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Lo que dice La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre las reparaciones en las viviendas de alquiler.La LAU recoge en el capítulo IV los derechos y obligaciones de las partes y especifica en el artículo 21 las normas que rigen la conservación de la vivienda. Así, indica que «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.». Por lo tanto la responsabilidad del propietario es mantener la vivienda perfectamente habitable siempre que el inquilino no sea el responsable de los desperfectos. Responsabilidades del propietario sobre los desperfectos en la vivienda en alquilerEl artículo 1554.2 del Código Civil asigna al arrendador «todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso a que ha sido destinada», salvo en caso de un mal uso de las instalaciones por parte del inquilino. El propietario debe pagar los desperfectos estructurales y los ocasionados por la antigüedad del inmueble. Electrodomésticos antiguos, humedades, instalaciones de luz y agua deterioradas y reparaciones de la caldera estarían a cargo del casero. Desperfectos que recaen sobre el inquilino en la vivienda en alquiler-El Artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos atribuye al inquilino: «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Básicamente el inquilino cubrirá el desgaste del día a día del inmueble. Concretamente el inquilino debe reparar las pequeñas averías (son las que supongan menos de 150 euros de gasto) provocadas por el uso cotidiano de la vivienda o por el mal uso de los elementos de la vivienda. Aclara el Código Civil: "el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el paso del tiempo o por causa inevitable" Ejemplos de pequeños desperfectos y averías que debe pagar el inquilino siempre que no respondan a un mal uso serían: bombillas fundidas, agujeros y desconchones en la pared por cuadros o elementos decorativos, desgaste del mobiliario por su uso cotidiano o pintura periódica del piso. Consecuencia de las obras realizadas por el propietario en la vivienda de alquilerLa Ley establece que el inquilino debe aceptar y soportar las obras y reformas que el propietario emprenda. Tras 20 días de obras el propietario debe disminuir la renta al inquilino en función del espacio que no pueda ser disfrutado en la vivienda. Además tras las obras o reformas, el propietario no podrá, en ningún caso, subir las rentas concertadas en el contrato de alquiler de vivienda. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La tensión de precios en las grandes capitales por la Golden Visa, está provocando que los países europeos empiecen a ver con buenos ojos restricciones en el funcionamiento de las Golden Visa como se está produciendo Canadá. Precios de la vivienda en CanadáLos precios de la vivienda en Canadá han aumentado un 44% en los últimos dos años, en las grandes ciudades, provocando un problema real en la población gran parte de la cual se está quedando sin posibilidad de adquirir vivienda, para intentar disminuir esta tensión el gobierno ha prohibido la venta de viviendas a extranjeros no residentes durante los próximos dos años. En Europa también está bajo esta tensión en los precios de la vivienda en las capitales y países como Grecia están endureciendo los requisitos para obtener el Golden Visa siendo Portugal la más extrema, al estar planteando seriamente su eliminación. En España las Golden Visa no peligran, por estabilidad de precios y de comprasEn España, los precios de la vivienda, aunque han subido, lo han hecho moderadamente y no se ha visto afectado por una petición masiva de Golden Visa, que no alcanzó ni las 6.000 peticiones durante 2022, por lo cual no existe una iniciativa política, ni social, para cambiar dichas condiciones. El porcentaje de compras de viviendas de extranjeros, ronda del 8% al 13%, según el años y las condiciones económicas. La pandemia provocó una reducción durante dos años; pero en el 2022 se ha recuperado totalmente. el porcentaje de las inversiones de extranjeros que compra en nuestro país es históricamente de un 15% y no se ha incrementado desde que se puso la Golden Visa Bajada de ventas de viviendas y tensión de precios de alquiler en 2023La subida de tipos y la inflación provocará que la demanda se desplace al alquiler, lo que tensionará aún más los precios de los alquileres, por lo que habrá una bajada del volumen de operaciones y una más que probable corrección a la baja del precio de la vivienda, lo que no tensionará los precios y se mantendrán las Golden Visa. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En el momento en el que el dueño de una vivienda decide alquilarla, aparece el miedo a que el inquilino comienza a no abonar el alquiler de la vivienda. Para ello, detallaremos qué medidas tomar para desahuciar de forma sencilla y rápida al arrendatario moroso. Contenido [Ocultar]
¿Cuándo se considera un arrendatario como moroso?Se considera un inquilino moroso desde el mismo mes que deja de abonar la cuantía económica de alquiler de la vivienda. Puede darse el caso de retrasos puntuales, pero se convertirá en una problemática cuando los retrasos de extiendan en un periodo de tiempo más largo. ¿Cuándo puede recuperar el propietario su vivienda?La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 27.2 que el dueño de una vivienda pueda dar por finalizado el acuerdo de alquiler de la vivienda desde el mes en el que se produce el impago. Esto conlleva que si el inquilino no paga un mes, el propietario volverá a recuperar su vivienda. Si el arrendatario se opone a irse, se dará comienzo al procedimiento de desahucio. Acciones a tomar en caso de morosidadEn primer lugar, cabe destacar que se debe evitar recurrir al desahucio, debido a que el procedimiento puede ser muy extenso. Por el contrario, se debe recurrir primero al diálogo como método para solucionar el problema. De esta forma, a través de un burofax se debe solicitar el abono de la cuantía pendiente previamente a acudir a los juzgados. En caso de ser la deuda solamente un mes, puede salir más caro el solicitar el auxilio judicial que la cuantía pendiente. A pesar de ello, si la deuda incrementa a numerosos meses consecutivos sin intención de pagar la renta de alquiler de la vivienda, se tiene que recurrir a desahuciar al arrendatario. ¿Qué hacer antes de interponer la demanda?Una vez que se haya recurrido a interponer una demanda para proceder al desahucio, el segundo paso consiste en acudir a un abogado. Dicha demanda consiste en un texto donde solicitamos que el inquilino sea condenado por el juez por tres posible motivos:
Como norma general, transcurre un mes desde que se interpone la demanda hasta que el juzgado lo pasa a trámite a través del decreto de admisión donde se expone tanto la fecha del desahucio como la fecha del juicio. Si la demanda no llega a notificarse porque el inquilino no se encuentra en el domicilio o no lo quiere recoger, solicitamos al juzgado que establezca la demanda dentro del tablón edictal. De este modo, quedaría como notificado la demanda al inquilino, incluso si desconoce que se le haya avisado a través de dicho tablón. ¿Puede oponerse el inquilino?Tras ser notificado, el inquilino puede proceder a actuar de dos formas diferentes:
Si se opta por la segunda opción, el proceso de demanda se alargará, ya que se procederá a juicio, posteriormente a una sentencia y por último se desarrollará el desahucio. Si llega a juicio, el abogado del dueño de la vivienda tendrá que presentar los motivos por los que se ha procedido a interponer la demanda, es decir, el no pago del arrendamiento. Por el contrario, si el inquilino no se opone, automáticamente y aunque no haya juicio, el juzgado nos dará la razón y se procederá al desahucio. Momento del desahucioTras ello, el juzgado fija una fecha en el que se desarrollará el lanzamiento o desahucio del inquilino. Si el inquilino no abre la puerta por voluntad propia, el cerrajero lo hará. Normalmente, el inquilino desaloja la vivienda antes del desahucio, por lo que el lanzamiento se realiza en poco tiempo y sin problemas. Sin embargo, otras veces el inquilino continúa estando dentro del domicilio. En estos supuestos, si una vez se solicite que abandone el edificio y se niega, los representantes del juzgado podrán llamar a la policía para que procedan a expulsarlo. Plazo mínimo de desahucioLos desahucios en España se deben efectuar en un periodo de seis meses como mínimo, aunque este plazo suele extenderse. La mayor parte de los desahucios abarcan 7 meses, con una posible prolongación hasta el año completo. Medidas para prevenir la morosidadPara evitar esta situación, es recomendable obtener la mayor información posible del arrendatario. Lo más eficaz es buscar al inquilino en la lista de morosos, la herramienta más funcional para prevenir una futura situación de impagos. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Hacienda, notaría y registro - En notaría tendriamos que pagar las copias simples que realice el notario.. - Los gastos del registro.Hipoteca Si se va a pedir una hipoteca, habrán
unos gastos añadidos, que serían: - Comprobar si la hipoteca tiene gastos de apertura, aunque ya están desapareciendo. - Añadir a estos gastos la gestoría, que en este caso vamos a pagar doble gestoría, por la compra y por la hipoteca. Por lo tanto podríamos resumir los gastos del comprador en el 11,5% del precio de la compra aproximadamente si pedimos hipoteca, y si no pedimos hipoteca, los gastos serian aproximadamente el 8,5% del precio final de compra. Si tienes alguna duda
estaremos encantados de atenderte sin ningún tipo de compromiso en INMOBILIARIAX en POBLACIONX. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En el momento de contratar una hipoteca, los usuarios se cuestionan si sería conveniente amortizar el préstamo hipotecario con los ahorros disponibles o, por el contrario, invertirlos. Contenido [Ocultar]
¿Qué hacer con los ahorros?Después de haber adquirido una hipoteca, si mantenemos el dinero en nuestra entidad financiera, no obtenemos ninguna rentabilidad. Por ello, es recomendable darle un uso para convertir nuestros ahorros en un recurso rentable. En primer lugar, se suele hacer uso de los primeros ahorros que obtenemos para adquirir una vivienda. Más adelante, conseguiremos nuevos ahorros que no necesitaremos, por lo que podemos darle un uso. Podemos hacerlo de dos formas: exprimiendo la máxima rentabilidad posible de ellos o para suprimir la deuda que tengamos. Respecto a esto último, debemos amortizar el préstamo hipotecario o aquellas deudas pendientes. Por el contrario, para obtener rentabilidad, tenemos que invertir nuestros ahorros para sacar más beneficios económicos de ellos, por ejemplo, invirtiendo en fondos de inversión o en otros productos financieros. Cabe destacar que a la hora de invertir, existen las mismas opciones de sacar beneficios como de sufrir pérdidas económicas. Por este motivo, si invertimos, debemos hacerlo con un dinero que no necesitemos. Aspectos positivos de la amortizaciónSi nos decantamos por amortizar el préstamo hipotecario, la mayor ventaja reside en la disminución de nuestro endeudamiento, ya sea parcialmente o al completo, lo que provocaría el fin de la hipoteca. Para amortizarlo, lo podemos realizar desde dos maneras:
Invertir para rentabilizarEn cuanto a la inversión, la ventaja más importante es adquirir beneficios económicos al invertir nuestros ahorros. Condiciones generales a tener en cuentaPara decantarse por una de las dos acciones, hay que considerar todos los aspectos que rodean tanto a la inversión como a la amortización. Una vez hayamos estudiado las ventajas e inconvenientes de ambos procesos, concluiremos que opción es la más atractiva acorde a nuestras necesidades. Hay una serie de aspectos generales que pueden llegar a facilitar la toma de decisión:
El mejor momento para amortizarOtro de los aspectos que tenemos en cuenta cuando nos decantemos por la amortización es el momento en el que lo vayamos a realizar. Lo más recomendable es llevarlo a cabo al comienzo del préstamo, ya que los préstamos hipotecarios en España se rigen por el sistema francés de amortización. Este sistema está compuesto por una primera parte donde se cobra más intereses y una segunda parte donde se paga más capital. Por ello, si amortizamos la hipoteca en la primera etapa, conseguiremos reducir la cifra de intereses en comparación a hacerlo en la última etapa. Beneficios de amortizar tiempo o capitalEn la decisión de si preferir amortizar tiempo o capital, las necesidades del cliente toman el protagonismo. Si amortizamos capital, abonaremos cantidades económicas más reducidas, pero durante el mismo tiempo previsto. Esta es una opción atractiva para aquellos usuarios que quieran reducir su deuda y llegar a fin de mes con mayor facilidad. Si, por otro lado, preferimos amortizar tiempo, las cuotas se mantendrán intactas, pero se reducirá el tiempo en el que tendremos que seguir abonándolas. Esta opción está más dirigida a aquellas personas que quieran ahorrar en forma de intereses a largo plazo o que prefieran deshacerse lo antes posible de su deuda con la entidad bancaria.
Ignacio Morales. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El condominio en general y el condominio inmobiliario en particular, es aquel concepto que hace referencia al momento en el que la propiedad de un objeto, inmueble o de un derecho pertenece pro indiviso a más de una persona. El condominio inmobiliario se regula en primera instancia por el acuerdo al que hayan llegado las personas implicadas al obtener el bien y en caso de no existir un pacto, por lo que dictamine el Código Civil. En cambio, existen comunidades de bienes que están reguladas por disposiciones especiales como la comunidad de pastos, la comunidad de gananciales o la comunidad hereditaria. Contenido [Ocultar]
Extinción del proindiviso o condominio de inmueblesEn caso de que un inmueble esté en manos de varias personas, ninguna de estas se encuentra obligada a continuar la comunidad o el condominio. De esta forma, la persona interesada en abandonarlo, podrá comenzar el proceso para dividir el objeto común. Además, se ofrece la opción a los copropietarios de llegar a un acuerdo de indivisión por un plazo específico que no supere los 10 años renovables. Por otro lado, también está la posibilidad de llevar a cabo la extinción del proindiviso sin contar con la aprobación del resto. En caso de que los copropietarios o uno de ellos no consigan acordar nada, el procedimiento judicial de extinción podrá empezar. ¿Cuándo se realiza la extinción del condominio inmobiliario?Los cotitulares tienen el derecho de proceder a la extinción del condominio inmobiliario siempre y cuando siga existiendo la comunidad de bienes. Objeto divisible o indivisibleEn cuanto a la extinción del caso de proindiviso, la legislación dictamina que hay dos opciones de división del objeto común, dependiendo de si dicho objeto es indivisible o divisible. Si se trata de fincas o inmuebles, cuando se realice la división esto puede conllevar a pérdidas económicas de la vivienda o simplemente su imposibilidad por las causas específicas del bien inmueble.
División económica del condominio de un inmuebleCuando ha sido imposible la división material del inmueble, entraremos en la división económica del mismo, donde nos podremos encontrar con dos opciones:
Por otro lado, existe la posibilidad de que un bien se pueda dividir físicamente, pero jurídicamente no. A este caso se le denomina la indivisibilidad jurídica. Tendrá lugar cuando se proceda a la división y el objeto pase a ser inservible en el uso destinado o cuando exista un gasto considerable o un desmerecimiento. Otro caso sería cuando se divide un bien en los porcentajes requeridos, el valor de todos los porcentajes no llegue al total del objeto común sin dividir. ¿Cómo se divide el proindiviso o condominio sobre un inmueble?Para dividir el objeto común, hay tres caminos:
Según el origen, la extinción de proindiviso posee unas características u otras. De esta forma, el proceso puede ser de división judicial, división de cosa común o de condominio. Proceso para dividir el inmueble comúnLos copropietarios tienen la oportunidad, tal y como expone el Código Civil, de exigir la división del objeto común, la acción de división o actio communi dividendo. Cabe destacar que el derecho de exigir la división de un objeto no se extingue por no haberlo solicitado en un plazo concreto, sino que desde el origen de la comunidad automáticamente se le concede tal facultad de forma permanente. A través de la división, finaliza la indivisión del objeto para proceder a conceder a un copropietario la propiedad de un porcentaje del objeto o en caso de ser indivisible jurídica o físicamente, se ofrecerá la cuota proporcional del precio que se obtendría en caso de venta. Este procedimiento de división es un proceso declarativo que deberá pasar por los trámites del juicio verbal dependiendo de la cantidad. Será necesario que se ejecute un auto para que el objeto pase a estar en subasta pública. Esta ejecución tendrá que ser desarrollada acorde a la normativa referente a la división de la herencia. Tras la subasta, se concederá el objeto según lo que estipula la legislación de subasta incluida en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). ¿Es obligatorio la contraprestación en la extinción de condominio inmobiliario?No es necesario que haya una contraprestación económica. En suma, esta contraprestación no está obligada a ser dinero, sino que se puede ofrecer de diferentes métodos. Fiscalidad en la extinción de condominio inmobiliarioEn normas generales, la persona que aporte su parte del condominio, podrá recibir una compensación no obligatoria. Si es económica y se obtiene una cuantía superior al valor de su parte, esta contraprestación tendrá que ser tributada en el IRPF por aumento del patrimonio. Si no es el caso, se tributará por los Actos Jurídicos Documentados, que según el territorio autonómico oscilará entre el 0,5% y el 1% sobre el valor de los objetos adjudicados. El valor del inmueble corresponderá con el que posee en la fecha de la extinción. En esta ocasión, la Comunidad Autónoma también será la que dictamine la variación del impuesto. El responsable del cobro del tributo es el usuario que se apropie del inmueble. Ya que no es considerado como transmisión patrimonial la persona que aporta la propiedad, no tendrá que declarar la plusvalía municipal. Este impuesto será satisfecho en futuras transmisiones del inmueble. Si durante la extinción, la tasa de titularidad corresponde con la adjudicación no causará ni un aumento ni una disminución de la renta, es decir, no habrá que cobrar el impuesto sobre Renta de las Personas Físicas. Por el contrario, en caso de exceso de adjudicación, sí nos encontraríamos ante un aumento del patrimonio. Extinción de la comunidad con hipoteca vinculada al inmuebleEl caso más común es que el inmueble esté vinculado a un préstamo hipotecario. A la entidad financiera no le afecta que un cotitular conceda su parte a otro copropietario. En este caso de extinción con hipoteca, lo recomendable es acordar junto al banco, previamente a dar comienzo al proceso de extinción de condominio. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En principio lo que dice el contrato de alquilerEl contrato puede establecer que el propietario pueda interponer demanda ante cualquier retraso en el pago (Un solo día de retraso permite las intervenciones judiciales) o ante un retraso en el pago de un número concreto de mensualidades (en este caso el propietario deberá respetar ese intervalo de tiempo para tomar medidas legales) Siguiente paso: lo que dice la leyBien, el artículo 27.2 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) dice que «?el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario». La ley permite por tanto poner una demanda de desahucio en caso de que un inquilino incumpla su obligación de pago. El incumplimiento de la obligación de pago para la Ley es cuando pasa el plazo de pago (normalmente del 1 al 5 o del 1 al 7) y el inquilino no ha abonado la renta. La demanda de desahucio por impagos de la rentaUna vez sobrepasado el plazo de pago que diga el contrato o marque la Ley el propietario podrá poner una demanda de desahucio . Solicitará al juez una orden para finalizar el contrato y desahuciar al inquilino. Tendremos en cuenta la enervaciónLa enervación es el derecho a parar el desahucio que tiene el inquilino si paga toda la deuda. Puede darse el caso, en impagos de poca cantidad que el inquilino, pague su deuda y se paralice el deshaucio, con lo cual el inquilino no abandonaría la vivienda como sería lo deseable para el propietario. Una posible solución ante esto sería enviar un burofax de requerimiento de pago al inquilino reclamando la deuda y esperar que el inquilino no la abone en un plazo de 30 días. Tras ese periodo el inquilino no podrá enervar. Aunque deudas pequeñas es fácil que el inquilino enerve y parecería no conveniente el envío del burofax, en realidad es conveniente su envío para podern ser utilizado en juicio como prueba justificatoria de la advertencia. En la demanda es conveniente poner que el inquilino no puede enervar aunque el juez después dictaminará lo contrario. Si ha enervado será condenado al pago de las costas del juicio y además no podrá enervar en el futuro, pudiendo ya interponerse demanda de desahucio definitiva. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La OCU manifiesta que la Ley de la vivienda prohíbe efectuar el pago del alquiler con dinero en metálico, lo cual para los consumidores puede resultar una medida "discriminatoria" y "atenta de pleno contra la libertad de elección del consumidor" y detalla que esta Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que utiliza su Disposición final primera, como técnica legislativa que favorece cierta oscuridad, para modificar el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a fin de obligar al pago de la renta a través de "medios electrónicos", de manera excepcional, permite el pago en metálico, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a los citados medios electrónicos de pago. Controversia entre la nueva Ley de la Vivienda y los consumidores (OCU)La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios modificó el año pasado su artículo 47, para contemplar como infracción la "negativa a aceptar el pago en efectivo como medio de pago dentro de los límites establecidos por la normativa tributaria y de prevención y lucha contra el fraude fiscal Según la OCU las modificaciones en la Ley de la vivienda a este respecto entran en claro conflicto con lo citado. Asimismo, también entraría en conflicto con el Código Civil que permite en su artículo 1170 el pago de las deudas con la moneda de curso legal, así como el Tratado Fundacional de la Unión Europea, que establece que la moneda de curso legal de todos los Estados miembros es el euro, y como tal lleva implícita su capacidad para satisfacer deudas. "La normativa atenta contra la libertad del consumidor"Para la OCU, esta normativa de la Ley de la vivienda que supuestamente aboga a la protección, la accesibilidad y la no discriminación, "atenta de pleno contra la libertad de elección del consumidor", no habiendo razones de interés público que justifiquen la misma, pues el efectivo tiene una inmediatez y disponibilidad de la que no goza la tecnología, frente a cortes del sistema eléctrico o telefónico-datos, o los fallos de las propias plataformas y sistemas de pagos, y está menos expuesto a las estafas digitales como el phishing. Según la entidad de los consumidores, esta medida discrimina a las personas en una situación más vulnerable y con menor capacidad digital, por lo que OCU ha advertido que podría discriminar a 1.400.000 personas que se encuentran en riesgo de exclusión financiera. El dinero metálico sigue a la cabeza en las formas de pagoUn estudio del Banco de España revela que el 82% de la población española está en contra de la desaparición del dinero en metálico que, de hecho, sigue siendo el medio de pago más utilizado en nuestro país (99%), seguido de las tarjetas de crédito/débito (86%). La OCU comenta que el efectivo es el medio que goza de "mayor aceptación entre la población" y además favorece la "inclusión financiera" de todos los consumidores, facilitando un mayor control del gasto familiar y permitiendo no incurrir en gastos de mantenimiento de las cuentas corrientes, comisiones, etc. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Banco Central Europeo prevé aumentar los tipos de interés de referencia con el objetivo de paralizar la importante subida de la inflación. Esto unido a las continuas subidas del Euríbor causarán que las entidades financieras tengan que modificar sus acciones comerciales. Una de las consecuencias podría ser el fin de las hipotecas a tipo fijo. En los últimos dos meses, la mayor referencia de hipotecas en España, el Euríbor, ha experimentado incrementos consecutivos, más pronunciados en las últimas semanas debido al auge del conflicto ruso-ucraniano. Desde julio de 2020, no se alcanzó una cifra tan alta como la obtenida en febrero del -0,335%. A pesar de que el BCE niega que el valor del mercado hipotecario supere el 0%, el Euríbor continuará cotizando en 2022 al alza. Esta previsión podría no cumplirse debido a la inflación experimentada por el territorio europeo. Si en los próximos meses continúa el valor superior al 2%, el BCE podría reaccionar aumentando sus tipos con el fin de contener la subida. Esto podría causar una importante subida del Euríbor, llegando a situarse en el 0%. En febrero, las entidades financieras aumentaron su oferta hipotecaria de tipo variable, una medida que mantendrán a causa de la tendencia del Euríbor. La caída del Euríbor en los años anteriores ha beneficiado a las hipotecas fijas, ya que tanto la población como los bancos han optado por estas en vez de por préstamos fijos o hipotecas variables. Sin embargo, con la nueva tendencia, las entidades podrían pasar a aumentar su oferta de préstamos variables, reduciendo las hipotecas fijas. Reacciones de las entidades financierasAlgunas de las entidades que han procedido a cambiar sus estrategias son Bankinter, BBVA y Santander. La entidad Bankinter ha decidido disminuir el tipo inicial de salida de un 1,99% a un 1,25% en el primer año. Respecto al plazo restante, se ha fijado una cuantía específica para el euríbor con un diferencial del 0,85% que se podrá revisar cada año. Esto se postula como una reducción en 14 puntos básicos del diferencial que se aplica actualmente. Al igual que Bankinter, BBVA ha disminuido en 10 puntos básicos, hasta un +0,89% el diferencial de sus préstamos variables, además de abaratar la Tasa Anual Equivalente, situándola en un 1,36%, 1,16 puntos porcentuales menos. Esta línea también la ha continuado el banco Santander, que durante los primeros seis meses aportará una hipoteca online a través de préstamos variable desde 1,98%. Tras este plazo, Santander comenzará a aplicar el Euribor junto al diferencial el 1,98%. 62% de los préstamos a tipo fijo en 2021El INE, Instituto Nacional de Estadística, ha concluido que durante el año pasado, el 62% de los 417.501 préstamos sobre domicilios fueron de tipo fijo, la cifra más elevada en los últimos dos años. Las hipotecas a tipo fijo se posicionaron por encima de las variables desde enero de 2020, fecha en la que se produjo el cambio de la tendencia en cuanto a hipotecas. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Pero, ¿a qué se dedica un agente inmobiliario? ¿en
qué puede ayudarte si te urge vender piso en POBLACIONX? Un agente inmobiliario básicamente es un profesional
dedicado a la venta de inmuebles y
gestión de alquileres a través de
una serie de servicios que ofrece al
cliente. No es fácil y rápido vender piso en POBLACIONX, puesto que son varias
acciones las que hay que realizar. En este sentido, acudir al servicio de
profesionales como los que te ofrece INMOBILIARIAX
te agilizará y facilitará esta tarea y con la tranquilidad de que lo harás de
la mano de agentes inmobiliarios colegiados, es decir, acreditados como tal y
con la formación que proporciona el Colegio. Valor real de la vivienda El precio de la vivienda es uno de los puntos clave para vender un piso en POBLACIONX. Es difícil saber si estamos vendiendo nuestra propiedad a un
precio muy elevado o, por el contrario, demasiado bajo. Un agente inmobiliario
te ayudará a fijarlo y a hacerlo razonadamente, teniendo en cuenta parámetros como la zona en la que se ubica la
vivienda, sus prestaciones, antigüedad, etc. Cartera de posibles compradores En INMOBILIARIAX
contamos con una cartera de más de 3500 posibles compradores. Si te urge vender
piso en POBLACIONX, esto será
una gran ventaja, ya que tu vivienda se
mostrará a personas que realmente tienen intención de comprar y muchas de
ellas pueden incluso haber indicado que buscan una vivienda de las
características de la tuya. Además, no cobramos a la parte compradora. Una
ventaja más. Muestra virtual de tu vivienda Las herramientas más frecuentes para la venta de
viviendas se limitan a mostrar fotos de la misma, que en ocasiones no reflejan
del todo cómo es la vivienda ni explotan sus puntos fuertes. En este sentido,
en INMOBILIARIAX hemos incluido
entre nuestros servicios el realizar un "Tour
Virtual" de la vivienda, es decir, una grabación en vídeo de 360 º que
permite al futuro comprador ver cada rincón de la misma y tener una
representación real de sus dimensiones y disposición sin necesidad de visitarla.
Gestionamos la documentación registral de la
vivienda Tras estos primeros pasos a la hora de vender un piso
en POBLACIONX surgirá la necesidad de comprobar que la
vivienda se encuentra en perfectas condiciones para ser vendida. Nos referimos
a cuestiones registrales. Esta labor sabemos que es ardua y genera
incertidumbre, por ello nuestros agentes inmobiliarios prestan este servicio al cliente y además sin
coste adicional alguno. Como ves, si te urge vender piso en POBLACIONX, puede que lo consigas antes
de lo que esperas. Ponte en contacto con
INMOBILIARIAX y te ayudaremos en esta labor. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
INMOBILIARIAX estamos
especializados en las ventas con alquiler garantizados en POBLACIONX, tenemos gran experiencia en este tipo de operaciones. ¿Qué es la venta con alquiler garantizado de una vivienda? Básicamente consiste en la venta de una vivienda por parte de su propietario pero pudiendo seguir viviendo en ella en régimen de alquiler el período que pacte con el nuevo propietario de la vivienda. Si el precio de la vivienda es inferior al mercado, el vendedor exigirá alquileres más baratos y periodos más largo o incluso indefinidos, si el precio es de mercado el nuevo propietario exigirá alquileres más altos y periodos más cortos de renovación. De este modo, se puede vender la vivienda, adquirir cierta cantidad de dinero y continuar viviendo en ella, dando estabilidad de rentas al nuevo propietario. Todos ganan, el vendedor que vende su vivienda y se consolida financieramente, sin tener que cambiar de casa y por otra parte el comprador que garantiza desde el primer momento una rentabilidad para su inversión con un inquilino de fiar y solvente económicamente. ¿Sólo las personas mayores pueden optar por la venta de vivienda con alquiler garantizado? La experiencia de nuestra agencia INMOBILIARIAX de la venta de viviendas
con alquiler garantizado en POBLACIONX, nos indica que Aunque cualquier
propietario podría optar a esta modalidad de venta, aunque la mayor aceptación de
esta formula la eligen las personas mayores como complemento a sus pensiones y
sin que la venta de su vivienda le obligue a mudarse. Los compradores Contratos de alquiler viviendas de larga duración y sin tributación al IRPF por la venta No hay una duración
estipulada para el contrato de venta de vivienda con el alquiler
garantizado pudiéndose establecer de periodos de
10,15 o 20 años Otra ventaja de esta fórmula es que las personas jubiladas están exentos de tributar el IRPF por la venta de la vivienda habitual, por lo que se ahorrarían este impuesto en la venta de la vivienda. ¿En qué situación quedaría una persona que acuerda la venta de la vivienda con alquiler garantizado en POBLACIONX? El vendedor de la vivienda inmediatamente pasaría a ser arrendatario de la misma, gozando así de los derechos que estipula la Ley de Arrendamiento Urbano y la nueva Ley de la vivienda; pero al hacerse un contrato de venta de la vivienda unido a un contrato de alquiler se incluyen clausulas especiales como las formas de pago de la vivienda unido al pago de alquileres, la duración del mismo, las posibilidades de subrogación y otras clausulas específicas, que deberán ser siempre revisadas en POBLACIONX por nuestra agencia INMOBILIARIAX para evitar conflictos en un futuro. Ejemplo práctico de una venta de la vivienda con alquiler garantizado en POBLACIONX El señor Pedro tiene una pensión de 800?, 75 años y una vivienda valorada en 350.000? en POBLACIONX, como su esperanza de vida es de 10 años y estimando un ipc del 2%, el alquiler medio de su zona e inmueble rondaría los 1.500?. Ha decidido vender su casa al señor Antonio por 275.000? siempre y cuando le alquile su casa por 800? de forma indefinida y solo subiendo el ipc, además solo le tendrá que pagar 100.000? y el resto a 2000? con un recalculo de la deuda acumulada al ipc. Con esto el señor Pedro consigue
seguir viviendo en su casa para el resto de su vida, tener un ingreso extra de
1200? (2000?-800?), pagar un alquiler de la vivienda un 40% por debajo del
precio de mercado y tener 100.000? para otros gastos y todo ello por vender su casa un 20% por debajo del precio de
mercado y dar facilidades de pago al comprador. Todos ganan todo con INMOBILIARIAX ¿Tienes dudas? Consúltanos sin compromiso En INMOBILIARIAX te ofreceremos más información al respecto sobre esta fórmula y te mostraremos qué alternativas existen y cuáles son las ventajas para ti de cara a la venta de tu vivienda en POBLACIONX. Tenemos inversionistas interesados
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la satisfacción total en la venta de tu vivienda con alquiler garantizado en
POBLACIONX. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El beneficio fiscal que supone la compra de una vivienda una vez vendida otra, es decir la "exención por reinversión en vivienda habitual" es una práctica muy utilizada por los contribuyentes para conseguir una compensación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Pero hay algunas situaciones de este tipo que por su excepcionalidad imposibiliten que los contribuyentes apliquen esta exención. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, detalla algunas de estas situaciones: Habitar una vivienda sin título de propiedad o posesiónUn requisito que establece la Agencia Tributaria para aplicar la citada exención es haber habitado la vivienda vendida durante tres años en pleno dominio. Si el contribuyente habita la vivienda más de tres años sin título de propiedad o posesión no se cumpliría el requisito y no se establecería la exención por reinversión. Habría que descontar del cómputo el tiempo que el contribuyente habitó la vivienda sin ser propietario. Transmisión de vivienda por un nudo propietario nudo propietarioCuando la vivienda de la vivienda transmitida solo se es nudo propietario, no se considera un pleno dominio y según el Tribunal Supremo en reciente sentencia de 12-12-2022 (recurso 7219/2020) y como dijimos antes si no existe pleno dominio y habitabilidad de tres años no se podrá aplicar la exención en la declaración de la renta. Señala Salcedo: "De poco le servirá al contribuyente acreditar que ha residido en la vivienda durante más de tres años. Y es que el problema para el Supremo es la falta de título suficiente para que la vivienda se considere la habitual. Así, no basta con ser nudo propietario, sino que hay que ostentar la plena propiedad del inmueble" Vivienda habita por un propietario anteriormente siendo inquilinoTambién se descuentan del computo de tres años necesarios para la exención fiscal, el tiempo que un propietario, anteriormente a adquirir la vivienda, fue inquilino. "Como ha declarado el Tribunal Supremo en repetidas ocasiones, la vivienda debe ocuparse durante tres años en pleno dominio. Y éste no concurre evidentemente en el inquilino, por mucho que cuente con una opción de compra"afirma Salcedo Vivienda habitada durante menos de tres años por ruptura de pareja de hechoCuando se da una ruptura de una pareja de hecho que compartían vivienda, la Agencia Tributaria podría no considerar la vivienda como habitual y negar la exención por reinversión. No obstante no sería así si se demuestra que la ruptura hizo imposible la continuidad de la vivienda como habitual. Excepciones en el plazo de tres años para considerar que la vivienda es habitualSituaciones como fallecimiento del contribuyente, matrimonio, separación, traslado laboral u obtención del primer empleo, que puedan haber impedido la residencia durante tres años continuados en la vivienda, podrían considerarse por la Agencia Tributaria excepciones a la norma y permitir la exención fiscal. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Las posibilidades en POBLACIONX
son amplias en ambos casos, por lo que en la elección final entrarán en juego
condicionantes como su precio, ubicación, tamaño, instalaciones, servicios
cercanos. Desde INMOBILIARIAX vamos a mostrarte algunas ventajas de una y otra
opción que esperamos que te ayuden a aclarar tus ideas: Vivienda de nueva
construcción: Ventajas -No necesitarás realizar
reformas, ya que previamente te habrás hecho una idea de su estructura en los
planos. -Las nuevas construcciones
cuentan con instalaciones adaptadas a la normativa sobre eficiencia energética,
con lo que además de ser actuales, te ayudarán a ahorrar costes en energía. -La siguiente razón puede
ser tanto una ventaja como un inconveniente, dependiendo de tus necesidades y
expectativas. Y es el hecho de que las nuevas construcciones suelen situarse en
zonas alejadas al núcleo urbano, por lo que cuentan con mayor número de zonas
verdes, menos tráfico y más tranquilidad. -La nueva construcción
siempre suele ofrecer una gran diversidad en su oferta, por lo que puedes
encontrar viviendas adaptadas a todo tipo de necesidades. Más amplias o más
pequeñas, con más o menos habitaciones, con o sin garaje? y generalmente con
mayores prestaciones para el ocio y el descanso como pistas de tenis, piscina,
entre otras. Vivienda usada: Ventajas -Generalmente, aunque no
necesariamente tiene que ser así, adquirir una vivienda de segunda mano en POBLACIONX
resultará más económico que si es una vivienda nueva. No obstante, todo
dependerá de otras cuestiones como la zona donde se ubique, sus dimensiones, si
tiene o no reformas hechas. -En cualquier caso,
adquiriendo una vivienda usada ahorrarás costes en impuestos, ya que en una
vivienda nueva pagarás el IVA del 10 %, mientras que en la usada se paga
el Impuesto de Transacciones Patrimoniales que está en torno al 4%. -Las viviendas de segunda
mano suelen estar situadas en zonas más atractivas, como el casco antiguo de POBLACIONX
que las de nueva construcción porque la nueva construcción en estas zonas ya
es complicada por el poco terreno libre existente y, a veces, por el objetivo
de guardar una estética tradicional y uniforme del barrio. -Finalmente, otra de las
ventajas destacadas al adquirir una vivienda en POBLACIONX usada es que no
tendrás que esperar para habitarla. Estará lista para entrar a vivir, a
diferencia de las de nueva construcción, que puede que necesiten reformas previas,
pintar, adquirir muebles En INMOBILIARIAX contamos
con una amplia oferta de viviendas en POBLACIONX. Por eso, te
invitamos a que contactes con nosotros para ayudarte a elegir tu mejor opción. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Consejos para vender un
piso con rapidez Publicita correctamente los pisos Debes familiarizarte
cuanto antes con la red de Internet
para tu publicitación inmobiliaria. Los compradores suelen recurrir mucho a ver
pisos en portales inmobiliarios y utilizar internet, en general, para buscar piso, Internet se ha convertido en
el principal medio de información inmobiliaria. Las redes sociales y las apps
para móviles se unen cada vez más a las páginas web en la labor publicitaria. Acondiciona el piso
para venderlo Antes de hacer las fotos de tu vivienda para su
venta debes acondicionarla adecuadamente: -Limpia y ordena tu vivienda -Despersonalízala . Evita fotos familiares, imágenes
o símbolos religiosos o políticos . -Quita los muebles que puedas; esto dará sensación
de amplitud en la vivienda. -Vacía trasteros para poder ver sus dimensiones. -Deja el coche en tu plaza de garaje. Así se verá su
dimensión. -Moderniza la vivienda. Repara desperfectos,
grietas, humedades. Esto no debería llevar mucho tiempo (en una semana o
dos puede estar hecho) ni suponer una gran inversión. Acondicionando
adecuadamente tu vivienda puedes evitar
tener que bajar unos cuantos de miles de euro de su precio. Mostrar el inmueble con inteligencia Es necesario enseñar
los pisos con empeño. Se trata de resaltar los puntos fuertes de la
vivienda a la par que nos ganamos a los futuros compradores. Existen algunos
trucos para meterse en el bolsillo a los visitantes: -Puntualidad. No olvides llegar a tu cita a la hora convenida o incluso unos
minutos antes. Un retraso da una primera imagen negativa al comprador. -No olvides resaltar
los beneficios y puntos fuertes de la propiedad: si tiene balcones, la
luminosidad, azoteas , garaje o cualquier punto fuerte que tenga el piso. -Aportar información sobre el entorno: la
proximidad de servicios como centros médicos o colegios y de servicios como
farmacias, comercios o supermercados suele ser positivo y va a favorecer la
decisión de la compra. -Cuenta las
condiciones. Aunque se suelen dejar para el final, obviarlas y no contarlas
no es lo más adecuado porque los clientes pueden sentirse engañados o
estafados. Busca el cierre de la
venta de la vivienda Cerrar un trato con un cliente es difícil e
importante. Desde INMOBILIARIAX te
aconsejamos que: -Des un pequeño "empujoncito" aportando información adicional como un beneficio único de la
propiedad o una oferta para que el cliente acabe tomando una decisión. -Intenta averiguar qué es lo que le impide a los
compradores a decidirse hablando con ellos. Para ello lo mejor es ser claros y directos aunque sin ser
agresivos. Conoce la legislación Para vender un piso conviene estar al tanto de los
cambios legislativos nacionales y regionales.. Entre las leyes que afectan al
sector inmobiliario se encuentran la Ley
de Arrendamientos Urbanos o la Ley de Propiedad Horizontal y también la nueva
Ley de la vivienda También cabe
tener en cuenta el punto de vista jurídico, a consultar con un abogado. Ten claro tu objetivo Sin perder de vista tu objetivo debes tener calma en la negociación y saber escuchar a la otra parte. Hay
compradores a los que les gusta tener la
sensación de control. Debe parecer que son sus decisiones las que imponen las
reglas. Con paciencia habrás conseguido
ganarte a un comprador difícil fácilmente. La flexibilidad es fundamental Antes de comenzar las negociaciones y de llegar a tu
cita con el comprador establece unos límites en tu posible negociación. Una postura inflexible no lleva a ningún
lado ya que el cliente recibe muy mala impresión pero ser flexible no
significa que debas ceder en todo.
Errores que debemos evitar Falta de transparencia No intentes engañar o manipular a nadie. Si el piso está en buen estado, la transparencia
será el mejor camino porque con unas condiciones claras siempre conseguiremos visitantes que estén más
que interesados y, entre ellos, a nuestro futuro comprador.
Poner precios
imposibles Antes de fijar el precio de nuestro piso, conviene
repasar los portales de pisos de segunda mano
para hacernos una idea de cómo está el mercado Escucha, además, las quejas
de los futuros compradores para no perder dinero ni tiempo y cerrar pronto la
venta. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A pesar de que todavía no se esté aplicando la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, los propietarios de viviendas arrendadas se están movilizando para defender sus derechos, ya que, entre otras medidas polémicas, el precio límite de los alquileres se postula como la más perjudicial. Esta movilización se ha impulsado aún más tras la aprobación del límite máximo del 2% a los aumentos en las revisiones de contratos. Ante esto, los propietarios están acudiendo a asesoramiento para conocer nuevos métodos para esquivar tales limitaciones de precios o la duración máxima de los contratos. Entre las fórmulas legales encontradas destacan el usufructo temporal y el arrendamiento por temporada. Beneficios y contrapartidas del arrendamiento por temporada para los propietariosEl alquiler de temporada se está convirtiendo en una opción atractiva tanto para los grandes como para los pequeños propietarios de inmuebles alquilados. La Ley de Arrendamientos Urbanos ampara legalmente dicha fórmula, definiéndola como un alquiler para un uso diferente del inmueble. De esta forma, se aplica una normativa legal diferente en la que se garantiza mayor protección al dueño de la vivienda. A pesar de ello, cabe destacar que la duración del contrato del arrendamiento por temporada se estipulará según el motivo del alquiler. Esto provocaría la incapacidad de renovar el contrato en aquellos casos en los que el inquilino traspase su domicilio habitual a la vivienda arrendada. En suma, los propietarios verán cómo la demanda de sus viviendas quedan limitadas, debido a que los alquilados tendrán que justificar a través de un motivo aprobado el alquiler temporal. Los alquileres turísticos cobran fuerza entre los grandes y pequeños propietariosA pesar de la bajada de demanda de los alquileres turísticos a causa de la Covid-19, los dueños de los inmuebles han vuelto a acudir a ella en las áreas de alta demanda. La ventaja primordial de este tipo de arrendamiento coincide con los alquileres temporales, ya que los propietarios no tendrán que cumplir con las limitaciones impuestas para el precio por la futura Ley Estatal. Esta opción es especialmente atractiva para los pequeños propietarios, pero su relevancia para los grandes tenedores es cada vez mayor. Cabe destacar que en ciudades como Madrid, numerosas viviendas se han visto perjudicadas por la legislación local, debido a las modificaciones realizadas en los accesos y ubicaciones de los pisos. Esto ha llevado a que muchos propietarios optasen por vender estos activos al no poder obtener la rentabilidad deseada en el alquiler. La duración de los arrendamientos puede ser esquivada a través del usufructo temporalEn esta ocasión, el usufructo temporal en arrendamiento va dirigido a esquivar la ampliación de la duración de los contratos de alquiler, medida de la nueva legislación, entre otras limitaciones. Con esta opción, se garantiza el derecho a acceder a un bien inmueble ajeno con el deber de mantenerlo, cobrando el propietario de la vivienda el valor de este derecho y debiendo el inquilino devolver el bien cuando el plazo haya finalizado. De esta forma, si así se acuerda, se podrá firmar un contrato por menos de 5 años. Aunque esta opción está disponible para todos los propietarios, es más beneficioso para los grandes propietarios, ya que puedan ceder el usufructo temporal de sus inmuebles a otras empresas para que posteriormente alquilen tales inmuebles por la duración acordada que se situará por debajo de la permanencia mínima impuesta por la nueva legislación. Apart-hotel o coliving como alternativas al BTRAunque el modelo build to rent (BTR) se presenta como otra alternativa a la Ley de Vivienda, su rentabilidad no está asegurada, debido a los altos niveles de inseguridad jurídica existentes y a las mínimas garantías de rentabilidad de los alquileres actualmente. Como otras alternativas para los grandes propietarios se presentan los apart-hoteles o el coliving, opciones con las que se podrá esquivar las limitaciones de la futura legislación. De esta forma, los propietarios cederán sus viviendas a empresas que alquilarán los inmuebles durante la duración de concesión. Esto dependerá de la clasificación del suelo, ya que existen modelos que no permiten ninguna de estas dos opciones como los proyectos residenciales. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El alquiler vacacional básicamente consiste en la cesión temporal e inmediata de una vivienda amueblada para un uso turístico de ocio o vacacional , a cambio de un pago. Tipos de alquiler vacacional de cara a Hacienda-Alquileres con servicios complementarios, que ofrecen servicios similares a los incluidos en el negocio hotelero y que por lo tanto se considera que producen rendimientos por actividad económica - Alquileres sin servicios complementarios, que solo ofrecen servicios básicos de limpieza , lavandería o mantenimiento y que se considera que producen rendimientos de capital inmobiliario. ¿Quién realiza la actividad?Tras determinar la modalidad de nuestros rendimientos como económicos o inmobiliarios, determinaremos si la actividad la realiza una persona física o jurídica; y si se trata de una autogestión (propietario) o se realiza a través de un tercero (un gestor etc) Ingresos y gastos a declararEs necesario declarar los ingresos totales generados por las viviendas , es decir los ingresos brutos. En el caso de las OTAs (Online Travel Agency), por ejemplo, no debe restarse la comisión descontada , ya que lo correcto es declararlas por separado como gasto deducible (con sus facturas correspondientes). Siempre que no seas propietario debes añadir a la declaración el el documento Modelo 179 en el que agencias intermediarias como Airbnb, Booking o Rentalia deben proporcionando a Hacienda datos sobre tus reservas. Los gastos deducibles de personas físicas aplican no siempre al 100% sino en función del tiempo de reserva del alojamiento (no del tiempo en que han estado disponibles; ya que estando sin alquilar la vivienda graba a Hacienda) Si una vez reunida la documentación justificante de los gastos deducibles superarán a los ingresos brutos deberíamos distribuirlos en como mucho 4 años. ¿Qué gastos se pueden prorratear?Solo son prorrateables los gastos que afectan a una vivienda a lo largo del año pero no los que afectan solo cuando hay una reserva. (Comisiones OTAs, limpieza, lavandería) Los Intereses de préstamos y créditos inmobiliariosLos gastos por rendimientos económicos que no es necesario prorratear deben ser debidamente justificados con facturas. Por ejemplo: -Gastos de gestión y administración del alquiler Importancia de la normativa local y autonómicaEs importante estar al día de la normativa autonómica , ya que no hay normativa común. Debe tenerse licencia turística y seguir la normativa local para evitar sanciones. Tributación e impuestos que se aplicanImpuestos de rendimientos por actividad económica:Si tus alquileres ofrecen servicios de hospedaje, estarían clasificados como rendimientos de actividades económicas. Los impuestos aplicables en este caso son: (IAE) Impuesto de Actividades Económicas?Es importante mantenerse al día en la inscripción bajo el apartado 685 del IAE. El tributo solo se hace efectivo en caso de que tus ingresos empresariales superen el millón de euros. (IVA) Impuesto sobre el Valor Añadido? Los alquileres que ofrecen alojamientos deben pagar el IVA. El IVA será del 10% para las facturas emitidas a los huéspedes y un IVA del 21% para las comisiones de agencias de viajes en línea que reserven y cobren . (IRPF) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas? Los individuos que residan en España y ofrezcan servicio de alojamiento en sus viviendas vacacionales. Impuestos de rendimientos por capital inmobiliarioCuando el alojamiento vacacional no ofrece servicios complementarios los impuestos a plicables son por capital inmobiliaio (IAE) Impuesto de Actividades Económicas? Hay que estar registrado en el IAE, pero no se aplica gravamen salvo que se facture más de un millón de euros. (IRPF) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas?Es necesario declarar el tiempo sin alquilar de la vivienda. Hacienda aplica una renta de entre un 1% y un 2,2% del valor catastral para este periodo. En ningún caso se aplicarán los descuentos por vivienda habitual,ya que hablamos de vivienda vacacional. (IVA) Impuesto sobre el Valor Añadido Los alojamientos turísticos sin servicios complementarios, es decir con rendimientos solo por capital inmobiliario están exentos del IVA Plazo para la declaración del alquiler vacacionalCon todo esto se podrá declarar a Hacienda nuestros Ingresos brutos de manera sencilla . El plazo cumple el 30 de junio para someter el IRPF de 2022. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El alquiler vacacional básicamente consiste en la cesión temporal e inmediata de una vivienda amueblada para un uso turístico de ocio o vacacional , a cambio de un pago. Tipos de alquiler vacacional de cara a Hacienda-Alquileres con servicios complementarios, que ofrecen servicios similares a los incluidos en el negocio hotelero y que por lo tanto se considera que producen rendimientos por actividad económica - Alquileres sin servicios complementarios, que solo ofrecen servicios básicos de limpieza , lavandería o mantenimiento y que se considera que producen rendimientos de capital inmobiliario. ¿Quién realiza la actividad?Tras determinar la modalidad de nuestros rendimientos como económicos o inmobiliarios, determinaremos si la actividad la realiza una persona física o jurídica; y si se trata de una autogestión (propietario) o se realiza a través de un tercero (un gestor etc) Ingresos y gastos a declararEs necesario declarar los ingresos totales generados por las viviendas , es decir los ingresos brutos. En el caso de las OTAs (Online Travel Agency), por ejemplo, no debe restarse la comisión descontada , ya que lo correcto es declarar las comisiones por separado como gasto deducible (con sus facturas correspondientes). Siempre que no seas propietario debes añadir a la declaración el documento Modelo 179 en el que agencias intermediarias como Airbnb, Booking o Rentalia deben proporcionar a Hacienda datos sobre tus reservas. Los gastos deducibles de personas físicas aplican no siempre al 100% sino en función del tiempo de reserva del alojamiento (no del tiempo en que han estado disponibles; ya que estando sin alquilar la vivienda graba a Hacienda) Si una vez reunida la documentación justificante de los gastos deducibles superarán a los ingresos brutos deberíamos distribuirlos en como mucho 4 años. ¿Qué gastos se pueden prorratear?Solo son prorrateables los gastos que afectan a una vivienda a lo largo del año pero no los que afectan solo cuando hay una reserva. (Comisiones OTAs, limpieza, lavandería) Los Intereses de préstamos y créditos inmobiliariosLos gastos por rendimientos económicos, que no es necesario prorratear, deben ser debidamente justificados con facturas. Por ejemplo: -Gastos de gestión y administración del alquiler Importancia de la normativa local y autonómicaEs importante estar al día de la normativa autonómica , ya que no hay normativa común. Debe tenerse licencia turística y seguir la normativa local para evitar sanciones. Tributación e impuestos que se aplicanImpuestos de rendimientos por actividad económica:Si tus alquileres ofrecen servicios de hospedaje, estarían clasificados como rendimientos de actividades económicas. Los impuestos aplicables en este caso son: (IAE) Impuesto de Actividades Económicas?Es importante mantenerse al día en la inscripción bajo el apartado 685 del IAE. El tributo solo se hace efectivo en caso de que tus ingresos empresariales superen el millón de euros. (IVA) Impuesto sobre el Valor Añadido? Los alquileres que ofrecen alojamientos deben pagar el IVA. El IVA será del 10% para las facturas emitidas a los huéspedes y un IVA del 21% para las comisiones de agencias de viajes en línea que reserven y cobren . (IRPF) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas? Los individuos que residan en España y ofrezcan servicio de alojamiento en sus viviendas vacacionales. Impuestos de rendimientos por capital inmobiliarioCuando el alojamiento vacacional no ofrece servicios complementarios los impuestos a plicables son por capital inmobiliario: (IAE) Impuesto de Actividades Económicas? Hay que estar registrado en el IAE, pero no se aplica gravamen salvo que se facture más de un millón de euros. (IRPF) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas?Es necesario declarar el tiempo sin alquilar de la vivienda. Hacienda aplica una renta de entre un 1% y un 2,2% del valor catastral para este periodo. En ningún caso se aplicarán los descuentos por vivienda habitual,ya que hablamos de vivienda vacacional. (IVA) Impuesto sobre el Valor Añadido Los alojamientos turísticos sin servicios complementarios, es decir con rendimientos solo por capital inmobiliario están exentos del IVA Plazo para la declaración del alquiler vacacionalCon todo esto se podrá declarar a Hacienda nuestros Ingresos brutos de manera sencilla . El plazo cumple el 30 de junio para someter el IRPF de 2022. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En ocasiones, los propietarios de las viviendas alquiladas deben enfrentarse a inquilinos que no realizan el pago del alquiler correspondiente. Para ello, el dueño puede solicitar el desahucio y el pago de las cuantías económicas que el arrendatario debe. En España, un desahucio puede durar como mínimo seis meses, pero para que el periodo sea más corto, hay que recurrir al camino judicial. Cuando las rentas pendientes hayan sido cobradas y se haya llevado a cabo el desalojo, los propietarios deben saber cómo tienen que tributar tales rentas y cómo declararlas y en qué ejercicio. Se pueden tributar como indemnización o renta de arrendamiento. Respecto a esto, el Tribunal Supremo se ha pronunciado a través de la sentencia del 26 de noviembre de 2020, donde el Alto Tribunal aprobó un recurso en contra de una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León. Esta sentencia expone la cuestión acerca de a qué clasificación pertenece aquella renta que debe recibir el arrendador después de presentar una demanda por impago de renta y de obtener las cuantías pendientes. Si se consideran como ganancia patrimonial o como rendimiento inmobiliario y a qué ejercicio deben ser imputables dichas cuantías. En este aspecto, cabe destacar que el alquiler de una vivienda puede tributar en el IRPF del dueño de dos formas: como rendimiento de actividad económica o como renta del capital inmobiliario. En el primer caso, únicamente si el dueño ha contratado a un empleado responsable de administrar los arrendamientos a través de un contrato laboral de jornada completa. Sin embargo, el conflicto aparece cuando se obtienen las cantidades pendientes de pagos después de que haya finalizado el contrato de alquiler. En este caso, se desconoce si las cuantías deben ser tributadas como rendimientos de alquiler o aumento de patrimonio. En el auto de 14 de diciembre de 2021 (recurso 523/2020) del Tribunal Supremo, se aclara tal cuestión. El Alto Tribunal dictamina que serán considerados como renta de capital inmobiliario por varios motivos. Contenido [Ocultar]
No se considera finalizado el contrato de alquilerCon la presentación de la demanda para proceder al desalojo, al arrendatario se le ofrece la opción de devolver las cuantías correspondientes después de la demanda y previamente al juicio, un hecho que no da por terminado el contrato, sino que alarga su vigencia. Por esta razón, las cantidades pendientes cobradas serán consideradas como rentas de capital inmobiliario. ¿Cómo se debe tributar una cuantía impagada en el IRPF?Respecto al ejercicio en el que deben ser tributadas, el Tribunal Supremo declara que deberán ser declaradas las cuantías satisfechas en el ejercicio en el que se exigieron tras la demanda. También se podrá deducir como "saldos de dudoso cobro" en el caso en el que las rentas sean consideradas como capital inmobiliario. Dentro de la Ley del IRPF, se subraya en el artículo 14.1 a): "Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo que sean exigibles por su perceptor". El proceso de declaración en el IRPF de cuantías impagadasEl rendimiento del arrendamiento pendiente debe ser declarado en el IRPF del ejercicio correspondiente por el contribuyente. A pesar de ello, la normativa ofrece la opción de deducirlo como "saldos de dudoso cobro" siempre y cuando quede correctamente justificado. En este supuesto, solo será posible si el arrendatario se encuentre en concurso de acreedores o si ha pasado un plazo mayor de seis meses entre la primera administración del pago satisfecho por el contribuyente y el fin del período impositivo sin haber procedido a la renovación de crédito. Ante esta situación, hay tres supuestos que pueden originarse. El dueño declaró en su IRPF el rendimiento de arrendamiento sin cobrarlo y sin deducir los saldos de dudoso cobro.Respecto a esto, el contribuyente ha cumplido con Hacienda, por lo que no tendrá que deducir ninguna otra renta en el IRPF cuando las cuantías pendientes sean pagadas posteriormente al auto de desalojo. El dueño declaró el rendimiento de arrendamiento en el IRPF sin cobrarlo, pero sí deduciendo los saldos de dudoso cobroEsta declaración de la renta deberá ajustarse a lo que estipula la Ley del IRPF en su artículo 13.e). En el momento de recibir las cuantías pendientes tras la sentencia del desahucio, tendrá que declarar este incremento económico en el ejercicio que corresponda a tal pago en el IRPF. El dueño no declara el rendimiento de arrendamiento en el IRPF, no las cobra, pero recibe las rentas impagadas después del auto que aprueba el desalojo.En este caso, el dueño de la vivienda tiene que mostrar declaraciones adicionales sobre el ejercicio correspondiente a la renta exigida. De esta forma, obtendrá las cuantías previstas y expuestas en la Ley General Tributaria en su artículo 27.2. A pesar de ello, tendrá la opción de no tributar según los ejercicios correspondientes. Esto solo se dará cuando después de la finalización del plazo para declarar en el IRPF tales ejercicios, haya transcurrido un periodo superior de 4 años. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En INMOBILIARIAX te aconsejamos que solicites al menos tres presupuestos
diferentes, para elegir el más adecuado. El
presupuesto seleccionado debe contener todas las partidas, la mano de obra y
los materiales a utilizar. Tanto el proyecto como el presupuesto de
este deben recoger toda la información de unidades y trabajos necesarios a
realizar.
La profesionalidad de los encargados es algo de lo deberemos asegurarnos previamente.
Ten cuidado en no caer en trabajos sospechosamente baratos.
Es recomendable una buena coordinación de los trabajos con las diferentes
empresas que contrates para no tener problemas en el futuro que te lleven a
tener que deshacer cosas para hacer otras. A continuación, INMOBILIARIAX te
explicaremos que suele componer la reforma integral de una vivienda:
Cocinas y baños
Los baños y cocinas son las mejoras más habituales en las viviendas. Deben
considerarse todos los precios desde el coste de unidad por metro cuadrado,
mano de obra y costes imprevistos: -El coste del material que se va
a emplear por metro cuadrado. -Debe figurar especificado el precio
por metro cuadrado de la superficie que se va a demoler, picar o alicatar,
o techo, o de suelo nuevo, o el de los metros cuadrados que se van a pintar. - Debe realizarse un plano de la
instalación de tuberías (de agua y gas), las tomas de agua, la grifería y
los electrodomésticos que se van a colocar (precio por unidad). Así sabremos
con exactitud por donde deberán ir las tuberías y la complejidad de su
instalación. - Deben también plasmarse en el presupuesto las adiciones que no se incluyan: acondicionar respiraderos y
salidas de humo, preinstalación del sistema de iluminación, colocación de
sanitarios y muebles de cocina?
Se estima que el
precio de un baño nuevo de 4 m2 rondará los 3.200 euros. El de una cocina de
10-12 m2, alrededor de 6.000 euros, incluyendo los muebles de fábrica (no a
medida), más otros 2.000 euros de electrodomésticos.
Pintura y suelos
Hay que considerar el coste de todos
los materiales que se vayan a utilizar y la mano de obra por metro cuadrado por
separado. Por ejemplo, en un presupuesto para colocar un nuevo suelo debe
figurar por un lado el precio de la mano de obra por metro cuadrado, y en otra
partida el precio de material por metro cuadrado. En el caso de la pintura debe especificarse si va a ser necesario obras
previas de acondicionamiento, como alisados o rellenos (de nuevo, precio de
mano de obra por metro cuadrado). El precio estimado un piso de 50 m2 con dos capas de pintura cuesta unos
1.000 euros aproximadamente con materiales estándares. El coste de un cambio de
suelo varía mucho dependiendo del material que se utilice (madera, pavimento,
hormigón pulido?).
Climatización
Acondicionar una vivienda con un nuevo
sistema de calefacción o refrigeración puede suponer una obra compleja. Hay
que tener en cuenta en la instalación: caldera, tuberías del circuito,
radiadores, obras de albañilería en las paredes o el suelo para empotrar las
tuberías, unidad de frío, ventiladores, circuito de gases, obras de salida al
exterior y la reparación posterior de las superficies.
Cada uno de esos elementos tienen que estar en la factura con el coste por
unidad, y si requiere albañilería o/y pintura, también por metro cuadrado y
mano de obra. Se estima que el precio de
unos 10 m2 de instalación ronda los 2.000 euros.
Instalación eléctrica
En el presupuesto de instalación eléctrica debe figurar el coste de cada elemento, la extensión del
cableado y del cuadro de luces o caja de control. Y aparte, como siempre,
la mano de obra. Es muy importante saber los puntos exactos de la colocación de
cada enchufe, cada interruptor, cada lámpara empotrada o fijada a pared.
La instalación debe estar certificada y que cumpla con el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión
(REBT), así se garantiza el correcto funcionamiento y la seguridad de la
instalación.
El precio estimado en 50 m2 es de 2.500 euros dependiendo si la instalación
es empotrada y sin añadir improvisos.
Acabados finales
Y un último consejo, hay que especificar siempre en el presupuesto como deben ser los acabados finales,
con los materiales que se van a utilizar (qué tipo de pintura, qué tarima para
el suelo, qué azulejos para el baño?), con marca y modelo para evitar generalizaciones
que no se ajusten a la realidad de nuestros deseos.
Esperamos que todas estas indicaciones te sirvan para poder tener un mayor
control de los posibles costes a la hora de realizar una reforma en tu
vivienda. Si tienes alguna duda estaremos encantados de
atenderte sin ningún tipo de compromiso
en INMOBILIARIAX en POBLACIONX. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Previamente a alquilar un inmueble, hay que ser conscientes de los peligros a los que se expone. Destrozos, impagos, morosidad... Por ello, hay que recoger todos los datos posibles del posible inquilino. En caso de destrozo, hay varias acciones que se pueden llevar a cabo. Lo primero de todo es recabar información. Para ello, una opción es acceder al historial de la persona a través de los ficheros de aseguradoras. Si tras ello, elegimos el inquilino y nos destroza la casa, se tendrá que proceder a tomar otras medidas. Medidas que variarán según la fecha de posesión del inmueble. Desde que el inquilino abandona el domicilio, se abre un plazo de treinta días para estudiar el estado de la vivienda. Lo común es que en la entrega de llaves, se examine el inmueble en busca de algún posible desperfecto. Se debe aprovechar este momento, en el que inquilino y propietario se encuentran juntos, para analizar la vivienda. Si no hay ningún destrozo, comenzará el periodo de 30 días el cual se esperará para devolver la fianza. En cambio, si en la entrega de llaves el propietario deduce que puede haber algún destrozo en la vivienda, se debe acudir con varios testigos para fotografiar el inmueble y los desperfectos. De esta forma, se contará con pruebas suficientes para su posterior reclamación. Lo ideal sería que los testigos fuesen notarios para que firmasen las actas con las fotografías, aunque ello conllevaría un gasto extra. En estos casos de destrozos, el inquilino suele irse antes de entrar en conflicto con el propietario. Por ello, entregan las llaves a un vecino para que las devuelva o a veces, ni las devuelve. Cuando se encuentren los destrozos, hay que actuar de inmediato, probando que se han producido desperfectos en el inmueble durante la estancia del inquilino. Tras la conclusión del contrato, se abrirá un periodo de dos meses para actuar y reclamar. A la hora de reclamar, existen dos opciones: la vía penal con una demanda por delito de daños; o la civil, reclamando los desperfectos ocasionados. En el supuesto de que la fianza no sea suficiente para solucionar los gastos de los destrozos, habrá que notificárselo al inquilino. Primero, se debe recurrir al diálogo y al camino amistoso. Esta vía consiste en dar a conocer la situación al inquilino por medio de un burofax. Si se opone a abonar los destrozos, se recurrirá a reclamar los daños por la vía judicial. Contenido [Ocultar] Garantía para destrozos en alquiler en seguros de hogarExisten seguros de hogar que dentro de su catálogo de garantías, hay garantías para inmuebles arrendados, cubriendo los destrozos originados en el periodo del alquiler. Es una opción muy recomendable para estos casos. En suma, a la hora de reclamar, será el seguro el responsable de llevar a cabo todo el procedimiento. Si una vez celebrado el juicio, el inquilino sale insolvente, no será responsable de abonar los desperfectos producidos. Con un seguro, en este caso, sería la compañía quién abonase una parte o el total de los destrozos. Como norma general, suelen ofrecen una indemnización de 3.000 euros. Periodo de reclamación de destrozosDespués de concluir el acuerdo, hay un plazo de un mes para examinar el inmueble. Para reclamar los desperfectos, el periodo de reclamación no será superior a dos meses, ya que durante este plazo existirá una vinculación directa entre el inquilino y los desperfectos. Características de los desperfectos a reclamarTodos los desperfectos que sean evidentes pueden ser declarados por el dueño de la vivienda. Son desperfectos provocados por el inquilino que no se hayan originado por el deterioro natural de la vivienda o por el uso de ella. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Las compraventas son operaciones que tanto los profesionales del sector inmobiliario como los ciudadanos llevan a cabo en numerosas ocasiones. Sin embargo, la vivienda adquirida a veces no corresponde con la imagen que teníamos al principio de ella. Esto se debe a que apreciamos algunos desperfectos en el domicilio que no se podían contemplar en el momento de la compraventa. Estos defectos obtienen el nombre de vicios ocultos. De todos los tipos de procesos de compraventa, la más importante es aquella en la que logramos adquirir un domicilio, debido al bien obtenido y al elevado coste de este proceso. Por estos motivos, el hecho de que haya vicios ocultos en este tipo de bienes conlleva una gran importancia, por ello hay varias leyes que defienden al usuario beneficiado. Si un domicilio adquirido tiene una serie de vicios ocultos o vicios redhibitorios, hay que prestar atención a varios aspectos. Definición de vicios ocultosEl Código Civil en su artículo 1484 defiende a los vicios ocultos como "defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprado, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella". La existencia de vicios ocultos prueba que el vendedor no informó correctamente sobre la situación en la que se encontraba el inmueble al comprador, ya que hay desperfectos que dificultan el correcto y total uso del inmueble. Si el comprador hubiera conocido la existencia de estos perfectos, podría haber decidido no adquirir el incmueble. Cabe destacar que si estos desperfectos obliga a no poder usar el bien, se dejarían de considerar vicios ocultos para pasar a otra clasificación de defectos. En principio, no existe una tabla concreta con desperfectos específicos, aunque la mayoría están relacionados con aspectos como la cimentación por fisuras o grietas, el agua por filtraciones o humedades, problemas en el sistema eléctrico, un ineficaz aislamiento térmico-acústico o defectos en los acabados. Para concretarlo, un vicio oculto es el desperfecto de gran importancia y gravedad existente previamente a la compraventa que no es visible a simple vista por el usuario comprador. Dos opciones de reclamaciónEn el caso en el que encontremos desperfectos posteriormente a la compraventa que cumplen con las condiciones para que se les traten como vicios ocultos, el comprador tendrá la oportunidad de reclamar una respuesta al vendedor, según estipula el artículo 1485 del Código Civil. En el artículo 1846 se exponen las dos vías que podrá tomar el comprador:
Plazo y acciones a llevar a cabo para reclamarUno de los aspectos más importantes a prestar atención durante el proceso de reclamación de desperfectos es el tiempo. Cuando se trate de inmuebles de segunda mano, se puede proceder a las dos acciones comentadas en un plazo de seis meses desde el día en el que adquirió la vivienda. En cambio, en el caso de inmuebles nuevos, el plazo será de hasta dos años. El proceso de reclamación consta de cuatro pasos:
Hay ocasiones en los que los vicios ocultos se originan posteriormente al cierre del plazo adjudicado para la reclamación. En esta situación, se puede recurrir a seguros que cubran la reforma de forma total o parcial de los desperfectos, es decir, la póliza de responsabilidad civil. La duración de la validez variará según la clasificación del vicio oculto. Existen tres opciones:
El comprador como técnico profesionalExisten aquellos casos en los que un profesional del sector es el comprador del inmueble, supuesto en el que se prevé que éste tenga los conocimientos básicos para poder apreciar los desperfectos o vicios ocultos de la vivienda. Profesionales como un arquitecto cuando el bien con vicios ocultos sea un inmueble o un mecánico cuando sea un automóvil. La legislación en varios caos ha declarado que dicha experiencia por parte del profesional que se postula como el comprador puede anular la reclamación del desperfecto. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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En qué consiste el valor catastralEl valor de referencia del catastro consiste en el valor impuesto por la administración con el cual se fijan las bases de las cantidades para abonar los impuestos ISD e ITP. Este valor será aplicable para los tributos a pagar en caso de herencia o compraventa de inmuebles. La aplicación y efectos del valor de referenciaDesde comienzos de año, tanto los impuestos de transmisiones patrimoniales como los de sucesiones y donaciones se deben tributar obligatoriamente según el valor catastral de referencia. Esta modificación provocará numerosas consecuencias dentro del sector inmobiliario y en las decisiones que lleven a cabo los tributarios. Para obtener el valor catastral de referencia, se acude a registradores del inmueble y notarios para conocer las transacciones inmobiliarias que se han llevado a cabo en el área donde se encuentre la propiedad en cuestión. Este formato de cálculo no presta atención a las peculiaridades específicas del bien inmueble en concreto. Por este motivo, el valor de referencia habitualmente se situará por encima del valor de mercado y por encima del precio de la escritura de la vivienda. Esto ha llevado a que numerosos tributarios decidan recurrir a este valor que no corresponde con la realidad. Para ello, una de las opciones que se ofrecen es acudir a un peritaje para recurrir el valor indebido de referencia. ¿Hay opción a recurso?En el caso de querer recurrir el valor de referencia catastral, desde la entrada en vigor de dicho valor el 1 de enero, el contribuyente será el responsable de recurrir y de probar a través de datos contrastados que el valor catastral no se corresponde con el valor del mercado ni con el de la escritura. El tributario podrá realizar el recurso a través de dos acciones:
¿Dónde se consulta el valor de los inmuebles?Aquellas personas que quieran conocer cuál es el valor de referencia de su vivienda, podrá consultarlo mediante la página del catastro virtual. Dentro de dicha página, el usuario interesado tendrá que adjuntar su identificación DNI y el número del soporte. Inmuebles sin valor de referenciaSi no está establecido el valor de referencia de una vivienda, dicho valor se obtendrá según el valor escriturado o el de mercado. Actualmente, el valor de referencia únicamente se está aplicado a los garajes y domicilios residenciales, aunque más adelante, será impuesto en cualquier tipo de vivienda independientemente de su clasificación. Para estos supuestos, la administración procederá a contrastar los diferentes valores para probar que el valor de mercado y el valor escriturado no se corresponden. Las características del inmueble, aspectos a tener en cuenta en el peritajeRespecto al recurso del valor de referencia mediante peritaje, el primer paso es mostrar la necesidad de que se lleve a cabo una visita del inmueble para calcular su valor real. A través de las visitas, se conoce la superficie de la vivienda, el estado actual de esta, las reformas realizadas y las peculiaridades del entorno. Estas características son las que tendrá en cuenta el tasador de la vivienda con las que establecerá la base de su valor. Estas particularidades son los valores en los que la administración no se fija y no tiene en cuenta a la hora de imponer un valor de referencia de una vivienda, sin ofrecer el valor real del inmueble como bien individual. Formación y Cursos sobre Valoración de InmueblesEn nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde explicamos exhaustivamente los principales mecanismos para valorar un inmueble a través de casos prácticos, los métodos para calcular el valor de mercado y la legislación aplicable a las peritaciones.  Ignacio Morales. Economista - ICADE | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En una comunidad de propietarios pueden existir pisos destinados al alquiler de viviendas normales, por temporadas y también al alquiler para uso turístico. No deben confundirse ya que los dos primeros se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por el Código Civil y la voluntad de las partes, mientras que el segundo por normas sectoriales de las CCAA sobre alquileres turísticos o vacacionales. Recordemos que los alquileres de temporada son periodos inferiores a un año y no se destinan a satisfacer una necesidad permanente de vivienda, en cambio los alquileres turísticos suelen durar días o semanas, con una gran rotación. Los alquileres de vivienda temporales no son actividad turísticaRecordemos que los alquileres de temporada quedan fuera del ámbito Ley de Vivienda 12/2023 del BOE nº 124, no afectándoles aspectos, como las limitaciones en las actualizaciones de la renta o las prórrogas extraordinarias del contrato y por está produciendo un traslado de oferta de alquiler normal al temporal. Retomando el tema de las comunidades, ante la disyuntiva de si los alquileres de uso turístico pueden o no ser vetados por las comunidades de vecinos, el Tribunal Supremo se ha manifestado a favor de que lo pisos turísticos puedan ser vetados por las comunidades de vecinos siempre que esta norma aparezca en sus estatutos; pero no los de alquiler normal o temporal. Se justifica la prohibición `por el carácter de actividad económica que el Tribunal les atribuye, es decir si un piso turístico tiene una actividad turística como los hoteles y se rige por sus normal que las dictan las comunidades y ayuntamientos, en cambio si es alquiler temporal o normal de vivienda permanente la rige la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por el Código Civil y la voluntad de las partes. Se especifica que la cuestión no es aplicar la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal que determina como aceptar una actividad económica en la comunidad sino de si existe la prohibición expresa sobre los pisos turísticos en los estatutos de dicha comunidad de vecinos. La propia Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) aclara que la comunidad de vecinos no tiene competencia en sus estatutos sobre los pisos de temporada ya que el propietario no ejerce una actividad empresarial con su alquiler y prohibirlos sería limitar la propiedad privada de una persona física o jurídica. Crecen los alquileres temporales de vivienda al estar fuera de los límites que impone la Ley de la vivienda 12/2023El crecimiento de los alquileres de vivienda por temporada se han disparado sobre todo en las zonas tensionadas, a partir del tercer trimestre de 2023, coincidiendo con la nueva normativa sobre el alquiler de viviendas que impone la Ley de Vivienda 12/2023 del BOE nº 124. Esta modalidad de alquiler se escapa a la nueva legislación ya que está regida por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil. Los arrendadores consiguen esquivar las limitaciones en las actualizaciones de la renta o las prórrogas extraordinarias del contrato de alquiler. Si vemos los datos la oferta de alquiler de viviendas por temporadas según el portal inmobiliario Idealista ha crecido un 39%, copando el 10% del total de viviendas en el mercado en 2023. Las viviendas permanentes a su vez cayeron en -1%, un 12% interanual. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
No obstante y a su vez, los alquileres no pagados pueden declararse y
en ese caso deducirse como "saldos de dudoso cobro", siempre que se haya
procedido a su reclamación antes del 1 de Julio del ejercicio fiscal. Si esas rentas fueran pagadas finalmente, deberá hacerse una declaración de la renta
complementaria de la que se quitará los "saldos
de dudoso cobro" anteriormente declarados. Cabe decir que nunca
deben declararse como negativos los ingresos del alquiler de vivienda . Estos ingresos nunca pueden tener un
rendimiento negativo. Si es posible deducir los gastos hasta el límite de
los ingresos. Por último decir que SI es aplicable la renta reducida un 60%, por alquiler de vivienda,
siempre que sea la vivienda habitual del inquilino. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En una sentencia fechada a 10 de julio, la sección segunda de la sala tercera ha estimado el recurso de la Diputación de Pontevedra contra una sentencia de un juzgado de esa provincia que daba la razón a un contribuyente en su reclamación por el pago de plusvalía municipal. Lo dictado por el alto tribunal es "cuándo" entraba en vigor lo establecido por el Tribunal Constitucional sobre el cálculo de la plusvalía municipal, si el 26 de octubre de 2021 o el 25 de noviembre de ese año, que fue la fecha de publicación en el BOE. El Supremo declara que una liquidación tributaria no recurrida antes de conocerse la declaración de inconstitucionalidad, es una situación consolidada y que, como tal situación consolidada, no queda afectada por la declaración de inconstitucionalidad del impuesto, ni puede ser anulada con base en la misma. La Ley Orgánica del Tribunal Constitucional prevé expresamente la posibilidad de publicación del fallo antes de la preceptiva publicación por el BOE. La sentencia del Tribunal Supremo concluye que "la delimitación de las situaciones consolidadas a esta fecha del dictado de sentencia es una decisión del Tribunal Constitucional que tan solo al mismo corresponde, dentro del ejercicio de sus facultades y responsabilidades"; por ello, jueces y tribunales, así como los poderes públicos en general, quedan vinculados y deben respetar y aplicar en sus propios términos dicha limitación de efectos. Sí cabe anular las liquidaciones tributarias por aplicación de otras sentencias de inconstitucionalidad en las que el Tribunal Constitucional no limitó los efectos temporales de su decisión, como son los casos de liquidaciones de transmisiones de inmuebles en los que no hubo ganancia alguna, o cuando el impuesto sea confiscatorio por absorber toda la ganancia. El Tribunal Constitucional anuló varios aspectos del impuesto de plusvalía municipal al entender que: "aunque la cuota no sea superior a la plusvalía realmente obtenida, sí resulta excesiva o exagerada y podría lesionar el principio de no confiscatoriedad". Es decir, rechazaba que se pueda reclamar con efecto retroactivo, por lo que la anulación del cálculo del impuesto excluye a las abonadas, liquidadas o juzgadas, y a las que no han sido denunciadas. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1.El mal trimestre anteriorHace unos días, en eleconomista.es (1) se publicó una noticia en la que, haciendo referencia al último informe del INE, se decía que: «Tercer mes de caídas consecutivas en la compraventa de vivienda, que en abril descendió un 8,1% interanual tras registrar 43.311 operaciones, la cifra más baja en dos años. El sector avanza en la senda de caídas?» Y lo acompañaba con un terrible gráfico que reflejaba la variación anual de la compraventa de viviendas, desde enero del 2022. El informe señalado ha tenido mucho eco y las opiniones sobre el mismo no se han hecho esperar. Coloque el lector en su buscador las palabras: (recesión - inmobiliaria - España) ajuste las noticias a último mes y verá lo que le sale. 2.¿Qué se opina sobre los tres meses de recesión y aún del cuarto (mayo 2023) sobre el que aparecerán pronto sus resultados?Pues hay un primer grupo que opina que será tan malo como los tres anteriores, confirmando así la recesión del sector. Otro grupo, que le sonará pues son los mismos que en la crisis anterior hablaban, ya en plena desarrollo de la misma, que esta no existía y que se trataba "simplemente" de un aterrizaje suave de la economía. Ahora hablan de "acomodación del mercado" o reajuste después de dos años de muy buenos de resultados inmobiliarios, pero dicen lo mismo y son los mismos. El tercer grupo es peor, ya que nos hablan de que la crisis es para los poco espabilados, para las inmobiliarias que no se adaptan a las naturales variaciones del mercado, para los que no saben posicionarse bien, para los que no se sitúan en los sectores "premium" del mercado, etc. Y ya verá que pronto volveremos a oírles lo de los brotes verdes. Ya hemos escuchado estas canciones antes, así que no puede extrañarnos que, frente a los datos duros y fríos de los resultados en estos momentos, se extiendan las nieblas que los oscurecen. 3. Y es que: ¡Pintan bastos!Repare en esta serie de preguntas y reflexione sobre el impacto de ellas sobre su inmobiliaria. a) ¿Van a mejorar las tasas de paro en los próximos trimestres?... No lo parece. b) ¿Van a bajar los tipos de interés? Acaban de subirlos en Europa, estos días. c) ¿Van a ser magnánimos los bancos en su concesión de hipotecas? Como no están para eso, las condiciones de concesión ya se están endureciendo en más aspectos que en el tipo -monto- del interés aplicable. d) ¿Tenemos un nivel de inflación aceptable? No. e) ¿Hemos recuperado los niveles de riqueza anteriores a 2008? Hoy le he oído a un economista famoso, que el nivel de riqueza de los españoles es un 16% más bajo que antes de ese año. f) ¿Hemos recuperado nuestro nivel anterior a la pandemia? Pues parece que tampoco. g) Ante la recesión, ¿cabe esperar una bajada de precios que pudiera animar las ventas? Los expertos piensan que muy poco. h) ¿Y globalmente? Pues parece que en algunos otros países la recesión los ha cogido ya entre sus cuernos. Y amenazas en la estabilidad mundial, sobran. Y ya paro porque usted ya padece todo esto y porque su interés pasa por qué hacer en esta situación. 4.¿Qué hacer ya!No haga caso de los dos últimos grupos, la Crisis ?la Peste? está ya entre nosotros, Y hay que luchar contra ella. Así que prepárese para lo peor. Recuerde esto: cuando en un nicho ecológico las condiciones de vida se vuelven adversas, lo que les ocurre a los que viven en él son, entre otras, las siguientes: a) Disminución del "alimento" necesario para la supervivencia. (Escasez de liquidez, financiación, inmuebles, clientes reales, etc.) b) Incremento feroz de la competencia para hacerse con lo que se pueda. c) Bajas, se producirán muchas bajas, pues el nicho inmobiliario ya no puede "alimentar a todos". (Recuerde a este respecto las tasas de mortalidad de inmobiliarias de la anterior crisis.) d) Retiradas del sector y trasvases o compatibilización con otros nichos de las inmobiliarias que puedan / sepan hacerlo a tiempo. e) "Adelgazamiento" de los resultados esperados. f) Reaparición de los carroñeros, que se aprovecharán de las dificultades del conjunto inmobiliario. Por eso debe usted de prepararse para el tornado, huracán, tempestad, tormenta, etc. que nos aguarda tras este verano. Y para su resguardo le aconsejo:
5.Los posos del vinoNótese que, aunque la tempestad caerá sobre todos, no va a afectarnos por igual. Los del fondo del barril lo pasarán peor. Si pretende sobrevivir en la riada de los días que vendrán, no puede irse al fondo sino a la parte superior de su segmento de mercado. Ahora va a tener que examinar con mucho cuidado sus procedimientos para adaptarlos a las nuevas situaciones, pero sobre todo debe de dirigirse a los segmentos y áreas de negocio que, aún en estas severas condiciones actuales, tengan suficiente demanda. Examine sus resultados recientes del último semestre y vea a quién, dónde, cómo, en cuáles circunstancias ha vendido usted más rápido y mejor. Ahí está su segmento "premium". Vaya únicamente tras la demanda solvente que pueda quedar en su territorio de trabajo y deje el resto? para la competencia.
Y ya termino por hoy, pero no como siempre, pues, aunque le sigo deseando el romano: ¡Siga con salud!, esta vez le añado? y persiga al cliente que pueda seguir teniendo capacidad de compra. Olvide al resto.
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La reforma laboral - Decreto-Ley 32/2021 (BOE de 30 de diciembre de 2021) tuvo como principal objetivo aminorar el volumen de contratos temporales y evitar su uso abusivo, injustificado y desproporcionado, buscado crear estabilidad de empleo. Se creó la figura del contrato fijo-discontinuo convirtiéndolo en el modelo de contrato para el empleo de temporada de naturaleza estacional, y también para la prestación de servicios en contratas y subcontratas. Además se permitía este tipo de contrato a las ETTs en su cesión de trabajadores. Tras la reforma la temporalidad descendió en 6 puntos. En el caso de las mujeres pasó de un 24,48% a un 18,17% en 2022. En hombres la temporalidad pasó de un 18,63% en 2021 al 12,66% en 2022. Tras la instauración del contrato fijo-discontinuo se pasó a una fase de inspección para comprobar si estos tipos de contratos cubrían una serie de puestos reales y no se utilizaban para puestos fijos y estructurales en las empresas de forma encubierta. El fraude se castiga con sanciones de hasta 10.000? por persona indebidamente contratada. El fraude se observa cuando se contrata por más de 10 meses y se superpone el periodo de inactividad con las vacaciones, por ejemplo. Actividades laborales por las que se puede realizar la modalidad contractual de fijos-discontinuos1-Trabajos estacionales o vinculados a actividades productivas de temporada. 2-Trabajos con prestaciones intermitentes. 3-Para el desarrollo de trabajos consistentes en la prestación de servicios en el marco de la ejecución de contratas mercantiles o administrativas que, siendo previsibles, formen parte de la actividad ordinaria de la empresa. 4-Contrato entre una empresa de trabajo temporal (ETT) y una persona contratada para ser cedida a una empresa usuaria. Trabajos de naturaleza estacionales o vinculados a actividades productivas de temporadaSe trata de actividades de empresas que se repiten cada temporada o campaña de forma discontinua, es decir en determinadas épocas del año. Algunas empresas pueden tener un carácter permanente pero actividades cíclicas. En este tipo los contratos fijos-discontinuos deben suspenderse y repetirse o reanudarse pero a veces las fechas serán ciertas o inciertas debido a diversos factores incidentes como por ejemplo el tiempo. Así, se pueden realizar contratos fijos-discontinuos, aunque se repitan en fechas ciertas o inciertas, ya que en estas últimas influyen factores externos como, por ejemplo, la climatología. Eso sí, debe tratarse de trabajos estacionales y de temporada, es decir, trabajos que en algún momento se detienen o se suspenden, para posteriormente reanudarse. Un ejemplo sería el cultivo de frutas u hortalizas del sector agrario y sus derivaciones industriales de procesado. En el sector servicios, actividades ligadas a la nieve, la hostelería de temporada y turismo y sus subsectores, podrían hacer uso de este tipo de contratos para épocas determinadas. En el caso del sector educativo ha habido controversia en si la actividad docente requeriría de este tipo de contratos fijos discontinuos. Tanto la Audiencia Nacional, como el Tribunal Supremo han considerado que la enseñanza general básica tiene carácter permanente y no cíclico. Ignasi Beltrán de Heredia (Profesor Agregado, acreditado a Catedrático de Derecho del Trabajo y Seguridad Social de la Universidad Oberta de Catalunya) opina que si la actividad educativa y el curso académico fuera más breve cabría sin duda la contratación fija-discontinua. Por otro lado ante la cuestión de si estos contratos fijos discontinuos pueden ser a tiempo parcial la Ley no deja dudas, el párrafo segundo del art. 16.5 del ET (Estatuto de los Trabajadores), establece "que los convenios colectivos sectoriales, podrán acordar, cuando las peculiaridades de la actividad lo justifiquen, la celebración de contratos fijos-discontinuos a tiempo parcial.". Por lo tanto todo depende del contenido de los convenios colectivos. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El último análisis de la agencia consultora Colliers, European Residential on the rise, concluye que en comparación a la media europea, los españoles adquieren su primera vivienda siete años más tarde. La inestabilidad entre demanda y oferta junto al estado actual del sector laboral y económico son los factores que complican la adquisición de una vivienda. Y más aún para los que vayan a comprar su primera vivienda. Previamente a adquirir un inmueble, se debe conocer las características que busca el comprador en la vivienda. Deben identificar los aspectos claves del domicilio deseado, ya sea la ubicación, el espacio o el número de las habitaciones. En esta etapa, una vez limitadas las características, se comienza a visitar diferentes viviendas para tantear varias opciones previamente a decantarse por una. Otro aspecto que ha de tenerse en consideración es el estado actual del mercado inmobiliario. Para comprar una vivienda, se debe estudiar cómo se encuentra tanto la economía como el propio mercado. Dependiendo de esto, podremos conocer cuándo es el mejor momento para comprar una vivienda. Es decir, cuándo obtendremos los precios más asequibles o cuándo podremos acceder a unas condiciones financieras óptimas (como préstamos hipotecarios) acorde a nuestro poder adquisitivo. Subvenciones estatales para primeros compradoresCabe destacar que aquellas personas que estén interesadas en adquirir su primera vivienda, pueden acceder a diferentes ayudas del Estado. Estas subvenciones toman en consideración como requisitos la cuota de ingresos o el nivel adquisitivo para poder enfrentarse a una financiación. Requisitos que deben estudiarse para poder solicitar alguno de estos beneficios económicos. Para poder hacer frente a todo este proceso, contar con la ayuda de un asesor profesional facilitará la toma de decisiones del comprador primerizo. Al ser su primer procedimiento de compraventa, el asesoramiento de expertos le advertirá de revisar atentamente las cláusulas de un contrato o las condiciones financieras que debe aceptar. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Con el objetivo de reducir el esfuerzo económico destinado a las hipotecas de más de un millón de hogares en riesgo de vulnerabilidad o vulnerables, el pasado 24 de noviembre comenzó a aplicarse el Real Decreto-ley 19/2022. Un esfuerzo que se ha incrementando en los últimos meses debido al incremento del Euribor. Las medidas que se adoptan en el nuevo Real Decreto han sido negociadas entre el Banco de España, el Gobierno central y las patronales bancarias. El Real Decreto posee como fin principal aliviar la carga destinada a las hipotecas de las familias y crear una mayor estabilidad a medio y largo plazo en su cuota de gasto. Para estas familias, se les ofrece la opción de escoger aquella ayuda que más se adapte a sus necesidades y a su estado económico. Desde el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, se ha garantizado que el Real Decreto "beneficiará a más de un millón de familias, aproximadamente a un tercio de los hogares que tienen hipotecas variables en España. Proporcionan un ´menú de opciones´ para que las familias puedan optar por la que mejor se adecúe a su caso particular y no suponen un riesgo o a un impacto macroeconómico. Afortunadamente, el escenario es muy diferente a 2007 y los hogares tienen una posición más saneada que en otros momentos de nuestra historia". A rasgos generales, dentro del Real Decreto-Ley podemos encontrarnos con tres ayudas principales:
Según estas vías, podemos encontrarnos con tres tipos de ayudas diferentes: Contenido [Ocultar]
Subvenciones para familias en situación de vulnerabilidadEn primer lugar, se debe definir qué se considerará como familia vulnerable. Un hogar vulnerable será aquella familia que posea una renta por debajo de los 25.200 euros a nivel anual, una renta por debajo del triple del IPREM. Para acceder a esta ayuda, otro requisito reside en destinar un esfuerzo financiero del 50% de su renta al cobro de las hipotecas. En total, esta subvención podrá beneficiar alrededor de 300.000 familias. Respecto a esta ayuda, existen dos vías de mejoras:
En cuanto a esta medida, el Ministerio se ha pronunciado con la siguiente declaración. "Esta medida es necesaria para aquellas familias que, como consecuencia de la subida de tipos de interés, lleguen a niveles de esfuerzo hipotecario excesivos que les obliguen a reducir gastos de primera necesidad y pongan en peligro el pago de la hipoteca, puedan recibir un tratamiento adecuado". Subvención para familias en riesgo de vulnerabilidadEste nuevo paquete también trae la novedad de implantar un nuevo Código de Buen Gobierno. Este Código destinará ayudas también a los deudores pertenecientes a la clase media, pero que se encuentren en riesgo de vulnerabilidad. Se les permitirá el acceso a esta ayuda a familias que posean una renta por debajo de los 29.400 euros al año, una renta tres veces y media más que el IPREM y un préstamo hipotecario contratado hasta el 31 de diciembre de 2022. Un préstamo del que las familias tienen un esfuerzo financiero por encima del 30% de su renta y que dicho esfuerzo debe haberse incrementado en un 20%. En suma, los bancos posibilitarían a estas familias la opción de congelación de un año de la tasa, incluyendo una prórroga del plazo de 7 años y un interés por debajo del nivel de tipo de interés prorrogado. Conversión gratuita de préstamo variable a fijoCon vistas a 2023, se suprimirán las comisiones ofrecidas por amortización anticipada. Esto conlleva que las familias deudoras tendrán la opción de disminuir la cuantía pendiente de cobro sin sufrir una penalización económica por ello. Además, en 2023, tampoco se cobrarán costes por transformar un préstamo hipotecario de tipo variable a una hipoteca fija. En suma, se destinarán acciones para promover la educación económica, incrementándose el seguimiento de que ambos códigos sean aplicados. Por otro lado, el Gobierno disminuirá de forma permanente los gastos de transformar una hipoteca variable a una fija. Por ello, se ha solicitado al Banco de España la creación de una guía informativa para familias deudoras en situación de riesgo económico. De esta forma, se busca incrementar la transparencia de la medida. Casos prácticos de los beneficios obtenidos por las ayudasPor ejemplo, si una familia contrató un préstamo hipotecario a comienzos de 2028 de tipo fijo situado en un +1% con un coste total de 120.000 euros y un periodo de pago de 30 años, durante 2022 habría abonado una tasa de 260 euros que para 2023 se incrementaría hasta los 525 euros. En cambio, si un hogar en estado de vulnerabilidad accede a las medidas expuestas en el Código de Buenas Prácticas, la tasa final a abonar sería de 240 euros. Esto supondría una reducción del 33% en comparación a 2022 y del 54% respecto a la tasa sin aplicar las ayudas económicas. Por otro lado, para las familias que no cumplan las condiciones de la carga hipotecaria, es decir, que su esfuerzo financiero no haya aumentando en un 50%, la tasa a pagar sería de 305 euros, una disminución de la cuota del 42%. Para las familias de clase media que también soliciten las ayudas, la tasa durante el primer año de congelación se situaría en 362 euros. Una cifra que disminuiría dicha tasa en un 31%. Suscripción voluntaria de las entidades financieras al CódigoCabe destacar que los bancos no estarán obligados a aplicar alguno de los dos Códigos de Buenas Prácticas. Sin embargo, una vez se hayan adherido a él, sí serán de obligado cumpliendo sus medidas. Con un periodo máximo de un mes, los bancos pueden suscribirse inmediatamente a ambos Códigos. Un plazo establecido para que las medidas expuestas en ellos sean aplicadas antes de que comience 2023. La primera entidad financiera en anunciar que se suscribirá a los Códigos es CaixaBank, la entidad con mayor movimiento en España. En último lugar, para la transmisión de préstamos hipotecarios a un tercero, la banca tendrá que asegurarse de la protección de las medidas. Respecto a ello, el Ministerio de Asuntos Económicos ha asegurado que se mantendrán los requisitos de las ayudas expuestas en estos casos. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En los últimos años, la ley encargada de regular el derecho inmobiliario, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha sufrido numerosas modificaciones en aspectos tan relevantes como el incremento de los alquileres o la duración de estos contratos. Por ello, hay que destacar los puntos clave de esta normativa. Contenido [Ocultar]
¿Qué regula la Ley de Arrendamientos Urbanos?Esta normativa es la encargada de regular todos los aspectos que engloban a los arrendamientos españoles de bienes inmuebles. Dentro de esta, se detallan cuestiones importantes como el coste de las mensualidades, los costes originados del alquiler o la duración de los contratos. La Ley de Arrendamientos Urbanos se aprobó en 1964, pero ha ido actualizando a lo largo de los años, con importantes modificaciones en 1995 y en 2013, y la última de estas actualizaciones con fecha en marzo de 2019. La duración de un acuerdo de alquilerLa norma estipula que los contratos pueden durar tanto como las partes acuerden. En caso de que la duración sea menos de cinco años, o si es persona jurídica menos de siete años, el contrato se aplazará obligatoriamente anualmente hasta que el arrendamiento llegue a la duración mínima de siete años si es persona jurídica el arrendador o a cinco años. A pesar de ello, existe una excepción donde el inquilino puede acabar el contrato si notifica con antelación de 30 días previamente al término del contrato o de una prórroga. ¿En qué momento comienza el acuerdo de arrendamiento?La fecha de inicio de un contrato de alquiler es aquel expuesto en el documento o si es posterior a esta fecha, en el momento en el que se entrega el bien objeto. Además, los alquileres serán celebrados por un año cuando no se indique una duración exacta o se señale que esta es indeterminada, sin detrimento de la prórroga anual. ¿Un inmueble puede ser recuperado antes de lo estipulado?Una vez haya pasado el primer año del contrato, existe la opción de suprimir la prórroga obligatoria en el caso de que el inquilino haya expuesto su compromiso a residir en el domicilio arrendado antes del periodo de cinco años para dedicarla a vivienda permanente para sí o su familia por adopción en primer nivel de consanguinidad o por adopción o para su pareja en casos de sentencia de divorcio, separación o matrimonio nulo. Para volver a obtener el inmueble, en un plazo de dos meses de antelación el arrendador debe notificar la razón al arrendatario. Si las partes no consiguen un acuerdo, el inquilino tendrá que abandonar la vivienda en ese periodo. Si una vez haya acabado el contrato, tres meses después la vivienda no ha sido destinada al motivo que expuso el arrendador, el arrendatario tendrá la opción de recuperar la vivienda en 30 días para habitarla durante un nuevo plazo de cinco años máximo, acorde a los requisitos expuestos en el contrato previo. En suma, podrá obtener una indemnización debido a los costes originados por el abandono de la vivienda. Respecto a ello, tendrá la posibilidad de ser indemnizado por una cuantía correspondiente a la mensualidad por cada año restante hasta llegar a los cinco años, excepto de si la ocupación no se ha desarrollado por una razón de fuerza mayor. Las prórrogas en un acuerdo de alquilerTras haberse cumplido la duración correspondiente al acuerdo, el contrato será aplazable anualmente hasta 3 años como máximo, excepto de si el arrendador notifique con una antelación de 4 meses al término del acuerdo su decisión de no renovarlo o que lo comunique el inquilino con una antelación de dos meses. Proceso de fianzaEn la firma del acuerdo, el arrendatario tiene que abonar un mes de fianza en metálico al dueño o si el alquiler es para un uso diferente al de vivienda dos meses. Esta fianza tendrá que ser registrada en la institución correspondiente al concepto de vivienda en el territorio autonómico pertinente del domicilio. En el supuesto de que una vez haya terminado el acuerdo y haya pasado un mes, la fianza depositada no es devuelta por la Administración, se percibirá el interés legal que corresponda. Procedimiento para abonar la rentaDentro de la normativa de arrendamientos, el artículo 17 es el que se recoge los aspectos relativos a la renta del arrendamiento. Respecto a esto, se dictamina que:
¿Influyen las obras en el cobro de la renta?En un periodo específico, existirá la opción de acordar modificar la cantidad total o parcial de la renta por la rehabilitación o reforma de la vivienda por parte del arrendatario. Si el inquilino no cumple con su compromiso de realizar obras tal y como acordó con el propietario, esto será motivo de resolución del acuerdo de alquiler. El responsable del pago de las reparaciones por desperfectosDentro de la normativa, el artículo 21 señala que el propietario tiene la obligación de desarrollar las reformas requeridas para mantener el inmueble en habitables condiciones sin opción a incrementar la renta debido a estas reformas. Esto será así, excepto cuando los desperfectos de tal reparación sean imputable al inquilino según estipula el Código Civil en sus artículos 1.563 y 1564. En el caso de que la reparación no pueda ser evitable hasta el término del acuerdo, el inquilino tendrá que soportarlo obligatoriamente, a pesar de las molestias que ocasione, entre ellas, no poder acceder a un habitáculo del inmueble. Si la reforma supera el plazo de 20 días, se le tendrá que quitar al arrendatario el porcentaje de la cantidad en el tiempo que ha estado soportando las obras en la vivienda. Cabe destacar que las obras pequeñas que afecten al uso habitual del inmueble tendrán que ser abonadas por el inquilino. ¿Hay opción a incrementar la renta?Mientras el acuerdo está vigente, la Ley de Arrendamientos Urbanos dictamina en su artículo 18 que la renta podrá ser actualizada anualmente si así se ha acordado expresamente. En caso de que se haya acordado pero sin especificar la metodología de referencia, a la fecha de la actualización se le establecerá la variación anual procedente del Índice de Garantía de Competitividad. De esta forma, el mes en el que se publicó el último índice en la fecha de la actualización del acuerdo será el que se tomará como mes de referencia. No habrá opción a incrementar la renta en cifras superiores a la del Índice de Precios al Consumo (IPC). ¿Se puede expulsar al inquilino antes de tiempo?Si el dueño del inmueble lo necesita para él, su excónyuge o cualquier familiar que sea de primer grado de consanguinidad, existirá la opción de finalizar el acuerdo antes de tiempo, aunque siempre debe de haberse transcurrido un año desde que se firmó el contrato. En cambio, en caso de que el inquilino sea moroso, no hará falta esperar al año para dar comienzo al procedimiento de desahucio. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Para poder oficializar un contrato de arrendamiento, tanto el inquilino como el propietario tienen que asumir ciertas responsabilidades que deben cumplir. De entre estas responsabilidades destacan la exigencia y la prestación de fianza. Contenido [Ocultar] ¿Cómo se aplica una fianza?La fianza es el cobro en metálico que lleva a cabo el inquilino para garantizar la protección del propietario de los perjuicios que se puedan causar en el local o domicilio. Esta fianza podrá ser utilizada para solucionar tales daños. Si el coste de los daños es superior al pago recibido, tendrá la opción el propietario de solicitar al inquilino que le cobre el dinero extra necesario. ¿Existe una cuantía máxima?El importe total de la fianza es la cuantía económica correspondiente para domicilios a una única mensualidad de la renta y para locales sería de dos mensualidades. ¿Es obligatorio depositar la fianza?Por obligación administrativa, el dueño de la vivienda debe depositar dentro del Departamento de Vivienda de la Comunidad Autónoma correspondiente a la ubicación del local o del domicilio la fianza. En caso de que lo incumpla y no lo deposita en dicha institución, se procederá a sancionar administrativa al dueño de la vivienda con una multa. Esta sanción tendrá un coste mínimo de 300 euros, pero podrá incrementarse dicha suma según el territorio autonómico. ¿Exista la opción de pedir garantías adicionales?La Ley de Arrendamientos Urbanos dentro de su artículo 36 se encarga de regular la fianza. Esta norma legislativa dictamina que existe la opción de pedir garantías extras al inquilino del domicilio cuya cuantía no puede ser superior a las dos mensualidades de renta. En cuanto a las locales, no hay un límite máximo, por lo que el dueño puede solicitar garantías que puedan superar el importe de las dos mensualidades. Otras utilidades de la fianza: impagosDebido al caso excepcional que debido a la COVID-19 existe actualmente, el Real Decreto Ley 15/2020 declaró la opción de que el dueño de un local y su inquilino lleguen a un acuerdo para concluir si la fianza será utilizada únicamente para una parte de la renta o para el total de esta. A partir de la fecha del acuerdo, el inquilino tiene que retornar en un año la fianza o hasta que el contrato concluya en el caso en el que la duración de esta sea menor a un año. En el supuesto de que no haya un caso excepcional, no se podrá utilizar la fianza para satisfacer las rentas que no se hayan pagado. En cambio, sí se podrá utilizar para cubrir las garantías extras impagadas. En suma, la legislación da la opción al inquilino de que si devuelve en perfecto estado el domicilio, se podrá utilizar la fianza para cubrir el pago de las mensualidades restantes. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Desde INMOBILIARIAX vamos a enumerar y explicar
cuáles son las hipotecas que puedes encontrar y las ventajas e inconvenientes
de cada una de ellas. En todas ellas la cuota mensual que pagarás no
podrá superar el 30 % de tus ingresos mensuales, por lo que aquí tienes una
primera orientación del gasto mensual que te supondrá tu futura hipoteca para
comprar un piso en POBLACIONX. Hipotecas fijas Si queremos escapar de la incertidumbre que
supondría tener una cuota hipotecaria variable, ésta es tu mejor opción, ya que
pagarás una cuota mensual por la compra de tu vivienda en POBLACIONX por el mismo
importe a lo largo de tu vida hipotecaria. Este tipo de hipotecas no
está sujeta a los cambios de interés que se produzcan. Si quieres
saber siempre cuánto vas a pagar por tu hipoteca, elige esta opción. Hipotecas variables Es el tipo de hipoteca contraria a las hipotecas
fijas, por lo que tu mensualidad variará en función del tipo de interés en cada momento, el conocido "Euríbor".
En este sentido, puede que a veces la variación vaya a tu favor (interés
mínimo) o por el contrario te repercuta (interés al alza). Es un riesgo que has
de correr pero como contrapartida este tipo de hipotecas suelen contar con un
plazo de amortización mayor que las hipotecas fijas. Hipotecas mixtas En este caso, estamos ante un tipo de hipoteca que
aglutina las dos opciones anteriores a lo largo de la vida hipotecaria. Con una
hipoteca mixta, se tendrá un tipo de cuota fija durante los primeros años de la
misma, pero una vez cumplido ese plazo, continuará con un tipo variable (en
función del Euríbor). Los plazos serán aquellos que se concreten en la
formalización de la hipoteca con la entidad bancaria.
Si necesitas mayor información y asesoramiento te esperamos en INMOBILIARIAX EN POBLACIONX. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Previamente a firmar un contrato de alquiler de una vivienda, debemos observar la información requerida en este para impedir que se origine cualquier posible perjuicio. Los contratos pueden varían según su tipología y el tiempo del alquiler. Contenido [Ocultar]
¿En qué consiste un contrato de arrendamiento?El contrato de arrendamiento se origina en el momento en el que el arrendatario (el inquilino) y el arrendador (dueño de la vivienda) llegan a un acuerdo. Estos contratos están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En estos, se exponen información tanto del inmueble objeto como de las partes implicadas. En suma, hay que dejar explícitamente el coste del arrendamiento, la duración de vigencia del acuerdo, la fianza, entre otros aspectos. A pesar de que exista la opción de dejar constancia de ello de manera verbal, es recomendable ponerlo por escrito para impedir futuros problemas, además de establecer las responsabilidades y derechos de ambas partes. Tras ser firmado, se aportará una copia a ambas. Clasificación de los contratos de arrendamientoContrato de arrendamiento de vivienda habitualLa LAU en su artículo 2 regula este tipo de contrato dirigido al alquiler de viviendas de uso habitual, viviendas donde el inquilino habitará durante un largo periodo de manera permanente. Estos contratos suelen tener una duración máxima de 5 años, de 7 en caso de ser una persona jurídica, la cual puede ser prorrogarse 3 años más en el supuesto de que las partes incumplan los periodos establecidos. El incumplimiento causará una indemnización del porcentaje del alquiler de una mensualidad equivalente a los meses restantes hasta cumplir el año. Contrato de arrendamiento con opción a compraLos contratos de alquiler con opción a compra son dobles, debido a que se necesita un contrato de compraventa y otro de alquiler de vivienda habitual. En este acuerdo, se debe incluir la mensualidad, el coste de la vivienda y la cuantía rebajada del coste final si finalmente se realiza la compra. Para que este contrato sea considerado como tal, debe aparecer indicado en él. En suma, el arrendatario tiene que abonar una fianza extra en caso de que decide no quedarse con la vivienda. Contratos de arrendamiento turísticoLos acuerdos para alquiler turístico son los destinados a inmuebles vacacionales. En este caso, la LAU no lo regula, debido a que se asemejan al sector de la hostelería. Su duración es mucho menor a los otros dos ejemplos, con un tiempo máximo de un mes. Contrato de arrendamiento socialEn este caso, nos encontramos ante un acuerdo dirigido a los inmuebles aportados por el Estado a colectivos en peligro de exclusión. Poseen una duración máxima de dos años, pero si el arrendatario continúa cumpliendo con las condiciones del contrato habrá opción a prórrogas. Contrato de arrendamiento de vivienda temporalEsta otra tipología de contratos tiene una duración menor que se alarga en general a un año como máximo. Estos acuerdos están destinados a personas que requieren de un domicilio por un asunto en concreto como viajes por cuestiones profesionales, estudiantes o extranjeros. La duración puede ser acordada por las partes, así como sus prórrogas que también existe la opción de extender el contrato. A este arrendamiento no se le añade el IVA. Arrendamiento por habitacionesEste contrato, regulado por el Código Civil, está dirigido al arrendamiento en el cual se cede el derecho a utilizar una habitación por un plazo concreto. En este supuesto, el inquilino tiene que compartir otras áreas comunes del inmueble, ya sea cocina o salón, con los demás inquilinos. Contrato de arrendamiento comercialEste contrato es por el que se pacta el cese de uso de un local a un usuario por un tiempo y una cuota específicos. Es obligatorio demostrar que el inmueble no será utilizado como vivienda, añadir la información requerida de las dos partes y diferenciar entre persona jurídica y persona física. Duración máxima de un acuerdo de arrendamiento de viviendaLos acuerdos de vivienda habitual actuales poseen un plazo de duración máxima de cinco años, en caso de persona jurídica de siete. Ambos plazos se pueden extender tres años si ni el propietario ni el inquilino cumplen con los periodos establecidos. Características de los nuevos acuerdos de arrendamiento actualesLa LAU es la normativa encargada de regular los nuevos acuerdos de alquiler, cuya duración máxima se sitúa en los cinco o siete años con opción a prórrogas. No se les aplica el IVA, excepto de si la vivienda va dirigida a una actividad empresarial o pertenezca a alguna sociedad. Datos necesarios para un acuerdo de arrendamiento de viviendaToda la información que se requiere en un contrato de alquiler es la siguiente:
¿Hay opción a finalizar el contrato de arrendamiento de vivienda antes de tiempo?Siempre que así lo desea, el arrendatario tiene la posibilidad de dar por finalizado el contrato, aunque ello provocará que sea penalizado. Para impedir esto, después de un plazo de seis meses, puede marcharse únicamente si lo notifica con una antelación de 30 días. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La vivienda se encarece un 0,3 % mensual en abril
La tasa de variación en el último año se sitúa en el 5,4 %, frente al 6 % de marzo, el 6,4 % de febrero y el 6,9 % interanual registrado en enero de este año. El índice general se sitúa en 1.857 puntos, un 20,7% por debajo de los máximos de 2007. Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que "los precios residenciales continúan estabilizándose en un entorno de encarecimiento de la financiación, endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos y pérdida de poder adquisitivo de los hogares, que contiene el índice de confianza del consumidor y modera la demanda de vivienda". La estabilización de los precios se observa en todas las zonas.Algunas áreas muestran incrementos que compensan los ajustes a la baja producidos en meses precedentes, como es el caso de ?Costa mediterránea? y de los mercados de interior, y otras zonas continúan desacelerando su crecimiento, como ocurre en el territorio insular. Las ?Áreas Metropolitanas? son el único grupo que refleja en abril un ligero descenso en tasa mensual (-0,3 %), que anula el incremento registrado en marzo. Por su parte, en las ?Capitales y Grandes Ciudades? y en las islas el valor aumentó en línea con la media nacional: un 0,3 % respecto al mes anterior. Los mayores incrementos mensuales se registraron en ?Costa mediterránea? y en las localidades más pequeñas y de interior (?Resto de municipios?), donde la vivienda nueva y usada se encareció un 0,7 % y un 0,5 %, respectivamente, entre abril y marzo, tras los ajustes a la baja registrados en ambas zonas durante los primeros meses del año. En tasa interanual, las áreas metropolitanas siguen siendo el grupo donde más se ha encarecido el valor respecto a un año antes: un 7,3 %. En línea con la media española, las ?Capitales y grandes ciudades? muestran en abril un incremento del 5,4 % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 Madrid, 6 de junio de 2022. - El IMIE General de vivienda nueva y usada del mes de mayo muestra un incremento mensual del 1,1%, similar al del mes anterior, que sitúa la tasa interanual en un 8,4 %. El crecimiento continúa impulsado en gran medida por la evolución de los precios en el grupo de ´Capitales y Grandes Ciudades´, que mantiene una intensidad similar a la registrada en abril, y al que se unen los grupos de ´Áreas metropolitanas´ y ´Resto de municipios´. Los grupos de ´Costa Mediterránea´ y ´Baleares y Canarias´ permanecen estables. El índice que marca la evolución del precio medio en España, de acuerdo a las tasaciones realizadas por Tinsa, se sitúa, con 1.827 puntos, en niveles de diciembre de 2011. La vivienda nueva y usada se ha revalorizado un 31 % desde el mínimo tras la crisis financiera (febrero 2015) y se mantiene un 21,9 % por debajo de los máximos de 2007. "Se sostiene el impulso de los precios en los polos de actividad. Los grupos de ´Capitales y Grandes Ciudades´ y ´Áreas Metropolitanas´, que fueron los que más tardaron inicialmente en recuperar los niveles previos a la pandemia, son los que crecen en mayo con mayor intensidad", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. En términos interanuales, todas las zonas reflejan incrementos significativos con respecto a mayo de 2021, mes en que los precios en ´Capitales y Grandes Ciudades´ y ´Áreas Metropolitanas´ aún no habían recuperado los niveles prepandemia, y ´Costa Mediterránea´, ´Territorio Insular´ y ´Resto de municipios´ mostraban ya una recuperación moderada.
"La demanda en los primeros meses de 2022 se ha mantenido activa, con transacciones de compraventas que mantienen el impulso de 2021 y una concesión de hipotecas que crece de manera equilibrada. Aun así, es de esperar que, durante el año, la persistencia de la inflación erosione el poder adquisitivo de los hogares y endurezca la concesión de nuevas hipotecas ante el mayor riesgo percibido por las entidades financieras, lo que, unido a la subida de tipos por parte de los Bancos Centrales, impactaría en las decisiones de compra de vivienda, desacelerando la demanda y suavizando con ello el incremento de los precios del producto residencial", explica Cristina Arias. En cuanto a la oferta de obra nueva, la directora del Servicio de Estudios destaca que "se mantiene en cifras limitadas, lo que restringe el crecimiento del parque de viviendas y genera tensiones alcistas en los precios que pueden persistir en los polos de actividad, donde las zonas están más densamente pobladas y existe más competencia por el espacio". Evolución desde máximos y mínimos postcrisisLa vivienda acumula ya 11 meses con incrementos interanuales de intensidad creciente mes tras mes. Desde febrero de 2015, el índice general ha experimentado un aumento del 31 %. La diferencia respecto a los máximos de 2007 se sitúa en un 21,9 %. Las ´Capitales y grandes ciudades´ son el mercado más dinámico en el ciclo alcista post crisis financiera, con una revalorización del 37,5 %, seguidas del grupo ´Áreas metropolitanas´ (+30,2%), a gran distancia del 17 % que se ha incrementado el precio medio en las localidades más pequeñas de interior y costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´. La costa mediterránea sigue mostrando la mayor caída acumulada desde máximos, situándose un 33 % por debajo de 2007. En los territorios insulares (-12,6 %) y las capitales y grandes ciudades (-20,3 %) el descenso desde máximos es inferior a la media española. Otros indicadoresEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial:
Acceso completo al Índice General ´Las capitales impulsan el precio de la vivienda un 8,4 % interanual en mayo´ de Tinsa | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El precio medio se incrementó un 0,6 % desde el trimestre anterior, lo que sitúa la variación interanual en un 4,8 %. Es la menor tasa de crecimiento trimestral desde el primer trimestre de 2021. "Los crecimientos interanuales, aunque positivos, van reduciendo su intensidad, resultado de unas variaciones trimestrales cada vez más tendentes a cero. Todo ello corrobora la tendencia a la estabilización de precios que observamos desde finales del año pasado", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios. En un contexto de inflación aún en niveles altos e incrementos de los tipos de interés, el volumen de nuevas hipotecas para la adquisición de vivienda en España ha caído de forma pronunciada en los primeros cuatro meses del año, en torno a un 25% interanual, situándose un 1,4% por debajo de los niveles de 2019 y de la media histórica. Las compraventas, sin embargo, muestran una reducción más moderada: un 13% interanual y se mantienen aún un 9,5% por encima de los niveles de 2019 y de la media histórica. "Esto refleja un mantenimiento de la canalización de ahorros hacia el inmobiliario residencial, con mayor impulso entre los compradores de extranjeros en los primeros meses del año", indica Arias. Aun así, el entorno es de moderación. Cristina Arias destaca que la pérdida de poder adquisitivo de los hogares por la elevada y persistente inflación, unido al rápido encarecimiento de la financiación, está contribuyendo al debilitamiento de la demanda. "Seguimos esperando una moderación de las compraventas a lo largo del año, sin que esto suponga un desplome, ya que a medida que se controle la inflación y se sostenga el empleo el poder adquisitivo de los hogares se irá restableciendo", apunta la directora de Servicio de Estudios de Tinsa. "Esta situación, unida a la previsible oferta moderada por las dificultades coyunturales y estructurales que enfrenta la obra nueva, contribuye al mantenimiento de la expectativa de estabilización de los precios residenciales durante los próximos meses", destaca. La vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 35 % desde el mínimo registrado durante la crisis financiera. Con un valor medio de 1.723 ?/m2, se encuentra en niveles del tercer trimestre de 2011 y un 20,3 % por debajo de los máximos alcanzados en 2007. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 Contenido [Ocultar] Acceso completo a la Nota de Prensa "Índice General y Grandes Mercados" de TinsaMadrid, 11 de abril de 2022. - El IMIE General y Grandes Mercados correspondiente al mes de marzo registra un crecimiento mensual del 0,3% en el precio de la vivienda nueva y usada, que apunta hacia cierta moderación del impulso alcista. Se observa una desaceleración en las áreas metropolitanas en las capitales y grandes ciudades, que aún así continúan reflejando crecimientos mensuales dinámicos del 0,5% y 0,4%, respectivamente. Los 1.788 puntos del índice general representan un aumento del 28,2% desde el mínimo registrado en la crisis financiera y están en un 23,5% por debajo de los máximos del boom inmobiliario. Tras el cierra de marzo, el dato definitivo de variación interanual en el primer trimestre del año se sitúa en el 6,6%, sin cambios respecto a la cifra provisional publicada en la estadística IMIE Mercados Locales el pasado 31 de marzo. "En marzo se observan variaciones mensuales que apuntan a una moderación en las tasas de crecimiento del precio del producto inmobiliario residencial. Aun así, el crecimiento con respecto a marzo del año anterior es robusto, dado que en esa fecha aún no se habían registrado niveles de actividad que reflejaran el dinamismo que finalmente se produjo en meses posteriores de 2021", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. Las áreas metropolitanas (+8,0%) y las localidades más pequeñas y de interior agrupadas en ´Resto de municipios´ (+7,7%) muestran en marzo las mayores tasas de crecimiento anual. Este último grupo se alinea más por el momento con la tesis de un mantenimiento de precios que con una tendencia alcista clara. La costa mediterránea (+7,5% interanual) retoma la senda alcista tras el freno experimentado en el mes de enero. Tanto las capitales y grandes ciudades como las islas se situaron en el 5,9%, por debajo de la media nacional.
En el análisis del corto plazo, las islas (Baleares y Canarias) son el único grupo que registra en marzo un descenso en el precio medio de la vivienda nueva y usada en el último mes (entre febrero y marzo), un -0,4 %, que matiza la moderación observada en esta zona desde el inicio del año tras los fuertes incrementos acumulados durante 2021. También se observa en el último mes una desaceleración en las áreas metropolitanas y en las capitales y grandes ciudades, que pese a todo reflejan aumentos en tasa mensual del 0,5% y 0,4%, respectivamente. Por lo que refiere al contexto financiero e inmobiliario, "los datos de compraventas e hipotecas en los primeros meses del año han continuado mostrando dinamismo en un entorno inflacionista en el que los agentes anticipan incrementos en los tipos de interés", afirma Cristina Arias. Evolución desde máximos y mínimos postcrisisEl precio medio de la vivienda en España se ha incrementado un 28,2% desde febrero de 2015, cuando alcanzó su punto más bajo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. En las capitales y grandes ciudades la recuperación alcanza el 34,3%, seguidas de las islas, con un 28,6%. En el extremo contrario, el grupo ´Resto de municipios´ va más retrasado en la recuperación, con un avance del 14,7% desde sus mínimos. En el mes de marzo, el índice general se mantenía un 23,5% por debajo de los máximos de 2007, con la costa mediterránea como el grupo que más alejado se encuentra del precio alcanzado en el pico de la burbuja: -33,3%, solo una décima más que ´Resto de municipios´ (-33,2%). Por el contrario, las islas destacan como el área que más próxima está sus precios máximos, con una diferencia del 12,6%. Otros indicadoresEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial:
Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes MercadosEn enero de 2022 Tinsa presentó la actualización del algoritmo de cálculo dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado. La estadística toma como referencia las valoraciones de vivienda realizadas por la extensa red de Tinsa por todo el país, compuesta por más de 1.000 técnicos. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual. El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de viviendas: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios". Acceso completo al Índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Índice General de la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados del mes de abril refleja un aumento interanual del 3,2 % tras elevarse una décima respecto al mes anterior. ?€?Costa mediterránea?€? e ?€?Islas?€? se desmarcan con una dinámica alcista de precios, que en el último mes se ha concretado en un aumento del 1 % respecto al mes anterior. "En abril los precios residenciales han vuelto a confirmar el patrón de estabilización en polos de empleo, áreas metropolitanas y municipios de interior, mientras que las zonas con mayor componente turístico han reflejado un nuevo impulso", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. Arias destaca también que la estabilización de los precios en los polos de empleo y las áreas metropolitanas refleja la dificultad de acceso a la vivienda por parte de la demanda local . "Aun así, la concentración de la demanda en estas zonas combinada con la escasez de oferta a corto plazo contribuye a sostener los precios. Por su parte, las zonas turísticas acusan el tensionamiento de los precios que añaden la demanda de inversión y los compradores de segunda residencia", La variación mensual de los grupos analizados se ha situado entre el -0,3% de ?€?Resto de Municipios´ y el +1,1% del grupo ?€?Islas?€?. La variación interanual se ha situado entre 2% y 9%. El impulso de los grupos "Capitales y Grandes Ciudades" (2,1%), "Áreas Metropolitanas" (3,1%) y Municipios de interior" (+2,0%) es modesto y acorde con la tendencia a la estabilización que muestran estas series de precios desde la segunda mitad de 2022. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La variación interanual se ha situado en marzo entre el 2,6% y el 8,2%, destacando ?Islas? y la ?Costa mediterránea? con los mayores crecimientos en el último año. Solo ?Resto de municipios? presenta una reducción en el precio de la vivienda respecto al mes anterior: -0,3 %. El Índice General se encuentra un 18,24 % por debajo del máximo de diciembre 2007. El precio medio de la vivienda nueva y usada en el mes de marzo continuó moviéndose en el entorno de la estabilización con un incremento del 0,2 % respecto al mes anterior que deja la tasa de variación interanual en el 3,4 %. En términos interanuales, la mayoría de los grupos analizados presentan pequeños repuntes. El impulso de los grupos ?Capitales y Grandes Ciudades? (2,6 % interanual) y ?Áreas Metropolitanas? (2,9 %) ha sido modesto, mientras que ?Islas? (+8,2 %) y ?Costa Mediterránea? (+6,5 %) muestran cierta aceleración. "La desaceleración más pausada en las zonas turísticas es consistente con un perfil de comprador de segunda residencia con mayor poder adquisitivo y con un perfil inversor, que sostienen el dinamismo de la demanda en estas zonas", apunta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. "Por su parte, en los polos de empleo se refleja una mayor dificultad de acceso a la vivienda tras la contracción del crédito hipotecario y la pérdida de poder adquisitivo de los hogares acumulada desde la pandemia. La escasez de oferta contribuye a sostener los precios a pesar de que la demanda se contraiga". La variación mensual de los diferentes grupos se ha situado entre el -0,3 % y +0,9 %, siendo las localidades más pequeñas del interior peninsular, agrupadas en ?Resto de municipios?, el único grupo que registró una leve contracción en el entorno de la estabilización (-0,3 %). Destaca el impulso mensual de ?Territorio Insular? (+0,9 %), que se acelera por cuarto mes consecutivo, mientras que ?Costa Mediterránea? (+0,4 %) sostiene el nivel de crecimiento que ya registró el mes anterior. "La proporción de compraventas de extranjeros en 2023 alcanzó máximos similares a los de los años 2015-2016. La corrección de los precios residenciales tras el estallido de la burbuja de 2008 fue más intensa en España que en otros países europeos, y su recuperación en la última década ha sido menor. Esto ha motivado que el residencial español haya vuelto a resultar competitivo frente a otros países", apunta Arias. Dejando a un lado las zonas con mayor componente turístico, las ?Áreas Metropolitanas? (+0,4 % mensual) registraron un impulso en marzo que compensa los retrocesos de los dos meses precedentes, confirmando la estabilización. En las ?Capitales y Grandes Ciudades? (+0,1 %) también se mantiene la estabilización con un crecimiento mensual casi nulo. En este contexto de estabilización progresiva, el Servicio de Estudios de Tinsa destaca una serie de factores que están favorecido el mantenimiento de la solvencia de la demanda. "En los primeros meses del año se han mantenido la moderación de la inflación subyacente, la resistencia del empleo y la recuperación del poder adquisitivo de los hogares. Además, las subidas de tipos de interés parecen haber tocado techo. Todo ello contribuye a sostener la solvencia y confianza de la demanda", destaca Cristina Arias. Tras el cierre definitivo de los datos de marzo, la variación interanual del primer trimestre del año se mantiene sin variación en el 3,3 % anunciado provisionalmente el pasado 1 de abril. Variación desde mínimos y máximosLa vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 39 % desde el mínimo registrado tras la crisis inmobiliaria y es actualmente un 18,2 % más barata que en diciembre de 2007, cuando alcanzó su máximo en el ciclo expansivo anterior. Los mercados donde el índice de precios se aproxima más a las cotas alcanzadas en 2007/2008 son los territorios insulares, donde la caída acumulada es de solo un 1,7 % y las ?Capitales y grandes ciudades?, donde la diferencia es de un 14,3 %. En el extremo contrario, los mercados de interior de ?Resto de municipios? se equiparan en el grado de caída respecto a su máximo con ?Costa mediterránea?: un 27,4%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La evolución en el último mes supone un moderado repunte de tres décimas con respecto a la tasa de incremento mensual de seis décimas de junio. La ?Costa Mediterránea?, las localidades de interior (?Resto de Municipios?) y, en menor medida, las ?Capitales y Grandes Ciudades? fueron los principales impulsores del valor residencial en julio, según las tasaciones realizadas por Tinsa. "La demanda de vivienda continúa moderándose, aunque de forma gradual, como reflejan las compraventas acumuladas durante los cinco primeros meses del año, que caen un 12,5 % interanual. Pese a ello se mantienen un 9 % por encima de los niveles de 2019, según datos de Notarios", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. "El incremento de los tipos de interés afecta más fuertemente a la concesión de hipotecas, que se reducen más que las compraventas en su conjunto". El aumento del valor medio de la vivienda nueva y usada respecto al mes anterior fue del 1,2 % en julio tanto en ?Costa Mediterránea? como en ?Resto de Municipios?, seguidos de cerca por las ?Capitales y Grandes Ciudades? (+0,9 % mensual). Las ?Islas? y las ?Áreas Metropolitanas? se encarecieron por debajo de la media nacional: +0,6 % mensual. El repunte del Índice General del precio de la vivienda continúa enmarcándose en un entorno general de desaceleración de los precios residenciales y de tendencia hacia la estabilización observado desde finales de 2022 en todas las zonas, a excepción de ?Islas?. El valor medio en los territorios insulares era en julio un 6,2 % superior al de un año antes, solo superado por las ?Áreas metropolitanas? que se mantiene como el grupo que más se ha encarecido en tasa interanual: un 6,4 %. Por debajo de la media nacional, en los últimos 12 meses el precio aumentó un 4,6 % en la ?Costa Mediterránea?, una décima más que el 4,5 % de las ?Capitales y Grandes Ciudades? y a distancia del 3 % interanual registrado en ?Resto de Municipios?. En un contexto de moderación de la demanda, Cristina Arias apunta que los hogares solventes continúan canalizando ahorros hacia la adquisición de una vivienda para su uso, "lo que es coherente con un indicador de empleo que ha seguido evolucionando de forma positiva, y con la relevante mejora en la confianza de los consumidores desde julio de 2022", señala. Evolución desde máximos y mínimosEl índice IMIE General se ha incrementado un 37,3 % desde el mínimo registrado durante la crisis financiera en agosto de 2015, destacando las ?Capitales y Grandes Ciudades? como el grupo más dinámico (+45,7 % desde su mínimo), un ritmo que duplica el registrado en los mercados de interior y de menor tamaño que representa ?Resto de Municipios? (+22 % desde su mínimo). Pese al crecimiento acumulado en los últimos ocho años, el valor medio de la vivienda nueva y usada en España se encuentra un 19,2 % por debajo de la referencia máxima alcanzada en 2007. En el grupo donde más se han ajustado los precios desde el estallido de la burbuja, en ?Costa Mediterránea?, la distancia respecto a sus máximos es del 29,5 %. Por el contrario, en los territorios insulares la brecha se reduce al 6,4 %. Otros indicadoresEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
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Madrid, 30 de junio de 2022 - El precio de la vivienda nueva y usada en España mantuvo entre abril y junio el impulso experimentado durante los dos trimestres anteriores, sin aumentar su intensidad. Los 1.685 euros/m2 de valor medio reflejado en la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del segundo trimestre representan un aumento del 2,4 % respecto al trimestre anterior y del 8,2 % en los últimos 12 meses. El grueso de las provincias ha registrado incrementos interanuales entre el 3 % y el 7 %. El valor medio de la vivienda nueva y usada en España se sitúa un 21,8 % por debajo de los máximos alcanzados en 2007, tras revalorizarse un 30,5 % de media desde su nivel más bajo durante la crisis financiera (primer trimestre de 2015). "Continuamos observando una demanda activa que se combina con una oferta limitada y tensiona los precios al alza, pese a que las cifras acumuladas de compraventas muestran una ligera desaceleración respecto al mismo periodo de 2021", apunta la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias. La política de incremento de tipos del BCE para contener la elevada inflación hace prever, en opinión de Arias, "un encarecimiento del nuevo crédito hipotecario, que, dada la sensibilidad de la demanda de vivienda a variaciones en los tipos de interés, puede modificar las intenciones de compra de los hogares". Además, no es descartable que en los próximos meses se produzca un endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos por parte de las entidades financieras ante un escenario de ralentización económica y de poder adquisitivo erosionado por la inflación. "El incremento progresivo de los tipos de interés puede derivar en una moderación gradual de la demanda de vivienda que desaceleraría el incremento de los precios del producto residencial", afirma Cristina Arias.
El informe incorpora como novedad a partir de este trimestre referencias estadísticas de precios en 70 municipios españoles, que, sin ser capitales de provincia, se consideran mercados residenciales relevantes por su densidad de población y su volumen de actividad. Comunidades autónomasPor tercer trimestre consecutivo, las 19 entidades geográficas (17 comunidades y dos ciudades autónomas) registran incrementos de precio en tasa interanual. Comunidad de Madrid (+12,1 %), Aragón (+10,4 %) y Comunidad Foral de Navarra (+9,2 %) son las regiones donde más se incrementó el precio medio de la vivienda nueva y usada en los últimos 12 meses. Otras ocho comunidades autónomas reflejan intensidades comprendidas entre el 5% y el 7,2 %, encabezadas por Castilla y León. Por su parte, Melilla, Cantabria y Canarias presentan las evoluciones más contenidas respecto a un año atrás. Las variaciones trimestrales reflejan una continuación del crecimiento, alcanzando el 4,6 y 4 % en Extremadura y Aragón y situándose el resto en una intensidad entre 0,2 % y 3,1 %. Respecto a los mínimos post crisis financiera, la Comunidad de Madrid (+55,1 %) es la región donde más se ha revalorizado de media la vivienda, seguida de Cataluña (+41,8 %) e Islas Baleares (+34,3 %). En el extremo opuesto, Cantabria, Melilla, Región de Murcia, Galicia y Extremadura han incrementado sus precios menos de un 10% desde los valores mínimos registrados en el ciclo anterior. En 7 de las 19 comunidades y ciudades autónomas, el precio medio de la vivienda nueva y usada acumula una caída superior al 30% desde los máximos registrados en 2007-2008. Las regiones donde esa brecha es más reducida son Islas Baleares (-5,2 % por debajo de los valores máximos registrados en la serie histórica), seguida por Madrid, un -14 % menos.
ProvinciasEl grueso de las provincias en incrementos interanuales entre el 3 y el 7 %. Los crecimientos anuales más intensos, entre el 7 % y el 13,1 %, tienen a Soria, Madrid y Zaragoza a la cabeza. Las caídas se limitan a un -1 % en Zamora y Córdoba. La intensidad de los crecimientos trimestrales se mueve entre el 1 % y el 2 %. Los mayores valores unitarios provinciales se encuentran en la Madrid (2.811 euros/m2), Islas Baleares (2.592 euros/m2) y Guipúzcoa (2.492 euros/m2), seguidas de provincia de Barcelona (2.378 euros/m2) y Vizcaya (2.279 euros/m2). En el extremo opuesto, los menores valores unitarios se localizan en Ciudad Real (716 euros/m2), Cuenca (762 euros/m2) y Zamora (805 euros/m2). Como consecuencia de esta evolución, la vivienda acorta distancias respecto a los máximos de la serie, con valores entre el -5,2 % y el -45,7 %. Lidera Islas Baleares (-5,2%), seguido de Madrid (-14 %). A cierta distancia se sitúa Barcelona (-26,5 %). La brecha respecto a máximos supera el 40% en las provincias de Toledo, Guadalajara, Lleida, Tarragona, Almería, Castellón y Tarragona y Huelva.
CapitalesLas cifras muestran un dinamismo extendido en todas las geografías con un total de 48 capitales con incrementos interanuales de precio. Entre el 0,7 % de Oviedo y el 11,4% de Teruel, la mitad de las capitales registran variaciones entre el 3% y el 7%, frente al 1 % - 4 % del trimestre previo. Destaca Madrid con un 11,3 % de crecimiento respecto a hace un año, y también con subidas anuales relevantes Valencia (+8,5 %) y Palma de Mallorca, que modera su tendencia alcista y ocupa un octavo puesto con una subida interanual del 7,5 %. En líneas generales, las capitales han registrado un crecimiento ligeramente inferior respecto a las provincias suavizando la tendencia de los trimestres pasados. Se desmarcan de este comportamiento Las Palmas de Gran Canaria, Teruel, Córdoba, Vitoria y San Sebastián; con incrementos interanuales moderados de precios por encima de sus valores provinciales. Tan solo cuatro capitales registran en el segundo trimestre descensos de intensidad limitada a excepción de Zamora. Así, Palencia, Jaén, Ourense y Cuidad Real registran caídas entre el -0,5 % y -0,7 % frente al rango entre -0,2 % y -1,6 % del trimestre anterior, también con caídas puntuales en las mismas ciudades. Zamora registra caídas de intensidad mayor atribuida a la volatilidad de un menor tamaño de mercado y valores unitarios más bajos, que marcan variaciones más elevadas. Las capitales más próximas a los niveles de precio del boom, en la primera década de los 2000, son Palma de Mallorca, que está un 4,2 % por debajo de su máximo, según las tasaciones de Tinsa; Madrid (-13,5 %), San Sebastián (-13,9 %) Barcelona (-17,8 %) y Santa Cruz de Tenerife (-17,9 %). En el extremo contrario, otras 14 capitales arrastran todavía una caída acumulada superior al 40% desde sus máximos, con Ciudad Real (-48,5 %) y Lleida (-48,3 %) a la cabeza. Si se analiza la evolución de los mínimos de la crisis financiera, el crecimiento continuado de los precios se traduce en que el valor medio en Madrid se ha incrementado casi un 63% (pese a lo cual sigue estando un 13,5 % por debajo de su máximo histórico). La segunda capital que más se ha revalorizado es Barcelona (+52,9 %), seguida de Palma de Mallorca (+50,2 %) y Málaga (+44,4 %). Las capitales más caras mantienen posiciones relativas trimestre tras trimestre con escasas alteraciones y son San Sebastián (3.885 euros/m2), Barcelona (3.564 euros/m2) y Madrid (3.492 euros/m2), seguidas a cierta distancia por Bilbao y Palma de Mallorca. Las más baratas se localizan en Castilla y León y Castilla La Mancha y son Zamora (1.001 euros/m2), Ciudad Real (1.022 euros/m2), Soria (1.047 euros/m2) y Ávila (1.048 euros/m2).
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 Madrid, 13 de octubre de 2022. ? El precio de la vivienda se incrementó en septiembre un 0,4% en tasa mensual, lo que corrige parcialmente el retroceso de ocho décimas que se produjo en agosto, según refleja el índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados publicado hoy. En la perspectiva anual, el valor medio de la vivienda en España es un 8,4% superior al de septiembre de 2021. Con el cierre definitivo de los datos del mes de septiembre, la variación interanual en el tercer trimestre del año se sitúa en el 8,6%. Un dato que se contrapone al 8,5% anunciado provisionalmente el pasado 30 de septiembre en la estadística trimestral Tinsa IMIE Mercados Locales. El contexto macroeconómico apunta hacia una moderación en la tendencia alcista del precio de la vivienda. "La demanda residencial, impulsada por el ahorro acumulado y la revalorización del espacio durante el confinamiento, continúa activa en 2022, si bien el incremento continuado de los tipos de interés derivado de la política monetaria contractiva del BCE y las expectativas de desaceleración económica asociadas van dificultando el acceso a la financiación y actúan como elementos ralentizadores", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. La subida de precios se moderarán cuando la demanda se relanticeEl precio de la vivienda se ha revalorizado un 32,6% desde los mínimos registrados en 2015 y se mantiene un 20,9% por debajo de los máximos de 2007. Las ´Áreas metropolitanas´ destacan en septiembre con el mayor avance en tasa mensual (+1,2% respecto a agosto). El resto de grupos analizados registran incrementos entre el 0,3% y el 0,5% en tasa mensual. "Capitales y Grandes Ciudades" (+0,3% mensual) y "Resto de municipios" (+0,4%) pierden fuerza con respecto a las variaciones registradas durante los últimos meses (excluyendo agosto, que tiene un componente estacional). En el balance anual, son las ´Áreas metropolitanas´ y ´Resto de municipios´ los grupos que presentan la mayor subida de precios respecto a septiembre del año pasado. Ambos registran un incremento del 10% y del 8.5%, respectivamente, confirmando la revalorización del espacio que se produjo tras la etapa de confinamientos. El grupo con una variación anual más moderada es "Islas" (Baleares y Canarias). Tras ser el mercado más activo desde comienzos de la pandemia, muestra estabilización. "El incremento del coste de financiación también afecta a la oferta, que durante el último año y medio ya ha estado limitada por la elevada incertidumbre para la construcción en un entorno de demoras en las cadenas de suministros y costes de construcción al alza", apunta Cristina Arias. "La limitación de la oferta mantiene tensión al alza en los precios residenciales, que aun así irán moderando sus incrementos a medida que se ralentice la demanda."
Evolución desde máximos y mínimos postcrisisDesde agosto de 2015, cuando el precio medio en España alcanzó su mínimo tras la crisis financiera, el valor se ha incrementado 32,6%. Un incremento con desigual intensidad según los mercados. El mayor avance acumulado corresponde a las ´Capitales y grandes ciudades´ (+38,4%) y a las ´Àreas metropolitanas´ (+34,2%). Mientras que en las localidades más pequeñas de interior el crecimiento se limita a un 20,1%. El índice general sigue recortando lentamente su distancia respecto a los máximos de 2007. Un recorte que experimenta un descenso acumulado del 20,9% desde el punto álgido del ciclo anterior. La ´Costa mediterránea´ y ´Resto de municipios´ rondan el 30% de caída desde el máximo de 2007/2008. En el grupo de los territorios insulares (Baleares y Canarias), la vivienda está un 12,4% por debajo de los máximos. Otros indicadoresEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes. Un índice utilizado para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
Acceso completo al Índice General de Tinsa ´El precio de la vivienda nueva y usada se encarece un 0,4% en septiembre´ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 Madrid, 4 de noviembre de 2022. - El precio medio de la vivienda nueva y usada mantiene el impulso alcista de meses precedentes y muestra un incremento del 9,2 % interanual en octubre, tras aumentar un 1,6 % en el último mes, con tasas positivas en todos los grupos. El índice general se sitúa un 19,5 % por debajo del máximo alcanzado en diciembre de 2007. La estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados de octubre refleja que las ´Capitales y grandes ciudades´, que habían ralentizado su evolución en agosto y septiembre, se reactivaron en octubre con una subida mensual del 1,8 %. Esta supone la mayor subida entre los grupos analizados. Tras ellas, se sitúan las subidas de las ´Áreas metropolitanas´ e ´Islas´, ambas con un aumento del 1,6 % entre septiembre y octubre. La tendencia alcista se modera en "Costa Mediterránea" y "Resto de Municipios". El aumento del interés frenará las compraventas en 2023"La evolución del precio de la vivienda en octubre refleja una demanda residencial que continúa activa, si bien el incremento de los tipos de interés hace esperar una ralentización de las compraventas durante los próximos meses derivada del endurecimiento de los criterios de concesión de riesgo de las entidades financieras y del encarecimiento de las hipotecas, ambos factores que dificultan el acceso a la financiación, así como de las expectativas de desaceleración económica a consecuencia del cambio en la política monetaria del BCE que pueden modificar la intención de compra de algunos hogares", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. El efecto sobre los precios de esta moderación de la demanda tendrá como contrapeso una disponibilidad limitada de producto de obra nueva. "El incremento de los tipos de interés también reduce la accesibilidad a la financiación por parte de la construcción y mantiene la oferta en niveles moderados", apunta Arias. En términos interanuales, todas las zonas reflejan incrementos superiores al 4 % con respecto a octubre de 2021. Por encima de la media nacional destacan las ´Áreas metropolitanas´, donde la vivienda se ha revalorizado un 10,7 % en el último año. También registran aumentos significativos las ´Capitales y grandes ciudades´ y las localidades más pequeñas de interior y la costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´: un 8,7 % y un 8,6 % interanual, respectivamente. El grupo con la variación más moderada, pero aun así significativa, es ´Islas´ (+4,2 % anual), cuya actividad se ha mantenido desde comienzos de la pandemia.
Evolución desde máximos y mínimos postcrisisCon la reactivación del mercado tras el freno de la pandemia, la vivienda acumula una revalorización media del 34,9 % desde agosto de 2008. Cabe destacar que se ha experimentado diferentes velocidades entre los grupos analizados. El incremento acumulado en las ´Capitales y grandes ciudades´ alcanza el 41,1 %. También por encima de la media nacional, la vivienda muestra un aumento acumulado del 36,4 % en las ´Áreas metropolitanas´. La evolución ha sido más lenta en ´Resto de municipios´. En este grupo, el valor medio de la vivienda se ha incrementado un 20,9 % desde su mínimo. El recorrido de los últimos años sitúa el valor medio de la vivienda un 19,5 % por debajo de los máximos del ciclo anterior alcanzados en diciembre de 2007 a nivel nacional. La distancia se amplía hasta el 31,3 % en ´Costa mediterránea´ y hasta el 29,6 % en ´Resto de municipios´. Por su parte, son los territorios insulares los que se encuentran más próximos a sus máximos del ciclo anterior (-11,0 %). Tras ellos, se encuentran las ´Capitales y grandes ciudades´ (-18,3 %). Otros indicadoresEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes. Un índice utilizado para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
Acceso completo al Índice General de Tinsa ´La vivienda en las capitales se encarece un 1,8 % mensual en octubre´ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según el índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, la variación entre febrero y marzo fue del 0,0 %, de modo que el índice se sitúa en 1.852 puntos, un 6 % por encima del nivel de marzo de 2022. Contabilizado el mes completo, la variación interanual definitiva en el primer trimestre de 2023 se sitúa en el 6,4 %, una décima más que lo publicado provisionalmente el pasado 30 de marzo en la estadística IMIE Mercados Locales 1T 2023. "La reducción del poder adquisitivo de los hogares, el encarecimiento de la financiación y el endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos moderan la demanda, y las compraventas en los primeros meses del año retornan gradualmente a un volumen más cercano, pero aún superior, a la media histórica", apunta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. Esta menor actividad limita el recorrido de los precios, lo que se traduce en una desaceleración gradual de la tasa de crecimiento interanual. La tendencia a la estabilización se refleja en todas las zonas, con pequeños ajustes a la baja en ?Costa Mediterránea? y crecimientos en el grupo ?Islas?, en ambos casos menos intensos que el mes anterior y más cercanos al 0 %. Las ?Capitales y Grandes Ciudades? no registraron cambios en el precio de la viviendaLas ?Capitales y Grandes Ciudades? no registraron cambios en el precio de la vivienda respecto a febrero. También las ?Áreas Metropolitanas? y los municipios de menor tamaño y del interior peninsular (?Resto de municipios?) se mantuvieron estabilizados, con una ligera variación del +0,2 % y del -0,2 %, respectivamente. La costa mediterránea protagonizó el mayor ajuste en tasa mensual en marzo (-0,6 %), mientras que los territorios insulares destacaron en el lado de los avances (+0,7 %), aunque más moderado que el mes anterior. En tasa interanual, las ?Áreas Metropolitanas? (+8,2 %) y las ?Capitales y grandes ciudades? (6,1 %) mantienen las mayores diferencias de valor respecto al mismo mes del año anterior. Por debajo de la media nacional, la vivienda nueva y usada en ?Resto de municipios? era en marzo un 5,1 % más cara que un año antes. Las islas muestran un incremento interanual del 4 %, mientras que en la costa mediterránea la vivienda está un 2,7 % por encima de marzo de 2022. Pese al freno, el mercado residencial sigue registrando actividad. "El empleo general continúa manteniéndose y contribuye a sostener la solvencia de los hogares, a la par que cerca de la mitad de las compraventas continúan financiándose sin hipoteca, de manera que la vivienda continúa canalizando ahorros en un entorno de incertidumbre económica", afirma Arias. Evolución desde máximos y mínimosEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados se encuentra un 34,4 % por debajo del nivel alcanzado en diciembre de 2007, tras revalorizarse un 20,9 % desde el mínimo registrado durante la crisis financiera (agosto 2015). En la costa mediterránea la caída acumulada respecto al máximo del boom inmobiliario se mantiene en el 31,8 %, frente al escaso 9 % de los territorios insulares o el 16,5 % de las ?Capitales y grandes ciudades?. Las ?Áreas Metropolitanas?, con una revalorización del 38 % desde su mínimo postcrisis, se acerca al recorrido protagonizado por las ciudades principales, donde el crecimiento desde el nivel más bajo de la década anterior alcanza el 42,7 %, frente a un modesto 19,9 % registrado por el grupo ?Resto de municipios?. Otros indicadoresEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según el estudio que ha realizado TINSA "Vivienda en Costa 2023": La compraventa tanto de primeras viviendas como de segundas viviendas en la costa vive un momento extraordinario. Las operaciones en los municipios costeros ocupan ya el 40% del total nacional. En 2022 se formalizaron 287.313 operaciones, un 10,2% más que en el año anterior y superando la media de los últimos años. Subidas de la compraventas en las zonas costerasLa acumulación de dinero tras la pandemia y el acceso a los tipos de financiación que se mantuvieron moderados, reactivó la demanda considerablemente. En la costa balear y canaria y en la costa mediterráneas se manifestaron las mayores subidas en la compraventa de viviendas. En las primeras se hicieron 47.396 operaciones de compraventa , un 19,6% más que el año anterior y en la costa mediterranea 185.709 compras y ventas ; un 11,4% anual más. La costa norte española apenas experimentaron subida ( 1% ) y la costa atlántica incluso sufrió un descenso del 2,8% respecto al año anterior. Análisis de la compraventa en provincias costerasDe los 22 territorios estudiados por TINSA en su informe , en 15 de ellos se dieron incrementos mientras que en 7 se produjeron descensos en la compraventa. Canarias y Alicante encabezan por encima del 26% los incrementos y en la cola Lugo manifiesta un -18% de operaciones. En Baleares y Canarias y en Malaga el grueso de las compraventas se aglutinan en los municipios costeros, con un 80% de las operaciones, frente a las provincias . Igual ocurre en provincias como, Castellón, Pontevedra, Almería y Cádiz El mayor número de compraventas se dió en Alicante (41.800), Málaga (35.300) e Islas Baleares(16.900) . Comenta Tinsa: "Barcelona y Valencia, con 31.200 y 22.000 operaciones reflejan la actividad propia de los polos de actividad, en donde el mercado de segunda residencia en costa de las capitales se sitúa muy por detrás del mercado de primera residencia" Obra nueva y casas usadas en desigual avanceSegún el tipo de vivienda, , la obra nueva se redujo un -6,6%, hasta llegar a las 6.800 operaciones el conjunto de municipios costeros y las compraventas de casas usadas aumentaron un 12,2% interanual, hasta las 260.400 transacciones. Y señala Tinsa : "Si bien la mayoría de las compraventas son de vivienda usada, los municipios costeros de las distintas provincias registran proporciones de vivienda nueva entre el 4% de La Coruña y el 19% de Las Palmas". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La tierra cultivada ofrece rentabilidades entre el 4% y el 11%
Madrid, 13 de diciembre de 2022. ? El suelo agrario es un activo inmobiliario que se caracteriza por su estabilidad en términos de valor, que ha generado rendimientos medios en el último lustro entre el 0% y el 2,5 % para la mayoría de las tipologías de cultivos y unas tasas de rentabilidad total, excluidos impuestos y subvenciones, que se mueven entre el 4 % de los pastos y pastizales y el 11 % de los productos de invernadero. Estos últimos muestran el mayor valor unitario entre los grandes grupos de cultivos analizados: 157.000 euros por hectárea (?/ha), según las tasaciones de Tinsa. Son algunos de los datos contenidos en el informe Suelo Agrario en España 2022, elaborado a partir de la extensa muestra de tasaciones de Tinsa, la mayor empresa de valoración de fincas rústicas en España, con más de tres millones de hectáreas tasadas desde 2008. El estudio ofrece una perspectiva del valor del suelo agrario (?/ha), la rentabilidad y la tasa de crecimiento anual compuesta del valor en el último lustro (CAGR 2017-2022) para siete grandes categorías de cultivo: herbáceos, olivar, viñedo, frutales no cítricos, cítricos, hortalizas e invernaderos, y prados y pastizales (estos últimos relevantes por su impacto en la ganadería). Junto a los datos cuantitativos, el informe incorpora el conocimiento de la red de técnicos agropecuarios de Tinsa para analizar la situación de dichos cultivos en diferentes geografías (pulso de mercado) e identificar las macrotendencias que caracterizan el sector e influyen en el valor de los suelos agrarios (Anexo 1 de este documento). "En un sector en el que existe poca visibilidad sobre el valor del suelo transaccionado, ya que una cantidad considerable de las operaciones se corresponden con figuras alternativas a la compraventa tradicional, como herencias y donaciones, los datos de Tinsa aportan una visión independiente, solvente, y suficientemente relevante para contribuir a una mayor transparencia", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. EL VALOR DEL SUELO AGRARIOEspaña es uno de los principales productores agroalimentarios dentro de la Unión Europea: el 24% de las hortalizas y el 30,4% de las frutas se producen en nuestro país, donde la agricultura aporta el 2,3% del valor añadido bruto a la economía y concentra el 3,2% de la población activa. En 2021, las exportaciones agroalimentarias españolas aumentaron un 11% anual, alcanzando los 60.118 millones de euros, el máximo de la serie histórica en términos nominales. El suelo agrario supone un tercio de la superficie total de nuestro país. Según datos del Ministerio de Agricultura, los cultivos predominantes son, por este orden, herbáceos (cereales, plantas industriales, plantas forrajeras, tubérculos y leguminosas); olivar; frutales no cítricos (de hueso/pepita, tropicales y frutos secos); viñedo; cítricos; hortalizas/invernaderos, y prados/pastizales. "Los activos rústicos han entrado en los últimos años en el punto de mira de los inversores atraídos por el valor estable de la tierra y el potencial de mejora de los rendimientos. Se interesan principalmente por cultivos de regadío, más valorados y rentables, y por grandes superficies con el objetivo de generar economías de escala y mejorar el retorno de la inversión mediante técnicas de cultivo intensivas y superintensivas", explica Arias. El informe Suelo Agrario en España 2022 destaca que la rentabilidad media de los cultivos (excluidos impuestos y subvenciones) se mueve en una horquilla entre el 4% y el 11%, siendo las hortalizas el cultivo que ofrece el mejor rendimiento, seguido de los cultivos de invernadero, los cítricos y los frutales. [caption id="attachment_16805" align="aligncenter" width="428"] Rentabilidad (Excluidos impuestos y subvenciones)[/caption]Dado que el valor de la tierra de cultivo está asociado a su rendimiento, entendido como la producción generada por cada unidad de superficie, el suelo más valorado se corresponde con la modalidad de regadío, principalmente hortalizas y cítricos, aunque estos últimos (y los frutales en general) atraviesan cierta crisis asociada a la atomización y a la competencia de otros países. Las valoraciones de fincas cultivadas reflejan que son los cultivos de invernadero con regadío los que muestran un valor de suelo más elevado, cerca de 158.000?/ha de media, seguidos de las hortalizas cultivadas al aire libre (72.200 ?/ha), los frutales cítricos (53.100 ?/ha), el olivar de regadío (36.200 ?/ha) y los frutales no cítricos (36.100 ?/ha).
Los suelos de cultivo agrícola son activos bastante estables, que muestran rendimientos medios de valor (CAGR) en los últimos cinco años entre el 0 % y el 2,5 % en la mayoría de los cultivos analizados. Los suelos agrarios que muestran mayores tasas de crecimiento anual compuesto en el período 2017-2022 son los de los frutales no cítricos de secano (+3,6%), el viñedo de secano (+2,1%) y los herbáceos de regadío (+2%). Los únicos cultivos en los que el rendimiento medio del valor en el periodo 2017-2022 ha sido negativo son los frutales no cítricos de regadío (-2,5%) y cítricos de regadío (-0,1%). La competencia de precios de las importaciones africanas explica que los precios del suelo se hayan visto depreciados en estos rubros. La tendencia ha sido bajista en algunas CCAA hasta 2020 y de estabilización mantenida en los dos últimos años.
(*) Crecimiento medio anual del valor ?/ha PRINCIPALES CULTIVOS EN ESPAÑAHERBÁCEOSComprenden hasta 81 variedades de cultivo y tienen importancia estratégica por ser la base de la alimentación humana y animal. Muy dependientes de las subvenciones para su viabilidad económica, los principales cultivos herbáceos presentan una elevada ciclicidad anual o bianual y requieren de alternancia de especies para paliar el agotamiento en nutrientes del suelo y mantener así el valor productivo de la tierra. En los últimos 5 años la superficie destinada a herbáceos se ha reducido un 3,5%, con intensidad similar en secano y en regadío. Los herbáceos de regadío se están sustituyendo por especies leñosas que ofrecen más rentabilidad a los inversores y, en las zonas de escasez de agua, por otros con menor necesidades hídricas, como maíz, remolacha o patata. El triticale (cruce de trigo y centeno) está ganando protagonismo por su resistencia a las condiciones climáticas y de suelo, mejorando rentabilidad frente al centeno. También la colza al incrementarse el precio de venta. En términos de producción, se observa una tendencia alcista en valor y cantidad en el periodo 2017-2022, y un aumento en los rendimientos de la tierra con más intensidad en secano que en regadío. Este último año se ha incrementado la producción de cereales y cultivos industriales (con el girasol como principal especie vegetal de este grupo) por la disminución de las exportaciones de Ucrania durante el conflicto bélico. El valor unitario medio del suelo destinado a cultivos herbáceos se sitúa en torno a los 12.000 ?/ha en secano y en torno a los 27.000 ?/ha en regadío, con diferencias entre comunidades autónomas, ya que el grupo de herbáceos se compone de una gran heterogeneidad de cultivos. Así, la banda de valor e la hectárea de regadío se mueve entre los 17.400 ?/ha en Aragón y los 17.400 ?/ha en Andalucía. El suelo de secano varía entre los 7.400 ?/ha en Castilla-La Macha y los 14.000 ?/ha en Andalucía. El crecimiento medio del precio del suelo en los últimos cinco años es del 2% en las fincas de regadío y del 0,7% en las de secano. El valor de este cultivo ha tendido a la estabilización en los últimos años en variedades de secano, frente a un crecimiento del valor del regadío, algo más rentable en los casos en que el acceso al agua se mantiene sin restricciones. [caption id="attachment_16806" align="aligncenter" width="571"] Suelo Agrario en España 2022[/caption]OLIVAREspaña es líder mundial en superficie, producción y comercio exterior de productos relacionados con la aceituna. Los rendimientos varían notablemente entre los cultivos tradicionales no mecanizables y los cultivos intensivos y superintensivos completamente mecanizados y en regadío. Por esta razón el cultivo del olivar está iniciando un proceso de transformación a modalidades intensivas y superintensivas en grandes fincas, que va en aumento aunque por ahora es minoritario debido a la gran cantidad de pequeñas y medianas explotaciones que abundan en el sector. Predominan las plantaciones en secano (68,4%), aunque el regadío también tiene un peso significativo (31,6%) que ha ido en aumento durante las últimas dos décadas (+396.000 ha nuevas, más de la mitad se ha ubicado en Andalucía). Por el contrario, la superficie de secano se ha reducido en 79.000 ha a nivel nacional, aunque se ha incrementado en Castilla La Mancha. Debido al rendimiento que genera, el valor unitario medio del olivar de regadío se sitúa por encima del secano. Este último ronda los 24.000 ?/ha, con importantes diferencias entre los 12.600 ?/ha en Castilla-La Mancha y los 27.300 ?/ha en Andalucía), mientras que el valor medio del olivar de regadío alcanza 36.000 ?/ha (más de 38.000 ?/ha en el caso de la región andaluza). El valor de este cultivo ha tendido a la estabilización tras experimentar correcciones en el periodo 2009-2016, en línea con el ciclo económico general y afectado por los cambios de la PAC de 2009. En los últimos años muestra un crecimiento compuesto (CAGR) de alrededor del 1,5 %, con una ligera desaceleración en 2022.
VIÑEDOEspaña dispone de la mayor superficie de viñedo del mundo (13,2 %) y el sector vitivinícola tiene una gran importancia económica. Somos líderes mundiales en superficie, por delante de Francia (10,9 %) y China (10,7%), aunque descendemos posiciones en producción debido a los bajos rendimiento de ciertas regiones. La superficie total de viñedo en España se mantiene estable con una ligera tendencia al alza, impulsada por un aumento generalizado de las plantaciones en regadío en Castilla y León y Extremadura. La búsqueda de mayores rendimientos y rentabilidades son la causa del aumento del regadío que a menudo va asociada a modalidades intensivas de cultivo. Por otro lado, la apuesta continuada por el secano se debe a la adaptación de este cultivo y la imposibilidad de acceso a una mayor cantidad de agua de riego en ciertas zonas del territorio nacional. Se está produciendo en los últimos años un avance de las modalidades intensivas (espaldera). El valor del suelo destinado a viñedo en secano se sitúa en torno a 25.000 ?/ha y registra un crecimiento medio (CAGR) de 2,1 % en los últimos 5 años. Por su parte, el valor del suelo destinado a viñedo en regadío se sitúa en torno a 28.000 ?/ha, con un crecimiento medio de 1,6 % en los últimos 5 años. Se observa una diferencia importante en el valor de la tierra entre modalidades tradicionales (mayoritarias y más baratas) y modalidades intensivas, así como entre diferentes zonas geográficas (asociadas a las denominaciones de origen).
FRUTALES CÍTRICOSEl sector citrícola español tiene un peso relevante en los mercados mundiales, principalmente naranja. Otros frutales cítricos son la mandarina, el limón y el pomelo. La producción, esencialmente de regadío, se concentra en el litoral mediterráneo y áreas interiores del sur peninsular. "Por la competencia de importaciones de producto de menor precio, se está produciendo una reorientación de las fincas hacia limoneros y pomelos, en detrimento de las naranjas, especialmente en la zona de Murcia. También se observa una tendencia a la concentración de productores en cooperativas y asociaciones en respuesta a la creciente comercialización mayorista especializada", explica Andrea de la Hoz, Consultora Senior del Servicio de Estudios de Tinsa. El valor del suelo destinado a cítricos se sitúa en torno a 53.000 ?/ ha en 2022 y registra un decrecimiento del -0,1 % en la media acumulada de los últimos 5 años. En general, se registra una tendencia descendente continuada hasta 2020, periodo en el que apunta a una estabilización mantenida en los dos últimos años. La razón de la evolución desfavorable está en la competencia generada por las importaciones de producto a menor precio y también por cierta reducción de los rendimientos de la tierra atribuida en parte a los fenómenos climatológicos externos. La tendencia descendente en el valor de suelos de críticos se estabilizó desde 2017 en el caso de Comunidad Valenciana y desde 2020 en Murcia. Por su parte, Andalucía ha sostenido los precios de la tierra destinados a cítricos y desde 2020 registra cierto impulso.
FRUTALES NO CÍTRICOSEste cultivo está formado por tres grupos: frutales de hueso y pepita, frutas tropicales y frutales de fruto seco, destacando entre estos últimos el almendro y el pistacho. Los frutales de hueso y pepita han visto mermada su producción y sus precios en los últimos años por cambios en los hábitos de consumo que han reducido la demanda, las importaciones de producto más barato de terceros países y el freno de las exportaciones a Rusia por las sanciones impuestas por la UE tras la invasión rusa de Crimea en 2014. Los cultivos tropicales, por el contrario, se han beneficiado de nuevos patrones de consumo más internacionalizados. Entre los más destacados. aguacates y caquis han visto aumentada la demanda y los precios. El incentivo de la rentabilidad ha impulsado la superficie plantada y el valor del suelo. En tercer lugar, los frutos secos han tenido una gran expansión en los últimos años debido a las elevadas rentabilidades. El almendro supone el 87% de la superficie de esta categoría de cultivo y ha registrado un crecimiento muy intenso desde 2014 con un aumento de la superficie plantada del 30%, tendencia que se ha moderado recientemente. El pistacho, por su parte, ha cobrado un gran protagonismo, pasando de las 1.200 ha en 2010 a las 55.000 en a la actualidad. Su elevada rentabilidad ha atraído la atención de los inversores, que han propiciado su expansión. El valor unitario medio del suelo destinado a frutales no cítricos se sitúa en torno a los 22.000 ?/ha en secano y en torno a los 36.000 ?/ ha en regadío, con marcadas diferencias entre el regadío y el secano: un descenso medio del 2,5% en el periodo 2017-2022 en regadío y un incremento del 3,6% en terrenos de secano. En contra de la macrotendencia general, el valor medio de los frutales no cítricos ha tendido a incrementarse en el caso del secano y a decrecer en el caso del regadío, con la excepción de algunos frutos tropicales más valorados por el mercado. "Esto se debe a la influencia de inversores y grupos empresariales que han encontrado potencial de rentabilidades más altas en los frutos secos, como el pistacho o el almendro, mientras que las frutas de hueso y pepitas están siendo menos demandadas", explica de la Hoz.
HORTALIZAS Y CULTIVOS DE INVERNADEROAunque la superficie dedicada al cultivo de hortalizas e invernaderos en el país representa apenas un 1,7 % de la superficie cultivada nacional (254.400 ha), España es el primer exportador de hortalizas de la UE y el segundo mundial tras EEUU. Se exporta en torno al 50% de la producción, que se concentra en el sur del litoral mediterráneo y sur del litoral atlántico. En los últimos 5 años la superficie total se mantiene estable, si bien el secano ha aumentado (+24 %), mientras que el regadío y los invernaderos la han reducido debido a los problemas con el agua de las principales zonas productoras. La disponibilidad de agua es el principal riesgo para estos cultivos. Las ubicaciones que sufren fuertes restricciones de agua por la sequía están experimentando un traspaso hacia hortalizas en secano ante la consecuente reducción de rendimientos. Otros cultivos en regadío se mantienen, pero comienzan a reducir las rotaciones anuales o a cambiar las especies seleccionadas por otras de menor requerimiento de agua. Son los cultivos de invernadero con regadío los que, según las tasaciones de Tinsa, muestran un valor de la tierra más elevada entre todos los suelos agrarios: cerca de 158.000?/ha de media. La superficie de invernaderos en España es muy limitada comparada con el resto de cultivos (tan solo 25.900 ha) y el precio y los rendimientos de la tierra dependen mucho del grado de tecnificación. El valor del suelo de invernadero se ha incrementado un 0,5% de media en el periodo 2017-2022. En el caso de las hortalizas al aire libre, el valor del suelo en regadío se sitúa de media en 72.200 ?/ha, con un crecimiento medio acumulado del 0,9% en el último lustro, gracias al fuerte impulso alcista experimentado en el año 2022.
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El intervalo de octubre hasta diciembre se caracterizó por la estabilización en la evolución de los precios de la vivienda. La estadística Tinsa IMIE General revela que el valor medio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 0,1 % en diciembre y situó en un 3,7 % el dato de variación interanual en el último mes del año. ?Costa mediterránea? destaca como el grupo más dinámico en evolución de precios entre noviembre y diciembre: +0,6 %. Con los datos definitivos de diciembre, la variación interanual en el cuarto trimestre del año queda en el 4 %, una décima menos que el 4,1 % provisional reflejado en la estadística de Mercados Locales que se publicó en los últimos días de 2023. Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, señala que el precio de la vivienda continúa su tendencia hacia la estabilización. "En diciembre ha continuado la desaceleración paulatina de los precios residenciales, consistente con el descenso gradual de la demanda que se observa desde finales de 2022, a medida que se comenzó a trasladar a la economía el impacto de la subida de los tipos de interés de referencia", afirma. Arias destaca que el impacto de las medidas de política monetaria contractiva ejecutadas por el BCE entre 2022 y 2023 continúa trasladándose a la economía y que los riesgos geopolíticos siguen añadiendo incertidumbre sobre la evolución de la inflación. "Aun así, la economía hasta la fecha ha mostrado resistencia y sostiene el nivel de los indicadores residenciales en torno a sus niveles medios de actividad", explica. La variación mensual se ha situado entre el -0,1% y +0,2% en todos los grupos analizados. ?Capitales y Grandes Ciudades? registra un leve y puntual retroceso de -0,1 % respecto al mes anterior. ?Áreas Metropolitanas? e ?Islas? muestran un repunte suave cercano al 0,1%. Los grupos que registran una mayor variación mensual son ?Costa mediterránea? (+0,6%) y ?Resto de municipios? (+0,2%), y en ambos casos supone una moderación con respecto al crecimiento que registraron el mes anterior. En términos interanuales, todos los grupos mantienen su tendencia a la desaceleración de precios. "Costa mediterránea" (+4,4%) y "Áreas Metropolitanas" (+4,0%) se sitúan por encima del índice general. El grupo ?Islas? se mantiene como el que más se ha revalorizado en tasa interanual (+7,5 %), mientras en el extremo opuesto se halla "Resto de Municipios", que registra un aumento del 2,4% con respecto al mismo período de un año antes. "La tasa de dudosidad aumenta, pero se mantiene en niveles contenidos gracias a la resistencia del indicador de empleo que continúa sosteniendo la solvencia de los hogares a la par que su poder adquisitivo se restablece a medida que se modera la inflación", explica Cristina Arias. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 Madrid, 18 de julio de 2022. - La estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados del mes de junio sigue reflejando una tendencia alcista de los precios en todas las zonas del país. El precio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 0,8% entre mayo y junio, tres décimas menos que el mes anterior. El índice general se situó en 1.841 puntos, un 8,7 % por encima que en junio de 2021. Según las tasaciones de Tinsa, el precio medio se encuentra un 21,3 % por debajo del máximo alcanzado en 2007, tras revalorizarse un 32 % desde el mínimo registrado en 2015. Con los datos definitivos del mes de junio, la variación interanual en el segundo trimestre de 2022 se sitúa en el 8,3 %, una décima más que el dato provisional publicado en la estadística IMIE Mercados Locales el pasado 30 de junio, con un valor medio de 1.686 euros/m2. "Los grupos de ´Capitales y Grandes Ciudades´ y ´Áreas Metropolitanas´ moderan su crecimiento en junio con respecto al mes anterior, mientras que ´Costa Mediterránea´ y, en menor medida, ´Baleares y Canarias´ registran un repunte en el impulso de los precios"., explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. En términos interanuales, todas las zonas reflejan incrementos significativos con respecto a junio de 2021. En ese mes, las ´Capitales y Grandes Ciudades´ todavía registraban ligeras caídas en términos interanuales y las ´Áreas Metropolitanas´ todavía no habían acumulado alzas significativas. Por su parte, ´Costa Mediterránea´, ´Islas´ y ´Resto de municipios´ ya habían iniciado la recuperación en junio de 2021, aunque moderada. Los grupos que registraron este mes de junio los mayores incrementos en su precio medio fueron las ´Áreas Metropolitanas´, con un 9,2%, y las localidades más pequeñas de interior y costa atlántica, agrupadas en ´Resto de Municipios´ (+9,1 %). Este es el único grupo con crecimiento mensual de precios por encima del 1 % (+1,1 %). Las ´Capitales y Grandes Ciudades´ se encarecieron un 8,4% interanual, por debajo de la media nacional. En el caso de las islas y la costa mediterránea, que iniciaron antes la recuperación, la comparativa anual arroja cifras más moderadas: 4,5 % y 6,9 %, respectivamente.
La directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, destaca que la demanda mantiene una tendencia alcista, si bien los datos de concesión de nuevas hipotecas podrían estar comenzando a reflejar cierta desaceleración. "De consolidarse, esta desaceleración podría estar motivada, en parte, por un endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos ante el cambio anunciado en la política monetaria del BCE", explica Arias. En su opinión, aunque la demanda residencial permanece activa en un entorno de oferta limitada, lo que impulsa los precios al alza, "cabe esperar que el incremento en los tipos de interés derive en una moderación gradual de la demanda que desacelere las tasas de crecimiento de los precios del producto residencial". Evolución desde máximos y mínimos postcrisisSegún las tasaciones de Tinsa, el precio medio de la vivienda en España es un 21,3 % inferior al de diciembre de 2007, cuando alcanzó su máximo en el ´boom´ inmobiliario. Tras los descensos durante la crisis financiera, el valor medio tocó su mínimo en agosto de 2015 y desde entonces se ha revalorizado un 32 %. En las ´Capitales y Grandes Ciudades´, el incremento desde mínimos alcanza el 38,4 %, lo que reduce la diferencia respecto a sus máximos a un 19,8 %. También en las ´Áreas Metropolitanas´ el aumento supera el 30 % (+31,3 %). Por el contrario, en las localidades de interior y costa atlántica (´Resto de Municipios´), el incremento del valor medio es tan solo de un 18% desde el mínimo registrado en diciembre de 2016. La mayor diferencia respecto al período 2007 / 2008 corresponde a la ´Costa Mediterránea´, que se encuentra un 32,5 % por debajo de sus máximos, seguida de ´Resto de Municipios´, que acumula una caída del 31 %. Otros indicadoresEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial:
Acceso completo al Índice General de Tinsa ´El precio de la vivienda sube un 8,7% interanual en junio´ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El año ha comenzado con una desaceleración generalizada en el crecimiento de los precios de la vivienda terminada (nueva y usada). Según la estadística IMIE Mercados Locales publicada hoy, basada en las tasaciones realizadas por Tinsa, el valor medio en España registró un aumento interanual del 6,3 % en el primer trimestre de 2023, tras incrementarse un 0,9 % desde el cuarto trimestre de 2022 (tasa trimestral). El dato confirma la tendencia de estabilización de los precios observada en los primeros meses del año y supone una clara moderación frente a los aumentos trimestrales del 2,2 % y del 2,1 % que se registraron en el cuarto y tercer trimestre de 2022, respectivamente. "Continúa la normalización del volumen de compraventas de viviendas, que están retornando hacia su media histórica, inferior a la fuerte aceleración de la actividad que se experimentó entre la segunda mitad de 2021 y la primera mitad de 2022, pero aún en niveles robustos", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. De cara a los próximos meses se mantiene la previsión de desaceleración de los precios con tendencia hacia la estabilización como consecuencia de una financiación que se reduce y una demanda que se modera. Entre los indicadores que permiten mantener la confianza en el mercado residencial en España, Cristina Arias destaca que la deuda de los hogares y las empresas está en niveles equilibrados respecto al PIB, que las tasas de empleo general se mantienen, sosteniendo la solvencia de las familias, y que la dudosidad asociada a créditos para la adquisición de vivienda está en niveles bajos y aún continuaba reduciéndose en el último trimestre de 2022. A las incertidumbres económicas de los últimos meses se han añadido recientemente problemas en algunos bancos de EEUU y, en menor medida, en Europa que abren la posibilidad a una mayor restricción de crédito por parte de las entidades financieras. "Esta situación podría derivar en una reducción de las previsiones de crecimiento de la economía existentes hasta la fecha, lo que afectaría negativamente a la demanda de reposición de vivienda, aunque podría ser positiva para la inversión en bienes raíces", explica Cristina Arias. Actualmente, solo el 49% del total de las transacciones tiene asociada una hipoteca, lo que indica que la vivienda continúa canalizando ahorros en un entorno de incertidumbre económica. El precio medio en España se ha incrementado un 34,2 % desde el mínimo registrado durante la crisis financiera, en el tercer trimestre de 2015, y se sitúa un 20,8 % por debajo del máximo alcanzado durante el boom inmobiliario, en el cuarto trimestre de 2007. COMUNIDADES AUTÓNOMAS (% evolución interanual en el Anexo 1)El crecimiento de los precios de la vivienda nueva y usada a nivel regional mantiene porcentajes elevados en el primer trimestre, aunque menores que en meses anteriores, con variaciones trimestrales prácticamente planas. El grueso de las Comunidades Autónomas se mueve en incrementos interanuales entre el 4 % y el 6 %, como es el caso de la Comunidad de Madrid (+5,1 %) y Cataluña (+4,4 %). Según las tasaciones de Tinsa, el mayor dinamismo en los últimos 12 meses corresponde a las regiones de Cantabria (+12,1 %), Aragón (+10 %), La Rioja (+8 %) y Extremadura (+7,5 %). Las variaciones trimestrales reducen su intensidad en este primer trimestre, situándose el grueso de ellas en el entorno de -0,1 % y 1 %. Se desmarcan con un crecimiento reciente más acentuado Navarra, que alcanza el 5,6 %. Los precios continúan alejándose progresivamente de los valores mínimos resultantes de la crisis financiera. La Comunidad de Madrid (+59,4 %) es la que más se aleja de ese suelo, seguida de Cataluña (+43,9 %) e Islas Baleares (+40,5 %). En el extremo opuesto, la vivienda en Melilla, Región de Murcia, Extremadura y Galicia se ha revalorizado menos de un 15 % desde los respectivos valores mínimos registrados en el ciclo anterior. El valor medio en Islas Baleares se encuentra solo un 1,4 % por debajo de los máximos de 2007 alcanzados durante la burbuja, siendo la región con mayor tensión de precios. La siguiente región con menor diferencia es Madrid: -11,6%. En el otro extremo, en cuatro comunidades autónomas (Castilla-La Mancha, Murcia, La Rioja y Aragón) la distancia supera el 30 %. PROVINCIAS (% evolución interanual en el Anexo 2)Los crecimientos más intensos a nivel provincial se sitúan en torno al 10 % en Zaragoza, Valencia y Cantabria y los más moderados entre el 2 % y el 3 % en Soria, Alicante y Lugo. La mayoría de las provincias se mueve en tasas de crecimiento anual entre el 4 % y el 7 %, y entre el -0,1% y el +1 % en tasa trimestral. Un total de 10 provincias registran un leve retroceso respecto al trimestre precedente. Entre ellas, la provincia de Barcelona (-0,2 % trimestral), donde los precios son un 4,3 % superiores a los de año antes. En la provincia de Madrid, el valor medio evolucionó en línea con la media nacional (+0,9 % trimestral), situándose un 5,1 % por encima del primer trimestre de 2022. Las provincias de Lleida y Toledo destacan con la mayor diferencia de precios respecto a los máximos del ?boom? inmobiliario, con caídas acumuladas que superan el 40 %. Los mayores valores unitarios provinciales se encuentran en la provincia de Madrid (2.888 ?/m2), Islas Baleares (2.689 ?/m2) y Guipúzcoa (2.449 ?/m2), seguidas de la provincia de Barcelona (2.434 ?/m2) y Vizcaya (2.377 ?/m2). En el extremo opuesto, los menores valores se localizan en Ciudad Real (762 ?/m2), Cuenca (792 ?/m2) y Zamora (851 ?/m2). CAPITALES (% evolución interanual en el Anexo 3)Hasta 35 capitales registran variaciones interanuales inferiores a las de sus respectivas provincias, lo que apunta a una desaceleración ligeramente superior en las ciudades principales, aunque por el momento en cifras muy moderadas. Las capitales donde más se ha incrementado el precio de la vivienda en el último año son Valencia (+10,4 %), Málaga (+10,2 %) y Cádiz (+9,1 %), todas ellas por encima de la banda de subida interanual entre el 3 % y el 7 % en la que se mueven la mayoría de las capitales en el primer trimestre. La ciudad de Madrid se encareció un +3,8 % en el último año y la Ciudad Condal un +2,7 %, marcando ambas una moderación respecto a las cifras del trimestre anterior. Considerando el trimestre aislado (1T 2023 vs 4T 2022), un total de siete capitales registran un leve retroceso y en otras 20 el incremento no alcanza el 1 %. La mayoría de las capitales experimentaron en el primer trimestre ligeros aumentos entre el 0,1 % y el 1 % respecto al cuarto trimestre de 2022. Las dos grandes capitales se mueven en el entorno de la estabilización en tasa trimestral: +0,3 % en Madrid y -0,3 % en la Ciudad Condal. Las capitales que más se acercan a los máximos de la burbuja (2007-2008), además de Ceuta y Melilla, son Palma de Mallorca (-2,1 %), San Sebastián (-10,8 %), Madrid (-11,4 %) y Málaga (-13 %). Las distintas intensidades de demanda y actividad explican que en algunas capitales del país la vivienda valga cerca de la mitad de lo que costaba hace 15 años: es el caso de Lleida (-47,2 %) y Ciudad Real (-44,1 %). Las tres mayores capitales por tamaño (Madrid, Barcelona y Valencia) y las dos con perfil turístico más marcado (Málaga y Palma de Mallorca) se han revalorizado por encima de un 50% desde el valor mínimo alcanzado durante la crisis financiera. Así, en Madrid, el precio medio de la vivienda nueva y usada se ha incrementado un 66,8 % desde el suelo que tocó en el tercer trimestre de 2014. Le siguen en intensidad de revalorización desde mínimos las ciudades de Palma de Mallorca (+58,7 %), Málaga (+55,9 %), Valencia (+54,7 %) y Barcelona (+53,5 %). En términos de valor absoluto, San Sebastián sigue liderando el ranking como la capital más cara, con un precio medio de 4.212 ?/m2, seguida de Barcelona (3.579 ?/m2) y Madrid (3.564 ?/m2). Las más baratas se localizan en Castilla y León y son Zamora (1.038 ?/m2), Soria (1.056 ?/m2) y Ávila (1.074 ?/m2). DISTRITOS DE LAS SEIS GRANDES CAPITALESSiete distritos de Madrid y tres de Barcelona muestran un valor medio superior a los 3.900 ?/m2. Barrio de Salamanca, en Madrid, lidera el ranking superando los 5.400 ?/m2. En segunda posición destaca Chamberí (5.158 ?/m2), también en Madrid, seguido por Sarrià-San Gervasi (4.871 ?/m2) en Barcelona. En estas zonas más caras, el mercado residencial muestra una estabilización en el entorno del 0,2 % y 1,9 %. Los extremos los marcan el distrito de Chamartín (Madrid), con un incremento trimestral del +1,9 %, y L?Eixample (Barcelona), con un 0,2 %. l margen de las dos grandes ciudades, cinco distritos de Valencia, cuatro de Zaragoza y tres de Málaga superan el 10 % de incremento en el precio de la vivienda en los últimos 12 meses. En Sevilla, los mayores aumentos se localizan en Sur y Macarena, por encima del 7 %. INDICADORES FINANCIEROS Y DE ACTIVIDAD EN ESPAÑA 1er TRIMESTRE 2023
Esfuerzo teórico anual de compraTinsa publica cada trimestre un indicador de esfuerzo teórico anual que busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional. Este indicador simula el porcentaje de renta disponible que un hogar tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. Según este indicador, los españoles destinarían de media un 31,2 % de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca con las características mencionadas (es decir, una hipoteca con una ratio préstamo/valor del 80%). La mayoría de las provincias registra un nivel de esfuerzo moderado, es decir, inferior al 35%. Lo superan cinco provincias: Islas Baleares (58,5 %) Málaga (43 %) y Madrid (38,8 %), Navarra (36,8 %) y Barcelona (36,6 %). En el extremo opuesto, las provincias con un acceso a la vivienda menos tensionado y menor dinamismo de mercado son Lleida (18,2 %) y Teruel (18,6 %). Las tensiones de accesibilidad se incrementan en los polos de atracción de la demanda por el dinamismo de sus mercados laborales y de la inversión. Entre las seis mayores capitales, las tasas más elevadas se localizan en la ciudad de Barcelona (47,4 %), que supera el nivel de accesibilidad crítico (45 %), y en las capitales de Madrid (44,2 %) y Málaga (42 %). También Sevilla (36,8 %) superaría el 35 % considerado de accesibilidad razonable. Por su parte, Valencia (32,6 %) y sobre todo Zaragoza (28,4 %) quedarían por debajo. Si se desciende a nivel de distritos, las mayores tasas de esfuerzo teórico se localizan, en Barcelona, en Ciutat Vella (64,7 %), y en Madrid en Centro (58 %) y Arganzuela (54,1 %). Cuota hipotecaria mensualSegún datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España en el primer trimestre de 2023 se situó en 145.347 ?. Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 648 ?, en un entorno de tipos de interés al alza y endurecimiento de las condiciones de concesión de los préstamos hipotecarios. Los habitantes que afrontan una mayor cuota hipotecaria en las hipotecas que se firmaron en el tercer trimestre son, según el INE, los de las provincias de Baleares (1.096 ?/mes), Comunidad de Madrid (911), Barcelona (808) y Málaga (783). En el extremo opuesto, los menores pagos mensuales corresponden a los vecinos de Ciudad Real (367), Jaén (374) y Cuenca (375). Acerca de IMIE Mercados LocalesLa estadística IMIE Mercados Locales recoge la evolución del valor de mercado unitario de las viviendas en cada una de las Comunidades Autónomas, provincias, y capitales de España, a partir de las tasaciones de vivienda libre terminada que realiza la compañía en el periodo analizado. Los datos trimestrales presentados son provisionales y muestran resultados al cierre de la tercera semana, de forma que pueden sufrir ligeras modificaciones tras el cierre definitivo del mes. En enero de 2022 Tinsa estrenó una actualización de su algoritmo de cálculo, dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado. En enero de 2023 se enriqueció la muestra con datos históricos adicionales y se actualizaron las ponderaciones asignadas a los distintos segmentos de mercado de acuerdo con el valor reciente de variables que atienden a los criterios demográficos y socioeconómicos relevantes. Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El mercado residencial ha mantenido estables los precios en un mes en el número de transacciones de vivienda tiende a moderarse. El Índice General de la estadística Tinsa IMIE registró en agosto un descenso del 0,1 % respecto a julio. La variación interanual de la vivienda nueva y usada se elevó al 5,3 % al compararse con el mes de agosto de 2022, cuando el valor medio experimentó un descenso puntual estacional que se recuperó en el mes siguiente. "La evolución del precio de la vivienda continúa enmarcada en un contexto de desaceleración y tendencia a la estabilización", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. Según el IMIE de agosto, el precio medio en España se encuentra un 19,3 % por debajo de los máximos alcanzados en 2007-2008, tras revalorizarse un 37 % desde que tocó su valor mínimo tras la crisis financiera, hace ocho años (agosto de 2015). El mantenimiento del nivel de precios responde a que el residencial sigue canalizando ahorros. "Aunque las compraventas de vivienda se han reducido en torno a un 13% interanual en la primera mitad del año, se mantienen un 13% por encima de los niveles de 2019, año previo al shock de la pandemia y que supuso un máximo en el periodo de expansión iniciado en 2014", explica Arias. El ajuste es más acusado en el ámbito hipotecario. "La constitución de nuevas hipotecas registró en junio una variación interanual del -25%, situándose aun así en niveles similares a los del mismo mes de 2019. Es de esperar que la demanda se continúe ralentizando a medida que se trasladan las subidas de tipos de interés al coste de las hipotecas", apunta la directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
El análisis por zonas muestra la misma tendencia de mantenimiento del precio que en la media nacional. Las ?Islas? y las ?Áreas metropolitanas? fueron los grupos donde más aumentó el valor medio en tasa mensual, apenas un 0,3 % y un 0,2 %, respectivamente. Por su parte, las localidades más pequeñas y del interior peninsular (?Resto de municipios?) y las ?Capitales y grandes ciudades? mostraron pequeñas caídas del 0,4 % y del 0,1 % respecto a julio. En tasa interanual, las mayores variaciones respecto a agosto de 2022 se localizaron en las ?Islas? y ?Áreas metropolitanas? en el entorno del 7 %, al efecto base generado por el ajuste a la baja registrado un año antes. En las ?Capitales y grandes ciudades? y en la ?Costa mediterránea? el incremento respecto a agosto de 2022 se sitúa en el entorno del 5 %. Las localidades más pequeñas (?Resto de municipios?) limitan la diferencia respecto a un año antes a un 1,9 %. Las previsiones para la recta final del año son moderadamente optimistas. "El empleo continuó resistiendo en agosto, con incrementos en términos desestacionalizados, y la evolución del IPC general en los últimos meses ha permitido que el poder adquisitivo de los hogares se comience a restablecer. Esto es un buen punto de partida para la solvencia y confianza de los hogares ante una recta final del año en la que se espera una desaceleración de la economía", explica Arias. Otros indicadoresEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes MercadosEl índice Tinsa IMIE es una iniciativa pionera puesta en marcha por Tinsa en 2008 con el objetivo de reflejar el valor de los productos residenciales en España. Recoge cada mes la variación interanual del valor de la vivienda y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000). Los datos numéricos corresponden al valor del índice, no indican el precio por metro cuadrado de las viviendas. La estadística toma como referencia las valoraciones de vivienda realizadas por la extensa red de Tinsa por todo el país, compuesta por más de 1.000 técnicos. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual. El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de vivienda: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios". En enero de 2022 Tinsa presentó la actualización del algoritmo de cálculo dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado. En enero de 2023 se revisó la composición de las cinco grandes zonas y se actualizaron las ponderaciones asignadas a cada zona en el Índice General, de acuerdo con el valor reciente de variables que atienden a los criterios demográficos y socioeconómicos relevantes en cada caso. Para mantener la comparabilidad de las series, se actualizaron también los datos históricos. Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los municipios con mayor componente turístico continúan desacelerándose más lentamente que la media nacional. Por su parte, los polos de empleo y sus áreas metropolitanas consolidan su ralentización. El precio de la vivienda en las ciudades de Madrid y Barcelona se redujo un 1,1 % y un 0,7%, respectivamente, en tasa trimestral. Hasta en 34 provincias la variación en el valor de la vivienda se mantuvo en el entorno del 0 % respecto al último trimestre de 2023 Las provincias de Madrid y Barcelona registraron ligeros ajustes: -0,1 % y -0,2 %, respectivamente. Destaca el dinamismo sostenido en capitales del área de influencia de Madrid, como Guadalajara (+15,1 % interanual), y en las ciudades costeras de Valencia, Almería, Santa Cruz de Tenerife y Málaga, todas ellas con aumentos superiores al 8 % respecto a un año antes. El esfuerzo teórico anual de compra de vivienda alcanza el 34,3 % de media en España. La provincia con mayor tensionamiento es Islas Baleares (58,6 %), seguida de Málaga (51 %) y Madrid (44,3 %). La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del primer trimestre de 2024 refleja que los precios residenciales continúan en un entorno de la estabilización en la mayoría de las capitales, con crecimientos más intensos en los municipios con mayor componente turístico y desaceleraciones marcadas en los polos de empleo y sus áreas metropolitanas. Según las tasaciones de Tinsa, el precio medio la vivienda nueva y usada en España es un 3,3 % más elevado que un año antes, tras aumentar un 0,1 % en el último trimestre (desde el cuarto trimestre de 2023). Es la menor tasa de crecimiento trimestral desde finales de 2020. Un total de 19 capitales y hasta 34 provincias muestran en la estadística una evolución trimestral prácticamente plana. Desde una perspectiva interanual, los crecimientos se localizan en ciudades del área de influencia de Madrid, como Guadalajara, y en las capitales costeras de Valencia, Almería, Santa Cruz de Tenerife y Málaga. Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que "esta desaceleración más pausada en las zonas turísticas es consistente con un perfil de comprador de segunda residencia con mayor poder adquisitivo, cuya decisión de compra se ha visto menos impactada por el contexto de inflación elevada y altos tipos de interés". Arias destaca también, en referencia a la moderación observada en las capitales, que "los polos de empleo reflejan una mayor dificultad de acceso a la vivienda tras la contracción del crédito hipotecario y la pérdida de poder adquisitivo de los hogares acumulada desde la pandemia". El dato de variación interanual en España en el primer trimestre de 2024 (+3,3 %) confirma la tendencia de moderación de los precios, tras la variación del 4 % observada en el último trimestre de 2023, el 5% en el tercero y el 4,9 % en el segundo trimestre de 2023. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 Madrid, 6 de mayo de 2022.- El mercado residencial mantuvo en abril la tendencia alcista mostrada en los últimos meses. Según la estadística IMIE General y Grandes Mercados publicada hoy, la vivienda nueva y usada se encareció de media en España un 1,1% mensual en abril, lo que sitúa el crecimiento en tasa interanual en un 7,7%. Todos los grupos reflejan incrementos significativos respecto a abril de 2021, mes en el que la mayoría de las zonas mantuvieron tasas de crecimiento contenidas, a excepción de "Costa Mediterránea" y el territorio insular, que ya comenzaban a mostrar precios al alza. "Se observa una moderación de los precios en las zonas que comenzaron a registrar tendencias alcistas de forma más temprana en 2021, y un nuevo incremento en "Capitales y Grandes Ciudades", donde se concentra la demanda y el espacio es más limitado, de forma que los precios aumentan más rápido. La zona de "Áreas Metropolitanas" también se incrementa, pero de forma más lenta", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. El precio medio de la vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 29,6% desde el mínimo registrado en la crisis financiera. La caída acumulada desde máximos de 2007 en el índice general es del 22,7%.
Junto a las capitales y grandes ciudades (+1,1% mensual) también ha contribuido al impulso del precio medio en abril el grupo "Resto de municipios", que representa a las localidades más pequeñas del interior y costa atlántica, con un 1,2%. En "Áreas metropolitanas", el precio medio mantiene una tasa de crecimiento de variación mensual similar a la del mes anterior. Por su parte, "Costa Mediterránea" se desacelera ligeramente, mientras que los territorios insulares ("Baleares y Canarias") se mantienen estables tras la ligera corrección experimentada en marzo.
´Resto de municipios´ y ´Áreas metropolitanas´ son los grupos que presentan las mayores subidas respecto a abril de 2021, por encima de la media nacional: un 8,5% y un 8,3%, respectivamente. "En conjunto, la demanda ha continuado activa, aunque varias zonas muestran signos de ralentización. La evolución reciente de los datos de empleo, con un incremento de los contratos fijos frente a los temporales durante los últimos meses, podría estar influyendo parcialmente en la dinamización de la demanda al facilitar el acceso a la financiación. Aun así, las hipotecas continúan en una proporción equilibrada en comparación con la evolución del número de compraventas, lo que denota que el residencial continúa canalizando ahorros acumulados. Por su parte, la oferta de obra nueva, sujeta a costes de construcción al alza, evoluciona con menor impulso", apunta Arias. La directora del Servicio de Estudios de Tinsa considera que a medida que se vayan incrementando los tipos de interés de las hipotecas, la demanda de vivienda tenderá a moderarse, lo que contribuirá a una desaceleración del incremento de los precios. "Al mismo tiempo, el contexto de incertidumbre unido a unas expectativas de demanda que se moderan también podrían limitar la oferta de vivienda, lo que contribuiría a tensiones alcistas. Se observan así tensiones contrapuestas en cuanto a la potencial evolución del precio de la vivienda", afirma. Evolución desde máximos y mínimos postcrisisEl precio medio de la vivienda en España se ha incrementado un 29,6% desde su máximo en la crisis financiera, alcanzado en febrero de 2015. En las capitales y grandes ciudades la recuperación alcanza el 35,9% y las áreas metropolitanas superan a las islas como el segundo grupo con mayor revalorización desde mínimos, con un 28,8% frente al 28,5% de Baleares y Canarias. La recuperación está siendo más lenta en ?Resto de municipios?, donde la subida desde mínimos es del 16,1%. En el mes de abril, la caída acumulada en el índice general respecto a los máximos de 2007 se situó en un 22,7%. La brecha es mayor en la costa mediterránea (-33,1%) y en ´Resto de municipios´ (-32,4%). Por el contrario, las islas destacan como el área que más próxima está sus precios máximos, con una caída del 12,6%. Otros indicadoresEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial:
Acceso completo al Índice General ´El precio de la vivienda se encarece un 1,1% mensual en abril´ de Tinsa | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Continúa el proceso de estabilización de precios residenciales: el Índice General de los precios de la vivienda se redujo un 0,1 % entre enero y febrero y la variación interanual se sitúa en +3,2 %. Las ?Capitales y grandes ciudades? y las ?Áreas Metropolitanas? muestran ajustes en tasa mensual del -0,4 % y del -0,2 %, respectivamente. La vivienda mantiene la tendencia alcista en el último mes en ?Islas? (+0,6 %) y refleja un leve repunte en ?Costa mediterránea? (+0,4 %) que se continúa enmarcando en su tendencia a la estabilización. El valor medio de la vivienda en España se encuentra un 18,4 % por debajo del máximo de 2007. En los territorios insulares la distancia se acorta hasta un 2,6 %. El índice Tinsa IMIE General registró en febrero, por segundo mes consecutivo, una leve contracción del 0,1 % en tasa mensual, que sitúa la variación en el último año en el + 3,2 %. Se confirma por tanto también este mes la tendencia de estabilización de los precios residenciales de la vivienda nueva y usada, cuyo valor medio en España está un 18,2 % por debajo del máximo alcanzado en el año 2007. "En febrero los precios residenciales se han mantenido en el entorno de la estabilización en todas las zonas, mostrando leves crecimientos mensuales en los grupos con mayor componente turístico y leves contracciones en los polos de empleo y sus áreas metropolitanas", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. La variación mensual se ha situado entre el -0,4 % y +0,6 % en todos los grupos analizados. Se registran leves contracciones mensuales en los grupos de Capitales y Grandes Ciudades (-0,4 %) y Áreas Metropolitanas (-0,2 %). Los crecimientos mensuales, también leves, se sitúan en ?Islas? (+0,6 %), ?Costa Mediterránea? (+0,4 %) y ?Resto de municipios? (+0,1 %), que agrupa a las localidades más pequeñas del interior peninsular. En el segundo mes del año la variación interanual se ha situado entre el 2,5 % de las ?Capitales y grandes ciudades? y el 7,9 % de los territorios insulares. Todos los grupos mantienen su tendencia a la desaceleración de precios en términos interanuales, con ligeros repuntes en ?Costa Mediterránea? y ?Resto de Municipios?. El Servicio de Estudios de Tinsa destaca que el empleo continuó resistiendo en febrero, sosteniendo la solvencia de los hogares y la confianza de los consumidores. "La evolución mensual del volumen de compraventas e hipotecas muestra una moderación en la intensidad de las caídas que apuntaría hacia una estabilización de la demanda, siempre que se mantenga el nivel de empleo en la economía y no existan sorpresas al alza en la inflación y los tipos de interés", explica Cristina Arias. El Índice General acumula en febrero de 2024 una revalorización del 38,7 % desde el mínimo tras la crisis financiera (agosto 2015) y el valor medio de la vivienda se mantiene un 18,4 % por debajo de la referencia alcanzada a finales de 2007. La mayor distancia entre los grupos analizados respecto a máximos del boom inmobiliario se localiza en la ?Costa mediterránea?, con un 27,6 %, seguida de cerca por ?Resto de municipios? (-27,2 %). En el extremo contrario, en los territorios insulares la variación respecto a máximos es solo del -2,6 %. Otros indicadores El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 Madrid, 6 de septiembre de 2022. - El mercado residencial repite el patrón de años anteriores y muestra en agosto un freno en la tendencia de crecimiento de los precios experimentada en meses anteriores. El índice general registró un descenso del 0,8% en agosto en comparación con julio, hasta 1.842 puntos, según refleja la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados publicada hoy. El precio medio de la vivienda nueva y usada es un 8,5% superior al de hace un año (agosto de 2021) y se mantiene un 21,2% por debajo de los máximos de finales de 2007. Contenido [Ocultar] Las capitales son el grupo que mayor caída de precios ha experimentado"Esta variación mensual negativa en agosto, liderada por las ´Capitales y grandes ciudades´ e ´Islas´, es recurrente en la serie de precios y tiene, por tanto, un componente estacional asociado al descenso de la actividad en el periodo vacacional. Los grupos de ´Áreas metropolitanas´, ´Costa mediterránea´ y ´Resto de zonas´ se han mantenido estables, con variaciones próximas al 0%", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. Las ´Capitales y grandes ciudades´ destacan entre los grupos analizados con la mayor caída de precios dentro un escenario de corrección moderada: un 0,9% de descenso entre julio y agosto, seguidas de los territorios insulares (-0,5% mensual), donde la evolución de precios llevaba varios meses moderándose. ´Áreas metropolitanas´ y ´Costa mediterránea´ se mantuvieron en agosto prácticamente sin cambios: 0,0% y -0,1%, respectivamente. Tan solo las localidades más pequeñas del interior peninsular y de la costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´, aumentaron ligeramente su valor medio en agosto en tasa mensual: +0,1%. Arias destaca que, en términos interanuales, "todas las zonas reflejan incrementos significativos con respecto a agosto del año pasado, pues la aceleración generalizada de los precios residenciales no se inició el año pasado hasta el último trimestre de 2021". Es ´Áreas metropolitanas´ el grupo donde más se ha incrementado el precio, un 9,5%, en el último año, seguido de ´Resto de Municipios´, con un 9,2%. Ya por debajo de la media nacional, el valor medio en ´Capitales y grandes ciudades´ es un 8,5% superior al de hace un año. El crecimiento es más contenido en ´Islas´, donde el mercado se mantuvo activo tras el primer impacto de la pandemia. Muestra un valor medio un 3,5% superior al de hace un año.
PerspectivasLa directora del Servicio de Estudios de Tinsa apunta que en la primera mitad del año la demanda residencial ha mantenido una tendencia alcista. Una demanda unida con incrementos interanuales en el volumen acumulado de compraventas e hipotecas. De cara a la segunda mitad del año, señala una disminución del poder adquisitivo, debido a tres variantes. Por un lado, "una inflación creciente por encima del crecimiento de los salarios". Por otro lado, "la caída del índice de confianza del consumidor ante las perspectivas de menor crecimiento económico". Y, por último, "el incremento de los tipos de interés que encarece las hipotecas". Estos tres elementos "pueden actuar como elementos desaceleradores del crecimiento de la demanda de producto residencial". En contraposición, señala que el trasvase de la demanda de compraventa a alquiler puede provocar un incremento del precio del alquiler. Esto, a su vez, incentivaría la demanda de inversión en grandes ciudades y áreas metropolitanas. Es decir, en zonas de actividad económica y en municipios atractivos debido a las nuevas dinámicas de teletrabajo". La oferta residencial, por su parte, permanecerá en niveles limitados. "La construcción se puede ralentizar ante la escasez de mano de obra especializada y la incertidumbre generada por el escenario inflacionista. De esta forma, la oferta residencial permanecerá en niveles limitados", estima la directora del Servicio de Estudios. La desaceleración del crecimiento de la demanda combinada con una oferta limitada ejerce, según Arias, fuerzas contrapuestas en los precios residenciales. "En conjunto, se espera una desaceleración gradual del crecimiento de los precios. Esto a medida que los hogares vayan percibiendo la erosión de su poder adquisitivo", asegura. Evolución desde máximos y mínimos postcrisisEl precio de la vivienda nueva y usada ha registrado una revalorización del 32,1%. Esta revalorización desde el mínimo registrado en agosto de 2015 tras la crisis financiera. ´Capitales y grandes ciudades´ y ´Áreas metropolitanas´ lideran el crecimiento, con subidas del 38% y 32,6%, respectivamente. El grupo menos dinámico es ´Resto de municipios´, con un incremento desde su mínimo del 19,7%. El índice general muestra actualmente una caída acumulada desde máximos de del 21,2%. Los extremos en esta evolución los marcan las ´Islas´, donde el precio es solo un 12,7% inferior al de 2008. Por otro lado, también lo marca la ´Costa mediterránea´, donde la brecha alcanza el 31,9%. La vivienda en ´Capitales y grandes ciudades´ se encuentra un 20,1% por debajo de su máximo. Otros indicadoresEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes. Todo ello para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
Acceso completo al Índice General de Tinsa ´El precio de la vivienda nueva y usada cae un 0,8% en agosto´ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Madrid, 9 de diciembre de 2022. ? El precio de la vivienda en España mantiene el impulso alcista, aunque con una evolución más moderada. El Índice General de la estadística IMIE General y Grandes Mercados de noviembre, publicado hoy, se sitúa en 1.902 puntos, que supone un incremento del 9,1 % respecto a noviembre de 2021. En el último mes, el aumento del precio ha sido del 1,1 %, cinco décimas menos que en octubre, liderada por el grupo de "Áreas Metropolitanas" y "Capitales y Grandes Ciudades". A punto de cumplirse 15 años del precio máximo alcanzado en el ?boom? inmobiliario (diciembre de 2007, según las tasaciones de Tinsa), la vivienda media en España se encuentra un 18,6 % por debajo del nivel de entonces, tras haber incrementado su precio medio un 36,4 % desde agosto de 2015, cuando registró su mínimo durante la crisis. Los principales núcleos de población y actividad económica marcan distancias en noviembre respecto al resto de territorios. "En el último mes, el impulso alcista en precios se mantiene en el grupo de Áreas Metropolitanas y, en menor medida, en ?Capitales y grandes ciudades?, mientras que se modera en ?Costa mediterránea?, ?Islas? y otros municipios de interior", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. Así, frente al aumento del 1 % y del 1,7 % mensual registrado en las capitales y las áreas metropolitanas, respectivamente, el resto de zonas se mantuvieron estabilizadas, con incrementos de entre el 0,0 % y el 0,3%. En términos interanuales, todos los grupos reflejan incrementos de precios con respecto a noviembre de 2021. "Áreas Metropolitanas" acumula el mayor crecimiento (+11,2 %), seguido de "Capitales y Grandes Ciudades" (8,9 %) y las ubicaciones de menor tamaño del interior peninsular y costa atlántica recogidas en "Resto de Municipios" (7,8 %).
"La constitución de nuevas hipotecas se modera ante las previsiones de desaceleración económica inducidas por el cambio en la política monetaria del BCE que endurece los criterios de concesión de préstamos. Aun así, la demanda se mantiene activa, especialmente en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas", afirma Arias. Evolución desde máximos y mínimos postcrisisEl precio medio de la vivienda en España alcanzó su máximo histórico en diciembre de 2007, según las tasaciones de Tinsa. Tras un periodo de ajuste intenso en el precio, el valor medio en España tocó su mínimo en agosto de 2015 e inició una recuperación progresiva y heterogénea en los diferentes territorios. Actualmente, tras un incremento del 36,4 % el precio medio en España se encuentra un 18,6 % por debajo del máximo de 2007. La mayor diferencia respecto a la época del ?boom? inmobiliario se mantiene en la ?Costa mediterránea? (-31,1 %) y ?Resto de municipios? (-29,6 %). Por el contrario, el dinamismo de la demanda ha impulsado el valor de la vivienda en las ?Capitales y grandes ciudades? un 42,5% desde sus mínimos, situando el valor medio en este grupo un 17,4 % por debajo del máximo de 2007. Los territorios insulares, mercados donde tanto el crecimiento de los precios en el boom como el descenso durante la crisis estuvieron más acotados, se encuentran un 10,9 % por debajo de sus máximos. Otros indicadoresEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
Consulta el histórico del IMIE, así como los diferentes indicadores económicos e inmobiliarios en https://www.tinsa.es/wp-content/uploads/informes/2022/tinsa-imie-noviembre-2022.pdf Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes MercadosEl índice Tinsa IMIE es una iniciativa pionera puesta en marcha por Tinsa en 2008 con el objetivo de reflejar el valor de los productos residenciales en España. Recoge cada mes la variación interanual del valor de la vivienda y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000). Los datos numéricos corresponden al valor del índice, no indican el precio por metro cuadrado de las viviendas. En enero de 2022 Tinsa presentó la actualización del algoritmo de cálculo dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado. La estadística toma como referencia las valoraciones de vivienda realizadas por la extensa red de Tinsa por todo el país, compuesta por más de 1.000 técnicos. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual. El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de vivienda: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios". Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel. Acceso completo al Índice General de Tinsa ?La vivienda en las capitales se encarece un 1,1 % mensual en noviembre? | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Índice General del precio de la vivienda registró una variación mensual del 0,5 % en octubre y del 4,3 % en tasa interanual, confirmando la tendencia hacia la estabilización de los precios residenciales. Las ?Islas? moderan el ritmo de subida de precios de las vivienda , pese a lo cual se mantienen como el grupo donde más se ha revalorizado la vivienda en los últimos doce meses: + 7,7 % El valor medio de la vivienda nueva y usada en España se encuentra un 18,7 % por debajo del máximo alcanzado en diciembre de 2007.
La estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados del mes de octubre revela que el precio medio de la vivienda nueva y usada se encareció un 0,5 % en octubre respecto al mes anterior, lo que sitúa la variación interanual en el 4,3 %, frente al 4,9% de septiembre y el 5,3% de agosto. Esta evolución confirma la tendencia hacia la estabilización de los precios residenciales iniciada a finales de 2022. El Índice General se encuentra actualmente en niveles similares a los de abril de 2011, un 18,7 % por debajo del nivel máximo alcanzado en diciembre de 2007. El valor medio de la vivienda aumentó en octubre entre un 0,4% y un 0,6% mensual en todos los grupos analizados. "Esto supone una leve aceleración de los precios en todas las zonas, a excepción el territorio insular que, tras registrar un fuerte impulso en septiembre, retorna a niveles de variación más moderados", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. En la parte alta de la banda de variación mensual se situaron las ?Capitales y Grandes Ciudades? y las localidades más pequeñas del interior peninsular, agrupadas en ?Resto de municipios?, con un incremento del 0,6 % en ambos casos. En términos interanuales, ?Islas? se mantienen como el grupo donde más se ha encarecido la vivienda respecto al mismo mes del año anterior: un 7,7 %. El crecimiento continuado de los precios en este mercado desde principios de 2023 se ha moderado en octubre, aunque aún es pronto para hablar de cambio de tendencia. Junto a los territorios insulares, la tasa de variación interanual del precio de la vivienda nueva y usada también fue superior a la media nacional en las ?Áreas Metropolitanas? (+5,3 %) y en la ?Costa Mediterránea? (+4,5 %). En este contexto de moderación, la demanda residencial continúa en niveles saludables. "El impacto de la inflación en los ahorros de los hogares y la subida de los tipos de interés reduce la concesión de hipotecas y modera la demanda con respecto a 2022, pero las compraventas acumuladas se mantienen un 13% por encima de los niveles de 2019", afirma Arias. La directora del Servicio de Estudios de Tinsa destaca que el mantenimiento del empleo está sosteniendo la solvencia de los hogares, que en muchas ocasiones optan por amortizar anticipadamente una porción de su hipoteca para reducir la carga financiera. "La confianza del consumidor decrece, pero continúa en niveles más elevados que en septiembre del año pasado", afirma. Otros indicadores El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 Madrid, 4 de agosto de 2022. - El precio medio de la vivienda nueva y usada en España subió un 0,9% entre junio y julio, situando el incremento en tasa interanual en el 8,9%, según la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados del mes de julio. Se mantiene así la tendencia alcista de los precios residenciales iniciada hace 18 meses tras el paréntesis derivado de la pandemia. Los 1.858 puntos del índice general sitúan el precio de la vivienda en julio en el nivel de octubre de 2011. Las áreas metropolitanas son un 9,7% más caras que hace un año"Los grupos ´Áreas Metropolitanas´ y ´Costa Mediterránea´ lideran el impulso alcista en el último mes, seguidos de ´Capitales y grandes ciudades´ y ´Resto de municipios´, que crecen con una intensidad ligeramente inferior a la del mes anterior", apunta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. Las ´Áreas metropolitanas´ mostraron en julio un comportamiento más dinámico que el de las ciudades principales (capitales y grandes urbes) al encarecerse un 1% en el último mes, frente al 0,6% que lo hicieron las segundas. Las ´Áreas metropolitanas´ también son el grupo que registró los mayores incrementos en tasa interanual en el mes de julio (+9,7%), junto con las localidades más pequeñas de interior y de la costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´ (+9,4%). Las ´Capitales y grandes ciudades´ se encarecieron en el último año por debajo de la media nacional, un 8,2%. Los territorios insulares (Baleares y Canarias), que iniciaron con más rapidez en 2021 la recuperación tras el freno de la pandemia y que arrastran situaciones de tensionamiento de precios en algunas localizaciones, parecen confirmar la tendencia de estabilización iniciada a principios de este año. Tras aumentar un 0,1% mensual su precio medio (+4% interanual), los 1.789 puntos de julio están en línea con el nivel de enero de 2022 (1.787 puntos). ´Costa mediterránea´, por su parte, mantiene la tendencia alcista, con un incremento del 0,9% en el último mes, que sitúa el precio medio un 7,4% por encima de junio de 2021. "La demanda mantiene una tendencia alcista. Se espera que el cambio en la política monetaria del BCE refleje una desaceleración en la concesión de hipotecas. Esto debido al encarecimiento de la financiación y del endurecimiento de los criterios de concesión por parte de las entidades financieras", afirma Cristina Arias.
Evolución desde máximos y mínimos postcrisisEl índice general se sitúa un 20,5% por debajo del nivel de diciembre de 2007, tras incrementarse un 33,3% desde el mínimo registrado en 2015. Las islas (-12,2%) y las ´Capitales y Grandes Ciudades´ (-19,3%) son los grupos más próximos a los precios máximos del boom inmobiliario. Por el contrario, la distancia es mayor en la costa mediterránea, donde la caída acumulada alcanza el 31,8%. En el caso de ´Resto de municipios´, el descenso es de un 30,4%. Las ´Capitales y grandes ciudades´ siguen destacando con la mayor revalorización desde su mínimo tras la crisis financiera: un 39,3%. Otros indicadoresEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes. Todo ello para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial. "La inversión en obra nueva se está incrementando en 2022 y comienza a reflejarse en un ligero aumento del número de visados respecto a 2021. Aún así se mantienen en niveles moderados en un entorno inflacionista que ha impulsado el alza de los costes de construcción", afirmas Arias.
Acceso completo al Índice General de Tinsa ´Las áreas metropolitanas son un 9,7% más caras que hace un año´ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La vivienda se encarece un 0,3 % mensual en abril
Madrid, 5 de mayo de 2023. ? El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados registra un incremento moderado del 0,3 % en abril respecto al mes anterior, que se continúa englobando dentro de la tendencia hacia la estabilización de los precios de la vivienda nueva y usada observada en los meses precedentes. La tasa de variación en el último año se sitúa en el 5,4 %, frente al 6 % de marzo, el 6,4 % de febrero y el 6,9 % interanual registrado en enero de este año. El índice general se sitúa en 1.857 puntos, un 20,7% por debajo de los máximos de 2007. Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que "los precios residenciales continúan estabilizándose en un entorno de encarecimiento de la financiación, endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos y pérdida de poder adquisitivo de los hogares, que contiene el índice de confianza del consumidor y modera la demanda de vivienda". La estabilización de los precios de la vivienda se observa en todas las zonas.Algunas áreas muestran incrementos que compensan los ajustes a la baja producidos en meses precedentes, como es el caso de ?Costa mediterránea? y de los mercados de interior, y otras zonas continúan desacelerando su crecimiento, como ocurre en el territorio insular. Las ?Áreas Metropolitanas? son el único grupo que refleja en abril un ligero descenso en tasa mensual (-0,3 %), que anula el incremento registrado en marzo. Por su parte, en las ?Capitales y Grandes Ciudades? y en las islas el valor aumentó en línea con la media nacional: un 0,3 % respecto al mes anterior. Los mayores incrementos mensuales se registraron en ?Costa mediterránea? y en las localidades más pequeñas y de interior (?Resto de municipios?), donde la vivienda nueva y usada se encareció un 0,7 % y un 0,5 %, respectivamente, entre abril y marzo, tras los ajustes a la baja registrados en ambas zonas durante los primeros meses del año. En tasa interanual, las áreas metropolitanas siguen siendo el grupo donde más se ha encarecido el valor respecto a un año antes: un 7,3 %. En línea con la media española, las ?Capitales y grandes ciudades? muestran en abril un incremento del 5,4 % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Exponemos parte del contenido del informe de TINSA acerca de :"el precio de la vivienda se modera en 4T 2023" :
El último trimestre del año confirma la desaceleración general y progresiva de los precios de la vivienda en España. Según la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales publicada hoy, el valor medio de la vivienda nueva y usada en España muestra un crecimiento interanual del 4,1 % el cuarto trimestre del año y del 1% respecto al trimestre anterior. El ritmo de aumento de los precios, por tanto, se modera frente al 5% interanual del tercer trimestre, el 4,9 % del segundo y 6,3 % del primer trimestre del año, y sitúa la variación media en el conjunto del año 2023 en un 5,1 %. "El precio de la vivienda tiende paulatinamente hacia el entorno de la estabilización, un movimiento que es consistente con el descenso gradual de la demanda residencial que se observa desde finales de 2022, a medida que comenzó a trasladarse a la economía el impacto de la subida de los tipos de interés por parte del BCE", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. [caption id="attachment_20715" align="aligncenter" width="692"] Tinsa-precios y variación trimestral vivienda[/caption]Los precios residenciales en las zonas de costa continúan reflejando en este trimestre una desaceleración más lenta que la media nacional, lo que, en opinión de Cristina Arias, guarda relación con la "existencia de una mayor demanda de segundas residencias para uso vacacional propio, asociada a un perfil de comprador con alto poder adquisitivo y menos sensible al impacto de la inflación y los tipos de interés a la hora de tomar su decisión de compra". En esta línea, destaca en la estadística el dinamismo sostenido de las ciudades costeras de Valencia (+10,6 % interanual) y de Almería, Santa Cruz de Tenerife y Málaga, todas ellas con precios en torno a un 9 % superiores a los del cuarto trimestre del año anterior. También las dos mayores capitales, Madrid y Barcelona, han experimentado un ligero impulso en este último trimestre y sitúan en +6,1 % y +3,5 %, respectivamente, la variación interanual en el cuarto trimestre del año (frente al 5,7% y 2 % que registraron en el tercer trimestre). La vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado de media un 38,4 % desde sus mínimos y se encuentra en niveles de precio del primer trimestre de 2011, un 18,3 % por debajo de los máximos del cuarto trimestre de 2007, tras el boom inmobiliario. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El valor medio de la vivienda nueva y usada en España se sitúa un 4,9 % por encima del nivel de hace un año, tras incrementarse un 0,1 % entre agosto y septiembre. Contrasta con la tendencia general el grupo de las ?Islas? (Baleares y Canarias), donde los precios crecen un 2,3 % mensual frente a la tendencia de estabilización en la mayoría de los grupos analizados (entre -0,2 % y +0,2 % en septiembre). Tras las islas (+8,9 % interanual), las ?Áreas metropolitanas? acumulan la mayor diferencia de valor respecto a septiembre de 2022: +5.9 %
El Índice General de la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados registró en septiembre una variación mensual de +0,1 %, lo que sitúa el crecimiento de los precios en el último año en un 4,9 %. Se confirma de esta forma la tendencia hacia la estabilización de los precios residenciales, con la excepción de los mercados insulares, donde la vivienda muestra una tendencia creciente. El valor medio de la vivienda nueva y usada en España acumula un descenso del 19,2 % desde los máximos del período 2007-2008. Tras el cierre definitivo de septiembre, el aumento interanual de los precios en el tercer trimestre del año se mantiene en el 5 %, sin variación respecto al dato adelantado publicado en el IMIE Mercados Locales el pasado 29 de septiembre. Todos los grupos analizados mostraron en septiembre una tendencia de desaceleración en términos interanuales, a excepción de los territorios insulares, que siguen mostrando dinamismo en la evolución de precios: un aumento del 2,3 % entre agosto y septiembre, que sitúa el crecimiento en los últimos 12 meses en un 8,9 %. "La demanda residencial se reduce más lentamente en el segmento de extranjeros residentes. Esto afecta especialmente al territorio insular y a algunas zonas de la costa mediterránea, en donde las compraventas de extranjeros han tenido mayor peso durante la primera mitad del año", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. En términos de variación mensual, todos los grupos excepto las ya mencionadas "Islas", se mueven en el entorno de la estabilización, entre el -0,2 % de "Capitales y Grandes Ciudades" y el +0,2% de "Costa Mediterránea" y "Resto de municipios".
En los últimos 12 meses, son las ?Áreas Metropolitanas? el grupo que, tras las islas, muestra la mayor diferencia de valor respecto a septiembre de 2022: un 5,9 %. Por debajo de la media nacional, en la ?Costa mediterránea? la variación fue del 4,8 %, seguido de las ?Capitales y Grandes Ciudades?, con un 4,6 %. Las localidades más pequeñas y de interior, agrupadas en ?Resto de municipios?, muestran la menor diferencia de valor respecto a hace un año entre los grupos analizados: +2,1 %. "La reducción de la demanda residencial se está produciendo de forma gradual. La erosión de la inflación sobre los ahorros de los hogares y el impacto de la subida de los tipos de interés modera las compraventas residenciales mayormente por la menor concesión de hipotecas, pero la vivienda continúa canalizando ahorros", explica Arias, que destaca que el sostenimiento de las tasas de empleo está permitiendo mantener la solvencia de los hogares, que irán recuperando su poder adquisitivo lentamente a medida que se modere la inflación. Variación de desde máximosEl valor de la vivienda nueva y usada en España está un 19,2 % por debajo de los máximos del boom inmobiliario. En las ?Islas? (que considera conjuntamente los mercados de Baleares y Canarias), la diferencia se reducía en septiembre a un 3,9 %. También con una caída acumulada desde máximos inferior a la media se encuentran las ?Capitales y grandes ciudades? (-15 %). En el extremo contrario, el valor medio en la ?Costa mediterránea? se encuentra un 29,3 % por debajo de sus máximos, a escasa distancia del grupo ?Resto de municipios?, con un -28,3 % Otros indicadoresEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
Consulta el informe PDF completo con los datos del IMIE y una selección de otros indicadores en www.tinsa.es/servicio-de-estudios Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes MercadosEl índice Tinsa IMIE es una iniciativa pionera puesta en marcha por Tinsa en 2008 con el objetivo de reflejar el valor de los productos residenciales en España. Recoge cada mes la variación interanual del valor de la vivienda y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000). Los datos numéricos corresponden al valor del índice, no indican el precio por metro cuadrado de las viviendas. La estadística toma como referencia las valoraciones de vivienda realizadas por la extensa red de Tinsa por todo el país, compuesta por más de 1.000 técnicos. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual. El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de vivienda: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios". En enero de 2022 Tinsa presentó la actualización del algoritmo de cálculo dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado. En enero de 2023 se revisó la composición de las cinco grandes zonas y se actualizaron las ponderaciones asignadas a cada zona en el Índice General, de acuerdo con el valor reciente de variables que atienden a los criterios demográficos y socioeconómicos relevantes en cada caso. Para mantener la comparabilidad de las series, se actualizaron también los datos históricos. Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Índice General de precios de la vivienda se situó en noviembre en 1.914 puntos, seis décimas más que en octubre y un 4,2 % por encima de la referencia de hace un año. Todos los grupos mantienen su tendencia a la desaceleración de precios, con mayor resistencia este mes en "Costa mediterránea" y en los municipios de interior. Las ?Islas? registran un leve y puntual retroceso del 0,2 % mensual, pese a lo que se mantienen como el grupo donde más se ha encarecido el mercado residencial en los últimos 12 meses. El valor medio de la vivienda nueva y usada en España se ha incrementado un 30 % desde el mínimo registrado en agosto de 2015 tras la crisis financiera. Las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas por Tinsa durante el mes de noviembre del 2023 confirman que continúa la tendencia hacia la estabilización de los precios residenciales. El Índice General de la estadística IMIE General y Grandes Mercados registró un incremento del 0,6 % en tasa mensual en noviembre, que sitúa el incremento acumulado en los últimos 12 meses en el 4,2 %. La compraventa de viviendas se reduce por el aumento de interés de las hipotecasCristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, señala que el precio de la vivienda continúa su tendencia hacia la estabilización ante una demanda solvente que se reduce gradualmente y mantiene las compraventas en niveles saludables. "La vivienda sigue canalizando ahorros y la ratio de hipotecas sobre compraventas refleja que la moderación de la demanda se produce principalmente por la reducción de crédito hipotecario concedido ante la subida de tipos de interés", explica. El precio de la vivienda se ha incrementado entre un 0,5 % y un 0,8% en tasa mensual en todos los grupos analizados a excepción del territorio insular, que registra un leve y puntual retroceso del -0,2%. Esto supone un sostenimiento generalizado del leve impulso en los precios observado desde septiembre. En términos interanuales, todos los grupos mantienen su tendencia a la desaceleración de precios, con mayor resistencia este mes en "Costa mediterránea" y también en municipios de interior, donde se observa una evolución moderadamente alcista en términos interanuales desde septiembre. Pesa al leve ajuste registrado entre octubre y noviembre, el grupo ?Islas? se mantiene como el que más se ha revalorizado en tasa interanual (+7,5 %), seguido por las ?Áreas Metropolitanas? y ?Costa mediterránea? (+4,7 % en ambos casos). "El empleo ha continuado sosteniéndose y la inflación, moderándose. En este contexto, el poder adquisitivo de los hogares se va restableciendo y la solvencia se mantiene", apunta Cristina Arias. Variación del precio de la vivienda desde mínimos y máximos en 2023El precio medio de la vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 39% desde el mínimo registrado en agosto de 2015, tras la crisis financiera. Esta evolución sitúa el valor en niveles de marzo de 2011, un 18,3 % por debajo de los máximos alcanzados en diciembre de 2007. Las ?Capitales y grandes ciudades? son, junto a las ?Áreas metropolitanas?, el grupo donde más intenso ha sido el aumento de los precios desde su mínimo; un 47,1 % y un 42 %, respectivamente. Una evolución que prácticamente duplica la registrada en las localidades de menor tamaño del interior peninsular (?Resto de municipios?), donde el incremento desde su mínimo es del 23,1 %. El valor medio en la ?Costa mediterránea? acumula una caída del 28,4 % respecto al punto álgido del ?boom? inmobiliario, seguido de cerca por ?Resto de municipios? (-27,8 %). En las ?Capitales y grandes ciudades? la brecha es solo del 13,9 %, aunque es el grupo ?Islas? el que más se aproxima a sus niveles máximos, un 3,6 % por debajo de esa referencia. Otros indicadores inmobiliarios en el informe de TinsaEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Madrid, 16 de enero de 2023. ? Las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas durante el mes de diciembre muestran cierta desaceleración de la tendencia alcista de los precios registrada en los meses precedentes. El índice Tinsa IMIE General y Grandes se situó en diciembre en 1.910 puntos, un 0,4 % más que en noviembre y un incremento del 8,4 % respecto a diciembre de 2022, según la estadística publicada hoy por la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa. El valor medio de la vivienda se sitúa en niveles del verano de 2011. Tras el cierre definitivo de los datos de diciembre, la tasa de variación interanual en el último trimestre de 2022 es un +8,8 %, tal y como anunció en la estadística provisional publicada el pasado 30 de diciembre. Aunque la variación mensual es inferior al 1,1 % registrado en noviembre y al 1,6 % de octubre, continúan observándose crecimientos positivos en todos los grupos analizados. El impulso alcista en diciembre está liderado por el grupo de ?Costa mediterránea? (+0,8 % en tasa mensual), seguido de ?Capitales y grandes ciudades? y ?Resto de municipios? (+0,5 % en ambos casos). "El nuevo impulso alcista observado en diciembre en el precio del grupo ?Costa mediterránea? hace pensar en un mercado residencial que continúa canalizando ahorros y se mantiene activo", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. En términos interanuales, todas las zonas reflejan incrementos de precios con respecto a diciembre de 2021. El mayor crecimiento de precio se acumula en ?Áreas metropolitanas? (+10,9 % anual), seguido de ?Capitales y grandes ciudades? (+8,5 %) y ?Resto de municipios? (+7,3 %). "Las compraventas muestran algunas señales de desaceleración en los últimos meses. Aun así, en términos acumulados el nivel de operaciones en 2022 ha sido elevado y, combinado con una oferta moderada, ha continuado impulsando los precios residenciales al alza", recuerda Arias. La previsión es que el precio de la vivienda vaya ralentizando su crecimiento a medida que el impulso de la demanda vaya moderándose como consecuencia de la incertidumbre económica y el encarecimiento de la financiación.
Según las tasaciones de Tinsa, el valor medio de la vivienda nueva y usada alcanzó su máximo en el boom inmobiliario en diciembre de 2007, con el índice situado en 2.338 puntos (base 1000 en el año 2001). Este pasado mes de diciembre, cuando se cumplen el decimoquinto aniversario de ese punto de inflexión, el valor medio de la vivienda nueva y usada se situaba un 18,3 % por debajo de entonces. La brecha se reduce en las ?Capitales y grandes ciudadescon un descenso del 17 % respecto al máximo que este grupo alcanzó también en diciembre de 2007, y todavía más en los territorios insulares, donde la caída acumulada desde su máximo (febrero de 2008) es del 10,8%. En el otro extremo, la costa mediterránea, que sufrió un profundo ajuste durante la crisis, se mantiene aún un 30,5 % por debajo del máximo que alcanzó este grupo a la par que las islas, en febrero de 2008. Las localidades más pequeñas de interior y costa atlántica agrupadas en ?Resto de municipios?, donde la recuperación se inició más tarde y a menor velocidad, se mantiene un 29,3 % por debajo de su máximo valor medio en el pico del boom. Este grupo, ?Resto de municipios?, ha visto incrementado el precio de la vivienda un 21,4 % desde que tocara fondo tras la crisis financiera de 2008. Una evolución más lenta que la experimentada por las ?Áreas metropolitanas?, que se han revalorizado de media un 39 % desde su mínimo (octubre de 2016) o el 43,2% de las ?Capitales y grandes ciudades? (febrero 2015). Otros indicadoresEl índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes MercadosEl índice Tinsa IMIE es una iniciativa pionera puesta en marcha por Tinsa en 2008 con el objetivo de reflejar el valor de los productos residenciales en España. Recoge cada mes la variación interanual del valor de la vivienda y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000). Los datos numéricos corresponden al valor del índice, no indican el precio por metro cuadrado de las viviendas. En enero de 2022 Tinsa presentó la actualización del algoritmo de cálculo dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado. La estadística toma como referencia las valoraciones de vivienda realizadas por la extensa red de Tinsa por todo el país, compuesta por más de 1.000 técnicos. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual. El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de vivienda: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios". Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Las tasas de morosidad hipotecaria subieron un 52,3% en el último trimestre de 2023 Las tasas de morosidad hipotecaria de Ontario al 135%. Las tasas de morosidad en el sector no hipotecario, incluidas las tarjetas de crédito, aumentaron casi un 30%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Actualmente, tanto las entidades como los consumidores barajan distintas posibilidades sin que haya un elemento que haga más favorable una u otra decisión, más allá de buscar y comparar en el mercado las distintas ofertas. Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit y presidente de ANAI: "Es bueno que se oxigene el mercado, si hubiéramos seguido con la misma tendencia hoy podríamos hablar de una potencial ?burbuja?. Pese al cambio de ciclo que vive el sector, si se mantienen las circunstancias actuales, el volumen de operaciones no va a bajar significativamente este año". El sector inmobiliario empieza a tener mucha información de cómo va a evolucionar el sector durante el presente ejercicio. Tras conocerse los pronósticos favorables del Fondo Monetario Internacional (FMI), que ha elevado hasta el 2,9% su previsión de crecimiento de la economía mundial este año, un 1,1 % en el caso de España, "el 2023 empieza a tener una tonalidad distinta a la del final del 2022, dentro de un escenario macroeconómico todavía inestable que presenta grandes incógnitas y en el que tendremos que ser muy cautos". Así lo resume Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, quien da a conocer sus previsiones sobre la evolución del mercado inmobiliario e hipotecario español. La empresa que dirige es una de las principales compañías de servicios para entidades financieras y compañías inmobiliarias en España y Portugal. Dispone de una red de 34 oficinas en toda la Península, sedes centrales en Barcelona, Madrid y Lisboa y un equipo de 1.200 personas. Un 2023 que irá "de menos a más" de la mano de la innovación empresarialHernández Reche, quien también es economista, doctor en Psicología Económica y presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI) y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), asegura que nos espera "un 2023 que irá de menos a más en el número de compraventas de activos residenciales y que consolidará tendencias que todavía están en proceso de maduración y que serán la base del nuevo ciclo inmobiliario en el que nos estamos adentrando". El experto indica que "el devenir de la inflación será un factor macroeconómico de cuyo desenlace dependerá el avance de la economía hacia un escenario de estabilidad y regeneración del sector o hacia otros menos optimistas". "La guerra comercial del sector bancario está viviendo ahora su momento álgido, pero a mediados de año se relajará debido a la bajada de la inflación y la caída de la demanda y de las operaciones inmobiliarias". No obstante, tal y como avisa el CEO de Tecnotramit, "cuanto más difícil sea el entorno, más oportunidades vamos a tener las empresas para sacar partido del contexto que vivimos, mejorar nuestro modelo de negocio y adaptar nuestra forma de trabajar". "Para ello, debemos focalizarnos en un concepto clave para nuestra subsistencia como profesionales, directivos o empresarios. Y esa clave se llama innovación", asegura. Hernández Reche también subraya que debe hacerse una reflexión positiva del 2022, el cual ha sido "un año con dos caras": una primera parte "con viento de cola que superó las expectativas" y una segunda en la que factores externos convergieron y evitaron el recalentamiento de la economía. "Es bueno que se oxigene el mercado, si hubiéramos seguido con esa tendencia podríamos hablar de burbuja". El economista reitera el cambio de ciclo que vive el sector. "Lo demuestran varios factores: incertidumbre económica, inseguridad jurídica, tipos más altos que dificultan el acceso a la financiación? No obstante, si se mantienen las circunstancias actuales en cuanto a precios y tipos de interés, el volumen de operaciones no va a bajar significativamente". Los bancos adaptan su oferta hipotecaria a la inflación y suben preciosPor su parte, Carles Solé, coordinador de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit, da las claves sobre el acceso al mercado hipotecario y el encarecimiento de la financiación debido al aumento de los tipos de interés y las opciones a la hora de elegir una hipoteca y sus características. "Tanto las entidades como los consumidores barajan distintas posibilidades sin que haya un elemento que haga más favorable una u otra decisión, más allá de buscar y comparar en el mercado las distintas ofertas". El experto recuerda que, en el último trienio, la banca ha reforzado el interés fijo porque los tipos eran tan bajos que necesitaban garantizarse una mínima rentabilidad. "Ahora que los intereses suben, las entidades financieras apuestan por reforzar las hipotecas variables y a las fijas les aplican un interés superior. Por eso el cliente deberá busca ofertas y ver qué elementos pueden reducir el tipo de interés en función de la vinculación que contraigan con la entidad", apunta Solé. En este sentido, la subida de los tipos de interés puede convertirse en un arma de doble filo para la banca. Por una parte, no se puede negar el efecto positivo que este nuevo escenario ofrece a los bancos en su margen de beneficio por los intereses gracias al encarecimiento del crédito ligado al alza del Euríbor. Por otra, a medio plazo forzará al sector a repensar sus planes empresariales porque, a pesar del dinamismo en la concesión de nuevas hipotecas, el saldo total de crédito está cayendo. Cabe recordar que las hipotecas son un servicio muy importante para el sector bancario porque se trata de préstamos a largo plazo, considerados de riesgo bajo-medio, razón por la que la ratio de morosidad del crédito hipotecario suele ser inferior que la de otras modalidades. Además, las hipotecas normalmente exigen una elevada vinculación al consumidor y siguen siendo el producto estrella de los bancos para captar nuevos clientes, pues estos están dispuestos a aceptar muchas de sus condiciones para acceder a la financiación hipotecaria y poder adquirir una vivienda. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Y todo esto en un sector
inmobiliario cambiante e impredecible. Lo cierto es que es
fundamental una tasación de la vivienda en cuestión, es decir, una estimación
del valor que ésta posee. Pero aún queda la duda de que factores determinan esa
valoración y quienes pueden realizarla.. Por ello, desde INMOBILIARIAX vamos a
intentar dar luz a estas y otras cuestiones sobre tasaciones de viviendas en POBLACIONX. ¿Cuándo y por qué solicitar una tasación? La tasación suele
necesitarse cuando va a realizarse una compra y es necesario
pedir una hipoteca. El tasador pedirá una
nota simple de la vivienda en el registro de la propiedad donde aparecen sus características y luego
cotejará estos datos con el catastro y el ayuntamiento. Una vez recopilados estos
documentos ya puede realizarse la tasación. Pero, ¿qué factores tendrá en
cuenta el tasador para fijar el valor de la vivienda? Unos tendrán que ver con
la vivienda en sí misma y otros serán factores externos a ella. Veamos en detalle: -Zona donde
está ubicada la vivienda: como
habrás podido comprobar, en POBLACIONX hay determinados barrios donde el alquiler o
la compra de una vivienda son más elevados
que en otras zonas, teniendo mayor
atractivo y demanda por parte del público. Pues ese aspecto es uno de los que
se tiene en cuenta a la hora de calcular el valor de tasación, así como también
si es una zona con ruido o si la vivienda no tiene vistas porque da, por
ejemplo, a una calle sin salida. -Superficie y
distribución de la vivienda: En
líneas generales el valor de la vivienda aumentará con las dimensiones que
tenga la vivienda, pero con los condicionantes de que no todos los metros sean
habitables, la distribución de la vivienda no sea adecuada, necesite reforma o
tenga muchos años. Por ello, mayores dimensiones no necesariamente implican un
coste más alto. -Luz natural: es un aspecto que seguro que valoras a la hora de
adquirir una vivienda y, efectivamente, también se tiene presente en la
tasación. Se valorará más una vivienda que no esté encerrada, a la que le
llegue mucha luz natural o que tenga amplias y bonitas vistas. -Edificio
adaptado: influirá en el precio
de la tasación, ya sea de forma positiva o negativa. si el edificio donde está
ubicada la vivienda cuenta con ascensor que salve las barreras arquitectónicas
ya que todavía existen muchas viviendas en POBLACIONX, que no lo tienen porque pertenecen a bloques
de pisos antiguos. También influirá en el valor de la tasación, positivamente, que
el edificio esté en buenas condiciones y haya sido reformado. Con todo ello, el tasador
estudiará la zona de la vivienda para analizar el precio estimado de venta de
las viviendas en dicha zona recurriendo a simulaciones de compra o alquiler, a
inmobiliarias... Y una vez recopilada toda la información, la plasmará en un informe que entregará al cliente. La tramitación de estas
operaciones también forman parte de los servicios que ofrecemos en INMOBILIARIAX con el objetivo de
facilitarte la venta o compra de tu vivienda en POBLACIONX. Por eso, no dudes
en consultarnos. ¡Te ayudaremos! | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Cómo elaborar una tasación para recurrir el valor de referenciaUno de los aspectos más relevantes para llevar a cabo una tasación cuyo fin es recurrir el valor de referencia es esclarecer por medio de este documento pericial todas las justificaciones requeridas para probar el valor real de la vivienda. Cualquier inmueble posee un valor, que varía según el área en el que se encuentre, su conservación o sus características físicas. Dependiendo de estas condiciones y del mercado inmobiliario del entorno, se puede acceder al valor de mercado de la vivienda. La administración comete el error de imponer un valor genérico a la vivienda en cuestión por medio del valor de referencia sin considerar sus características ni su estado. Al no visitar la vivienda, desconoce el estado en el que se encuentra. ¿Qué ocurre en caso de que una vivienda no posea un valor de referencia?Si no está establecido el valor de referencia de una vivienda, dicho valor se obtendrá según el valor escriturado o el de mercado. Actualmente, el valor de referencia únicamente se está aplicado a los garajes y domicilios residenciales, aunque más adelante, será impuesto en cualquier tipo de vivienda independientemente de su clasificación. Para estos supuestos, la administración procederá a contrastar los diferentes valores para probar que el valor de mercado y el valor escriturado no se corresponden. En qué consiste el valor catastralEl valor de referencia del catastro consiste en el valor impuesto por la administración con el cual se fijan las bases de las cantidades para abonar los impuestos ISD e ITP. Este valor será aplicable para los tributos a pagar en caso de herencia o compraventa de inmuebles. Aquellas personas que quieran conocer cuál es el valor de referencia de su vivienda, podrá consultarlo mediante la página del catastro virtual. Dentro de dicha página, el usuario interesado tendrá que adjuntar su identificación DNI y el número del soporte. Procedimiento de recurso de valor de referencia catastralEn el caso de querer recurrir el valor de referencia catastral, desde la entrada en vigor de dicho valor el 1 de enero, el contribuyente será el responsable de recurrir y de probar a través de datos contrastados que el valor catastral no se corresponde con el valor del mercado ni con el de la escritura. El tributario podrá realizar el recurso a través de dos acciones:
Generalizar inmuebles, el principal error del catastroEl mayor error que el catastro comete a la hora de imponer un valor de referencia es no acudir a la vivienda para conocer su estado. En cambio, se establece un supuesto "valor de mercado" a través de tres condicionantes: la ubicación del inmueble, la superficie la cual no se ha visitado y tomando como referencia la media de los costes de compraventa de las viviendas del área. Esto conlleva que en el estudio del valor de una vivienda, se incluyan inmuebles con características y estados diferentes a la vivienda objeto. Inmuebles con alturas diferentes, con un número de plantas mayor o menos, distinta tipología... A la hora de establecer un valor de mercado a una vivienda se pretende homogeneizar las diferentes viviendas con características parecidas. En cambio, si el catastro las generaliza, se imposibilita ofrecer un valor real y objetivo del inmueble. Las características del inmueble que influyen en su tasaciónRespecto al recurso del valor de referencia mediante peritaje, el primer paso es mostrar la necesidad de que se lleve a cabo una visita del inmueble para calcular su valor real. A través de las visitas, se conoce la superficie de la vivienda, el estado actual de esta, las reformas realizadas y las peculiaridades del entorno. Algunas de estas características son: la proximidad a supermercados, el estado de conservación, conexión de transporte público o a autovías y autopistas. Estos valores son las que tendrá en cuenta el tasador de la vivienda con las que establecerá la base de su valor. Estas particularidades son los valores en los que la administración no se fija y no tiene en cuenta a la hora de imponer un valor. De esta forma, son incapaces ofrecer el valor real del inmueble como bien individual. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La subrogación del contrato de alquiler de vivienda es una opción especialmente útil para numerosos casos. Supuestos como el fallecimiento del titular de un contrato de alquiler o un divorcio mientras se vive de alquiler. Contenido [Ocultar]
¿En qué consiste la subrogación de un acuerdo de arrendamiento?La subrogación hace referencia a la transmisión del contrato de alquiler de vivienda a una persona que no posea la titularidad. Con esta práctica, el arrendatario del inmueble cesa a un tercero todos los derechos y responsabilidades expuestos en el acuerdo firmado originalmente por las partes implicadas. Pasos para realizar la subrogación del contratoPreviamente a la subrogación, el inquilino debe obtener la aprobación del propietario de la vivienda. Este consentimiento debe estar expuesto por escrito. Si se admite la subrogación, el cesionario pasará a ser el cedente respecto al propietario. Subrogación del contrato en caso de divorcioDentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), su artículo 15 se encarga de regular el arrendamiento en supuesto de divorcio. Según la sentencia, dicho arrendamiento puede ser subrogado a aquella parte de la pareja que no posea la titularidad del acuerdo. Respecto a esto, se estipula en la normativa que "en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda alquilada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato". Si el cónyuge desea utilizar el domicilio, se lo tendrá que comunicar al dueño de la vivienda en un periodo de dos meses. Un periodo que comienza a partir de la notificación de la resolución judicial. De esta forma, habrá que aportar una copia de la resolución o del extracto de dicha resolución correspondiente al uso del inmueble. Subrogación del acuerdo por fallecimiento del inquilinoPor otro lado, en caso de fallecimiento del arrendatario, este seguirá constando como inquilino dentro del contrato, a pesar de que pueda ser subrogado a otros arrendatarios. Personas que pueden ser subrogadas en el arrendamientoEn la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se indica en el artículo 16 que si el inquilino fallece, hay 6 parentescos que se pueden subrogar en el acuerdo:
En el supuesto de que el arrendatario fallece y no haya tenido lugar ninguno de los 6 casos planteados, se dará por finalizado el contrato de alquiler de vivienda. Preferencia de parentesco en caso de no unanimidadCabe destacar que si existen numerosos parientes que tengan acceso a la subrogación del acuerdo, se tiene que dar una unanimidad para decidir el nuevo arrendatario de la vivienda. Si no se llega a un acuerdo, el orden jerárquico como norma general, excepto si los padres son septuagenarios, sería:
Procedimiento de subrogación de arrendamiento por fallecimientoPosteriormente al fallecimiento del arrendatario, la LAU estipula unos plazos que hay que cumplir para no ser penalizado y seguir teniendo acceso al alquiler. Respecto a los parientes, existe un periodo de tres meses a partir de la fecha del fallecimiento para realizar la subrogación. La subrogación debe ser notificada al propietario a través de una copia del certificado de defunción aportado por el Registro Civil. En este certificado, se debe señalar la persona que será subrogada en el acuerdo, así como su parentesco con el anterior inquilino. Una vez excedido el periodo de tres meses sin realizarse la subrogación, finalizará el acuerdo y los convivientes serán los que asuman la obligación de abonar la deuda pendiente desde la fecha del fallecimiento hasta la conclusión del contrato de alquiler de vivienda. Si se quiere evitar esto, habrá que notificar expresamente por burofax al dueño del domicilio la voluntad de no querer subrogarse en el arrendamiento. Añadir un nuevo inquilino al acuerdo de arrendamientoSi se desea incluir a una persona dentro del acuerdo de arrendamiento, previamente habrá que notificárselo al dueño de la vivienda, debido a que se requiere de su permiso. Tras su visto bueno, se debe exponer explícitamente por escrito dicho acuerdo e incluirlo dentro del contrato original que debe ir firmado tanto por el inquilino como por el arrendador. Sustituir a un arrendatario por otro nuevoAl igual que en el caso anterior, la LAU obliga al inquilino que quiera cambiarse por otro, pedir permiso primero al dueño de la vivienda. Una vez obtenida su aprobación, dicho cambio tendrá que adjuntarse en un anexo del acuerdo contractual. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Tras el anuncio de que el Banco Central Europeo había aprobado un incremento histórico de los tipos de interés, las consecuencias de esta decisión comienzan a notarse. Durante el mes de septiembre, el índice de referencia de los bancos para calcular las hipotecas variables, el Euríbor, alcanzaba la cifra del 2%. Una cifra que causará una subida del 35% en el coste de la vivienda para cuatro millones de familias. Los datos previos a esta última subida apuntaban a un Euribor del 1,5%. Este porcentaje de incremento de los tipos ha causado un encarecimiento de los préstamos de tipo variable desde los 1.400 euros hasta los 3.400 euros anuales. En tasa mensual, correspondería a 124 y 288 euros. Todo ello, considerando como referencia el 1,5%, una cifra que ya se ha superado en el mes de septiembre. En suma, se espera que se aprueben más aumentos después del encarecimiento del precio del dinero. Contenido [Ocultar] El incremento de los tipos de interés de las hipotecas abarcará casi un 30% del gasto total de las familiasSi tomamos como referencia el 2% actual del Euribor, los efectos económicas en las familias serán superiores. Por ejemplo, un usuario contrató un préstamo hipotecario de tipo variable en 2020 cuando tanto el Euribor como los tipos de interés se encontraban en zona negativa. Con una hipoteca de 180.000 euros en plazos durante 30 años, la tasa mensual a pagar sería de 586 euros. En el caso de que el día de actualización de su préstamo sea el 9 de septiembre, la tasa mensual sería 816 euros con un incremento del 39%. Si en vez de un 2%, el Euribor se situase en el 3%, la cuota crecería un 57% con una deuda al mes de 921 euros. Estos porcentajes supondrían el gasto principal de los hogares españoles, situándose el gasto en el 28,4%. Si nos centramos en los sectores más pobres, este porcentaje incrementaría al 40%. Sin embargo, si el Euribor supera el umbral del 3%, las familias con préstamos variables sufrirían un gasto del 40%, mientras que las que poseen menos recursos, el porcentaje superaría el 50% de sus ingresos.
El sector económico se posiciona en contra de la medida del BCEJunto al incremento de los tipos de interés, se ha experimentado una inflación situada en un 10,4% durante el verano. Debido a este dato, la decisión del BCE para evitar una mayor subida de los costes causará un obstáculo para poder abonar las tasas mensuales. Numerosas son las críticas lanzadas desde el sector económico hacia la medida adaptada por el banco europeo. Complicando el llegar a final de mes a empresas y familias, lo único que se consigue es una bajada del consumo, causando una reducción de la demanda y una caída de la inflación. El conflicto principal reside en que las subidas de la inflación no está relacionada con una caída de la demanda, sino de la oferta. Un problema causado por la subida de los costes de energía en un 39,6% debido al conflicto bélico Rusia-Ucrania y a la crisis energética originada por ello. La subida de los tipos de interés a familias provocará que en 2022 las entidades bancarias obtengan un 49% más de beneficio económico. Consecuencias de la medida: pérdida de poder adquisitivo y menor financiaciónSi ya el incremento de la inflación está afectando a toda la población, un aumento de los tipos complica aún más la situación de las familias. Los niveles de inversión y de empleo, por consiguiente, disminuirán, causando una caída del poder adquisitivo de los hogares. Esta situación ha afectado a toda Europa, pero España se sitúa como uno de los países con un mayor empobrecimiento de la población con salarios regulados por convenios colectivos, situado en un 8,1%. CC.OO también se ha posicionado en contra de la medida del BCE, defendiendo que las familias sufrirán una pérdida de su poder adquisitivo, un encarecimiento de los préstamos hipotecarios y un menor acceso a financiación. Reducción de gastos para llegar a final de mesHasta 2020, los préstamos variables eran las hipotecas más contratadas por la población. Sin embargo, aunque las hipotecas fijas superaron a las anteriores, la mayor parte de la población hipotecada tienen contratada hipotecas variables, alrededor de 4 millones de hogares. Los continuos aumentos de los tipos de interés causarán que en los siguientes años, se lleven a cabo miles desahucios. Previamente a ello, los hogares tendrán que reducir sus gastos para abonar todas las facturas y evitar el desahucio.
Menor acceso a la vivienda con alquiler e hipotecas encarecidasEl aumento del euríbor y de los tipos de interés, a su vez, tiene consecuencias en los préstamos fijos, que también han sufrido un incremento de un punto, llegando al 2,5%. Debido a ello, el acceso a la vivienda se complicará en los próximos años, ya que tanto los alquileres como las hipotecas no paran de aumentar desde finales de 2021. Una situación que podría llegar a gravarse en el caso de que el Euribor alcance el 4%, un dato que ya considera el sector económico. Esto causará que tanto los impagos como los desahucios se multipliquen en los siguientes años. A pesar de ello, cabe destacar que las modificaciones de la Ley de Crédito Inmobiliario acerca de la cláusula de vencimiento anticipado complican aún más los procesos de desahucios por impagos por parte de las entidades bancarias. Por lo que, en principio, en los próximos meses no se espera que se produzca una gran subida de los desalojos. Sin embargo, los cambios provocados en la normativa no serán capaces de contrarrestar la subida del euríbor y de la inflación. Un hecho que provocará el aumento de desahucios que la situación económica actual originará de todas formas. Demanda de mayor escudo social por parte de las institucionesA toda esta situación económica, hay que añadir la mínima protección social que actualmente las instituciones ofrecen a las familias vulnerables. Además, la futura Ley de Vivienda sin expectativas de ser aprobada podría tener efectos perjudiciales, debido a su ataque directo a la propiedad privada. En conclusión, unos tipos de intereses en constantes subidas, una inflación en aumento y una institución paralizada sin medidas para contrarrestar los efectos del complicado estado económico, causará que miles de familias vean reducido su poder adquisitivo y con complicaciones para poder llegar a final de mes. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
TRIBUNAL SUPREMO NTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- Tramitación en primera instancia. "[...] por la cual, estimando íntegramente la demanda, se la condene: 2.- La demanda fue presentada el 13 de enero de 2021 y, repartida al Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Oviedo, fue registrada con el núm. 35/2021. Una vez fue admitida a trámite, se procedió al emplazamiento de la parte demandada. 3.- El Ministerio Fiscal emitió informe contestando a la demanda. 4.- Tras seguirse los trámites correspondientes, el Magistrado-juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Oviedo, dictó sentencia 298/2021, de 9 de julio, que desestimó la demanda, con imposición de costas a la parte actora. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En el segundo trimestre de 2022, se ha experimentado un descenso del 8% del stock de vivienda en venta en tasa interanual. Así lo plasma el portal inmobiliario Idealista en su último informe. En este, destacan que en los tres primeros meses, el descenso fue de un 1%. Las capitales españolas pierden stock de vivienda en ventaUna gran parte de las capitales españolas han visto reducido su catálogo de viviendas en venta en comparación al año pasado. Valencia y Santander lideran el listado con un 31% de reducción. En cuanto a las grandes ciudades, Bilbao y Madrid son las primeras capitales con una reducción del 16% y del 15%. A pesar de esta situación de receso generalizado, hay 7 ciudades que han visto incrementado su stock como Ourense y León con un crecimiento del 15% y del 13%, respectivamente. En cuanto a las provincias, Huesca y Guipúzcoa se posicionan como las primeras en reducción con caídas del 31% y del 22%. En el lado contrario, Ourense y León vuelven a ser las que más crecen con un 9% y 7%. Más información en: Idealista.com | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ya sea por el desconocimiento de las leyes vigentes o por falta de entendimiento, estas situaciones pueden originar conflictos graves si no se llega a una solución adecuada. Repasamos los mayores problemas que suelen producirse en una comunidad de propietarios y su solución. Morosidad en la comunidad Se trata de los vecinos que no pagan la cuota de la
comunidad de propietarios (en España llega hasta el 20%). Tras los miles de
desahucios ejecutados en los últimos años a causa de la crisis bancaria y del
sector inmobiliario, las entidades financieras han pasado a ser propietarias de
miles de inmuebles, quienes también incumplen el pago de la cuota de la
comunidad de vecinos. La comunidad de propietarios que se vea afectada por
este caso puede reclamar la cantidad (o cantidades) que le
deban a través de un juicio monitorio, siempre que dicha
deuda pueda ser acreditada con documentos (recibos, facturas?). Presentada la
demanda, el deudor dispone de 20 días para pagar. Este proceso es más rápido que un juicio declarativo
y la obtención del cobro es de un 70%. Para recurrir al monitorio, la comunidad
no necesita abogado ni procurador, siendo el deudor quien deba hacerse cargo de
los gastos de costas e intereses y no la comunidad. No obstante, si el moroso presentase un escrito de
oposición, el procedimiento monitorio se convertirá en un proceso declarativo
(verbal u ordinario), en el que se hace necesario disponer de los servicios de
abogado y procurador (cuando la cantidad a reclamar supere los 2.000 euros). Actividades prohibidas en los estatutos de la comunidad Vecinos que organizan fiestas en casa hasta altas
horas de la madrugada, otros que pasan la aspiradora por la noche o utilizan el
taladro en horas de descanso? Si en una vivienda se realizan actividades que
puedan ser molestas, peligrosas, nocivas o insalubres para otros vecinos, el presidente de la comunidad debe hablar
con el vecino en cuestión para llegar a un acuerdo con él y que no las vuelva
a realizar. En caso de no conseguirlo, se recomienda avisar al
administrador de la finca e incluso comunicarlo a la Policía Local para que
efectúe una medición de ruidos y apliquen las medidas que consideren oportunas. Si persisten las molestias tras todo ello, la comunidad de propietarios puede acudir a
un juzgado para proceder contra el vecino infracción mediante una acción de
cesación. El juez podrá ordenar el cese de la actividad molesta y la
correspondiente indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. También
puede privarlo del derecho al uso de su vivienda o local por un tiempo máximo
de tres años. Si el infractor es un inquilino (no propietario), el juez puede
obligar a desalojarlo. Instalación de un ascensor Todavía existen muchos bloques de pisos en los que
carecen de ascensor, por lo que su instalación suele provocar bastantes
conflictos en las juntas de vecinos: los vecinos mayores y los que viven en los
pisos más altos lo consideran imprescindible pero otros prefieren prescindir de
este elemento puesto que supone una obra bastante cara (en algunos casos puede
llegar a superar los 100.000 euros) y el
coste total se ha de pagar por todos los vecinos (incluyendo los bajos)
independientemente del uso que hagan de él. No obstante, la colocación de un ascensor en
la finca requiere la aprobación de tres quintas partes del total de
propietarios que, a su vez, han de representar las tres quintas partes
de las cuotas de participación. Pero si la finalidad del mismo es la supresión
de barreras arquitectónicas que dificultan la movilidad de personas con
discapacidad y/o mayores de 70 años, basta con el voto favorable de la mayoría
de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación. Nuevas infraestructuras en la comunidad Para instalar suministros energéticos colectivos
como una caldera, gas natural o una antena parabólica se necesita el
voto favorable de un tercio de los propietarios que, a su vez,
representen un tercio de las cuotas de participación. Si los vecinos que votaron
en contra solicitan la utilización de dichos servicios, habrán de pagar la
parte de gasto que les corresponda actualizada con el interés legal. Supresión del servicio de
portería Muchas comunidades deciden prescindir de este
servicio debido para ahorrar en los costes de la comunidad. Pueden hacerlo, ya
que la Ley permite su supresión con el voto favorable de las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. -Pago de obras de
accesibilidad (si el gasto no supera doce mensualidades) Si un vecino discapacitado o mayor de setenta años
pide una mejora de accesibilidad en el portal, la comunidad ha de hacerse cargo
de dichas obras, siempre que no supongan (para cada propietario) un gasto mayor
a doce meses de gastos comunes. No obstante, las familias cuyos ingresos anuales
sean inferiores a 2?5 veces el IPREM (Indicador
Público de Renta de Efectos Múltiples, que para el año 2018 es de 6.454?03
euros) podrán eximirse de la obligación
de este pago, excepto cuando reciban ayudas públicas que impidan que el
coste anual de dicha obra supere el 33% de sus ingresos anuales. En el caso de que sea la comunidad de propietarios
la que llega al acuerdo de realizar mejoras de accesibilidad, toda la comunidad
ha de hacerse cargo del pago de los gastos, incluso si su importe excede de
doce mensualidades de gastos comunitarios. Arrendamiento de elementos
comunes Se pueden alquilar elementos comunes de la comunidad
siempre que no tengan asignado un uso específico y sin que haya que
reformarlos, es decir, que supongan alguna alteración en el edificio. Para ello
se necesita el voto favorable de tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación. Si el arrendamiento de alguno de los elementos
comunes tiene asignado un uso específico o conllevase alguna modificación (el
arrendamiento de la azotea para instalar una antena de telefonía o un anuncio
publicitario, por ejemplo), se hace necesario el acuerdo unánime de
la comunidad de propietarios. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según Los datos de "Sociedad de Tasación" acerca del Índice de Accesibilidad (relación precio medio de la vivienda y capacidad de endeudamiento) se puede observar un nivel del índice de 74 puntos, lo cual supone una caída porcentual del 25,3% en el tercer trimestre de 2023. Argumenta la Sociedad de Tasación : " es el aumento de los tipos de interés, lo que ha endurecido el acceso a la vivienda, a pesar de que el precio de la misma ha continuado moderando su ritmo alcista". Índice de accesibilidad por CCAAEl descenso en el Índice es generalizado, no obstante Islas Baleares, Madrid, Cataluña y País Vasco muestran los niveles más bajos respecto a la media nacional. Según los datos hasta en 11 comunidades autónomas el índice no alcanza la barrera de los 100 puntos lo cual supone que las familias no podrían acceder a una vivienda sin endeudarse en exceso. Por otra parte la Región de Murcia (113 puntos), La Rioja y Castilla la Mancha (108 puntos en ambos casos) son las comunidades que muestran mayores valores de accesibilidad. El índice de confianza inmobiliario muestra descensos generalizadosEl Índice de Confianza Inmobiliario que también analiza la Sociedad de Tasación, en el tercer trimestre, se sitúa en 46,9 puntos sobre 100, por debajo de los 50 punto de media, suponiendo el quinto descenso consecutivo. En Septiembre sufrió una caída de 1,8% semestral y 10,5% interanual. País Vasco y la Comunidad de Madrid muestran los descensos más acusado en el Índice de Confianza. Y Baleares y Extremadura los datos más cercanos a la media. En general todas las CCAA se sitúan en menos de 50 puntos. El precio de la vivienda sube un 3,7% en septiembre, hasta los 1.835 eurosSegún el informe de ´Tendencias del Sector Inmobiliario´ de Sociedad de Tasación, en Septiembre el precio de la vivienda por metro cuadrado llegó a 1835 euros aumentando un 3,7% interanual. Se da una estabilización y moderación de los precios aumentando un 3,5% al cierre de este año frente al fin del año pasado. Con la subida constante de los tipos de interés es lógica una contracción en las compraventas de viviendas que afecta la evolución de estos precios. Suben los costes de la construcción de obra nuevaPor otro lado, el coste de construcción de obra nueva se ha situado en 1.251 euros por metro cuadrado al cierre del tercer trimestre de 2023, lo que supone un aumento del 4,2% respecto al segundo trimestre del año y un 7,9% más en comparación con el mismo periodo de 2022.
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Según Los datos de "Sociedad de Tasación" acerca del Índice de Accesibilidad (relación precio medio de la vivienda y capacidad de endeudamiento) se puede observar un nivel del índice de 74 puntos, lo cual supone una caída porcentual del 25,3% en el tercer trimestre de 2023. Argumenta la Sociedad de Tasación : " es el aumento de los tipos de interés, lo que ha endurecido el acceso a la vivienda, a pesar de que el precio de la misma ha continuado moderando su ritmo alcista". Índice de accesibilidad por CCAAEl descenso en el Índice es generalizado, no obstante Islas Baleares, Madrid, Cataluña y País Vasco muestran los niveles más bajos respecto a la media nacional. Según los datos hasta en 11 comunidades autónomas el índice no alcanza la barrera de los 100 puntos lo cual supone que las familias no podrían acceder a una vivienda sin endeudarse en exceso. Por otra parte la Región de Murcia (113 puntos), La Rioja y Castilla la Mancha (108 puntos en ambos casos) son las comunidades que muestran mayores valores de accesibilidad. El índice de confianza inmobiliario muestra descensos generalizadosEl Índice de Confianza Inmobiliario que también analiza la Sociedad de Tasación, en el tercer trimestre, se sitúa en 46,9 puntos sobre 100, por debajo de los 50 punto de media, suponiendo el quinto descenso consecutivo. En Septiembre sufrió una caída de 1,8% semestral y 10,5% interanual. País Vasco y la Comunidad de Madrid muestran los descensos más acusado en el Índice de Confianza. Y Baleares y Extremadura los datos más cercanos a la media. En general todas las CCAA se sitúan en menos de 50 puntos. Subida en septiembre del precio de la viviendaSegún el informe de ´Tendencias del Sector Inmobiliario´ de Sociedad de Tasación, en Septiembre el precio de la vivienda por metro cuadrado llegó a 1835 euros aumentando un 3,7% interanual. Se da una estabilización y moderación de los precios aumentando un 3,5% al cierre de este año frente al fin del año pasado. Con la subida constante de los tipos de interés es lógica una contracción en las compraventas de viviendas que afecta la evolución de estos precios. Suben los costes de la construcción de obra nuevaPor otro lado, el coste de construcción de obra nueva se ha situado en 1.251 euros por metro cuadrado al cierre del tercer trimestre de 2023, lo que supone un aumento del 4,2% respecto al segundo trimestre del año y un 7,9% más en comparación con el mismo periodo de 2022. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Gastos compartidos de las comunidades de propietariosHemos visto, anteriormente, que, si, en una edificación, solo hubiera pisos, solo habría una sección, pero que, en una comunidad en la que haya pisos y locales, se establecen, de hecho, dos secciones, ya que hay propietarios obligados al pago de unos "gastos generales de la comunidad de propietarios" (normalmente, todos los propietarios) y otros propietarios que solo ellos deben sufragar una serie de gastos, ya sea porque esos gastos tengan la consideración de "gastos privados" (o no-generales) o porque sean "individualizables por consumos en la distribución" puesto que no todos los propietarios disfrutan de ciertos bienes o servicios o instalaciones, o no lo hacen en la misma medida, y esta resulta ser cuantificable. 1. Otros gastos compartidos de las comunidades de PropietariosDebemos aclarar que un "gasto individualizable por consumos en el «reparto» entre secciones" o es un "gasto privado" o tiene, a todos los efectos, esa consideración. Lo mismo ocurre cuando a algún propietario se le exonera del pago de algún gasto de comunidad, pues este pasa a ser, para los demás propietarios, un gasto particular de ellos. La existencia de secciones obliga a realizar cambios en la forma de llevar las cuentas con respecto a otra comunidad en la que solo haya una sección, pero quien no conoce las normas contables no conoce el alcance de esos cambios y acaba por aplicar, en una comunidad con dos secciones, las normas conocidas para una comunidad de una sola sección. Lo que proponemos en para gastos compartidos en ComunidadesQuien conoce perfectamente la forma de hacer lo que proponemos, y es indiscutible que no ha sido contratada por nuestra parte para que realice un informe favorable a nuestros intereses, es Hacienda. La ley del IVA (Arts.101 a 104), por ejemplo, establece lo que denomina "actividades diferenciadas", ya que existen actividades sujetas al IVA y otras que no. No estar sujeto al IVA implica que la empresa no cobra el IVA a sus clientes, pero tiene el inconveniente de que no puede deducir el IVA de sus gastos, y puede ocurrir que una misma empresa desarrolle simultáneamente actividades de un tipo y de otro. Crear dos secciones diferentesEn tal caso, esa empresa, al igual que una comunidad de pisos y locales, debe distinguir y crear dos secciones diferentes, de forma que los ingresos y los gastos de una actividad estén separados de los de la otra. Pero ni Hacienda, con todo su poder, puede negar la existencia de "gastos compartidos" por varias secciones o actividades ?problema que no existe con los ingresos, que están bien identificados con una actividad o una sección concreta? y debe buscar, de forma "justa", qué hacer con esos gastos. Un problema que las comunidades de vecinos resuelven ?de forma muy injusta? cargando el importe total de esos "gastos compartidos" a la sección de "gastos generales". Un caso de este tipo de gastos de comunidaden el que hay "actividades diferenciadas" y, por ello, "gastos compartidos" es el de un salón recreativo, en el que, junto a las máquinas recreativas, exentas (por ahora) del IVA, existe una actividad de hostelería que está sujeta al citado impuesto. Dado que es frecuente que estas empresas desarrollen su actividad en un local alquilado, resulta que el importe del alquiler o el del recibo de la energía eléctrica serán comunes a las dos actividades. De forma similar, cuando un profesional utiliza un vehículo para su actividad laboral y para su uso privado, Hacienda solo le permite deducir, en su declaración de la Renta por su actividad, el 50 % de los gastos del vehículo, entendiendo que esos gastos son "gastos deducibles" de sus ingresos profesionales, pero que el otro 50 % corresponde a sus "gastos particulares", y no son deducibles de sus ingresos fiscales (Ley del IVA, Art. 95. ? tres, 2ª). Así que Hacienda reconoce que el importe de un gasto puede corresponder a dos conceptos diferentes y que, aunque no los denomine de esa forma, contempla la existencia de los "gastos compartidos" ya que, como vemos, hay gastos que "reparte" entre dos actividades, la profesional o mercantil y la personal o privada. Lo mismo que, entendemos, se debe hacer en una comunidad en la que haya pisos y locales. 2º.- Jurídica y legalmente de gastos compartidos de las comunidades de propietariosSe acepta que las normas de una ley no sean aplicables en otra. Pero, si la lógica de una ley o de una sentencia no se aplica en otra, lo que ocurre es que esa ley o esa sentencia que desprecia la lógica es ilógica y, por ello, injusta. El resultado es que,En contra de lo que se dice, ni las leyes ni la jurisprudencia constituyen un cuerpo, es decir que no poseen una estructura que posea ningún tipo de propiedades. Tal cosa no puede ser un cuerpo, solo es un bulto, una acumulación de cosas distintas e independientes, agrupadas fantásticamente por tener un origen común, la voluntad de los políticos o de los jueces. El absurdo de este caso proviene de negar la existencia de los "gastos compartidos". No es ya que unas normas puedan aplicarse arbitrariamente en unas leyes pero no en otras, la cuestión es que una realidad de un hecho sea negada política y jurídicamente, bien porque no se haya comprendido, bien porque se haga a pesar de haberse comprendido. 3º.- Exoneraciones en los gastos compartidos de las comunidades de propietariosHemos defendido que gastos como el de la sustitución de un ascensor no debieran ser considerados "gastos generales" habida cuenta de que su deterioro ha sido causado por el uso que de él han hecho los propietarios de las viviendas, de forma que no sería necesario que se hubiera establecido ninguna exoneración a favor de los locales, eximiéndoles de los gastos de portal, escalera y ascensor, para que estos no tuvieran que sufragarle, pues es un "gasto individualizable por secciones" es decir, un "gasto particular" de los pisos. Pero, con respecto a los gastos de instalación del ascensoren una comunidad que no le tiene, y que, en contra de la LPH, están obligados sufragarle todos los propietarios, creemos que tal instalación supone una mejora, y que, de acuerdo con el Art. 17. 4 LPH, no la tendrían que soportar quienes se opusieran a ella. Pero esa obra supone, además, una modificación de la estructura y apariencia de la edificación, para lo que sería necesaria la aprobación por unanimidad de cuotas y propietarios (Art. 7.1 LPH). Y lo mismo se podría decir con respecto a los gastos derivados de la "bajada a la cota cero". Más injustas resultan esas obligaciones cuando algunos propietarios gozan de una exención en el pago de los gastos de portal, escalera y ascensor, pues tales obras afectan a esos elementos, cuyos costes no tendrían obligación de sufragar. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La sentencia se basa en que cuando se impugnó la liquidación ésta no era todavía firme La sentencia del juzgado de lo Contencioso-administrativo número 4 de Sevilla, ha estimado el recurso de un particular sobre la liquidación provisional efectuada por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU) en base a la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021. 14 días entre la liquidación impuesto plusvalía y el recursoEl impuesto de plusvalía se liquido el 13 de octubre de 2021 y se presento el recurso pasado 13 días el día 29 de octubre, tres días después de que el Tribunal Constitucional dictara la sentencia el 26 de octubre la nulidad de la plusvalía ya que sentenció inconstitucionales y nulos de pleno derecho la forma de calcular la plusvalía, que determinaba que siempre existía un aumento de valor aunque no fuera real El recurso presentado en Sevilla alegaba que cuando fue impugnada la liquidación del impuesto la misma "no era firme", por lo que entendía que era de aplicación el fallo del Constitucional. El recurso de reposición del impuesto de plusvalía se realizo el 29 de octubre de 2021 contra la liquidación del impuesto notificada el día 13 de octubre, por lo que la sentencia indica "ha de entenderse que se procedió a formular el recurso de reposición en tiempo y forma y conforme a lo dispuesto en el artículo 14.2 del texto refundido de la ley de Haciendas Locales, por lo que ha de estimarse que la liquidación practicada a la fecha de la sentencia del TC no era firme". La clave es si la liquidación Plusvalía era firme o noRecordamos que la sentencia del TC del 26 de octubre de 2021 indicó expresamente y con gran polémica que no podían considerarse susceptibles de ser revisadas aquellas liquidaciones devengadas por el impuesto de plusvalía municipal que, a la fecha de dictarse dicha sentencia, "hayan sido decididas definitivamente mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada o mediante resolución administrativa firme", considerándose situaciones consolidadas "las liquidaciones provisionales o definitivas que no hayan sido impugnadas a la fecha de dictarse esta sentencia y las autoliquidaciones cuya rectificación no haya sido solicitada ex artículo 120.3 LGT a dicha fecha". El recurso de reposición del impuesto de plusvalía negativo se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el 25 de noviembre de 2021, por lo que hasta esa fecha no se considera firme y por tanto cabía la posibilidad de admitir los recursos presentados hasta ese día. La sentencia indica que las liquidaciones que no hayan sido impugnadas a la fecha de dictarse la sentencia, pero que si tengan el plazo para hacerlo no se consideran firmes, "no puede obviarse que nos encontramos ante una liquidación que no era firme y que a la fecha de la sentencia no había transcurrido el plazo previsto legalmente para formular el recurso de reposición". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Una Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo declara nula una cláusula hipotecaria de "pérdida financiera" o "riesgo de tipo de interés": ANTECEDENTES DE HECHOPRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada. SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Oviedo dictó Sentencia en fecha 18 de septiembre de 2020 en los autos referidos con cuyo fallo es del tenor literal siguiente:" Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Doña. Mar Moro Zapico, en la representación que tiene encomendada, se absuelve a la demandada de los pedimentos interesados en su contra. Las costas se imponen a la parte actora." TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación y previos los traslados ordenados la parte apelada formuló escrito de oposición, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista. CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 3 de marzo de 2021. QUINTO.-En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales. Vistos, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. Miguel Juan Covian Regales. FUNDAMENTOS DE DERECHOPRIMERO.- El presente procedimiento se inicia mediante la interposición de demanda por la representación de don Vicente y doña Esperanza frente a CAJA LABORAL POPULAR, COOPERATIVA DE CRÉDITO, solicitando se declare la nulidad de la cláusula de la hipoteca cuarta (comisiones), en el apartado relativo a la "compensación por riesgo de tipo de interés", inserta en la escritura de préstamo hipotecario objeto de litigio y formalizada entre las partes de fecha 24 de julio de 2015, y se condene a la demandada a devolver a los demandantes la cantidad abonada por tal concepto, 4.817,76 euros, más intereses. Se transcribe dicha cláusula y se señala, en definitiva, que la parte demandante no fue informada de la misma antes de formalizar el contrato ni al consultar con carácter previo el coste de la posible cancelación del préstamo, considerando la cláusula abusiva y, en consecuencia nula, procediendo la declaración de tal nulidad y restitución de lo abonado por tal concepto. La parte demandada, al contestar, se opone a la pretensión articulada por la actora, afirmando que fue informada de la existencia de la cláusula, tanto al momento de la firma como de la cancelación, y que la cláusula litigiosa supera los controles de inclusión y transparencia, encontrándose redactada en términos estrictamente similares a la norma que la regula. La sentencia recaída en la instancia desestima la demanda, con imposición de costas. Se señala en la resolución que, a los escasos cuatro años de la formalización del préstamo, los actores decidieron cancelarlo, quebrando con ese actuar las legítimas expectativas de ganancia de la entidad demandada, sin que la cláusula pueda considerarse abusiva y/o desproporcionada por destinarse a paliar tal pérdida económica, no pudiendo hablarse de falta de transparencia y/o incorporación. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En el mes de enero, España firmó el undécimo mes consecutivo en el que la compraventa de vivienda se ve incrementada en tasa interanual. La compraventa se incrementó en un 31%, superando la barrera de las 50.000 operaciones. Desde 2008, año previo a la crisis inmobiliaria, no se alcanzó un dato tan alto en el primer mes del año, cuando se obtuvieron 61.825 compraventas. La compraventa de viviendas se ha postulado como la operación más importante en la recuperación tanto del sector como de la economía española. Con los datos obtenidos por el INE, Instituto Nacional de Estadística, se aprecia que en cuanto a la tasa mensual, las compraventas en enero aumentaron un 9,5% respecto a diciembre, un incremento que se sitúa en un 1,5 por debajo del dato obtenido en este periodo el año pasado. En cuanto a las viviendas, el 91,9% de estas fueron transmitidas libres, mientras que el 8,1% fueron protegidas. Estas últimas incrementaron un 11,6%, mientras que las libres subieron un 33% respecto al año pasado. De estos hogares transmitidos, el 19% de las viviendas fueron nuevas, una cifra que supone un incremento del 17,2% en términos anuales y que continúa con los 15 meses de subida. A pesar de ello, es el aumento más bajo registrado desde febrero de 2021. En cambio, el resto de viviendas, el 81% restante, fueron de segunda mano. Las compraventas de viviendas de segunda mano también incrementaron respecto a 2021, con una subida del 34,7%. Los incrementos por comunidad autónomaLa Rioja, Comunidad Valencia y Andalucía se posicionaron como las comunidades autónomas que mayor cifra de compraventas de viviendas registradas por 100.000 habitantes obtuvieron. En cuanto a las subidas anuales, La Rioja, Baleares y Canarias fueron las comunidades con mayor incremento en enero con un 71,4%, 53,2% y un 40,5% respectivamente. En contraposición, Aragón y Extremadura fueron las que menor subida experimentaron. Además, Navarra se postuló como la única comunidad con una variación negativa. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Como consecuencia de la continua subida de la inflación a causa del conflicto bélico ucraniano-ruso, Pedro Sánchez ha confirmado la llegada de nuevas medidas que estarán vigentes hasta el 31 de diciembre. Este nuevo paquete tiene un coste de 9.000 millones, que junto a las medidas actuales suman la cifra de 15.000 millones. Con este paquete, el presidente del Gobierno prevé situar en 3,5 puntos el Índice de Precios de Consumo a finales de año. El presupuesto para estas medidas está dividido en 5.500 millones para garantizar la protección de empresas y familias y otros 3.500 millones destinados a rebajas fiscales. Con ello, al finalizar 2022, se habrá invertido más de un punto del PIB español con un total de 15.000 millones dirigidos a la protección de empresas y familias. El nuevo paquete de acciones contra la inflaciónEl paquete cuenta con numerosas medidas, de entre las que destacan las acciones siguientes, así como el impulso al uso del transporte público:
Aplazamiento de las acciones en vigor desde marzoHasta el 31 de diciembre, continuarán en vigor las medidas aprobadas para proteger a los colectivos más vulnerables:
De la misma forma, también se aplaza el abono de tasas a la Seguridad Social hasta septiembre, se confirman subvenciones directas a empresas gasintensivas, se mantienen las ayudas por sequía y se prorrogan las subvenciones destinadas a las víctimas por el volcán ´Cumbre Vieja´ en La Palma. De manera extraordinaria, el pasado 26 de junio se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 11/2022. Respecto al arrendamiento de inmueble, el decreto detalla que "teniendo en cuenta la evolución reciente del Índice de Precios al Consumo, es preciso extender la aplicación de las medidas de limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, con objeto de evitar en un mismo contrato un excesivo impacto en las personas y hogares arrendatarios de vivienda de la evolución de una referencia cuya variación está obedeciendo a elementos del contexto nacional e internacional que son ajenos al ámbito del arrendamiento de vivienda". Tras ello, el Real Decreto-ley prosigue "en consecuencia, se considera necesario prologar hasta el 31 de diciembre de 2022 la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda (...), de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, no pueda superar la actualización de la renta el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, que ofrece una evolución sujeta a una mayor estabilidad, en el contexto anual". Ello debido a que con el desarrollo de la Guerra entre Rusia y Ucrania, el IPC ha llegado a situarse al 7%. Previamente a la publicación del primer Real Decreto-ley del paquete de medidas de marzo, el último dato acerca de la inflación correspondiente a febrero lo situaba en un 7,6%. En el caso de este último decreto que prorroga las medidas hasta finales de año, ha tomado como dato referente el procedente de abril, un mes donde el IPC se encontraba en un 8,3%. El BOE detalla que "ello justifica la extraordinaria y urgente necesidad de adoptar medidas para evitar un desproporcionado incremento en la renta de estos contratos, al introducir el referido índice determinados factores que responden a la situación internacional y que son ajenos al ámbito del arrendamiento de vivienda". En suma, se ha pospuesto la prohibición del proceso de lanzamientos y desahucios para viviendas vulnerables que no posean otra vivienda alternativa a la que acudir. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La incertidumbre económica y el incremento de los tipos de interés están causando el peor momento de financiación para los autónomos. Estos han visto como su crédito se ha encarecido un 72% por el sector financiero en 2022. En suma, el interés medio de los créditos de autónomos ha aumentado un 4,02%. Un dato que casi duplica el registrado a finales de 2021 cuando el tipo de interés medio se encontraba en un 2,33%. De esta forma, los autónomos deben hacer frente a una financiación que se presenta el doble de cara que la de las compañías. Aún con el incremento de los bancos en los tipos de interés de las empresas, el tipo medio se encuentra en un 2,73% para empresas cuya liquidez no supera los 250.000 euros; del 2% para liquidez de entre 250.000 y un millón de euros; y del 1,43% para una liquidez superior al millón de euro. Mientras que las condiciones de financiación para autónomas han aumentado, la evolución del Euribor a tres meses también. Este es el índice de referencia para créditos a compañías que se utiliza para el Euribor de hipotecas. Este índice de referencia a tres meses ha pasado de encontrarse en terreno negativo en 2021, con un -0,572%, a situarse en un 1,605%. El acelerado ritmo del incremento del interés continuará su evolución al alza, encareciendo los créditos para empresas, autónomos y familias. Esta subida de los tipos de interés se presenta como una medida del BCE para frenar los efectos de la elevada inflación. Una inflación que según prevé el INE podría haberse situado en un 7,3% en el mes de octubre. A lo largo del año, los tipos de interés han incrementado un 2% tras los tres incrementos de dichas tasas por el BCE. De cara al cierre de 2022, se anticipa un nuevo incremento del 0,50% que elevaría el porcentaje total al 2,5%. Debido al temor por esta nueva subida, el Euribor a 3 meses ha vuelto a incrementarse un 0,062 puntos porcentuales en una única semana. Actualmente, la tasa del Euribor se sitúa en un 1,605%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Dación en pagoRequisitos para que la dación en pago y la ganancia esté exenta Está exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias: a. Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor. b. Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. c. Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. d. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La información en este artículo expuesta proviene de la web de la Agencia Tributaria Española https://sede.agenciatributaria.gob.es/ Dación en pago de la vivienda habitualEstá exenta la ganancia patrimonial por la dación en pago o por un procedimiento de ejecución hipotecaria que afecte a tu vivienda habitual si se cumplen determinados requisitos Dación en pagoRequisitos para que la dación en pago y la ganancia esté exenta Está exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias: a. Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor. b. Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. c. Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. d. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Desde hace más de 30 años, Renta Corporación se dedica a la adquisición, transformación y posterior venta de todo tipo de inmuebles ya sean residenciales, oficinas, comerciales u hoteles en cualquier situación arrendaticia. ¿Su objetivo? Conseguir crear valor añadido no solo en el activo, también en su entorno. Las ciudades son la suma de recuerdos, convivencia, lugares, historia y mucho más. La compañía, que cotiza en bolsa desde 2006, busca mantener y perfeccionar el legado arquitectónico y urbanístico de las urbes para las nuevas generaciones a través del gran respeto y pasión que procesan por los edificios de las ciudades en las que operan. Llenar de belleza y de arte las urbes es también una manera de realizar un tributo a todo lo que representan. Barcelona y Madrid, los dos mercados más activos del inmobiliario españolSi nos fijamos en los últimos análisis de tendencias y dinámicas del inmobiliario en nuestro país, podemos decir que 2023 va a ser un año de ajuste para el sector, lleno de incertidumbre debido a la situación económica actual. 2022 fue un año muy positivo. Durante los primeros seis meses vivimos un periodo de bonanza y recuperación superando las cifras de la última década. En el segundo semestre, una serie de factores externos impactaron en la economía global produciendo una desaceleración en la actividad internacional. Actualmente vivimos un evidente cambio de ciclo tanto económico como social. Los mercados cambian, fluctúan y es necesario ajustar la oferta de activos a la demanda. La escasez de vivienda nueva, las nuevas normativas y la lentitud en los trámites legales y administrativos han provocado que actualmente exista una brecha entre oferta y demanda de activos. Sin duda, Barcelona y Madrid continúan siendo dos de los mercados inmobiliarios más dinámicos del país. Son las principales zonas de actuación para Renta Corporación, donde buscan adquirir edificios sin importar su estado ni situación arrendaticia para transformarlos en activos adaptados a las necesidades de las personas. La transformación de activos para acabar con la brecha entre oferta y demandaLa población de nuestro país crece a un ritmo acelerado y la oferta de vivienda nueva es escasa. Paralelamente el parque de edificios existente en España sigue envejeciendo y cada vez más activos quedan obsoletos. Cada vez más agentes del sector inmobiliario coinciden en que es necesario un proceso de transformación parcial o integral para conseguir que estos activos vuelvan a ponerse en circulación en el mercado. Esto es precisamente lo que lleva impulsando desde hace más de tres décadas Renta Corporación. En cualquier caso, es necesario diseñar de forma conjunta soluciones eficaces que pongan fin al problema de acceso a la vivienda que sufre nuestro país. Explorando otros mercados del sector inmobiliarioEl sector inmobiliario es muy dinámico y está en constante transformación para lograr adaptarse a las demandas de la sociedad. Algunos de los segmentos más demandados en estos últimos meses son el de las residencias de mayores y centros de salud, el logístico e industrial y el del alquiler de trasteros. Son otras de las áreas donde desarrolla su actividad Renta Corporación y donde pretenden conseguir una posición sólida y competitiva. Por eso, si buscas vender o comprar un activo inmobiliario, en Renta Corporación pueden ser tu mejor colaborador. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La economía británica pasa ahora por uno de sus momentos más complicados de la historia. Ante esta situación, el Gobierno aprobó una reducción de impuestos, mientras que el Banco de Inglaterra hizo público su intención de seguir aumentando los tipos de interés de las hipotecas de viviendas. Debido a ello, organizaciones como el Fondo Monetario Internacional han solicitado una reevaluación acerca de las medidas planteadas. El tipo de interés fijo de las hipotecas de viviendas británicas podrá alcanzar el 6%El pasado lunes, la compañía de hipotecas Lloyds admitió que comenzará a reducir su oferta de tipo fijo. Todo ello para reconsiderar su oferta, teniendo en cuenta el estado económico actual del país. De la misma forma, otras entidades como Santander o HSBC analizarán la economía de Reino Unido y su situación. Tras estos estudios, las entidades generarán nuevas ofertas de préstamos hipotecarios. En cambio, otras entidades apuestan por incrementar los tipos de interés de todo su catálogo de ofertas como el caso de Nationwide Building Society. A día de hoy, se está registrando un porcentaje del interés británico del 2,25%, aunque los profesionales del sector económico advierten de que en 2023 se podrá llegar al 6%. En octubre de 2021, los tipos de interés de las hipotecas de viviendas se situaban en apenas el 0,1%. Este aumento de las tasas hipotecarias tendrá efectos en más de 1,8 millones de cuidados británicos. A pesar de que se reducirán la cuantía de tributos como el Impuesto del Timbre (lo que sería el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales español), se prevé que la vivienda sufrirá una caída de precios de entre un 10% y un 15%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El pasado 2 de febrero se publicó en el BOJA el Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hosteleros de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Las viviendas con fines turísticos se regularon por primera vez en esta Comunidad Autónoma en una fecha bastante reciente, en concreto, mediante el Decreto 28/2016, de 2 de febrero de las viviendas con fines turísticos. No obstante, la evolución del mercado desde ese momento y el incremento de vivienda destinada a alojamiento turístico en todas las provincias de Andalucía en general, ha motivado que la Junta haya procedido a modificar la legislación existente, en un intento de regular los usos actuales en el mercado y la especial idiosincrasia de este tipo de alojamientos. Régimen jurídico de las viviendas de uso turísticoPara ello ha dictado el Decreto 31/2024 en materia de uso turístico, en uso de sus competencias en un sector en el que existen ciertos aspectos referentes a la vivienda, la determinación de usos y la gestión del suelo en que concurren competencias compartidas de varias Administraciones, desde el ámbito estatal al local, y donde las Gerencias o Departamentos de Urbanismo de los Ayuntamientos también tienen mucho que decir al respecto. Así la propia norma ya prevé el sometimiento de las viviendas de uso turístico a la normativa civil, mercantil y urbanística de la Unión Europea, Administración Central del Estado, Comunidad Autónoma de Andalucía y entes locales, cada uno en el marco de sus respectivas competencias. Se reconoce ya ahí la facultad de los Ayuntamientos para establecer limitaciones sobre número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona, siempre que estas sean proporcionadas y obedezcan a criterios claros, inequívocos y objetivos, que hayan sido debidamente publicitados con anterioridad a su aplicación. Objeto del decreto 31/2024 y exclusionesEl Decreto en sí tiene por objeto "la ordenación de las viviendas de uso turístico como un servicio de alojamiento". Expresamente prevé la exclusión del ámbito de aplicación de la norma o no se considerarán viviendas de uso turístico las siguientes:
La norma también establece que no podrán ser viviendas de uso turístico:
Requisitos para el ejercicio de la actividad económica de los alojamientos turísticosEl Decreto incorpora nuevos requisitos para el ejercicio de esta actividad económica de alojamiento turísticos, respetando la normativa europea y nacional al respecto que establece el libre acceso al mercado reforzando "la figura legal de las empresas explotadoras de viviendas de uso turístico con el objetivo de profesionalizar la actividad, facilitar las relaciones con la Administración turística y garantizar los derechos y deberes de las personas usuarias", como se establece en su Exposición de Motivos. Con esta profesionalización del sector se pretende también mejorar las condiciones laborales de las personas trabajadoras Una de las novedades que aporta esta modificación es tratar de disponer de información más fiable sobre los servicios de alquiler, especialmente la identidad del explotador o gestor real del servicio en aras a intentar asegurar de manera más eficaz los derechos y obligaciones de las personas usuarias. Dentro de estos derechos destaca la regulación expresa de que "el acceso a las viviendas de uso turístico no podrá restringirse por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social". En el apartado de obligaciones de los usuarios ya se prevé también, de manera novedosa y expresa, que: "Cuando las personas usuarias incumplan alguna de las obligaciones que establece la Ley 23/2011, especialmente las relativas a las reglas de convivencia, las personas o entidades explotadoras podrán denegar la permanencia de las personas usuarias y requerir el abandono de la vivienda en el plazo de veinticuatro horas. Las personas o entidades explotadoras de estas viviendas podrán recabar el auxilio de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad para desalojar de las mismas a quienes incumplan las reglas usuales de convivencia social o pretendan acceder o permanecer en ellas con una finalidad diferente al normal uso del servicio". También se regulan de manera muy detallada las obligaciones de los titulares de la explotación en cuanto a normas de limpieza, información a facilitar a los usuarios, Hojas de Quejas y Reclamaciones, atención telefónica 24 horas, justificantes de pago, etc. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El colegio de Registradores de España ha publicado la siguiente nota de prensa: Evolución de la actividad del Registro Mercantil en julioEl Colegio de Registradores informa sobre la evolución de la actividad del Registro Mercantil en julio, como avance sobre el informe trimestral
Constituciones de empresasLas constituciones aumentaron en julio el 15,0% sobre el mismo periodo del año anterior. En 2023 se confirman siete meses consecutivos de incrementos, recuperación iniciada en el último cuatrimestre de 2022. Se han creado 8.326 empresas, frente a las 7.238 del mismo mes del año anterior. Las CC.AA. de Andalucía, Cataluña y Madrid, constituyeron conjuntamente seis de cada diez empresas creadas.
Por territorios, en julio se incrementaron las constituciones, sobre todo en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla, Navarra, Extremadura y Murcia. Únicamente descendieron ligeramente en la Comunidad Canaria.
Ampliación de capitalLas operaciones de ampliación de capital inscritas en los RR.MM. se incrementaron el 10,7% en julio. En 2023 se observan datos mensuales positivos, similar a lo ocurrido en las constituciones, con incrementos de enero a marzo, y alternando datos positivos y negativos desde abril. En los meses precedentes, se produjeron repuntes de agosto a noviembre, con un ligero descenso del 2,3% en diciembre.
Por Comunidades Autónomas, destacan por su mayor volumen, Madrid con 709 ampliaciones en julio, un 11,1% más que en el mismo mes de 2022 y Cataluña con 502, un 19,5% más. Globalmente, se han incrementado más en Extremadura, Navarra y Baleares. En cambio, descendieron más en Castilla y León y La Rioja.
Concursos de acreedoresLos concursos de acreedores en julio fueron 373 (ver nota 1), un descenso del 5,8% sobre el mismo mes de 2022, con fuerte influencia de Madrid, Cataluña y la Comunidad Valenciana, que conjuntamente muestran más de seis de cada diez concursos presentados. El fin de la moratoria concursal marcó la tendencia real durante el segundo semestre de 2022, que supuso incrementos significativos, destacando un aumento del 42,2% en el cuarto trimestre. En enero de este año todavía se produjeron subidas importantes, del 12,6% por el efecto anterior, mientras que desde febrero se acumulan seis meses consecutivos de caídas en los concursos inscritos influidos probablemente por la conflictividad laboral producida recientemente en la Administración de Justicia, que ha supuesto un retraso en la tramitación de los concursos.
En cuanto a su distinción entre concursos voluntarios y necesarios, los primeros sumaron 280 inscripciones en julio, un 9,1% menos respecto al mismo mes del año anterior, mientras los necesarios fueron 93, con un incremento anual del 5,7%.
Nota 1: La cifra de concursos de acreedores registrados durante 2023 podría no ser totalmente representativa hasta el momento debido a los efectos de las diversas huelgas realizadas por el personal de la Administración de Justicia. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los pasivos afectados por procedimientos concursales aumentan significativamente tras su disminución en 2021 (casi un 58% respecto a 2020), superando los 10.500 millones de euros, sin embargo, el número total de trabajadores afectados aumenta en consonancia con el número de concursos, un 26,5%. La concursada típica continúa perteneciendo al sector servicios (no inmobiliarios) e inicia el procedimiento con diez años de antigüedad. Sin embargo, a diferencia de años anteriores, sólo emplea a 4 empleados y sus pasivos superan ligeramente los 250.000? (200.000 en 2021, 300.000 en 2020). Estas son algunas de las conclusiones extraídas del Anuario Concursal elaborado por el Colegio de Registradores, con el asesoramiento científico de la UAB, cuyo estudio completo se puede consultar en https://www.registradores.org/actualidad/portal-estadistico-registral/estadisticas-concursales La ya habitualmente deteriorada situación financiero patrimonial en la que se encuentran las sociedades que inician el procedimiento (voluntario en el 97% de los casos) empeoró incluso en 2022: casi un 70% tuvo pérdidas netas (resultado del ejercicio negativo) y ni tan siquiera se podía plantear la devolución de la deuda por su falta de recursos generados, y, por primera vez, más del 50% presentó fondos propios negativos, es decir, carece de patrimonio alguno. Sólo un 13% hubiese tenido capacidad financiera suficiente como para cumplir un convenio aprobado dentro de los límites habituales de la Ley concursal.
En 2022 la proporción de concursos de sociedades del ciclo de la construcción continuó estable alrededor del 20% (21,1%), lejos del 27,2% de 2017 o el todavía más lejano 48,3% de 2008. Del total de concursadas, pertenecen al sector de servicios no inmobiliarios el 65,8% de las sociedades. Reasignación de recursos y recuperación del créditoEn 2022, y ya como característica estructural del procedimiento, de las 1.790 fases sucesivas iniciadas (convenio o liquidación), un 87,9% (86,6 en 2021) fueron liquidaciones directas, y un 6,6% (8,4 en 2021) liquidaciones procedentes de intentos fallidos de reestructuración.
En más de 2.800 casos (1.700 en 2020 y 2.700 en 2021), se produce la apertura y conclusión del concurso simultáneamente, por insuficiencia de recursos del deudor para sufragar el procedimiento concursal. En relación con las expectativas de cobro de los acreedores ordinarios (y siempre bajo el supuesto de cumplimiento íntegro de los pagos), la mediana de la expectativa de cobro de las deudas en 2022 fue del 47,7%, muy similar a los dos años precedentes (47,5% en 2021 y 47,6% en 2020), siendo un 65% para las propuestas anticipadas de convenio, esto es, sin necesidad de celebración de junta de acreedores (aunque debemos tener en cuenta que se trata de tan sólo 7 observaciones). En un 25% de los casos esta expectativa de cobro es superior al 67% de las deudas, y más del 96% solamente se devolvería en el 5% de los convenios aprobados. Duración del concursoDiferenciando por tipo de tramitación, en los concursos abreviados la fase sucesiva (liquidación o convenio) se inicia en menos de un año en el 65,7% de los casos (61% en 2021, y 66,4% en 2020), mientras que en los ordinarios ese plazo solo lo cumplen el 46,9% (48 en 2021 y 46,6 en 2020). Sea cual sea la tramitación, el procedimiento es típicamente más rápido en aquellos concursos solicitados por el deudor, es decir, voluntarios.
En 2022 se ha estimado que el concurso típico abreviado (liquidatorio) tarda 99 días en concluir, 1.484 días (1.601 en 2021) si excluimos aquellos con conclusión de concurso simultánea a la declaración (concursos exprés); mientras que los ordinarios requieren de 2.877 días (2.716 en 2021, 2.512 en 2020 y 2.077 en 2019). La mayor parte de este tiempo se consume en la fase de liquidación, siendo ajeno por tanto a cuestiones procesales. La existencia de dos autos consecutivos de apertura de fase sucesiva (de convenio y de liquidación) extiende extraordinariamente la fase común en la tramitación abreviada (262 días más), siendo la diferencia menor en los concursos ordinarios (187 días más). En este anuario sí se observa asociación positiva entre la dimensión de la concursada y la duración de la fase común en los concursos abreviados (tiempo atribuible enteramente al procedimiento y no a operaciones societarias como la liquidación), pero no en los ordinarios. En cualquier caso, un año más es en el grupo de concursos ordinarios de mayor duración donde encontramos el 5% de empresas de mayor tamaño de toda la muestra, con pasivos superiores a los 123 millones de euros, cuando el pasivo típico de este grupo se sitúa en los 10,5 millones de euros. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El nivel máximo de los últimos trece años y medio. La vivienda usada, con 531.589 compraventas, aumentó el 17,6% anual, mientras que la vivienda nueva, con 114.652 operaciones, experimentó un incremento más moderado, del 1,9%. Estos datos forman parte del Anuario 2022 de la Estadística Registral Inmobiliaria presentado por el Colegio de Registradores. Precio medio por vivienda comprada en 2022Las diferencias en el precio medio por vivienda adquirida entre las distintas CC.AA. son muy notables. Destacan Baleares y Madrid, por encima de los 300.000 euros por operación, que contrastan enormemente con los precios de Castilla la Mancha y Extremadura, por debajo de los 100.000 euros. La media nacional se acercó en 2022 a los 190.000 euros. Nuda Propiedad en ViviendasPor primera vez, se incorpora en este anuario un apartado sobre el número de compraventas de nuda propiedad de vivienda. En el ámbito inmobiliario, particularmente en vivienda, la compraventa de este derecho está siendo cada vez más común, debido al alargamiento de la esperanza de vida, constituyendo una clara vía para la obtención de recursos económicos manteniendo a la vez el uso de la vivienda. En 2022 se inscribieron 1.657 compraventas de nuda propiedad de vivienda, con un importante incremento del 23,7% sobre 2021, tras la importante caída de 2020 (-25,7% sobre 2019), año inicial de la pandemia. Por CC.AA. los mayores crecimientos fueron para Baleares (134,4%), Extremadura (68,8%) y Canarias (51,7%). En sentido contrario, descendieron más en País Vasco (-48,4%) y Galicia (?18,2%). Superficie de las viviendas compradasEn 2022, la compra de viviendas con mayor superficie media pierden peso relativo respecto a viviendas más pequeñas. Se produce, por tanto, un moderado cambio de tendencia tras la pandemia, cuando se buscaban viviendas con mayor superficie debido, sobre todo, al confinamiento domiciliario. En este contexto, los pisos con superficie media de más de 80 m2 se sitúan en el 51,6% de las compraventas del último año, frente al 52,5% de 2021. Los pisos con superficie entre 60 y 80 m² supusieron el 28,1%, los pisos con superficie entre 40 y 60 m² el 16,8% y los de superficie inferior a 40 m² el 3,5%, frente al 3,3% del año anterior. Compraventas de viviendas por extranjeros 2022Las compraventas de vivienda por extranjeros registraron un comportamiento excelente durante el año 2022, alcanzando el nivel máximo de la serie histórica, además con un elevado número de compraventas en términos absolutos. Han supuesto el 13,8% del total de las compras de vivienda (10,8% de 2021), alcanzado más de 88.000 operaciones frente a las cerca de 70.000 del año anterior. Se rompe, por tanto, con la tendencia descendente de los últimos cinco años, aunque en los últimos diez su peso se mantiene por encima del 10%. Esta situación, muestra la fortaleza actual de la demanda extranjera en el contexto inmobiliario. Las comunidades autónomas con mayores pesos de compra por extranjeros coinciden nuevamente con las de gran actividad turística, encabezada por Baleares, con el 34,4%, seguida de Canarias (28,6%) Comunidad Valenciana (26,8%), y Murcia (19,1%). El 10,1% del total de compras de vivienda realizadas por extranjeros presentaron un importe igual o superior a los 500.000 euros (9,0% en 2021). El 42,3% de estas compras correspondieron a nacionalidades no comunitarias, frente al 40,5% de 2021. En el mapa anterior, se analiza la nacionalidad extranjera compradora mayoritaria en cada una de las diferentes provincias españolas. Como es habitual, predominan los británicos en la mitad de las provincias andaluzas, así como en Murcia y Alicante; los alemanes predominan en las provincias de Baleares y Canarias; los chinos son los extranjeros mayoritarios en la provincia de Barcelona; y los portugueses en las provincias de Galicia. Si el análisis se centra en el número de provincias donde predomina una nacionalidad concreta, los rumanos, con 20 provincias, son los extranjeros más compradores, localizados en muchas provincias de la España interior y también del Norte. Les siguen los marroquíes, con 10 provincias, como es de esperar situados principalmente en el sur, pero también distribuidos en varias provincias del centro y del norte. Período medio de posesión de la vivienda en 2022Analizando la utilización de la vivienda transmitida como bien de inversión para compra/venta o como bien residencial, a través del tiempo medio de posesión de sus propietarios cuando la vendieron, un año más, continuó el constante incremento del período medio de posesión, llegando a 16,9 años en 2022, máximo de la serie histórica, con un incremento del 2,7% con respecto a 2021. Desde el mínimo histórico de 2009, 7,3 años, el período medio de posesión de las viviendas transmitidas se ha incrementado notablemente. Hipotecas sobre la Vivienda 2022En 2022 se han constituido mediante su inscripción registral 463.463 hipotecas sobre vivienda, un incremento del 11,2% sobre el año anterior. Superando ampliamente el doble que las producidas en el mínimo histórico registrado, durante 2013 (199.098). Los mayores incrementos anuales han correspondido a La Rioja (24,0%), Baleares (22,1%), Canarias (21,2%), Cataluña (15,1%) y Comunidad Valenciana (12,9%). El 6,6% de las hipotecas constituidas sobre vivienda en 2022 han sido formalizadas por extranjeros, porcentaje superior al año anterior (5,5%), alcanzando el nivel máximo de la serie histórica tras dos años consecutivos de crecimiento. Se han registrado 30.503 operaciones, incrementándose en 7.600 con respecto al año anterior. El peso de los extranjeros en las hipotecas concedidas en las CC.AA. fue mayor en Baleares (16,9%), Comunidad Valenciana (10,0%), Cataluña (9,3%), Murcia (9,2%) y Canarias (8,6%). La hipoteca media de los extranjeros en 2022 crece por noveno año consecutivo, alcanzando los 170.965 ?, con un incremento del 7% sobre el año anterior, frente a la hipoteca media general, que fue de 145.190 euros, con un incremento del 4,7% sobre el año anterior. El tipo medio de interés en 2022 ha sido del 2,3% y el plazo medio de contratación fue de 24,4 años, un 0,7% menor que el año anterior. La cuota hipotecaria media para vivienda en 2022 fue de 647 euros, frente a los 595 de 2021, mostrando pues un significativo incremento aunque muy lejos todavía de los máximos de 2008. cuando se alcanzaron los 830 euros. El porcentaje medio de dicha cuota sobre el salario fue del 31,0%. Por CC.AA. destacó la situación de Baleares (56,5%), seguida de Madrid (38,4%), Cataluña (32,2%) y Canarias (31,6%). El Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria, también se puede consultar en el Portal de Precios de Vivienda (www.preciosdevivienda.es/registradores.html) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Carlos Mazón, el presidente de la Generalitat Valenciana, en rueda de prensa, ha anunciado que el anteproyecto de la ley de acompañamiento de los Presupuestos de 2024 va a suponer una rebaja del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para la adquisición de vivienda, principalmente por parte de jóvenes y para familias numerosas y víctimas de violencia de género por un valor de 19 millones. Se establecen tres reducciones de tipo al comprar una vivienda:-Reducción del del 8% al 6% del ITP para adquisición de vivienda habitual por jóvenes menores de 35 años hasta 180.000 con un ahorro de 14,7 millones para más de 15.000 los jóvenes. -Reducción del 8% al 6% del ITP para la vivienda habitual de protección oficial de régimen general de hasta 180.000 euros (supondrá 2,45 millones) -Reducción del 4% al 3% para la compra de vivienda habitual de protección oficial de régimen especial y por compra de vivienda para familias numerosas, personas con discapacidad y mujeres víctimas de violencia de género de hasta 180.000 euros (1,87 millones). Para el presidente valenciano estas medidas, que suponen un gasto en los presupuesto, sin embargo, tratan de motivar un desahogo fiscal para las familias y sectores más vulnerables económicamente. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Las familias en un contexto de pérdida de capacidad de compra por la inflación, utilizan sus ahorros, incrementándose también la demanda de crédito al consumo y del gasto con tarjeta de crédito, provocando una tensión financiera en la población, complicada de resolver con el endurecimiento y encarecimiento de las condiciones de nuevos préstamos o renovaciones. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Esta modificación pretender proteger al sector de la promoción y la construcción de algunos errores formales que son subsanables y darles una seguridad jurídica que agilice la ordenación territorial y urbanística. Esta actualización de la Ley del Suelo solicitada con insistencia por la Federación de Municipios y Provincias (FEMP) y por numerosos ayuntamientos es de vital importancia ante la necesidad de un aumento en la oferta de vivienda que relaje el mercado y ajuste los precios. Importancia de la iniciativa para el gobiernoSe destaca desde el Ministerio de la Vivienda al respecto de la Ley que "Los planes urbanísticos son una herramienta imprescindible para el desarrollo de pueblos y ciudades con criterios de sostenibilidad, la política de vivienda, la generación de empleo y, en general, la economía nacional". Se subrayan desde el Gobierno aspectos como particularidades en los planeamiento de ordenación territorial y urbanística y sus trámites procedimentales, la legitimación para el ejercicio de acciones o la identificación de los posibles vicios que pudieran comportar las declaraciones de ilegalidad urbanística. A pesar del rechazo de Podemos a las modificaciones a la Ley del Suelo , la presentación en el congreso y el Senado de dicha iniciativa y la reacción de los grupos parlamentarios en general parecen prever una aprobación de la propuesta. Los promotores los principales interesados en tener seguridad jurídicaSon sobre todo los promotores a través de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) los más interesados que se de viabilidad a esta reforma para la seguridad jurídica del sector. En palabras de su presidente Juan Antonio Gómez Pintado: "si queremos hacer frente a la falta de oferta de vivienda de nuestro país y las dificultades de accesibilidad necesitamos desarrollar y gestionar suelo de manera más eficaz y con mayor seguridad jurídica" Existen multitud de sentencias de proyectos urbanísticos declarados nulos en municipios con gran volumen de población. Esto es muy significativo y habla de la gran inseguridad jurídica que padece el sector de la promoción y el urbanismo. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Exposición de motivosI La seguridad jurídica constituye un principio esencial del Estado de Derecho y una exigencia fundamental para el mantenimiento del ordenamiento jurídico y, a través del él, de la estabilidad económica y social. No en vano la Constitución Española lo reconoce como tal en su artículo 9.3 y el Tribunal Constitucional lo concibe como «suma de certeza y legalidad, jerarquía y publicidad normativa, irretroactividad de lo no favorable [e] interdicción de la arbitrariedad», equilibrada de tal suerte que debe permitir promover, en el orden jurídico, «la justicia y la igualdad, en libertad» ?STC 27/1981, de 20 de julio?. Tanto en España como en otros países europeos se ha detectado la problemática que plantea la calificación inflexible de los vicios de los Reglamentos cuando estos se proyectan sobre los instrumentos de ordenación territorial y urbanística. Tal calificación provoca su nulidad de pleno derecho por cualquier tipo de vicio procedimental, por insignificante que éste sea. Tienen estos instrumentos una tramitación, e incluso unos contenidos, que los diferencian de manera muy sensible de las disposiciones de carácter general. Su tramitación se caracteriza por una gran complejidad técnica y jurídica, tanto sustantiva como procedimental, que se ve agravada por las heterogéneas, dispersas, muy numerosas e incluso a veces desconocidas, afecciones procedentes de la legislación sectorial, tanto estatal, como autonómica. Afecciones que tienen, también, muy distinta entidad en relación con el modelo de ordenación que diseñan y despliegan aquellos instrumentos, en cuya aprobación terminan confluyendo competencias de ordenación territorial y urbanística de los entes encargados de tramitarlos y aprobarlos y competencias del Estado y de las Comunidades Autónomas sobre diferentes ámbitos de su titularidad. En palabras nuevamente del Tribunal Constitucional la exigencia de estos informes sectoriales de conformidad con su propia legislación «convierte, de hecho, la aprobación final del plan o proyecto en un acto complejo» en el que han de concurrir tantas voluntades distintas como informes existan y «esa concurrencia necesaria solo es constitucionalmente admisible cuando [dichas] voluntades resuelven sobre asuntos de su propia competencia» (STC 149/1991, de 4 de julio, confirmada posteriormente por la STC 40/1998, de 19 de febrero). La singularidad que aporta esta especial configuración jurídica, por tanto, y la dificultad cada vez mayor a la que se enfrentan las Administraciones competentes en la materia por éste y otros motivos, está en la base de un problema estructural que afecta a todo el país sin excepción, y que muestra tintes de gravedad y de preocupación para la defensa de los intereses generales que defiende la ordenación territorial y urbanística, siendo necesario encontrar también una solución. En cuanto a los contenidos, la singularidad de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística frente a las disposiciones administrativas de carácter general también es patente. Incluyen decisiones estratégicas de ordenación de los ámbitos territoriales, con su programación temporal, los planes y programas de obras y actuaciones y la asignación de usos y aprovechamientos para los suelos afectados, a la vez que normas de carácter general o particular que se aplican en ámbitos específicos. También forman parte inescindible de los mismos todas las memorias, estudios e informes, incluso provenientes de otras Administraciones Públicas, que resultan exigibles en cada caso. El derecho comparado muestra propuestas diversas a través de las cuales se han podido abordar una serie de problemas que, estando también identificados en España, aún no han inspirado en nuestro derecho fórmulas que permitan modular, flexibilizar y encontrar puntos de equilibrio en la aplicación de un orden jurídico que está primando rígidamente el principio de legalidad sin tener en cuenta cómo confluyen también en el eficacia en la actuación de las Administraciones Públicas, de protección de terceros y, desde luego, de seguridad jurídica. La propia protección de los intereses sociales, económicos y medioambientales que subyacen en estos instrumentos de ordenación se dan por incluidos también en esta enumeración de principios que necesariamente deben ser tenidos en cuenta. En este contexto tiene el Estado, en el ámbito de sus competencias, la responsabilidad de adoptar las medidas que contribuyan a mejorar el marco normativo vigente, porque como recordó el Tribunal Constitucional en la STC 46/1990, de 15 de marzo, «la exigencia del artículo 9.3 relativa al principio de seguridad jurídica implica que el legislador debe perseguir la claridad y no la confusión normativa, debe procurar que acerca de la materia sobre la que legisle sepan los operadores jurídicos y los ciudadanos a qué atenerse, y debe huir de provocar situaciones objetivamente confusas (?)». Y tiene dicha responsabilidad, en mayor medida, porque el problema de la proliferación de las anulaciones de planes urbanísticos, amparadas en su consideración de normas reglamentarias deriva, en primer término, de la ausencia, tanto histórica, como actual, de una calificación legal expresa que haya tenido y que tenga en cuenta sus peculiaridades, ofreciéndole un régimen jurídico propio, más allá del que clasifica las funciones administrativas en la producción de normas ?reglamentos? y en su ejecución ?actos?. Y deriva también, en segundo lugar, de la inexistente reconsideración, hasta la fecha, de un régimen de invalidez de la actuación administrativa que vaya más allá de la rígida separación entre nulidad y anulabilidad, aplicadas como instituciones jurídicas sobre dos categorías únicas y excluyentes como son el acto administrativo y la disposición de carácter general. Máxime en el caso de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, cuyos procedimientos de elaboración y aprobación se diferencian, y mucho, de los procedimientos establecidos legalmente para los actos administrativos y para los reglamentos. Por ello esta ley no se plantea alterar el régimen general de nulidad y anulabilidad establecido en la legislación de procedimiento administrativo común, el cual, dicho sea de paso, admitió durante muchos años criterios interpretativos y soluciones que lo graduaban en función de los vicios más o menos graves, invalidantes o no invalidantes, en particular, de los reglamentos. Interpretación que, sin una justificación evidente, ha desaparecido solo en relación con los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, desde hace varios años. Y aunque pueda defenderse en la actualidad que la potestad administrativa de programación y de planificación ha desbordado la reducción de las funciones administrativas a la mera elaboración de normas y a su ejecución, existe una problemática cierta, indubitada y preocupante, en especial, con los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, problemática que, al menos por el momento, no existe en ningún otro ámbito de la planificación, sea ésta territorial de carácter sectorial, económica o de otro tipo. Se cuentan por decenas los instrumentos de ordenación territorial y urbanística que se han anulado y que continúan anulándose, generando una amenaza grave para la seguridad jurídica, además de una paralización de la potestad planificadora de las Administraciones Públicas que provoca efectos muy negativos sobre los intereses generales. Entre ellos, de manera especial, para la sostenibilidad, tanto económica, como social y medioambiental. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según el artículo publicado por el periódico portugués Jornal de Negócios "Comprar para arrendar também tem limite de 2% na nova renda": Portugal pretende aplicar la "Ley Mais Habitaçao", que limitará las rentas de la vivienda en alquiler cuando estas superen el 2% respecto al contrato de arrendamiento anterior. Además del último contrato habrá que tener en cuenta cualquier contrato firmado en los últimos 5 años , incluso si este fuera firmado por otros propietarios. En el caso de que al contrato anterior no se le hubieran hecho actualizaciones la norma excepcionalmente no tendrá efecto, permitiendo que el precio responda a los índice anuales marcados por la inflación. La medida tendrá efecto hasta 2029 aplicándose sobre alquileres muy elevados según unos precios generales prefijados en la Ley. Esta normativa portuguesa tiene un paralelismo en España con las medidas adoptadas por la nueva Ley de la vivienda, que limita los precios de los nuevos contratos de alquiler en un máximo de un 2% para 2024 con la particularidad de diferenciar a los grandes tenedores de vivienda y los que no lo son, además de aumentar a un 3% el tope para 2025.
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PSOE y Podemos volverán a negociar los Presupuestos Generales del Estado, en los cuáles se debatirá sobre varios aspectos referentes a las políticas de la vivienda. Todas estas medidas pertenecientes a la Ley de Vivienda la cual ha recibido 800 enmiendas, lo que obligará a un consenso común en cuanto a materia de políticas de la vivienda. Podemos ha declarado que aprobarán la Ley de Vivienda siempre que se incluyan las siguientes tres medidas:
Ante estas medidas, sobre todo, la limitación del alquiler a los propietarios de viviendas en áreas tensionadas, el sector inmobiliario ha reaccionado en contra de la futura Ley de Vivienda. Al sector, se le une los profesionales fiscales de Hacienda y los partidos políticos de la oposición. El sector argumenta que la normativa ataca directamente a la propiedad privada, además de arrebatar competencias pertenecientes a las comunidades autonómicas. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En España, algunos ayuntamientos han comenzado a solicitar el pago de la plusvalía municipal sin obtener previamente un acuerdo de imposición que esté publicado correctamente y que el Pleno del Consistorio haya aprobado. Por lo tanto, están solicitando el pago de un impuesto que por ley no se puede solicitar. Ante esta situación, el Tribunal Supremo debe tomar una decisión sobre qué medidas tomar, entre ellas, prohibir el pago de la plusvalía. La Ley Reguladora de las Haciendas Locales obliga a los ayuntamientos a obtener un acuerdo en el Pleno municipal acerca del cobro del impuesto a los contribuyentes. Este acuerdo debía ser formalizado previamente a la fecha de publicación de dicha ley en 1988. Sin embargo, un gran número de ayuntamientos no cumplieron con los requisitos necesarios para poder pedir el cobro del tributo al ciudadano. Para conocer quiénes han cumplido y quiénes no, se debe acudir a los boletines oficiales que se publicaron en 1989 y 1990, años en los que se tenía que haber llegado a un acuerdo de imposición. Se debe recurrir a los boletines, porque la propia ley de 1988 obligaba a tener que publicar en dicho documento oficial tanto el acuerdo de imposición y de ordenanza como la aprobación definitiva. El punto 4 de la normativa establecía que "los acuerdos definitivos a que se refiere el apartado anterior, incluyendo los provisionales elevados automáticamente a tal categoría, y el texto integrado de las Ordenanzas o de sus modificaciones, habrán de ser publicados en el «Boletín Oficial» de la provincia o, en su caso, de la Comunidad Autónoma uniprovincial, sin que entren en vigor hasta que se haya llevado a cabo dicha publicación". Por lo tanto, la única opción que existe para conocer si los ayuntamientos aportaron toda la documentación necesaria es acudir al Boletín Oficial. De esta forma, se ha conocido que ayuntamientos como el de Boadilla del Monte o el de Parla no cumplieron con los preceptos de la Ley. Opciones para el contribuyentePara los ayuntamientos que no posean el acuerdo de imposición fiscal, será nulo liquidar la plusvalía municipal, aportando al contribuyente la opción de impugnarlo. Aquellos contribuyentes que deseen hacerlo, deben añadir una alegación en los recursos presentados en contra del tributo declarando la no aprobación del acuerdo fiscal. Para ello, tendrán que pedir que se declare nula la ordenanza fiscal y las medidas aplicadas pertenecientes a esta como las autoliquidaciones que se quiera rectificar. Si al contribuyente no le consta que el ayuntamiento posea el acuerdo de imposición o no, puede declarar que desconoce si se aprobó o se publicó. Sin embargo, el responsable de proceder a negar la alegación serían los propios Ayuntamientos, incluyendo en el boletín el justificante de que la ordenanza y del acuerdo han sido publicados. Para asegurarse que los procesos de rectificación de autoliquidación o las demandas por liquidación del tributo municipal acaben favorables al contribuyente, se recomienda añadir dicha alegación. Por este motivo, el Tribunal Supremo se plantea varias consecuencias para aquellos ayuntamientos que no tengan publicado correctamente el acuerdo de imposición. Entre los posibles efectos, el Supremo puede coincidir con los contribuyentes y declarar la nulidad de la solicitud del pago del tributo. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El pasado martes, el ´Plan Nacional de Respuesta´ fue aprobado por el Consejo de Ministros para frenar los efectos económicos del conflicto bélico ucraniano. Dentro de este plan, se incluyen medidas extraordinaria, tales como la prohibición de despidos en negocios que obtengan subvenciones públicas, bonificación mínima de 20 céntimos el litro de carburante para la población española y límite máximo del 2% a la renovación anual de los arrendamientos hasta el 30 junio. El Gobierno ha comentado que este proyecto prevé paliar el impacto de la crisis en el PIB y la subida importante de la inflación. Para ello, se destinará al Plan Nacional de Respuesta un presupuesto de 16.000 millones de euros, que se dividirá 10.000 a la creación de una nueva línea ICO y otros 6.000 destinados a la reducción de impuestos y subvenciones directas. El proyecto se desgranará en cinco aspectos: medidas para el sector energético; medidas para el sector de transportes; subvenciones a familias, desplazados y trabajadores; medidas para ciberseguridad y, por último, subvenciones para el tejido empresarial. El Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, recoge numerosas medidas y ayudas dentro de él, entre las que destacan:
Para suavizar la crisis, se prohibirá que las empresas puedan a llevar a cabo despidos cuando hayan recurrido a los ERTE, expedientes de regulación temporal de empleo, así como cuando las empresas posean causa en la subida de los costes de la energía, debido a que el motivo será establecido como injustificado. Si las empresas no cumplen con estas condiciones, estas deberán retornar las subvenciones públicas obtenidas. Los sectores afectados podrán disfrutar de créditos ICO con un valor total de 10.000 millonesDentro de las medidas destinadas al sector del tejido económico y empresarial, se ofrecerá un nuevo paquete de 10.000 millones de euros para créditos ICO con el objetivo de proteger necesidades de liquidez causadas por el incremento de los precios de los carburantes y de la energía. Los avales serán concedidos para finales de año, hasta el 31 de diciembre, y contarán con un plazo de un año de carencia. En suma, se agilizará el procedimiento de los avales aprobados para los créditos covid con el fin de disminuir las condiciones para la prórroga del vencimiento. Por ejemplo, no será obligatorio para poder ampliar el plazo haber experimentado una reducción de más del 30% en las cifras de negocio de 2020 respecto a 2019. Los deudores pertenecientes a los sectores más perjudicados podrán solicitar un plazo de seis meses de carencia. Además, las entidades financieras estarán obligadas a preservar para sus clientes las líneas de circulante. Las empresas de los sectores afectados por la crisis podrán disfrutar de prórrogas especiales de las tarifas a la Seguridad Social por un interés siete veces menor de lo normal del 0,5%, medida incluida en el plan. Se consideran sectores perjudicados el transporte por mar, carretera y urbano. En suma, estas prórrogas serán extendidas un mes más para todos aquellos autónomos que pertenezcan al Sistema Especial para Trabajadores por cuenta propia (SETA) y para los negocios del Sistema Especial Agrario. Además, el Plan también incluye una serie de subvenciones directas que cuentan con un presupuesto de 362 millones de euros para los sectores de la ganadería y de la agricultura. Para el pesquero, habrá ayudas directas de 68 millones de euros. Otros sectores que también recibirán subvenciones directas son las empresas armadoras y los buques con una cuantía total de 18,18 millones de euros para paliar la subida de los costes del carburante. La cifra oscilará dependiendo del tonelaje del buque, entre 1.550,52 y 35.000 euros. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Por otra parte, la de segunda mano vuelve a crecer tras un mes de caída, aunque en menor medida que la vivienda a estrenar". Nuevo informe estadístico de la compra de viviendasEn materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas y compra de viviendas registradas durante el mes de enero. Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que "las operaciones de compra de vivienda vuelven a la senda del crecimiento en el inicio de 2023". "Si bien es cierto que para encontrar un mes de enero con un dato mayor hay que remontarse al 2008, también lo es que el incremento interanual es muy moderado. El 6,6% registrado es el segundo más modesto que se produce desde marzo de 2021, superior únicamente a la caída del -10% en el cierre de 2022. Si analizamos los datos teniendo en cuenta lo sucedido durante un año natural, vuelven a superarse las 650.000 compras de vivienda, cifra que, previsiblemente, irá reduciéndose a medida que vaya avanzando el año", subraya el experto. Ferran Font destaca de la compra de viviendas:El director de Estudios destaca de las operaciones de compra de vivienda que "la obra nueva, que representa un 19% del total de la actividad, muestra una subida ligeramente superior a la vivienda usada, cambiando la tendencia después de varios meses mostrando su debilidad. Por otra parte, la de segunda mano vuelve a crecer tras un mes de caída, aunque en menor medida que la vivienda a estrenar". Quienes lideran la estadísticaTerritorialmente quienes lideran la estadística son de las operaciones de compra de vivienda, como es habitual, Andalucía, la Comunitat Valenciana y Cataluña, con casi 12.000 operaciones en el primer caso, y cerca de las 9.000 en los otros dos. En la parte más baja sigue situándose La Rioja con poco más de 409 transmisiones de vivienda. En 6 comunidades se han vendido menos viviendas que en el inicio de 2022. En este aspecto sigue destacando el mercado madrileño que cae por segundo mes consecutivo si bien en enero ha sido sólo de un -1,7%. Es llamativo también que dos de los principales mercados, como la Comunitat Valenciana y Cataluña, sigan creciendo con fuerza a principio de año, situándose en un +16% y un +11% interanual, respectivamente. Hacemos balance del mercado de la compraventa en España:"continuamos instalados en cifras récord cuyo crecimiento interanual va moderándose cada vez más claramente a medida que van avanzando los meses. Deberemos seguir dando seguimiento a estas estadísticas para verificar si van imponiéndose las caídas como la sucedida en el cierre de 2022 o aumentos moderados como la de inicio de este año. Con toda probabilidad será la desaceleración la que irá imponiéndose a expensas de la evolución de la inflación y la respuesta del BCE en forma de subida de tipos, el impacto que tenga en el mercado la incertidumbre generada por la guerra en Ucrania o los efectos de la puesta en marcha de la nueva Ley de Vivienda durante este año". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, considera que "las cifras de Ejecuciones Hipotecarias del INE correspondientes al último trimestre del 2022 confirman la tendencia a la baja de esta estadística. La caída del -19% interanual da continuidad a la tónica del último año ya que, salvo en el primer trimestre del 2022 cuando se registró un aumento del +1%, las caídas que se han producido han sido abultadas en todos los trimestres". "Como consecuencia, el volumen de ejecuciones hipotecarias sobre vivienda del 2022 ha sido el menor desde el 2014, cuando se inició la serie histórica. Con menos de 17.000 ejecuciones, la caída acumulada respecto al año anterior se sitúa en el -17%. Por otro lado, las ejecuciones sobre vivienda habitual ceden menos terreno y su caída se sitúa en el -3%". El director de Estudios añade:"Las hipotecas concedidas en el periodo 2005-2008 siguen concentrando una parte importantísima en esta estadística y vuelven a superar el 50% tras tres trimestres de no hacerlo. Andalucía, La Comunitat Valenciana y Cataluña siguen liderando esta estadística con claridad y entre las 3 suman el 64% del total anual". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según nota de prensa de Pisos.com acerca de la rentabilidad en el alquiler de vivienda: Por una vivienda tipo de 90 m2 con un precio de 188.010 euros y una renta media mensual de 983 euros, un propietario obtuvo 11.804 euros brutos anuales, lo que arrojó una rentabilidad bruta por el alquiler del activo del 6,27%. La rentabilidad en el tercer trimestre de 2023 aumenta cuatro centésimas respecto al mismo periodo de 2022 (6,23%) y cae ocho centésimas con relación al segundo trimestre del 2023 (6,35%). Castilla-La Mancha (7,64%) fue la comunidad más rentable y La Rioja (3,98%) la que menos. Por capitales, Murcia (7,28%) y Donostia-San Sebastián (3,7%) fueron la más y la menos rentable, respectivamente. La rentabilidad registrada en Catalunya (5,69%) y la Comunidad de Madrid (5,04%), continúa por debajo de la media nacional. No obstante, ambos siguen siendo los principales epicentros para invertir en España.
Pisos.com sigue compartiendo información estadística relevante sobre el mercado español de la vivienda. Tras hacer públicos sendos informes acerca de los precios de compra y de alquiler registrados en el tercer trimestre del año, la plataforma inmobiliaria comparte los datos relativos a la rentabilidad obtenida por aquellos inversores que han apostado por arrendar una propiedad inmobiliaria en nuestro país. En este sentido, tal y como muestra la estadística de pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler en España en el periodo julio ? septiembre fue del 6,27%. Este es el rédito anual que un propietario de una vivienda consiguió al ponerla en alquiler tras su adquisición. Así, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una residencia tipo de 90 m2 en España en el tercer trimestre fue de 188.010 euros (2.089 euros/m2) y que la renta media mensual fue de 983 euros, el propietario obtuvo un total de 11.804 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 6,27%. Esto supone un aumento de cuatro centésimas respecto al mismo periodo de 2022 (6,23%) y una caída de ocho centésimas con relación al segundo trimestre del 2023 (6,35%). Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que "el enfriamiento de la compraventa en el mercado inmobiliario está provocando que los precios del alquiler rompan récords. En este sentido, al no liberarse oferta el acceso a la vivienda se complica para la demanda". Pese a que dicho enfriamiento posiblemente se traslade a los precios "hay que esperar hasta principios de 2024 para confirmarlo". Castilla-La Mancha es la comunidad más rentable y La Rioja la que menosEl ranking de pisos.com sobre la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España dibujó una horquilla que va desde una rentabilidad del 7,64% registrada en Castilla-La Mancha al 3,98% de La Rioja. En este sentido, en el análisis por comunidades autónomas, los precios más competitivos se encontraron en la ya citada Castilla-La Mancha (7,64%), Extremadura (7,39%), Aragón (6,83%) y Murcia (6,36%). En el ranking de rentabilidad las comunidades menos beneficiosas fueron La Rioja (3,98%), País Vasco (4,05%), Navarra (4,2%) y Asturias (4,21%). La rentabilidad registrada en Catalunya (5,69%) y la Comunidad de Madrid (5,04%), continúa por debajo de la media nacional. No obstante, ambos siguen siendo los principales epicentros para invertir en España. Ranking de pisos.com:La rentabilidad del alquiler en las autonomías españolas
Si se amplía el análisis a la rentabilidad media del alquiler registrada en las 20 principales capitales españolas, Murcia se posicionó como la más rentable con un 7,28%. Tras ella se situaron Valencia (6,58%), Las Palmas (6,58%), Toledo (6,27%) y Barcelona (6,21%). El ranking lo cerraron Pamplona (4,42%), Palma de Mallorca (4,59%), Bilbao (4,75%) y A Coruña (4,76%), siendo las localidades más caras de España para la compra de una vivienda. "Durante el tercer trimestre del año, Barcelona (6,21%) y Madrid (4,92%) han escalada en el ranking de rentabilidad, ocupando el quinto y decimosexto puesto, respectivamente. Ambas capitales de provincia siguen siendo los dos mercados con más demanda a nivel nacional", finaliza el experto | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La rentabilidad en enero de 2024 cae trece centésimas respecto al mismo periodo de 2023 (6,30%) y se mantiene con relación al pasado mes de diciembre de 2023 (6,17%). Lleida (7,80%) fue la capital de provincia más rentable mientras que Donostia ? San Sebastián (3,37%) la que menos. Pisos.com sigue compartiendo información estadística relevante sobre el mercado español de la vivienda. Tras hacer públicos sendos informes acerca de los precios de compra y de alquiler registrados en enero de 2024, la plataforma inmobiliaria comparte los datos relativos a la rentabilidad obtenida por aquellos inversores que han apostado por arrendar una propiedad inmobiliaria en nuestro país. En este sentido, tal y como muestra la estadística de pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler en España en enero de 2024 fue del 6,17%. Este es el rédito anual que un propietario de una vivienda consiguió al ponerla en alquiler tras su adquisición. Así, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una residencia tipo de 90 m2 en España fue de 196.290 euros (2.181 euros/m2) y que la renta media mensual fue de 1.009 euros, el propietario obtuvo un total de 12.117 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 6,17%. Esto supone una caída de trece centésimas en la rentabilidad respecto al mismo periodo de 2023 (6,30%) , diferencia muy pareja a la del segundo trimestre 2023 (6,35%) y se mantiene igual con relación al pasado mes de diciembre del 2023 (6,17%). Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, señala que "con estos nuevos datos podemos corroborar lo que venimos diciendo desde hace meses: la rentabilidad del alquiler se seguirá manteniendo en estos niveles cercanos al 6% acorde al enfriamiento y moderación que atraviesa todo el sector en general", y recuerda, "habrá que esperar a estar más entrados en este año para ver si la tendencia cambia y se produce algún tipo de repunte".
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Según el informe de Pisos.com sobre la rentabilidad del alquiler: Por una vivienda tipo de 90 m2 con un precio de 185.130 euros y una renta media mensual de 981 euros, un propietario obtuvo 11.772 euros brutos anuales, lo que arrojó una rentabilidad bruta por el alquiler del activo del 6,35%. La rentabilidad del alquiler de viviendas en el segundo trimestre de 2023 cae una centésima respecto al mismo periodo de 2022 (6,36%) y aumenta cuatro centésimas con relación al primer trimestre del 2023 (6,31%). Extremadura (7,54%) fue la comunidad más rentable y Baleares (4,8%) la que menos. Por capitales, Murcia (7,64%) y Donostia-San Sebastián (3,8%) fueron la más y la menos rentable, respectivamente. Pisos.com sigue compartiendo información estadística relevante sobre el mercado español de la vivienda. Tras hacer públicos sendos informes acerca de los precios de compra y de alquiler registrados en el segundo trimestre del año, la plataforma inmobiliaria comparte los datos relativos a la rentabilidad obtenida por aquellos inversores que han apostado por arrendar una propiedad inmobiliaria en nuestro país. En este sentido, tal y como muestra la estadística de pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler en España en el periodo abril ? junio fue del 6,35%. Este es el rédito anual que un propietario de una vivienda consiguió al ponerla en alquiler tras su adquisición. Así, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una residencia tipo de 90 m2 en España en el segundo trimestre fue de 185.130 euros (2.057 euros/m2) y que la renta media mensual fue de 981 euros, el propietario obtuvo un total de 11.772 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 6,35%. Esto supone una caída de una centésima respecto al mismo periodo de 2022 (6,36%) y un aumento de cuatro centésimas con relación al primer trimestre del 2023 (6,31%). Ferran Font, director de Estudios: "el precio de la vivienda ha llegado a la primera mitad del 2023 dando muestras de su extraordinario empuje" destaca que "las rentas del alquiler de viviendas siguen al alza evidenciando lo difícil que es para los ciudadanos acceder a una vivienda". Pese a que los repuntes mensuales son suaves, ante dicha situación el experto apunta a que "hay que buscar soluciones que permitan incrementar el parque de viviendas disponible con el objetivo de crear un mayor equilibrio frente a la demanda". La rentabilidad del alquiler de la vivienda por autonomíaExtremadura es la comunidad más rentable y País Vasco la que menos El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España dibujó una horquilla que va desde una rentabilidad del 7,54% registrada en Extremadura al 4,18% de País Vasco. En este sentido, en el análisis por comunidades autónomas, los precios más competitivos se encontraron en la ya citada Extremadura (7,54%), Castilla-La Mancha (7,47%), Aragón (6,77%) y Cantabria (6,21%). En el ranking de rentabilidad las comunidades menos beneficiosas fueron País Vasco (4,18%), La Rioja (4,26%), Asturias (4,36%) y Navarra (4,36%). La rentabilidad registrada en Catalunya (5,65%) y la Comunidad de Madrid (5,01%), continúa lejos de la media nacional. No obstante, en ambos casos, se trata de los principales epicentros para invertir en España gracias a su estabilidad y alta demanda. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Mientras que una plaza de garaje en Madrid tiene un precio medio de 33.544 euros, en Barcelona es algo más barata, con 24.734 euros de media. Sin embargo, en la Ciudad Condal es más caro alquilar una plaza que en la capital de España: 106 ?/mes frente a 89 ?/mes. La rentabilidad bruta en alquiler más alta la arroja el distrito de Vicálvaro (8,14%) en Madrid y Les Corts (6,83%) en Barcelona. Donde menos rendimiento se obtiene en Madrid es en Chamartín (1,47%) y en Barcelona, en Sarrià-Sant Gervasi (3,83%). Ferran Font, director de Estudios de pisos: "Invertir en plazas de garaje tiene una barrera económica de entrada mucho más pequeña que comprar una vivienda, por lo que este activo resulta muy interesante para ahorros menos abultados". Aparcar el coche puede convertirse en una misión imposible, sobre todo, en determinadas zonas de las grandes urbes. En las ciudades de Madrid y Barcelona el mercado de las plazas de garaje siempre ha sido muy activo. Según el portal inmobiliario pisos.com, las plazas de garaje en estas capitales tienen un precio medio que va de los 33.544 euros en Madrid a los 24.734 de Barcelona. Sin embargo, en la Ciudad Condal es más caro alquilar una plaza que en la capital de España: 106 ?/mes frente a 89 ?/mes. Estos datos arrojan unas rentabilidades medias del 4,06% en Madrid y del 5,33% en Barcelona. En cualquier caso, los precios de estos activos, tanto de compra como de alquiler de plazas de garaje, varían enormemente al bajar a la realidad de cada distrito, lo que genera rentabilidades dispares. En este sentido, la rentabilidad más alta en Madrid se obtiene en el distrito de Vicálvaro (8,14%), mientras que en Barcelona los parkings que generan más beneficios son los de Les Corts (6,83%). Por el lado contrario, los garajes menos rentables están en Chamartín (1,47%), en Madrid, y en Sarrià-Sant Gervasi (3,83%), en Barcelona. Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "invertir en plazas de garaje tiene una barrera económica de entrada mucho más pequeña que comprar una vivienda, por lo que este activo resulta muy interesante para ahorros menos abultados". El portavoz del portal inmobiliario indica que "las restricciones a la movilidad de los coches más contaminantes han multiplicado el interés por las plazas de garaje, tanto en Madrid y Barcelona capital, donde las ordenanzas municipales son bastante estrictas". Convertirse en propietario de un garaje en Chamartín, el distrito madrileño más caro, cuesta 85.566 euros, de ahí su rentabilidad tan contenida. Mientras, donde habrá que hacer un menor esfuerzo será en Villa de Vallecas, donde el precio medio se sitúa en los 10.639 euros, casi 75.000 euros de diferencia. En Barcelona, la brecha no es tan abrupta. Entre el más caro, Sarriá-Sant Gervasi (39.769 euros) -además del menos rentable de la capital barcelonesa- y el más asequible, Sant Andreu (18.370 euros) apenas hay 21.400 euros de distancia. En cuanto al alquiler, Salamanca, con 129 euros al mes, lidera los distritos madrileños donde cuesta más arrendar un garaje. La otra cara de la moneda la pone Villa de Vallecas, que además de ser el más económico para comprar, también lo es para alquilar: 53 euros al mes. El máximo en Barcelona lo arroja L?Eixample (131 ?/mes) y el mínimo Nou Barris (87 ?/mes). | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Contenido [Ocultar] Resumen EjecutivoComunidades AutónomasLa vivienda en alquiler en España tuvo un precio medio de 10,23 euros por metro cuadrado en mayo de 2022, marcando una subida mensual del 0,59% y un repunte interanual del 5,46%. Las regiones que más subieron sus rentas frente a abril fueron Comunidad Valenciana, Madrid y Baleares. Por su parte, Murcia, Navarra y Cantabria arrojaron las mayores caídas. Frente a mayo de 2021, subieron de forma más intensa Baleares, Cataluña y Canarias. Cantabria, Asturias y Navarra fueron las que más se ajustaron. Las autonomías más caras para los inquilinos fueron Madrid, Baleares, Cataluña, País Vasco y Canarias, mientras que las más baratas fueron Castilla y León, Extremadura, Castilla-La Mancha, Galicia y Murcia. ProvinciasEntre los incrementos mensuales, destacaron Vizcaya, Las Palmas, Alicante y Córdoba, que crecieron más de un 3%. Solo Cádiz llegó al -3% de caída. Frente al pasado año, señalar a Huelva, que fue la única que superó el 20% de repunte. En el apartado de los retrocesos, Badajoz fue la provincia que más se acercó al -20% de retroceso. Madrid, Barcelona, Baleares, Vizcaya y Guipúzcoa fueron las provincias con los precios de alquiler por metro cuadrado más elevados, mientras que a Cuenca, Ávila, Ciudad Real, Toledo y Palencia les correspondieron los más bajos. Capitales de ProvinciaHuesca despuntó mensualmente con una subida superior al 3%. La caída más relevante la protagonizó Córdoba, que fue la que más cerca estuvo del -3%. De un año a otro, Pontevedra y Lugo estuvieron por encima del 16% de incremento, mientras que Ourense se ajustó por encima del -6%. Barcelona, Madrid, Donostia-San Sebastián, Bilbao y Palma de Mallorca fueron las capitales más caras en alquiler, con un precio medio por encima de los 12 euros por metro cuadrado. Por su parte, solo Zamora y Ourense marcaron precios por debajo de los 5 euros por metro cuadrado. El precio medio del alquiler en España fue de 10,23 euros por metro cuadrado en mayo de 2022 Informe mensual de precios de alquilerComunidades AutónomasSegún el informe mensual de precios de alquiler elaborado por, la vivienda en España en mayo de 2022 tuvo un precio medio de 10,23 euros por metro cuadrado. Esta cifra marcó un ascenso del 0,59% frente al mes de abril. Respecto a mayo de 2021, la subida fue del 5,46%. Variaciones mensualesComunidad Valenciana (2,86%), Madrid (2,80%) y Baleares (2,56%) fueron las autonomías que más subieron sus rentas, mientras que los mayores descensos los arrojaron Murcia (-2,90%), Navarra (-2,59%) y Cantabria (-1,50%). Variaciones interanualesBaleares (13,81%), Cataluña (9,42%) y Canarias (9,14%) arrojaron las subidas más intensas. Los mayores ajustes los registraron Cantabria (-9,18%), Asturias (-8,44%) y Navarra (-7,61%). Las regiones más caras para vivir de alquiler en mayo de 2022 fueron Madrid (13,14 euros/m²), Baleares (12,40 euros/m²) y Cataluña (11,79 euros/m²), mientras que las rentas más económicas estuvieron en Castilla y León (4,69 euros/m²), Extremadura (5,26 euros/ m²) y Castilla-La Mancha (5,47 euros/m²). Las regiones que superan los 10 euros por metro cuadrado fueron Madrid, Baleares, Cataluña y País Vasco.
ProvinciasEl análisis mensual de las rentas medias mensuales realizado por concluyó que 29 provincias aumentaron sus precios de alquiler entre abril y mayo de 2022. En la comparativa interanual se dieron otros 29 repuntes. Variaciones mensualesLas provincias que registraron un aumento mayor fueron Las Vizcaya (3,15%), Las Palmas (3,03%) y Alicante (3,03%), y aquellas que arrojaron un descenso más abultado fueron Cádiz (-3%), Soria (-2,99%) y Almería (-2,96%). Variaciones interanualesLas provincias que más subieron fueron Huelva (24,85%), Pontevedra (18,33%) y Baleares (13,81%). Las rentas que sufrieron un ajuste más acusado fueron Badajoz (-19,71%), Ávila (-16,07%) y Ourense (-15,97%). En la clasificación de las provincias por precio, el informe mensual colocó en primera posición a Madrid, con 13,14 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (12,95 euros/ m²), Baleares (12,40 euros/m²), Vizcaya (10,42 euros/m²) y Guipúzcoa (10,31 euros/m²). En la parte baja de la tabla, Cuenca cerró la clasificación con 3,19 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ávila (3,29 euros/m²), Ciudad Real (3,72 euros/m²), Toledo (3,78 euros/m²) y Palencia (3,82 euros/m²). Aunque Huelva creció un 24,85%, hubo otras siete provincias que arrojaron subidas de dos dígitos por encima del 10%
Capitales de provinciaSegún, el estudio de las rentas medias de alquiler en las capitales de provincia registró 27 incrementos mensuales. Interanualmente, fueron 41 las que crecieron. Variaciones mensualesHuesca (3,02%), Huelva (2,98%) y Madrid (2,92%) arrojaron las subidas más llamativas, mientras que los descensos más acusados tuvieron lugar en Córdoba (-2,94%), Ciudad Real (-2,89%) y Ávila (-2,88%). Variaciones interanualesLos precios de alquiler que más subieron fueron los de Pontevedra (16,76%), Lugo (16,38%) y Barcelona (15,89%). Los mayores ajustes se dieron en Ourense (-6,64%), Oviedo (-4,96%) y Córdoba (-4,33%). Ordenando las capitales de provincia por precio, Barcelona resultó ser la capital con el alquiler más alto: 17,83 euros por metro cuadrado. Le siguieron Madrid (16,26 euros/ m²), Donostia-San Sebastián (16,08 euros/m²), Bilbao (13,94 euros/m²) y Palma de Mallorca (12,48 euros/m²). La capital de Zamora cerró la tabla con 5,70 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia económicas para los inquilinos fueron Ourense (5,95 euros/m²), Ciudad Real (6,05 euros/m²), Cuenca (6,10 euros/m²) y Jaén (6,32 euros/m²). Dos capitales arrojaron subidas por encima del 16% respecto al mes de mayo de 2021: Pontevedra (16,76%) y Lugo (16,38%)
Tabla resumen de precios y variaciones    | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El precio de la vivienda se mantiene pese a la caída drástica de las hipotecas para las viviendas.Ferran Font director de Estudios de pisos.com: "El tipo de interés se sitúa en el 3,26%, 1,26 puntos más que hace un año. Las hipotecas para la vivienda a tipo variable siguen ganando terreno y, habiendo empezado el 2023 en el 32% del total, se encuentran ahora en el 43,8%, cifra parecida a marzo del 2021" Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado hipotecario español y aporta datos nacionales sobre la firma de contratos hipotecarios registrada durante el mes de septiembre. Desde pisos.com, el director de Estudios del portal, Ferran Font, indica que "el enfriamiento en el sector es cada vez más acentuado a medida que nos acercamos a final de año". "Según las cifras que se registraron el pasado mes de septiembre, la caída se sitúa prácticamente al -30% respecto al 2022. Como consecuencia, se acumulan 8 meses de caídas interanuales consecutivas. Tal y como viene sucediendo desde principios de 2023, el capital prestado sigue la misma tónica y también se contrae un -30%. Allí donde no se traslada la desaceleración generalizada es a los precios y al importe medio de la hipoteca, que apenas se reduce un -0,1% respecto a septiembre del año pasado". Font entra en materia: "El tipo de interés sigue de la mano de la política de tipos del BCE, aunque parece mostrar ciertos cambios en su tendencia. Ahora se sitúa en el 3,26%, 1,26 puntos más que hace un año. De todas formas, podemos ver la desaceleración en el aumento de tipos ya que, en el periodo que va de enero a julio, pasó de 2,65% a 3,24%, y en los últimos dos meses ha crecido solamente hasta el 3,26%. Las hipotecas a tipo variable siguen ganando terreno y, habiendo empezado el 2023 en el 32% del total, se encuentran ahora en el 43,8%, cifra parecida a marzo del 2021". Andalucía y Madrid líderes en la concesión de hipotecas para la vivienda y Murcia, Aragón y Galicia se hundenTerritorialmente quienes lideran esta estadística son Andalucía, Madrid y Cataluña con cerca de 6.000 hipotecas concedidas en los dos primeros casos y de 5.500 en el último. Como es habitual La Rioja se sitúa en la parte más baja con 168 hipotecas concedidas. Todas las comunidades autónomas registran datos claramente inferiores a los del 2022 con caídas a dos dígitos, entre los que destacan el -45% de Murcia, el -39% de Aragón o el -38% de Galicia. Los principales mercados siguen dinámicas parecidas y mientras Andalucía retrocede un -25%, Madrid, Cataluña y la Comunitat Valenciana lo hacen más del -30%. El director de Estudios de pisos.com concluye: "tal y como ya se veía en las estadísticas de compraventas, el enfriamiento del sector es una realidad evidente. Una caída que se produce de manera más destacada en los créditos concedidos que en las transacciones, aunque a día de hoy no se está percibiendo en los precios. Los próximos meses vendrán marcados por el desarrollo de la Ley de Vivienda y las competencias que demuestre el nuevo Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, así como la política de tipos del BCE que tiene en los tipos de interés la principal herramienta de lucha contra la inflación". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según el informe mensual de precios de alquiler elaborado por pisos.com, la vivienda en alquiler en España en mayo de 2023 tuvo un precio medio por metro cuadrado de 10,86 euros. Esta cifra marcó un ascenso del 1,21% frente al mes de abril. Interanualmente, el repunte fue del 6,16%. El precio de los pisos en alquiler en España ha consolidado su tendencia alcista. Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "las mensualidades comprometen seriamente la capacidad de gasto de muchas personas, obligándolas a destinar una cantidad que en muchos casos excede el 40% de sus ingresos". El experto insiste en que "determinadas zonas están expulsando a gente que lleva viviendo en ellas varios años porque asumir esta carga mensual reduce significativamente su calidad de vida". Para Font, "mudarse a la periferia o a otra ciudad contribuye a agrandar el problema de la accesibilidad, cuya solución cada vez es más difícil de abordar". El portavoz del portal inmobiliario indica que "la nueva Ley de Vivienda no va a arreglar el problema porque de lo que se trata no es de castigar a los propietarios, sino de hacer crecer la oferta". Para el directivo, la falta de pisos en alquiler es "la verdadera deficiencia estructural del mercado residencial", admitiendo que "es en este aspecto hacia dónde hay que dirigir cualquier esfuerzo". Respecto a la normativa, Font incluso duda que tenga un recorrido que realmente vaya a impactar en esta fórmula de acceso, "y no solo porque en muchas regiones ya han dicho que no la van a aplicar, sino porque las elecciones generales están a la vuelta de la esquina y podría haber un vuelco político". Cuatro capitales superaron los 20 euros por metro cuadradoLas comunidades con los alquileres más caros fueron Baleares (15,90 ?/m²), Madrid (14,22 ?/m²) y Cataluña (12,05 ?/m²), mientras que las rentas más económicas estuvieron en Castilla y León (4,77 ?/m²), La Rioja (4,92 ?/m²) y Asturias (5,19 ?/m²). Cantabria (3%) fue la autonomía que más creció frente a abril, y Navarra (-2,84%) la que más se ajustó. De un año a otro, los incrementos más llamativos se dieron en Baleares (28,23%), Comunidad Valenciana (16,84%) y Cantabria (14,13%). En este periodo, las que más cayeron fueron Navarra (-17,74%), Asturias (-16,02%) y La Rioja (-15,75%). En la clasificación de provincias por rentaLa primera posición fue para Baleares, con 15,90 euros por metro cuadrado. Por detrás, se posicionaron Madrid (14,22 ?/m²) y Barcelona (14,09 ?/m²). En el lado opuesto, Cuenca cerró la clasificación con 3,12 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ciudad Real (3,18 ?/m²) y Ávila (3,32 ?/m²). La provincia que más se encareció frente al mes pasado fue Guadalajara (3%), mientras que la que más se abarató fue Jaén (-2,86%). De un año a otro, la que más subió fue Baleares (28,23%), y la renta que más se ajustó fue la de Navarra (-17,74%). En cuanto a capitales de provincia,Barcelona fue la más cara para los inquilinos, con 22,07 euros por metro cuadrado. Le siguieron Madrid (18,24 ?/m²) y Donostia-San Sebastián (17,83 ?/m²). Por su parte, Ciudad Real fue la más barata, con 5,93 euros por metro cuadrado. Otras capitales económicas fueron Ourense (6,41 ?/m²) y Palencia (6,60 ?/m²). Albacete (3,10%) protagonizó la mayor subida mensual, mientras que los retrocesos los lideró Vitoria (-2,97%). Interanualmente, encabezó el ranking de incrementos Palma (26,38%), situándose Pontevedra (-6,23%) en el otro extremo de la tabla. Sobre nosotrospisos.com es un portal inmobiliario que ayuda a particulares y profesionales a comprar, vender y alquilar cualquier tipo de inmueble de forma rápida y sencilla. Su oferta incluye casas, pisos, locales, oficinas, naves, terrenos, garajes y trasteros de obra nueva y segunda mano en toda España. Además, pisos.com cuenta también con el portal inmobiliario de referencia para quienes buscan habitación o compañero de piso: pisocompartido.com. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
res capitales superaron los 15 euros por metro cuadrado: Barcelona (21,25 ?/m²), Donostia-San Sebastián (18,25 ?/m²) y Madrid (17,89 ?/m²). Hay personas que, aun teniendo un salario cercano a los 2.000 euros, no pueden permitirse el alquilar un piso en solitario que no sea un estudio minúsculo, teniendo que recurrir a compartir. Según el informe mensual de precios de alquiler elaborado por pisos.com, la vivienda en alquiler en España tuvo en febrero de 2023 un precio medio mensual de 10,49 euros por metro cuadrado. Esta cifra marcó un ascenso mensual del 0,77%. En la comparativa interanual subió un 3,76%. Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la accesibilidad al mercado del alquiler sigue estando comprometida debido al creciente esfuerzo económico que supone ser inquilino en determinadas ciudades". El portavoz del portal inmobiliario señala que, precisamente donde menos generosa es la oferta, es donde más cuesta encontrar un piso a un precio razonable. "Hay personas que, aun teniendo un salario cercano a los 2.000 euros, no pueden permitirse el alquilar un piso en solitario que no sea un estudio minúsculo, teniendo que recurrir a compartir". El experto admite que "los planes vitales se van retrasando, pero también se retrae el gasto en consumo de ocio, restauración, viajes, etc., dado que la renta del alquiler canibaliza el sueldo". Tal y como señala Font, "para que este mercado vuelva a encontrar el equilibrio perdido y los precios dejen de poner en aprietos a nuestros bolsillos es esencial hacer hincapié en la oferta". El directivo es partidario de buscar soluciones que amplíen el parque de vivienda en arrendamiento, indicando que las alternativas pasan por "desarrollar nuevas promociones pensadas para el alquiler, reconvertir inmuebles que hoy en día tienen otros usos o incentivar a los propietarios con un marco jurídico estable o algún tipo de bonificación". Barcelona fue la capital española con el alquiler más altoEl informe mensual de pisos.com reveló que las regiones más caras para vivir de alquiler en febrero de 2023 fueron Baleares (14,62 ?/m²), Madrid (14,05 ?/m²) y Cataluña (11,84 ?/m²), mientras que las rentas más económicas estuvieron en Castilla y León (4,62 ?/m²), Extremadura (5,23 ?/m²) y Castilla-La Mancha (5,25 ?/m²). En el último mes, el incremento más llamativo tuvo lugar en Baleares (2,80%). El mayor ajuste se produjo en Navarra (-2,24%). Respecto al año pasado, Baleares (20,43%) fue la que más subió y Navarra (-13,92%) la que más se rebajó. En la clasificación de provincias por renta, en febrero de 2023 la primera posición fue para Baleares, con 14,62 euros por metro cuadrado. Le siguieron Madrid (14,05 ?/m²) y Barcelona (13,53 ?/m²). En el lado opuesto, Cuenca cerró la clasificación con 3,19 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ciudad Real (3,25 ?/m²), y Ávila (3,35 ?/m²). La provincia que más encareció sus alquileres en el último mes fue Córdoba (2,93%), mientras que la que más los abarató fue Lleida (-2,65%). De un año a otro, la mayor subida registrada fue la de Baleares (20,43%). La renta que más se ajustó fue la de Navarra (-13,92%). En cuanto a capitales de provincia, Barcelona fue la más cara para los inquilinos con un precio medio de 21,25 euros por metro cuadrado. Le siguieron Donostia-San Sebastián (18,25 ?/m²) y Madrid (17,89 ?/m²). Por el contrario, Zamora fue la más barata con 6,19 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia económicas Palencia (6,22 ?/m²) y Ciudad Real (6,40 ?/m²). Vitoria (2,70%) protagonizó las subidas mensuales, mientras que Cáceres (-2,88%) fue la capital que más se devaluó en este periodo. Frente a febrero de 2022, Alicante (23,05%) lideró los incrementos. El recorte más llamativo lo arrojó Palencia (-5,21%). | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según el informe anual de precios de alquiler de pisos.com, el piso tipo de alquiler en Andalucía registró en diciembre de 2022 un precio medio de 7,66 euros por metro cuadrado. En la comparativa interanual, marcó una subida del 3,93%. Respecto a noviembre, creció un 0,39%. Trimestralmente, repuntó un 1,73%. Semestralmente, subió un 1,32%.
Andalucía fue la séptima autonomía con la mensualidad más cara para los inquilinosAndalucía fue la séptima autonomía con la mensualidad más cara para los inquilinos, por detrás de Baleares (13,85 ?/m²), entre otras. Por su parte, el piso tipo de alquiler en España tuvo en diciembre un precio medio de 10,49 euros por metro cuadrado. Esta cifra marcó una subida mensual del 1,06%. Trimestralmente, creció un 2,84%. Semestralmente, se revalorizó un 2,64%; e interanualmente, subió un 5,11%. El ascenso de las rentas de alquiler parece imparable.Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la presión que está experimentando este mercado es muy importante, dado que mucha oferta se está retirando, mientras que la demanda de inquilinos cada vez es mayor". El experto indica que "las medidas para contener los precios desaniman a los propietarios y se vuelven contraproducentes, justo en un momento en el que las decisiones de compra se están posponiendo, una tendencia que es fruto de la inflación y de un escenario hipotecario menos atractivo respecto a hace unos meses". El portavoz de pisos.com expone que "el carácter expansivo de las mensualidades de alquiler ha provocado que para muchos inquilinos sea imposible ahorrar de cara a comprar una propiedad o, al menos, alquilar una vivienda mejor. En los casos más extremos, incluso han quedado expulsados del mercado". Para Font, 2023 podría volver a abrir la puerta al alquiler alejado de las grandes urbes: "La gente no va a poder pagar los precios que exigen ciertas ciudades, por lo que buscará establecer su residencia cada vez más lejos". Según Font, "este hecho podría tener consecuencias en el mercado laboral, forzando el teletrabajo o la búsqueda de un nuevo empleo que lo promueva". Jaén fue la segunda capital española más barataRespecto a las provincias andaluzas, Málaga (2,77%) arrojó el tercer repunte mensual más importante del país. Por su parte, Granada (-2,67%) fue la tercera provincia española que más cayó. De un año a otro, Málaga (12,32%) fue la octava provincia que más destacó con su subida en España, y Almería (-8,97%) fue la cuarta que más cayó del país. Con 4,46 euros por metro cuadrado en diciembre de 2022, Córdoba fue la undécima provincia más asequible de España. Por su parte, Málaga, con 10,39 euros por metro cuadrado, fue la sexta más cara a nivel nacional. Capitales andaluzasEn cuanto a las capitales andaluzas, Málaga (2,58%) fue la duodécima en el ranking de mayores subidas mensuales. Huelva (-2,56%) fue la sexta capital que más cayó en España en este periodo. Interanualmente, Málaga (14,29%) fue la novena capital española que más se incrementó, mientras que Sevilla (-1,81%) lideró los descensos nacionales. En el apartado de rentas medias, Jaén (6,17 ?/m²) fue la segunda más asequible para los inquilinos a nivel nacional. En el otro extremo, Málaga (11,95 ?/m²) marcó la sexta renta media mensual más alta de todo el país. Acceso completo de el informe anual de precios de alquiler de pisos.com | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ocho capitales arrojaron crecimientos interanuales de dos dígitos, destacando Alicante (18,44%). La mayor caída fue la de Huesca (-19,88%). Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de febrero de 2023 fue de 1.996 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una subida del 0,76% frente al pasado mes de enero, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.981 euros. El repunte con respecto a febrero de 2022 fue del 5,82%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.887 euros por metro cuadrado. Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la vivienda sigue demostrando su pujanza en cuestión de precios, a pesar de que la euforia compradora ha remitido". El experto se refiere a la gran efervescencia vivida por las transacciones a lo largo de 2021 y casi todo el 2022, año en el que lossubida meses finales ya apuntaban a un cambio de tendencia. "Es posible que la demanda de primera residencia haya adoptado una postura de espera ante el cambio en las condiciones hipotecarias, pero el inversor no quiere perder la oportunidad de obtener una rentabilidad atractiva y está ocupando su lugar, sobre todo, en lo que respecta a la vivienda de segunda mano", señala el portavoz del portal inmobiliario. El sector inmobiliario es uno de los pilares sobre los que se asienta la economíaEl directivo revela que "el sector inmobiliario es uno de los pilares sobre los que se asienta la economía, y en estos momentos de incertidumbre, cuando se cumple un año de la invasión rusa a Ucrania y cuando la inflación comienza a apaciguarse, pero todavía es importante, el mercado residencial no ha perdido un ápice de fortaleza". Para Font, "los precios van a seguir la senda del crecimiento, pero en una línea moderada mientras el acceso a la financiación no encuentre estabilidad", añadiendo que "debemos estar preparados para afrontar las futuras subidas de tipos de interés que tiene preparadas el Banco Central Europeo para este año". Solo 10 capitales se ajustaron de un año a otroLas regiones más caras en febrero de 2023 fueron Baleares (3.900 ?/m²), Madrid (3.370 ?/m²) y País Vasco (2.967 ?/m²) y las más baratas Extremadura (799 ?/m²), Castilla-La Mancha (845 ?/m²) y Murcia (1.107 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Baleares (15,97%), Comunidad Valenciana (9,02%), Andalucía (7,95%), Madrid (7,35%) y Canarias (7,30%). No hubo ajustes en este periodo. Baleares, con 3.900 euros por metro cuadrado, fue la provincia más cara. Le siguieron Madrid (3.370 ?/m²) y Guipúzcoa (3.335 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Ciudad Real, que cerro? la clasificación con 636 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Jaén (690 ?/m²) y Cuenca (752 ?/m²). Los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Baleares (15,97%), Alicante (14,26%) y Málaga (12,92%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Huesca (-4,45%), Lleida (-4,37%) y Palencia (-1,93%). La capital más cara fue Donostia-San Sebastián, con 5.716 euros por metro cuadrado. Por detrás se situaron Madrid (4.455 ?/m²) y Barcelona (4.444 ?/m²). Jaén fue la más asequible, con un precio de 1.065 euros por metro cuadrado. Otras capitales baratas fueron Lleida (1.173 ?/m²) y Ciudad Real (1.185 ?/m²). Las subidas más intensas frente a febrero de 2022 se produjeron en Alicante (18,44%), Ávila (14,82%) y Santa Cruz de Tenerife (14,29%). Las que más bajaron fueron Huesca (-19,88%), Girona (-4,85%) y Lleida (-3,66%). | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La vivienda de segunda mano en España tuvo un precio medio de 2.266 euros por metro cuadrado en el mes de abril de 2024, subiendo un 1,55% frente a marzo. Hubo cuatro capitales que superaron la barrera del 20% de un año a otro: Madrid (26,30%), Huesca (22,55%), Málaga (21,77%) y Valencia (21,17%). La escasa oferta complica que dejemos de ver repuntes en los precios. Además, la guerra hipotecaria en previsión de una posible bajada de tipos está acelerando la compraventa. Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de usada en España desde 2023 ha ido aumentando hasta el mes de abril de 2024 que fue de 2.266 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una subida del 1,55% frente al pasado mes de marzo, cuando el precio por unidad de superficie fue de 2.231 euros. El El precio de la vivienda sube frente al año pasado que en abril de 2023 fue del 10,88%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 2.043 euros por metro cuadrado. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cuatro capitales de provincia crecieron más de un 15% de un año a otro: Alicante (17,69%), Palma de Mallorca (17,31%) y Santa Cruz de Tenerife (15,63%). La inflación que soportan las familias en su día a día es una razón poderosa para retrasar las compras inmobiliarias y, por tanto, para que la curva ascendente de los precios residenciales se modere. Madrid, 4 de abril de 2023.- Según el informe trimestral de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de marzo de 2023 fue de 2.016 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una subida del 1,62% frente a diciembre de 2022. Interanualmente, el ascenso alcanzó el 6,55%. El incremento con respecto a febrero de 2023 fue del 1%, ya que el precio medio el mes pasado fue de 1.996 euros por metro cuadrado. El precio de la vivienda de segunda mano parece seguir siendo ajeno a la nueva realidad hipotecaria. Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "el encarecimiento de los préstamos para la compra de vivienda todavía tardará en bajar el impulso de la demanda lo suficiente como para que este retraimiento impacte en los precios de venta residenciales". En este sentido, el portavoz del portal inmobiliario admite que "las subidas de tipos aplicadas por el Banco Central Europeo hacen que la financiación ya no sea tan barata como antes, pero las entidades se están encargando de reconfigurar la oferta hipotecaria porque tienen que seguir atrayendo clientes: es la clave de su negocio". En cualquier caso, el experto indica que "la inflación que deben soportar las familias en su día a día es otra razón poderosa para retrasar las compras inmobiliarias y, por tanto, para que la curva ascendente se modere". Por otro lado, otro de los aspectos que impide que los precios bajen de forma más rápida, es el apetito inversor. "La rentabilidad de los alquileres continúa siendo muy atractiva, por lo que la compra por inversión sostiene los precios de venta y evita que estos caigan", revela Font, añadiendo que "el valor defensivo de este activo cobra relevancia en un momento en el que el arrendamiento se expande y se tensiona con los que no pueden comprar y aceptan ser inquilinos a largo plazo, pero también con los que sí pueden comprar, pero prefieren esperar mejores condiciones". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según pisos.com, la vivienda de segunda mano en España en el mes de septiembre de 2023 tuvo un precio medio de 2.089 euros por metro cuadrado. Precio de la vivienda en septiembre 2023Según el informe trimestral de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de septiembre de 2023 fue de 2.089 euros por metro cuadrado. esta cifra supuso una subida del 1,55% frente a junio de 2023. interanualmente, el ascenso alcanzó el 6,47%. el repunte con respecto a agosto de 2023 fue del 0,23%, ya que el precio medio el mes pasado fue de 2.084 euros por metro cuadrado. Para Ferran Font, director de estudios de pisos.com, "que los precios no estén pisando el freno se debe principalmente a que la oferta es cada vez más reducida frente a una demanda que sigue siendo muy activa buscando". además de haber menos pisos usados disponibles, "el mercado residencial tampoco se alimenta al ritmo adecuado con la entrada de nuevas promociones, dados los altos precios de la construcción y la falta de mano de obra especializada", revela Font. en cualquier caso, el portavoz del portal inmobiliario confía en que el enfriamiento en las compraventas se traslade a los precios, "aunque tendremos que esperar a 2024", pronostica. El portavoz del portal inmobiliario insiste en que, "más allá de unos precios que se resisten al ajuste, el escenario hipotecario tampoco favorece el paso hacia la compra". en este sentido, el experto recuerda que "la política monetaria del banco central europeo está decidida a reducir la inflación, y la herramienta de la que se está sirviendo es subir los tipos de interés". esta postura está "dinamitando el terreno que habían conseguido las hipotecas fijas, que ahora son intocables, al tiempo que está impactando al alza en el euríbor, completamente disparado". Font concluye que esta coyuntura "no promueve el cierre de operaciones con financiación bancaria". Comunidades AutónomasEn el tercer trimestre del año, protagonizaron los ascensos Cantabria (4,47%), Murcia (3,50%) y Canarias (2,98%). no hubo bajadas. interanualmente, las mayores subidas vinieron de la mano de Baleares (13,70%), Comunidad Valenciana (12,46%) y Canarias (12,39%). tampoco hubo ajustes en este periodo. la región más cara en Septiembre de 2023 fue Baleares (4.099 ?/m²) y la más barata Extremadura (816 ?/m²). ProvinciasLos mayores incrementos trimestrales tuvieron lugar en Soria (5,19%), Cantabria (4,47%) y Santa Cruz de Tenerife (4,33%), mientras que los retrocesos más marcados tuvieron lugar en Zamora (-5,76%), Ourense (-4,41%) y Álava (-2,71%). de un año a otro, las que más repuntaron fueron santa cruz de tenerife (15,88%), málaga (14,45%) y alicante (13,93%). en el apartado de caídas, los primeros puestos fueron para Zamora (-6,98%), Ourense (-5,63%) y Álava (-3,32%). la provincia más cara fue Baleares (4.099 ?/m²) y la más barata Ciudad Real (636 ?/m²). Capitales de provinciaFrente a junio de 2023, Girona (8,87%), Santander (8,86%) y Soria (8,65%) fueron las capitales que más incrementaron su precio. Toledo (-3,30%), Huesca (-3,14%) y Vitoria (-3,04%) fueron las que más lo bajaron. en el último año, Santa Cruz de Tenerife (18,54%), Málaga (15,67%) y Alicante (15,33%) fueron las capitales que más vieron incrementado su precio. las que más bajaron fueron Zamora (-6,77%), Huesca (-6,22%) y Vitoria (-4,41%). la capital más cara fue Donostia-San Sebastián (6.002 ?/m²) y la más barata Jaén (1.160 ?/m²). DistritosEl distrito madrileño más caro fue Salamanca (8.926 ?/m²) y el más barato Villaverde (1.953 ?/m²). en el tercer trimestre, villa de Vallecas (6,51%) fue el que más subió. la bajada más llamativa la arrojó en Vicálvaro (-3,49%). Sarrià-Sant Gervasi (6.026 ?/m²) fue el distrito más caro de Barcelona y el más barato Nou Barris (2.625 ?/m²). la subida trimestral más alta se registró en L?eixample (5,77%), mientras que la mayor caída fue la de Les Corts (-0,02%). el distrito valenciano más caro fue L?eixample (3.499 ?/m²) y el más barato Pobles de L?oest (1.475 ?/m²). el listado de subidas trimestrales lo lideró Campanar (9,17%) y el de caídas Jesús (-4,41%). MunicipiosLas mayores subidas trimestrales se dieron en Ibiza (9,24%), en Baleares; Alaior (9,24%), en Baleares; y Adeje (9,20%), en Santa Cruz de Tenerife. Las que más bajaron fueron Villanueva de la Cañada (-8,66%), en Madrid; Abanto-Zierbena (-8,64%), en Vizcaya; y Capdepera (-8,61%), en Baleares. Los que más crecieron de un año a otro fueron Andratx (39,49%), en Baleares; Villacañas (38,59%), en Toledo; y Campos (38,01%), en Baleares. Los que más vieron decrecer su precio medio fueron Elche (-29,93%), en Alicante; Villajoyosa (-29,83%), en Alicante; y Almacelles (-27,98%), Lleida. El municipio más caro fue Formentera (10.600 ?/m²), en Baleares; y el más barato Peñarroya-Pueblonuevo (289 ?/m²), en Córdoba. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La vivienda de segunda mano en España tuvo un precio medio de 1.981 euros por metro cuadrado en el mes de enero de 2023, cayendo un -0,14% frente a diciembre. Frente al año pasado, solo una capital registró un porcentaje de bajada de dos dígitos: Huesca (-18,82%). La capital que más subió fue Alicante (15,81%). El comprador de primera vivienda con solvencia comprometida va a pasar a un segundo plano. El testigo lo va a recoger la reposición y la inversión. Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de enero de 2023 fue de 1.981 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una caída del -0,14% frente al pasado mes de diciembre, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.984 euros. El repunte con respecto a enero de 2022 fue del 5,21%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.883 euros por metro cuadrado. Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "2023 será un año de transición". El portavoz del portal inmobiliario indica que "una vez superada la crisis pandémica, el mercado de la vivienda vivió casi dos años registrando récords en compraventas e hipotecas". Font señala que "esta trayectoria comenzó a perder fuerza a finales de 2022 debido a la delicada situación geopolítica, un factor que ha disparado la inflación, agotado el ahorro acumulado y encarecido las hipotecas, además de haber disparado los costes constructivos de la obra nueva". El directivo señala que "el segmento residencial va a tender hacia la moderación, pero en ningún caso debemos esperar grandes correcciones". En este sentido, Font vaticina que "el comprador de primera vivienda con solvencia comprometida va a pasar a un segundo plano, alargando su etapa como inquilino para centrarse en el ahorro, que es la clave con la que logrará una mejor posición financiera". El portavoz del portal inmobiliario añade que "el testigo lo va a recoger la reposición y la inversión, que serán los perfiles que sostendrán las transacciones". Solo 11 capitales ajustaron su precio de un año a otroLas regiones más caras en enero de 2023 fueron Baleares (3.806 ?/m²), Madrid (3.321 ?/m²) y País Vasco (2.959 ?/m²) y las más baratas Extremadura (798 ?/m²), Castilla-La Mancha (838 ?/m²) y Murcia (1.101 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos tuvieron lugar en Baleares (14,30%), Comunidad Valenciana (8,97%) y Andalucía (8,09%), registrándose el único ajuste en Extremadura (-1,30%). Baleares, con 3.806 euros por metro cuadrado, fue la provincia más cara. Le siguieron Guipúzcoa (3.324 ?/m²) y Madrid (3.321 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Ciudad Real, que cerro? la clasificación con 628 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Jaén (691 ?/m²) y Cuenca (744 ?/m²). Los repuntes más abultados se localizaron en Málaga (14,75%), Baleares (14,30%) y Alicante (13,33%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron León (-4,54%), Palencia (-4,26%) y Ciudad Real (-4,03%). La capital más cara fue Donostia-San Sebastián, con 5.738 euros por metro cuadrado. Por detrás se situaron Barcelona (4.430 ?/m²) y Madrid (4.386 ?/m²). Jaén fue la más asequible, con un precio de 1.055 euros por metro cuadrado. Otras capitales baratas fueron Lleida (1.180 ?/m²) y Ciudad Real (1.182 ?/m²). Las subidas más intensas frente a enero de 2022 se produjeron en Alicante (15,81%), Ávila (15,33%) y Santa Cruz de Tenerife (13,50%). Las que más bajaron fueron Huesca (-18,82%), Tarragona (-5,51%) y Girona (-4,49%). Acceso completo de el informe mensual de precios de venta de pisos.com | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Frente al pasado año, Málaga (10,82%) fue la sexta capital española que más subió. Por su parte, Jaén (-3,30%) fue la sexta que más se devaluó de España. Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, la vivienda de segunda mano en Andalucía en febrero de 2023 tuvo un precio medio de 1.527 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso el tercer ascenso interanual más llamativo del país: un 7,95%. Mensualmente, se produjo una subida del 0,62%. Andalucía fue la octava autonomía más cara de EspañaAndalucía fue la octava autonomía más cara de España, por detrás de Baleares (3.900 ?/m²), entre otras. En cuanto a la vivienda de segunda mano en España, en febrero de 2023 registró un precio medio de 1.996 euros por metro cuadrado, arrojando un ascenso mensual del 0,76%. De un año a otro, la cifra registrada marcó una subida del 5,82%. Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la vivienda sigue demostrando su pujanza en cuestión de precios, a pesar de que la euforia compradora ha remitido". El experto se refiere a la gran efervescencia vivida por las transacciones a lo largo de 2021 y casi todo el 2022, año en el que los meses finales ya apuntaban a un cambio de tendencia. "Es posible que la demanda de primera residencia haya adoptado una postura de espera ante el cambio en las condiciones hipotecarias, pero el inversor no quiere perder la oportunidad de obtener una rentabilidad atractiva y está ocupando su lugar, sobre todo, en lo que respecta a la vivienda de segunda mano", señala el portavoz del portal inmobiliario. El directivo revela que "el sector inmobiliario es uno de los pilares sobre los que se asienta la economía, y en estos momentos de incertidumbre, cuando se cumple un año de la invasión rusa a Ucrania y cuando la inflación comienza a apaciguarse, pero todavía es importante, el mercado residencial no ha perdido un ápice de fortaleza". Para Font, "los precios van a seguir la senda del crecimiento, pero en una línea moderada mientras el acceso a la financiación no encuentre estabilidad", añadiendo que "debemos estar preparados para afrontar las futuras subidas de tipos de interés que tiene preparadas el Banco Central Europeo para este año". Jaén fue la capital más barata de EspañaDe un mes a otro, Huelva (2,04%) fue la quinta provincia española que más subió. Por otra parte, Almería (-0,29%) fue la octava que más se ajustó de España. Interanualmente, todas las provincias andaluzas se ajustaron, arrojando Málaga (12,92%) el tercer puesto entre las provincias españolas que más crecieron. En cuestión de precios, la provincia andaluza más cara fue Málaga (2.574 ?/m²), siendo la sexta en el ranking nacional. Por su parte, Jaén (690 ?/m²) fue la segunda más asequible del país. En cuanto a las capitales andaluzas, Huelva (2,51%) fue la segunda que más subió del país, mientras que Almería (-1,03%) fue la séptima capital española que más se devaluó. Frente al pasado año, Málaga (10,82%) fue la sexta capital española que más subió. Por su parte, Jaén (-3,30%) fue la sexta que más se devaluó de España. En el apartado de precios, Jaén (1.065 ?/m²) marcó el precio más asequible de España, bastante alejada de Málaga (2.803 ?/m²), que fue la sexta más costosa del país. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A continuación mostramos el informe de Pisos.com acerca de: "Alquilar una habitación en un piso compartido es un 20% más caro que hace una década: 415 euros al mes" El inquilino medio es una mujer (55%) de entre 18 y 25 años (51%) que busca piso en las provincias de Madrid y Barcelona, donde se concentra el 35% de la demanda, pero solo el 19% de la oferta. La capital más cara para compartir piso es Barcelona (645 ?/mes) y la más barata Ciudad Real (154 ?/mes). Aunque los jóvenes siguen siendo mayoría, el intervalo de 26 a 35 años casi abarca el 30%. Aunque muchos propietarios están recurriendo al alquiler de habitaciones para esquivar las restricciones de la Ley de Vivienda , la oferta sigue siendo insuficiente para esta clase de inquilinos. - Según el estudio realizado por pisos.com, a partir de los datos extraídos de www.pisocompartido.com, el portal líder en habitaciones de alquiler en España: la renta media nacional ha subido con respecto al pasado año un 0,35%, pasando de los 413,45 euros mensuales de 2022 a los 414,91 de 2023. Si bien frente al año pasado la brecha es mínima, la diferencia frente a hace 10 años revela un notable encarecimiento. La actual mensualidad está un 20,22% por encima de la recogida hace una década, ya que en 2012 el coste de una habitación en alquiler fue de 345,12 euros mensuales. A este incremento en el precio se le une la problemática de una oferta cada vez más reducida. Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "aunque muchos propietarios están recurriendo al alquiler de habitaciones para esquivar las restricciones de la Ley de Vivienda, la oferta sigue siendo insuficiente para esta clase de inquilinos". El experto indica que "mientras Madrid y Barcelona concentran el 35% de la demanda, estas ciudades solo acumulan el 19% de la oferta". El portavoz del portal inmobiliario señala que la situación actual le está poniendo muy difícil a los jóvenes emanciparse: "La alternativa que ofrecen las residencias o los colegios mayores puede incluso ser más atractiva económicamente que compartir piso, pero para los inquilinos por encima de cierta edad esta es la única opción, y no suele buscarse, sino que se acepta porque las finanzas personales no dan para más". Por otro lado, el informe indica que, en cuestión de género, el 54,89% de los futuros inquilinos son chicas frente al 45,11% de chicos. El grupo de edad más numeroso es el que va de los 18 a los 25 años (51,05%), seguido del intervalo de entre 26 y 35 años (29,34%). Por su parte, los inquilinos de entre 36 y 45 años representan el 10,97% de la demanda y los que tienen entre 46 y 60 años el 6,56%. Por último, los mayores de 60 son el grupo más reducido: 2,08%. Mujer de entre 18 y 25 años que vive en Madrid o en BarcelonaSegún el informe, el 32,91% de los pisos compartidos se reparte entre Madrid (16,90%), Barcelona (16,01%) y Valencia (7,75%). Si ampliamos a diez provincias, el porcentaje de pisos llegaría al 66,23%. Respecto al reparto de la demanda, son las provincias de Madrid (21,95%), Barcelona (21,84%), Sevilla (7,10%), Valencia (5,13%), Málaga (4,61%) las que aglutinan el 60,63% de los inquilinos que buscan habitación. En cuanto a las capitales de provincia, cinco de ellas aglutinan el 30,74% de la oferta de pisos con habitaciones en alquiler: Madrid (9,82%), Barcelona (8,97%), Valencia (4,93%), Sevilla (3,54%) y Granada (3,46%). Por otro lado, la proporción de inquilinos que busca piso en Madrid (18,10%), Barcelona (17,25%), Sevilla (6,56%), Valencia (4,37%) y Málaga (3,57%) supone el 49,84%. Al tomar como referencia las diez provincias con mayor concentración de demanda y analizar el reparto de la misma en función del sexo, se corrobora la superioridad del género femenino en todas ellas. Granada ha sido la provincia con más chicas (60,32%) y menos chicos (39,68%), mientras que Las Palmas arroja la menor cantidad de demanda femenina (49,74%) y la mayor de masculina (50,26%). Respecto a la edad de los inquilinos en las diez provincias con más demanda, el tramo de edad dominante es el que va de los 18 a los 25 años, menos en Baleares, donde los inquilinos más numerosos son los que tienen entre 26 y 35 años. El máximo y el mínimo en el grupo de los más jóvenes se localizan en Granada (65,34%) y en Baleares (34,54%). Los inquilinos con más de 60 años alcanzan su mayor representación en Vizcaya (3,71%), mientras que en Barcelona (1,39%) es donde su presencia es más escasa. Barcelona es la capital más cara para compartir y Ciudad Real la más barataLa capital de provincia en la que resulta más caro compartir piso es Barcelona (645,42 ?/mes), seguida por Madrid (534,21 ?/mes), Donostia-San Sebastián (517,86 ?/mes), Valencia (470,93 ?/mes) y Palma (462,06 ?/mes). En cuanto a las más baratas, el listado está encabezado por Ciudad Real (154 ?/mes), teniendo por detrás a Palencia (194,29 ?/mes), Badajoz (226,75 ?/mes), Jaén (233,17 ?/mes) y Cáceres (235,56 ?/mes). A la hora de buscar compañeros de piso, el 54,76% de los anuncios publicados no especifica preferencia de género. Los pisos que solo aceptan chicas abarcan el 19,45% de la muestra y los que solo aceptan chicos el 3,14%. En cuanto a las parejas, son aceptadas en el 8,86% de los pisos. Las mascotas son bienvenidas en el 9,32% de las viviendas, mientras que los fumadores tienen vetada la entrada en el 41,76%. Respecto al equipamiento de los pisos compartidos, la lavadora está presente en el 66,33% de la oferta; la televisión, en el 51,55%; el teléfono, en el 4,28%; e Internet, en el 57,70%. Por otro lado, el 49,41% de las viviendas con habitaciones en alquiler tienen ascensor, el 14,98% trastero, el 0,67% piscina, el 9,86% secadora y el 0,33% gimnasio. En cuanto a las habitaciones en alquiler, los dormitorios amueblados bajan del 85,13% de 2022 al 87,93% de 2023. Las habitaciones exteriores ocupan el 45,52% del total, y el año pasado alcanzaron el 50,16% de la oferta. Las suites bajan del 10,98% de 2022 al 9,89% de este año. Por otro lado, el 62,22% de los pisos cuenta con calefacción. Este porcentaje fue del 60,48% en 2022. El aire acondicionado está presente en el 14,57% de la oferta, un porcentaje que el año pasado afectó al 15,90% de los anuncios. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Previamente a reclamar las cuantías del arrendamiento, se debe contar con un contrato de alquiler para poder justificar que existe una relación de alquiler. En caso de que no haya contrato, se considerará alquiler pero sustentado en un contrato verbal. Los dos contratos tienen validez, pero el contrato por escrito posee mayores facilidades a la hora de demostrarlo. Para el verbal, habrá que recurrir a otros métodos de justificación como mensajes, recibos bancarios de las rentas, correos... Por ello, los propietarios siempre deben contar con el acuerdo de alquiler por escrito. Contenido [Ocultar]
3 opciones del propietario en caso de impagoEn el supuesto de impago de rentas, el propietario posee varias opciones:
Cabe destacar que si existen rentas impagadas por parte del inquilino, pero continúa viviendo en el domicilio, se debe optar por la primera opción: reclamar las deudas pendientes y el desalojo. Por otro lado, si el inquilino tiene deudas pendientes pero no reside en la vivienda, obviamente solo se recurriría a reclamar las deudas pendientes. En cambio, reclamar el desalojo solo sin reclamar las deudas pendientes no es un caso usual. Reclamar las deudas pendientes, sin desalojoPara los que reclamen solamente las deudas pendientes, en principio nos encontraríamos con un inquilino que tiene rentas impagadas pero que ya ha abandonado el domicilio. En este caso, la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 250.1.1 apunta a recurrir al "juicio verbal". Debido al tratarse de una reclamación de rentas impagadas, habrá que acudir tanto a un abogado como a un procurador como dicta los artículos 23 y 31 de la normativa. Debemos recordar que en este procedimiento, siempre se celebrará un juicio, independientemente de si el inquilino se opone o no a la demanda. No se llegará a juicio si el juez dictamina que no hay necesidad de llegar a él tras la petición de las partes implicadas. Reclamar desalojo, sin las deudas pendientesEsta segunda opción hace referencia a cuando el inquilino continúa residiendo en el domicilio y tiene rentas impagadas. Este caso no suele darse con frecuencia, ya que si hay deudas pendientes, lo normal es reclamar el pago de estas. A pesar de ello, existen casos en los que se acude a esta opción. La ventaja de esto reside en que el desalojo puede efectuarse mucho antes de lo esperado, ya que no se reclama ninguna deuda pendiente, únicamente el desahucio. Reclamar el desalojo y las deudas pendientesPor el contrario, lo más usual cuando el inquilino vive en el domicilio y tiene rentas impagadas es reclamar en la misma demanda tanto las cuantías pendientes como el desahucio. Se originaría el denominado "desahucio express", un proceso verbal específico que tiene una mayor agilización que los dos casos anteriores. Es el caso más común, ya que el juzgado en su auto, en caso de juicio, o decreto, si no se celebra un juicio, declarará el desalojo del inquilino de la vivienda, así como el abono de las rentas impagadas previamente a la fecha del desalojo. Con este único procedimiento, se logrará expulsar al inquilino y recibir el dinero correspondiente a la deuda pendiente. ¿En qué consiste el desahucio express?El desahucio express comienza en el momento en el que se presenta la demanda de desahucio. El procurador y el abogado están obligados a firmar ambos dicho documento. Transcurrirán 30 días hasta que el juzgado acepte la demanda, la tramite y se envíe una notificación de ello al inquilino. Desde el día de la notificación, el inquilino posee un plazo de 10 días hábiles para presentar su oposición o no. Si decide oponerse, se llevará el caso a juicio que finalizará con la declaración de una sentencia. En caso de no oponerse, no se celebrará juicio y se concluirá a través de un decreto de archivo. Tras la sentencia o el decreto, se procederá a llevar a cabo el desahucio. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La normativa de la nueva Ley de la vivienda puede suponer un obstáculo al problema de la okupación y una ralentización en la devolución de los inmuebles a sus verdaderos propietarios. Se da el caso en España de un año de espera para desalojar a un okupa. Esta realidad nos lleva a plantearnos como se aborda el problema de la okupación en Europa. ¿Cómo es el desalojo en España?Como muestran los datos recabados por Idealista y que se justifica el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en España la duración media de espera en que se desaloje a un okupa en 2021 era de 18,1 meses. El allanamiento está penado en España con entre 6 meses y 2 años, o de 1 a 4 años si hay violencia. La usurpación con una multa económica de tres a seis meses . Desalojo en otros países europeosEn otros países del entorno europeo los tiempos de espera para el desalojo y las penas por la okupación ilegal son diferentes que en España. En FranciaEn este país el propietario en las primeras 48 horas puede ya avisar a la policía y estos tienen autorización inmediata para desalojar sin necesidad de mandato judicial. Incluso pasado el plazo se resolvería la situación con denuncia del propietario y un proceso rapido. Por otra parte la okupación, que se considera acto ilegal conlleva penas de hasta 3 años y multas que llegan a los 45.000 ? En AlemaniaEl desalojo en este país se materializa en 24 horas y la okupación en si, supone penas de un año de cárcel o 2 si existe violencia y posibilidad de multa. En Reino UnidoLas penas por okupación ilegal en el Reino Unido son de un máximo de 51 semanas de cárcel y multa de 5.700?. En ItaliaLa policía puede intervenir tras denuncia del propietario y un juicio rápido. Las penas por okupación son de un máximo de 2 años y las multas fluctúan entre 103 y 1032 ?, pudiendo aumentar en caso de violencia o uso de armas. En ItaliaLa policía puede intervenir tras denuncia del propietario y un juicio rápido. Las penas por okupación son de un máximo de 2 años y las multas fluctúan entre 103 y 1032 ?, pudiendo aumentar en caso de violencia o uso de armas. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) muestra en una encuesta reciente datos sobre las rentas y los gastos e ingresos necesarios para el alquiler de vivienda en España. En nuestro país existen 18,5 millones de viviendas principales y casi 3 millones de viviendas de alquiler. El 74% de las familias son propietarias y el 16% viven en régimen de alquiler. En los últimos años el alquiler de vivienda ha aumentado ya que la falta de ahorro y la subida en exceso de los precios de la vivienda además de que los precios de las hipotecas de vivienda y el problema del empleo y los salarios, dificultan enormemente el acceso a la vivienda en propiedad de las familias. Excesivo esfuerzo de las familias para acceder a una vivienda de alquilerSegún la encuesta del OCU, en líneas generales, un 63% de los inquilinos de viviendas en alquiler destinan más del 30% de sus ingresos. al pago de la renta de alquiler de su vivienda y a los gastos que el alquiler conlleva. Un porcentaje del 26,6% de los individuos encuestados afirman tener una situación económica difícil o muy difícil y un 34% tienen ingresos de hasta 1500? al mes. Entre los propietarios sin embargo solo el 19% llega a esos ingresos. Las zonas y ciudades que acumulan mayores concentraciones de empleo se acaban tensionando y los precios de alquiler de vivienda suben dificultando a la población el acceso a la vivienda. Esto desemboca en una precarización de las familias que tienen que hacer un esfuerzo excesivo para alquilar una vivienda. No obstante un 79% de los demandantes encuestados por el OCU sitúan en 5 años el periodo de tiempo máximo deseado para adquirir una vivienda en propiedad. El 42% sin embargo lo cree poco probable. Demasiado protagonismo de los extranjeros y escasa inversión en VPOLa encuesta del OCU muestra que un 33% de inquilinos en alquiler de vivienda son extranjeros. También se aprecia una falta de inversión en vivienda protegida ( VPO). La mayor oferta de vivienda en alquiler (85%) es de carácter privado .Solo un 3% corresponde a alquiler de vivienda pública. La vivienda privada en los últimos tiempos, además, está descendiendo por el miedo de los propietarios a la morosidad, los desperfectos y las dificultades burocráticas para recuperar su vivienda en caso de impagos. Como conclusión del estudio del OCU se aprecia un grave desequilibrio entre una demanda de viviendas que crece y una oferta de vivienda que retrocede progresivamente. Toda esta situación se agrava con más de 3,8 de millones de viviendas vacías en España. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según las estadísticas del registro de la propiedad, el mercado residencial español en la gran mayoría de las CCAA sigue encogiéndose. Sigue la caída tanto de la compraventa de viviendas (bajando un 11.4% interanual) como las hipotecas sobre vivienda (descendiendo un 22,4%), situándose ambas en 44.454 y 30.850 operaciones respectivamente. Compraventa de vivienda en 2023 en caídaLos datos de compraventa de vivienda totales , más allá de los de hipotecas de vivienda en concreto, muestran un descenso ,tras once meses consecutivos , del 6.7% llegando solo a 86.269 operaciones. Los porcentajes de caída en las diferentes CCAA situan en cabeza a Baleares (-29,8%) y le siguen Melilla (-28,8%); Cantabria (-25,4%) y Andalucía (-18,8%). En Cataluña el retroceso fue del 11,4% y en la Comunidad de Madrid del -9%. Las CCAA que mostraron un crecimiento fueron Navarra (10,8%); Asturias (7,5%); Murcia (3,6%) y Castilla-La Mancha (3,1%). Hipotecas viviendas concedidas en 2023En el caso de las hipotecas los datos de 2023 muestran una evolución negativa parecida a la de la compraventa de vivienda, y similar a la tendencia en 2022. La causa de esta progresión a la baja quizás sean las continuas subidas de los tipos de interés provocadas por la inflación. El descenso en las hipotecas totales, salvo en enero llego a situarse en Octubre en un 23,4%. Por CCAA los mayores descensos en las hipotecas concedidas se dieron en Melilla(-52,7%); Asturias (-41,2%); Aragón (-41,1%); Cantabria (-38,4 %) ;Comunidad de Madrid (-36,8 %) Cataluña (-12,8 %). En Castilla-La Mancha (4,4 %) y Canarias (3,5%) el porcentaje de hipotecas fue mayor que en 2023. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
AntecedentesEl procedimiento analiza el crédito que un consumidor checo suscribió con la sociedad JET Money, a la que sucedió EC Financial Services. La demandante en el litigio era una sociedad a la que el consumidor le cedió el préstamo, y la misma alega la nulidad del contrato debido a que el prestamista incumplió su obligación de evaluar la solvencia del consumidor. A la luz de lo anterior, el órgano jurisdiccional se cuestiona si un prestamista puede ser sancionado en el supuesto de que el incumplimiento de la obligación de evaluar la solvencia de un consumidor antes de la celebración de un contrato de crédito no haya tenido consecuencias perjudiciales para este. Postura del TJUE Nulidad de préstamos y tarjetas por falta de estudio de solvenciaLa Sentencia del TJUE apoya su argumentación fundamentalmente en el art. 8.1 de la Directiva 2008/48, que determina la obligación del prestamista de evaluar la solvencia del consumidor de forma previa a suscribir el contrato de crédito. Con esto, el TJUE establece la responsabilidad en la prestación del crédito, reputándose radicalmente nulos todos aquellos contratos concedidos por prestamistas que, previamente, no dispongan del correspondiente informe de solvencia del cliente. Esta necesidad de evaluación previa de la solvencia se prevé precisamente "para evitar el mero riesgo de sobreendeudamiento o de insolvencia como consecuencia de una comprobación insuficiente de la capacidad del consumidor para reembolsar el crédito y de su propensión a ello". Esta obligación persiste aun cuando el crédito o préstamo haya sido reembolsado en su integridad, pues el art. 8 de la Directiva 2008/48, ya establece que el mismo no se subsana por el cumplimiento íntegro del contrato de crédito, siendo irrelevante a estos efectos que el prestatario o consumidor no haya formulado objeción al contrato durante el periodo de vigencia del mismo. Asimismo, la posibilidad de anulación del contrato existe aun cuando el consumidor no haya sufrido consecuencias perjudiciales a causa de ese incumplimiento de la entidad bancaria o financiera. En este sentido, la sentencia establece literalmente: "Por otra parte, la responsabilización de los prestamistas y la prevención de prácticas irresponsables en la concesión de créditos al consumo contribuyen de manera esencial al buen funcionamiento del mercado del crédito al consumo. Dado que esas finalidades son independientes de la situación o del comportamiento de un consumidor concreto, no se alcanzan por el mero hecho de la ejecución íntegra del contrato de crédito celebrado por este. Cualquier otra interpretación conduciría a fomentar el incumplimiento, por parte del prestamista, de la obligación que le incumbe en virtud del artículo 8 de la Directiva 2008/48 y podría privar a esta disposición de su efecto útil. De lo antedicho se deduce que un análisis basado en las finalidades del artículo 8 de la Directiva 2008/48 permite concluir que el incumplimiento de la obligación del prestamista de comprobar la solvencia del consumidor, prevista en esa disposición, no puede subsanarse por el mero hecho de que se haya cumplido íntegramente el contrato de crédito. El hecho de que el consumidor no haya formulado objeción alguna contra dicho contrato durante el período de reembolso es irrelevante. En efecto, el hecho de que, tras el cumplimiento íntegro del contrato de crédito, las partes de este ya no puedan invocar las obligaciones mutuas derivadas de ese contrato no influye en la existencia de un crédito basado en una obligación de restitución de lo indebido derivada de la aplicación de una normativa nacional que sanciona, conforme a lo exigido por el artículo 23 de dicha Directiva, el incumplimiento de la obligación del prestamista de comprobar la solvencia del consumidor, prevista en el artículo 8 de la citada Directiva. A este respecto, en el supuesto de que un contrato de crédito suscrito por un consumidor haya sido ejecutado en su totalidad sin que el consumidor haya sufrido consecuencias perjudiciales durante o como consecuencia de dicha ejecución, no es menos cierto que, como resulta de los apartados 33 y 34 de la presente sentencia, la obligación establecida en el artículo 8 de la Directiva 2008/48 tiene por objeto no solo proteger a los consumidores frente a tales riesgos, sino también responsabilizar a los prestamistas y evitar la concesión de préstamos a consumidores insolventes». Consecuencias de la falta del análisis de la solvenciaEl TJUE responde a la cuestión prejudicial planteada de la siguiente manera: «Habida cuenta de las consideraciones anteriores, procede responder a la cuestión prejudicial que los artículos 8 y 23 de la Directiva 2008/48 deben interpretarse en el sentido de que no se oponen a que, cuando el prestamista ha incumplido su obligación de evaluar la solvencia del consumidor, ese prestamista sea sancionado, de conformidad con el Derecho nacional, con la nulidad del contrato de crédito al consumo y la pérdida de su derecho al pago de los intereses pactados, aun cuando ese contrato haya sido ejecutado en su totalidad por las partes y el consumidor no haya sufrido consecuencias perjudiciales a causa de ese incumplimiento». Esta Sentencia abre la puerta a revisar productos de crédito que han resultado sumamente nocivos para el consumidor por varios motivos, entre ellos, por la incorrecta evaluación del riesgo, como puedan ser las hipotecas crecientes, los microcréditos o las tarjetas revolving. Ahora bien, según la Directiva 2008/48, corresponde a cada Estado miembro determinar la sanción que conlleva el incumplimiento del prestamista de la evaluación de la solvencia del consumidor. Y en este sentido, el ordenamiento jurídico español no contempla ninguna norma expresa que establezca la nulidad del contrato cuando se incumple este deber de análisis. Por tanto, serán ahora los Tribunales los que habrán de empezar a aplicar estos criterios, correspondiendo a la Sala 1ª del Tribunal Supremo la labor de armonización del Derecho Español con el Derecho Comunitario y el establecimiento de criterios al efecto. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Ejecutivo ha llevado a cabo un Plan Nacional de Respuesta a la Guerra en el que se aprueba desviar el IPC de la renovación anual de los contratos de arrendamiento. Se diferenciará entre los grandes propietarios, obligados a realizar un incremento máximo de alquileres del 2%, y los pequeños propietarios, que tendrán la opción de negociar aumentos superiores al 2% con los arrendatarios. Si no acuerdan un porcentaje, se implantará la subida del 2%. El Plan Nacional que cuenta con un presupuesto de 16.000 millones de euros ya ha sido aprobado en el Consejo de Ministros. En el sector inmobiliario, por primera vez en la democracia española, se limitará la renovación anual de los contratos de arrendamiento. El Índice de Precios al Consumo (IPC) quedará desvinculado de la renovación de los alquileres, que se regirán por el 2% estipulado por el Índice de Garantía de Competitividad. Tal y como han asegurado desde el propio Ejecutivo, se prevé que la medida impida que el contexto bélico y sus efectos sociales y económicos tengan trasfondo en el coste del alquiler de inmuebles. Para los casos en los que el propietario sea un gran tenedor, el acuerdo con su arrendatario nunca podrá superar el 2% del IGC. Se considera gran tenedor a aquella persona jurídica o física que sea propietario de más de 10 viviendas de uso residencial o que posea un territorio construido de uso residencial por encima de los 1.500 metros cuadrados sin incluir ni trasteros ni garajes. En cambio, los pequeños propietarios sí tendrán la posibilidad de negociar porcentajes más elevados con los inquilinos, pero si no se llega a ningún acuerdo, el aumento no podrá superar el 2%. Cabe destacar que la limitación afectará en gran medida a aquellos contratos de rentas que se deban actualizar durante el periodo de aplicación del Real Decreto-Ley. Por el contrato, los beneficiados serán una cuarta parte de los 3,5 millones de alquileres que se firmán en España, es decir, alrededor de 900.000 contratos. Dentro del Real Decreto-ley 6/2022 del 29 de marzo, se aprueba una serie de medidas extraordinarias para paliar los efectos de la guerra, entre ellas, el artículo 46 recoge la comentada limitación de la renovación actual de los contratos de alquiler. "La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 30 de junio de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización, con sujeción a las siguientes condiciones", requisitos que decidirá el arrendador. Pequeños propietariosSi se trata de un pequeño propietario, el aumento del alquiler quedará establecido por el acuerdo al que lleguen las partes implicadas. Si no se alcanza ningún acuerdo, la subida del alquiler no podrá superar la tasa de variación anual del IGC en la fecha de la actualización de la renta. Para realizar la actualización, se cogerá como mes de referencia aquel en el que se realizó la última actualización de contrato con el índice publicado correspondiente. Grandes propietariosPor el contrario, si el arrendador es considerado un gran tenedor, la subida del alquiler se obtendrá a partir del acuerdo al que lleguen las partes. Sin embargo, este acuerdo no podrá superar la tasa de variación anual del IGC, Índice de Garantía de Competitividad en la fecha de la actualización de la renta. Para realizar la actualización, se cogerá como mes de referencia aquel en el que se realizó la última actualización de contrato con el índice publicado correspondiente. Si no se llega a ningún acuerdo, la subida del alquiler estará limitada por el 2%.  Álvaro Conde Alonso Economista Liberal CEO Digital | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
¿Es usted propietario de un inmueble que está alquilado para vivienda de los inquilinos o está pensando en alquilar como vivienda un inmueble de su propiedad? Si la respuesta es afirmativa, siga leyendo este artículo puesto que las novedades que contiene son importantes. Como ya es popularmente conocido, los rendimientos declarados en nuestra autoliquidación de IRPF anual procedente de un inmueble alquilado destinado a vivienda habitual se reducen en un 60% (y así seguirá para los contratos firmados hasta 31/12/2023), es decir, sólo tributa el 40% del rendimiento obtenido, lo que supone un ahorro fiscal importante. Pues bien, a partir de 01/01/2024 a los nuevos contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda se le aplicarán las siguientes reducciones:
Las "zonas tensionadas" serán las recogidas en la resolución que apruebe el Ministerio de Transporte, Movilidad o Agenda Urbana.
-Que el propietario hubiese alquilado por primera vez el inmueble, que dicho inmueble este situado en una ZMRT y el inquilino tenga entre 18 y 35 años. -Cuando el inmueble se alquile a un Organismo Público o entidades sin fines lucrativos (acogidas al régimen fiscal especial de la Ley 49/2002) y cuyo destino sea el alquiler social, alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad u otros programas públicos de vivienda.
Al respecto, es muy importante tener en cuenta que NO SE APLICARÁ REDUCCIÓN ALGUNA cuando se incumpla lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.), es decir, cuando el inmueble esté situado en una ZMRT y la renta inicial supere las del último contrato de alquiler formalizado en los últimos cinco años (excepto en casos tasados de rehabilitación o duración del contrato superior a 10 años). Por tanto, si usted se está planteando alquilar un inmueble de su propiedad como vivienda debe analizar si: -Su vivienda está en una ZMRT o no. -Si le interesa firmar el contrato de arrendamiento antes de 01/01/2024.-Si le interesa subir la renta o no respecto a los contratos anteriores (a fin de aplicar, al menos, la reducción del 50%)
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Las deducciones generales en la declaración de la renta 2023/2024 sobre las viviendas en alquiler pasarán del 60% habitual al 50%. Pero las deducciones pueden llegar a ser de hasta el 70% para viviendas que entren en el mercado y se destinen al alquiler de jóvenes entre 18 y 35 años en zonas tensionadas . Por otra parte las deducciones podrán ser de hasta el 90% en aquellos arrendadores que formalicen nuevos contratos en viviendas situadas en mercados tensionados y que, además, reduzcan la renta de alquiler, como mínimo, un 5% respecto a lo que su arrendatario abonó con el contrato anterior. En caso de los propietarios españoles cuyas viviendas de alquiler hayan sido objeto de una obra de rehabilitación que haya mejorado su eficiencia energética y consumo y se haya llevado a cabo en los dos años previos a la celebración del contrato., podrán acogerse a una reducción del 60%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 Madrid, 19 de abril de 2022. La compraventa de vivienda libre por extranjeros aumentó un 41,9% interanual en la segunda mitad del año. Dicho incremento está muy condicionado por las caídas del segundo semestre de 2020, que reflejan a su vez los efectos de la pandemia Covid-19. Rompiendo la tendencia con el semestre anterior, donde el peso de las compraventas por parte de extranjeros había descendido por debajo del 16%, las operaciones efectuadas por extranjeros representaron un 18,6% del total de compraventas a nivel nacional, en línea con el promedio entre 2012 y 2019 (18,7%). Contenido [Ocultar]
Mejor evolución de las compraventas de viviendas de los extranjeros no residentesLa compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros se incrementó un 41,9% interanual, hasta las 63.934 operaciones, tras el acusado retroceso registrado en la primera mitad (-37,3%) y la segunda mitad (-10,8%) del año 2020. Los extranjeros residentes realizaron el 54,8% de las compraventas, aumentando en un 27,4% interanual. El restante 45,2% de las operaciones fueron de no residentes, elevándose un 64,5%.
Evolución positiva en todas las CC.AALa compraventa de viviendas libres por extranjeros aumentó en todas las comunidades autónomas. El incremento fue liderado por Baleares (81,5%), Canarias (57,1%) Andalucía (55%), Cantabria (50,5%) y Comunidad Valenciana (44,9%). Por debajo de la media nacional (41,9%) se registraron incrementos en Cataluña, Asturias, Navarra, Murcia, Madrid, Castilla-La Mancha, Aragón, País Vasco, La Rioja y Extremadura. Finalmente por debajo del 10% crecieron Castilla y León y Galicia. Diferencias en los precios por tipo de comprador y por autonomíaEl precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por compradores extranjeros en la segunda mitad de 2021, referidas a vivienda libre, se situó en 2.016 euros/m2 . Ello supuso un incremento de los precios del 14,3% interanual. Los extranjeros no residentes volvieron a pagar mayores importes por sus viviendas (2.481 euros/m2 ) que los residentes (1.567 euros/m2 ) y los nacionales (1.503 euros/m2 ). El precio medio pagado por extranjeros no residentes aumentó un 11,8% y el de los residentes un 9,9%, en ambos casos por encima que el comprador nacional (6,9%). En cuanto a los precios por autonomía, la evolución fue casi unánime, al aumentar en todas las CC.AA excepto en Extremadura (-0,1%). En Cantabria se produjo el mayor incremento con una subida del 24,1%. Los incrementos alcanzaron también tasas de dos dígitos en Andalucía (16,6%), Madrid (13,7%), Canarias (11,0%), Castilla y León (10,1%) y Comunidad Valenciana (10,0%). Entre el 10% y el 5% crecieron los precios en Baleares, País Vasco, Navarra, Galicia, Castilla-La Mancha, Murcia y La Rioja. Ya por debajo del 5% pero todavía con incrementos se situaron Aragón y Asturias.
Los británicos, los más compradores durante la segunda mitad del 2021Por nacionalidad, el grupo de extranjeros que más viviendas adquirió fue el de nacionalidad británica, con el 11,8% de las operaciones totales (7.560), seguido por alemanes (10,4%) y franceses (8,3%). El grupo de nacionalidades que engloba al resto de extranjeros de fuera de la UE supuso el 11,4%. Aumentaron las compraventas efectuadas por los extranjeros de todas las nacionalidades, pero lo hicieron con mayor intensidad por parte de los holandeses (104,1% interanual), irlandeses (99,3%) y alemanes (84,9%). Mientras, los mayores precios promedio por metro cuadrado fueron abonados por los compradores de Suecia (2.752 euros/m2 ), Dinamarca (2.750 euros/m2 ), Alemania (2.741 euros/m2 ), EE.UU. (2.601 euros/m2 ) y Suiza (2.479 euros/m2 ). También superaron el precio medio pagado por el conjunto de extranjeros (2.016 euros) los compradores de Noruega, Países Bajos, Rusia, Francia, Italia y Bélgica. Los menores precios fueron pagados por marroquíes (688 euros/m2 ), rumanos (990 euros/m2 ) y ecuatorianos (1.087 euros/m2 ). Los precios que más crecieron fueron los de las compraventas realizadas por estadounidenses (23,4%) seguidos de los argentinos (19,6%). Sólo descendieron los precios que pagaron los nacionales de China (-5,2%) y Rusia (-1,6%). Separando por un criterio de residencia y autonomía, se observó que los franceses lideraron la cuota de compraventas entre extranjeros no residentes en las dos Castillas, Aragón, Cataluña, Extremadura, País Vasco y Navarra. Los alemanes fueron los principales compradores en los archipiélagos, Cantabria y Galicia , los británicos en Andalucía , Murcia y Comunidad Valenciana, los argentinos en Asturias y los estadounidenses en La Rioja y Comunidad de Madrid. Entre los residentes, los nacionales de Marruecos y Rumanía fueron los principales compradores en casi todo el país, salvo en Galicia, los archipiélagos y la Comunidad Valenciana, donde fue mayor la cuota de compradores alemanes, italianos, portugueses o británicos.
Anexo 1. Tablas correspondientes a compraventa de vivienda libre según nacionalidad y residencia          | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La compraventa de viviendas y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda continúan ascendiendo con dinamismo, al igual que los precios
Madrid, 12 de mayo de 2022. En marzo de 2022, con respecto a marzo de 2021, la compraventa de viviendas subió un 15,5%, la concesión de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda un 8,9% y la constitución de nuevas sociedades cayó un 4,6%. Contenido [Ocultar] Más compraventas de viviendas y a mayor precioEl número de compraventas aumentó en un 15,5% interanual a nivel nacional, hasta alcanzar las 70.812 unidades y el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.583 euros/m², registrándose un ascenso del 9,2% interanual. Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos aumentaron un 17,8% interanual, alcanzando las 54.434 unidades, mientras que las unifamiliares se incrementaron un 8,5% interanual, hasta llegar a las 16.377 unidades. Los precios de los pisos tuvieron un ascenso del 5,7% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.745 euros/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.297 euros/m², registrando un aumento del 15,8%. Incremento de compraventas por autonomíasLa compraventa de vivienda creció en todas las CC.AA. excepto en Navarra y País Vasco, donde se redujo un 11,8% y un 7,3% interanual, respectivamente. Las CC.AA. donde se registró una evolución por encima de la media nacional fueron: Canarias (44,8%), Cantabria (29,1%), Andalucía (23,0%), Castilla-La Mancha (21,7%), Baleares (21,3%), Comunidad Valenciana (21,2%), La Rioja (18,1%) y Asturias (15,9%). Los ascensos alcanzaron también los dos dígitos, aunque se situaron por debajo de la media nacional, en Cataluña (13,0%) y Madrid (10,3%) y alcanzó solo un dígito en las restantes cinco autonomías. Incremento del precio de la viviendaEl precio del m² subió un 9,2% interanual a nivel nacional. En 13 autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las cuatro restantes disminuyó. Por orden de magnitud se registraron subidas de dos dígitos en Baleares (24,4%), Navarra (17,2%), Madrid (16,6%), Galicia (15,6%), Comunidad Valenciana (14,3%), Castilla y León (14,2%), Andalucía (13,6%), Cantabria (12,5%), Canarias (12,2%) y Murcia (11,6%). En cambio, los precios de la vivienda registraron retrocesos en Extremadura (-1,2%), La Rioja (-0,9%), País Vasco (-0,9%) y Castilla-La Mancha (-0,7%). Aumento de los préstamos para adquisición de viviendaEn marzo, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda crecieron un 8,9% interanual a nivel nacional, hasta las 36.240 operaciones. La cuantía promedio de estos ascendió un 1,8% interanual, promediando los 147.722 euros por operación. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 51,2%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 73,7% del precio. A nivel autonómico, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda crecieron en 13 CC.AA., alcanzando tasas de dos dígitos en Cantabria (38,0%), Canarias (18,3%), La Rioja (16,8%), Andalucía (16,3%), Galicia (15,3%), Cataluña (13,9%) y Asturias (12,5%). Sin embargo, el número de nuevos préstamos disminuyó en las cuatro autonomías restantes: País Vasco (-9,5%), Navarra (-6,0%), Murcia (-2,4%) y Castilla y León (-0,8%). En cuanto a la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda creció en 14 CC.AA. Los mayores incrementos se consignaron en La Rioja (70,0%), Navarra (14,5%) y Baleares (12,9%), seguidas de otras once autonomías en las que los aumentos fueron de un solo dígito. En cambio, la cuantía promedio de los nuevos préstamos disminuyó en Cantabria (-16,0%), Aragón (-5,5%) y Comunidad Valenciana (-0,9%).
Gráfico 1: Compraventas vivienda y precios medios (índice 2007 = 100)*
Gráfico 2: Compraventas por tipo de vivienda (variación interanual en %)
Gráfico 3: Precio medio por m2 por tipo de vivienda (variación interanual en %)
Gráfico 4: Compraventas de vivienda en el último mes, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)
Gráfico 5: Precio medio por m2, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)
Gráfico 6: Préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda y cuantía media (índice 2007 = 100)*
Gráfico 7: Préstamos hipotecarios, por tipo (variación interanual en %)
Gráfico 8: Cuantía media, por tipo de préstamos (variación interanual en %)
Gráfico 9: Porcentajes de financiación
Gráfico 10: Préstamos para adquisición de vivienda, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)
Gráfico 11: Cuantía promedio préstamos para adquisición de vivienda, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)
Descárguese el Informe completo de Notarios ´Compraventa, préstamos hipotecarios y sociedades de marzo de 2022´ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Notarios: La compraventa de viviendas cae un 14,5% interanual en junio 2023 y las hipotecas un 25,8%-La compraventa de viviendas crece en Asturias (3,0%) y disminuye en el resto de comunidades, destacando las caídas en Canarias (-30,1%) y Baleares (-29,8%). -El precio del m² baja un 2,6% en España. Destacan los ascensos en Castilla-La Mancha (15,2%) y Baleares (10,3%) y las caídas en La Rioja (-19,3%) y Castilla y León (-16,8%). -Los préstamos para adquisición de vivienda disminuyen un 25,8%. Destacan las caídas en Cantabria (-32,5%), Navarra (-30,2%) y Baleares (-28,7%). -La constitución de nuevas sociedades crece un 16,2%. Destacan los aumentos en Aragón (42,8%), Galicia (35,9%) y Cataluña (32,5%) y los retrocesos en Asturias (-16,8%) y Cantabria (-15,4%). En junio de 2023, con respecto a junio de 2022, la compraventa de viviendas cayó un 14,5% y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda bajó un 25,8%, mientras que la constitución de nuevas sociedades registró un ascenso del 16,2%. Menos compraventas de viviendas y a menor precioEn España el número de compraventas disminuyó en junio un 14,5% interanual, hasta alcanzar las 61.414 unidades y el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.600 ?/m², registrándose un descenso del 2,6%. Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos disminuyeron un 13,8% interanual, alcanzando las 47.369 unidades, mientras que las unifamiliares disminuyeron un 16,7% hasta llegar a las 14.045 unidades. Los precios de los pisos tuvieron un descenso del 1,2%, hasta alcanzar los 1.796 ?/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.256 ?/m², registrando un descenso del 6,3%. Caída en la compraventa por autonomíasLa compraventa de vivienda creció en Asturias (3,0%) y se redujo en las 16 comunidades restantes. Las CC.AA. que decrecieron menos que la media nacional fueron: Murcia (-2,9%), Galicia (-5,5%), Extremadura (-8,0%), Aragón (-8,3%), Castilla y León (-8,3%), Castilla-La Mancha (-10,3%), Navarra (-10,5%), Cantabria (-13,7%), Comunidad Valenciana (-13,7%) y Cataluña (-14,0%). Los descensos que se ubicaron por debajo de la media se registraron en las CC.AA. restantes: el País Vasco (-14,6%), Andalucía (-15,8%), Madrid (-18,1%), La Rioja (-29,6%), Baleares (-29,8%) y Canarias (-30,1%). Retroceso del precio de la viviendaEn España el precio del m² bajó un 2,6% interanual. En ocho autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las nueve restantes disminuyó. Por orden de magnitud se registraron subidas de dos dígitos en Castilla-La Mancha (15,2%), Baleares (10,3%) y Canarias (10,0%). Mientras tanto, se registraron subidas más moderadas en Extremadura (6,4%), Andalucía (4,3%), Madrid (3,5%), Comunidad Valenciana (1,5%) y Murcia (0,6%). Los precios de la vivienda registraron retrocesos en La Rioja (-19,3%), Castilla y León (-16,8%), Navarra (-11,4%), Cantabria (-5,7%), el País Vasco (-4,9%), Galicia (-4,7%), Asturias (-1,2%), Aragón (-1,2%) y Cataluña (-0,4%). Disminución de los préstamos para adquisición de viviendaEn junio, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda decrecieron un 25,8% interanual, hasta las 26.380 operaciones. La cuantía promedio de estos préstamos descendió un 4,5% interanual, alcanzando los 147.227 ? en promedio. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 43,0%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso de media el 70,5% del precio. Los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda no registraron subidas en ninguna autonomía. Sin embargo, decrecieron menos que la media nacional: Asturias (-11,3%), el País Vasco (-19,0%), Galicia (-21,4%), Castilla y León (-21,9%), Castilla-La Mancha (-22,2%), Canarias (-22,6%), Murcia (-23,9%), Extremadura (-24,2%) y Aragón (-24,9%). Los descensos superaron el -25,8% de la media nacional en las 8 autonomías restantes: Cantabria (-32,5%), Navarra (-30,2%), Baleares (-28,7%), Comunidad Valenciana (-28,3%), Cataluña (-27,6%), La Rioja (-27,4%), Madrid (-27,1%) y Andalucía (-26,5%). En cuanto a la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, la evolución siguió siendo dispar por CC.AA., pues creció en cuatro y decreció en las trece restantes. Destacaron los aumentos en Aragón (27,2%) y Navarra (11,7%) y los retrocesos en La Rioja (-34,7%) y Extremadura (-13,2%). Incremento de la constitución de sociedadesLos datos del Centro de Información Estadística del Notariado también revelan que en junio de 2023 la constitución de sociedades aumentó un 16,2% interanual, hasta las 10.275 nuevas sociedades. De ellas, las sociedades con un capital social fundacional de entre 3.000 y 4.000 ? alcanzaron las 7.491 nuevas sociedades, lo que supone un ascenso del 13,1% con respecto a junio de 2022. Dentro de éstas, el capital medio de constitución fue de 3.022 ?. La creación de nuevas sociedades aumentó en once autonomías, destacando las alzas en Aragón (42,8%), Galicia (35,9%) y Cataluña (32,5%). En cambio, disminuyó en las restantes seis CC.AA., destacando las caídas en Asturias (-16,8%), Cantabria (-15,4%) y el País Vasco (-10,0%). Los datos de los últimos tres meses de las series de esta nota son provisionales hast disponer del 100% de la información con que se elaboran estos informes | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Madrid, 7 de junio 2022. En abril de 2022, con respecto a abril de 2021, la compraventa de viviendas subió un 15,5%; la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda un 14,7% y la constitución de nuevas sociedades se redujo un 11,5%. Contenido [Ocultar]
Más compraventas de viviendas y a mayor precioEl número de compraventas aumentó en un 15,5% interanual a nivel nacional, hasta alcanzar las 60.734 unidades y el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.575 euros/m², registrándose un ascenso del 6,5% interanual. Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos aumentaron un 16,5% interanual, alcanzando las 46.377 unidades, mientras que las unifamiliares se incrementaron un 12,4% interanual, hasta llegar a las 14.357 unidades. Los precios de los pisos tuvieron un ascenso del 3,6% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.749 euros/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.283 euros/m², registrando un aumento del 13,5%. Incremento de compraventas por autonomíasLa compraventa de vivienda creció en todas las CC.AA. excepto en Murcia, donde se redujo un 2,0% interanual. Las CC.AA. donde se registró una evolución por encima de la media nacional fueron: Navarra (50,4%), Canarias (45,5%), Cantabria (29,3%), Baleares (22,9%), Andalucía (22,0%), Comunidad Valenciana (21,5%) y Castilla y León (17,9%). Por debajo de la media nacional pero aún mostrando incrementos de dos dígitos se situaron Castilla-La Mancha, Cataluña, Asturias, Aragón y Extremadura. Incremento del precio de la viviendaEl precio del m² subió un 6,5% interanual a nivel nacional. Se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda salvo en Castilla-La Mancha (-11,5%) y Navarra (-1,8%). Por orden de magnitud se registraron subidas de dos dígitos en Andalucía (18,3%), Murcia (13,1%), Comunidad Valenciana (13,1%), Galicia (12,8%), Madrid (11,1%) y Baleares (10,2%). Incrementos más moderados se registraron en las restantes 9 CC.AA. Aumento de los préstamos para adquisición de viviendaEn abril, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda crecieron un 14,7% interanual a nivel nacional, hasta las 32.192 operaciones. La cuantía promedio de estos descendió un 1,3% interanual, alcanzando los 147.693 euros en promedio. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 53,0%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 73,5% del precio. A nivel autonómico, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda crecieron en todas las CC.AA. a excepción de Murcia (-4,4%). Alcanzaron tasas de dos dígitos en once autonomías, destacando Cantabria (35,8%), Castilla y León (31,6%), Canarias (28,1%), Andalucía (24,8%), Navarra (23,0%) y Cataluña (20,2%). En cuanto a la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, la evolución siguió siendo dispar a nivel autonómico, pues creció en nueve CC.AA. y decreció en las ocho restantes. Destacaron los aumentos en Andalucía (9,9%), Castilla y León (8,3%), Galicia (7,7%) y Aragón (6,2%) y los retrocesos en Baleares (-14,7%) y Extremadura (-14,5%). Descenso de la constitución de sociedadesLos datos del Centro de Información Estadística del Notariado también revelan que en abril de 2022 la constitución de sociedades descendió un 11,5% interanual, hasta las 7.914 nuevas sociedades. De ellas, las sociedades con un capital social fundacional de entre 3.000 y 4.000 euros alcanzaron las 5.950 nuevas sociedades, lo que supone una reducción del 11,9%. Dentro de éstas, el capital medio de constitución fue de 3.024 euros. A nivel autonómico, la creación de nuevas sociedades aumentó solo en cuatro CC.AA.: La Rioja (6,9%), Navarra (2,0%), Canarias (1,1%) y Extremadura (0,7%). En cambio, disminuyó en las trece restantes, destacando Cantabria (-36,9%), País Vasco (-27,2%), Castilla-La Mancha (-24,7%) y Murcia (-20,0%). Los datos de los últimos tres meses de las series de esta nota son provisionales hasta disponer del 100% de la información con que se elaboran estos informes.
Gráficos de evolución del mercado inmobiliarioGráfico 1: Compraventas viviendas y precios medios (índice 2007 = 100)* Gráfico 2: compraventas por tipo de vivienda (variación interanual en %) Gráfico 3: precio medio por m2 por tipo de vivienda (variación interanual en %) Gráfico 4: compraventas de vivienda en el último mes, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %) Gráfico 5: precio medio por m2, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %) Gráficos de evolución del mercado hipotecarioGráfico 6: préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda y cuantía media (índice 2007 = 100)* Gráfico 7: préstamos hipotecarios, por tipo (variación interanual en %) Gráfico 8: cuantía media, por tipo de préstamo (variación interanual en %) Gráfico 9: porcentajes de financiación Gráfico 10: préstamos para adquisición de vivienda, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %) Gráfico 11: cuantía promedio préstamos para adq. de vivienda, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A continuación mostramos el informe del Consejo General del Notariado sobre precios ,compraventa de viviendas e hipotecas en 2023: En 2023, con respecto a 2022, la compraventa de viviendas bajó un 11,2%; la concesión de nuevos préstamos hipotecarios para adquirir una vivienda disminuyó un 21,3%, y la constitución de nuevas sociedades aumentó un 8,9%. Así mismo los precios de la vivienda subieron un 1,5% anual en 2023. 2023 mostró un marcado enfriamiento en el número de compraventas, con caídas en el primer trimestre que continuaron aumentando para solo moderarse en el último cuarto del ejercicio. En 2023, el número de compraventas de viviendas frente al año 2022 creció solo en Asturias (1,4%) y descendió en las comunidades restantes, destacando los descensos en Baleares (-19,9%), Canarias (-16,8%) y Madrid (-16,2%). En 2023, con respecto al 2022, el precio del m² subió destacadamente en Navarra (13,7%), Castilla- La Mancha (8,3%) y La Rioja (7,3%). Solo disminuyó en Baleares (-0,4%) y Aragón (-0,3%). [caption id="attachment_21169" align="alignnone" width="669"] Notarios-compraventa-precios-vivienda -2009-2023[/caption]En 2023, los nuevos préstamos para adquisición de vivienda disminuyeron un 21,3% anual, hasta las 280.340 operaciones, cayendo en todas las autonomías. Su cuantía promedio fue de 148.592?, disminuyendo un 3,1% frente al año 2022. En 2023, la constitución de nuevas sociedades subió un 8,9% anual, destacando los incrementos en Comunidad Valenciana (15,6%), Canarias (12,8%) y Asturias (12,2%). En diciembre, la compraventa de viviendas decreció un 5,2% interanual con precios promedio que aumentaron un 5,8% y se prevé una caída del 10% en las compraventas de viviendas en 2024. La concesión de nuevos préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda retrocedió un 8,1% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
? La compraventa de viviendas cayó en la totalidad de CC.AA., destacando las ? El precio del m² sube un 0,9%. Destacan los ascensos en Castilla-La Mancha ? Los préstamos para adquisición de vivienda disminuyen un 31,9%. Destacan las ? La constitución de nuevas sociedades decrece un 2,3%. Destacan los
Madrid, 7 de junio de 2023. En abril de 2023, con respecto a abril de 2022, la compraventa de viviendas cayó un 20,7% y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda un 31,9%, mientras que la constitución de nuevas sociedades registró un descenso del 2,3%. En España el número de compraventas disminuyó en abril un 20,7% interanual, hasta alcanzar las 49.639 unidades y el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.622 ?/m², registrándose un ascenso del 0,9%. Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos disminuyeron un 20,2% interanual, alcanzando las 38.269 unidades, mientras que las de unifamiliares disminuyeron un 22,3% hasta llegar a las 11.370 unidades. Los precios de los pisos tuvieron un descenso del 0,2%, hasta alcanzar los 1.787 ?/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.308 ?/m², registrando un aumento del 1,5%.
Retroceso de compraventas por autonomíasLa compraventa de vivienda decreció en la totalidad de las CC.AA., registrándose el mejor comportamiento en Murcia, con una caída del 9,3% a nivel interanual. Las CC.AA. donde se registró una evolución por encima de la media nacional (-20,7%) fueron: Aragón (-20,4%), Comunidad Valenciana (-15,7%), Extremadura (-14,8%), Castilla-La Mancha (-12,8%), Galicia (-10,2%) y Castilla y León (-9,8%). Los descensos se situaron por debajo de la media nacional en las CC.AA. restantes: La Rioja (-33,6%), Canarias (-29,0%), Madrid (-28,9%), País Vasco (-25,1%), Navarra (-25,0%), Baleares (-23,7%), Andalucía (-22,4%), Asturias (-22,4%), Cataluña (-21,9%) y Cantabria (-21,4%) Incremento del precio de la viviendaEn España el precio del m² subió un 0,9% interanual. En 15 autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las dos restantes, disminuyó. Por orden de magnitud se registraron subidas de dos dígitos en Castilla-La Mancha (20,3%), Aragón (17,2%), Canarias (12,6%) y Asturias (11,7%). En cambio, los precios de la vivienda registraron retrocesos en La Rioja (-9,5%) y País Vasco (-1,6%). Disminución de los préstamos para adquisición de viviendaEn abril, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda decrecieron un 31,9% interanual, hasta las 21.884 operaciones. La cuantía promedio de estos préstamos descendió un 6,4%, alcanzando los 142.306 ? en promedio. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 44,1%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 70,6% del precio. Los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda decrecieron por quinto mes consecutivo en todas las autonomías. Se registraron caídas inferiores a la media nacional en: País Vasco (-31,8%), Andalucía (-31,5%), Castilla-La Mancha (-29,1%), Asturias (-28,5%), Galicia (-28,5%), Comunidad Valenciana (-25,3%), Murcia (-24,9%), Aragón (-24,3%), Canarias (-22,3%), La Rioja (-21,4%) y Baleares (-12,9%). Las CC.AA. cuyas tasas superaron la media nacional fueron: Navarra (-48,0%), Cantabria (-39,8%), Cataluña (-39,1%), Extremadura (-35,8%), Castilla y León (-34,7%) y Madrid (-34,2%). En cuanto a la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, la evolución siguió siendo dispar por CC. AA., pues creció en dos y decreció en las 15 restantes. Destacaron los aumentos en La Rioja (14,2%) y Canarias (4,5%) y los retrocesos en Extremadura (-18,3%) y Castilla y León (-13,9%). Disminución de la constitución de sociedadesLos datos del Centro de Información Estadística del Notariado también revelan que en abril la constitución de sociedades descendió un 2,3% interanual, hasta las 7.886 nuevas sociedades. De ellas, las sociedades con un capital social fundacional de entre 3.000 y 4.000 ? alcanzaron las 5.739 nuevas sociedades, lo que supone un descenso del 6,2% con respecto a abril de 2022. Dentro de éstas, el capital medio de constitución fue de 3.021 ?. La creación de nuevas sociedades aumentó en cinco autonomías, destacando las alzas en Cantabria (19,1%), Castilla y León (15,1%) y Comunidad Valenciana (6,8%). En cambio, disminuyó en las restantes doce CC.AA., destacando las caídas en La Rioja (-40,9%), Aragón (-17,6%) y Galicia (-14,9%). Los datos de los últimos tres meses de las series de esta nota son provisionales hasta disponer del 100% de la información con que se elaboran estos informes | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La vivienda en España ha alcanzado su coste más elevado de la historia para los extranjeros. Estos compradores extranjeros han pagado de media 2.062 euros por m2 de la vivienda española en los seis primeros meses de 2022. Así lo ha recogido el Consejo General del Notariado en su último informe. En tasa interanual, supone un aumento del precio del 10,6% y del 2,28% en comparación con el último semestre del año pasado. Este incremento ha situado al precio de la vivienda en números récords desde 2007, año en el que notarios comenzó a recoger datos. Estos datos récords tienen su origen en el precio medio que aportan los compradores extranjeros que no residen en España por sus inmuebles. Un precio máximo de 2.522 euros por m2, aumentando un 2,9% en cuota interanual. Este precio se sitúa por encima del que pagan los compradores extranjeros residentes, cuyo valor por m2 se sitúa en 1.622 euros. En este caso, también se experimenta un aumento del 8,2% en comparación a 2021. Por otro lado, los compradores nacionales abonan 1.560 euros por metro cuadrado, aumentando en tasa interanual un 5,2%.
Este incremento de los precios a abonar por los extranjeros en España se ha experimentando en toda España. Extremadura, Asturias y Murcia han obtenido los aumentos más elevados con un 34,3%, 27,5% y un 19%, respectivamente. Madrid se sitúa cuarta con una subida del 16,6%, mientras que Barcelona experimenta un incremento del 10,4%. Respecto a las nacionalidades, los compradores de Dinamarca fueron los que aportaron una mayor cantidad económica por m2 con un precio medio de 2.870 euros/m2. Tras los daneses, se sitúan los estadounidenses y los noruegos con 2.837 euros/m2 y 2.701 euros/m2, respectivamente.
Tanto las compraventas llevadas a cabo por estadounidenses como las realizadas por ucranianos y noruegos obtuvieron las mayores subidas en los precios. Respecto a los procedentes de EEUU, la subida fue del 25,6%, mientras que los compradores de Ucrania y Noruega, registraron un incremento del 25,4% y del 21,5%. Los británicos, los compradores que más viviendas adquirieronDurante los primeros seis meses, los extranjeros adquirieron 72.987 viviendas a nivel nacional. Esto supone el 20,3% del número total de compraventas realizadas en España. Un porcentaje que se sitúa por encima del promedio 18,7% registrado entre 2012 y 2019, convirtiéndose en un nuevo récord histórico. Durante 2022, las operaciones realizadas por compradores extranjeros han experimentado un incremento del 52,7% y del 41,9% en comparación al último semestre del año pasado. En cuanto a nacionalidad, los británicos fueron los que mayor porcentaje de viviendas compraron con un 10,7% del total, es decir, 7.793 viviendas. Tras ellos, se sitúan los alemanes con un 10,2% y los franceses con un 7,7%. Sin embargo, aquellas nacionalidades que registraron mayor subida en las compraventas realizadas por ello son los holandeses con un incremento del 121,5%, seguidos de los noruegos e irlandeses con una subida del 119,5% y del 106,7%, respectivamente. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Impago de hipoteca como delito de abandono de familiaEl impago de hipoteca se considera delito de abandono de familia por cuando uno de los cónyuges - que está obligado al pago - deja de abonarla durante dos meses consecutivos o cuatro meses no consecutivos, generando una situación de desamparo para el otro cónyuge conviviente y los hijos en común. Requisitos del delito de abandono de familia por impago de hipotecaLos requisitos que deben darse para que el impago de hipoteca se considere delito de abandono de familia son: -Temporalidad del impago: Deberán adeudarse mínimo dos meses consecutivos o cuatro meses si no son consecutivos. -Conocimiento de la obligación y voluntariedad del impago. -Será necesario que se conozca por el deudor la obligación de pago de la cuota hipotecaria, decidiendo de forma voluntaria no hacerlo. -Obligación contenida en resolución judicial: Se exige que la obligación de pago de la cuota hipotecaria esté recogida en el convenio regulador o en la Sentencia que haya resuelto el procedimiento de separación, divorcio, nulidad matrimonial, filiación, o proceso de alimentos de hijos. -Posibilidades de pago: Que quien tenga la obligación de pagar la cuota hipotecaria, tenga posibilidades de hacerlo. Si el obligado no tuviera recursos económicos para hacer frente a la misma y ello se encontrara bien acreditado, no se le condenará. Condena por el delito de abandono de familia por impago de la cuota hipotecariaLa condena para el cónyuge deudor será pena de prisión de tres meses a un año o multa de seis a veinticuatro meses. La reparación del daño comportará siempre el pago de la cuantía adeudada. Además de la pena de prisión o multa, deberá pagar la cantidad que adeuda. Alternativa a la denuncia para exigir el pago de la hipoteca: la vía civilUna alternativa a la denuncia es la vía civil. Se inicia con una demanda de ejecución por la que se pone en conocimiento del Juzgado el incumplimiento de la obligación de pago de la hipoteca por el otro cónyuge. Si el Juez estima las pretensiones de la demanda, se le requerirá a la parte contraria que cumpla con la obligación de pago desde ese momento, que abone la cantidad adeudada y satisfaga la condena en costas y pago de intereses en su caso. ¿Pueden ser simultáneos el procedimiento penal y el procedimiento civil?Será posible instar la vía civil en aras a conseguir el pago de las cantidades adeudadas y es posible instar a la vez la vía penal a efectos de obtener una condena de prisión o pago de multa. No obstante, si se interpone una denuncia y una demanda civil, en el procedimiento penal deberá renunciarse a las acciones civiles porque ya se estarán dirimiendo en el otro procedimiento. No puede exigirse el pago dos veces, lógicamente. ResumiendoEn caso de separación o divorcio, así como en un procedimiento de nulidad matrimonial o filiación, debe existir un convenio regulador o una resolución judicial que recoja quién debe abonar la cuota hipotecaria de la vivienda familiar. De recogerse que uno de los dos dejara de pagar durante dos meses consecutivos o cuatro meses no consecutivos la hipoteca, podría incurrir en el delito de abandono familiar por impago de hipoteca. Este delito tiene como condena la prisión o el pago de una multa por el cónyuge deudor. Si el que pretende el pago no quiere denunciar, puede instar la vía civil con un procedimiento de ejecución en el que podrá reclamar las cantidades adeudadas. Si además de denunciar, quiere instar la vía civil, podría hacerlo pues ambas son compatibles. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La representación regional de la agencia Knight Frank, ha destacado que "Marbella ha dejado de ser sólo un destino turístico para golfistas y jubilados, para convertirse en residencia permanente de muchas familias con formatos de trabajo híbridos que exigen calidad de vida, infraestructuras, colegios internacionales de prestigio y accesibilidad al resto de grandes ciudades europeas". Según el Informe del mercado inmobiliario elaborado anualmente por la inmobiliaria Diana Morales Properties , el inicio de los trámites del nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) , los cambio legislativos y fiscales , y el aumento del precio de la alta gama de viviendas en Marbella, han situado a la localidad como destino de lujo de primer orden en Europa. A pesar de que la recesión económica y la subida en los tipos de interés por la guerra de Ucrania han afectado negativamente a muchas ciudades, según el informe citado : "Marbella ha salido fortalecida, mostrando cifras de crecimiento muy por encima de las de sus competidores, y sigue consolidándose como uno de los lugares preferidos no solo para quienes buscan una vivienda vacacional, sino también para quienes desean fijar su residencia". Precio, volumen de ventas y ralentización de la ventaEl precio de las viviendas de alta gama en Marbella "registró un aumento del 7,1% el año pasado. El volumen de compraventas aumentó en 2022 en viviendas de obra nueva y también en las segunda mano en Marbella , Estepona y Benahavís. Según el Ministerio de Fomento, sin embargo , los datos trimestrales mostraban una acentuada ralentización de las ventas de viviendas de obra nueva sobre todo en Marbella .Se paso de 256 a 50 y a 30 viviendas vendidas en los últimos tres trimestres. Previsiones positivas para 2023Los datos positivos de los últimos trimestres, a pesar de la incertidumbre que crea la crisis energética, y la crisis de Silicon Valey, parecen augurar buena salud para el sector inmobiliario, en la costa del sol, y en Marbella especialmente. Pia Arrieta Morales, socia directora de DM Properties, señala que "nuestras perspectivas podrían describirse como cautelosamente optimistas, y aunque el volumen de ventas parece haberse ralentizado, hemos observado que el valor medio de las transacciones sigue en aumento". Y agrega que "se prevé que el limbo legal en el que se encuentra la situación urbanística en Marbella ? que actualmente funciona en base al PGOU de 1986 ?, llegue a su fin a finales de año, proporcionando seguridad urbanística en los terrenos pendientes de aprobación definitiva para ser urbanizados, lo que atraerá a inversores y promotores que buscan oportunidades de negocio en la ciudad". El 33,5% de compras de inmuebles en Málaga la realizaron extranjeros en 2022Un 33,5% de las ventas en la costa del sol fueron adquiridas por extranjeros, lo que supone un incremento del 6,12% respecto al año anterior. Según los datos del registro de datos de compraventas, el 2022 alcanzó el mayor crecimiento anual de los precios de viviendas de alta gama (5,2 %). Según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Reino Unido (16%) encabeza a los compradores en Málaga ,seguido de suecos (12%) y los Países Bajos (8%). Los compradores de países del Este ( polacos, eslovacos, húngaros, checos) aumentan en Marbella . En contra de lo que indican los datos mundiales en esta zona la edad media del comprador extranjero disminuye considerablemente. Se está priorizando por los compradores la vivienda nueva o listas para residirDM Properties destaca que los compradores internacionales necesitan viviendas de nueva construcción y listas para vivir .Compradores de Bélgica (24,5%), Países Bajos (21,90%) y Polonia (21,30%) encabezan a los compradores de obra nueva. Además las preferencias de los foráneos pasan por las villas "llave en mano" frente a las que necesitan reformas. Diferencias locales en la venta de viviendas en MálagaLocalmente , Marbella lidera la venta de segunda mano frente a los municipios cercanos y Estepona lidera la compra de vivienda de obra nueva ( por su mayor disponibilidad de suelo y licencias) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Uno de los momentos más importantes en la vida de cualquier persona es la adquisición de su primera vivienda. Una compra que como, norma general, viene acompañada con la concesión de una hipoteca de vivienda. El Consejo General del Notariado apunta que un 54,7% de las compraventas requirieron de un préstamo hipotecario. Junto a esta cifra tan elevada, cabe destacar que numerosos compradores no conocen los conceptos básicos necesarios previamente a solicitar un préstamo hipotecario. Son conceptos que el comprador necesita saber y conocer en profundidad para poder negociar los términos y condiciones de su hipoteca de vivienda. De esta forma, conseguirá un préstamo completamente adaptado a sus necesidades. En total, existen trece conceptos hipotecarios que los compradores deben controlar. Contenido [Ocultar]
EuriborEste concepto ha cobrado gran importancia en los últimos meses, debido a su elevada tasa actual. Una tasa originada por los continuos aumentos del Banco Central Europeo de los tipos de interés. El término hace referencia al índice del precio al que los bancos ofrecen los préstamos. Por ello, es el índice de referencia para conocer la tasa de interés en los préstamos de tipo variable. Oferta vinculanteCorresponde a la documentación que la entidad bancaria aporta al comprador en la que se expone los términos y condiciones de la hipoteca acordada. Con este documento, tanto la entidad como el cliente se comprometen a cumplirla. FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)En relación a la anterior, en esta ocasión se exponen de forma más detallada y personalizada para el cliente los términos en los que se basa el préstamo. Durante la etapa precontractual, la banca debe hacer entrega de esta ficha. FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas)Por otro lado, esta ficha se centra en desarrollar de forma detallada las cláusulas acordadas en la hipoteca y las consecuencias de no cumplirlas. Tabla de amortizaciónEn este cuadro, se mostrarán toda la información en relación a los pagos y devolución de la hipoteca. En caso de los préstamos variables, será en este documento donde aparezcan las revisiones de la hipoteca de vivienda. Periodo de pagoCorresponde al plazo pactado en el que se deberá abonar la tasa completa del préstamo hipotecario. El Instituto Nacional de Estadística cifra dicho plazo medio en 24 años para la población española. Gastos del préstamoEn este documento, se recogen los gastos de suscripción a la hipoteca de vivienda y los gastos de escritura. Aquí se engloba a los costes registrales y notariales, los honorarios de la gestoría, la tasación o el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Al reunir todos estos costes, el porcentaje de gastos sobre el precio final de la vivienda es de un 10%. Cabe señalar que el banco tiene que exponer de forma explícita toda la información correspondiente al desglose de costes. Tanto los costes relacionados con el cliente como los relacionados con la entidad financiera. Tipo de interés.Este término hace referencia al porcentaje que cobra el banco por prestar dinero. Esta cifra se aplica al valor prestado, además de establecer las mensualidades o tasas impuestas en las que se debe realizar los pagos. Existen dos tipos de interés:
TIN (Tipo de Interés Nominal)Este tipo es un porcentaje invariable que se debe cobrar a la banca como concepto de pago por el dinero que la entidad aporta. TAE (Tasa Anual Equivalente)Corresponde a un porcentaje relativo al gasto efectivo de un bien financiero. Para las hipotecas, esta tasa corresponde a las comisiones, tipos de interés y gatos. Por el contrario, no se incluyen los costes que no tengan relación con el banco. Es decir, los gastos relativos al registro, a la notaría o a la gestoría. Loan To Value (LTV) o la diferencia préstamo-valorEn este caso, nos encontramos con un indicador porcentual que hace referencia a la diferencia entre el precio del inmueble hipotecado y el dinero que la entidad financiera aporta. De esta forma, este ratio se presenta como una garantía de la hipoteca. Tasa hipotecariaEsta cuota hace referencia a la cuantía económica mensual que el hipotecado debe aportar a la entidad bancaria. En total, la cuota incluirá el capital que se debe abonar junto a los intereses. Mejoras en el contratoPor último, hay que señalar que existe la opción de que los bancos realicen bonificaciones en los términos hipotecarios a cambio de que el cliente contrate productos suyos. Productos como un plan de pensión, la domiciliación de la nómica, tarjetas, recibos o seguros. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Sin embargo es muy importante aclarar que no tener un contrato de alquiler es completamente legal como nos dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pudiéndose tener un contrato de alquiler verbal. Riesgos de no tener contrato de arrendamientoCuando los inquilinos abandonan la vivienda pudiera ser difícil que el propietario la recupere. En caso de mala praxis del inquilino, el propietario nunca podrá demostrar que se esté incumpliendo algo pactado ya que no consta por escrito. En caso de incumplimiento de pago de rentas o iniciativa del inquilino de pagar menos es también difícil demostrar que el inmueble está alquilado. La inexistencia de contrato legal puede dificultar la obtención de ayudas o prestaciones ya que no se puede justificar que se vive en alquiler. En el caso del pago y devolución de la fianza , ambas partes podrán tener problemas si se asegura haberla devuelto por parte del propietario y que no sea cierto, o si el inquilino niega desperfecto ya existentes en el inicio de su estancia, y no haya contrato con inventario ni información descriptiva ni gráfica de cómo estaba el inmueble al ser entregado. Qué hacer en caso de alquiler sin contratoCuando no hay contrato por escrito se debe, sin embargo, ingresar la fianza en entidad bancaria y declarar los ingresos en la Renta para evitar multas que pueden ir desde 50% hasta el 150% Es recomendable guardar recibos y facturas; guardar los mensajes previos o, directamente, redactar un contrato de alquiler. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El último estudio realizado por el colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) sitúa a España en la segunda posición en cuanto a mayor inversión de proptech inmobiliarios a nivel mundial. En el periodo 2020-2021, se invirtió en España un total de 824 millones de euros. A pesar de ello, sigue existiendo una gran diferencia con el primer país, Estados Unidos. En caso del país norteamericano, la inversión de proptech inmobiliarios alcanzó la cifra de 5.889 millones de euros. Sin embargo, si nos centramos en otros países referentes en cuanto al emprendimiento y la innovación, España obtuvo un gran resultado. Un ejemplo de ello fue Reino Unido con 769 millones de inversión o India con 742. En este estudio, se deja patente que el sector inmobiliario ha conseguido dar el paso hacia la digitalización, innovándose y aumentando su relevancia. Esto se observa en la cifra de compañías tecnológicas que participan en el inmobiliario español. Una cifra de 536 empresas nos sirve para posicionar a España dentro del podio en Europa, por detrás de Alemania con 609 y Reino Unido como el primer país con 709 proptech. Aunque los números no son tan elevados como otros países, la evolución del sector en España es significante. En comparación a 2012, la cifra de proptech ha aumentado hasta un 300%. Hay que tener en cuenta que esta evolución ha proseguido aún con una pandemia que puso a prueba la fortaleza y resistencia del sector inmobiliario español. Los proptech más relevantes en EspañaEspaña continúa su tradición inmobiliaria gracias a la inversión de la ciudadanía y a la fuerte industria de la construcción. Esto junto al aumento de la innovación y del dinamismo ha sido suficiente para el incremento de los mejores players en el sector proptech. Clikalia, una empresa dedicada a la venta de inmuebles, alcanzó números máximos, alcanzando los 460 millones de euros. Housfy también ha mejorado sus números, captando 30 millones de inversión. Casavo, una compañía italiana con gran presencia en España, anunció la semana pasada el incremento de 100 millones de euros de capital, que consolidará su posición en España. El negocio proptech no solamente se centra en la compraventa de viviendas, sino que también en el big data, la realidad virtual, inteligencia artificial? Esta fusión ha permitido que el sector inmobiliario se innove con plataformas de alquiler, servicios de domótica, gestión de inmuebles? Un futuro prometedor para el mercado inmobiliarioEl crowdfunding es una de las actividades que mayor relevancia obtiene dentro del mercado proptech. Este negocio se basa en la inversión colaborativa en la cual pequeños inversores se fusionan para aumentar la eficacia de proyectos inmobiliarios. Surge como alternativa a los constantes límites de la financiación bancaria. En suma, la elevada demanda con la que se cubren las posibilidades de inversión publicadas por Urbanitae en las últimas semanas y el gran número de financiación de proyectos inmobiliarios demuestran que continúa el afán por invertir en el sector inmobiliario. Estas cifras nos llevan a considerar que el proptech ha entrado en un periodo de evolución positiva la cual sufrirá muchos movimientos hasta finales de 2022. Sus diferentes estilos de negocio hacen de la proptech un elemento fundamental y potente para el futuro del mercado inmobiliario. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Con el final de 2022, los organismos comienzan a actualizar sus previsiones para el crecimiento económico del próximo año. Unas previsiones que pintan una situación complicada de cara a 2023 con el temor de una posible recesión. Las previsiones apuntan a que el PIB de España crecerá por debajo del 2% en 2023. Un dato que se sitúa por debajo del estipulado por el Gobierno en los Presupuestos Generales del Estado ya aprobados. La cifra que manejó el Gobierno para llevar a cabo los Presupuestos se situaba en un 2,1% de crecimiento económico. Un número que se redujo en seis décimas al anotado en previsiones previas. A pesar de ello, el sector económico no ve posible este crecimiento e incluso señala una recesión durante la primera mitad de 2023. Las previsiones del crecimiento económico de los organismos nacionalesAsí lo apunta Banca March que prevé que el PIB únicamente crezca en un 1% en 2023. Un crecimiento limitado por los complicados requisitos financieros y por una recesión que, según el organismo, es inevitable en Europa. En suma, en el caso español, hay tres factores que frenarán el crecimiento económico. Por un lado, los continuos aumentos de los tipos de interés, la incertidumbre energética y el freno del turismo. En cambio, BBVA Research ha declarado que en cualquier caso no se espera una elevada contracción económica. Sin embargo, sí han señalado que "la economía podría permanecer prácticamente estancada durante los próximos trimestres, o incluso registrar caídas moderadas, como consecuencia del aumento de la incertidumbre, del incremento en las expectativas de inflación y de la subida de los tipos de interés".
Por ello, BBVA Research cifra al crecimiento del PIB español en un 1%. En suma, señalan que podrán derivarse riesgos que reduzcan aún más el crecimiento. Riesgos como el incremento de los tipos de interés por una inflación aún más elevada. Algo que podría llevar a la economía del planeta a una recesión. Una recesión que podría verse impulsada también por un detrimento de la guerra de Ucrania. Por otro lado, el Banco de España se muestra más optimista que los organismos anteriores, situando al crecimiento del PIB en 2023 en un 1,4%. Esto conlleva a que la recuperación económica a niveles prepandémicos se pospone a 2024. El Banco de España también señala como factores perjudiciales al crecimiento del PIB los elevados tipos de interés y, por consecuencia, las perjudiciales condiciones financieras y al alto nivel de la inflación. A estas dos, suma como factores principales tanto la crisis energética y sus efectos en las empresas más afectadas como la caída de la demanda o la incertidumbre económica. Otro organismo que contradice a las previsiones del Gobierno en los Presupuestos Generales es la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal. Este sitúa también al crecimiento en 2023 en un 1,5%. De la misma forma que BBVA Research, apunta a que podrán originarse riesgos que rebajen aún más los niveles de crecimiento. En suma, el Consejo General de Economistas coincide con AIREF y también cifra al crecimiento del PIB en un 1,5%. Además, debido a la desaceleración económica, anima a las Administraciones Públicas a tomar medidas prudentes a la hora de controlar la deuda pública y el déficit. Por ello, exigen que tengan en cuenta la elevada tasa de interés. Funcas, por el contrario, se presenta como el organismo más optimista de todos, ya que apunta a un crecimiento económico en 2023 del 1.9%. Los organismos internacionales cifran al crecimiento español por debajo del 1%En último lugar, cabe señalar que los organismos internacionales coinciden con los nacionales en rebajar el crecimiento económico de España por debajo del 2,1%, la cifra establecida por el Gobierno. Organismos como el banco inglés Barclays que señala a un leve crecimiento de un 0,5% para la economía española en 2023. Aún así, la entidad incide en que las previsiones variarán en gran medida. Una variación que dependerá de la evolución de la guerra de Ucrania y de las medidas impuestas por Europa para aliviar las tensiones. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los socios de Gobierno han conseguido llegar a un acuerdo respecto a los Presupuestos Generales del Estado de 2023. Unos presupuestos históricos en materia de alquiler de viviendas que ya han sido aprobados por el Consejo de Ministros. Este proyecto de Presupuestos se caracteriza por ser los más elevados de la época democrática. Contarán con una cuantía de gasto social de 266.719 millones de euros. Además, también se presentan como los presupuestos con mayor dinero destinado en materia de vivienda. Estos PGE tendrán que pasar por la votación parlamentaria a final de octubre. Entre otros asuntos, se tendrá que votar a favor o en contra de varias novedades que incluye este proyecto como:
A pesar de estas medidas en materia de vivienda, sigue sin implantarse la Ley de Vivienda. Una normativa que se aprobó a principios de año y que continúa en trámites parlamentarios. Analizamos a continuación las cuantías económicas de los PGE destinadas al sector inmobiliario, así como las cifras económicas clave de estos. Contenido [Ocultar]
Presupuesto histórico en materia de viviendaEn cuanto a ´Acceso a la vivienda y Fomento de la Edificación´, se destinará una cuantía total de 3.472 millones de euros. Esto supone un incremento del 5,4% en comparación a los presupuestos de 2022, siendo la mayor partida en vivienda de la historia. Cabe destacar que una gran parte de esta cuantía económica proviene de los fondos europeos. Estos fondos aportan 2.480 millones de euros en comparación a las 992 millones que ofrecen los fondos nacionales. Respecto a años anteriores, a partir de 2017, el presupuesto medio se situaba por debajo de los 500 millones de euros, mientras que entre 2006 y 2010, se destinó 1.000 millones a la vivienda. Aunque la partida se haya incrementado con los fondos Next Generation, en vivienda solamente se destina un 0,7% de la cuantía total de los PGE. Esta partida histórica contiene normas para impulsar la eficiencia energética de las viviendas, la emancipación de la población joven o incrementar el número de inmuebles destinados al alquiler social. Además de esta partida, hay que añadir los 421 millones de euros incluidos en el Plan de Vivienda 2022-2025. En total, de los 3.472 millones que se invertirán en vivienda, se dividirán de la siguiente forma:
Ausencia de la nueva normativa de viviendaEn febrero, el proyecto de Ley de Vivienda fue aprobada por el Consejo de Ministros, a pesar de que instituciones como el Consejo General del Poder Judicial se posicionasen en contra de este. A día de hoy, la normativa continúa enfrentándose a numerosas enmiendas. Desde la aprobación del proyecto de ley en el Consejo de Ministros, la norma ha recibido 800 enmiendas. La mitad de ellas ya se han tramitado. Además de esta normativa, tampoco se conoce si el límite del 2% de la renovación de las rentas al actualizar los contratos de arrendamiento se extenderá más allá. Esta medida fue aplazada en marzo hasta finales de junio y posteriormente, se amplió hasta diciembre de este año. Una norma que se aprobó para reducir el impacto económico del conflicto ruso-ucraniano y que se analizará su posible ampliación a final de 2022. Ampliación y requisitos del bono del alquiler joven de viviendasUna de las medidas que definitivamente sí continuará aplicada en 2023 el bono de alquiler joven de viviendas. Esta cuenta con un presupuesto de 200 millones de euros. Consiste en una subvención como máximo de 250 euros al mes durante un plazo límite de dos años. Los requisitos para acceder a esta son:
Junto a esta ayuda, se podrá cumplimentar con otras subvenciones incluidas en el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025. El Ejecutivo indica como beneficiarios a más de 66.000 jóvenes. Impulso del acceso al alquiler de viviendasOtros 260 millones de euros recogidos en la partida de 2023 se destinarán a un nuevo programa para impulsar los alquileres asequibles. Este programa estará en manos del SEPES, Entidad Pública del Suelo. Hasta la fecha, se conoce que este será la cuantía destinada a dicho programa cuyo fin es incrementar el porcentaje de inmueble en suelos públicos. Repunte del 8,4% en el sector de la construcciónOtro de los aspectos importantes de los Presupuestos Generales reside en la previsión del Gobierno de un fuerte repunte de la inversión en el sector de la construcción. Tal y como ha afirmado el Ministerio de Asuntos Económicos, se prevé un crecimiento del 8,4% del FBCF, formación bruta de capital fijo, durante 2023. Un aumento especialmente relativo, considerando que el Gobierno fecha el freno económico en 2023. En cuanto a las previsiones del PIB, se ha aumentado el crecimiento en una décima, situándose en el 4,4%. Sin embargo, de cara a 2023, el crecimiento del PIB se prevé que decaiga siete décimas, posicionándose en un 2,1%. Futuros aumentos del Euribor y de los tipos de interésUno de los factores que entran en juego y contempla el Gobierno es la evolución del Euribor. Para esta partida, el Ejecutivo tomará el plazo a 3 meses como referencia del índice de hipotecas. Con ello, sitúan en 2023 al Euribor en un 2%, mientras que a día de hoy se encuentra entre el 1,1% y el 1,2%. Cabe resaltar que aquellos préstamos de tipo variable cuya renovación ha tenido lugar en los últimos meses han experimentado un gran encarecimiento. En suma, la evolución de esto dependerá del porcentaje de interés estipulado en la eurozona. Los tipos de interés se encuentran en 1,25%. Sin embargo, el Banco Central Europeo ya ha afirmado que aprobaron nuevos aumentos con el fin de frenar la tendencia al alza de la inflación. Los programas con mayor presupuesto económicoDentro de la partida de 2023, el protagonismo recaerá en las pensiones. Estas obtendrán un presupuesto de 190.687 millones de euros, aumentando un 11,4% en comparación al año anterior. Esto a causa de la renovación a partir del IPC, el cual el Ejecutivo señala una tendencia al alza de un 8,5%. Tras las pensiones, el segundo presupuesto más elevado será destinado al cobro de intereses de la deuda pública. Este presupuesto se sitúa en 31.275 millones de euros, subiendo un 3,6% respecto a 2021. Para este factor, se destinará tal cantidad de dinero debido a los elevados tipos de interés. En tercer lugar encontramos el cobro de prestaciones por desempleo, el cual recibirá 21.278 millones de euros. En este caso, este supone una caída del 5,3% respecto a 2021, ya que el mercado laboral se encuentra en una situación mejor. Debido a ello, esta partida es la única que experimenta una reducción en su porcentaje de presupuesto. Medidas aprobadas en los PGE en materia fiscal, laboral y de transportePor otro lado, el Gobierno confía en las mejoras del mercado laboral y en el repunte de la economía para continuar con la creación de empleo. Para finales de 2023, estima que el paro baje del 12% con un número total de ocupados de 21 millones. Otra de las medidas aprobadas en los PGE es la ampliación del transporte gratuito en trenes de Cercanías y Media Distancia. Una medida destinada a pasajeros frecuentes y que, en un principio, iba a finalizar a finales de 2022. Esta contará con un presupuesto de 700 millones de euros. En suma, los PGE reúnen otras medidas como las siguientes:
Con estas últimas medidas fiscales, se prevé un incremento en la recaudación del 7,7%, lo que supondría 262.781 millones de euros. Esto a causa del impulso general en tributos como el IVA, el Impuesto de Sociedades, el IRPF o Impuestos Especiales. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
-Lo primero que debes saber es que tienes que pagar la matriz del notario. La matriz del notario va en función del precio de venta de
la vivienda. -La plusvalía
municipal. Este impuesto varía en función de los años que se sea
propietario de la vivienda. Es decir, cuantos más años lleve de propietario,
más se paga de plusvalía. -También como vendedor, tienes que llevar un certificado
de eficiencia energética, asi como - Certificado de la comunidad de estar
al corriente en el pago de la misma. -El IBI del año entero, lo paga el vendedor, el
que sea propietario en enero del año de la venta. En definitiva, tienes que tener a mano y
actualizados toda esta documentación para vender tu vivienda y calcular bien
los gastos antes de ponerle un precio definitivo a tu propiedad. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según el Consejo General del Notariado, los extranjeros representaron un 21,4% del total de compras viviendas en España entre enero y junio, que se situaron en 67.983 viviendas, un dato histórico, que se ha consolidado en el segundo semestre del 2023. Los británicos supusieron casi el 10% de las ventas seguidos por los alemanes con un 8,1% y los marroquíes con un 7,3%. Valencia y Andalucía donde más viviendas compran los extranjerosLa costa es la más atractiva para los extranjeros, la Comunidad Valenciana alcanzó un máximos de 20.933 viviendas vendidas a extranjeros en 2023, siendo Andalucía, la segunda con 12.656 viviendas, a continuación Cataluña, con 10.350. El precio medio de las compras de viviendas por extranjeros en la primera mitad de 2023 fue de 2.095 euros/m2, lo que supone un incremento del 1,3% en comparación con el mismo periodo del año pasado . Británicos, Alemanes y Marroquís los que compran más viviendasEn el primer semestre del 2023, los extranjeros que más viviendas compraron fueron los británicos, con el 9,6%, seguidos por alemanes con un 8,1% y los marroquís con un 7,3%. Las compraventas de viviendas de los extranjeros disminuyeron a nivel interanual, cabe destacar la caída del -26% de Alemania, del -17% de Reino Unido, del -13% de Rumanía, -13% de Francia (-13%) o del -9% de Marruecos. Por otro lado han subido considerablemente los rusos en un 50%, los Ucranianos un 42% o los estadounidenses un 14%, estos últimos alcanzaron las 1.339 compraventas. Pisos en propiedad con zonas verdes y con serviciosSegún datos del último Barometro inmobiliario XXI de UCI los inmuebles más demandados por los extranjeros, son el piso (60%), el apartamento (21%) y por último la vivienda unifamiliar (19%). Los aspectos más valorados por los extranjeros, son la proximidad a servicios un 28%, un 25% que tenga zonas verdes y destacamos que solo un 18% valoran la proximidad a zonas costeras. El destino de la vivienda comprada por los extranjeros es el 68% lo adquiere como primera residencia, el 21% como segunda vivienda y solo un 11% como inversión para alquiler. Se consolida el interés de los foráneos en alquilar casas, sobre todo en la costaSegún el portal inmobiliario idealista Baleares (26%), Alicante (25,2%), Málaga (22,8%) y Santa Cruz de Tenerife (21,4%) son las regiones donde los extranjeros alquilan más viviendas, seguidos por Valencia (17,3%), Barcelona (17,2%) o Las Palmas (16,9%). Girona (14,5%) y Almería (14,3%) . | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los bancos liquidan sus viviendas ya que los costes del desalojo son altos, y la paciencia de los propietarios se agota. Actualmente es muy posible encontrar viviendas desde los 7.000 euros en diferentes localidades, incluso en zonas céntricas o chalets siempre muy por debajo del precio de mercado. Es importante saber que los bancos no conceden préstamos para la compra de un piso con okupas ya que es difícil tasar un piso que no se puede visitar. Por tanto, habrá que comprar la vivienda sin plazos ni ayudas. La compra de una vivienda okupadaPara la traslacción de la vivienda okupada es importante: -Tratar de averiguar quién es el okupa y si está en la lista de morosos. -Tener la máxima información sobre la vivienda; su estado y cargas. -Obtener información sobre el propietario de la vivienda. ¿Es una persona o el banco? y en el segundo caso todo los procesos y acciones judiciales tomados ya. -Solicitar la ayuda de un abogado que nos aclare nuestras posibilidades y derechos y los pasos a seguir para la desocupación. En España, se tarda 20,5 meses en echar a unos okupas que han usurpado una vivienda ilegalmente, es decir, casi dos años. La parte positiva de comprar un piso okupado de un banco-Las viviendas okupadas suelen ser mucho más baratas que las viviendas vacías por la urgencia de los vendedores en deshacerse de ellas. -Como inversión suelen ser una buena opción para rehabilitar y vender o alquilar después. -Si estas viviendas están en buen estado pueden interesar mucho a quienes no puedan rehabilitar y quieran una vivienda a muy buen precio. Inmobiliarias vinculadas a entidades bancariasAliseda .Es uno de los portales inmobiliarios más destacados por sus precios. Pertenece al Banco Santander y el fondo de inversión Blackstone. Y dispone tanto de obra nueva como viviendas de segunda mano. Accede a su web: https://www.alisedainmobiliaria.com/ Altamira .Es el portal inmobiliario del Banco Santander, y tiene gestión de activos inmobiliarios y financieros. También cuenta con una red fuera de España para vender a extranjeros que quieres vivir en España. Accede a su web: https://www.altamirainmuebles.com/ Bantierra Vivienda Es el portal inmobiliario de Caja Rural de Aragón. Centra su oferta especialmente en Zaragoza, pero también gestionan viviendas de Madrid y Barcelona. Accede a su web: https://vivienda.cajaruraldearagon.es/ Bankinter, portal inmobiliario Bankinter también cuenta con su propio portal inmobiliario, y dispone de viviendas en toda España. Accede a su web: https://www.bankinter.com/www/es-es/cgi/ebk+inmuebles+home Cajasur inmobiliaria Este portal gestiona obra nueva y segunda mano. Pertenece al banco Cajasur, que actualmente pertenece al BBK. Contiene un simulador de hipotecas para conocer. Accede a su web: https://www.cajasurinmobiliaria.com/ Casaktua Es una red de inmobiliaria que pertenece al banco Santander. Cuenta con personal cualificado especializado en el sector inmobiliario. Además de la venta de viviendas, cuenta con diversos servicios inmobiliarios, financieros y de gestión. Accede a su web: https://www.casaktua.com/ Eurocaja Rural, portal Inmobiliario Es, evidentemente, el portal inmobiliario de Eurocaja Rural. Tienen una gran oferta en viviendas y garajes, además de locales, terrenos, parcelas, etc. Solo tiene ofertas en algunas provincias de España, sobre todo en Madrid, Valencia y Toledo. Accede a su web: https://portalinmobiliario.eurocajarural.es/ Globalcaja, portal inmobiliario Este portal ofrece servicios de venta de viviendas, naves, oficinas, terrenos, garajes, trasteros y locales. Su rango de actividad es en Murcia, Comunidad Valenciana, Madrid, y parte de Castilla-La Mancha. Accede a su web: https://inmuebles.globalcaja.es/ HabitaClic Este es el portal inmobiliario de Caja Rural del Sur. Tiene oferta en algunas provincias de España Además de compra, también disponen de un fondo de alquiler social para familias vulnerables. Accede a su web: https://www.habitaclic.es/ Ibercaja, portal Inmobiliario Es el portal inmobiliario de Ibercaja. Tiene inmuebles tanto de segunda mano como de obra nueva. Accede a su web: https://portalinmobiliario.ibercaja.es/ InmoCaixa Es un portal inmobiliario de CaixaBank, y ofrece inmuebles en alquiler y venta. También tiene vivienda de obra nueva. Accede a su web: https://www.inmocaixa.com/ Inmuebles DB Este es el portal inmobiliario de Deutsche Bank. Ofrece venta de todo tipo de inmuebles repartidos por toda España. Accede a su web: https://www.inmuebles.db.com/ Kutxabank Inmobiliaria Es el portal de Kutxabank, y el que tiene los mayores descuentos. Dispone de viviendas de segunda mano y obra nueva. Accede a su web: https://www.kutxabankinmobiliaria.es/ Retama Real Estate Este portal pertenece a la entidad de UCI (Unidad de Créditos Inmobiliarios). Y disponen de pisos en venta en toda España. Accede a su web: https://www.retamarealestate.com/ Ruralcentral, portal Inmobiliario Es el portal de Caja Rural Central. Tiene oferta de obra nueva y segunda mano. También tiene servicios para la compra y alquiler en Alicante, Murcia y Toledo. Accede a su web: http://www.ruralcentralportalinmobiliario.com/ Ruralocasion Ruralocasion es el portal inmobiliario de Caja Rural de Granada. De ahí que la mayor oferta de inmuebles está ubicada en la provincia de Granada, pero también tienen inmuebles en otras provincias andaluzas. Accede a su web: http://www.ruralocasion.com/ Ruralvía Es el portal inmobiliario del Grupo Caja Rural y ofrece servicios de venta, alquiler y traspaso. Tiene gran variedad de tipos de inmuebles. Solo es accesible a su web si eres usuario del Grupo Caja Rural. Aquí hay más información: https://www.grupocajarural.es/es Servihabitat Es el portal inmobiliario de CaixaBank. Es uno de los portales inmobiliarios de banco más experimentados, y que cuenta con grandes profesionales expertos. Disponen de varios servicios como la gestión de créditos, gestión patrimonial, gestión urbanística, comercialización de activos inmobiliarios, etc. Accede a su web: https://www.servihabitat.com/ Solvia Era el portal inmobiliario del bando Sabadell, pero actualmente se encuentra en proceso de venta. Ya es un portal inmobiliario consolidado, a la altura de Servihabitat y Altamira. Dispone de gran variedad de inmuebles en toda España y servicios. Accede a su web: https://www.solvia.es/ Unicaja inmuebles Es el portal inmobiliario de Unicaja. Este portal ofrece tanto venta como alquiler. Accede a su web: https://unicajainmuebles.com/ Viviendas Laboral Kutxa Es el portal inmobiliario de la entidad Laboral Kutxa. Tiene viviendas en toda España, pero en especial en el País Vasco, Navarra y Aragón. Accede a su web: https://viviendaslaboralkutxa.com/ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Con las continuas subidas del Euribor experimentadas a lo largo de 2022, las entidades bancarias han cambiado la estrategia hipotecaria, debido al encarecimiento de los préstamos de tipo fijo con el fin de impulsar a los consumidores a optar por las de tipo variables, beneficiándose de los incrementos del Euribor. Los bancos a finales de 2021 cerraron su oferta de tipo fijo en los costes más bajos, causado por la elevada demanda de estos préstamos y por la baja rentabilidad que poseían las variables con cifras bajas históricas del Euribor, que se situaba en números negativos con un -0,501%. Este panorama ha cambiado completamente con cuatro entidades bancarias (Ibercaja, BBVA, MyInvestor y Bankinter) duplicando los costes de tipo fijo. Ya han finalizado las hipotecas con intereses fijos al 1%, números que se alcanzaron en diciembre de 2021 y a principios de 2022. Durante los últimos años, BBVA se ha presentado como uno de los bancos que antes han actuado ante la reducción de costes de las hipotecas a fijo, animando a la entidad a continuar con las bajadas. En 2021, el banco finalizó con una oferta del 1,71% TAE para los préstamos hipotecarios que actualmente duplican su interés, alcanzando los 2,81% TAE. En suma, Ibercaja comercializó con uno de los préstamos más agresivos del sector, disminuyendo el interés fijo en 2021 al 1,5%, mientras que hoy en día se encuentra en un 2,95%. De la misma forma, MyInvestor, la banca online de AndBank, cerró 2021 con una de las ofertas más atractivas con un interés fijo del 1,49% TAE, el cual se encuentra ahora en un 2,8% TAE. Otra entidad que ha incrementado sustancialmente sus tipos fijos es Bankinter que de un interés del 1,95% ha pasado a un 3,52%. Cabe destacar que estos precios son contando la bonificación, por lo que son los precios más bajos a cambio de que los consumidores se vinculen con las entidades por medio de una contratación de otros productos como seguros o nóminas. A diferencia de estas bancas, la única entidad que conserva un interés fijo por debajo del que ofrecía el año pasado es CaixaBank que de un 3,91% en 2021 ha pasado a un 2,162% en la actualidad. Otros ejemplos como Openbank y Abanca han aumentado la TAE de sus préstamos hipotecarios en un punto porcentual. Evo Banco, Santander o Sabadell han registrado aumentos que oscilan los 50 puntos porcentuales. Los préstamos variables y mixtosPor otro lado, los préstamos hipotecarios variables mantienen sus números a la baja con el objetivo de aumentar la contratación de este interés. En marzo, el sector bancario español comercializaba esta clasificación de hipotecas con diferenciales con Euribor que oscilan entre un 0,85% y un 0,99%. En junio, estos diferenciales se encuentran ahora entre un 0,64% y un 0,89%. Estas cifras se situaban entre el 0,99% y el 1,09% hace un año, causando que las entidades se decantasen por el tipo fijo, dejando a un lado las hipotecas variables. Debido a este contexto de la tendencia al alza del Euribor, el encarecimiento del interés fijo y la incertidumbre por las posibles futuras subidas, las entidades bancarias están experimentando una débil subida en la contratación de hipotecas mixtas. Estos préstamos consisten en una parte inicial de vida con un interés que suele ser fijo y luego, una segunda parte con un interés variable. Aunque haya aumentado la demanda por este tipo de hipotecas, la contratación de estas continúa con números muy bajos. Mayor oferta de hipotecas mixtasA pesar de la baja contratación, el Banco Santander se ha arriesgado a publicar una oferta de hipoteca mixta online consiste en un primera parte de 10 años con interés fijo al 1,10% TAE y una segunda parte con un interés variable más diferencial al 0,75%. Otras entidades no llegaron a suprimir este producto a pesar de la poca demanda de este, tales como ING o Bankinter. Sin embargo, se confirma que en los últimos meses los consumidores están apostando por las hipotecas mixtas por tres razones:
Desde diciembre hasta junio, el Euribor se ha visto incrementado en 1,588 puntos porcentuales, continuando su tendencia al alza. Los últimos datos oficiales indican que el Euribor se ha posicionado en el 1,089%, una cifra inferior en comparación al alcanzado el 21 de junio con un 1,115%, un número que no se registraba desde 2012. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A continuación exponemos como se tributan los diferentes rendimientos inmobiliarios frutos de las diferentes operaciones inmobiliarias que generan movimiento económico. Lo primero que tenemos que tener en cuenta es el tipo de inmueble y la finalidad del mismo. Tributaciones según el tipo de inmuebleLa vivienda de residencia habitual no pagaEl propietario no paga impuestos por la vivienda habitual donde resida. Recordemos que se considera vivienda habitual aquella en la que se resida de manera permanente al menos durante tres años salvo algunas circunstancias como traslado por enfermedad, cambio en el trabajo... Tributación del alquiler de una vivienda como residencia habitualCuándo el inmueble que se alquila es una vivienda habitual, esto provocará unas ventajas para el propietario de la vivienda y también para el inquilino. El propietario de la vivienda tributará por los rendimientos de capital inmobiliario que serán la diferencia entre los ingresos (rentas de alquiler) y los gastos deducibles del alquiler obtenidos durante el año natural. Qué ingresos considerar y que exenciones-Los ingresos netos serán todos los pagos de las rentas de alquiler recibidos durante el año, también se consideran los atrasos. Si el inmueble se utiliza como una vivienda habitual, no tributará sus ingresos netos en su totalidad sino que habrá excepciones. Hasta el 2023 solo se considera el 40% de los ingresos netos, estando exentos el 60% restante. A partir del año 2024 (para contratos firmados después del 26 de mayo de 2023), el importe sobre el que se aplicará la exención dependerá de varias situaciones:
-Los gastos deducibles son los implicados en el alquiler de la vivienda y la posibilidad de obtener unos ingresos de ello. Se establecen dos categorías de gastos deducibles:
Hay que tener en cuenta que no se consideran gastos de reparación y conservación los que se desprenden de la ampliación o mejora de la vivienda 2. En la segunda categoría se incluyen :
1-La deuda contraída por el inquilino haya sido reclamada 2-Deben haber pasado al menos 6 meses desde la deuda contraída hasta la reclamación por el arrendador
A partir de la diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles se establecerá el rendimiento de capital inmobiliario que deberá tributar por la base imponible. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cuando nos encontramos ante una situación de matrimonios casados en términos gananciales, la ley indica que la norma general es identificar a un bien como privativo o ganancial, según de la cuantía económica que costó o la procedencia de este. Si durante el matrimonio se obtienen bienes, el Artículo 1.361 del Código Civil apunta que estos se considerarán como gananciales a no ser que una de las dos partes demuestre que lo posee privativamente. La parte que defiende que dicho bien pertenece únicamente a él y se presume como bien privativo, tendrá que demostrar la procedencia de la cifra económica empleada al adquirir dicho bien. Contenido [Ocultar]
Los cónyuges pueden acordar el carácter de sus bienesTal y como apunta el Código Civil en su artículo 1.323, los cónyuges tienen la opción de poder firmar contratos en los que se acuerde con qué bienes se queda cada uno. De esta forma, ambas partes pueden hacer uso de esta libertad para crear acuerdos en los que se plasme que conjuntamente han decidido atribuir a un bien privativo de uno de los cónyuges un carácter ganancial. Así lo plasma el artículo 1.355. Independientemente del motivo del acuerdo, siempre tendrá que existir una declaración donde se muestre el acuerdo entre las partes y la decisión de convertir un bien privativo en un bien ganancial. Ante esta situación y siempre y cuando que una de las partes no haya declarado otra cosa por decisión propia, el Tribunal Supremo no lo considera como una acto donativo ni se debe esperar que en otro momento, esta decisión sea compensada. Sin embargo, en el caso en el que se haya ofrecido los bienes a la sociedad de gananciales, ya sea una cuantía económica o la resultante de vender un bien privativo, y no se haya mencionado concretamente la procedencia de tales bien o no se haya renunciado ante estos, la persona podrá solicitar el reembolso del precio actualizado en el momento en el que se liquide la sociedad de gananciales. ¿Cuándo se considera a una vivienda familiar como bien privativo?En el supuesto en el que previamente al matrimonio, una de las partes tuviese la propiedad de la vivienda familiar, esta será considerada como un bien privativo perteneciente al que lo poseía. Otro de los casos en el que la vivienda familiar se postula como bien privativo es cuando uno de los cónyuges adquiere por medio de un documento privado el domicilio antes de casarse a pesar de que se realice la escritura del hogar durante el matrimonio. Si la vivienda familiar ha sido heredada por una de las dos partes, también será considerada como bien privativo. En suma, cuando un cónyuge adquiera la vivienda familiar a partir del dinero resultante de la venta de un bien privativo, también será considerado el hogar familiar como un bien privativo del cónyuge correspondiente. Esto será así siempre y cuando que en el momento de apropiarla en la Escritura pública, se exponga directamente que el domicilio poseerá carácter privativo y que la otra parte acuda presencialmente a la firma de la Escritura para dar su consentimiento de que el domicilio será privativo. Aunque, el cónyuge que invierta el dinero privativo en el hogar, también tiene la posibilidad de adquirirla como bien ganancial en la Escritura. En este caso, tendrá que exponer que la vivienda se apropió con dinero privativo o que no renuncia al reembolso de su valor en el momento en el que la sociedad de gananciales se liquide, recuperando de esta forma la propiedad del domicilio. Opción a reembolso en las inversiones privativas en domicilios familiaresTal y como expuso el Tribunal Supremo en la Sentencia del 13 de septiembre de 2017 y estipulan los artículos 1.358 y 1.398.3 del Código Civil, si el domicilio familiar ha sido adquirido con el dinero privativo de una de las partes o a través de la cuantía económica resultante de la venta de otro bien privativo, el cónyuge tendrá derecho a solicitar el reembolso del dinero privativo invertido. Respecto a esto, el Tribunal Supremo sostuvo en la Sentencia del 28 de junio de 2021 que el cónyuge poseerá el derecho al reembolso de la inversión privativa incluso cuando no se haya expuesto la procedencia de tal dinero en el momento de la compra. Siempre existirá el derecho al reembolso en este supuesto, excepto cuando se haya renunciado específicamente al reembolso. Sin embargo, si el domicilio familiar es un bien ganancial, pero una de las partes hace uso de su dinero privativo para poder abonar las tasas de la hipoteca, este cónyuge tendrá que demostrar que el dinero era dinero privativo y no común, debido a que tal inversión posee una presunción de ganancialidad. Si se demuestra correctamente, la sociedad tendrá que reembolsar el valor de las inversiones privativas del cónyuge actualizado en el momento de la liquidación. Domicilio comprado de soltero, pero con hipoteca pagada en matrimonioSi un domicilio, durante el matrimonio, es apropiado por método de plazos o hipoteca por solamente una de las partes:
De esta forma, el origen del dinero con el que se pague las diferentes tasas de la hipoteca no será lo que defina el carácter de la vivienda, sino el del primer cobro que se realice. A pesar de ello, la parte no adquirente podrá adquirir su fracción del dinero invertido común con el que se cobre las tasas en el momento en el que la sociedad de gananciales se liquide. Hogar familiar adquirido de soltero, pero con hipoteca abonada con dinero comúnSin embargo, si el hogar adquirido se trata de la vivienda familiar, el caso cambia, ya que, en este supuesto, se aplica el artículo 1.354 del Código Civil. Esta norma declara que la cuantía pagada previamente al matrimonio será privativa del cónyuge que lo adquirió. Por otro lado, si durante el matrimonio se abona con dinero común el resto de la fracción con hipoteca o por plazos, se considerará como ganancial. De esta forma, la liquidación de una vivienda en estas condiciones sería de la siguiente manera. Si una persona adquiere un domicilio por 500.000 euros, abona 125.000 y firma una hipoteca de 375.000 euros. Previamente al matrimonio en términos gananciales, pague de la hipoteca unos 125.000 más. La cifra restante que será abonada con dinero común será de 250.000 euros. Por lo tanto, la parte privativa del domicilio del cónyuge que adquirió la vivienda sería del 50% y la parte perteneciente a la sociedad de gananciales de ambas partes sería el 50% restante. En conclusión, el cónyuge que la adquirió tendría el 75% de la propiedad del domicilio, uniendo la parte privativa y la parte común, mientras que el otro cónyuge solamente poseería un 25%. Domicilio construido en terreno privativo de un cónyuge, pero con dinero comúnTodo aquello que se haya construido a partir de dinero común sobre un suelo privativo de una de las dos partes durante el matrimonio, tal y como expone el Artículo 1.359 del Código Civil será privativo del propietario del suelo, por lo que tanto la vivienda construida como el terreno serán privativos del cónyuge propietario. Cuando se proceda a la liquidación de la sociedad de gananciales, se tendrá que aportar en el inventario el incremento del valor del suelo tras la edificación y reformas realizadas con el objetivo de reembolsar al cónyuge no propietario del suelo su parte del dinero común invertido. Sin embargo, si el domicilio se vende antes, el propietario del suelo tendrá que reembolsar la cuantía económica del valor actualizado del suelo tras las reformas llevadas a cabo a la sociedad de gananciales. Reformas realizadas con dinero común en un hogar privativo familiarCuando se haya invertido dinero común en un domicilio familiar privativo en obras de acondicionamiento y reformas, será considerado cuando se liquide la sociedad de gananciales para compensar al cónyuge no dueño del suelo de la mitad del nuevo valor del dinero aportado en reformas. Por el contrario, si se realizan obras de mantenimiento u ordinarias, no se tendrá en cuenta sin opción a reembolso. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La renovación de los acuerdos de arrendamiento de inmuebles y locales comerciales llega a Portugal con un límite del aumento del precio de los alquileres de viviendas de un 2% desde 2023. El Gobierno de Portugal ha anunciado que los dueños de las viviendas obtendrán subvenciones a través de beneficios fiscales tanto en el Impuesto de Sociedades como en la declaración de la Renta. Esta medida es parte de un paquete de acciones de respuesta ante el incremento de costes causados por el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania. El incremento en el precio de los alquileres de viviendas pasará del 5,43%, el límite actual del coeficiente, a una subida del 2%. Cabe señalar que en Portugal, la actualización de los contratos de alquiler no dependen de la evolución del IPC, ya que se encuentra sujeto al mismo índice estabilizado. ¿A qué contratos afecta la medida portuguesa y española?Esta acción repercutirá en casi los 900.000 contratos de alquiler de viviendas firmados en Portugal. Solamente se excluye a aquellos contratos de "renta antigua", firmados previamente a 1990. Respecto a este tipo de contratos, los pertenecientes a locales comerciales, la medida no afectará a los contratos realizados previos a 1995. Además, tampoco tendrá incidencia la medida en aquellos contratos de alquiler en los cuales se haya actualizado la renta a través de otro índice establecido. En comparación con España, la medida del límite del 2% de la actualización únicamente va dirigida a los contratos de alquiler de viviendas. Cabe destacar que se excluyen también a los acuerdos de renta antigua, así como que la acción no se aplicará automáticamente en todos los acuerdos de arrendamiento. La medida se aplicará únicamente en aquellos contratos donde se exponga expresamente que se aplicará la subida de la cuota anual. En caso de que esto no aparezca, no se aplicará la renovación del contrato. Además, si no aparece el índice de referencia, el contrato se renovará según la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC). ¿Cuánto supondrá el incremento en el alquiler anual?En el caso portugués, los dueños de la vivienda serán los responsables de decidir aplicar el incremento en la renovación del contrato o no. Los inquilinos podrán exponer una contraoferta en caso de no estar de acuerdo, aunque, en principio, deben cumplir con lo estipulado por el propietario. Si comparamos el incremento del precio de los alquileres de viviendas de ambos países, mientras que en el caso de Portugal las rentas se sitúan por debajo de los 500 euros y el aumento oscilaría entre los 120 euros al año, en España tendrían que enfrentarse a una subida de 156 euros al año con un alquiler mensual en 663 euros. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.FELIPE VI REY DE ESPAÑA A todos los que la presente vieren y entendieren. Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente ley: PREÁMBULO I La Constitución española (CE) reconoce, en su artículo 47, el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada e impone seguidamente a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales y de establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el referido derecho. Todo ello como proyección de su artículo 9.2, lo que explica su ubicación sistemática en el capítulo III del título I de la norma fundamental, referido a los principios rectores de la política social y económica. Por su objeto, el derecho constitucional así reconocido incide en el goce del contenido de otros derechos constitucionales, declarados incluso fundamentales, como los relativos a la integridad física y moral (artículo 15 CE), a la intimidad personal y familiar (artículo 18 CE), a la protección de la salud (artículo 43 CE) y a un medio ambiente adecuado (artículo 45 CE); derechos, todos ellos, que guardan una relación estrecha con los valores de la calidad de vida ?de la que habla el propio preámbulo de la norma fundamental? y del libre desarrollo de la personalidad en sociedad (artículo 10.1 CE). Esta incidencia e imbricación también se deduce de la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos y resalta en la doctrina del Tribunal Constitucional, que es receptiva de aquella. Todo lo cual modula, tanto el derecho de propiedad, como la libertad de empresa, cuando operan en el sector de la vivienda, desde el doble punto de vista de la función social que deben cumplir y del interés general, respectivamente (artículos 33.2, 38, 128.1 y 131.1 CE). Y ello sobre el trasfondo de la igualdad de todos los españoles en cualquier parte del territorio del Estado (artículo 139.1 CE) en los términos del artículo 14 CE y, en particular, de las personas y grupos sociales en situación de especial desventaja (artículo 48 CE) y los legítimos intereses de consumidores y usuarios, de acuerdo con el artículo 51.1 de la Constitución Española. La vivienda resulta ser, así, un bien esencial de rango constitucional que presenta múltiples dimensiones. Desde esta perspectiva, el propio Tribunal Constitucional ha reiterado que no constituye un título competencial autónomo, sino que puede recaer bajo distintos títulos competenciales estatales o autonómicos dependiendo de cuál sea el enfoque y cuáles los instrumentos regulatorios utilizados en cada caso por el legislador. Dicha complejidad competencial es clara consecuencia de las distintas dimensiones constitucionales que presenta la vivienda. La vivienda constituye, ante todo, un pilar central del bienestar social en cuanto lugar de desarrollo de la vida privada y familiar, y centro de todas las políticas urbanas. Pero también, desde el punto de vista de su soporte físico, es un bien que acota un sector económico dedicado a su producción, puesta en el mercado y su gestión. De hecho, en el conjunto de la edificación urbana, la vivienda ocupa el 80% del espacio construido y, como tal, es un factor determinante de la estructuración espacial. Es lógico que, dada su relevancia social, el derecho a la vivienda se recoja en importantes declaraciones internacionales, como la Declaración Universal de Derechos Humanos, adoptada y proclamada por la 183.ª Asamblea General de la Organización de las Naciones Unidas, de 10 de diciembre de 1948. Su artículo 25.1 prevé que toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, tanto a él o ella, como a su familia, la vivienda. El Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, hecho en Nueva York el 19 de diciembre de 1966, reconoce también en su artículo 11.1, el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado incluyendo, entre otros, una vivienda igualmente adecuada. Asimismo, la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad sigue esta misma línea, reconociendo a lo largo de su articulado la necesidad de garantizar la accesibilidad como presupuesto fundamental para el disfrute de una vivienda adecuada. La Unión Europea también ha avanzado en el reconocimiento del derecho a la vivienda de toda persona, que se recogió en la Carta Social Europea de 1961 y se reforzó en la Carta Social Europea revisada en 1996, según la cual las partes se comprometen a adoptar medidas destinadas «a favorecer el acceso a la vivienda de una calidad suficiente; a prevenir y paliar la situación de carencia de hogar con vistas a eliminar progresivamente dicha situación y a hacer asequible el precio de las viviendas a las personas que no dispongan de recursos suficientes». También el artículo 19 del Pilar Europeo de derechos sociales, incorpora la vivienda entre los principios y los derechos esenciales para el funcionamiento de los sistemas de bienestar europeo y, por último, la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea aprobada por el Parlamento, el Consejo y la Comisión Europea el 7 de diciembre de 2000 establece en su artículo 34.3 que «con el fin de combatir la exclusión social y la pobreza, la Unión reconoce y respeta el derecho a una ayuda social y a una ayuda de vivienda para garantizar una existencia digna a todos aquellos que no dispongan de recursos suficientes, según las modalidades establecidas por el Derecho comunitario y las legislaciones y prácticas nacionales». En esta misma línea se ha expresado la Resolución del Parlamento Europeo, de 21 de enero de 2021, sobre el acceso a una vivienda digna y asequible para todos, en la que se pide a la Comisión y a los Estados miembros que se aseguren de que el derecho a una vivienda adecuada sea reconocido y ejecutable como un derecho humano fundamental mediante disposiciones legislativas europeas y estatales aplicables, y que garanticen la igualdad de acceso para todos a una vivienda digna. En suma, la normativa internacional más actual es consciente del proceso de segregación de facto en el acceso a la vivienda de la que es víctima gran parte de la población, especialmente jóvenes y familias y colectivos vulnerables. Como consecuencia, sus postulados demandan un cambio de paradigma en la consideración jurídica de la vivienda, para reforzar su función como servicio social de interés general. Sólo de este modo será posible garantizar el derecho efectivo a una vivienda digna y asequible para todas las personas jóvenes, y especialmente a aquellos colectivos en riesgo de exclusión, reconocido y ejecutable como un derecho humano fundamental e incluyendo en el mismo el acceso a los servicios básicos definidos en la legislación urbanística y de ordenación del territorio, contribuyendo así a garantizar la vida digna en un entorno adecuado y a erradicar la pobreza en todas sus formas. Por su parte, las Agendas Urbanas internacionales prestan especial atención, también, a la vivienda y, en concreto, la Agenda Urbana Española, alineada con estas y con los objetivos de desarrollo sostenible que proclama la Agenda 2030, reclama la promoción de medidas y la adopción de políticas en materia de vivienda que respalden la realización progresiva del derecho de todas las personas a una vivienda digna y adecuada, a precios asequibles; que luchen contra todas las formas de discriminación y violencia, especialmente en materia de género; que impidan los desalojos forzosos arbitrarios y que se centren en las necesidades de las personas sin hogar erradicando el fenómeno del sinhogarismo, de quienes padecen situaciones de vulnerabilidad, de los grupos sociales con bajos ingresos y especiales dificultades y de las personas con discapacidad; a la vez que propician la participación y la colaboración de las comunidades y de todas las personas interesadas. Estas nuevas Agendas, tanto nacional, como internacionales, muestran a los Estados y demás escalones de Administración Pública la necesidad de reconocer la función social del suelo y de la vivienda y su compromiso a favor de una amplia gama de opciones de creación de vivienda, de promoción de diversos tipos de tenencia y de enfoques centrados, en suma, en las personas. Todo ello en el marco de una visión inclusiva de los asentamientos humanos. Asimismo, la aprobación de la presente ley cumple con el hito establecido en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España, relativo a la reforma C02.R03 «Ley de Vivienda» recogido en el número 22 del anexo a la Propuesta de Decisión de Ejecución BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA Página 6 del Consejo, de 16 de junio de 2021, relativa a la entrada en vigor de una norma que incluye acciones de apoyo al aumento de la oferta de viviendas que cumplan los requisitos de los edificios de consumo de energía casi nulo, estrechamente vinculado a los objetivos que marca la propia definición de vivienda digna y adecuada a los que se orienta el conjunto de medidas adoptadas. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Tal como viene recogido en la nueva Ley de la vivienda, publicado su proyecto en el Boletín Oficial de las Cortes Generales, se van a aplicar unas deducciones fiscales para los ingresos del alquiler de las viviendas dirigidas a los pequeños propietarios, estas deducciones entrarán en vigor el 1 de enero del 2024 , por lo cual le afectará en su IRPF de este ejercicio. A continuación hacemos un estudios de los aspectos que influirán en el IRPF y en sus deducciones: ¿Qué es una zona tensionada del alquiler vivienda?Para cualquier tipo de deducción la vivienda en alquiler tiene que estas en una zona tensionada . Según la nueva ley de la Vivienda una zona se considerará tensionada cuando "la elaboración de una memoria que justifique, a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente". Esta memoria la deberán desarrollar las diferentes comunidades autónomas aunque también será necesario una declaración por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). Las condiciones que deberá cumplir una zona tensionada son: a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente". La vigencia de las zonas tensionadas serán de tres añosSegún la ley de la vivienda "La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración". Análisis de reducciones fiscales de la Ley de ViviendaReducción general sobre el rendimiento neto del alquiler que se pueden aplicar los arrendadores cuando estén en zonas tensionadas:En los nuevos contratos de arrendamiento se pasa del 60% actual al 50%, este % puede ampliarse hasta el 90% si cumple alguna de estas condiciones: a) el inquilino es menor de 35 años, b) que la vivienda haya sido reformada o c) si la renta del nuevo contrato es al menos un 5% inferior a la estipulada en el anterior. La normativa indica, "se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda, estableciendo que, en los nuevos contratos de arrendamiento, el porcentaje de reducción será del 50%, que podrá incrementarse hasta el 90%, en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior, esta reducción podrá alcanzar el 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler. Y podrá alcanzar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto cuando se hubiesen efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores". Solo se podrán aplicar estas deducciones a contratos nuevos, "serán de aplicación en los contratos de arrendamiento que se lleven a cabo desde que entre en vigor la Ley de Vivienda" Deducciones incompatiblesLas diferentes deducciones son incompatibles entre sí y el contribuyente solo se aplicará la de mayor cuantía y siempre se mantendrán mientras se cumplan los requerimientos exigidos "los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos". Nuevos contratos de alquiler con rentas bloqueadasEl contrato de alquiler de vivienda, no puede presentar un alquiler superior al contrato anterior, como indica Ley de Vivienda, "la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior". Sin embargo hay excepciones, si por ejemplo hemos realizado reformas en la vivienda para mejorar su accesibilidad o eficiencia energética, o si se firma un contrato de arrendamiento por un periodo de 10 años o más. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La camara alta del Senado ha aprobado el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda , sin cambios respecto al que llegó del Congreso de los Diputados, con los votos favorables de PSOE, ERC, EH Bildu y partidos de la Izquierda Confederal, y los votos negativos de PP, PNV, Junts per Catalunya, Cs, Vox o UPN. Estas últimas opciones políticas rechazan la nueva Ley considerando en ella una clara debilidad jurídica , una descarada invasión de competencias y suponen que la Ley facilita la okupación de viviendas, e interfiere en el derecho a la propiedad privada. La Ley de la vivienda entre otros aspectos pretende regular el precio de los alquileres de vivienda en aquellas zonas que considera tensionadas, permite la actualización de las rentas creando un nuevo índice de referencia, ofrece nuevos incentivos fiscales y puede gravar los casos de viviendas vacias. Tambien es pretensión de esta Ley regular las ayudas al acceso a vivienda social , crear un parque de vivienda asequible y controlar los desahucios. A continuación planteamos con más detalle que medidas son inmediatas (en un plazo de 15 dias desde la publicación en BOE) y cuales dependen de las CCAA y Ayuntamientos y deberan esperar sus informes especÍficos. ¿Qué medidas de la Ley de Vivienda entran ya en vigor?Aumento del IBI de las viviendas vacíasSe establece de inmediato un recargo de hasta el 150 % en el IBI en aquellas viviendas que lleven más de dos años vacías. En la normativa se especifica: "se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley. Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal, con el objetivo de que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial y refuerce el instrumento de los Ayuntamientos para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad". Y apunta la Ley "el recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, juntamente con el acto administrativo por el que esta se declare". Prórrogas en los contratos de alquiler para vulnerablesEl arrendatario que acredite una situación de vulnerabilidad social y económica podrá solicitar una prorroga extraordinaria de un año en su contrato de alquiler cuando el arrendador se considere un gran tenedor de viviendas (propietario de 10 o más viviendas o cinco si están en zona de mercado tensionado) En concreto expone la Ley: "podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento". Limites a la actualización de las rentas del alquilerComo sabemos ya existe un tope al incremento del precio de la vivienda en los nuevos contratos desde marzo de 2022. Esta medida económica se tomo para combatir los efectos negativos de la guerra de Ucrania , no siendo ya el IPV una referencia válida en lo que se refiere a actualización de precios de alquiler. Ahora y hasta final de año los nuevos contratos de alquiler no podrán subir más de un 2%. En 2024 un 3% como máximo y en adelante, a partir de 2025, se establecerá ya un nuevo Índice calculado por el INE junto al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Esta norma se aplica tanto a grandes tenedores como a pequeños propietarios y es válida salvo caso de acuerdo entre propietario e inquilino. Minima información que debe ofrecerse en la compra y alquiler de viviendaCon la nueva normativa se delimita la minima información que debe proporcionarse en las operaciones de compraventa. Información tanto del inmueble como del propietario si lo requiere el comprador o inquilino: -Condiciones económicas (Precio y conceptos en él incluidos) -Condiciones de pago y financiación -Y ha resultado polémico que el inquilino tenga acceso, dice la Ley, a la: "identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación". Incluyendo sanciones económicas si esto se incumple. ¿Qué es "el gran tenedor de viviendas"?Se define el "gran tenedor" de viviendas como el titular de más de 10 inmuebles urbanos, sin contar garajes y trasteros o superficies de más de 1500 m² y que sean de uso residencial. Normativa relativa al régimen de vivienda protegida o ?incentivada?Este punto viene recogido en el articulo 16 que expone que: "las viviendas protegidas estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente con las salvedades que excepcionalmente pueda prever la normativa autonómica en caso de que exista causa justificada debidamente motivada para su descalificación o para el establecimiento de un plazo de calificación con la fijación del número de años de esta, que como mínimo deberá ser de 30 años" Igualmente el artículo 17 determina que "los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas" y define la vivienda asequible como "aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado" Modificaciones en desahucios, ejecuciones hipotecarias y subasta de inmueblesLa nueva Legislación aporta una serie de modificaciones respecto a los desahucios, subasta de inmuebles y ejecuciones hipotecarias: El texto introduce cambios de calado en el procedimiento de desahucios, de ejecución hipotecaria y en la subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad: -Las Administraciones públicas competentes recibirán la resolución que fije la fecha de comprobación de la situación de vulnerabilidad de los ocupantes de la vivienda sin necesidad del consentimiento de los interesados. ? El demandante deberá indicar si el inmueble es la residencia habitual del ocupante. También deberá acreditar con informe del Registro de la Propiedad su condición o no de gran Tenedor y en este último caso , deberá indicar si los ocupantes están en situación de vulnerabilidad. -Las administraciones públicas establecerán un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes previo al procedimiento propiamente dicho en los casos de gran tenedor, vivienda habitual y vulnerabilidad económica, dándole al juez la potestad de añadir criterios de vulnerabilidad adiccionales ante situaciones concretas. -El procedimiento de suspensión automática del procedimiento de desahucio por el Letrado de la Administración de Justicia actual dará paso a un sistema de decisión previa valoración ponderada y proporcional de los casos. ? Los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio pasarán a ser de 2 meses para las personas físicas y 4 para las personas jurídicas y no de 1 y 3 meses como son actualmente. La Ejecución de los bienes hipotecadosEn estos casos también se extiende la protección para los mas vulnerables en supuestos de ejecución hipotecaria: -Obligación del ejecutante de indicar si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante, si este está en situación de vulnerabilidad y también indicar su condición o no de Gran Tenedor de vivienda a través de informe del Registro de la Propiedad -Que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes regido por las Administraciones Públicas competentes. como requisito de admisibilidad de la demanda de ejecución hipotecaria. Inmuebles en subastaEn los casos de subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad , la protección supone que : -El ejecutante deberá declarar la situación o no de vulnerabilidad del ocupante. -Si el ejecutante no se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes no podrá iniciarse la vía de apremio Por último en los procedimientos de señalamiento del lanzamiento del desahucio deberá concretarse la fecha y hora en que se materializará. Obligatoriedad del pago por medios electrónicosLas rentas de alquiler de los nuevos contratos se pagarán a partir de ahora a través de medios electrónicos. La excepción: "cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada". Honorarios de gestión inmobiliariaLos gastos y honorarios de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a partir de ahora a cargo del arrendador. Medidas a la espera de que se declaren las zonas de mercado tensionado por parte de las CCAA y Ayuntamientos.Estas medidas , necesarias para corregir desequilibrios en el mercado inmobiliario, se basarán en el análisis y denominación de determinadas áreas de población como Zonas de mercado residencial tensionado y en la planificación de unas medidas especificas en cada caso. Las Administraciones competentes determinarán estas zonas "a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, estableciéndose unas reglas procedimentales para su declaración a los efectos de la legislación estatal" Normas para declarar una zona de mercado residencial tensionadoSe establecen una serie de normas a la hora de declarar una zona de mercado residencial tensionado. Se realizará un análisis previo sobre la situación del mercado residencial, evaluando el esfuerzo de los hogares para tener una vivienda con dignidad y adecuación. Una memoria preceptiva deberá justificar el riesgo de ofertas insuficientes de viviendas para la población, teniendo muy en cuenta la formación de nuevos hogares. El plan específico propondrá medidas de corrección de los desequilibrios con los objetivos de: ? Que el coste de la hipoteca o del alquiler de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, no debe superar el 30% de la media de los ingresos del hogar. La resolución del procedimiento deberá ser comunicada a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana con carácter trimestral. El Mitma recibirá de las CCAA la relación de zonas de mercado residencial tensionado, siendo vigente esta consideración durante 3 años si persisten las circunstancias que lo justifican, Contratos todavía vigentes en una zona de mercado residencial tensionadoLos topes en el aumento del precio de alquiler del 2% (2023), 3% ( 2024) y nuevo índice de referencia(a partir de 2025) se mantendrán. Sin embargo, ahora, una vez agotado el plazo de 5 o 7 años (según el titular de la vivienda sea pequeño propietario o gran tenedor) de los contratos de alquiler , el inquilino en zonas tensionadas podrá solicitar una prórroga extraordinaria anual de su contrato , por un máximo de tres años. Salvo que el propietario necesite ocupar con su familia la vivienda, pacte con el inquilino o se genere un nuevo contrato con las limitaciones de renta correspondientes, deberá aceptar estas prorrogas. Nuevos contratos en una zona de mercado residencial tensionadoSegún si el titular de la vivienda es pequeño propietario o gran tenedor deberá asumir unas normas respeto a los nuevos contratos en zonas tensionadas: Si se trata de un pequeño propietarioLos nuevos contratos no podrán tener unas rentas superiores a las del contrato anterior , vigente en los últimos 5 años.. Si bien se actualizará su clausula según Ley, no podrá con llevar nuevas condiciones y gastos que no apareciesen en el contrato anterior. Si se trata de grandes tenedores o en contratos en nuevos pisos en alquiler.En los nuevos contratos de alquiler de grandes tenedores de viviendas en zonas tensionadas, la renta pactada estará marcada por el índice de precios de referencia que se establezca según el tipo de vivienda, edificio y condiciones en las que se halle, o siguiendo la pauta del contrato anterior. Nuevo índice de referencia para la renovación anual de los contratos de alquilerCon el fin de contrarrestar aumentos desproporcionados en el precio de las viviendas de alquiler, el Instituto Nacional de Estadística (INE) establecerá, en vistas a 2025, un índice de referencia para la actualización de las rentas de los contratos de viviendas de alquiler. Los gastos en los alquileres en las zonas tensionadasSerá posible un pacto entre las partes que atribuya los gastos generales de la vivienda al arrendatario, pero nunca en zona de mercado tensionado, si esta distribución de gastos no apareciera en el contrato anterior. Entrada en vigor de las deducciones fiscales el 1 de enero de 2024Los nuevos incentivos fiscales para los arrendadores se aplicarán según la declaración de la renta de 2025, correspondiendo al curso económico de 2024. La reducción general sobre el rendimiento del alquiler en los nuevos contratos pasa de un 60% a un 50%. Las ventajas fiscales sobre los inmuebles siempre en zonas consideradas de mercado tensionado serán las siguientes: -Deducción en un 90% cuando el mismo arrendador, en zona de mercado tensionado, rebaje la renta de alquiler en más de un 5% respecto al anterior contrato. Siempre después de aplicar la clausula de actualización correspondiente. -Deducción en un 70% cuando estos inmuebles sean considerados vivienda asequible incentivada o protegida y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años, o que sean procedentes de la administración pública o entidades del tercer sector, entidades sin ánimo de lucro o sean participes de algún programa de carácter social que limite sus rentas. ? Deducción en un 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos anteriores, la vivienda se haya rehabilitado en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La renovación de los contratos del alquiler continuará limitada al 2% hasta el 31 de diciembre de 2022. Como medida aprobada en marzo dentro del paquete de ayudas por el conflicto bélico Ucrania-Rusia, este límite de las rentas se encuentra desvinculada de la elevada inflación actual. Desde el mes de aprobación del paquete, el IPC ha alcanzado en todas las tasas mensuales el 8%. Además, ha llegado a superar la barrera del 10% en los tres meses últimos. Aquellos alquileres que deban renovarse en septiembre continuarán con el tope máximo del 2% en caso de haberse acordado así en el contrato. De esta forma lo recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019 donde declara la obligación de exponer explícitamente dentro del contrato el acuerdo pactado entre las partes implicadas acerca de la renovación del alquiler. Como norma general, dicha renovación se realiza a partir del IPC, Índice de Precios al Consumo, pero aún así, se tiene que concretar el porcentaje de actualización. Por el contrario, si no se expresa la metodología utilizada para la renovación, automáticamente se tomará como referencia la variación anual del IGC, Índice de Garantía de Competitividad. La renovación del alquiler registra una subida de 163 euros al añoCon los datos económicos actuales, la renovación del alquiler medio de España en septiembre sufriría un incremento de la renta de 694 euros. Comparado con 2021, supone 14 euros más al mes. En tasa interanual, la subida supondrá 163 euros más al año. Rentas 850 euros más caras si se vinculase el alquiler con la inflaciónDurante el mes de agosto, el IPC registró un aumento de una décima respecto a las previsiones realizadas, situándose en el 10,5%. Este dato es tres décimas inferior al registrado en el mes de julio donde se anotó un 10,8% del Índice de Precios al Consumo. Si la renovación de los alquileres limitada al 2% se hubiera vinculado a la evolución de la inflación, las rentas a abonar hubieran experimentado de media un incremento de 700? más. Concretamente, el alquiler de un piso con dos dormitorios se situaría en 751 euros al mes. Aplicándose la tasa del 10,5% de inflación, al mes supondría un aumento de 71 euros. En cuota anual, la subida marcaría los 857 euros de diferencia. Estos aumentos alcanzarían cifras más elevadas en las grandes capitales que sufrirían incrementos anuales importantes. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A finales de 2021, la situación económica y energética propició la subida del 6,5% del IPC, Índice de Precios al Consumo, el mayor incremento registrado desde 1992. Al igual que el IPC, la inflación también se ha visto aumentada en un 7,6% en el mes de febrero, la mayor subida desde 1986. Esto a causa de la guerra entre Ucrania y Rusia que ha provocado la subida de los precios de la gasolina y de la electricidad. Estas numerosas subidas también han tenido sus efectos en los sectores productivos, entre ellos la construcción y los oficios relacionados como la carpintería, electricidad o fontanería. En estos sectores, se obtuvieron subidas notables en comparación a 2020. Estos incrementos quedaron equilibrados gracias al alza también de la demanda de estos sectores. Los oficios con mayor subida de demandasDurante el año pasado, los sectores que mayores incrementos registraron fueron los oficios de carpintería y de materiales destinados a reformas y conservación de hogares, en un 4,2% y un 2,9% respectivamente. Tras estos dos sectores, se encuentra la fontanería en un 2% y la pintura un 0,1% por debajo de la anterior. A pesar de que los profesionales de los sectores admiten que han sufrido con la subida de los precios en los materiales, también afirman que estos incrementos quedaron equilibrados gracias al importante aumento de la demanda de estos oficios. Estas subidas experimentadas en la demanda de los trabajos de reformas han situado a la construcción como uno de los sectores primordiales para la recuperación económica española. Los presupuestos invertidos en reformasEn 2021, los proyectos más demandados fueron las reformas parciales e integrales. Cabe destacar que estos proyectos son los que cuentan con mayor presupuesto, algo que hace patente la mejora de la situación económica. De entre las reformas completas realizadas, el 21% de estas contaron con una inversión superior a los 70.000 euros, mientras que el 18% obtuvieron un presupuesto que oscila entre los 25.000 y 30.000 euros, convirtiéndose en los presupuestos más habituales. En cuanto a las reformas parciales de uno o más habitáculos, las inversiones más frecuentes se situaron superior a los 10.000 euros y entre los 5.000 y 8.000 euros. Por otro lado, tanto los oficios de pintura como los de mantenimiento y reparación se mantuvieron estables a lo largo de 2021, independientemente de las subidas de las materias primas. En último lugar, las viviendas principales supusieron más del 80% de las reparaciones realizadas en inmuebles, mientras que las segundas residencias se posicionaron por detrás y los hogares dirigidos al alquiler y al venta en un 1%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Dentro de la eurozona, las pensiones españolas se posicionan como la quinta pensión más elevada de los países europeos con una pensión total de 1.248 euros. A nivel mundial, también se posicionan dentro de las primeras posiciones. Tal y como expone el siguiente gráfico, de los 44 países que han sido analizados, Noruega se coloca como el país cuyos jubilados reciben la pensión más elevada. Las estadísticas señalan que en tasa mensual, perciben 1.911 euros, por delante de Suiza y Estados Unidos, en segunda y tercera posición con 1.813 euros y 1.576 euros respectivamente. En el caso de España, los jubilados españoles son los séptimos dentro de la clasificación mundial. Esto supone que España está por encima de otros países europeos como Reino Unido con un importe de 1.184 euros, Alemania con 1.052 euros o Portugal con una pensión total de 591 euros.
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El PSOE, en coalición con Nueva Canarias y Podemos en el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canarias ha solicitado al gobierno autonómico la declaración de la capital como zona de mercado residencial tensionado. Esta medida que aparece en la Ley de la Vivienda 12/2023 que regula las zonas tensionadas para el alquiler de viviendas y da la competencia sobre la materia al Gobierno Autonómico, supondría la regulación de los precios del alquiler de vivienda en la capital canaria. Competencias y procedimientos de la declaración de mercado residencial tensionado del alquiler de la vivienda en CanariasEs el Ayuntamiento de las Palmas quién desarrollará el expediente administrativo que incluya una memoria donde se justifique la petición de zona tensionada y se especifiquen que zonas serían las declaradas como tal. El gobierno autonómico canario deberá obtener información sobre la situación del mercado residencial del alquiler de la vivienda, en este caso en Las Palmas de Gran Canaria, para tras la elaboración de una memoria pasar a la declaración de mercado residencial tensionado del alquiler de la vivienda. Es condición que la petición se contextualice sobre una población que crece y es potencialmente demandante de vivienda , sea de compra o alquiler. El objetivo del Gobierno canario es ofrecer en un plazo de seis meses un protocolo-guía para los municipios de la región. Además deberá realizarse un plan especifico que resuelva los problemas concretos de cada zona , en un plazo marcado y con una regulación de los precios del alquiler de vivienda según el índice de precios de referencia del alquiler de la vivienda que la Ley de la Vivienda 12 / 2023 prevé. El Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canarias, en voz de su alcaldesa , ha justificado la necesidad de la declaración de zona tensionada ante la carencia de vivienda disponible que se acentúa con la creciente actividad turística y en concreto con el aumento del alquiler vacacional. Se suman peticiones de otros Ayuntamientos a la declaración de "zona tensionada para alquiler de "Tras la petición de Cataluña para ampliar las zonas tensionadas para la limitación del alquiler de la vivienda en 140 municipios hasta llegar a los 271, poco a poco se van uniendo a la petición otros territorios. El Gobierno de Euskadi de sus 251 localidades considera que 41 de ellas cumplirían las condiciones para ser declaradas zonas de mercado residencial tensionado. Algunos Ayuntamientos de Madrid gobernados por el PSOE como Alcorcón, Fuenlabrada o Getafe interesados en la regulación de los precios de alquiler ya han solicitado a la Comunidad de Madrid la declaración de zona tensionada. PP, CC y Vox contrarios a las medidas del GobiernoLos partidos en la oposición en el Consistorio de la capital canaria (PP, CC y Vox) son contrarios a la regulación de precios que propone la Ley de la Vivienda 12 / 2023 ya que consideran que va a ser contraproducente y bloqueará el mercado inmobiliario, y exigen la flexibilización del mercado residencial y la construcción de más vivienda pública. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El informe del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre las pernoctaciones turísticas de extranjeros en agosto, indicaron que las Islas Baleares con un 34,2%, Cataluña con un 21,5% e Islas Canarias 17,7% coparon dicha demanda. Por países, los que más nos visitaron fueron el Reino Unido con un 25,5 %, Alemania con un 15,7% y Francia con un 12,1%. El sector hotelero incremento según los datos INE el 1,2% en las pernoctaciones en hoteles durante el mes de agosto en comparación con el año 2022 y un aumento del 6,7% en la facturación con respecto al mismo período del año anterior. Alemanes, británicos y franceses buscan destinos de costa y de lujoEl ingreso medio hotelero se situó en agosto en 136,5 euros, un 6,7% más respecto a al año anterior, siendo las Islas Baleares la región que ha experimentado un mayor crecimiento respecto a agosto de 2022 (9,6%). Los alojamientos de lujo se han mantenido en continuo crecimiento por parte de los extranjeros, que eligen costa y viviendas de alto standing. El ingreso medio de por habitación disponible ha aumentado en 6,9 puntos respecto a 2022, siendo los hoteles de 5 estrellas quienes han experimentado un crecimiento en el ingreso medio más elevado creciendo de los 203,8 euros en agosto de 2022 a los 222,5 en 2023. Noticia | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La posición actual del BCE respecto a la inflación y su probable bajada augura un cambio de tendencia inminente en los tipos de interés. Las hipotecas sobre vivienda bajarán en 2024. Se presume una bajada escalonada desde el 4.5% actual hasta un 3.5% en otoño de 2024 En Marzo empezaría a bajar los tipos de interés y habría una repercusión directa en los hipotecados que podría llegar a ser de un ahorro de hasta 1100 euros en sus hipotecas el año próximo. Expectativas positivas: las hipotecas de viviendas bajarán en 2024El ahorro en los viviendas con hipotecas en 2024 será proporcional al importe de la deuda, a la antigüedad del préstamo y los meses pendientes de pago. Viendo como evoluciona la inflación, Isabel Schnabel, miembro del Comité Ejecutivo del BCE, considera "improbable" alzas adicionales de los tipos de interés para las hipotecas de vivienda en 2024. El Euribor además, bajó en Noviembre desde un 4,160% previo al 4,022%, y a un 3,77777 en lo que llevamos de Diciembre. Esto igualaría los datos de mayo. La previsión es que en febrero o marzo veríamos las primeras rebajas efectivas en las cuotas de las hipotecas. La Caixa también analiza la bajada del Euribor y de las hipotecas de viviendas en 2024 Como hemos dicho las hipotecas sobre vivienda bajarán en 2024 pero es posible que se revierta la situación que se dio entre enero y octubre en que se dieron tan solo transacciones hipotecarias por valor de 46.104 millones de euros y desplomes en las formalizaciones que llegaron a ser hasta de el 26,7% en abril de este año. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Las hipotecas fijas, que han liderado desde hace 7 años las preferencias de los compradores bajarán este año respecto a 2022. Esta caída no se producía desde 2015. Detrás de este cambio de rumbo está el impulso que están adquiriendo las hipotecas de tipo mixto. Según los datos del INE, en los dos primeros trimestres de 2023 se han inscrito en los registros 146.206 préstamos a tipo fijo para la compra de vivienda, tan solo un 44% de los casi 330.000 que se registraron en 2022. De media, se están formalizando unas 20.886 hipotecas fijas al mes, por debajo a su vez de los niveles en los últimos dos ejercicios. La estadística del INE indica que las hipotecas de interés fijo han pasado de ser un 75% de las operaciones de Julio de 2022 a un 58% en Julio de 2023. El nivel más bajo desde 2021. ¿Qué hay detrás del auge de las hipotecas mixtas?Basicamente, la hipotecas de tipo de interés fijo caen por la contracción del mercado, por la subida de los tipos, y sobre todo por la apuesta de los hogares por la hipoteca mixta. Además los bancos están priorizando las hipotecas mixtas, endureciendo las condiciones de su tramo fijo ( 3, 5 o 10 años según banco) Y es que a la vez que no dejan de subir los tipos impuestos por el BCE y a su vez los bancos han ido subiendo las condiciones de sus hipotecas fijas, lo cual ha sido un gran desencadenante de la eclosión de las hipotecas de tipo mixto. Otra de las circunstancias que favorece esta tendencia son las expectativas a la baja del mercado en cuanto a los tipos de interés. Parece que el mercado, de esta manera, a partir de ahora, tiende a equilibrarse.
Condiciones ofrecidas actualmente por los bancosLas entidades bancarias ofrecen actualmente intereses entre entre el 2,9% y el 3,5%, en el tipo de hipoteca fijo, financiando hasta un 80% . Se suele anular la comisión de apertura y exigen contratar seguros de vida y hogar y domiciliación de las nóminas. En cambio en las hipotecas fijas el interés parece ser de hasta un 2.5% en los primeros años para esperar unas políticas más positivas del BCE respecto al Euribor, en sus tramos variables del futuro. Las ofertas publicadas por las entidades bancarias suelen ser revisables y negociables con los clientes, estableciéndose un margen de mejora para ellos. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA): la tasa de interés aplicada a los préstamos hipotecarios a tipo fijo y un plazo de 30 años en EEUU se ha situado la última semana en el 7,53%, desde el 7,41% de la semana precedente y el 6,75% de un año antes, alcanzando así su nivel más alto desde el año 2000. A su vez la demanda de hipotecas para la adquisición de viviendas caía a mínimos desde 1996. El mercado de compras de vivienda se desaceleró hasta alcanzar el nivel de actividad más bajo desde 1995, a medida que el rápido aumento de tipos expulsó del mercado a un número cada vez mayor de compradores potenciales de viviendas. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Euribor ha alcanzado números récords que no alcanzaba desde 2009. En tasa diaria, ha registrado un porcentaje del 2,2% y una tasa mensual en septiembre que oscila el 2%. Al igual que el Euribor, las hipotecas de tipo fijo han experimentado un incremento de sus costes. Desde abril, se han registrado constantes subidas del Euribor a 12 meses con aumentos históricos. Al mes, estas subidas están significado el encarecimiento de las hipotecas en 100 euros. Sin embargo, el sobrecoste siempre variará según la fecha de realización del préstamo, el tipo de interés o la deuda pendiente de pago. Aquellos que se decantaron por los préstamos hijos han conseguido protegerse del aumento del Euribor. Un total de 1,17 millones hogares optaron por las hipotecas fijas entre 2009 y 2022. Esta cifra supone el 24% del total de préstamos firmados durante este periodo. Los préstamos fijos siguen siendo las hipotecas preferidas actualmente. En los primeros seis meses de 2022, el 70% de los préstamos formalizados han sido de tipo fijo. Encarecimiento de los tipos fijosEste incremento de los préstamos fijos en parte es gracias al mercado hipotecario y a las entidades bancarias que han impulsado la contratación de estos. En los últimos años, las hipotecas fijas han registrado números mínimos en comparación a las hipotecas variables. A pesar de ello, los últimos meses han llevado al mercado financiero a encarecer las hipotecas de tipo fijo para las nuevas contrataciones, disminuyendo a la vez el coste de las hipotecas variables. Actualmente, el valor de los tipos de interés los préstamos hipotecarios fijos oscila entre el 2,5% y el 3%, unos porcentajes que duplican con los registrados en meses anteriores. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según el informe de Culmia y GAD3: "Acceso a la vivienda y las necesidades de alquiler asequible": España necesitaría una inversión estatal de 108.000 millones de euros para la vivienda dedicada al alquiler asequible. La construcción de vivienda pública ha caído más de un 80% ,situándose en 80.000 viviendas construidas, lo que es un máximo desde 2006. Se necesitan 761.000 nuevas viviendas protegidas y asequibles en los próximos 10 años. La colaboración público-privado es fundamental para conseguir un parque de viviendas asequibles que cubra la necesidad actual y venidera. Demanda de vivienda asequible por territoriosCataluña, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana encabezan la carencia de vivienda barata. Cataluña necesita 225.000 viviendas de alquiler asequibles en los próximos diez años; una inversión pública de 1.010 millones de euros. Madrid precisa de 174.000 nuevas viviendas de alquiler asequible en la próxima década, con una inversión pública que alcanzará los 5.418 millones de euros. Andalucía por su parte necesita de 85.000 nuevas unidades y una inversión de 4.529 millones. La Comunidad Valencia precisa 85.000 viviendas y 3.245 millones y Canarias, 46.000 viviendas y 2.486 millones de inversión. En opinión de Culmia: "La última actualización del precio de los módulos explica que la inversión en Cataluña sea menor que la que tiene que realizar la Comunidad de Madrid, pese a que el número de viviendas que precisa es mayor" Situación especialmente delicada en España En España la construcción de vivienda pública es especialmente insuficiente. Los datos nos sitúan en el quinto país de la UE con menor parque de viviendas de este tipo. Solo el 10% de la construcción de viviendas corresponde a vivienda protegida y el 80 % de ésta es de inversión privada. Todo esto conlleva una fuerte tensión en determinadas zonas que encarece la vivienda y supone un gran esfuerzo económico por parte de las familias. Observamos en el informe de Culmia una tasa media de esfuerzo del 40 % de los ingresos. En familias con salarios entre 1000 y 2000 euros la tasa sube al 50% en muchos casos. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los precios de la obra nueva alcanzan 1,7 puntos más que el trimestre pasado dejando atrás la senda de caídas que inició en el tercer trimestre de 2022 y acercándose a las cotas que se dieron en la burbuja inmobiliaria. La vivienda de segunda mano, por su parte, creció 2,9%, una décima frente al trimestre anterior. El sector se mantiene y los precios no bajaránAunque los precios siguen presionando al alza, se trata de la segunda menor subida interanual en dos años. Estamos en un momento de cambio de tendencia principalmente en la compraventa por la subida de tipos de interés acometida para controlar la inflación. Con la subida de las hipotecas abandonan el mercado los compradores de baja capacidad financiera pero la demanda de compradores solventes se encuentra muy por encima de la oferta de viviendas en venta. A pesar de este desajuste entre oferta y demanda no parece que vayan a bajar los precios de la vivienda, incluso seguirán subiendo. Son un 28% el total de compradores que renuncian a comprar vivienda pero el resto de la demanda se mantiene fuerte. Se trata de una demanda latente que impide la devaluación de los precios de la vivienda. En resumen, el sector inmobiliario lo máximo que espera en este sentido son pequeñas variaciones puntuales en el precio de la vivienda usada. El gran momento de la vivienda nueva no va a provocar la bajada de los precios. Los precios seguirán subiendo debido a los bajos niveles productivos de obra nueva y es que la inflación afectará a costes de los materiales, a la producción y a la logística. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Frecuentemente, las fincas cuyos titulares las poseen desde hace mucho tiempo pueden no estar inscritas dentro del Registro de la Propiedad. En estas ocasiones, se puede acudir al ordenamiento jurídico para su regularización. Dentro de la normativa, existe la opción de apropiarse de la vivienda o de otros derechos reales. Simplemente cumpliendo una serie de condiciones. Entre estas, haber tenido la propiedad del bien inmueble durante un plazo de tiempo concreto. A esto se le denomina como usucapión de inmuebles o prescripción adquisitiva. Para la apropiación tanto de los derechos reales como del inmueble, existen dos maneras principales. Prescripción adquisitiva ordinariaDentro de esta primera opción, existen varios requisitos concretos de esta. Una de ellas es que exista la buena fe del propietario. En otras palabras, a la hora de adquirir una vivienda, debe existir la creencia de que el antiguo poseedor de ella era el propietario del inmueble y tenía la capacidad para traspasarla a otro dueño. En cambio, la mala fe del propietario consistiría en la existencia dentro del título de este de un vicio, a conciencia del poseedor, que invalide la transmisión del inmueble. Otra de las condiciones es el justo título. A este se le denomina al título válido para traspasar el derecho real o la propiedad de un bien. Al igual que válido, debe ser verdadero, ya que se tiene que demostrar su autenticidad. Estas condiciones requeridas para apropiarse de un bien inmueble deben ser concurridas durante 10 años en el caso de que las partes implicadas estén presentes. Si, por el contrario, el poseedor se encuentra ausente, ya sea en ultramar o con una nueva residencia en el extranjero, el plazo se incrementará a 20 años. En el caso de usucapión ordinaria dirigida a bienes muebles, la normativa obliga a la posesión de tal bien durante 3 años cumpliendo con las condiciones mencionadas. Prescripción adquisitiva extraordinariaPor otro lado, la usucapión extraordinaria de inmuebles consiste en la apropiación del bien en un plazo de 30 años sin diferenciar entre ausentes o presentes. Esta adquisición de la propiedad se realizará siempre que se cumpla con las siguientes condiciones. La apropiación del bien tiene que ser en concepto de dueño, sin interrupción, pública y pacífica. En el caso de la usucapión para bienes muebles, el plazo de tiempo aumenta hasta los 6 años. Los procesos sobre prescripción adquisitiva o usucapión de inmuebles tienen una gran complejidad. Esto se debe a que se exige un extenso trabajo de documentación previo y un análisis minucioso de cada uno de los casos ante la justicia para solicitar el derecho de propiedad. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Banco Central Europeo (BCE), la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) y el Banco de Inglaterra (BoE) se han mostrado dispuestos a proseguir la senda de endurecimiento de sus respectivas políticas monetarias, a pesar del riesgo de recesión para las economías. Estancamiento pero no recesiónLa presidenta del BCE, Christine Lagarde , en el coloquio mantenido con sus homólogos de los bancos centrales de Estados Unidos, Reino Unido y Japón reconocía : «Nuestro escenario base no incluye una recesión, pero es parte del riesgo que existe» Acerca de la contracción del PIB de la eurozona en un 0,1% , Lagarde comentó: «se podría argumentar que no vimos una recesión, sino que la economía está estancada», mientras que las expectativas para el siguiente trimestre «no dan muchas esperanzas de que haya una fuerte recuperación pero si un crecimiento moderado del 0.9%" Jerome Powell, ha reconocido que, si bien el principal escenario manejado por el banco central estadounidense no contempla una recesión, "hay una probabilidad significativa de que también haya una recesión", El gobernador del Banco de Inglaterra, Andrew Bailey, comparte que la entidad británica no pronostica actualmente una recesión, «pero hay que observar con mucho cuidado». Consenso en la subida de los tipos de interésDe este modo los tres grandes banqueros centrales occidentales han expresado la necesidad de seguir subiendo los tipos de interés. La presidenta del BCE ha reiterado que «se ha cubierto mucho terreno, pero aún queda terreno por recorrer», añadiendo que las decisiones del banco central se adoptarán según los datos y reunión a reunión. Por su parte Jerome Powell ha asegurado que el banco central estadounidense tiene margen para seguir subiendo los tipos de interés, después de haber interrumpido en junio la secuencia de diez subidas consecutivas. «Creemos que se avecinan más restricciones» El gobernador del Banco de Inglaterra Andrew Bailey, ha explicado que la decisión de la entidad de subir los tipos de interés respondió a la evolución de los datos tanto en el mercado laboral como de inflación, que ofrecían signos claros de resistencia y llevó al banco a concluir que tenía que hacer realmente «un movimiento bastante fuerte (?) Estaba justificado». | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Tras 6 meses consecutivos de descenso en el IPC se está observando una subida del indicador del 3% a finales de 2023. Las principales economías de la Eurozonas se han visto resentidas por un repunte de la inflación acabando 2023 debido a la reducción de las subvenciones al gas, la electricidad y los alimentos. Se confirma un aumento de la inflación desde el 2,4% de Noviembre 2023 hasta un 3% en diciembre. Tanto Francia , Alemania y en menor medida España debido a la buena salud del sector servicios, están sufriendo una nueva desaceleración económica. Los inversores europeos están muy atentos al Euribor y las reacciones del BCE ante estos altibajos con que empieza 2024. No obstante se espera una continuidad en la tendencia descendente de la tasa de inflación. Sin embargo, el ritmo de desaceleración de la subida de los precios será más lento de lo esperado. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ya han pasado más de 7 años, desde que el PP, pese a prometer bajadas de impuestos y reducción de los gastos estatales superfluos, se dedicó a legislar medidas impositivas draconianas para saquear a empresas y particulares a través del coeficiente de actualización en la venta de las viviendas. En este caso queremos hablar de la reforma fiscal sobre el coeficiente de actualización en la venta de las viviendas, que el señor Cristóbal Montoro, aprobada en 2014 y que entró en vigor el 1 de enero de 2015. Donde se eliminaron los coeficientes de abatimiento para los que compraron una vivienda antes de 1994 y también se suprimieron el coeficiente de actualización en la venta de viviendas, que permitían ajustar la ganancia obtenida al vender una casa, al valor real, pagando menos impuestos. Pese a los años pasados el Tribunal Constitucional sigue estudiándola para dictaminar si dicha reforma tiene un carácter confiscatorio y si vulnera el principio de capacidad económica, marcando inconstitucional dicha reforma. Si al final se anula dicha reforma, el estado tendría que devolver los impuestos confiscatorios que se hayan pagado por la venta de las viviendas desde el 2015. Contenido [Ocultar]
¿Cómo funcionaban los coeficientes de actualización anulados por Montoro?Básicamente en base a las tablas de coeficiente de actualización en venta de viviendas, hasta el 1 de enero de 2015 la Ley del IRPF, al vender una vivienda, el vendedor podía actualizar el valor de venta de la casa y así reducir el beneficio obtenido y tributar menos en el IRPF por dicha ganancia patrimonial. Dicho coeficiente, se aplicaba tanto al valor de adquisición, como sobre las inversiones y mejoras realizadas en la vivienda, que provocaban un incremento en el valor de adquisición. El artículo 32.5 de la Ley del IRPF, antes de su modificación por Ley 26/2014 , indicaba que "El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado." Tablas de coeficientes de actualización de la vivienda y ejemplo prácticoA continuación exponemos la tabla de los coeficientes de actualización de la vivienda desde 1994 hasta 2014, momento de su anulación.
Si un contribuyente vendió su casa en 2013, por 300.000 euros, vivienda adquirida en el año 2000, por 100.000 euros, puedo aplicarle en su IRPF un valor de adquisición de 125.600 euros (100.000 x 1,2560), reduciendo así el valor de la ganancia patrimonial. Por lo que si no se aplicara dicho coeficiente de actualización, produciría en el contribuyente una falta de actualización del valor real de adquisición y por tanto la indefensión del ciudadano ante el estado confiscatorio. Vizcaya sí mantiene los coeficientes de actualizaciónLas normas forales de Vizcaya, han permitido que sus residentes sí puedan actualizar el valor de adquisición de los inmuebles vendidos o donados, reduciendo así la ganancia patrimonial a declarar. El artículo 45.2 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del IRPF, dispone que "el valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes que se aprueben reglamentariamente, atendiendo principalmente a la evolución del índice de precios del consumo producido desde la fecha de adquisición de los elementos patrimoniales y de la estimada para el ejercicio de su transmisión. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera: a) Sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho. b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan." El Constitucional tiene la última palabra sobre los coeficientes de actualización y su anulaciónEl Tribunal Superior de Justicia de Andalucía recurrió al Tribunal Constitucional contra la anulación de los coeficientes de actualización efectuada por Montoro en 2014, entendiendo que se producía una vulneración de los principios de capacidad económica y la prohibición de confiscatoriedad. La cuestión de inconstitucionalidad planteada por el TSJ de Andalucía respecto a la vulneración del principio de capacidad económica, se basa en que considera que la ley del IRPF 2014 vulnera el principio de capacidad económica al obligar a los contribuyentes a tributar en el IRPF por una ganancia patrimonial muy superior a la realmente obtenida, ya que no es lo mismo el valor del dinero en el año 2000 que en el 2015, pudiéndose dar incluso la no existencia de ningún tipo de ganancia, sino una pérdida real. Respecto a la vulneración de la prohibición de confiscatoriedad, el TSJ de Andalucía considera que es posible que se haya vulnerado este principio en caso de que el impuesto a pagar por la ganancia patrimonial supuestamente obtenida, absorbiera total o en gran parte, la ganancia realmente obtenida, por lo cual, el impuesto a pagar podría ser igual o incluso superior a la ganancia obtenida. Solicitar la rectificación de las autoliquidaciones de los últimos 4 añosDesde Inmonews aconsejamos a todos los contribuyentes que soliciten una rectificación de las autoliquidaciones presentadas en los últimos cuatro ejercicios, siempre y cuando en la venta de la vivienda haya habido ganancia patrimonial y no se hayan aplicado los coeficientes de actualización sobre el valor de adquisición, sin esperar a la sentencia del Tribunal Constitucional y basándose en la solicitud de anticonstitucionalidad del TSJ de Andalucía, ya que tendríamos una base jurídica sólida para iniciar un proceso litigioso con Hacienda. En el caso de que al final el Tribunal Constitucional, defienda los derechos del ciudadano del Estado confiscador, los contribuyentes que hayan solicitado rectificaciones en sus autoliquidaciones tendrán muchas más posibilidades de recuperar lo confiscado que aquellos que no hayan realizado ninguna reclamación. Cabe recordar la sentencia del 26 de octubre del 2021, del Tribunal Constitucional sobre la plusvalía municipal (número 182/2021) que declaraba inconstitucional el sistema de cálculo del impuesto de plusvalía municipal, y que sorprendentemente pese a la declaración inconstitucionalidad de dicho cálculo por confiscatorio, no obligó a los ayuntamientos a devolver el dinero confiscado ilegalmente, solo a aquellos que tenían rectificación de su autoliquidación o procesos judiciales pendientes por dichos cálculos. Valga una última reflexión, sobre el estado confiscatorio en el que vivimos, donde los ciudadanos estamos desprotegidos ante unos legisladores voraces y unos tribunales de Justicia de rango superior (Constitucional, Supremo, Provinciales..), que a veces no se manifiestan independientes y nos dejan en manos del Estado y sus secuaces. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Meses después de la aprobación de nuevas deducciones fiscales a las compañías, la medida ha causado un alcance muy reducido en cuanto a rebaja fiscal. Hacienda ha hecho público que apenas 400.000 empresas han disfrutado de las deducciones del Impuesto de Sociedad. Sin embargo, a este tributo están sometido más de 1,5 millones de pymes. Por lo tanto, las deducciones solo se ofrecen a un 25% de las pymes. Dicha rebaja de impuesto se refleja en 717 euros de ahorro para cada una de las empresas. En total, considerando a las 407.384 empresas beneficiadas por la deducción, la cifra alcanzaría los 292 millones de euros. La medida dirigida al Impuesto de Sociedades está beneficiando a aquellas empresas que se encuentran en una situación cómoda económicamente. Mientras tanto, aquellas compañías en una situación peor debido a la inflación no han tenido acceso a la deducción. Para conocer más datos aportados por Hacienda respecto a los beneficiados por la deducción del Impuesto de Sociedad y a la rebaja fiscal, acceda al siguiente artículo. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El objetivo de esta modificación de la normativa es evitar la nulidad total de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística que estén causados por errores formales subsanables. Se busca un aumento de la seguridad jurídica, la certeza y la estabilidad en las normas que rigen el desarrollo urbanístico. La Reforma contribuirá a que reduzca el estancamiento de los desarrollos urbanísticos. En opinión del gobierno os planes urbanísticos no deben estar bloqueados ya que son una herramienta imprescindible para el desarrollo de pueblos y ciudades con criterios de sostenibilidad, la política de vivienda, la generación de empleo y, en general, la economía nacional Ya tanto la Federación de Municipios y Provincias (FEMP) como muchos ayuntamientos habían hecho manifiesta esta necesidad de reforma . Ya fue planificada en 2022 esta reforma, pero no llego a materializarse al disolverse las Cortes con la convocatoria de elecciones generales. También la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) ha valorado positivamente la reforma de la Ley del suelo en post de la seguridad jurídica en el urbanismo y en el desarrollo y la gestión del suelo. Sus datos indican que existen más de 100 municipios bajo sentencias de nulidad de muchos de sus proyectos urbanísticos, una situación problemática que afecta a más de 4 millones de personas. Podemos en contra de la reforma de la Ley del SueloLa reforma ha pasado ya por el Congreso y el Consejo de Ministros y las expectativas para el Gobierno de que se apruebe son muy positivas. Pero la agrupación política Podemos está en contra aludiendo a que esta normativa potenciaría la "cultura del pelotazo" y la aparición de "fondos buitre. Por su parte el PP parece no estar dispuesto a apoyar la reforma si Podemos se niega a hacerlo. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La gran promotora ha mostrado un inequívoco problema de liquidez dejando de pagar el cupón de algunos bonos en el mercado internacional por valor de 22 millones de euros. Sus ventas han caído un 35% anual, facturando un 60% menos que el mismo mes del año pasado y un 78% menos que el anterior. Country Garden respondeCountry Garden ha justificado esta situación, ante la bolsa de Pekín, señalando la falta de beneficios brutos y la caída en las ventas por la crisis del sector inmobiliario y factores externos como las fluctuaciones de las divisas extranjeras La presidenta de la empresa Yang Huiyan en un comunicado a través de la red social We Chat declaraba que "Desde 2021, el sector ha entrado en un período de dificultades sin precedentes". Esto unido al "reciente deterioro del entorno de financiación", ha provocado que los fondos de la firma "se hayan reducido continuamente", entrando en una situación de "presión de liquidez progresiva" Añadía la presidenta: "Uno debe levantarse por sí mismo cuando ha caído. La compañía cumplirá con sus responsabilidades, hará todos los esfuerzos por rescatarse a sí misma, tomará medidas efectivas y luchará por revertir las dificultades imperantes" Un grupo especial de trabajo con algo más de tiempo tratará de entregar proyectos inconclusos y tratarán de reducir la tensión provocada por la falta de liquidez. Se espera de esta forma igualar la entrega de 700000 propiedades que se dieron en 2022 con una financiación del gobierno a los proyectos sobre plano, algo prioritario para los intereses sociales del país. Incertidumbre sobre la empresa y el sectorPero lo cierto es que la agencia Moody?s rebajaba la calificación de la deuda de Country Garden a bono basura o de muy alto riesgo y reducía la previsión de ingresos para la compañía. La empresa ha suscitado dudas en la Bolsa y en los inversores inmobiliarios y se devalúa pasando de una capitalización de 45.500 millones de dólares en 2018 hasta los 3.150 millones en la actualidad. El diario hongkonés South China Morning Post comenta que Country Garden, para enfrentarse a la deuda, necesitará de al menos 2000 millones de dólares para pagar bonos "offshore" ( externos) y 1000 millones para la deuda "onshore" ( en su propio pais) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Gobierno ha aprobado una nueva medida por la que se pretende limitar los contratos de arrendamiento al 2%. Esto se prevé que causará graves pérdidas económicas a los arrendadores de las viviendas, pérdidas que oscilarán entre los 560 millones de euros. Esta es la cifra de pérdidas que experimentarán hasta el 30 de junio tanto los pequeños propietarios como los grandes. El número final es resultante de la diferencia entre el límite máximo a los arrendamientos, medida incluida en el Plan Nacional de Respuesta al conflicto bélico de Ucrania aplicada para los próximos tres meses, y el incremento de las rentas a causa de la elevada inflación prevista en un 9,8%. El Ejecutivo ha reaccionado ante la guerra de Ucrania, aprobando medidas extraordinarias con las que actuar dentro del mercado del alquiler. Una de ellas, es el tope máximo del 2% aplicable desde el 1 de abril hasta el 30 de junio en la renovación anual de los contratos de arrendamientos de vivienda habitual. Esto provoca que dicha renovación de los contratos se comenzará a regir por lo que aplique el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) y no por lo que indique el Índice Precios del Consumo (IPC) incluida en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este es el principal motivo que causará las pérdidas gananciales de 560 millones de euros. Para realizar el cálculo sobre esta caída de ingresos y comparándolo con los últimos datos de inflación, el Instituto Nacional de Estadística ha avanzado el IPC de marzo, un dato récord que se sitúa superior a la del mes anterior en dos puntos y que no se alcanzaba desde 1985, llegando al 9,8% en cuanto a tasa interanual. Para aquellos propietarios que tengan que renovar anualmente en marzo, esta situación va a provocar una subida de media de 805 euros de los arrendamientos para 2023. Este dato se obtiene cogiendo de referencia un alquiler de marzo de 2021 de vivienda tipo piso con dos dormitorios. El pasado año en el mismo mes, el alquiler de un domicilio de estas características tenía un precio medio de 685 euros, mientras que, tras las previsiones del IPC, la renta mensual actualmente se encuentra 67 euros por encima, llegando a los 752 euros. A pesar de ello, si contamos con la medida implantada del límite del 2% de las rentas, estas se situarían en 699 euros al mes. Por lo tanto, se experimentará un incremento anual de 164 euros, una subida que supondrá 641 euros de diferencia respecto al dato de inflación prevista en marzo. Sin embargo, la medida aprobada solo beneficiará a una cuarta parte de los más de 3,5 millones de contratos de rentas que se acuerdan en España, es decir, a 875.000 alquileres, tal y como señala el INE. En conclusión, si aplicamos tal disparidad de ingresos a este número de alquileres beneficiados, se prevé que los propietarios dejarán de recibir casi 560 millones de euros en las rentas de sus domicilios. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los juristas , durante una jornada organizada por el Consejo General de los COAPI de España y el Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid, manifiestan que: la nueva Ley de la vivienda establece unas medidas para resolver el problema de los desalojos por impago del alquiler (Inquiocupación) que no son más que "una prórroga encubierta a los contratos de arrendamiento". Requisitos que la Ley de la vivienda impone al arrendadorLos requisitos exigidos al arrendador para el lanzamiento del desahucio pasan porque informe sobre: si se trata de la vivienda habitual del inquilino, si este se encuentra en vulnerabilidad económica y social, su propia condición o no de gran tenedor o si ha existido conciliación previa Todas estas exigencias van a provocar un retraso en los desahucios y la recuperación de la vivienda por parte del propietario. Se va a provocar indudablemente una gran inseguridad jurídica en el mercado de alquiler . Este mercado puede girar hacia otros modos como el alquiler vacacional con el perjuicio que esto conlleva para el acceso de los jóvenes a la vivienda. Según los juristas todo podría resumirse en "limitaciones para los propietarios" y "perjuicio para el funcionamiento y las garantías de los consumidores en el acceso a la vivienda" En Madrid no habrá zonas tensionadasParticiparon en las jornadas José María García Gómez, Viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid y María José Piccio ? Marchetti Prado Directora General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid. La directora apuntó que "la política de vivienda de la Comunidad de Madrid es diferente a la que se ofrece desde la ley estatal, ya que en la región se promueve la facilidad para el acceso a la vivienda, como refleja el Plan Alquila". El viceconsejero opinó sobre la nueva Ley de la vivienda que "genera inseguridad jurídica, carece del rigor técnico para desplegar sus efectos de forma adecuada y debe ser derogada por los efectos que ya está produciendo, como la restricción de la oferta del alquiler, el incremento de precios o la reducción de la promoción de la vivienda protegida". También anunció que la región "no declarará zonas de mercado tensionado porque se trata de la competencia de urbanismo y vivienda autonómica, que la nueva ley de la vivienda invade".
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La nueva Ley frena la adecuada gestión del sueloLa escasez de suelo, su elevado precio y las dificultades para su transformación dificultan la construcción de nueva vivienda y aumentan el precio de la vivienda. Los factores macroeconómicos y sobre todo la nueva Ley de la vivienda empeoran la situación La ley limita y regula las rentas y reserva un 30% o 40% de suelo urbanizable para vivienda protegida. Según Ernesto Tarazona, CEO de Serviland : "Son cargas y costes que van contra los propietarios y los promotores de suelo. El problema de la legislación es que se ha determinado un porcentaje, pero no desde cuándo se aplica" Parece que las compañías miran hacía las bolsas de suelo que tienen en cartera , para sus futuras construcciones. Insiste explica Ernesto Tarazona: "Estamos viendo que los promotores empiezan a entrar en inversión en suelo urbanizable para poder comprar el activo al mejor precio" Previsiones sobre la obra nueva para 2023Los datos apuntan hacía un ajuste en los próximos meses lo cual parece una corrección lógica. Esten año se prevé un descenso delo 13,1% en los visados de obra nueva, (118.000 visados) y una reducción del 5,5% en la compraventa de vivienda nueva (64.000 viviendas) El inicio de obras nuevas descenderá un 12% ( 94.000 inicios) y las transacciones de suelo se reducirán un 10% (23.700) Las transacciones de suelo se reducirán un 10%, (23.700 transacciones) Además, el inicio de obras nuevas bajará un 12%, ( 94.000 obras nuevas) El informe sigue destacando que: "La oferta de obra nueva será limitada, dada la problemática de altos costes y recepción de suministros que han arrastrado los promotores con la crisis bélica", Los precios del suelo permanecen establesEl precio medio del suelo permanece parejo al del curso anterior en torno a 160 euros/m2, lejos de los 200 euros/m2 en que llego a estar en 2010. En ciudades Madrid, Barcelona o Málaga, donde el suelo escasea , este es más caro, llegando a los 300 euros/m2 en regiones como las Baleares, 4% más que el año pasado. Por otra parten la superficie de suelo edificable urbano en España se mantiene alrededor del 35% de su capacidad como en 2022 algo que Serviland considera "escaso desde hace años". El freno de la burocraciaPrecisamente, el informe de Serviland señala que "la ineficacia de la gestión del suelo impide que la relación entre oferta y demanda se armonice". Es necesario sin duda un marco jurídico y fiscal que dinamice este área y así lo llevan reclamando promotores y constructores. Y dice el informe: "Las administraciones deben destinar más recursos y regulaciones que aboguen por la colaboración entre el sector privado. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Gobierno comenzará a aplicar la ´Ley crea y crece´ dentro de 20 días como normativa para combatir contra la morosidad empresarial. Sin embargo, algunos capítulos de dicha normativa entrarán en vigor más adelante. Una de las novedades de esta ley es la implantación de un nuevo régimen jurídico destinado a la financiación participativa en las ´plataformas de crowdfunding´. Estas plataformas son compañías en las que personas físicas y jurídicas se unen por medio de herramientas digitales. Su objetivo es aportar financiación con otras personas jurídicas o físicas para generar un nuevo proyecto. Como método para impulsar la creación de empresas, la nueva normativa aprueba disminuir el capital mínimo para crear una sociedad de responsabilidad limitada. Previamente el mínimo se situaba en 3.000 euros, mientras que ahora el capital será de un euro. En suma, desde el Centro de información y red de creación de empresas (Circe) se facilitará la tramitación, así como la creación de compañías de forma telemática. Se incrementa el número de actividades que no requieren licenciaSe profundizará en la cooperación y confianza mutua entre las diferentes Administraciones públicas y se refuerzan las ventanillas en las que las empresas pueden reclamar cuando consideran que las Administraciones no cumplen los principios de una buena regulación económica. Por último, se regulará más eficazmente las actividades económicas, aumentando el número de actividades exentas de licencia, incorporándose al listado estatal las actividades que se hayan considerado inocuas por al menos una Comunidad Autónoma o simplificando la legislación actual. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En ella se adoptan los acuerdos necesarios para una convivencia armoniosa y un mantenimiento adecuado de las zonas comunes, adoptando decisiones que permitan un mejor disfrute para todos. La junta de propietarios es, tal y como asegura la Ley de Propiedad Horizontal, el órgano de gobierno de las comunidades de propietarios. Es en sus reuniones donde se dan cita los dueños de cada uno de los inmuebles. Se trata de un órgano íntimamente relacionado con el régimen de división horizontal. Por eso un ejemplo de junta de propietarios sería un edificio o urbanización en los que existen zonas comunes que deben gestionarse entre todos los dueños de las fincas privativas y unas normas de convivencia que deben adoptarse. La comunidad de propietarios se establecerá con sus correspondientes órganos de gobierno y toma de decisiones. Funciones de la junta de propietariosEl listado de funciones de la junta de propietarios se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Son las siguientes: ? Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de presidente (y, en su caso, vicepresidentes), secretario y administrador, así como resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de estas personas ? Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes ? Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparaciónde la finca, sean ordinarias o extraordinarias y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador ? Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior ? Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común Tipos de junta de propietariosExisten dos tipos de junta de propietarios: Junta ordinariaLa LPH nos dice que la junta se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, si bien es posible incluir más asuntos en el orden del día. El número de propietarios que son necesarios para convocar una junta, dependerá del número de propietarios existentes y de sus cuotas de participación. En caso de junta ordinaria, no es necesario que los propietarios la convoquen, ya que tiene carácter obligatorio. Junta extraordinariaLa junta también se reunirá "en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación", para tratar cualquier asunto de interés para la comunidad. Organización y funcionamiento de la junta de propietariosEl funcionamiento de una Junta de Propietarios seguiría el siguiente esquema: Convocatoria de la junta de propietariosEs posible comunicar la convocatoria de la junta por cualquier medio (incluso por WhatsApp) siempre con el consentimiento de todos los propietarios y cuando sea posible confirmar la recepción del mensaje por parte de todos los propietarios. Lo más habitual sigue siendo comunicar estas convocatorias vía correo electrónico, circulares y/o carteles en la zonas comunes de la comunidad. Cuando una citación no pueda llegar a todos por los medios citados, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de uso general habilitado para ello. Una junta de propietarios mal convocada supone la nulidad de la convocatoria. De ahí la existencia de unos requisitos legales en cuanto a plazo, información de la convocatoria, forma de notificación, etc. De no cumplirse estos, podría impugnarse lo acordado. Quién convoca la junta de propietariosEl presidente de la comunidad o, en su defecto, los promotores de la reunión, debe convocar la junta de propietarios En la convocatoria deberán indicarse el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria y los asuntos que en ella van a tratarse. Plazos para la citación de una junta de propietariosLa citación para la junta ordinaria anual, como mínimo se hará con seis días de antelación, mientras que en el caso de las juntas extraordinarias la antelación mínima será "la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados." Por otro lado, la junta podrá reunirse sin la convocatoria del presidente cuando concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan. Asistentes que dan validez a una junta de propietariosEn principio es necesaria la asistencia de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. Una junta de propietarios sin asistentes , o si a la reunión de la junta no concurriese un número suficiente de propietarios supondrá la citación de una segunda convocatoria, esta vez sin sujeción a quórum. La junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación y también podrá celebrarse el mismo día si ha transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, se convocará nuevamente dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no celebrada. Las citaciones, ahora, deberán enviarse con una antelación mínima de tres días. Si bien no se recoge en la LPH y, a raíz de la pandemia por coronavirus, cada vez se dan más casos de juntas de propietarios online. Asistentes a una junta de propietariosLa asistencia a la junta de propietarios es responsabilidad de cada propietario dentro de la comunidad, aunque es posible asistir mediante representación legal o voluntaria. En este segundo caso a través, de una autorización por parte del propietario para asistir a junta de propietarios. En ella debe identificarse a representante y representado, así como la finca o fincas de que se trate. También debe recogerse una mención expresa a la autorización para asistir y votar, así como la firma de ambos. En caso de una propiedad "pro- indiviso" , la normativa nos dice que el conjunto de propietarios deberán nombrar un representante para asistir y votar en las juntas. Además, en caso de usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario (es decir, el dueño del inmueble), quien, salvo que se indique lo contrario, se entenderá representado por el usufructuario. Intervención y voto en una junta de propietariosLos propietarios que mantengan deudas con la comunidad y no las hubiesen impugnado judicialmente (o consignado judicial o notarialmente), podrán participar en las deliberaciones de la junta, pero no tendrán derecho de voto. Un inquilino podrá asistir a una junta de propietarios siempre que sea la persona a la que el propietario ceda su representación. En cualquier caso, actuará en nombre del propietario y decidirá según la voluntad de éste. Un abogado , también podrá asistir siempre en representación de un propietario. Orden del día de la junta de propietariosCualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, a través de un escrito al presidente de la comunidad donde se citen los asuntos concretos que desea que se traten. Aprobación de las decisiones de la junta de propietariosEn el artículo 17 de la LPH se recogen las reglas para adoptar acuerdos en la junta de propietarios , puntos que garantizarán así la validez de lo acordado: ? La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, y el establecimiento de los servicios de ascensor, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios. ? La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de eficiencia energética o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios. que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación. ?La instalación de las infraestructuras comunes para acceso a servicios de telecomunicaciones , la instalación de sistemas (comunes o privativos), de aprovechamiento de energías renovables y las infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá acordarse por un tercio de los integrantes de la comunidad. ? El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esto se aplica de igual forma respecto al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble. -, La adopción válidamente de acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, sin que quienes estén en contra deban asumir su coste, incluso en el caso de que no pueda privárseles de la mejora o ventaja , requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación ? El resto de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios. Registro de las juntas y decisionesLos acuerdos adoptados por parte de la junta de propietarios, quedarán recogidos en el acta de la reunión que, a su vez, se integra en el libro de actas. El acta de cada reunión de la junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: ? Orden del día de la reunión ? La fecha y el lugar de celebración ? El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido ? Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria ? Relación de todos los asistentes y sus cargos, así como de los propietarios representados, con indicación de sus cuotas de participación ? Acuerdos adoptados El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los 10 días naturales siguientes. Desde su cierre, los acuerdos serán ejecutados. Ejecución de los acuerdos de la junta de propietariosEn general, el presidente de la comunidad "ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten." El presidente es la persona encargada de hacer cumplir las normas y acuerdos de la comunidad de propietarios bien a iniciativa propia, bien a iniciativa de cualquiera de los propietarios u ocupantes. El presidente podrá requerir a quienes realicen actividades prohibidas su inmediata cesación, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes y en su caso demandar al infractor, siempre con la autorización de la junta de propietarios convocada con este fin. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Nota de Prensa de la Junta de Andalucía respecto al recurso al tribunal Constitucional de la Ley de la Vivienda. El Consejo de Gobierno ha tomado conocimiento del inicio de los trámites para interponer un recurso de inconstitucionalidad contra la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. El informe de los servicios jurídicos de la Junta de Andalucía concluye que esta norma del Gobierno central invade competencias en materia de vivienda exclusivas de la comunidad autónoma y recogidas en el artículo 56 del Estatuto de Autonomía. Igualmente, concluye que el Gobierno estatal excede con esta norma el poder legislativo que le confiere la Constitución Española. El estado no puede legislar sobre la materia de la ViviendaDe esta forma, la Junta de Andalucía plantea el recurso de inconstitucionalidad sobre 18 artículos y cuatro disposiciones adicionales recogidos en la Ley Estatal de Vivienda, dado que el Estado no puede legislar, ni siquiera de forma supletoria, en materia de vivienda, tal y como se ha pronunciado de forma reiterada el Tribunal Constitucional. Los servicios jurídicos entienden que se han sobrepasado los límites desde el artículo 3, de las definiciones (apartados f, g y k), en el que se recogen conceptos sobre vivienda protegida, vivienda social, vivienda protegida de precio limitado, gran tenedor, vivienda asequible incentivada y parque público, que se desarrollan posteriormente en la norma cuando ya están reguladas por la legislación autonómica, competente en la materia. En este marco se encuentran, además, los artículos 9 (apartado e), 16, 17, 25, 27, 28, 29, 32, 33, 34, 35 y 36, así como la Disposición Transitoria Primera. En todos ellos se recogen conceptos con una regulación tan completa y acabada que no deja espacio alguno de regulación al legislador autonómico, según advierten los servicios jurídicos de la Junta de Andalucía. En ese punto, hay varios ejemplos en los que se considera que se incurre en inconstitucionalidad. En el artículo 16 y la Disposición Transitoria Primera de la Ley se detalla un régimen prácticamente completo en relación con la vivienda protegida, con asuntos que ya estaban regulados por la propia administración autonómica como la duración de la calificación o con los requisitos para ser adjudicatario. Las zonas tensionadas del alquiler vivienda atenta contra competencias autonómicas y el derecho propiedadTambién se incluyen una serie de reglas imperativas de carácter casi reglamentario para la declaración de zonas tensionadas (artículo 18) o de los grandes tenedores (19), que suponen, a juicio de los servicios jurídicos, una invasión frontal y directa de las competencias exclusivas autonómicas en materia de vivienda y del derecho de propiedad. Limitación a los parques públicos de la viviendaEl informe también indica que la Ley Estatal de Vivienda se extralimita a la hora de regular la gestión de los parques públicos de vivienda, que entra tan al detalle que reduce a las comunidades autónomas a ser meros ejecutores de sus políticas. De igual forma, se crean nuevas figuras como las viviendas asequibles incentivadas (17 y 25) que tampoco deberían ser competencia del legislador estatal. En paralelo, se propugna la impugnación de los artículos 8 (apartados a y c) y 11.1 (apartado b y e) de la citada ley, dado que hacen una regulación de los derechos y deberes de los propietarios de viviendas y de su estatuto jurídico, que a la luz de la Jurisprudencia Constitucional compete a la comunidad autónoma, a la que corresponde velar por los intereses tutelados por dicha legislación y establecer las limitaciones inherentes a la propiedad sobre la misma. Impugnación al % de reserva del VPO y residencialPor último, se propone la impugnación de artículo 15.1 (apartados d y e) y la Disposición Final Cuarta de la Ley Estatal de Vivienda relativos al porcentaje de reserva para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública de alquiler y de reserva en zonas de mercado residencial tensionado para la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales, por vulnerar el articulo 56.3 y 5 del Estatuto de Autonomía de Andalucía, relativos a la competencia exclusiva en materia de ordenación del territorio y urbanismo. Dictamen del Consejo Consultivo de AndalucíaUna vez obtenido el informe del Gabinete Jurídico de la Junta de Andalucía, la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda ha solicitado esta semana el dictamen del Consejo Consultivo de Andalucía y, una vez conseguido, se elevará nuevamente al Consejo de Gobierno para autorizar el recurso de inconstitucionalidad a dicha ley. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La Junta de Andalucía aprobó el lunes 29 de enero del 2024 un decreto que regulará los apartamentos turísticos y hoteleros y las viviendas con fines turísticos (VUT), dándole poder a los ayuntamientos para su control y limitación. En los últimos tiempos y sobre todo como consecuencia de la nueva Ley de la vivienda 12/2023 y su intervención sobre los alquileres de vivienda en zonas tensionadas, la modalidad de alojamiento con fines turísticos ha ido creciendo exponencialmente en España hasta ser un verdadera problema para las ciudades. Según la nueva normativa los ayuntamientos podrán limitar el número de viviendas con fines turísticos de un edificio o sector urbanístico. Los ayuntamientos en el punto de mira del Decreto sobre pisos turísticosEl borrador hecho público establecía en su exposición de motivos la importancia de que con la nueva normativa «se da seguridad jurídica en la aplicación de la norma para delimitar competencias con respecto a las que corresponde aplicar a las corporaciones locales en materia urbanística y de planificación de su territorio, y tal como establece la Sentencia del Tribunal Supremo número 625/2020 de 1 junio, ante impugnación del decreto gallego con idéntica redacción«. Así mismo la Junta de Andalucía añadía que «no se prevé una limitación o restricción concreta a la actividad económica sobre las viviendas de uso turístico, sino que se autoriza a los ayuntamientos a hacerlo en el ámbito de sus competencias» Justifica la Junta de Andalucía que el Supremo a su vez entiende que «la posible limitación establecida por un Ayuntamiento será la que habrá que ser sometida a un escrutinio estricto desde la perspectiva de la garantía del mercado y la competencia». Novedades del Decreto sobre viviendas turísticas en AndalucíaEl Decreto reconoce la competencia de ayuntamientos para establecer limitaciones, prohibiciones, o condicionantes sobre los pisos turísticos por razones urbanísticas de ubicación. Se incorporan nuevos requisitos respecto a los previstos en el Decreto 28/216, de 2 de febrero, para ejercicio de una actividad económica, como es la prestación del servicio turístico de alojamiento de viviendas, acorde con la normativa europea y nacional que regula los principios de libre acceso al mercado. El procedimiento de regulación de los pisos turísticos supone que los ayuntamientos deben comprobar la legalidad urbanística del alta de una vivienda con fines turísticos en el Registro de Turismo. Además deberán establecer la figura de «empresa explotadora», es decir la identificación del prestador real del servicio turístico. Se garantiza así la profesionalización de la actividad, la calidad de los servicios turísticos prestados y los derechos de los usuarios. Respecto a los apartamentos turísticos, se definen las diferentes especialidades, incidiendo en que ningún establecimiento podrá incurrir en discriminación ni prohibición hacia colectivos no preferentes. También se amplía el período de ocupación de las unidades de alojamiento que se establece desde las 15 horas del primer día del periodo contratado hasta las 11.00 horas del día señalado como fecha de salida. Cambios en los requisitos establecidos para las viviendas turísticasSiguiendo la línea de la reciente regulación de los establecimientos hoteleros, se han eliminado a su vez parte de los requisitos exigidos para la prestación del servicio de alojamiento turístico. Se elimina la exigencia de obligaciones estructurales cuando los que corresponden por normativa sectorial ya los hacen idóneos para el fin pretendido. Se permiten sin embargo servicios prestados incluso por personas o entidades distintas del titular de la explotación del alojamiento turístico, siempre que reúnan determinados requisitos, y siempre que no se ponga en duda el principio de unidad de explotación Además van a establecerse según el Gobierno andaluz nuevos requisitos de habitabilidad y confort como son los de superficie máxima por persona, el número de baños o la climatización, entre otros. Otra novedad prevista es la celebración de convenios de colaboración e intercambio de información entre empresas de turismo inmobiliario para fortalecer el sector. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La inflación subyacente se situó en un 6.1.En general, la tasa mensual de los precios de consumo avanzó un 0,5% respecto a julio El avance de la inflación y la inflación subyacente en el índice general se debe principalmente al encarecimiento de los carburantes mientras que los precios de la electricidad aumentaron menos que en agosto de 2022. Los alimentos en julio se encarecieron un 10,8% tras cuatro meses de frenazo en los avances. Veremos en Agosto. Por su parte, la tasa de variación anual estimada del IPCA (el índice de precios armonizado que toma Europa como referencia) también anota una subida y se sitúa en el 2,4%, tres décimas más que el mes anterior. El BCE toma nota: los precios suben en España y caen menos de lo esperado en Alemania.El indicador adelantado del IPC del Ministerio de Asuntos Económicos, consolida a España como uno de los países de la zona euro con uno de los mayores niveles de crecimiento económico y menores niveles de inflación. "Esto favorece la competitividad de las empresas españolas, la ganancia de cuota de mercado y el aumento del poder adquisitivo de los salarios", ha subrayado Nadia Calviño. El dato adelantado del IPC alemán reforzaría este escenario. Si bien la inflación en este país ha disminuido una décima en agosto, hasta el 6,1%. Lo ha hecho en un nivel menor del esperado. Los expertos en la comunidad europea coinciden en que el BCE ejecutará una nueva subida para situar los tipos de interés en el 4% en su reunión de septiembre. Va ha ser complicado el ajuste hacia abajo de la inflación | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La deuda se sitúa a estas alturas de 2024 en un 107%. Esta cantidad supera con creces el 60% como objetivo de convergencia e incluso el 90% esperado para los países con mayores dificultades económicas. La inflación en la eurozonaDesde Junio de 2023 la inflación en España ha pasado de un 1,6% a un 3,2% en Marzo de 2024, mientras que en general en la eurozona en Marzo se ha situado en un 2,4%.  IPC en la Eurozona entre febrero -marzo 2024[/caption]Algunos países han desarrollado políticas económicas acertadas obteniendo buenos resultados. En Alemania la inflación decreció de un 6,8% a un 2,3% entre Junio 2023 y Marzo de este año. En Francia la inflación baja 8 décimas situándose en 2,4%. Irlanda también obtiene buenos datos de inflación, bajando esta al 1,7% con la bajada del IPC. En otros países la inflación sube, como en Italia creciendo 8 décimas pero con un nivel baja de inflación de 1,3 puntos o Letonia que mantiene su inflación en un 1 %. Paises Bajos tiene peor suerte colocando su inflación en un 3,1% subiendo 4 décimas. España no obtienen datos positivos subiendo su inflación 3 puntos y situándose en el puesto nº5 de países de la eurozona con mayores niveles de inflación | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los tipos de interés se incrementarán un cuarto de punto, llegando hasta el 0,5% en comparación al 0,25% en el que se sitúa actualmente, tal y como anunció la Reserva Federal. Esta será la primera de las subidas que se confirmarán posteriormente. Según el escrito publicado por el Comité de Mercados Abiertos del banco central de Estados Unidos, será conveniente continuar aumentando los tipos con el objetivo de llegar a la estabilización de la inflación. Durante este año, Fed prevé hasta seis incrementos de los tipos, llegando a alcanzar el 2%. A pesar de esto, existen otras entidades financieras cuya previsiones apuntan hasta subidas que lleguen al 3% en 2022. En un principio, se esperaba que las entidades aprobasen un aumento de medio punto de golpe. Sin embargo, la situación delicada causada por la guerra de Ucrania y Rusia ha llevado a dichas empresas a optar por la vía lenta, incrementando los tipos poco a poco. Dentro de la nota enviada por el Comité se expone: "La invasión de Ucrania por parte de Rusia está causando enormes dificultades humanas y económicas. Las implicaciones para la economía de EEUU son muy inciertas, pero en el corto plazo es probable que la invasión y los eventos relacionados generen una presión adicional al alza sobre la inflación y pesen sobre la actividad económica". Jerome Powell compareció frente al Congreso, declarando que debido a la inflación superior al 2% y a la positiva situación del mercado laboral, es necesario incrementar los tipos. Esta subida unida a la disminución del tamaño del equilibro de Fed serán consecuencias de la supresión de la política acomodaticia. Sin embargo, se desconoce cuándo se procederá a la disminución. Previsiones del mercado inmobiliarioBank of America contaba con que Fed realizase una subida de 25 puntos en este mes y que Powell reaccionase desde una posición radical a la inflación y a las medidas aprobadas por Fed. La situación implica que si durante la segunda mitad de 2022, no se disminuye la inflación, se procederá a implantar políticas monetarias más duras. Previamente a la pandemia, entidades como Axa IM ya contemplaban un rápido crecimiento de la economía estadounidense, convirtiéndose en autosostenida la inflación. Un hecho que da sentido al incremento de los tipos en shock energético. Tras 2023 y las constantes subidas, el ciclo se situaría en el 2,0%. Este clico se posicionaría como uno de los más cortos y superficiales de los últimos años. La empresa Fed procederá a disminuir el balance de 9 billones de dólares con el que cuentan, así como de hipotecas y bonos del tesoro. Efectos de la guerra entre Rusia y UcraniaPowell defendió durante su discurso que la economía estadounidense no será frenada ni por el conflicto bélico ucraniano-ruso ni por la inflación. En los próximos tres años, Fed prevé importantes subidas del PIB por encima del 2%, mientras que la inflación pasará la barrera del 4% y se situará en el 2,8% ya en 2023. En suma, Powell continuó negando cualquier opción de una recesión en los próximos años. El presidente argumentó que "todas las señales apuntan a una economía muy fuerte, que no solo podrá soportar sino que florecerá en un entorno de tipos más duros". Por último, el presidente Powell durante su comparecencia comentó los efectos de la guerra entre Rusia y Ucrania. Este conflicto ha causado que el fin de la inflación se posponga, así como un empeoramiento de los problemas de las cadenas de suministro. "Esperábamos que tocara techo al final del primer trimestre, pero la subida de las materias primas y el hecho de que muchas cadenas de suministro estén enredándose otra vez, evitando a empresas rusas, ha retrasado la caída de la inflación". Durante el segundo semestre de 2022, prevén que los costes se reduzcan, aunque en unos precios más elevados y con un ritmo más lento de lo que se esperaba. Este ritmo se verá acelerado para el próximo año en 2023. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La deuda asciende tras caer en octubre a 1,575 billones de euros. No obstante esta subida no alcanza el dato de Septiembre de 1577 billones de euros. Desde 2008 se aprecia una subida progresiva de la deuda del estado desde los 320.000 millones de euros hasta los 1,400 billones de Euros a finales de 2023. Seguridad Social sube la deuda Salvo los Ayuntamientos, en el resto de las Administraciones públicas (Estado, CCAA y la Seguridad Social) aumento la deuda en Noviembre de 2023. El aumento de la deuda en el caso del Estado tuvo un incremento del 0,3% llegando a 1,414, 4919 millones más en un mes. Las comunidades autónomas han elevado su deuda frente al mes de octubre, hasta los 324.456 millones de euros, unos 838 millones de euros más (0,3%), mientras que en tasa interanual experimenta un repunte del 2,4%. La Seguridad Social ha incrementado su deuda en noviembre hasta los 116.172 millones de euros,. El incremento intermensual e interanual es del 9,4%. Detrás de este aumento están los préstamos del Estado a la Tesorería General Por último, en los Ayuntamientos en noviembre la deuda fue de 22.889 millones de euros, 0,2% menos que el mes anterior bajando un 0,3%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El recurso se presentará antes del 25 de julio. El consejero de vivienda de la Comunidad de Madrid, Jorge Rodrigo Domínguez comenta en rueda de prensa "La vivienda es una competencia exclusiva de la Comunidad de Madrid" y esta ley supone "una excesiva regulación por parte del Estado", Podría existir inconstitucionalidad hasta en 11 apartados de 8 artículos de dicha norma estatal y en una de las disposiciones finales, la que se refiere a la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En concreto el recurso ante el TC se fundamenta en la excesiva regulación estatal de aspectos de la Ley de la vivienda como el derecho a la vivienda, la protección pública o la definición de las zonas de mercado residencial tensionado. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En el 1er trimestre de 2024 se movieron 34.500 millones de euros. Esto supone un 26% menos que en 2023 y siete caídas trimestrales consecutivas. Las compraventas de oficina bajaron un 45% y en el caso de París, por ejemplo, fueron las peores en cifras de su historia. En España, en concreto, en 2023 la compraventa de viviendas cayó un 11,2% y los precios de la vivienda aumentaron un 1,5% anual ¿Qué hay detrás de este bloqueo del mercado inmobiliario en el 1T 2024?Debajo de esta situación de paralización inmobiliaria subyace una clara brecha entre las expectativas de los compradores y los vendedores. Estamos en un momento de gran incertidumbre respecto a la esperada bajada en los tipos de interés. El mercado inmobiliario y su financiación ha sido golpeado con las medidas para paliar la inflación además de los cambios en el entorno laboral y las presiones medioambientales y aunque la situación actual es de recuperación y esa es la esperanza de los inversores que necesitan un fortalecimiento de los precios de venta de los inmuebles ya que muchos vendedores inmobiliarios no pudieron evitar la bajada de precios de los inmuebles debido al vencimiento de préstamos y fondos. No obstante los expertos consideran que en el momento que estamos el mercado sigue siendo un lugar dificultoso para las transacciones inmobiliarias. En definitiva es inevitable reconocer que la tendencia actual es hacía la recuperación y el aumento de volumen de operaciones pero el problema está en las dudas de compradores e inversores sobre "cuándo" se producirá el cambio. En los casos analizados por MSCI Real Assets, se advierte por ejemplo una brecha del 20% entre los precios solicitados para compraventa de oficinas en Londres y los valores reales de las operaciones de compraventa realizadas. Enlace directo al artículo en Bloomberg: European Real Estate Deals Slump to Lowest Level in 13 Years | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
» Calculamos el ajuste potencial del precio de la vivienda que se podría llegar a producir en algunos de los mercados inmobiliarios internacionales que presentan señales de sobrevaloración. Ejercicios de sensibilidad para los mercados inmobiliarios internacionalesEn el Focus «Los mercados inmobiliarios de las economías avanzadas ante el endurecimiento de la política monetaria (parte I)» hemos documentado signos de sobrevaloración en distintos mercados inmobiliarios internacionales. Si bien algunos de ellos ya han empezado a corregirse, la tensión en las ratios de accesibilidad a la vivienda y el endurecimiento de la política monetaria resaltan la exigencia del entorno económico. Para calibrar la fuerza que ambas dinámicas pueden ejercer sobre estos mercados, realizamos dos ejercicios complementarios que nos informan sobre el ajuste potencial del precio de la vivienda que se podría llegar a producir. En primer lugar, calculamos la caída del precio de la vivienda necesaria para que la ratio de accesibilidad a la vivienda (precio de la vivienda entre la renta disponible del hogar) volviera, en los próximos dos años, al nivel anterior al estallido de la pandemia. En segundo lugar, estimamos un modelo econométrico que nos informa sobre la sensibilidad del precio de la vivienda frente a un shock del tipo de interés para cada uno de los países. Según la primera metodología,1 y para el conjunto de los 25 países analizados, el ajuste promedio del precio nominal de la vivienda en los próximos dos años desde su valor máximo podría ser de alrededor del 13%.2 Sin embargo, las diferencias entre países son reseñables. EE. UU. y Nueva Zelanda son los mercados en los que estimamos que el ajuste del precio de la vivienda debería ser mayor (cercano al 20% peak-to-bottom) para recobrar la ratio de accesibilidad de finales de 2019. En ambos países los precios empezaron a caer a mediados del año pasado, pero todavía quedarían pendientes unos dos tercios del ajuste total estimado. Por el otro lado, en Italia estimamos que el precio de la vivienda tiene margen de crecimiento en los próximos dos años, puesto que el aumento previsto de la renta de los hogares ya conseguiría por sí solo que la ratio de accesibilidad converja, a finales de 2024, al nivel del 4T 2019. Para España, no se estima que sea necesario un ajuste material en el precio de la vivienda. Suecia, Australia y Canadá, que se encuentran entre los mercados que más se llegaron a sobrecalentar, destacan por haber realizado ya más de la mitad del ajuste. En cambio, Luxemburgo y Países Bajos, con un potencial de ajuste similar (alrededor del 15%), solamente habrían completado una cuarta parte del camino.
A pesar de que los ajustes potenciales estimados son elevados, también es importante remarcar que, incluso así, el precio de la vivienda seguiría estando a finales de 2024 por encima del nivel de diciembre de 2019 en todos los países. Es decir, se trata de una corrección parcial del precio de la vivienda tras los fuertes repuntes registrados durante la pandemia (véase el segundo gráfico). La segunda metodología3 señala que el endurecimiento de la política monetaria observado en los últimos trimestres tiene, de mediana, un potencial de ajuste sobre los precios cercano al 5%.4 El análisis sugiere que las subidas de tipos tardan alrededor de ocho trimestres en transmitirse plenamente sobre los precios de la vivienda, lo que apunta a un enfriamiento gradual de los mercados inmobiliarios que podría prolongarse durante 2023 y 2024. Además, este ejercicio nos permite separar el impacto final del endurecimiento monetario entre dos fuerzas: por un lado, la sensibilidad de cada economía a una subida de tipos determinada; y, por el otro, la subida de tipos realmente observada en los últimos trimestres. Así, y en una línea parecida a la del primer ejercicio, en algunas economías estimamos un potencial impacto que se acerca al 15%, mientras que en otras apenas se estima efecto.
Por ejemplo, en EE. UU. la sensibilidad estimada de los precios inmobiliarios a los tipos de interés no es de las más elevadas de la muestra, pero el endurecimiento monetario sí lo ha sido y se traduce en un potencial de corrección relativamente alto (casi del 20%). La imagen para el conjunto de la eurozona es parecida, aunque algo más moderada por su menor tensionamiento de los tipos de interés (potencial algo inferior al 15%). Sin embargo, el impacto estimado entre las grandes economías europeas es claramente inferior (entre ?2% y ?10%). En el conjunto de la muestra, los mercados más señalados por este ejercicio son los anglosajones, con Canadá, Australia y el ya mencionado caso de EE. UU., además de Países Bajos en Europa.
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La complicada situación económica está perjudicando el poder adquisitivo de numerosas familias. El incremento de los tipos de interés, la recesión económica y la elevada inflación están causando el encarecimiento de las hipotecas de vivienda. Esto está llevando al sector económico a recurrir a alternativas para ayudar a las familias con mayores dificultades para afrontar esta escala de precios. Para ello, podrán recurrir al Código de Buenas Prácticas que se aprobó en la crisis previa para estos casos concretos. Dentro de este Código, hay varias alternativas para las familias que no pueden abonar la tasa de préstamo. Algunas de estas alternativas son daciones en cobro que dan la opción de abonar la hipoteca, entregando el piso, reestructuraciones de deudas o quitas. Estas alternativas solo podrán acceder aquellas familias que cumplan con los requisitos del "umbral de exclusión". Un umbral que en la actualidad dejaría fuera a gran parte de la sociedad español afectada por el incremento de los tipos de interés. Modificaciones en los requisitos de acceso del Código de Buenas PrácticasPor ello, se plantea incrementar dicho umbral, aumentando la renta máxima que actualmente se sitúa en el triple del Iprem, es decir, 24.318,84 millones. Existe una excepción para aquellos hogares con miembros con discapacidad o enfermedad severa, en el que se incrementa el umbral a cinco veces el Iprem. Otro de los requisitos del "umbral de exclusión" hace referencia a que el préstamo que no se puede saldar debe ser el de la vivienda habitual y no el de otro inmueble en propiedad. Además, el esfuerzo del cobro de la cuantía pendiente tiene que situarse como mínimo en el 50% de los ingresos netos. En este aspecto, también se solicita que este mínimo se reduzca al 40%. Por otro lado, CaixaBank ha propuesto rescatar las moratorias en el cobro del capital en 12 meses para aquellas hipotecas de vivienda más asfixiadas. Una medida que se aplicó durante el Covid-19 para impedir un gran número de impagos y de desahucios. Sin embargo, otras entidades se han posicionado en contra de la medida al ser una decisión gravosa para las provisiones. En suma, la Autoridad Bancaria Europea permitió la aplicación de esta medida durante la pandemia del Covid, pero no se espera que vuelva a aprobarla, teniendo en cuenta que sería únicamente a nivel nacional. A pesar de que de momento no se aprecia una tendencia de impagos, el sector bancario sopesa que entre un 15% y un 16% de sus clientes tendrán dificultades para resistir a los elevados números de los préstamos hipotecarios. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Esta Sentencia supone un cambio de criterio en la materia pues, hasta ahora, el Tribunal Supremo y la mayor parte de las Audiencias Provinciales, no habían apreciado que el IRPH, siglas del "Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios", adoleciera de nulidad. Ahora, con esta nueva Sentencia, se abre la puerta a miles de reclamaciones de usuarios afectados por este índice que ven cómo se les reconoce también la posible abusividad y falta de transparencia de una cláusula financiera y de un índice, cuyo funcionamiento y cálculo es difícil de comprender, y que ha supuesto una importante desigualdad entre aquellos consumidores con hipotecas referenciadas al Euríbor y aquellos otros vinculados por el IRPH que siempre ha estado por encima del anterior. Aplicación de la Circular 5/ 1994Así, el TJUE viene a destacar la importancia de la Circular 5/1994 del Banco de España, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela, recordando que corresponde a los tribunales españoles determinar si el proceso de contratación del préstamo fue transparente o no y si ha existido abusividad por parte de la entidad bancaria, al mismo tiempo que establece una serie de recomendaciones o parámetros para determinar la transparencia. Esta Circular establece que el IRPH es un TAE en sentido estricto, lo que significa que el mismo indica el coste anual de la operación, incluyendo comisiones y gastos, lo que incluso puede suponer un caso de doble retribución de determinadas prestaciones al Banco. A fin de adecuar el IRPH al resto de índices del mercado, la Circular del Banco de España establece la necesidad de aplicar un diferencial negativo para equilibrarlo y no ir en contra del consumidor. Y podemos asegurar que, prácticamente el 100% de las hipotecas, no establecen dicho diferencial negativo por lo que no cumplirían los criterios de transparencia en la contratación. Será por tanto ahora el Juez nacional el que deba examinar si la mera referencia en la hipoteca a la existencia de esta Circular es suficiente o no. Falta de transparencia y abusividadEn mi opinión, comprender el alcance de la misma supone una investigación jurídica no exigible y excesiva para cualquier consumidor medio, al no ser una información fácilmente accesible, por lo que se daría una clara falta de transparencia en la contratación por falta de información suficiente y comprensible al consumidor. Además de ello, el control de abusividad de la cláusula pasa necesariamente por hacer una comparativa entre el modo de cálculo del tipo de interés aplicado (IRPH) y otros tipos de interés del mercado en las mismas fechas, lo cual usualmente tampoco se ha llevado a cabo por los Bancos. Nulidad de la claúsulaAunque los criterios son claros y parece más que probado que los consumidores no han recibido información suficiente por lo que la cláusula hipotecaria de determinación del tipo de interés podría ser considerada nula de pleno derecho, esta Sentencia, ha de ser objeto de valoración y aplicación por los Tribunales españoles pudiendo darse posturas discordantes en las distintas Audiencias Provinciales. Lo ideal sería que el Tribunal Supremo se pronunciara al respecto a fin de unificar criterios pues, a buen seguro, las sentencias favorables que se puedan obtener en primera instancia, serán objeto de recurso de apelación por parte de las entidades bancarias, haciendo que los procesos se ralenticen en perjuicio del consumidor y que incluso pueda haber pronunciamientos contradictorios, lo que sólo contribuye a crear más confusión.
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Deducción por obras para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeraciónViviendas en las que se pueden realizar las obras:Vivienda habitual del contribuyente o cualquier otra de su titularidad que tuviera arrendada para su uso como vivienda o en expectativa de alquiler, siempre que, en este último caso, la vivienda se alquile antes de 31 de diciembre de 2023. No obstante, no da derecho la parte de la obra que se realice en plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos, ni en la parte de la vivienda afecta a una actividad económica. Obras que dan derecho a deducción:Aquellas que hayan reducido la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda en al menos un 7 por ciento la suma de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración. Es preciso que este extremo quede acreditado mediante el certificado de eficiencia energética de la vivienda expedido por el técnico competente después de la realización de las obras, respecto del expedido antes del inicio, con un máximo de dos años, de las mismas. Realizadas desde el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2022 Base de deducción:Cantidades satisfechas desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2022 por las obras. Máximo 5.000 euros. Periodo impositivo en el que se aplica:Aquel en el que se haya expedido el certificado de eficiencia energética emitido después de las obras. Estos certificados deberán ser expedidos antes del 1 de enero de 2023. Porcentaje de deducción: 20%Cumplimentación de casillas en renta WEB  Localización de los datos en el certificado expedidoLos datos a consignar que figuran en los certificados de eficiencia energética son:
La referencia catastral y la fecha del certificado constan en la primera página del certificado de eficiencia energética, donde constan los datos identificativos del certificado. La referencia catastral en la parte superior de esta página 1.
La fecha consta en la parte inferior de la página de cada uno de los certificados:
En nuestro ejemplo, la fecha del primer certificado es el 20/01/2019 y la del segundo el 20/12/2021. La demanda energética de calefacción y refrigeración consta en el apartado 3 del Anexo II de cada uno de los Certificados de eficiencia energética:
Primer certificado, al final de la página:
En nuestro ejemplo las demandas de calefacción y refrigeración del primer certificado son 116,9 y 16,4. Por tanto su suma 133,3 se consigna en Renta WEB. Segundo certificado, al final de la página:
En nuestro ejemplo las demandas de calefacción y refrigeración del segundo certificado son 106,2 y 14,7. Por tanto su suma 120,9 se consigna en Renta WEB. Como la reducción es del 9,3% Renta WEB aplica la deducción, en este caso, al ser la base máxima por contribuyente 5.000 euros, 5.000 x 20% = 1.000 euros.
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Deducción por obras para la mejora en el consumo de energía primaria no renovableViviendas en las que se pueden realizar las obras:Vivienda habitual del contribuyente o cualquier otra de su titularidad que tuviera arrendada para su uso como vivienda o en expectativa de alquiler, siempre que, en este último caso, la vivienda se alquile antes de 31 de diciembre de 2023. No obstante, no da derecho la parte de la obra que se realice en plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos, ni en la parte de la vivienda afecta a una actividad económica. Obras que dan derecho a deducción:Aquellas que hayan reducido en al menos un 30 por ciento el indicador de consumo de energía primaria no renovable, o bien, consigan una mejora de la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación. Es preciso que estos extremos queden acreditados mediante el certificado de eficiencia energética de la vivienda expedido por el técnico competente después de la realización de las obras, respecto del expedido antes del inicio, con un máximo de dos años, de las mismas. Realizadas desde el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2022 Base de deducción:Dan derecho a la deducción las cantidades satisfechas desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2022 por las obras. Máximo 7.500 euros. Periodo impositivo en el que se aplica:Aquel en el que se haya expedido el certificado de eficiencia energética emitido después de las obras. Estos certificados deberán ser expedidos antes del 1 de enero de 2023. Porcentaje de deducción: 40%Cumplimentación de casillas en renta WEB  Localización de los datos en el certificado expedidoLos datos a consignar que figuran en los certificados de eficiencia energética son:
La referencia catastral y la fecha del certificado constan en la primera página del certificado de eficiencia energética, donde constan los datos identificativos del certificado. La referencia catastral en la parte superior de esta página 1.
La fecha consta en la parte inferior de la página de cada uno de los certificados:
En nuestro ejemplo, la fecha del primer certificado es el 20/01/2019 y la del segundo el 20/12/2021. La calificación energética de la vivienda en consumo de energía primaria no renovable consta en el apartado 2 del Anexo II de cada uno de los Certificados de eficiencia energética:
Primer certificado, en la parte central de la página:
En nuestro ejemplo el indicador consumo de energía no renovable del primer certificado es 257,7 y la clase energética es la E. Ambos datos se consignan en Renta WEB. Segundo certificado, en la parte central de la página:
En nuestro ejemplo el indicador consumo de energía no renovable del segundo certificado es 180,3 y la clase energética es la E. Ambos datos se consignan en Renta WEB. Pese a no se ha mejorado la eficiencia subiendo de tramo y alcanzando al menos el B, si se ha logrado reducir en al menos un 30% el indicador de consumo. Por tanto, al cumplir alguno de los dos requisitos Renta WEB aplica la deducción, en este caso, al ser la base máxima por contribuyente 7.5000 euros, 7.500 x 40% = 3.000 euros.
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Contenido [Ocultar] Deducción por obras de rehabilitación energéticaEdificaciones en las que se pueden realizar las obras:Viviendas propiedad del contribuyente -ubicadas en edificios de uso predominante residencial- y plazas de garaje y trasteros adquiridos con estas. No obstante, no da derecho la parte de la vivienda afecta a actividades económicas. Obras que dan derecho a deducción:Aquéllas que hayan reducido el consumo de energía primaria no renovable, en un 30 por ciento como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación. Es preciso que estos extremos queden acreditados mediante el certificado de eficiencia energética de la vivienda expedido por el técnico competente después de la realización de las obras, respecto del expedido antes del inicio, con un máximo de dos años, de las mismas. Realizadas desde el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2023. Periodos impositivos en los que se aplica:En principio se puede aplicar en 2021, 2022 y 2023. No obstante, es requisito para poder aplicar la deducción que se haya expedido el certificado de eficiencia energética emitido después de las obras. Estos certificados deberán ser expedidos antes del 1 de enero de 2024. Base anual de deducción:
Base máxima 5.000 euros anuales. Las cantidades satisfechas no deducidas por exceder de la base máxima anual de deducción podrán deducirse, con el mismo límite, en los cuatro ejercicios siguientes, sin que en ningún caso la base acumulada de la deducción pueda exceder de 15.000 euros. Tratándose de obras llevadas a cabo por una comunidad de propietarios la cuantía susceptible de formar la base de la deducción de cada contribuyente vendrá determinada por el resultado de aplicar a las cantidades satisfechas por la comunidad de propietarios, el coeficiente de participación que tuviese en la misma. Porcentaje de deducción: 60%Cumplimentación de casillas en renta WEB  Localización de los datos en el certificado expedidoEn este caso el certificado será el del bloque completo o el de una vivienda unifamiliar. Los datos a consignar que figuran en los certificados de eficiencia energética son:
La referencia catastral y la fecha del certificado constan en la primera página del certificado de eficiencia energética, donde constan los datos identificativos del certificado. La referencia catastral en la parte superior de esta página 1.
La fecha consta en la parte inferior de la página de cada uno de los certificados:
En nuestro ejemplo, la fecha del primer certificado es el 20/01/2019 y la del segundo el 20/12/2021. La calificación energética de la vivienda en consumo de energía primaria no renovable consta en el apartado 2 del Anexo II de cada uno de los Certificados de eficiencia energética:
Primer certificado, en la parte central de la página:
En nuestro ejemplo el indicador consumo de energía no renovable del primer certificado es 257,7 y la clase energética es la E. Ambos datos se consignan en Renta WEB. Segundo certificado, en la parte central de la página:
En nuestro ejemplo el indicador consumo de energía no renovable del segundo certificado es 180,3 y la clase energética es la E. Ambos datos se consignan en Renta WEB. Pese a no se ha mejorado la eficiencia subiendo de tramo y alcanzando al menos el B, si se ha logrado reducir en al menos un 30% el indicador de consumo. Por tanto, al cumplir alguno de los dos requisitos Renta WEB aplica la deducción, base anual máxima por contribuyente 5.000, 5.000 X 60% = 3.000. En este caso, también calcula los excesos que generan derecho a deducción los cuatro ejercicios siguientes. Base pendiente de deducción 10.000 euros (Base máxima total 15.000 menos base aplicada en el ejercicio 5.000).
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Transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.Requisitos a cumplir para que la ganancia esté exenta:No tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual: ? si eres mayor de 65 años La exención de la ganancia se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda. A diferencia de lo anterior, cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultarán de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, aún en el caso de que se trate de su vivienda habitual. A los exclusivos efectos de la aplicación de esta exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión. Transmisión de la vivienda habitual con reinversiónRequisitos a cumplir para que la ganancia esté exentaSi transmites tu vivienda habitual la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión puede resultar exenta cuando el importe total obtenido por la transmisión lo reinviertas en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a ser tu vivienda habitual. La aplicación de la exención no opera automáticamente, sino que deberás manifestar la voluntad de acogerte a la misma y está condicionada a que tanto la vivienda transmitida como la adquirida o, en su caso, la rehabilitada tengan la consideración de vivienda habitual, así como a que la reinversión se efectúe en los plazos y condiciones establecidos por la ley. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual. La reinversión no se efectúa fuera de plazo cuando la venta se hubiere efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente. Transmisión de un inmuebleQué rendimientos genera la ventaCuando vendas o transmitas un inmueble (vivienda, local, garaje) que tienes en tu patrimonio, obtendrás una ganancia o pérdida que se determinará por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición. La venta o transmisión de un inmueble se puede realizar de forma onerosa, es decir, a cambio de un precio o, de forma gratuita o lucrativa. Las adquisiciones gratuitas de un bien están sujetas al Impuesto de Sucesiones y Donaciones para el adquirente del bien y al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para la persona que transmite el bien. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Concepto de vivienda habitualQué se entiende por vivienda habitual a efectos de la deducción A efectos de la deducción, se entiende por vivienda habitual la edificación que cumpla los siguientes requisitos: 1. Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años. - celebración de matrimonio 2. Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras. No obstante, se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las circunstancias señaladas anteriormente y cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización. En este supuesto, el plazo de doce meses comenzará a contarse a partir de la fecha del cese en el correspondiente cargo o empleo. ¿Quién tiene derecho a seguir aplicando esta deducción?Qué requisitos tienes que cumplir A partir del 1 de enero de 2013, sólo puedes aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas en el período de que se trate en los siguientes casos: En todo caso, para poder aplicar la deducción por vivienda habitual se exige que te hayas aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayas podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores. ¿Por qué importes se puede deducir?Qué cantidades invertidas son deducibles Puedes deducir por las cantidades invertidas durante el ejercicio: Este último límite es independiente del límite de 9.040 ? establecido para los restantes conceptos deducibles por inversión en vivienda habitual. Este límite se aplicará en idéntica cuantía en tributación conjunta. En ambos casos, el eventual exceso de las cantidades invertidas sobre dichos importes no puede trasladarse a ejercicios futuros. Los contribuyentes que deseen ejercer el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual por cumplir los requisitos exigidos, estarán obligados, en todo caso, a presentar declaración por el IRPF . Anticipo de la deducción por vivienda habitualRequisitos y plazos para solicitarlo Si eres un trabajador por cuenta ajena puedes solicitar una reducción en dos enteros en el tipo de retención aplicable a tus rentas del trabajo siempre que: - la cuantía total de tus retribuciones íntegras por rendimientos del trabajo procedentes de todos tus pagadores sea inferior a 33.007,20 ? anuales Plazos de presentación y efectosPuedes efectuar la comunicación desde el momento en que destines cantidades a la adquisición o rehabilitación de tu vivienda habitual. La regularización del tipo de retención tendrá efectos desde la fecha en que lo comunicas y, siempre que falten al menos 5 días para confeccionar la nómina. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Tributación del alquiler de viviendasCómo tributanComo propietario o usufructuario de una vivienda las cantidades que percibes por el alquiler son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario. No obstante, el arrendamiento lo puedes realizar como una actividad empresarial y los rendimientos derivados del mismo serán rendimientos de actividades económicas cuando para la ordenación de la actividad utilices, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Tributación del alquiler de apartamentos turísticosCómo tributanSe considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una -edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; es el caso de los arrendamientos de apartamentos turísticos. Cuando alquilas un apartamento turístico puedes ofrecer una serie de servicios complementarios. Si los servicios que prestas son propios de la industria hotelera, los rendimientos que obtienes por el alquiler son rendimientos de actividades económicas. Estos servicios serían, entre otros: ? recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto ? limpieza periódica del inmueble y el alojamiento ? cambio periódico de ropa de cama y baño ? puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc?) ? y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración ? limpieza del apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario ? cambio de ropa en el apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario ? limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles) ? servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos No obstante, cuando para desarrollar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos que obtienes, por el alquiler turístico, son rendimientos de actividades económicas. Quién está obligado a suministrar información? A partir de 26 de junio de 2021 las personas y entidades que intermedien entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos tanto a título oneroso como gratuito están obligados a presentar el Modelo 179. Recuerda que cuando cedas temporalmente el uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato y, la comercialices o promociones en canales de oferta turística con finalidad lucrativa, los intermediarios tendrán la obligación de informar, aunque la vivienda esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística. ? No deben presentar el Modelo 179: ? El plazo de presentación pasa de tener una periodicidad trimestral a ser anual. ? La información a suministrar es la siguiente:? Identificación del titular o titulares de la vivienda, del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias. Tributación de locales comerciales y plazas de garajeCómo tributanLas rentas que obtienes por el arrendamiento de un local de negocio o de una plaza de garaje son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario. También lo es la cantidad que percibes como arrendador del local en el caso de traspaso. Cálculo del rendimiento del alquiler de un inmueble (vivienda, local, garaje, apartamento turístico)Rendimientos íntegrosLa cuantificación del rendimiento del capital inmobiliario se realiza restando de los ingresos íntegros los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones. Se consideran rendimientos íntegros del capital inmobiliario: ? Los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo. ? Cantidades percibidas por los restantes bienes, como el mobiliario y enseres. ? Cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. ? La participación del propietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna. Gastos deduciblesPara la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.Entre otros, son gastos necesarios para la obtención de los rendimientos:1. Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute, así como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo.2. Los gastos de conservación y reparación de los bienes productores de los rendimientos. A estos efectos, tienen esta consideración:? Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.? Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.Se establece un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, que no podrán ser superiores al importe del rendimiento íntegro de cada bien o derecho. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.3. Los tributos y recargos no estatales, entre otros, el IBI, tasa de basuras, alumbrado etc.., excluidas las sanciones.4. Primas de contratos de seguros5.Gastos de defensa jurídica.6. Las cantidades destinadas a la amortización, siempre que respondan a su depreciación efectiva.Reducción del rendimiento aplicable a la vivienda habitualEsta reducción sólo se aplica a los arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda habitual.El rendimiento neto positivo declarado, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 60% cualquiera que sea la edad del arrendatario.La reducción no se aplica a los alquileres de apartamentos turísticos ya que su finalidad no es satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.Rendimiento mínimo computable en caso de parentescoCuando el arrendatario o el adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso o disfrute del bien inmueble, sea el cónyuge o un pariente del contribuyente (incluidos los afines hasta el tercer grado inclusive), el rendimiento neto total computable no podrá ser inferior a la cuantía que resulte de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias al inmueble o derecho real de que se trate.Los grados de parentesco tanto por consanguinidad como por afinidad hasta el tercer grado son: | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1-Que se trate de bienes inmuebles urbanos y no se encuentren afectos a actividades económicas. A qué personas se imputan las rentas inmobiliariasTienes que incluir rentas inmobiliarias imputadas en tu declaración: -Si eres el propietario de un inmueble y lo tienes a tu disposición todo o parte del año. -Si eres usufructuario o tienes otro derecho real de uso o disfrute sobre un inmueble tienes que incluir las correspondientes rentas en tu declaración en la misma cuantía que la que correspondería al propietario, éste no incluirá cantidad alguna en su declaración en concepto de imputación de rentas inmobiliarias. -Si eres titular de un derecho de alojamiento por tiempo compartido tienes que incluir en tu declaración rentas inmobiliarias imputadas en función de la duración anual (días, semanas o meses) del periodo de aprovechamiento salvo que sea inferior a dos semanas al año. -Cuando la titularidad corresponda a varias personas cada uno de los cotitulares deberá declarar como renta imputable la cantidad que resulte de aplicar a la renta total imputada al inmueble o derecho, el porcentaje que represente su participación en la titularidad del Cálculo de la renta imputadaCómo se cuantifica la renta imputadaLa renta imputable por cada inmueble urbano se realiza mediante la aplicación de los siguientes porcentajes: 1-Con carácter general se aplicará el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del IBI. 2-El 1,1% en los siguientes supuestos: a-Inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores. b-Desde el 1 de enero de 2023 este porcentaje se aplicará a los inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, siempre hayan entrado en vigor a partir de 1 de enero de 2012. Inmuebles que, a la fecha de devengo del impuesto (normalmente, el 31 de diciembre) carecieran de valor catastral o éste no haya sido notificado al titular. En este caso el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: -El precio, contraprestación o valor de adquisición del inmueble. -Sobre el importe resultante de la aplicación del porcentaje que, en cada caso, corresponda no procederá la deducción de ningún tipo de gasto. Cuando la titularidad de un bien inmueble corresponda a varias personas, la imputación de la renta que se derive del mismo se considerará obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad. En el caso de que exista nudo propietario y usufructuario la renta se imputa al usufructuario. Cuando un inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante parte del año, la renta imputable será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período. En los supuestos de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles, la imputación deberá efectuarla el titular del derecho real aplicando el porcentaje del 2% o 1,1%, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral del bien inmueble en función de la duración anual del período de aprovechamiento; si éste es inferior a dos semanas al año no procederá la imputación de rentas. Cálculo de la renta inmobiliaria imputadaCómo se cuantifica la renta imputadaLa renta imputable por cada inmueble urbano se realiza mediante la aplicación de los siguientes porcentajes: -Con carácter general se aplicará el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del IBI. a-Inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores. Desde el 1 de enero de 2023 este porcentaje se aplicará a los inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, siempre hayan entrado en vigor a partir de 1 de enero de 2012. b-Inmuebles que, a la fecha de devengo del impuesto (normalmente, el 31 de diciembre) carecieran de valor catastral o éste no haya sido notificado al titular. En este caso el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: -El precio, contraprestación o valor de adquisición del inmueble. Sobre el importe resultante de la aplicación del porcentaje que, en cada caso, corresponda no procederá la deducción de ningún tipo de gasto. Cuando la titularidad de un bien inmueble corresponda a varias personas, la imputación de la renta que se derive del mismo se considerará obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad. En el caso de que exista nudo propietario y usufructuario la renta se imputa al usufructuario. Cuando un inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante parte del año, la renta imputable será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período. En los supuestos de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles, la imputación deberá efectuarla el titular del derecho real aplicando el porcentaje del 2% o 1,1%, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral del bien inmueble en función de la duración anual del período de aprovechamiento; si éste | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
¿En qué viviendas puedes realizar las obras?En tu vivienda habitual o en cualquier otra de tu titularidad que tengas arrendada para uso como vivienda o en expectativa de alquiler, siempre que, en este caso, la alquiles antes de 31 de diciembre de 2024. No podrás aplicar la deducción por la parte de la obra que realices en plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos, ni en la parte de la vivienda que esté afecta a una actividad económica. ¿Qué obras dan derecho a la deducción?Aquellas que permitan reducir la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda en al menos un 7%. Deberás acreditarlo con un certificado de eficiencia energética de la vivienda emitido por el técnico competente antes del inicio de las obras, (a estos efectos será válido el emitido como máximo en los dos años anteriores al inicio de las obras) y, al final de las mismas. ¿Qué plazo tienes para realizar las obras?Desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2023. ¿En qué periodo impositivo debes aplicar la deducción?En aquel en el que se expida el certificado de eficiencia energética emitido después de las obras. En todo caso, el certificado deberá ser expedido antes de 1 de enero de 2024. ¿Cuál es la base y el porcentaje de la deducción?La base de la deducción son las cantidades satisfechas por las obras realizadas desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2023 con un máximo de 5.000 ?. El porcentaje de deducción es el 20%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Te informamos de los requisitos y los límites: Desde 1 de enero de 2015 se suprime la deducción por alquiler de la vivienda habitual. No obstante, se establece un régimen transitorio que permite que te sigas beneficiando de esta deducción por alquiler de vivienda habitual si cumples los siguientes requisitos:
Podrás deducir el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de tu vivienda habitual, siempre que tu base imponible sea inferior a 24.107,20 ? anuales y, sin perjuicio de la deducción por alquiler de vivienda habitual que, en su caso, para cada ejercicio, haya aprobado tu Comunidad Autónoma. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Todos los años las diferentes comunidades realizan campañas de inspección a las agencias inmobiliaria por parte de sus Consejería de Consumo y en relación sobre todo a la información en la compraventa y arrendamiento de viviendas gestionadas y publicitadas por las inmobiliarias. Las viviendas publicitadas en nuestros escaparates y portales inmobiliarios, serán las más inspeccionadas, ya que el inspector tendrá constancia de su comercialización. Contenido [Ocultar]
Sin previo aviso las inspecciones de consumoHay que recordar que estas inspecciones se suelen realizar sin previo aviso, presentándose en la oficina de la agencia los inspectores de consumo que deberán identificarse correctamente, con el objeto exacto de su inspección. Documento DIA, explicación del precio, honorarios y forma de pagoLas inspecciones se suelen centrar en la documentación que tenemos de los inmuebles y los que le ofrecemos a los demandantes de los mismos. Así, tenemos que tener actualizada toda la información solicitada en los documentos DIA (Documento Identificativo Abreviado) del inmueble en base a la normativa vigente, teniendo especial atención a las notas explicativas sobre el precio, los honorarios de la agencia inmobiliaria y las formas de pago. Recordemos que dicho documento DIA, se debe entregar en el momento de la visita en las compraventas y antes de firmarse el contrato en los arrendamientos. Además del DIA, otros documentos que debemos de tenerAdemás del DIA, nos podrán solicitar los modelos de contratos de encargos de venta, contratos de arras, contratos de arrendamiento y si le cobramos honorarios a compradores, el documento del encargo de servicios, con sus honorarios y forma de pago. También, deberemos de tener como mínimo las notas de encargo firmadas por los propietarios, Notas Simples actualizadas y Certificados de Eficiencia Energética. Obras nuevas en proyecto con avalesMientras si comercializamos obras de vivienda nueva en proyecto o ejecución, tenemos que tener la información de los avales sobre las cantidades que el comprador haya aportado. Para ver más información sobre la campaña, acceda a la página oficial de la Inspección de Consumo. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Funcas en su último informe ´Cuadernos de Información Económica´ ha señalado que a causa de la elevada inflación, el cambio de la política monetaria causará que la tendencia alcista con la subida de los precios del mercado inmobiliario se modere en 2023. La Fundación de las Cajas de Ahorros ha alzado la expansión del sector a pesar de la desaceleración económica. Una subida experimentada tanto en precios como en transacciones. Sin embargo, el mercado se debilitará dentro de poco a causa del aumento de la referencia hipotecaria, el Euribor. Aunque la capacidad de compra se haya reducido debido a las presiones inflacionistas, el crecimiento positivo del sector laboral y los ahorros realizados en pandemia continúan alzando la demanda. Junto a ello, estos dos factores causarán que se registre una subida de los precios este año de un 6% en tasa anual. Un porcentaje que supera los ingresos de las familias. Funcas ha anticipado que la moderación del sector inmobiliario llegará con el endurecimiento de los requisitos de financiación y con el aumento del esfuerzo financiero de los hogares. Un esfuerzo que ya se encuentra en números superiores a la media. Desde la asociación señalan que "la menor demanda y la mayor oferta provocarán una desaceleración, con unos precios que podrían evolucionar en línea con la renta disponible de los hogares". En suma, defienden que no tendrá lugar un aumento elevado de la morosidad ni el mercado se hundirá. Esto debido a que el sector inmobiliario no se encuentra en una sobrevalorada posición. La subida de los precios del interés tendrá beneficios tardíos en las entidades bancariasEl giro de la política monetaria tendrá varios efectos en el mercado financiero. Un incremento de los tipos de interés no conlleva directamente un impulso de la rentabilidad de los bancos. Y menos, en el estado actual del sector. Estas modificaciones monetarias conllevan una serie de desafíos a los que debe enfrentarse el sector. Desafíos como el incremento de los precios de financiación que causa la actual debilidad financiera, la posible llegada de una recesión o el grave procedimiento inflacionario. Por otro lado, también encontramos como desafíos el fin de las moratorias de créditos o las tasas de morosidad de hipotecas con avales públicos. Respecto a los porcentajes de tipos de interés actuales, Funcas indica que existe una incidencia directa de estos con el margen de la intermediación. En primer lugar, el estado actual de los tipos tendría que impulsar dicho margen del sector bancario europeo y español. El motivo de ello reside en que el Euribor se encuentra por encima del 2%. Sin embargo, esta traslación del aumento de tipos al margen no será lineal. Eso se debe a la intensidad y el ritmo de repreciación de pasivos y activos bancarios diferentes para adaptarse a la tendencia del Euribor. La traslación del aumento del interés a la rentabilidad del margen se lleva a cabo a un ritmo gradual y progresivo. Un ritmo muy inferior en la rentabilidad del crédito comparado con el precio de los depósitos. En último lugar, Funcas destaca: "El resultado sería un efecto en forma de "J" en el margen, con una ligera caída en los primeros meses, como ponen de relieve los últimos datos publicados por las entidades más representativas, a la que seguiría una tendencia creciente a partir sobre todo de 2023". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La vivienda residencial de España experimentará una caída del precio durante 2023 del 3% y en 2024 del 2%, tal y como apunta el último análisis de Bankinter. Una caída que se registrará de igual forma en el resto de países del mundo. Todos los países excepto Estados Unidos, mientras que España continuará con la bajada de precio de la vivienda. Aunque con esta bajada no se conseguirá una corrección, hay que tener en consideración este cambio de tendencia, ya que tendrá efectos directos en el consumo privado. Dentro del informe trimestral del último trimestre de 2022, Bankinter señala que la economía tendrá que hacer frente a un procedimiento de ajuste debido a la elevada inflación que obliga a las entidades bancarias a incrementar los tipos de interés y extender su duración. Precio de la vivienda en mínimos a finales de 2022Por otro lado, el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania desestabilizará la economía durante varios años. La guerra causará graves efectos como la disponibilidad de materias primas o la regionalización. Unos efectos que no concluirán a corto plazo y que seguirán elevando la inflación. Todos los mercados registrarán sus cifras mínimas entre diciembre de 2022 y febrero de 2023. Después de este periodo, llegará la estabilización y la tendencia alcista del mercado. En suma, Bankinter señala que después de que las bolsas repunten, comenzará la recuperación económica. Para este momento, la entidad bancaria apunta que habrá que esperar todavía entre tres y seis meses. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El INE, Instituto Nacional de Estadística, ha publicado su último Índice de Precios de Vivienda (IPV) acerca del primer trimestre de 2022. En dicho estudio, se indica que la variación interanual de los costes de la vivienda libre se ha situado en un 8,5%, aumentando respecto al trimestre previo donde alcanzaba el 6,4%. Por otro lado, el coste de la vivienda nueva también se incrementa desde un 6,1% hasta un 10,1%, mientras que la vivienda de segunda mano aumenta de un 6,4% hasta un 8,2% con solo un único trimestre de diferencia en ambos casos. En cuanto a comunidades, Baleares con un 12% obtiene la mayor variación positiva, mientras que la más baja se ha registrado con un 6,3% en el País Vasco. En cuanto a los incrementos más significativos, se han experimentando en Cantabria con un aumento de 3,3 puntos, y en Canarias y Castilla-La Mancha, ambas con subidas de 3,1 puntos. En el lado opuesto, donde menos ha subido la variación ha sido en Asturias con 1,1 puntos, Aragón con 1,4 y Galicia con un 1,5. A continuación, le adjuntamos el estudio íntegro con todos los datos obtenidos del Índice de Precios de Vivienda de INE. Contenido [Ocultar]
La tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda aumenta más de dos puntos y se sitúa en el 8,5%Los precios de la vivienda suben un 2,6% respecto al trimestre anteriorEvolución anual de los precios de viviendaLa variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el primer trimestre de 2022 aumenta más de dos puntos y se sitúa en el 8,5%, la más alta desde el tercer trimestre de 2007. Por tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva sube cuatro puntos, hasta el 10,1%. Por su parte, la variación de la vivienda de segunda mano alcanza el 8,2%, casi dos puntos por encima de la registrada el trimestre anterior. Esta tasa es la más elevada de este tipo de vivienda desde el segundo trimestre de 2007. Tasa anual del IPV
Evolución trimestral de los precios de viviendaLa variación trimestral del IPV general en el primer trimestre es del 2,6%. Tasa trimestral del IPV
Por tipo de vivienda, los precios de la vivienda nueva suben un 3,2% entre el primer trimestre de 2022 y el cuarto de 2021. Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano aumentan un 2,4%. Tasa trimestral del IPV por tipo de vivienda
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anualLa tasa anual del IPV en el primer trimestre de 2022 aumenta respecto al último de 2021 en todas las comunidades autónomas. Los mayores incrementos, de 3,3, 3,1 y 3,1 puntos, se producen en Cantabria, Canarias y Castilla-La Mancha, respectivamente. Por su parte, las comunidades donde menos sube la tasa anual son Principado de Asturias, Aragón y Galicia, con aumentos de 1,1, 1,4 y 1,5 puntos, respectivamente. Tasas anuales del IPV
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación trimestralLos precios de la vivienda presentan tasas trimestrales positivas en el primer trimestre de 2022 en todas las comunidades autónomas. Las mayores subidas se producen en Canarias, Cantabria y Comunidad Foral de Navarra, con incrementos del 4,4%, 4,1% y 3,9%, respectivamente. Por su parte, Extremadura (0,5%), Castilla-La Mancha (1,6%) y Castilla y León (1,8%), registran las menores subidas trimestrales. Tasas trimestrales del IPV
Revisiones y actualizaciones de datosLos datos publicados hoy son definitivos y no están sujetos a revisiones posteriores. Todos los resultados están disponibles en INEBase. Índice de Precios de Vivienda. Base 2015. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según los datos estadísticos del INE incluso en el clima de incertidumbre , inflación elevada y crisis del mercado de la vivienda , la permuta de viviendas sigue creciendo. Las compraventas de viviendas retroceden un 6,5% en lo que llevamos de año pero las permutas siguen creciendo.Han sido 851 permutas de vivienda hasta Agosto en España , cifra superior a la de 2022 y subidas también de un 16,5% en los trueques de fincas.¿Qué es la permuta o intercambio de viviendas?La permuta de vivienda "es un contrato por el que las partes se obligan a dar una cosa para recibir otra" según el Código Civil. En el contexto inmobiliario se trata de la adquisición de una vivienda pagándola con otra vivienda del mismo valor. Esto tiene la ventaja de evitar el pago de una entrada ni otros gastos de financiación. La permuta de viviendas gira solo en torno al acuerdo entre las partes donde se consideran ambas viviendas de igual valor o se acuerda compensar económicamente el supuesto valor inferior de una de las viviendas. Este sería el caso de una permuta mixta en la que la compensación puede establecerse con recursos propios o financiación bancaria. No existen otros requisitos para la permuta de viviendas por lo que acaba siendo una forma atractiva de adquirir una propiedad para algunos compradores. Permutas de vivienda en España por CCAAAndalucía y Cataluña encabezan el número de permutas de vivienda aglutinando 180, una tercera parte del total producido. Le siguen Canarias (90), Comunidad Valenciana (87) y el País Vasco (80) ,Madrid (65) y Aragón (52). En la cola se sitúan Navarra (8), Melilla (4), La Rioja (2), Ceuta (1) y Cantabria que no formalizó ninguna permuta. Procedimiento para la permuta o el intercambio de viviendasLa vivienda tras una tasación oficial se lanzará al mercado a la espera de conectar con algún interesado que esté dispuesto a ofrecer otra vivienda a cambio. Se formalizará un contrato por el que una de las partes se compromete a dar el dominio o propiedad de su vivienda y recibir el dominio o propiedad de otra y como hemos citado anteriormente con la posibilidad de darse una compensación económico si hay desigualdad en el valor entre los inmuebles. Tras la elaboración del contrato el proceso continua de la misma forma que en una compraventa de viviendas tradicional con la firma notarial. ¿A qué condiciones de financiación e impuestos están obligadas las permutas de vivienda?Los bancos no suelen estar reacios a la hora de conceder créditos de financiación para las permutas y las posibles compensaciones económicas . Las condiciones y criterios de admisión suelen ser los mismos que en otras operaciones como la compra de vivienda o la extinción de dominio Como en una operación de compraventa tradicional los impuestos a pagar serán los mismos: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de la CCAA, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), la plusvalía municipal y los gastos de notaría y registro. Y de la misma forma la permuta afectará también a la declaración de la renta. Sin embargo al existir dos inmuebles , existen dos bases imponibles y así se duplican el correspondiente Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la el valor de la compra y la plusvalía por cada una de las ventas. Según la Agencia tributaria "la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes: el valor de mercado del bien o derecho entregado" En general la permuta será más gravosa que la compraventa normal , por lo que es importante por lo que es necesario un reflexión pormenorizada sobre el posible beneficio o agravio económico de la operación. Los "pro" y los "contra" de la permuta de viviendasLa permuta de viviendas tiene la ventaja de poder adquirir una vivienda sin desembolso económico ni financiación bancaria. Otra ventaja es poder cambiar de vivienda sin tener que vender la propia previamente Entre los inconvenientes de esta fórmula inmobiliaria podríamos citar la dificultad de encontrar una opción que consideremos del mismo valor que la nuestra. Además si las viviendas están hipotecadas, se necesitará el visto bueno de la entidad bancaria respecto al nuevo titular de la hipoteca. Futuro que se vislumbra para la permuta de viviendasLa permuta de viviendas no es algo nuevo. Era algo común en la venta de terrenos de un propietario a una promotora a cambio de algún pisos de los que se iban a construir. Pero es sobre todo en épocas de crisis cuando esta alternativa cobra más fuerza. Entre 2007 y 2008 se permutaron 10000 viviendas , diez veces más que en nuestros días que se han contabilizado 851 trueques frente a 413.000 compraventas de vivienda. Aunque actualmente no son muchas las permutas que se realizan lo que está claro es que están en alza y podrían multiplicarse en el futuro. Algunos expertos opinan que la permuta de viviendas seguirá subiendo por cuestiones demográficas. Una población cada vez más envejecida va a encontrar una buena opción de mejorar sus condiciones de vida. Por ejemplo pudiera darse el caso de conseguir una liquidez económica en personas con una vivienda demasiado grande y dificultosa de mantener a través de un trueque. Lo importante es la tasación inmobiliaria y la situación de la finca en la permuta de viviendasLa permuta de viviendas no debería presentar más riesgos que una compraventa de viviendas pero es importante realizar una buena tasación inmobiliaria y tener garantía de que la vivienda a cambiar no tiene cargas ni deudas fiscales. Se debe comprobar la situación del inmueble en el registro de la propiedad : titular, condiciones de uso, cargas, pago de IBI. Para todo esto puede ser de gran utilidad pedir los servicios de los profesionales e incluso acudir a un notario para un asesoramiento imparcial acorde con la legalidad. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad es de 33.423, un 4,5% más en tasa anualEl importe medio de dichas hipotecas aumenta un 2,2% y se sitúa en 142.253 eurosEl número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 33.423, un 4,5% más que en abril de 2021. El importe medio es de 142.253 euros, con un aumento del 2,2%. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en abril (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 159.242 euros, un 5,1% superior al del mismo mes de 2021. Importe medio hipotecado sobre viviendas
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 6.906,6 millones de euros, un 8,1% más que en abril de 2021. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 4.754,6 millones, con un incremento anual del 6,8%. Hipotecas constituidas
Hipotecas constituidas por naturaleza de la finca Por naturaleza de la finca, las hipotecas constituidas sobre viviendas concentran el 67,5% del capital total prestado en el mes de abril. Distribución del capital prestado para hipotecas inscritas según naturaleza de la finca
Evolución mensual de las hipotecas constituidas sobre viviendas Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de hipotecas sobre viviendas entre los meses de marzo y abril en los cinco últimos años. En 2022 la tasa mensual es del -22,9%. Evolución de la tasa mensual del número de hipotecas sobre viviendas
Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual del año 2022 es del -24,8%. Evolución de la tasa mensual del capital prestado en hipotecas sobre viviendas
Tipo de interés de las hipotecas Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en abril, el tipo de interés medio al inicio es del 2,69% y el plazo medio de 24 años. El 28,4% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 71,6% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,27% para las hipotecas a tipo variable y del 2,91% para las de tipo fijo. En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,52% y el plazo medio de 25 años. El 24,7% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 75,3% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,16% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,65% para las de tipo fijo. Tipo de interés medio para viviendas
Hipotecas con cambios registrales El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 13.034, un 40,9% menos que en abril de 2021. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en abril se producen 10.803 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 41,3%. Por su parte, el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) baja un 40,3% y el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) desciende un 32,8%. Hipotecas con cambios registrales
Hipotecas con cambios en sus condiciones de tipo de interés De las 13.034 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 25,4% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 21,8% al 50,2%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 76,9% al 45,9%. El Euribor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (68,7%), como después (41,1%). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 0,6 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 0,2 puntos. Hipotecas con cambios registrales en sus condiciones de tipo de interés
Resultados por comunidades autónomas Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en abril son Andalucía (6.688), Cataluña (6.141) y Comunidad de Madrid (5.598). Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.125,7 millones de euros), Cataluña (1.043,4 millones) y Andalucía (815,7 millones). Las comunidades con mayores tasas de variación anuales en el capital prestado son Castilla - La Mancha (40,5%), Castilla y León (28,9%) y Aragón (27,0%). Hipotecas sobre viviendas por comunidades autónomas
Las comunidades con mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas son Castilla - La Mancha (29,4%), Illes Balears (27,7%) y Aragón (16,4%). Por su parte, las comunidades con las menores tasas de variación anuales son Extremadura (-12,7%), Comunidad de Madrid (-9,5%) y Comunitat Valenciana (-7,1%). Variación anual del número de hipotecas sobre viviendas
Estadística de Hipotecas | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El último informe estadístico del INE de febrero 2024 indica un cambio de tendencia del mercado inmobiliario 2024 con una subida en la firma de hipotecas de viviendas del 3,8% en febrero 2024, que irá en aumento a medida que vayan bajando los tipos de interés, que se prevé que empiecen en junio. Este cambio en el sector inmobiliario estará condicionado también por el desarrollo de la Ley de Vivienda 12/2023 que va a incentivar la construcción de viviendas y la financiación de las mismas, como por ejemplo con las ayudas ICO para la adquisición de viviendas. A continuación exponemos un resumen del informe estadístico detallado de hipotecas de viviendas ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en febrero del 2024. 37.232 hipotecas de la vivienda en febrero 2024El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en febrero fue de 37.232, un 3,8% más en tasa anual. El importe medio de las hipotecas sobre viviendas disminuyó un 5,2% y se situó en 136.145 euros. El tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 3,33%.
3,33% de interés medio y 23 años de plazo en las hipotecas sobre viviendaPara las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 3,33% y el plazo medio de 23 años. El 44,7% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 55,3% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio fue del 3,07% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,57% para las de tipo fijo. El mayor número de hipotecas sobre viviendas concedidas se da en Madrid y CataluñaLas comunidades con mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas en febrero fueron Canarias (77,8%), Comunidad Foral de Navarra (64,6%) e Illes Balears (41,5%). Por su parte, las que presentaron los mayores descensos en sus tasas anuales fueron Cantabria (-20,5%), Castilla La Mancha (-20,1%) y Andalucía (-16,3%). Las CCAA con mayor número de hipotecas concedidas , superando las 6000, son Madrid y Cataluña . Algo por debajo se sitúa Andalucía. En la parte baja de del ranking está La Rioja con 195 hipotecas concedidas. En líneas generales crecen respecto al año pasado los mercados hipotecarios de Canarias (78%) y Baleares (41%) y el mercado hipotecario en Madrid crece más de un 10% . El crecimiento respecto a 2023 en Andalucía y Cataluña es negativo aún con un -2,7% y -16,3% respectivamente. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Se observa una caída en las compraventas de viviendas del 2% prácticamente la misma que en los doce meses anteriores. El total de transacciones inmobiliaria ha sido de 585.000, es decir tampoco ha variado significativamente. Estos datos dicen mucho de un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario que pronto volverá a una fase de crecimiento. El dato negativo se fundamenta sobre todo en los niveles de compraventa de vivienda usada que cae un -3.5% ya que la vivienda nueva crece más de un 3.5%. [caption id="attachment_21396" align="alignnone" width="676"] INE-compraventa- viviendas-enero-2024[/caption]Esta tendencia a la moderación no afecta por ahora a los precios de la vivienda que siguen muy en alza y cuya evolución en el año próximo dependerá mucho de los tipos de interés y de las consecuencias de las políticas que marque la nueva Ley de la vivienda 12/ 2023 Datos de compraventas de viviendas por CCAACastilla y León (30,5%), Galicia (15,9%) y Comunidad Foral de Navarra (15,7%) registraron las tasas anuales de variación más elevadas en enero en el número total de fincas transmitidas. Por su parte, País Vasco (-9,1%), Andalucía (-5,9%) y Comunitat Valenciana (-5,4%) presentaron las tasas anuales más bajas. Atendiendo a las compraventas de viviendas registradas, las comunidades autónomas que presentaron los mayores aumentos fueron Castilla La Mancha (25,8%), Castilla y León (21,1%) y Galicia (20,5%). Por su parte, La Rioja (-12,8%), Comunidad de Madrid (-11,6%) y País Vasco (-11,5%) registraron los mayores descensos | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según la estadística de ejecuciones hipotecarias publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE): En el segundo trimestre del año se iniciaron 5.386 ejecuciones hipotecarias, un 26% menos que en igual periodo de 2022, pero un 4,2% más que en el primer trimestre del año. 286 afectaron a fincas rústicas y 5.100 afectaron a fincas urbanas. Ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habitualesEl número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales alcanzó la cifra de 2.697 en el segundo trimestre, un descenso del 16% respecto al mismo periodo de 2022., La cifra de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se ha incrementado un 6,1% con respecto al trimestre anterior. Ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanasEn el segundo trimestre las ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanas subieron un 3,3% en relación al trimestre anterior y bajaron un 25,5% interanual. Dentro de las fincas urbanas, 3.677 ejecuciones correspondieron a viviendas, un 0,4% menos que en el trimestre anterior y un 21,6% menos que en el segundo trimestre de 2022. Dentro de las viviendas 417 fueron sobre residencias a nombre de personas jurídicas (-46,3%) y 3.260 fueron sobre casas de personas físicas (-16,7%). El INE advierte que no todas las ejecuciones hipotecarias registradas acaban con el desahucio de sus propietarios. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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En mayo se inscriben en los registros de la propiedad 213.034 fincas, un 14,6% más que en el mismo mes del año anteriorEl número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) en el mes de mayo es de 213.034, lo que supone un 14,6% más que en el mismo mes de 2021. En cuanto a las compraventas de viviendas, estas incrementan un 27,7% en comparación al año anterior. En el caso de las compraventas de fincas registradas, el número de transmisiones es de 118.433, con un aumento anual del 20,8%. Fincas transmitidas inscritas en el registro de la propiedad
Fincas transmitidas registradas según título de adquisición
Compraventas de viviendas inscritas en los registros de la propiedadEl 87,0% de las compraventas registradas en mayo corresponde a fincas urbanas y el 13,0% a rústicas. En el caso de las urbanas, el 58,3% son compraventas de viviendas. El número de compraventas de fincas rústicas sube un 4,9% en mayo en tasa anual, y el de fincas urbanas un 23,6%. Dentro de estas últimas, las compraventas de viviendas registran un aumento anual del 27,7%. Compraventas de viviendas registradas por naturaleza de la finca
Evolución de la tasa mensualPara contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de compraventas de viviendas entre los meses de abril y mayo en los cinco últimos años. En 2022 la tasa mensual es del 26,8%, lo que supone 15,7 puntos más que la del año anterior. Tasa mensual del número de compraventas de viviendas
Compraventas de viviendas registradas según régimen de protección y estadoEl 92,0% de las viviendas transmitidas por compraventa en mayo son libres y el 8,0% protegidas. En términos anuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa aumenta un 28,9% y el de protegidas un 14,8%. El 17,1% de las viviendas transmitidas por compraventa en mayo son nuevas y el 82,9% usadas. El número de operaciones sobre viviendas nuevas sube un 13,3% respecto a mayo de 2021 y el de usadas un 31,1%. Número de compraventas de viviendas registradas
Número de compraventas de viviendas registradas
Compraventas de viviendas registradas según transmitente y titularEl número de compraventas realizadas entre personas físicas en el mes de mayo es de 41.350, lo que supone un 26,8% más que en el mismo mes de 2021. Número de compraventas de viviendas registradas según transmitente y titular
Resultados por comunidades autónomasEn el mes de mayo el número total de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad por cada 100.000 habitantes alcanza sus valores más altos en La Rioja (1.041), Aragón (862) y Castilla y León (857). Canarias (27,2%), La Rioja (26,5%) e Illes Balears (24,2%) registran las tasas anuales de variación más elevadas. Por su parte, Comunidad Foral de Navarra (?8,8%), Principado de Asturias (0,8%) y Región de Murcia (7,0%) presentan las tasas anuales más bajas. Atendiendo a las compraventas registradas, las comunidades con mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes son Comunitat Valenciana (235), La Rioja (230) e Illes Balears (179). Fincas transmitidas por comunidades autónomas
Las comunidades autónomas que presentan los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en mayo son Illes Balears (68,1%), La Rioja (60,4%) y Canarias (55,6%). Las únicas comunidades con tasas de variación negativas son Aragón (?1,0%) y Comunidad Foral de Navarra (?0,5%). Variación anual del número de compraventas de viviendas por comunidades autónomas
Descarga completa de la Nota de Prensa de INE Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad de mayo 2022 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Índice de Precios de Vivienda (IPV). Base 2015 La tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda aumenta más de dos puntos y se sitúa en el 6,4% Los precios de la vivienda suben un 1,2% respecto al trimestre anterior Evolución anual de los precios de vivienda La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el cuarto trimestre de 2021 aumenta más de dos puntos y se sitúa en el 6,4%. Es la más alta desde el primer trimestre de 2019. Por tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva sube dos puntos, hasta el 6,1%. Por su parte, la variación de la vivienda de segunda mano alcanza el 6,4%, más de dos puntos por encima de la registrada el trimestre anterior y la más elevada desde el cuarto trimestre de 2018. Tasa anual del IPV
Evolución trimestral de los precios de vivienda La variación trimestral del IPV general en el cuarto trimestre de 2021 es del 1,2%. Tasa trimestral del IPV
Por tipo de vivienda, los precios de la vivienda nueva suben un 2,5% entre el cuarto y el tercer trimestre de 2021. Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano aumentan un 1,0%. Tasa trimestral del IPV por tipo de vivienda
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anual La tasa anual del IPV aumenta en el cuarto trimestre de 2021 respecto al tercero en todas las comunidades autónomas. Los mayores incrementos se producen en Illes Balears, Cataluña y País Vasco, con una subida de 2,8 puntos en todas ellas. Por su parte, las comunidades donde menos sube la tasa anual son La Rioja y Región de Murcia, con aumentos de dos y tres décimas, respectivamente. Tasas anuales del IPV
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación trimestral Los precios de la vivienda presentan tasas trimestrales positivas en el cuarto trimestre de 2021 en todas las comunidades autónomas. Las mayores subidas se producen en Extremadura, Andalucía y Comunitat Valenciana, con incrementos del 2,2%, 1,6% y 1,5%, respectivamente. Por su parte, Comunidad Foral de Navarra (0,3%), Canarias (0,4%) y La Rioja (0,5%), registran las menores subidas trimestrales. Tasas trimestrales del IPV
Revisiones y actualizaciones de datos Los datos publicados hoy son definitivos y no están sujetos a revisiones posteriores. Todos los resultados están disponibles en INEBase. Descarga completa del Índice de Precios de Vivienda (IPV) de cuarto trimestre de 2021 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Estadística de Hipotecas (H) El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad es de 36.185, un 29,4% más en tasa anual El importe medio de dichas hipotecas aumenta un 9,5% y se sitúa en 141.427 euros El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 36.185, un 29,4% más que en enero de 2021. El importe medio es de 141.427 euros, con un aumento del 9,5%. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en enero (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 152.547 euros, un 7,5% superior al del mismo mes de 2021. Importe medio hipotecado sobre viviendas Miles de euros
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 7.026,8 millones de euros, un 36,9% más que en enero de 2021. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 5.117,5 millones, con un incremento anual del 41,7%. Hipotecas constituidas Enero 2022
Hipotecas constituidas por naturaleza de la finca Por naturaleza de la finca, las hipotecas constituidas sobre viviendas concentran el 71,4% del capital total prestado en el mes de enero. Distribución del capital prestado para hipotecas inscritas según naturaleza de la finca
Evolución mensual de las hipotecas constituidas sobre viviendas Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de hipotecas sobre viviendas entre los meses de diciembre y enero en los cinco últimos años. En 2022 la tasa mensual es del 10,0%. Evolución de la tasa mensual del número de hipotecas sobre viviendas
Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual del año 2022 es del 6,9%. Evolución de la tasa mensual del capital prestado en hipotecas sobre viviendas  Tipo de interés de las hipotecas Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en enero, el tipo de interés medio al inicio es del 2,59% y el plazo medio de 23 años. El 30,8% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 69,2% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,25% para las hipotecas a tipo variable y del 2,80% para las de tipo fijo. En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,54% y el plazo medio de 24 años. El 29,6% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 70,4% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,21% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,69% para las de tipo fijo. Tipo de interés medio para viviendas
Hipotecas con cambios registrales El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 14.695, un 32,1% menos que en enero de 2021. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en enero se producen 12.225 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 31,9%. Por su parte, el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) baja un 40,1%, mientras que el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) desciende un 7,0%. Hipotecas con cambios registrales
Hipotecas con cambios en sus condiciones de tipo de interés De las 14.695 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 23,0% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 20,2% al 45,2%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 79,0% al 52,1%. El Euribor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (71,2%), como después (48,4%). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 0,6 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 0,2 puntos. Hipotecas con cambios registrales en sus condiciones de tipo de interés
Resultados por comunidades autónomas Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en enero son Andalucía (7.644), Comunidad de Madrid (6.063) y Cataluña (5.833). Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.268,7 millones de euros), Andalucía (976,6 millones) y Cataluña (953,5 millones). Las comunidades con mayores tasas de variación anuales en el capital prestado son La Rioja (75,3%), Illes Balears (71,4%) y Principado de Asturias (63,8%). Hipotecas sobre viviendas por comunidades autónomas
Las comunidades con mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas son Principado de Asturias (51,7%), La Rioja (51,3%) y Comunitat Valenciana (42,6%). Por su parte, la única comunidad con tasa de variación anual negativa es Comunidad Foral de Navarra (-26,7%). Variación anual del número de hipotecas sobre viviendas
Revisiones y actualizaciones de datos Los datos de 2022 son provisionales y se revisarán cuando se difundan los del mismo periodo del año próximo. Es decir, cuando se publiquen los datos de enero de 2023, se difundirán los definitivos del mismo mes de 2022. Acceso completo al Estudio de Estadística de Hipotecas de INE en enero 2022 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En mayo, la compraventa de viviendas aumentó considerablemente un 27,7% en tasa interanual, dejando atrás la desaceleración experimentada en abril. Desde 2008, no se alcanzaba en un único mes una cifra de 60.059 compraventas. Tras los últimos datos obtenidos por el Instituto Nacional de Estadística, la compraventa continúa su tendencia positiva, tras situarse en cifras positivas en los últimos 15 meses. Debido a la inflación e incertidumbre que causaron un receso en el mes de abril, esto ha causado que la diferencia en tasa mensual sea del 26,8%, la más elevada en el mes de mayo desde 2017. En comparación con enero, la compraventa se ha incrementado un 24,1%, creciendo dicha operación en viviendas nuevas un 11,8% y un 27,3% en las de segunda mano. Fuerte impulso de la compraventa de viviendas de segunda manoLas viviendas nuevas siguen avanzando como en los últimos 19 meses, registrando un 13,3%. Sin embargo, el repunte de las compraventas está impulsado por las viviendas de segunda mano que han aumentado un 31,1%. Respecto a las viviendas libres, el 92% fueron transmitidas en el régimen de protección libre, mientras que un 8% corresponde a las protegidas. El INE apunta a su vez que se ha experimentado un gran incremento de las compraventas por personas físicas con un total de 41.350 operaciones, lo que supone un aumento del 26,8% respecto a 2021. Futuro incierto del sector inmobiliarioPisos.com señala que los datos de mayo prueban que mantienen la tendencia positiva del sector, cuya situación continúa mejorando gracias a la anticipación de compraventa ante la incertidumbre del futuro y al inmobiliario como valor refugio. Sin embargo, la nueva Ley de Vivienda, la inflación o los aumentos de los tipos de interés del Banco Central Europeo podrían causar cambios en el curso del sector. Descarga completa de la Nota de Prensa de INE Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad de mayo 2022 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El tipo interés medio se situó en 2,86% y el fijo pasa a 2,96%El interés medio alcanza el 2,38% y hay que remontarse mayo del 2017 para encontrar un valor superior. El l interés fijo, pasa del 2,79% al 2,96%, y el variable pasa del 2,38% al 2,70%. Las hipotecas a tipo fijo siguen marcando la tónica, pero van perdiendo fuelle y ahora representan un 65% del total, cuando hace un año era el 73%. Andalucía, Cataluña y Madrid lideran la compraventa de viviendasSon Andalucía, Cataluña y Madrid , territorialmente, quienes lideran esta estadística, con cerca de 7.000 , 6.500 , y 6.000 respectivamente. La Rioja se sitúa abajo con 203 hipotecas concedidas. Se producen aumentos en 5 territorios. Destacan las caídas de Baleares (-7,3%) y Madrid (-4,7%), que contrastan con Cataluña (+6,9%). En definitiva se aprecia mucha heterogeneidad | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El importe medio de dichas hipotecas disminuye un 4,6% y se sitúa en 141.798 euros El tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas sube más de un punto respecto al año anterior, hasta el 3,15% El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 33.398, un 24,0% menos que en mayo de 2022. El importe medio es de 141.798 euros, con una disminución del 4,6%. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en mayo (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 164.430 euros, un 3,4% superior al del mismo mes de 2022.
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Debido a este cambio en el sistema de cálculo, para la actualización de rentas de alquiler por anualidades completas debe realizarse siguiendo alguno de los siguientes procedimientos: Con el programa de cálculo "¿Quiere actualizar una renta?" El programa ¿Quiere actualizar una renta? es la opción más sencilla; solo tiene que introducir los periodos inicial y final para los cuales precisa actualizar su renta. Calculando la actualización a partir de las tasas de variación El programa ¿Cuánto ha variado el IPC desde...? le proporciona el incremento que debería aplicar a la renta que desee actualizar entre los períodos considerados. Realizar directamente los cálculos utilizando los índices Para realizar directamente los cálculos debe seguir las recomendaciones que se indican a continuación, que serán diferentes según cuáles sean los períodos entre los que se vaya a actualizar la renta de alquiler. En este caso, es preciso tener en cuenta que el resultado puede diferir en algunos decimales, debido al redondeo ya que, por motivos prácticos, el INE publica los datos de índices redondeados a tres decimales, pero calcula las variaciones utilizando índices con mayor número de decimales. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Instituto Nacional de Estadística en su último informe ha concluido que en 2037 el número de nuevos hogares incrementará en casi 3 millones. Si continúa la evolución actual, el porcentaje de hogares se incrementará en 2,73 millones, mientras que los ciudadanos residentes crecerían en 4,23 millones. En total, España contará con 21,65 millones de viviendas destinadas para 51 millones de residentes. Por un lado, la cifra de hogares aumentará de cara a los siguientes 15 años en un 14,5%. Este incremento será mucho más elevado en comparación al de habitantes que subirá en un 8,9%. Estos datos hacen pensar que el tamaño medio de los hogares disminuirá en los próximos años. INE señala que "esto implicaría la reducción del número de personas que viven en cada hogar. Así, el tamaño medio del hogar pasaría de los 2,48 actuales a 2,36 personas en 2037". Unos datos por debajo del número promedio de 2012, el cual se situaba en 2,57.
El hogar prototipo de 2037 se constituirá de dos personasEn las previsiones hasta 2037, se experimenta un gran crecimiento del porcentaje y del número de viviendas unipersonales. De esta forma, este tipo de viviendas aumentará en un 27,3% a partir de 2022. En total, habrá 6,5 millones de viviendas unipersonales que supondrá el 29,8% del total de hogares. Debido a ello, el porcentaje de personas que residan solas pasará de ser el 10,7% en 2022 de la población total a representar el 12,5% en 2037. Por otro lado, la familia prototipo solamente estará formada por dos personas, representando este tipo de familia un total de 7 de millones de viviendas. De esta forma, se experimentará un incremento del 22%. En 2037, este tipo de hogares representará el 32,3% del total de viviendas. Además, las viviendas de tres personas también experimentarán un ligero aumento del 4,3% para representar el 18,5% del total con 4 millones de hogares de estas características. En cambio, los hogares de cinco residentes o de más aumentarán un 5%, situándose en 1,16 millones de hogares y suponiendo el 5,4% del porcentaje total. Cabe destacar que los hogares de cuatro residentes son los únicos que sufrirán un descenso en comparación al número actual. El INE apunta a que se registrará una caída del 4,1% hasta llegar al 14,1% del total de hogares con 3,04 millones de unidades. En cambio, en la actualidad, las viviendas de 4 personas suponen el 16,8% del total de hogares.
El tamaño medio de hogares disminuirá en toda EspañaEl aumento de hogares se registrará en la mayoría de las comunidades autónomas, salvo el caso de Asturias. Las Islas Baleares, Murcia y la Comunidad de Madrid serán las comunidades que experimentarán el mayor aumento de número de hogares. En el caso de Baleares, se incrementará en un 27%, mientras que en Murcia y en Madrid crecerá en un 22,6% y en un 21,8%, respectivamente. Cabe señalar que otras comunidades autónomas registrarán un crecimiento, pero por debajo de la media nacional que se situará en un 14,5%. De esta forma, Galicia o Extremadura solamente crecerá el porcentaje de viviendas en un 3,1% y en un 1,9%. Por el contrario, Asturias será la única comunidad que anote una caída en su porcentaje de viviendas, reduciéndose en un 0,8%. A pesar de esta bajada, Asturias continuará liderando en mayor número de hogares unipersonales con el 36,2% del total de viviendas unipersonales. Por detrás, Castilla y León y Extremadura con un 35,5% y un 33,4%. Por último, a nivel nacional sí coincidirán todas las comunidades autónomas en la caída del tamaño medio en los hogares. Extremadura, Andalucía y Castilla y León serán las comunidades que registren la mayor bajada. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El importe medio de dichas hipotecas disminuye un 0,7% y se sitúa en 143.796 euros El tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas sube más de un punto respecto al año anterior, hasta el 3,19%
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 33.478, un 21,9% menos que en junio de 2022. El importe medio es de 143.796 euros, con una disminución del 0,7%. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en junio (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 167.904 euros, un 8,3% superior al del mismo mes de 2022.
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 7.159,4 millones de euros, un 15,8% menos que en junio de 2022. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 4.814,0 millones, con un descenso anual del 22,5%.
Hipotecas constituidas por naturaleza de la fincaPor naturaleza de la finca, las hipotecas constituidas sobre viviendas concentran el 65,8% del capital total prestado en el mes de junio.
Evolución mensual de las hipotecas constituidas sobre viviendasPara contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de hipotecas sobre viviendas entre los meses de mayo y junio en los cinco últimos años. En 2023 la tasa mensual es del 0,2%.
Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual del año 2023 es del 1,7%. Tipo de interés de las hipotecasPara las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en junio, el tipo de interés medio al inicio es del 3,50% y el plazo medio de 23 años. El 41,1% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 58,9% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 3,25% para las hipotecas a tipo variable y del 3,72% para las de tipo fijo. En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 3,19% (con una subida de 1,37 puntos respecto al del mismo mes de 2022) y el plazo medio de 24 años. El 40,0% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 60,0% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,84% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,45% para las de tipo fijo.
Hipotecas con cambios registralesEl número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 11.176, un 24,9% menos que en junio de 2022. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en junio se producen 8.633 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 30,6%. Por su parte, el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) aumenta un 8,6%, mientras que el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) baja un 9,7%.
Hipotecas con cambios en sus condiciones de tipo de interésDe las 11.176 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 40,3% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 14,5% al 39,5%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 84,5% al 59,3%. El Euribor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (81,1%), como después (57,8%). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo variable aumenta 0,3 puntos y el de las hipotecas a tipo fijo sube 0,2 puntos.
Resultados por comunidades autónomasLas comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en junio son Andalucía (7.043), Comunidad de Madrid (5.675) y Cataluña (5.336). Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.218,2 millones de euros), Andalucía (883,4 millones) y Cataluña (858,4 millones). La única comunidad con tasa de variación anual positiva es Illes Balears (9,3%).
La única comunidad con tasa de variación anual positiva en el número de hipotecas sobre viviendas es Canarias (5,4%). Por su parte, las que presentan los mayores descensos en sus tasas anuales son La Rioja (?64,7%), Castilla y León (?41,2%) y Aragón (?33,0%). Revisiones y actualizaciones de datosLos datos de 2023 son provisionales y se revisarán cuando se difundan los del mismo periodo del año próximo. Es decir, cuando se publiquen los datos de junio de 2024, se difundirán los definitivos del mismo mes de 2023. Nota metodológicaLa Estadística de Hipotecas ofrece información sobre constituciones de hipotecas, es decir, sobre el número de nuevas hipotecas que se constituyen durante el mes de referencia sobre bienes inmuebles y el importe de los nuevos créditos hipotecarios correspondientes a dichas hipotecas. A partir de 2006 se publica información sobre cambios y cancelaciones registrales de hipotecas. Toda esta información se desagrega en base a diversas variables como naturaleza de la finca hipotecada o entidad prestamista. Toda la información sobre constituciones, cambios y cancelaciones registrales de hipotecas se obtiene a partir de la información contenida en los Registros de la Propiedad de todo el territorio nacional, en virtud de un convenio de colaboración firmado en 2004 entre las dos instituciones. Para facilitar la comparación, los datos correspondientes al año 2003 se presentan de acuerdo tanto a la base anterior como a la nueva base. Tipo de encuesta: continua de periodicidad mensual. Ámbito poblacional: las inscripciones de hipotecas constituidas, con cambios o canceladas en los registros de la propiedad. Ámbito geográfico: todo el territorio nacional, por CC.AA. y provincias. Período de referencia de los resultados: el mes natural. Período de referencia de la información: el mes natural. Clasificación: fincas rústicas y urbanas (viviendas, solares y otras urbanas). Método de recogida: registros administrativos procedentes del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Para más información se puede tener acceso a la metodología en: http://www.ine.es/metodologia/t30/t3030149.pdf Y al informe metodológico estandarizado en: http://www.ine.es/dynt3/metadatos/es/RespuestaDatos.html?oper=40 Las estadísticas del INE se elaboran de acuerdo con el Código de Buenas Prácticas de las Estadísticas Europeas, que fundamenta la política y estrategia de calidad de la institución. Para más información, véase la sección de Calidad en el INE y Código de Buenas Prácticas en la página web del INE. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Durante la pandemia, el mercado de la vivienda mundial registró un gran impulso que ahora se ve frenado por la bajada de los precios de hasta dos dígitos. Una caída originada por la reducción de la demanda de bienes inmuebles. El acceso a los préstamos hipotecarios cada vez se complica más con el endurecimiento de sus condiciones y los hipotecados deben abonar tasas que constantemente incrementan los bancos. El incremento de los precios de las hipotecas está arrinconando tanto a propietarios como a usuarios interesados en adquirir un inmueble. Mientras que se incrementan los tipos de interés en todo el mundo y el precio de los inmuebles se reducen, los que se hipotecaron durante la pandemia por el bajo coste de los préstamos, ahora deben hacer frente al aumento del precio de la hipoteca por la actualización al alza de los tipos de interés. Aunque se descarta una recesión como la experimentada en la crisis de 2008, se teme que las entidades bancarias opten por una política más perjudicial que empeore la situación económica actual. Una muestra de este inicio de recisión reside en la reducción de dos dígitos en el coste de los inmuebles en mercados como el de Canadá o Australia. A pesar de querer contrarrestar la inflación y no perjudicar al consumidor, las medidas adoptadas pueden causar una gran recesión. Contenido [Ocultar] El sector económico perjudicado por los precios de financiaciónUna recesión que comenzará a ser más fuerte durante 2023 y 2024 a nivel mundial. Esto a causa de los elevados aumentos de los tipos de interés cuyos efectos tardarán en aparecer. La subida en los precios de la financiación tiene numerosos efectos en el sector económico. Mientras que los usuarios hipotecados se ven obligados a reducir su gasto, los compradores potenciales se alejan de la compra por el incremento de la tasa de los préstamos. Todo este panorama causando a su vez una caída de los costes de la vivienda y un freno en el desarrollo de promociones de obra nueva. Uno de los sectores de la población más afectados por esta situación económica son las familias jóvenes. Estas familias hipotecadas nunca se han enfrentado a un incremento de los tipos, y ahora deben hacerlo cuando sus salarios se reducen a causa de la inflación. Todo ello por haber aprovechado el periodo de tipos de interés en números negativos o bajos que se experimentó tras la crisis financiera y se acentuó durante la pandemia. Tras pagar precios históricos, ahora tienen que pagar hipotecas muy elevadas en el momento en el que la inflación no para de subir y la recesión económica está a punto de comenzar. La subida de los tipos de interés y sus efectos en los mercados inmobiliarios extranjerosCabe destacar que según el país, los efectos del incremento de los tipos de interés en las hipotecas son más o menos notables. En el caso de Estados Unidos, la mayor parte de la población poseen hipotecas fijo de un plazo de 30 años. Mientras tanto, en los cinco últimos años, los préstamos hipotecarios variable únicamente reflejaron el 7% de las hipotecas contratas. En cambio, otros países solamente existen hipotecas de tipo fijo durante un único año o préstamos variable cuyo coste oscila según el tipo de interés oficial. A nivel mundial, los países que cuentan con un mayor protagonismo de los préstamos de tipo variable son Canadá, Australia, Reino Unido y Nueva Zelanda. En este último caso, se experimentó un fuerte impulso del sector inmobiliario en pandemia y ahora se está registrando una importante caída. La entidad bancaria central neozelandesa ha aprobado un aumento de los tipos de interés 7 veces mayor que el establecido a finales de 2021. En noviembre de este año, registraron números récords en el precio de la vivienda, mientras que en julio el coste se redujo un 11%. Una caída que se espera que llegue al 20%. A pesar de este panorama, los países están controlando la caída de los costes de los inmuebles. Siguen sin experimentarse números negativos, solamente se ha ralentizado el crecimiento económico. Según apuntan los economistas y expertos, tanto los ahorros familiares como los balances se encuentran en cifras estables. En cuanto al mercado laboral, este sigue mejorando y los índices crediticios se han visto endurecidos tras la crisis de 2008. Estos datos dan la confianza al sector de que no se llegará a una oleada de desalojos por incumplimiento de cobro. El inicio de la recesión en los principales mercados inmobiliariosEl Fondo Monetario Internacional apunta que la fuente de riqueza de los hogares reside en el valor de sus bienes inmuebles. A pesar de ello, si la reducción de los costes llega a perjudicar gravemente a las familias, los promotores y las entidades bancarias, la economía mundial podría verse afectada hasta el punto de llegar a una recesión. Hay que resaltar la actuación de algunos gobiernos que han aprobado medidas para ayudar a la población a hacer frente a la subida de intereses. Uno de ellos es el gobierno de Corea del Sur, uno de los pioneros en el incremento de los tipos. Sus legisladores han aprobado una subvención superior a los 290 millones de dólares para disminuir la proporción de familias con préstamos de tipo variable. Mientras tanto, en Polonia, se han duplicado las tasas mensuales a los hipotecarios mientras que los tipos también se incrementan. Esta medida llega después de que al comienzo del año, se interrumpiesen los cobros durante 8 meses a la población polaca. Esto terminó con los continuos beneficios de las entidades bancarias de la región, obligadas a guardas en provisiones más de 2.700 millones de euros. Por otro lado, China está en plena crisis del sector inmobiliario. Esto debido al incremento de impagos de promotores y de hipotecados que reservan los cobros de la hipoteca para inmuebles pendientes de construcción. Dentro de Europa, Suecia, uno de los países con los mercados más fuertes del territorio europeo, ha registrado una reducción de los costes de los inmuebles de un 8%, que puede verse incrementado hasta el 15%. El incremento de los tipos está afectando a las compañías inmobiliarios endeudas para financiar sus proyectos. Una situación que preocupa a los inversores que ven complicado la refinanciación de la deuda pendiente. La estabilidad se mantiene en Reino Unido y en Estados UnidosSi nos centramos en Reino Unido, el mercado inmobiliario también está experimentando una bajada en sus precios. El análisis realizado por Bloomberg señala que el precio de la vivienda permanece estable o se reduce en el caso de la mitad de los distritos pertenecientes a la ciudad de Londres. A pesar de ello, la entidad HSBC apunta que el país se encuentre en el punto álgido de una recesión. Una recesión que causará una caída del 20% de la demanda de viviendas en 2023. Para ese año, casi 2 millones de hipotecados británicos tendrán que renovar su hipoteca. Aquellos que sufrirán más las consecuencias serán los compradores primerizos. Estos compraron viviendas en verano de 2020, cuando los costes aumentaron debido a una exención fiscal del tributo de timbre. Una exención planteada para impulsar al sector inmobiliario. Los expertos señalan que "aquellos que solo se fijaron en el corto plazo se enfrentan ahora a reembolsos significativamente más altos en un momento en que los salarios reales están cayendo a un ritmo récord y el costo de vida se está disparando". Volviendo al caso de Estados Unidos, la entidad estadounidense Goldman Sachs apunta que en el país americano los costes se mantendrán estables en 2023. Esto a pesar de que se hayan registrado caídas en algunos estados. Los propietarios están reduciendo el precio de la vivienda en aquellas áreas donde en la pandemia, los costes se dispararon a causa de la gran llegada de teletrabajadores. Aunque la población de Estados Unidos confía en los préstamos de tipo fijo, debido al incremento de los tipos, los consumidores se ven obligados a recurrir a hipotecas variable con una flexibilidad mejor. La compañía Zillow Group apunta a que la contratación de préstamos hipotecarios de tipo variable ha alcanzado números máximos de los últimos 15 años. Crisis inmobiliaria en Australia y CanadáEn el caso de Canadá y Australia, ya alertan de que se producirá una crisis notable. Un anticipo de ello es la contratación de los préstamos variable que ha supuesto el 60% del total de hipotecas en Canadá. Mientras tanto, en Australia se registra la mayor caída de los precios de los inmuebles de los últimos 40 años. Aunque las familias están haciendo frente a la subida de los tipos, en 2023 se manifestarán los efectos de tal subida. Nos encontraremos con miles de millones en hipotecas con tipos mínimos. En el caso australiano, la duración de dichos préstamos oscila entre los dos y los tres años. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Impuestos
a pagar por la compraventa de vivienda Veamos los impuesttos tanto de obra nueva como de
vivienda de segunda mano: -IVA: la compra de
una vivienda de obra nueva está sujeta al
Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo reducido (10% si es libre y 4% si
es de protección oficial de régimen especial). Este impuesto recae sobre la
vivienda y sus anexos (garajes, trasteros o zonas comunitarias) y se paga
directamente al vendedor, que será el encargado de ingresar dicha cantidad en
Hacienda. -Plusvalía municipal:
se trata de un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos
de naturaleza urbana durante los años en los que el vendedor ha sido el
propietario de la vivienda. Según la ley, ha de ser el vendedor quien satisfaga
el pago de este impuesto (salvo si se ha pactado lo contrario entre las
partes). Para calcular este impuesto hay que tener en cuenta el valor catastral
y el número de años que ha tenido el vendedor la vivienda (tiene como límite
máximo 20 años y no podrá ser inferior a un año, aunque si supera el máximo se
tomará éste como valor). Después, cada ayuntamiento aplica un tipo de gravamen
distinto. El plazo para liquidar este tributo en el ayuntamiento es de 30 días
naturales desde la fecha de la escritura. -A.J.D.:
el impuesto de Actos Jurídicos
Documentados (A.J.D.) grava la
escritura en la que se documenta la transmisión de la vivienda (tanto si es
primera transmisión como segunda o sucesivas) Depende del el importe de la
compraventa, aunque el tipo de gravamen oscila entre el 0?5% y el 1?5% según la
comunidad autónoma. Este tributo se satisfará en el momento de otorgamiento de
la escritura (una vez pagada la vivienda). -I.T.P.:
las viviendas de segunda mano deben asumir el
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales aunque están exentas del pago
del IVA,. Su cuantía se determina por la aplicación de un porcentaje sobre el
precio escriturado y dependiendo de la comunidad autónoma en la que se
encuentre la vivienda, aunque en la mayoría de comunidades suele oscilar entre
el 6% y el 10%. Existen, además, tipos reducidos para algunos casos (familias
numerosas, VPO, jóvenes?).
Tributos que gravan la titularidad de la vivienda -IBI: la propiedad
de una vivienda obliga al pago del denominado IBI (Impuesto Sobre Bienes
Inmuebles), un impuesto municipal que ha de satisfacerse anualmente. Se devenga
el 1 de enero de cada año, aunque se paga en diferentes fechas según la
población. El importe de este tributo depende de los valores catastrales
asignados a la vivienda (en el caso de viviendas nuevas será calculado por el
catastro posteriormente). Gastos por prestamos
hipotecarios -Comisión de apertura: se
cobra en el momento que se concede el préstamo en concepto de los gastos de
análisis de la viabilidad del cliente. -Seguro de daños: la
entidad financiera solicita, por exigencia legal, la suscripción de un seguro
de daños que cubra el valor del inmueble. Gastos adicionales Además de estos impuestos, hay otros gastos que no
debemos olvidar: -Inscripción en el Registro de la
Propiedad: importe que hay que pagar por inscribir
la compra-venta en el Registro de la Propiedad, fijado por normativa. Su
cuantía depende del precio del inmueble, aunque existen variaciones que
modifican las reglas generales de la normativa, como cambios para viviendas de
protección oficial, montes o explotaciones agrarias. -Escritura pública en la Notaría: los
gastos del notario se producen cuando se otorga la escritura pública de
compra-venta. Dichos honorarios están fijados por normativa y su cuantía suele
depender del importe de la vivienda, aunque puede aumentar por aspectos
notariales: extensión de la escritura, nº de copias, etc. Estos profesionales
aplican un arancel fijo establecido por el gobierno en 1989, por lo que todos
cobran casi lo mismo (pueden hacer un descuento del 10%). Del mismo modo,
conviene saber que en las viviendas de protección oficial y en las
subrogaciones se aplica una reducción en estos aranceles. -Gastos de gestoría: los
trabajadores de una gestoría se encargan de preparar el papeleo y los pagos
para que el comprador únicamente tenga que acudir a firmarlos. Los precios
varían en función del trabajo realizado, aunque si la operación conlleva un préstamo hipotecario puede aumentar. Si tienes alguna duda estaremos encantados de
atenderte sin ningún tipo de compromiso
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Dentro de los tributos que son de la titularidad de los ayuntamientos, se encuentra el ICIO, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Así se estipula en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales regulada por el Real Decreto Legislativo 2/2004. El ICIO es un tributo indirecto y no periódico. Esto conlleva que grava cualquier obra, construcción o instalación que se lleve a cabo en una vivienda y que requiera la adquisición de una licencia urbanística o de obras. Este impuesto está destinado a aquellos usuarios que piden las correspondientes licencias, lleven a cabo obras en su inmueble o notifiquen tales acciones en el Ayuntamiento de su municipio o sus sustitutos. A pesar de ello, hay numerosas cuestiones acerca del cálculo del tributo y de quiénes deben abonarlo. Contenido [Ocultar]
Responsable del cobro del impuestoEl responsable de abonar la cuantía del ICIO es el propietario de la obra o el empleado contratado para llevar a cabo la obra o el propietario del inmueble en el caso de que sea el encargado de realizar la obra, construcción e instalación. Si el responsable es el propietario de la obra, este puede solicitar el reembolso del impuesto al propietario del inmueble. Cálculo del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y ObrasEl cálculo del Impuesto se realiza según la cuota, el tipo de gravamen y la base imponible. Esta última equivale al precio efectivo y real de la obra o construcción. En cuanto al tipo de gravamen, correspondería al impuesto por la normativa fiscal establecida en cada municipio, el cual no puede superar el 4%. Y, por último, la cuota es la cifra resultante de la aplicación de la base imponible al tipo de gravamen. Respecto al momento de cobro del tributo, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales en su artículo 102.4 estipula que "el impuesto se cobrará en el momento de iniciarse la construcción, obra o instalación, aún cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia" Además, cabe destacar que esta normativa excluye al resto de tasas en el cálculo del ICIO. El artículo mencionado señala que "no forman parte de la base imponible, el IVA y demás impuestos análogos propios de regímenes especiales, las tasas, precios públicos y demás prestaciones patrimoniales de carácter público local relacionadas, en su caso, con la construcción, instalación u obra, ni tampoco los honorarios de profesionales, el beneficio empresarial del contratista ni cualquier otro concepto que no integre, estrictamente, el coste de ejecución material". Cantidad correspondiente a la bonificación del ICIOLas bonificaciones sobre el ICIO son reguladas por la normativa fiscal del ayuntamiento, institución que establece la cantidad de bonificación que considere. Para las obras que sean de utilidad municipal o de especial interés, para el impulso del empleo o para obras que conlleven sistemas eléctricos de energía solar para autoconsumo o de aprovechamiento término, las bonificaciones pueden llegar al 95%. En cambio, las bonificaciones serán del 50% para las obras que fomenten la creación de viviendas de protección oficial o cambien los requisitos de acceso y habitabilidad para los discapacitados. Iglesia y Administración Públicas, exenciones del ICIODentro de la ley LRHL, el artículo 100.2 indica que solamente hay dos exenciones obligatorias para el ICIO: una aplicable a la Iglesia Católica y otra a las Administraciones públicas. Cuantía diferente de tipo de gravamen en EspañaAunque sea un tributo nacional, cada ayuntamiento es responsable de establecer las condiciones y las bonificaciones que desee. Así lo dictamina la Ley Reguladora de Haciendas Locales que posee unas ordenanzas específicas para las comunidades de Madrid, Barcelona, Islas Baleares e Islas Canarias y para las ciudades autonómicas de Melilla y Ceuta. Si desea adquirir más información acerca del trámite de este impuesto y de otros, puede acceder a la sede electrónica correspondiente a su municipio y a su comunidad autónoma:
Las regiones con regímenes especiales en la LRHLPor otro lado, los territorios con ordenanzas especiales según recoge la LRHL son las siguientes:
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Los niveles de paro juvenil y los altos salarios en la raíz del problema.Los jóvenes españoles están experimentado una clara pérdida de poder adquisitivo. La tasa de paro del 28,6% es 14 puntos mayor que la media en Europa. Nuestro país lleva dos años liderando el ranking en el número de desempleados menores de 25 años de la Unión Europea. Pesa sobre los jóvenes la inflación y el estancamiento de los salarios, que no crecen al mismo nivel que los precios. Tanto el acceso a la vivienda como la posibilidad incluso de alquilar una vivienda se hace una tarea imposible lo cual dificulta la emancipación de los jóvenes españoles. Una consecuencia inevitable de estos datos de Eurostat es el aumento de la opción de compartir piso. Otra consecuencia es el desplazamiento de los jóvenes a otros municipios con precios de la vivienda más económicos. En la mayoría de los casos, en la actualidad, los jóvenes deberían destinar un 80% de su salario al alquiler de una vivienda con lo que el abandono de la vivienda familiar se convierte en una tarea imposible. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Banco de España publicó la semana pasada un informe en el que alertaba de un estrangulamiento entre la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda, que hace que el precio de los inmuebles se resista a caer pese al retroceso de la actividad. De él se podían extraer dos ideas principales: 1)Tras el impacto inicial de la pandemia, la demanda de vivienda en propiedad se ha recuperado, a escala nacional, con mayor intensidad que la oferta, más rígida a corto plazo, lo que se ha traducido en un cierto desajuste entre ambas y en presiones alcistas sobre los precios. 2) Actualmente, y pese al encarecimiento del crédito, por el endurecimiento de la política monetaria, en el actual entorno inflacionista en el que nos encontramos, es previsible que el precio de la vivienda, en términos nominales, continúe mostrando una resistencia a la baja mayor que las variables de cantidades del mercado residencial, como las compraventas o los visados, debido a la escasez de obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado. Es más, el mes anterior ya comentábamos que esperábamos que este ejercicio, 2023, consolidara el cambio, vs 2022, hacia niveles inferiores de concesión hipotecaria. Y es que, el sistema financiero tiene capacidad para seguir concediendo crédito pero, la coyuntura actual (ralentización de la economía, la subida de los tipos - el tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas sube más de un punto respecto al año anterior, hasta el 3,09%-, entre otros) apuntaban a una menor demanda por parte de los hogares. Todo lo anterior se plasma a la perfección si atendemos a los datos publicados hoy el INE, donde se aprecia cómo el número de hipotecas concedidas para viviendas en España cayó en abril un -18,3% interanual (tras un -15,7% interanual ya en marzo), hasta las 27.053, de forma que el importe total concedido cayó un -21,6% interanual. No obstante, si focalizamos la atención ahora en el importe medio, con datos a cierre de abril del 2023, se aprecia este mantra de "resistencia a la caída", y es que éste se ha visto disminuido, aunque de una forma mucho menor que en importes totales, cayendo un -4,1%, hasta los 136.945 euros. De esta manera, por primera vez desde noviembre del 2021 (momento en el que alcanzó los 138.189 euros), es inferior a los 140.000 euros. Finalmente, y a modo de comentario, recalcar que la duración media de las hipotecas sobre viviendas sigue rondando los 24 años, manteniéndose en este rango desde hace ya algún tiempo. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según el dato preliminar se situó en el 3,3% interanual, -2,7 puntos porcentuales por debajo del dato de febrero (6,0%). El efecto base ha tenido un papel importante, ya que el encarecimiento de la energía fue especialmente acusado en 2022 durante el mes de marzo tras el inicio de la guerra de Ucrania. El propio INE apunta a que la moderación del IPC procede de los precios de la electricidad y los carburantes. La tasa subyacente, que no incluye estas partidas (ni los alimentos no elaborados), sólo se ha frenado una décima y se sitúa en un todavía excesivo 7,5% interanual. Variación interanual: Las claves para que finalice el episodio inflacionista en el que vivimos residen en que la moderación de los precios de la electricidad, el gas y los carburantes se traslade en mayor medida en las cadenas de producción y consumo y en que no se produzca una espiral precios-salarios, la cual es una de las mayores preocupaciones del Banco Central Europeo. En lo que respecta a los precios de la electricidad, según los datos del Operador del Mercado Ibérico de Energía (OMIE), en el mercado mayorista los precios cayeron un -31,0% respecto al mes de febrero, si bien, estuvieron por encima del mínimo alcanzado en enero (+32%). El precio medio de marzo, 92?, fue un -67,5% inferior al de un año antes (283?), que fue el máximo histórico hasta la fecha y sólo sería superado por los precios pagados en agosto (309?). La contención de los precios de las materias primas energéticas sigue siendo notable. En marzo, el precio medio del gas en Europa fue de 44? por MWh tras los 54? de febrero, los 117? de diciembre y el máximo de 237? en agosto. Siguen siendo precios elevados en términos históricos, pero caen un -67% interanual y se ha reducido el temor a que no se pueda cubrir la demanda de gas para el próximo invierno gracias al elevado nivel de almacenamiento en el que se encuentran los depósitos para estas fechas del año. El precio del petróleo continúa en niveles inferiores a los del año pasado. Las dudas sobre la evolución del ciclo ante las turbulencias financieras vividas en marzo llevaron al barril de brent hasta los 72 dólares si bien, posteriormente rebotó para acercarse a 80 dólares, un nivel más acorde con la media de lo que llevamos de 2023. Tras el inicio de la invasión de Ucrania el petróleo se encareció para acercarse a los 130 dólares por barril, de forma que la tasa interanual supera actualmente el -30%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Desaceleración de los precios de alimentos, energías e inflación subyacenteLos precios de los alimentos se desaceleraron hasta el 5,7% interanual (desde el 6,1%) gracias al menor incremento en los alimentos elaborados, alcohol y tabaco (5,3% desde 5,9%), que compensó la aceleración de los alimentos no elaborados (7,0% desde 6,8% en diciembre y un mínimo del 4,5% en octubre). Los precios energéticos siguieron cayendo de forma notable (-6,3%), aunque lo hicieran cuatro décimas menos que el mes anterior (-6,7%). La tasa subyacente también se moderó una décima, hasta el 3,3% interanual, gracias a la contribución del menor encarecimiento de los bienes industriales (2,0% desde 2,5%). Sin embargo, la subida de precios de los servicios se mantuvo por tercer mes consecutivo en el 4,0% interanual. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Caída del 29,6% de las hipoteca de vivienda en septiembreEl número de hipotecas sobre viviendas concedidas en España cayó un -29,6% interanual en el mes de septiembre, el importe medio se mantuvo estable (0,0% en 143.186?) y el importe total concedido cayó un -29,7%. En lo que llevamos de año, con datos acumulados de enero a septiembre, la caída del número de hipotecas concedidas es del -17,2%, en el importe medio del -2,1% y en el importe total concedido del -18,6%. El número de hipotecas concedidas en doce meses había alcanzado un máximo de 467.000 en noviembre de 2022. En septiembre de 2023, este dato se había reducido hasta 404.000. Número de hipotecas viviendas concedidas en 12 meses[caption id="attachment_20195" align="alignnone" width="618"] Ibercaja Hipotecas viviendas septiembre 2011-23[/caption]El ajuste desde niveles que parecían insostenibles de acuerdo con las tendencias demográficas, se ha precipitado con la subida de los tipos de interés, resultado de las políticas restrictivas del Banco Central Europeo para contener la inflación. La autoridad monetaria ha subido el tipo de referencia en 450 p.b., y este movimiento se ha trasladado, de forma amortiguada a los tipos hipotecarios. Según las estadísticas del INE, que parten de los datos del Registro de la Propiedad, el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas de viviendas constituidas fue en septiembre del 3,26%, lo que supone una subida de 126 p.b. frente al 2,0% de septiembre de 2022, y de 150 p.b. desde el mínimo del 1,76% de febrero de 2022 Tipo de interés medio al inicio de las hipotecas de vivienda[caption id="attachment_20196" align="alignnone" width="613"] Tabla con el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas de viviendas constituidas en el periodo 2009 al 2023[/caption]Una de las mejores noticias es que el ritmo de subida de los tipos hipotecarios para la viviend se está reduciendo y que podemos estar cerca de su techo. En el último trimestre (septiembre respecto a junio), el tipo hipotecario subió sólo 7 p.b. frente a 20 p.b. en el segundo, 33 p.b. en el primero y 66 p.b. en el cuarto de 2022. El Euribor a doce meses se está estabilizando e incluso, en lo que llevamos de noviembre, se encuentra por debajo de los meses anteriores, ya que promedia un 4,03% frente a un 4,16% en octubre y un 4,15% en septiembre. Que se alcance un techo en los tipos de interés y haya algo más de visibilidad, ya que parece difícil que el Banco Central Europeo tensione aún más la política monetaria en un contexto de debilidad en el crecimiento y moderación de las tensiones inflacionistas, es el primer paso para que se estabilice el mercado hipotecario. A pesar de ello, creemos que es pronto para considerar que se ha alcanzado el suelo y podemos terminar el año en torno a las 390.000 hipotecas viviendas concedidas frente a 464.000 en 2022. En 2024 probablemente asistiremos a una moderación en las caídas, conforme las mejoras salariales permitan una pequeña recuperación de la accesibilidad de la vivienda tras el fuerte deterioro del último año | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Santiago Martínez Morando, Responsable de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja Los precios de la vivienda en España crecían un 7,6% interanual en el tercer trimestre según los datos del INE, basados en las transacciones de viviendas que recogen los registradores de la propiedad. Se trata de un crecimiento todavía elevado a pesar de que se ha producido una pequeña moderación desde el máximo del 8,5% alcanzado en el primer trimestre. En contra de lo que venía siendo habitual, pasan a crecer más los precios de las viviendas de segunda mano (7,8% interanual) que los de las nuevas (6,8%), al haberse moderado más el incremento desde los máximos en las nuevas (10,1% en el primer trimestre) que en las usadas (8,2%). Variación interanual:
Los precios de la vivienda habrían subido un +51,1% desde el mínimo del ciclo, y tan sólo quedarían un -5,2% por debajo del máximo registrado en la burbuja inmobiliaria. La evolución ha sido desigual en este sentido para las viviendas nuevas y las de segunda mano. El precio de las viviendas de segunda mano habría crecido un +49,3% desde el mínimo y estaría un -15,9% por debajo del máximo de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, los de las viviendas nuevas habrían crecido un +66,1% y ya superarían en un +12,8% el máximo del ciclo anterior. Índice con base 100 en el segundo trimestre de 2008: Precio Vivienda Nueva y Usada periodo 2008 al 2022
El crecimiento es alto y generalizado por comunidades autónomas, ya que la menor expansión sería de un todavía elevado 6,1% en Galicia, y las mayores se darían en Cantabria (9,3%) las islas Baleares (8,3%) y Andalucía (8,3%). La serie que ofrece el MITMA, basada en precios de tasación, presenta un incremento menor: del 4,7% interanual en el tercer trimestre después de un máximo del 6,7%. Este indicador de precios se situaría en 1.740 euros por metro cuadrado, un -17,4% por debajo del máximo de 2.101 alcanzado en la burbuja inmobiliaria Comparativa Precio Vivienda MITMA e INE periodo 2008 al 2022
El mercado inmobiliario se ha mostrado más sólido de lo previsto en lo que llevamos de 2022, probablemente gracias al impulso a las compraventas generado durante la pandemia por la demanda embalsada y los cambios en las preferencias de las familias hacia los hogares de mayor tamaño y espacios abiertos. Además, el exceso de ahorro generado al limitarse las posibilidades de consumo durante los confinamientos y las restricciones a la movilidad y la actividad ha sido en buena parte canalizado hacia la inversión en vivienda. Tras la revisión de las series por parte del INE, este exceso de ahorro acumulado en dos años (respecto a los dos anteriores a la pandemia) sería aún mayor de lo estimado anteriormente y alcanzaría los 138.000 Mn?: un 10,9% del PIB. A pesar de esta notable resistencia, las perspectivas son de reducción de la actividad en los próximos trimestres. Se han alcanzado cotas de compraventas que parecen superar el potencial a largo plazo, incluso teniendo en cuenta el mayor aumento del número de hogares que se ha experimentado en España en los últimos trimestres, y existen varios factores que apuntan un cambio en el ciclo. El primero es el enfriamiento de la economía tras la reactivación ligada a la reapertura de los sectores que se habían visto limitados por la pandemia y al verse cada vez más afectados los hogares por la inflación, ya que están viendo reducidos sus ingresos en términos reales, y también el valor de su patrimonio financiero e inmobiliario. El segundo factor que puede actuar como detonante en el cambio de ciclo es la subida de los tipos de interés, que dificulta el acceso a la vivienda a los hogares de menores ingresos y reduce el atractivo relativo de la inversión inmobiliaria respecto a la financiera. También hay que tener en cuenta que el incremento de los costes para la producción de viviendas, junto a la prudencia de los promotores, parece estar afectando a la oferta, pues el número de visados de obra nueva se ha reducido hasta 108.000 en doce meses desde 112.000. Además, el número de viviendas terminadas empieza a acusar el parón de la actividad que causó la pandemia. Estos niveles de producción de vivienda son inferiores al incremento anual del número de hogares (más de 200.000 en los últimos doce meses), lo que, una vez corregidos los excesos de viviendas sin vender de la burbuja inmobiliaria, parece apuntar a un periodo de escasez de vivienda ofertada en los próximos años. Esta circunstancia, junto a la ausencia de sobrevaloración, puede actuar como soporte para los precios de los inmuebles aunque se produzca una reducción en el número de transacciones. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según el análisis que hace Ibercaja sobre la evolución de las hipotecas en 2023: El año 2022 ha sido un año excepcional para el sector inmobiliario, destacando el número de compraventa de viviendas y la concesión de hipotecas. Esto es así ya que, durante la pandemia, se retrasaron transacciones, generando una demanda acumulada, y se produjo un cambio en las preferencias de los consumidores, hacia viviendas de mayor tamaño y espacios abiertos. Lo anterior, sumado a un exceso de ahorro, generado precisamente en la crisis pandémica, y unos tipos de interés reducidos, incluso negativos hasta entrado el 2022, crearon el contexto perfecto para impulsar el mercado hipotecario, a la vez que se iba recuperando la actividad tras la pandemia. Sin embargo, este comportamiento fue de más a menos a lo largo del ejercicio, y se produjo, en el segundo semestre, el punto de inflexión previsto. Al haberse alcanzado niveles de concesión hipotecaria y transacciones de viviendas que parecían superar los sostenibles a medio plazo, de acuerdo con la situación demográfica, se produjo un cambio en la tendencia, por mero agotamiento, y por otros factores que apuntaban en esta dirección, entre ellos: el enfriamiento de la economía al verse, los hogares, afectados por la inflación, y la subida de los tipos. Para 2023 se espera que se consolide este cambio hacia niveles inferiores de concesión hipotecaria. El sistema financiero tiene capacidad para seguir concediendo crédito, como se aprecia en los indicadores de solvencia o el ratio de créditos sobre depósitos (que está por debajo de la unidad), pero las tendencias demográficas y sociales, la ralentización de la economía y la subida de los tipos (que, a marzo del 2023, ascienden, en hipotecas constituidas sobre viviendas, a un interés medio del 2,99% -desde un 1,80% a marzo del 2022-) anteriormente comentados, apuntan a una menor demanda por parte de los hogares. Esto se plasma a la perfección si atendemos a los datos publicados hoy el INE, donde se aprecia cómo el número de hipotecas concedidas para viviendas en España cayó en marzo un -15,7% interanual, hasta las 36.182, de forma que el importe total concedido cayó un -17% interanual. En cuanto al importe medio, puede existir una resistencia a la baja, ya que no parece haber un exceso de oferta de vivienda (nº de viviendas construidas) como se produjo tras la burbuja inmobiliaria: el stock acumulado entonces se ha absorbido, como muestra el incremento de los precios de la vivienda en los últimos años, y se ha incrementado menos el número de viviendas construidas que el número de hogares creados (la demanda). Es más, en los datos publicados a cierre de marzo del 2023, el importe medio se reduce un escaso -1,5%, hasta los 142.663 euros, Finalmente, y a modo de comentario, hay que recalcar que la duración media de las hipotecas sobre viviendas sigue rondando los 25 años, manteniéndose en este rango desde hace ya algún tiempo. Veremos qué nos depara lo que queda de ejercicio? y si, efectivamente, sigue esta trayectoria. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cuidando la "puesta en escena" de la vivienda
en las fotografías en la red está probado que aumentan significativamente el
número de interesados. Un "nuevo look" multiplica las visitas y reduce los días
de espera para la venta. Se trata de ponernos en manos de un/-a home stager profesional que va a "redecorar" nuestro hogar para que quede de
una forma más neutral, a gusto de todo el mundo y así conseguir llamar la
atención de los posibles compradores. No se trata de una verdadera reforma y su presupuesto será mínimo. El objetivo es
que nuestra vivienda en venta consiga ser un espacio más iluminado. Simplemente utilizaremos tonos beige, gris claro, blanco roto, muebles minimalistas y modernos o con ese
toque vintage que tanto vemos en revistas de decoración y tendencias ahora. El aspecto de nuestra vivienda será más neutral
pero mucho más atractivo a los compradores en general. Algunos consejos para mejorar
el aspecto de tu vivienda a la venta INMOBILIAX te da algunos sencillos consejos
que te darán un gran resultado: -Quitar
viejos electrodomésticos de la
cocina para ofrecer un aspecto más "limpio" en general.y así conseguir
despersonalizar la casa. -Mantener pocos
muebles y siempre útiles en el salón y en el resto de las habitaciones y
estancias. -Mostrar pocas
figuras y elementos decorativos -Cambiar elementos textiles como cortinas y
edredones por otros con colores más
neutros o modernos. -Cubrir los sofás, además fundas de un color claro (beige, marrón claro?), especialmente si
son viejos. -Dar una mano de pintura blanca a la vivienda
para conseguir aumentar la iluminación -Si la
vivienda estuviese vacía (da la sensación de ser pequeña), amueblarla
y modernizarla . Los muebles pueden
ser de alguna franquicia low cost o hasta pueden ser de
cartón para ver e imaginar cómo se podrían distribuir en el espacio. -Sólo en el caso de que la casa necesite una
gran reforma, lo más razonable sería vaciarla del todo y ponerle un precio acorde a la reforma que necesita para que los
futuros dueños la rediseñen a su gusto. El presupuesto es bastante accesible y
económico. El precio de las modalidades más básicas de Home Staging suele rondar los 200 o 300 euros. El modo más completo,
incluyendo algo de mobiliario y unas fotografías profesionales, puede ascender
a unos 2.000 ?. Si tienes alguna duda estaremos encantados de
atenderte sin ningún tipo de compromiso
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Durante el segundo trimestre de 2022, los requisitos y condiciones para la concesión de hipotecas para viviendas se han visto endurecidos en España. Así lo recoge el Banco de España en su encuesta sobre préstamos bancarios. Estas modificaciones en la oferta de créditos tienen lugar cuando incrementan los peligros por la elevada inflación y los efectos económicos de la guerra Ucrania-Rusia. Respecto a la demanda, se ha mantenido al alza los préstamos hipotecarios a hogares, aunque a un nivel inferior que en meses anteriores. Con el aumento de los costes de financiación de los bancos, se produjo un endurecimiento de los criterios de las nuevas operaciones, lo que llevó a incrementar los tipos de interés de estos créditos. A su vez, se ha experimentado un leve incremento de los márgenes y de las garantías necesarias. Esto causado por el aumento de los riesgos y de la reducción de la capacidad de tolerancia ante estos peligros. Esta situación de aumento de tipos de interés, de financiación interna y la disminución de las inversiones en activos fijos han conducido a una reducción de las solicitudes. Para los próximos tres meses, se espera que todo continúe su curso sin cambios que lleven a un contexto más positivo. El Banco de España ha apuntado que el endurecimiento en los requisitos para la concesión de créditos a familias se debe al deterioro del sector económico y de la solvencia de los prestatarios. Esto ha llevado a que las familias reduzcan la demanda de créditos, debido a su desconfianza hacia los consumidores y a un uso mayor de los ahorros destinados a financiar sus compras. Aumento leve de la demanda de hipotecas para viviendasEn cuanto a los préstamos hipotecarios, estos continúan su tendencia al alza, aunque a un ritmo menor que en meses anteriores. Esto causado por la relativa positiva situación del mercado inmobiliario. En último lugar, la morosidad no ha tenido incidencia en la política crediticia en lo que llevamos de año. En cambio, para la próxima mitad, los bancos esperan que el nivel de morosidad podría causar un mayor endurecimiento de las condiciones y criterios para conceder los créditos solicitados. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Mercado HipotecarioDurante los últimos años en el mercado hipotecario han imperado los préstamos e hipotecas a tipo de interés variable, normalmente con un periodo de revisión semestral o anual. Actualmente, y ya desde hace algún tiempo, con la subida del euríbor que se preveía y que ya constituye una realidad, nos encontramos ante una tendencia inversa, pues comienzan a proliferar gran cantidad de hipotecas a tipo fijo. Nueva Regulación de HipotecasEsta nueva regulación conlleva cambios en el sistema hipotecario, fundamentalmente respecto al deudor, que se puede encontrar con comisiones desconocidas o a las que no prestó el debido interés en su momento. Todos estamos ya acostumbrados a cláusulas suelo, comisiones de apertura, gastos hipotecarios, comisión de cancelación anticipada, etc. pero ahora, hay una nueva comisión o compensación bancaria a la que debemos prestar especial atención: la COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS. Esta compensación es el importe que una entidad financiera puede repercutir a un cliente deudor de un préstamo hipotecario, si éste cancela el mismo antes de la fecha de vencimiento inicialmente pactada y ello conlleva una pérdida para la entidad si se lleva a cabo la cancelación en un momento de bajada de tipos de interés. Esta compensación aparece regulada en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, regulación de hipotecas inversas y el seguro de dependencia. El régimen ahí regulado es por tanto sólo de aplicación a los préstamos hipotecarios formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley, esto es, a partir del 9 de diciembre de 2007. Es de aplicación para dos tipos de préstamos hipotecarios:
Es importante tener en cuenta que la compensación por riesgo de tipo de interés y la comisión por desistimiento no son incompatibles entre sí y en una hipoteca pueden coexistir ambas. Asimismo, esta compensación se aplica en cualquier caso en que se proceda a la cancelación de la hipoteca, incluida la subrogación de ésta. Si su Hipoteca contiene esta cláusulaSi nuestra hipoteca contiene esta cláusula, cabe preguntarse: ¿puede ser considerada una cláusula abusiva y por tanto nula? La respuesta ha de ser afirmativa puesto que esta cláusula constituye una condición general de la contratación, y por tanto, y como tal, puede ser considerada abusiva, para lo cual habrá que ver, en primer lugar, si la misma supera los controles de inclusión y transparencia, y si se da o concurre falta de información al prestatario sobre la existencia, el contenido y los efectos de dicha cláusula. Para esta determinación de abusividad es importante tener en cuenta lo siguiente: 1º.- La existencia de información precontractual clara y precisa ofrecida a la parte prestataria sobre la existencia de esta compensación en caso de cancelación del préstamo. Para ello es preciso contar con oferta vinculante, sin que la información ofrecida por el Notario al tiempo de la formalización del préstamo supla la obligación de la entidad bancaria 2º.- La existencia de información previa, clara y veraz sobre la existencia de esta compensación con carácter previo a la cancelación del préstamo, debiendo figurar especificada esta cantidad en la respuesta de la entidad bancaria a la solicitud de reembolso que efectúe el cliente. 3º.- El cálculo de la pérdida de capital sufrido por la entidad bancaria debe estar fundamentada y realizados todos los cálculos necesarios para que el prestatario pueda comprender y comprobar la misma. 4º.- El porcentaje a aplicar sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación no puede ser desproporcionado, máxime si también se ha pactado comisión por desistimiento. Para ello hay que tener en cuenta, aun con carácter orientador, los límites establecidos en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que además de una rigurosa información sobre las condiciones para el caso de reembolso anticipado, establece una serie de limitaciones que han de considerarse en cada caso concreto. Es una cuestión novedosa que plantea ciertas dudas de derecho, no obstante, cada vez son más los Tribunales que declaran abusivas estas cláusulas.Compensación por riesgo de tipo de interés en las hipotecasEn mi opinión, en la mayor parte de las ocasiones la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés podrá ser declarada nula pues, hasta el 2019, las entidades bancarias obviaban la información previa y el total conocimiento por parte del prestatario que no era informado de la existencia de esta cláusula y/o sus consecuencias y efectos lo que ya, de por sí, determina su nulidad, siendo obligación del Banco facilitarla y demostrar que lo ha hecho. Al mismo tiempo, también ha de tenerse en cuenta la falta de reciprocidad de la cláusula en prácticamente todos los casos, pues no se suele establecer de forma simétrica para el prestatario en el caso de que se genere una ganancia de capital para la entidad. Ello supone un desequilibrio en las prestaciones de ambas partes que puede determinar su nulidad. Por tanto, si la cláusula existe en la hipoteca y teniendo en cuenta lo anterior, se ha de formular reclamación previa a la entidad bancaria en reclamación de la nulidad de la cláusula y la consiguiente restitución de la cantidad cobrada por este concepto. De no contestar o hacerlo de manera negativa, se debe valorar el acudir a la vía judicial. Ana Moreno Ramírez | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Formas de conseguir ventajas fiscales a través del uso de inmuebles de una sociedad por parte de los socios-Viviendas compradas por la sociedad como residencia de alquiler del socio En este caso se podrían deducir en el Impuesto de Sociedades todos los gastos asociados con la adquisición y los necesarios para obtener ingresos de alquiler, que en caso de adquisición directa por el socio no se contemplarían. - Inmuebles adquiridos para la actividad profesional del socio: En inmuebles que adquiere la sociedad para actividades profesionales de socios, podrían deducirse, en actividades exentas de IVA, el coste de adquisición y las cuotas de IVA -Interposición de sociedades : fraude o legalidad Aparentemente la interposición de sociedades está contemplada en la Ley pero podrían considerarse fraudulentas por la Agencia Tributarias algunas actividades si se entiende que su fin es el ahorro fiscal. Las vías de control de la Agencia TributariaSegún la intensidad del fraude y la conducta del contribuyente Hacienda establece tres procedimientos de control: -Simulación: Cuando se presenta una actividad inexistente o diferente a la realizada en la realidad. -Calificación: Supone determinar la verdadera naturaleza de la actividad entre socio y sociedad. Los fines futuros por ejemplo que esconde el negocio concertado. -Conflicto en la aplicación de la normativa: Siendo cierto y verdadero el contrato concertado habría que determinar por parte del AEAT las intenciones subyacentes al contrato, ya que a estas intenciones podrían corresponderle otro tipo de contrato. Sentencia ejemplar ante errores en la regulación de HaciendaHacienda prefiere el procedimiento de "simulación" al de "conflicto en la aplicación normativa" ya que este último es de mayor complejidad burocrática. Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana del pasado 30 de junio de 2023 anula una liquidación dictada por la Inspección de Tributos por haber acudido de forma errónea al instituto de la simulación, en lugar de usar la vía del conflicto en la aplicación de la norma. Se trataba de la adquisición de una vivienda en arrendamiento que la Agencia Tributaria consideró simulada ya que desde su construcción el destino de la vivienda ha sido la utilización por el matrimonio que son administradores y socios mayoritarios de la sociedad ,generado unos gastos propios de una actividad económica que no corresponden a particulares que disfrutan de una vivienda. El TSJ de la Comunidad Valenciana anuló las liquidaciones dictadas por la Inspección de Hacienda , considerando que "no existió" ocultación (Simulación) ya que en la inspección constaba , el contrato, las sumas satisfechas en concepto de arrendamiento, los gastos, y la posterior transmisión. En conclusión , no cabe duda del riesgo de la interposición de sociedades para beneficios fiscales pero igualmente determinados errores en la regulación de Hacienda permiten una defensa jurídica. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Ejecutivo del Gobierno ha actualizado los coeficientes máximos de la plusvalía municipal a partir del Decreto Ley del "Escudo social" para evitar las irregularidades en la gestión tributaria que podrían haberse originado al no estar aprobado los presupuestos generales de 2024. El Decreto Ley permite que los ayuntamientos corrijan los coeficientes de la plusvalía hasta un 15% a la baja según los valores catastrales del terreno. Hay que tener en cuenta que estos coeficientes son la solución a las múltiples polémicas judiciales que el controvertido impuesto de la plusvalía municipal ha desencadenado años atrás. A veces se cobraba este impuesto y el contribuyente llegaba a perder dinero en la operación inmobiliaria. Variaciones en el coeficiente máximo aplicable a la Plusvalia Municipal para 2024
En la zona alta en cuanto a los años en las ventas, el coeficiente máximo también se reduce:
La mayor reducción se establece por el Decreto Ley en la franja entre 7 y 11 años:
El intervalo entre los años 2013 y 2017 sufrirán la mayor carga fiscal respecto a la plusvalía municipal.
Estos datos supondrían en un supuesto terreno de valor catastral de 100.000 euros un encarecimiento de entre 300? y 1200? según el año de venta. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Por un año más, la Agencia Tributaria solicita centrarse en impulsar los alquileres por medio de las notificaciones concretas emitidas en los borradores de la declaración del IRPF a los contribuyentes. Hasta el 30 de junio, Hacienda prevé avisar a más de 700.000 contribuyentes sobre la obtención de sus rentas relacionadas con el alquiler de viviendas. Esta campaña de avisos arrancó en 2016, experimentando un gran aumento de su uso en los últimos años. En su primer año, solamente se notificó sobre las rentas vinculadas al alquiler de viviendas a 21.000 contribuyentes, una cifra que aumentó hasta 10 veces más al año siguiente con 136.000 notificaciones. En 2021, el número de contribuyentes notificados fue de 400.000, por lo que durante el ejercicio de 2022 la cifra llegará hasta duplicarse. Estos números indican que cada vez se llega a una recopilación de datos mayor gracias a la información que aportan las Comunidades Autónomas sobre las finanzas aportadas. A parte de las comunidades, también se acceden a otras fuentes como entidades bancarias, portales inmobiliarios o empresas de suministros de agua o luz. Los Técnicos de Hacienda concluyen que en España un 40% del total de arrendamientos se producen en negro, alrededor de 1,28 millones de alquileres. Por lo tanto, cuatro de cada 10 arrendamientos no son declarados. En suma, aquellos contribuyentes que realicen alquileres turísticos no serán notificados de las rentas debido al ´modelo 179´ que están obligados a presentar las empresas y personas que se consideren intermediarias en los arrendamientos turísticos con un plazo trimestral. Esta documentación está formada por datos esenciales para el fisco, debido a que los intermediarios tienen que ofrecer informaciones como la referencia catastral de la vivienda, los titulares de esta, el precio del alquiler o la duración del alquiler turístico. De esta forma, Hacienda es conocedora de qué contribuyentes han recibido beneficios económicos por arrendamientos vacacionales. Esta información se incluye automáticamente en los datos fiscales sin necesidad de emitir una notificación concreta. Además, el número de avisos específicos se incrementará si incluimos las notificaciones que va a realizar Hacienda a 856.000 contribuyentes que han obtenido rentas extranjeras y a 233.000 por monedas virtuales. Por lo tanto, si calculamos todas las notificaciones totales, la cifra de contribuyentes notificados alcanzará los 1,8 millones en 2022. Nueva bonificación fiscal: rebaja del arrendamientoRespecto al arrendamiento de locales comerciales, la Campaña de la Renta 2021 implementará un cobro deducible por rebajas. Renta Web es el programa encargado de añadir nueve casillas con las que poder aplicar para los tres primeros meses de 2021 dicho gasto por rebaja en las rentas de alquileres de locales tanto a autónomos como a pymes. Para acceder a esta medida, el propietario de la vivienda alquilada tendrá que aportar el número de identificación fiscal del inquilino cuya renta se rebajaría y la cuantía económica del gasto deducible. Dentro del real decreto-ley de medidas urgentes aprobado en 2020 por el Gobierno, se incluye esta medida junto a otras acciones que prevén impulsar los sectores más afectados como el comercio minorista o el turismo y disminuir los costes dentro del ámbito financiero, fiscal y laboral. La nueva normativa preveía impulsar a través de esta bonificación fiscal los acuerdos entre los arrendadores que fuesen personas físicas que no se considerasen grandes tenedores y las empresas inquilinas. La medida consiste en que el gasto deducible en el IRPF será la reducción del arrendamiento producido entre los tres primeros meses de 2021. Respecto a esta bonificación, el Real Decreto-ley indicaba que se "podrán computar en 2021 para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2020 correspondientes a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo en 2021". En suma, dentro de la legislación se especificaba que no se aplicaría "cuando la rebaja en la renta arrendaticia se compense con posterioridad por el arrendatario mediante incrementos en las rentas posteriores u otras prestaciones o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada con el arrendador en el sentido del artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades o estén unidos con aquel por vínculos de parentesco, incluido el cónyuge, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad hasta el segundo grado inclusive". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En diciembre de 2022 el Consejo de Ministros aprobó el Anteproyecto de Ley para la modificación del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Sin embargo, el citado anteproyecto no llegó a tramitarse como consecuencia de las elecciones, por lo que el pasado 26 de marzo de 2024, se ha vuelto a aprobar la modificación de esta Ley por el Consejo de Ministros, que fue remitida al Congreso de los Diputados y hoy es publicada en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el texto del Proyecto de Ley, por la que se modifica el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Uno de los aspectos más relevantes de la reforma de esta Ley es la introducción de determinadas particularidades en lo que se refiere a la anulación del planeamiento urbanístico, es decir, el instrumento que ordena de forma integral todos los usos de un municipio, así como en lo que se refiere a la forma en la que estos pueden ser impugnados ante los Tribunales. "Hasta ahora, los planes urbanísticos podían ser impugnados por cualquiera y ello daba lugar a situaciones en los que se buscaban otro tipo de intereses, más allá de los propios para el cumplimiento de la legislación del suelo", matiza Marta Plaza, socia del bufete GTA Villamagna. En el anterior texto, la declaración de nulidad de un instrumento de planeamiento general suponía su total desaparición del mundo jurídico, por lo que no podían ser subsanados o corregidos, y se debía iniciar de nuevo el proceso de aprobación, lo que podía suponer años de tramitación e incluso décadas. Asimismo, la anulación de un plan general afectaba a las licencias de obras dictadas al amparo del mismo, así como los actos de gestión urbanística de esos planes, como pueden ser los acuerdos de aprobación de los Estatutos y las Bases de Actuación de las Juntas de Compensación, los Proyectos de Urbanización o los Proyectos de Equidistribución, en la que tampoco tendrían amparo o cobertura en otro plan superior. Según Marta Plaza, "las actuales modificaciones buscan que cuando el motivo de la anulación obedezca a una mera infracción durante el proceso de tramitación, porque se haya omitido algún trámite, estas infracciones podrán ser corregidas, sin necesidad de iniciar de nuevo la tramitación del plan en su conjunto". Y añade, "la regla general será que se suavizarán los efectos propios de una declaración de nulidad, salvo determinadas excepciones, como que se haya omitido el trámite de evaluación ambiental o el de información pública y participación ciudadana o de otros órganos u organismos públicos o Administraciones en relación con los informes que sean preceptivos, así como la falta de informes o del instrumento equivalente". Esta modificación tendrá un enorme impacto en la ciudadanía en general, debido a que en los últimos años el Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de varios instrumentos de planeamiento general, incluyendo entre otros muchos la Revisión del Plan de Ordenación Urbanística de Marbella, el Plan General de Ordenación Urbana de Boadilla del Monte, o la nulidad parcial de la Revisión del Plan General de Madrid, que tuvo paralizados los grandes desarrollos del Sureste durante más de una década, provocando retrasos en la construcción de viviendas. Además, este nuevo texto, una vez aprobado, será de aplicación directa a los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas competentes para aprobar los instrumentos de ordenación territorial y urbanística. De esta forma, estas Administraciones se beneficiarán de un régimen más flexible, en caso de que prospere una impugnación de este tipo por infracciones formales. La abogado de GTA Villamagna destaca, "cuando se anule un plan, mientras se tramita el procedimiento para subsanar el defecto, se aplicará el plan anulado excepto en aquellas determinaciones que resulten directamente afectadas por la infracción. Sin embargo, ¿cómo se distingue cuales son las determinaciones de un plan que resultan directamente afectadas por esa infracción?; ¿y que pasa si no se subsana el error cometido en el plazo señalado en la norma?; ¿se volvería entonces a la situación anterior? Sería conveniente que todos estos aspectos quedasen convenientemente aclarados, pues de lo contrario se generará una indeseable confusión jurídica". Acerca de GTA Villamagna AbogadosDespacho de abogados fundado por profesionales de reconocido prestigio con más de treinta años de experiencia en la función pública y en el ejercicio de la abogacía. Su filosofía se asienta sobre principios y pilares tradicionales, de forma innovadora y eficiente, con el fin de anticiparse a las necesidades del cliente y a los problemas que les pueden suscitar, prestando asistencia legal, tanto en la valoración y gestión de los riesgos que pueden estar asumiendo, como en la búsqueda de soluciones a problemas actuales o potenciales que pudieran suceder. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La Agència de l?Habitatge de Catalunya en su informe estadístico en materia de vivienda ofrece datos estadísticos de construcción y mercado inmobiliario en Cataluña en el 2º trimestre de 2023. La actividad inmobiliaria que muestra el informe es máxima, la segunda mayor de un 2º trimestre desde que existen datos. No obstante se aprecia un frenazo inmobiliario con una caída del -6.1% tras 9 meses al alza en Cataluña. El mercado se enfría y dependerá de las decisiones del BCE y de las repercusiones de la aplicación de la Ley de la vivienda la evolución futura del mercado inmobiliario en Cataluña. Mercado inmobiliario catalán a nivel comarcalEl mercado a nivel comarcal lo lidera Barcelona con 6.100 transacciones seguida del Vallès Occidental y Baix Llobregat con 2.475 y 2.113 operaciones, respectivamente. Las operaciones inmobiliarias caen en Cataluña un -6% pero en Barcelona la caída es del -13% que es el doble, lo cual muestra una clara heterogeneidad de la evolución del mercado entre territorios.- El precio de la vivienda en Cataluña alcanza el máximo de 2.475 ?/m2 aumentando un 2% frente al 1% del trimestre pasado. El mercado Barcelonès (3.707 ?/m2) y la Vall d´Aran (3.529 ?/m2) son los mercados con el precio más elevado, mientras Les Garrigues (564 ?/m2) y La Ribera d´Ebre (686 ?) /m2) son los mercados más económicos Como vemos se aprecian grandes variaciones de los precios entre los diversos territorios. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Para muchas personas, adquirir una vivienda puede ser una de las metas vitales más importantes. Se trata, después de todo, de una acción que nos aportará una gran seguridad. No obstante, es habitual que, para lograr llevar a cabo esta transacción, tengamos que solicitar una hipoteca bancaria. El banco va a cobrar una serie de intereses, pero también es posible que haya decidido que abonemos una serie de gastos que no nos corresponden. Por suerte, todavía se pueden reclamar los gastos de hipoteca. Reconocer los gastos de hipoteca abusivosCada vez que acudimos a un banco para contratar un préstamo hipotecario, este tendrá que ser escriturado e inscrito. Se trata de un proceso que producirá diversos costos, los cuales, en conjunto, suelen ser conocidos como gastos de formalización de la hipoteca. Una vez familiarizados con estos gastos, hemos de tener en cuenta un detalle: hasta junio de 2019 no tuvimos una ley que regulase qué pagos debían ser a cargo de la entidad y cuáles a cargo del empresario. El problema radica en que las leyes, antes de esa fecha, eran un tanto pantanosas al respecto. Por eso, muchas entidades aprovechaban la confusión para que fueran los clientes quienes se hicieran cargo de forma indiscriminada del pago de todos los gastos. En la actualidad, sin embargo, el Tribunal Supremo ha dictaminado que este tipo de práctica es abusiva. Y es por eso que ahora, como clientes, tenemos algo que decir al respecto. Qué dice el Tribunal Supremo al respecto de cada pagoEn lo que se refiere a los diferentes gastos de formalización de la hipoteca, el Tribunal Supremo dice lo siguiente:
Cómo reclamar los gastos de hipotecaAunque la entidad bancaria haya intentado que asumamos la totalidad de los gastos, ya hemos comprobado que podemos reclamar y recuperar nuestro dinero. Para ello, el primer paso será declarar la nulidad de la cláusula que impone dicho pago. Por supuesto, para este paso vamos a necesitar la ayuda profesional de un abogado y un procurador. No obstante, la ley está de nuestro lado y, además, estos gastos no prescriben, así que no hemos de temer haber llegado tarde. La ley actual lo deja claro: como consumidores, no tenemos que afrontar todos los gastos hipotecarios y, además, podemos reclamar a nuestra entidad bancaria en caso de que esta sea anterior a junio de 2019. Por supuesto, contar con la ayuda de profesionales hará que todo el proceso sea más sencillo y tranquilizador. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1. Leyes sobre Gastos de comunidad de los localesDeberíamos poner en cuarentena tanto el contenido de las leyes y las sentencias como el respeto que las profesan los defensores del estatus establecido ?unos los respetabilísimos señores que ocupan cargos con trascendencia social, de donde derivan las jerarquías y el estatus establecido del que ellos disfrutan en mayor medida que los demás? para valorar su salud (la de las sentencias), lo cual, en términos lógicos, supondría valorar su "verdad", antes de dejarlas vagar libremente para imponerse en las relaciones sociales y económicas de la vida en colectividad, la cual está generada por la división de funciones lo que, en teoría, debería llevar a la creación de una justa estructura social. La experiencia y la historiaDemuestran que eso es completamente falso y que quien lo sigue pensando sufre de una extraordinaria ingenuidad, muy apreciable en los niños, pero muy peligrosa en los adultos. Esa ingenuidad lleva a la comunidad a aceptar la imposición de la injusticia del poderoso y a su defensa por parte de otros poderosos, porque, así, los grupos se aseguran recíprocamente el poder. Cuando eso ocurre, la sociedad deja de ser justa y pierde su sentido fundacional, lo que debería llevar, en circunstancias normales, a la disolución del cuerpo putrefacto. Pero la sociedad es la única forma de satisfacer todas nuestras necesidades y acabamos aceptando los excesos del poder para asegurar nuestro bienestar. II. Argumentos sobre Gastos de comunidad de los localesLa injusticia suele justificarse mediante falsos argumentos ?que podrían refutarse mediante un análisis lógico?, pero lo incompresible es que, en la sociedad, se admita una injusticia justificada mediante un absurdo. Un ejemplo de lo que pueden llegar a hacer los poderosos es lo que ocurre con la teoría del arte, para la cual hay numerosas definiciones. Una de tantas teorías absurdas aceptadas es la que dice que arte es lo que llamamos arte. Si "definir" viene a ser explicar con palabras qué es una cosa o un concepto, esa definición del arte no explica nada y ni llega a ser una tautología, pues ésta exige decir lo mismo de otra forma; pero decir lo mismo de la misma manera o es una broma o una imposición de un poderoso incompetente. Lo curioso, como decimos, es que el absurdo tenga seguidores, que serían algo así como las grupis de los músicos. Verdad es lo que llamamos verdad.A nadie parece importarle lo que digan los sabios sobre una cosa tan escurridiza a la hora de definirla como es la cuestión del arte, pero no se dan cuenta de que, admitido el argumento de un grupo en su parcela de poder, ese argumento ya pueden emplearle los demás grupos en sus campos. De hecho, hemos visto cómo, en política, nos han dicho que verdad es lo que la gente cree que es verdad que es lo mismo que decir que verdad es lo que llamamos verdad. Una sociedad honesta y perfecta cuestionaría los argumentos de los teóricos del arte por sus absurdas definiciones y, con mayor motivo, las leyes y los fallos de las sentencias. Pero quienes debieran hacerlo no lo hacen porque forman parte de algún grupo que, a cambio de que los demás grupos respeten su autoridad en alguna de las parcelas en que se ha dividido la sociedad, están obligados a respetar el poder ajeno en otras parcelas, callando, si llega el caso, sus defectos y sus excesos, como hizo USA cuando protegió al asesino de José Couso por ser miembro de su ejército. Así es cómo el compromiso social corrompe la sociedad. III. Problemas Judiciales sobre Gastos de comunidad de los localesEl problema judicial es que ni la evidencia del absurdo ni la demostración del error argumental pueden alegarse siempre, pues llega un momento en el que ya no es posible presentar más alegaciones en el procedimiento, por lo que la injusticia queda como justicia. Además, los jueces poseen una absoluta libertad para apreciar las pruebas y no tienen obligación de valorar todos los argumentos que presentan las partes, por lo que es posible que una razón quede desestimada sin haber sido considerado su determinante valor en la resolución judicial. Un juez puede convertir el juzgado en un campo de batalla de la razón o en su torre de marfil, por lo que de nada sirve que a todos los interesados se les llene la boca hablando de grandes valores, como que gozamos de un sistema muy garantista, pues todo lo que cae en manos del hombre queda convertido en un juguete que utiliza a su capricho. Los USA, por ejemplo, poseen, teóricamente, un sistema muy garantista para las condenas a la pena capital y, no obstante, asociaciones como el Proyecto Inocencia están exonerando a muchos condenados a la pena de muerte, y no hay más exculpaciones porque estos grupos solo se ocupan de evitar ejecuciones, no cualquier tipo de condena injusta. El sistema, por sí solo, no garantiza la justicia. La justicia proviene del hombre justo. El derecho español nos habla del proceder de un buen padre de familia, cayendo en la cuenta de que no todos ellos son buenos padres, pero ¿Todos los jueces son siempre buenos jueces, o solo algunos, o solo algunas veces? IV. Supuestos sobre Gastos de comunidad de localesEn cualquier discusión, se pueden presentar unos argumentos u otros para alcanzar la conclusión que más convenga, sin que esa argumentación tenga nada que ver con la verdad intrínseca de los hechos. Los motivos que cada uno tenga en cada caso serán inescrutables, pero el conocimiento del conocer nos dice que la razón puede llevarnos a la verdad, al error, a la falsedad o a expresar una opinión. En los casos de deliberada tergiversación de la argumentación se dice, ingenuamente: Allá cada uno con su conciencia, pero quien hace el mal ni tiene conciencia ni, por eso, forma de llevar alguna carga sobre ella. Y, por otra parte, quien se desentiende del problema está justificando la injusticia. Caso Hipotético de gastos de comunidad de localesEn un caso hipotético, un juez puede llegar a decir que Fulano ha detallado con precisión en su informe el problema existente, pero ¿Cómo podría saber el juez que ese informe sería preciso? Solo podría decirlo si conociera el caso antes de que se presentaran los informes de las partes. Como eso no es posible, con igual certeza, podría decir lo mismo respecto del informe de la parte contraria. Lo que estaría haciendo ese juez, en ese caso hipotético, sería justificar su valoración. En otro supuesto hipotético ?de los que presentamos para tratar de la libertad del juez a la hora de valorar los hechos y de los errores que eso pueden producir?, si unas normas de comunidad dijeran que los gastos de portal serán sufragados por los propietarios de las viviendas, incluso por los del entresuelo con puerta de acceso al portal, pero no por los de los locales, el tribunal podría llegar a entender que el entresuelo no está exento de sufragar ese gasto, sin valorar si tiene o no esa puerta de paso. V. Restricciones Judiciales sobre Gastos de comunidad de localesFrente a todas estas restricciones que nos impone la justicia para alcanzar la verdad tenemos, afortunadamente, este otro campo de batalla, o torneo, en el que solo se admiten caballeros que practiquen el fair play, en donde, sin trampa ni cartón, ?es decir, sin que ninguna de las partes se pueda reservar una ventaja o un privilegio? se pueden analizar los hechos y los argumentos de las partes, y se establezca una conclusión a la que podamos llamar, de verdad, verdad. Aquí oponemos a la verdad filosófica la verdad real, puesto que, la primera, es la consecuencia de una argumentación lógica, lo cual tiene dos inconvenientes para que sea real: El primero, que hay que incluir todos los hechos, lo que no siempre se hace. Y el segundo, que se debe evitar la falsedad, el error y el interés. Nadie puede garantizar que, de esa forma, se alcance la verdad, especialmente, cuando no se quiere alcanzar. En este campo de disputas de gastos de comunidad de locales,No se puedan dejar preguntas sin responder ni se pueden dar argumentos injustificados, como cuando los tribunales dicen que la instalación de un ascensor redunda en beneficio de todos los propietarios, incluyendo los locales. Nadie explica de qué manera obligar a gastar un dinero en algo que no se usa puede ser beneficioso para un local, en lugar de considerarlo una pérdida, y debemos asumir ese argumentum ad verecundiam, contrario a la evidencia y la razón. VI. La Política sobre Gastos de comunidad de localesLa política y los juicios están extralimitándose en sus funciones, haciendo política social, en lugar de justicia. Si alguien quiere hacer caridad, puede hacerla con sus bienes, pero que no obligue a los demás a hacerla con los suyos. Al eliminar la exigencia de unanimidad de propietarios y cuotas para adoptar muchas decisiones de la comunidad, no solo se están negando derechos a los propietarios, también, se está alterando la naturaleza de esa institución, en la que todos los propietarios tienen derecho sobre cada elemento común. Una comunidad de propietarios no es una sociedad mercantil ni una asociación sin ánimo de lucro, en las que los acuerdos se pueden adoptar por mayoría simple, cosa que saben de sobra quienes acaban pervirtiendo el sentido de lo que es una "comunidad". Sabemos que de nada sirve la verdad cuando la fuerza del cargo nos hace asumir un fallo no siempre establecido sobre los hechos o argumentos más relevantes. Aun así, buscamos la verdad para que, como se dice respecto de la finalidad de las leyes, los errores no se vuelvan a producir. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Las entidades bancarias, a la hora de ofrecer una hipoteca, suelen solicitar un aval. Ante esto, una alternativa es el aval del hipotecante no deudor. Esta opción tiene un funcionamiento parecido al avalista tradicional, pero, en suma, limita la responsabilidad del hipotecante. De esta forma, en el supuesto de impago, el hipotecante puede no responder son su patrimonio total para poder abonar la cuantía pendiente. Por el contrario, podrá saldar la deuda ofreciendo un inmueble en propiedad a modo de garantía o una cuantía económica específica. A pesar de estas ventajas, también hay algunos inconvenientes. Hay numerosos bancos que no permiten esta fórmula. Por ello, vamos a analizar los aspectos importantes del hipotecante no deudor. Contenido [Ocultar]
Riesgos de un avalista de un préstamo hipotecarioUn avalista es aquella figura responsable en el supuesto de impago de abonar la deuda de una hipoteca. Por lo tanto, si el titular del préstamo no salda su deuda, la entidad financiera podría exigir al avalista que abone la deuda correspondiente de dicha hipoteca. Si así se exige, el avalista tendrá que abonarlo a través de la totalidad de su patrimonio. Esto conlleva que el avalista perdiese su patrimonio al completo en caso de que no sea suficiente para abonar toda la cuantía pendiente de pago. ¿En qué consiste la figura del hipotecante no deudor?A la hora de solicitar un préstamo hipotecario, si la entidad bancaria no exige un aval, a parte del avalista, se puede recurrir al hipotecante no deudor. Esta figura correspondería a un avalista, pero con una responsabilidad mucho más limitada. En este caso, el hipotecante no deudor ofrece un inmueble de su patrimonio como garantía para abonar la deuda. O, por el contrario, una cuantía económica específica. Debido a esta figura, si se llega al impago del préstamo, la entidad podrá exigir al hipotecante que salde la deuda a través del inmueble ofrecido como garantía o, en cambio, la cantidad de dinero acordada. De esta forma, el banco nunca podrá exigirle otros recursos para abonar la cuantía pendiente. Esto conlleva que la entidad financiera no pueda recurrir al resto del patrimonio del hipotecante para resolver el impago. ¿Es más rentable el hipotecante no deudor que el avalista?La mayor diferencia entre ambas figuras reside que mientras que el avalista tiene que responder al impago de una hipoteca con todo su patrimonio al completo, el hipotecante no deudor no. En suma, en caso de impago, el avalista tendrá que saldar la cantidad completa correspondiente a la deuda pendiente, mientras que el hipotecante solamente tendrá que abonar una parte concreta de la deuda. Con esto, el patrimonio del hipotecante queda totalmente asegurado. Puntos a favor del hipotecante no deudorComo hemos comentado, el beneficio principal del hipotecante no deudor reside en la garantía de la conversación de su patrimonio. En caso de impago, se reduce el riesgo de perder todo el patrimonio. Por ello, no tendrá que ofrecer el total de su patrimonio, sino que simplemente se asume un riesgo mucho menor, ofreciendo una sola parte de este. Puntos en contra del hipotecante no deudorEl hipotecante no deudor puede suscitar muchas dudas acerca de si es tan rentable comparado el avalista, por qué se utiliza tan poco en comparación al avalista. La respuesta está en que posee una gran desventaja. Y es que las entidades bancarias en la mayor parte de los casos no permiten el hipotecante no deudor a la hora de conceder un préstamo hipotecario. Esto se debe a que la entidad bancaria quiere garantizarse la seguridad total de la cantidad de dinero que ofrece. Es decir, asegurarse de tener todas las garantías de que recuperarán el dinero. Algo que solamente se garantizan con el avalista que debe hacerse cargo de la deuda al completo, y no con el hipotecante no deudor que únicamente es responsable de una parte. Consejos para asegurarse una hipoteca y al hipotecante no deudorExisten una serie de pasos a seguir para lograr que la entidad bancaria conceda una hipoteca, aceptando al hipotecante no deudor en vez de un avalista:
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La economía española recuperará este año el nivel de actividad prepandemia La inflación se moderará, pero seguirá por encima del objetivo del BCE: el deflactor del PIB subirá un 4,8% en 2023 y un 3,2% en 2024 El mercado laboral resiste con la creación de unos 370.000 empleos netos durante estos dos años Funcas espera que la economía española alcance a finales de este año el nivel de actividad previo a la pandemia tras crecer un 1,5%, cinco décimas más de lo previsto en enero, en un ejercicio que irá de más a menos y que supone una clara desaceleración respecto al 5,5% registrado en 2022. La evolución del PIB estará condicionada por elementos contrarios. Si a corto plazo van a persistir factores alcistas, en la segunda mitad del año los factores negativos pesarán en el ritmo de crecimiento, según han advertido hoy el director general de Funcas, Carlos Ocaña, y el director de Coyuntura, Raymond Torres, en la actualización de las previsiones para España en el periodo 2023-2024. A favor de la economía juegan la desescalada de los precios energéticos, la plena normalización del turismo y el mejor ritmo de ejecución de los fondos europeos. En contra juegan el impacto de la política monetaria, la elevada inflación y las tensiones en los mercados financieros surgidas tras la caída de Silicon Valley Bank. Las previsiones parten del supuesto de un aumento de los tipos de interés del BCE (facilidad de depósitos) desde el 3% actual hasta el 3,75% a final de año, antes de bajar en 2024. El impacto contractivo de la política monetaria y de las tensiones financieras se visibilizará con más contundencia a partir del verano, momento a partir del cual el avance del PIB perderá vigor. Esto explica los contrastes en el perfil trimestral de crecimiento: tras el repunte de los dos primeros trimestres, se espera una desaceleración en el resto del año. Esta ralentización se trasladará a 2024, lo que ha motivado un recorte de la previsión para ese año hasta el 1,4%, cuatro décimas menos que en enero. El director general de Funcas, Carlos Ocaña, ha apuntado que "este escenario de crecimiento débil y elevada inflación en España y en el conjunto de Europa probablemente caracterizará todo el periodo de previsión". La demanda interna será el principal motor de la economía, destacando el tirón de la inversión gracias al estímulo de los fondos europeos. El director de Coyuntura de Funcas, Raymond Torres, ha señalado que "el Next Generation explicaría cerca de la mitad del crecimiento previsto de la inversión, y aportaría cuatro décimas de crecimiento del PIB". El otro impulsor de la demanda será el consumo público. El consumo privado, sin embargo, apenas avanzará, lastrado por la pérdida de poder adquisitivo de las familias y la merma del colchón de sobre-ahorro heredado de la pandemia. La tasa de ahorro de los hogares cayó en 2022 hasta el 7,2% de la Renta Disponible Bruta anual, desde el 13,7% del año anterior. Para este año se espera una caída adicional hasta el 6,7%. La aportación del sector externo se ha revisado significativamente al alza -siete décimas- debido al auge del turismo extranjero, que debería superar los niveles prepandemia en la próxima temporada, y al buen comportamiento de las exportaciones de mercancías y de servicios no turísticos. La caída de los precios energéticos ayudará a moderar la inflación, aunque esta seguirá por encima del objetivo del BCE. El deflactor del consumo de las familias se incrementará un 4,3% este año y un 3,4% el próximo. El deflactor del PIB ?que mide la presión de los precios internos, es decir, descontando los costes importados? subirá con más vigor, un 4,8% en 2023 y se frenará hasta el 3,2% en 2024. El mercado laboral se mantendrá como uno de los principales factores de resistencia de la economía española. Pese a la desaceleración de la actividad, Funcas prevé la creación de cerca de 200.000 empleos netos este año (en términos equivalentes a tiempo completo) y de otros 170.000 en 2024. La tasa de paro bajará hasta el 11,9% en 2024, un nivel todavía elevado en comparación europea. El plus de ingresos provocado por la inflación y los nuevos impuestos permitirán un descenso del déficit público. Pero el recorte será leve, hasta el 4,5% del PIB, por la ralentización de la economía, las medidas anti-inflación, la indiciación de las pensiones y las mayores cargas financieras por la subida de tipos. Para 2024 se espera que baje al 4,3%. Ese año la deuda pública se situará en torno al 110% del PIB. La persistencia de un déficit público superior al 4% es una de las mayores amenazas para la economía española, en un contexto de retirada del apoyo del BCE en materia de tipos y de compra de deuda pública. Pero el riesgo más preocupante es una perturbación financiera más intensa de lo previsto. Bajo la hipótesis incorporada en esta previsión de una subida adicional de tipos de interés de 75 puntos básicos, los pagos por intereses de los hogares aumentarían en 16.000 millones de euros y los de las empresas no financieras, en 24.000 millones. Un encarecimiento de las cargas financieras más abrupto de lo anticipado aumentaría el riesgo de impago en los sectores más vulnerables. Acceso completo a la nota de prensa de Funcas sobre el crecimiento 2023-2024 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Madrid, 30 de marzo de 2022.- Funcas ha rebajado la previsión de crecimiento de la economía española para este año hasta el 4,2%, 1,4 puntos menos de lo esperado en enero, al tiempo que ha revisado al alza la estimación de inflación hasta el 6,8% de media anual. La subida de precios reducirá la renta disponible de los hogares en términos reales, frenando el crecimiento del consumo y la inversión residencial, mientras que el contexto externo conduce a un menor crecimiento de la inversión en equipo y de los mercados de exportación, según las previsiones para España 2022-2023 presentadas hoy. El director general de Funcas, Carlos Ocaña, ha señalado que "el crecimiento seguirá en positivo, aunque a un ritmo inferior, lo que supone que aún estaremos este año un 2,5% por debajo del PIB prepandemia". También ha incidido en que "para la economía española, la clave está en la sensibilidad de los mercados energéticos al entorno exterior actual". Como se anticipó en las anteriores previsiones, la senda de crecimiento de España dependerá en buena medida de la evolución del coste de los hidrocarburos y la electricidad. A día de hoy, la expansión se mantiene por la persistencia de tres factores: la demanda embalsada, el rebote del turismo y la mayor ejecución de los fondos europeos, en línea con el último trimestre de 2021. La demanda interna será el motor del crecimiento, a pesar de su pérdida de vigor, con una aportación de 3,8 puntos. La demanda de los hogares todavía crecerá gracias al ahorro, que amortiguará el descenso de la renta real disponible de los hogares, estimado en 16.700 millones de euros, por el impacto de la inflación. Las previsiones, que como ha señalado Raymond Torres, director de Coyuntura de Funcas, deben interpretarse con cautela dada la elevada incertidumbre por el conflicto en Ucrania y sus derivadas en la economía mundial, contemplan un crecimiento del PIB del 3,3% en 2023, dos décimas menos de lo esperado en enero, y una inflación media anual del 2,8%. Sería el próximo año cuando la economía española recupere el nivel de PIB de 2019. Para volver a la actividad prepandemia en 2022, el PIB debería crecer un 6,7%. El empleo crecerá a menor ritmo que en 2021, en consonancia con la desaceleración de la economía. Hasta finales de 2023, se crearán 473.000 puestos de trabajo, con lo que la tasa de paro se situaría en el 13,8% este año y por debajo del 13% el próximo. El déficit público bajará al 5% este año y todavía sería del 4,5% en 2023. La deuda pública, por su parte, superará el 112% del PIB en 2023. En cuanto a la política monetaria, se espera que el BCE comience a subir los tipos de interés este año y realice varias subidas más a lo largo de 2023, de modo que el Euribor a un año se situará en positivo a lo largo de la segunda mitad de este año. Estas previsiones no integran el reciente plan de choque. No obstante, Funcas apunta que el conjunto de medidas puede relajar las presiones inflacionistas a corto plazo, restando en torno a un punto porcentual de aumento de IPC (de 6,8% a 5,8%, en términos medios para 2022, aún un nivel muy elevado), y así limitar la pérdida de poder adquisitivo. El principal riesgo que se cierne sobre estas previsiones radica en el entorno geopolítico, con el posible empeoramiento del conflicto bélico y una escalada de sanciones que derive en la ruptura total de las relaciones comerciales entre la UE y Rusia, algo que agravaría la crisis energética y generaría nuevas disrupciones en la cadena de suministros. En ese contexto, no sería descartable una recesión en la eurozona. A la inversa, un rápido desenlace del conflicto a raíz de un acuerdo estabilizaría los mercados energéticos y ayudaría a contener la inflación. Sin embargo, incluso en este escenario favorable, perdurarían dos legados de esta crisis. En primer lugar, una inflación subyacente superior al 3% y que tiende a crecer. En segundo lugar, un déficit público exacerbado por la doble crisis pandémica y energética. El desafío será, por una parte, su coherencia con las reglas fiscales europeas que acabarán por reactivarse y, por otra, su financiación ante el giro de la política monetaria del BCE. Acceso completo a la nota de prensa de Funcas sobre la previsión de crecimiento del PIB en 2022 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La rentabilidad interanual de la vivienda en España en los primeros seis meses de 2022 se sitúa en un 6,9%, 1 punto más que hace 5 años (un 5,9% en 2017) y 2,4 puntos más que hace 10 años (un 4,5% en 2012), según el estudio de "La rentabilidad de la vivienda en España en 2022", basado en el análisis de los precios de la vivienda en venta y alquiler de junio de 2022 por el portal inmobiliario Fotocasa. Los datos también indican que adquirir una propiedad para ponerla en alquiler en junio es un 0,2 punto más rentable que en 2021 (6,7%).
Contenido [Ocultar] La rentabilidad sigue siendo la inversión con menor riesgo"El rendimiento de comprar una vivienda y ponerla en alquiler recupera su tendencia al alza y se sitúa en niveles máximos como los alcanzados en 2020. Hay que recordar que venimos de una gran transformación en el mercado del alquiler, ya que comenzó a caer en 2021, lo que resultó en una moderación de la rentabilidad. Sin embargo, en el primer semestre del 2022, el precio de los alquileres nunca había estado tan alto como ahora, que presenta las cifras máximas de toda la serie histórica. Además, la rentabilidad de la vivienda sigue siendo el foco de inversión con menor riesgo del mercado. De hecho, la inversión en activos inmobiliarios se ha vuelto un amparo de cara a la incertidumbre causada por la guerra en Ucrania y los niveles de inflación que azotan a Europa y a nuestro país. Muchos pequeños particulares que apuestan por la vivienda como un valor refugio para evitar que sus ahorros se devalúen y que se han lanzado a invertir al percibir este mercado como seguro tras la evolución y recuperación tan positiva tras la pandemia", comenta María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa. Por Comunidad AutónomaOcho de las comunidades tienen una rentabilidad igual o por encima de la media española (6,9%) el primer semestre del año y son: Región de Murcia (8,8%), Comunitat Valenciana (8,2%), Cantabria (7,3%), Navarra (7,3%), Canarias (7,2%), La Rioja (7,0%), Castilla-La Mancha (7,0%) y Cataluña (6,9%). Por debajo de la rentabilidad media se encuentran las comunidades de Castilla y León (6,7%), Aragón (6,5%), Asturias (6,5%), Extremadura (6,4%), Andalucía (6,2%), Galicia (5,9%), País Vasco (5,5%), Madrid (5,5%) y Baleares (5,0%).
Por municipiosEl análisis de Fotocasa también ofrece datos de rentabilidad por municipios. Así, del análisis se desprende que el 30% de los municipios estudiados (136 municipios en total) tienen una rentabilidad igual o por encima de la media de España (6,9%). Cuatro de las ciudades estudiadas tienen una rentabilidad por encima del 10%. En concreto, la ciudad costera de Gandía ha pasado en 10 años del 4,2% al 11,5% de rentabilidad. De esta forma, se ha convertido en la ciudad más rentable de España en junio de 2022. Le siguen muy de cerca como las ciudades más rentables, Águilas con 10,9%, La Manga del Mar Menor con 10,8% y Santa Pola con 10,2%. En cambio, las ciudades con una rentabilidad inferior al 5% son Donostia ? San Sebastián con 3,5% y Rincón de la Victoria con 4,1%. Tras ellas, se sitúan Getxo con 4,2%, Palma de Mallorca con 4,5% y Vigo con 4,6%.
Por distritosEl análisis de Fotocasa también ofrece datos de los distritos más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler en España. Del análisis se desprende que los tres distritos más rentables del país son: Norte con 9,2% (Granada capital), San Lázaro - Otero - Villafría con 7,8% (Oviedo) y Villaverde con 7,5% (Madrid Capital). En cuanto a Madrid capital, el distrito de Villaverde es el más rentable de Madrid capital con un 7,5% en junio de 2022. Le siguen los distritos de Usera (7,0%), Puente de Vallecas (6,8%), Carabanchel (6,3%), Latina (6,3%), Villa de Vallecas (6,1%), San Blas (5,2%). En cuanto a Barcelona capital, el distrito de Nou Barris ha pasado en 5 años del 6,8% al 6,6% de rentabilidad. Esto le ha convertido en el más rentable de la capital catalana. Le siguen, Sants - Montjuïc (6,3%), Horta - Guinardó (5,7%), Sant Andreu (5,6%), Sant Martí (5,4%), Ciutat Vella (5,3%), Gràcia (5,0%). Por barriosEl análisis de Fotocasa también ofrece datos de los barrios más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler en España. Del análisis se desprende que el barrio más rentable del país es el barrio Polígono Cartuja - La Paz con un 8,5% (Granada capital). Detrás de él, El Torrejón - El Cerezo con un 8% (Sevilla capital) y Nou Moles con un 7,3% (Valencia capital). Por otro lado, el barrio menos rentable del país en el madrileño Recoletos con un 2,8% en junio de 2022. En cuanto a Madrid capital, el barrio más rentable sigue siendo el vallecano San Diego con un 7,3% de rentabilidad. Por detrás, el barrio de puerta bonita con 6,9%. Por otro lado, el barrio de la capital con menos rentabilidad es Recoletos con un 2,8%, seguido del barrio de Castellana con un 2,9%. En cuanto a Barcelona capital, el barrio más rentable sigue siendo El Poble Sec - Parc de Montjuïc con un 5,1%, seguido de El Raval (5,1%). Por otro lado, los barrios de la capital catalana con menos rentabilidad son Pedralbes con un 3,2%. Acceso completo a la Nota de prensa de Fotocasa ´Análisis de rentabilidad de vivienda´ de junio 2022
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Durante el segundo trimestre del año, los precios del alquiler de viviendas se han incrementado un 6,4% en tasa interanual situándose en 11,11 euros/m2, un 5,5% más de lo registrado a principios de años. Esta tendencia al alza del precio de alquiler de viviendas es la primera vez en dos años que se registra en tasa trimestral, tal y como señala el Índice inmobiliario Fotocasa. La subida se ha experimentado en todas las comunidades autónomas, con 10 de ellas registrando números máximos récords. La directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, María Matos, señala que "el precio del alquiler se encuentra en una situación alarmante, de tendencia alcista y, al parecer, sin frenos". La subida de los costes está originada por la elevada demanda del alquiler de vivienda la cual crece a un ritmo superior del que puede soportar el mercado inmobiliario. A ello, se le añade la bajada pronunciada de la oferta, en mayor medida en los meses pasados. La directora apunta: "Este aspecto provoca un desfase todavía más acentuado entre la oferta y la demanda que, sumando al aumento incesante de la inflación, hace que los precios mantengan una tendencia alcista". El portal inmobiliario en su estudio concluye que 16 autonomías han sufrido un encarecimiento de los precios en tasa trimestral. Las más pronunciadas en La Rioja (11,7%), Cantabria (11,4%) y Región de Murcia (9,5%). A esta situación, hay que añadirle las 10 regiones que han registrado números récords de precios máximos de alquiler. Liderando la tabla se encuentra Canarias (10,76 euros/m2 al mes), Cantabria (10,75 euros/m2 al mes) y Navarra (10,24 euros/m2 al mes). Todas las provincias experimentan subidas en el alquiler de viviendasRespecto al segundo trimestre del año pasado, los precios del arrendamiento han aumentado en todas las provincias. Además, en comparación al primer trimestre, 41 de estas provincias han incrementado sus precios del alquiler. Las subidas más elevadas se han registrado en La Rioja (11,7%), Cantabria (11,4%) y Cádiz (10,5%). En cambio, hay provincias donde el precio ha sufrido un descenso. Provincias como Toledo (2,7%), Palencia (0,5%) y Cáceres (0,4%). Las provincias con un alquiler más elevado son Barcelona y San Sebastián con 15,75 euros y 15,60 euros, respectivamente. Por otro lado, las más baratas respecto al alquiler son Ciudad Real (5,42 euros), Cáceres (5,56 euros) y Jaén (5,77 euros). Respecto a los municipios, un 80% de ellos han sufrido incrementos en el precio del alquiler en tasa trimestral. Algunas de ellas con incrementos de más del 10% como en el caso de Benidorm (20,8%), Cartagena (14,2%) y Alicante (12,7%). A pesar de ello, hay municipios donde el precio ha caído como Cáceres con el descenso más elevado experimentado del 4,5%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según las conclusiones de Fotocasa, en su contacto con los principales expertos inmobiliarios, acerca de las previsiones sobre el sector de la vivienda para 2024: 2023 ha sido un año interesante en el sector inmobiliario. La aprobación de la Ley de Vivienda, las elecciones generales, la subida de tipos del Banco Central Europeo y la consecuente subida del precio de las hipotecas son algunos de los hitos que han marcado el sector durante estos meses. La estabilización de las compraventas durante el año en comparación con el boom de 2021 y 2022 y la bajada de la oferta de vivienda en alquiler han marcado el 2023. Con 2021 y 2022 con un gran boom de las compraventas en España, 2023 ha sido el año de la estabilización del mercado. En 2024, de acuerdo con todos los expertos consultados, será el año de la ralentización de la compraventa de viviendas. Aunque, detallan, debido a las grandes cifras de los años anteriores, serán unas cifras de compraventas acordes al mercado. Recopilamos las previsiones de las expertas y expertos inmobiliarios sobre qué pasará con las compraventas de viviendas en 2024. Durante 2023 la tendencia de ralentización en las compraventas de viviendas se ve al inicio del cuarto trimestre del año. Aunque hay que poner en contexto que esta bajada se produce debido al compararlo con 2022, con un año de auténtico boom inmobiliario. Es una cifra que sigue mostrando resistencia a las subidas de tipos y un volumen mensual similar a las cifras del 2019 por lo que supone una vuelta a la normalidad y a la dinámica habitual del mercado. ¿Qué ocurrirá con el precio de la vivienda en venta en 2024?El precio de la vivienda en compraventa ha seguido con una tendencia al alza durante 2023, de acuerdo con el índice inmobiliario de Fotocasa. En 2024, debido a la evolución de las hipotecas y la bajada de las compraventas, los precios de la vivienda deberían bajar, pero la gran demanda y la menor oferta hará que se mantengan. Así lo afirman la mayoría de expertos. ¿Qué pasará con el alquiler de viviendas en 2024?La gran diferencia entre la poca oferta y la gran demanda de pisos de alquiler es lo que marcará el mercado de cara al año que viene. Según los expertos, seguirá habiendo poca oferta de vivienda en alquiler, lo que contribuirá al desequilibrio del mercado durante el próximo año. ¿Qué ocurrirá con el precio de la vivienda en alquiler en 2024?El precio del alquiler en España durante 2023 ha ido subiendo. Si bien durante el último trimestre se ha moderado, el desequilibrio entre la oferta y la demanda hará que durante 2024 los precios del alquiler sigan tensionados y al alza, aunque esta evolución será diferente según la zona, de acuerdo con los expertos. Durante 2023 el precio del alquiler en España sigue aumentando con fuerza y atrás queda la tendencia de ralentización que mostró desde el segundo trimestre del año. De hecho, las comunidades más tensionadas continúan mostrando incrementos muy significativos, de dos dígitos, y alcanzando de nuevo precios máximos históricos ¿Cómo evolucionarán las hipotecas para viviendas en España en 2024 ?La evolución de la contratación de hipotecas durante este año muestra una estabilización en las cifras, aunque 2023 cerrará en torno a las 380.000 concesiones, uno de los mejores años desde 2010. El próximo año traerá un cambio de ciclo hipotecario, donde probablemente la firma de hipotecas baje en comparación con este año. Los datos de firmas este año ya no son tan abultados como los de los dos ejercicios anteriores y se confirma que el boom de las hipotecas ha terminado. Por ello, lo justo en el análisis sería comparar las cifras de 2023 con las de 2019, el año antes del estallido de la Covid-19. Esta equiparación refleja que los datos de 2023 son muy similares a los de prepandemia, ya que oscilaban entre una horquilla de 22.000 y 35.000 operaciones. ¿Qué pasará con el interés de las hipotecas para vivienda el próximo año?La evolución del Euribor en el histórico de este año ha presentado su mayor subida de los últimos 15 años, acusada por la subida de tipos del Banco Central Europeo ? una medida a la que acudió para bajar la inflación de la eurozona. De cara al próximo año los intereses de las hipotecas podrán variar según los diferentes escenarios macroeconómicos La subida de los intereses de las hipotecas acompañado por el endurecimiento de los requisitos para su contratación por parte de las entidades son algunas de las principales razones de esta moderación. ¿Qué pasará con el sector inmobiliario el año que viene?Todas las expertas y expertos coinciden en que 2024 será el año de la estabilización del mercado inmobiliario de las compraventas después de dos grandes años tras el parón de la pandemia. Los números muestran una bajada en las compraventas y la firma de hipotecas en comparación con 2022, una tendencia que parece seguirá el próximo año, asemejándose a cifras de 2019. Aún así, a pesar de la ralentización, los precios de las viviendas siguen resistiéndose a bajar y, de cara a 2024, estos precios podrían mantenerse o bajar según la zona. En cambio, el mercado del alquiler seguirá tensionado. La Ley de Vivienda ha creado un clima de inseguridad que ha hecho que muchos propietarios retiren sus viviendas del alquiler a largo plazo, haciendo que bajen los alquileres ofertados mientras que la demanda del alquiler se ha visto incrementada debido a la subida del precio de la financiación, que ha hecho que muchos particulares pospongan la compra y vuelvan al alquiler. Esto ha creado un gran desequilibrio que hará que durante 2024 sigan subiendo los precios | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Potenciar la oferta más que proteger la demanda inmobiliariaSegún el FMI las políticas sobre la vivienda deben enfocarse más en el desarrollo y crecimiento de la oferta de viviendas que en el apoyo a la demanda. La nueva Ley de la vivienda 12 /2023 trata de resolver la dificultad del acceso a la vivienda y la subida disparada de los precios poniendo topes a estos precios de alquiler de vivienda, pero no está claro que estas medidas sean eficaces y no contraproducentes. Sus consecuencias podrían ser reducir la oferta de vivienda y limitar el acceso de los más necesitados al alquiler de vivienda, que es justo lo que se quiere resolver. Según el FMI sería necesario evaluar el impacto de las medidas en Cataluña que es donde se están aplicando únicamente hasta el momento. Para el FMI sí son es un paso adecuado en el esfuerzo por ampliar la oferta el aprovechamiento de los fondos NGEU en viviendas asequibles en suelo público y la expansión del parque de viviendas social. Así mismo es de vital importancia la racionalización de la planificación urbana, desburocratizando la concesión de licencias a nivel regional y local entre otras medidas. Sector inmobiliario español sin riesgos sistémicosEspaña ha soportado bastante bien las medidas de endurecimiento financiero del BCE para combatir la inflación. Nuestro sector inmobiliario no parece tener grandes riesgos sistémicos. Las entidades bancaria significativas (EBS) en nuestro país cuentan con colchones de liquidez y mejoras en el ratio de capital. Las mejoras en la rentabilidad han reforzado la calidad de los activos bancarios. El precio de la vivienda no ha disminuido a pesar del aumento de los tipos de interés y el descenso de las operaciones inmobiliarias. El FMI constatar un alto nivel de resiliencia de nuestro sistema financiero inmobiliario. Se advierte una solida liquidez en los periodos de crisis y abundantes reservas de activos líquidos de buena calidad. No obstante aconseja políticas que permitan a la entidades bancarias reforzar sus colchones de capital, que son más bajos que otros en la zona euro, para poder satisfacer mejor la demanda de créditos ante riesgos de cola a la baja. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La adjudicación de una vivienda heredada por varios copropietarios es más favorable desde el punto de vista fiscal mediante la extinción de condominio, es decir mediante un pacto entre los herederos , que a través de la venta entre ellos o a terceros. Siempre será más rentable tratar con los copropietarios en términos de cesión que con compradores terceros ya que la extinción de condominio estaría exenta del pago de la plusvalía municipal y el IRPF de ganancia patrimonial por considerarse una transmisión y no una operación ordinaria de compraventa.. ¿Por qué es mejor la extinción de condominio?Los inversores inmobiliarios siempre estarán atentos a la posibilidad de adquirir un inmueble en manos de varios herederos ya que puede suponer el desembolso de menos fondos económicos . Pero la venta de un proindiviso o uno de los derechos sobre el pleno dominio a un tercero, supone una serie de gastos que hay que tener muy en cuenta. Normalmente el proindiviso se da en casos de inmueble heredado por hermanos o ante la necesidad de liquidación de gananciales o privativos en caso de divorcios o rupturas en parejas de hecho. Llegar a un acuerdo siempre será más ventajoso fiscalmente ya que no se considerará que existe la transmisión de un patrimonio. Esto es así porque se considera que el condominio se extingue como una compensación al resto de copropietarios. La propiedad acaba siendo de un solo propietario. Si fueran dos o más los que compran al resto, no hablaríamos ya de extinción ya que el condominio seguiría existiendo y los impuestos serían los de una venta normal de cuotas indivisas. Ventajas en la tributación inmobiliariaAunque la extinción de condominio está exenta de plusvalía (siempre que corresponda lo adjudicado con la cuota de titularidad) y exenta de IRPF por ganancia patrimonial, tendrá unos gastos de entre el 0,2% y el 0,5% sobre el valor de lo que se cede en concepto de nueva escritura ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad. Será necesario, por lo tanto, pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). En una venta a un copropietario o a un tercero, en caso de proindiviso, los impuestos serán los mismos que en una venta de pleno dominio. El vendedor tributara el IRPF de ganancia o pérdida patrimonial y el comprador pagará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El INE en su estudio de marzo ha concluido que la compraventa de fincas rústicas ha llegado a números que no alcanzaba desde 2007, con una cifra total de transacciones del 16.378. Este dato es la quinta mejor cifra obtenida en un mes desde que se obtienen registros, incrementándose las previsiones durante los primeros meses hasta un total de 43.650 operaciones. A pesar de no ser el activo inmobiliario con mayor peso dentro del sector, el propio mundo rural afirma el auge e impulso que está obteniendo. Este aumento de interés por las fincas rústicas viene provocado por la pandemia, la inestabilidad económica y la inflación. Ya no solo atienden a la rentabilidad de los negocios, sino también al disfrute y al ocio. Esta tendencia se prevé que siga incrementando con el paso de los años. Uno de los motivos es por la alta rentabilidad de este activo que oscila el 5%, así como el precio atractivo del suelo rústico o los cultivos ecológicos y la sostenibilidades. Además, los suelos rústicos ofrecen múltiples usos para sus compradores. Las más habituales son las agrícolas, la caza, de recreo o las ganaderas. Y dentro de estas, existe una clasificación de fincas entre las que destacan los viñedos, las hípicas o los olivares. La adquisición de fincas rústicas puede aportar una simple satisfacción a la persona propietaria, pero también se puede recoger una elevada rentabilidad, debido a que se pueden transformar en fuertes industrias: viñedo con bodega o un olivar donde se produzca aceite a través de su almazara. Dentro del incremento de la inversión, hay un alto porcentaje atraído por los huertos solares en los que poder producir hidrógeno ecológico y energías renovables. El arrendamiento de estos suelos está aportando rentas de 2.000 euros por hectárea. Un incremento de la rentabilidad que causa un aumento del valor de la finca. La resiliencia es otro de los factores que ha provocado que en plena crisis, incrementa el interés y la inversión en los suelos rústicos. Esto unido a la alimentación como primera necesidad y a los altos números de exportación de España están causando el aumento de las empresas agrícolas y el crecimiento de cooperativas dentro del mercado internacional. La finca de recreo, la finca rústica más atractiva en el mercadoDentro de las fincas rústicas, las de recreo se posicionan como el activo que más interés obtiene, ya que los compradores desean un terreno amplio con espacios verdes. Cabe destacar que hay que distinguir entre el particular y el inversor, ya que el segundo buscará la rentabilidad del suelo y su explotación con unos precios asequibles, una alternativa atractiva al resto de negocios. En este tipo de suelos, se podrá crear compañías de placas fotovoltaicas, explotación agrícola, agroindustrial o ganadera o para negocios de celebraciones o compañías hoteleras. En cambio, los particulares prefieren suelos donde encontrar una segunda residencia con espacio para animales y disfrutar del mundo rural. En general, suelen ser fincas que se encuentren a menos de una hora del mundo urbano. Características de los compradoresLos compradores fundamentalmente suelen ser personas interesadas por el mundo rural, dentro de una franja de edad de 40 y 50 años, con un medio-alto poder económico que busca disfrutar de su familia en naturaleza o crear una empresa. La gran cantidad de fondos para el mundo agroalimentario, así como de fuertes corporaciones están buscando incrementar la producción, diversificar el cultivo o aumentar los mercados. Por otro lado, los vendedores son personas que han heredado las fincas y con poco interés en disfrutar de ellas, así como de mantenerlas. Comunidades con mayor índice de ventasEntre las Comunidades Autónomas, el INE detalla que en marzo las tres primeras comunidades con mayor compra-venta de viviendas son Castilla y León con 2.637 fincas, Andalucía con 2.532 y Castilla-La Mancha con 2.259 fincas. En cambio, Madrid se posiciona la última con una cifra de 249 unidades. A pesar de ello, numerosos compradores de Madrid se apropian de fincas que se encuentren cerca de la comunidad en ciudades como Toledo o Segovia. En lo que llevamos de año, las tres comunidades con mayor porcentaje en marzo también son las que más ventas de fincas han obtenido en 2022, continuando el mismo orden. Dentro de Andalucía, Sevilla, Huelva y Cádiz son las provincias con mayor número de activos. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según el análisis que hace Financial Times sobre el mercado inmobiliario , basado en la opinión de los expertos inmobiliarios y los datos proporcionados por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), parece que la crisis inmobiliaria que hemos venido padeciendo en los últimos años en el sector está llegando a su fin en 2024. Se confirma que los precios de la vivienda han empezado a crecer en la gran mayoría de los países y ya en el 3er trimestre de 2023 subieron un 2,1%. Esta regulación necesaria de los precios de la vivienda viene de las expectativas de que los bancos centrales bajarán los costes del endeudamiento tras el aumento soportado durante años de los tipos de interés para combatir la inflación. La caída en la oferta de viviendas en venta es otro de los factores que han hecho subir los precios y desinflado la burbuja, situándonos en una situación mucho más real. Correcciones de los precios de la vivienda en los principales paísesIncluso en países como Suecia , Alemania o Dinamarca donde el sector del alquiler es más poderoso se prevé que los precios de la vivienda empiecen a subir. Igual ocurrirá en otros como Reino Unido, Canadá y Australia en los que además la limitación a los extranjeros de la compra de viviendas había tensionado en sector. En EEUU el crecimiento económico y laboral permitió una subida de los precios de la vivienda de un 5% ya desde 2022. Sin embargo Alemania con un gran mercado de alquiler y gran sobrevaloración inmobiliaria sufrió una recesión en los precios del 10,2% en 2023. En Corea los precios de la vivienda se estabilizan y suben en Australia y Nueva Zelanda .En la UE los precios subieron un 0,8% en septiembre compensando la subida sufrida a principios de 2023 del 1%. En general la caída que se esperaba no fue tan fuerte quizás tapada por la alta inflación que hemos venido sufriendo. Ni siquiera la pandemia pudo evitar grandes ganancias en el sector inmobiliario de países como EEUU, Australia y el Reino Unido cuyas correcciones en los precios no impidieron el dinamismo inmobiliario. China , sin embargo, que sufre una gran crisis económica y una baja demanda de inversión, no ha podido evitar la caída de los precios de la vivienda , que se ha situado en un 7% entre 2022 y 2023. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Desde hace cuatro décadas en España se ha extendido el término popular "okupación", el cual hace referencia de forma coloquial a la ocupación ilegal, delito de usurpación regulado en el artículo 245.2 del código penal, en el que se detalla la ocupación de un inmueble o vivienda que no constituyan morada, es decir, la residencia habitual. No obstante, cuando hablamos de ocupación también se puede dar otro contexto para los propietarios, este es el caso de los inquilinos que están viviendo en un inmueble en régimen de alquiler con todo en orden y en determinado momento dejan de pagar, pero deciden por diferentes causas, quedarse en el inmueble, a esto se le conoce como la "inquiocupación". Según el último estudio elaborado por Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), XIII Estudio sobre Morosidad en Arrendamientos Urbanos, en el año 2020 la morosidad en España aumentó un 66,19%, en comparación al 2019, siendo Asturias, Navarra y Ceuta las comunidades autónomas con menor aumento con un 21,77%, 24,46% y 26,68% respectivamente y Murcia, Madrid y Cataluña las que registraron aumentos de hasta el 93,65%, 80,71% y 80,05% respectivamente. Asimismo, la deuda por impago se sitúa de media en los 6.372,60 euros, siendo Zamora, Soria y Ávila las provincias con la deuda media más baja y Barcelona, Madrid y Guipúzcoa con la más alta. Dicha radiografía nos acerca a una realidad económica en la que muchas familias se han enfrentado desde la pandemia a un contexto de inflación en el que los precios de los alimentos, de la gasolina y de la electricidad no dejaban de subir y en algunos momentos han encontrado dificultades para realizar ciertos pagos. Para evitar estas situaciones completamente perjudiciales para los propietarios, Finaer, multinacional de garantías de alquiler, te explica cómo prevenir o limitar las consecuencias de un impago y qué acciones tomar en caso de sufrir una inquiocupación. La recomendación más importante para cualquier propietario sería: no pongas en riesgo tu patrimonio y confía la garantía de cobrar tus rentas a una empresa especializada en garantizar el alquiler con experiencia acreditada en la gestión del impago y la recuperación del inmueble. En caso de retraso, comunícalo a la empresa de tu elección desde el primer día, no esperes ni negocies directamente con el inquilino, ya que esto no suele dar resultados y es un tiempo perdido muy valioso en caso de que sea necesario emprender alguna acción judicial. Sin embargo, en caso de no tener contratada una empresa que te garantice tus rentas en caso de impago, te damos 5 recomendaciones a seguir:
En caso de impago como debemos actuar:
Para Jesús Pérez Amair, Director Comercial de Finaer, "Cuando se produce un impago hay que buscar la vía más rápida y sencilla, siempre salvaguardando los intereses de todas las partes. Muchas veces la solución a ese problema puntual parte de una necesidad y se puede solventar sin tener que recurrir al ámbito legal. El 85% de los impagos suelen ser por circunstancias de necesidad, no por voluntad propia. Por ello, es importante que las personas conozcan que hay nuevas soluciones en el mercado inmobiliario que permiten delegar toda la gestión del impago del alquiler a los profesionales expertos en la materia, que velan por los intereses del propietario sin dejar de brindar facilidades al inquilino".
Sobre Finaer Finaer es una multinacional de Garantías de Alquiler, que cuenta con más de 15 años de experiencia en el sector, más de 12.000 inmobiliarias que operan a nivel global y más de 200.000 garantías gestionadas. Finaer garantiza el alquiler de viviendas, habitaciones, locales y oficinas, y brinda un respaldo total al propietario, garantizando el cobro de su renta sin límite y sin demora. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Aunque en España esté finalizando el impulso del sector inmobiliario, en otros países se siguen experimentando subidas en el precio de la vivienda de la financiación perjudicando tanto a propietarios como a compradores. A medida que las entidades bancarias aprueban subidas de los tipos de interés, el porcentaje de compradores decae. Por lo tanto, el precio de la vivienda disminuye. En cambio, aquellos consumidores que contrataron una hipoteca en los años donde los tipos se encontraban en zona negativa, ahora deben hacer frente a deudas elevadas. Este debilitamiento del mercado inmobiliario causará una pérdida del poder adquisitivo de las familias, así como efectos negativos en la economía mundial. A pesar de estos datos, la agencia Bloomberg señala que la situación actual no llega a los niveles drásticos que se alcanzó en la crisis de 2008. La caída del sector inmobiliario es parte de la estrategia de las entidades bancarias que esperan reducir la inflación sin perjudicar a los consumidores ni causar una recesión. En países como Canadá o Australia, el coste de los inmuebles sufren caídas de hasta dos dígitos. Una señal para el sector económica del comienzo de la recesión. Una recesión que no empezarán a notar el sector inmobiliario hasta los años 2023 y 2024 cuando comiencen a manifestarse los efectos de los elevados incrementos de los tipos de interés. Un encarecimiento de los préstamos hipotecarios incide de numerosas formas al sector económico. Las familias con hipotecas elevadas reducirán su gasto. Las hipotecas encarecidas alejarán a los compradores de actuar en el mercado, causando una caída de la oferta y de los precios. Las medidas del BCE afectarán en gran medida a EspañaA pesar de la situación actual general, los efectos de la subida del precio del dinero son variados dependiendo del país. Por un lado, la mayoría de la población estadounidense se ha decantado por hipotecas fijas con un plazo de 30 años. En cambio, los préstamos de tipo variable solamente han compuesto el 7% del total contratado. En el caso de otros países, el tipo fijo tiene una duración de un único año y después de este, pasan a ser préstamos variables. España, por ejemplo, es uno de los países que más sufrirá las modificaciones monetarias impulsadas por el BCE. Esto se debe al protagonismo de las hipotecas variable y al elevado precio medio sobre la renta disponible mensual. Debilitamiento del sector inmobiliario neozelandés impulsado en pandemiaPor el contrario, existen países donde la mayoría de los préstamos hipotecarios se actualizan inminentemente. Es el caso de Nueva Zelanda donde el 55% de la deuda pendiente de los préstamos hipotecarios residenciales pertenecen a un tipo variable o uno fijo el cual se tiene que actualizar en el año con un plazo máximo en julio del próximo año. Continuando con el caso de Nueva Zelanda, el país experimentó un incremento de los costes del 30% en el año 2021. A pesar de ello, es un claro ejemplo de impulso inmobiliario pandémico que más adelante se debilitaría. La entidad financiera central incrementó los tipos de interés hasta siete ocasiones en lo que llevamos de año. De la misma forma, en el pasado julio los inmuebles vieron sus precios reducidos hasta un 11% después de registrar precios máximos a finales de 2021. Una bajada que el sector económico no descarta que alcance el 20%. Subvenciones a hipotecados en Polonia y Corea del SurAnte la complicada situación causada por las hipotecas, algunos países han aprobado medidas para solventar la situación de los hipotecados. Corea del Sur es uno de esos países. El gobierno coreano aprobó un fondo de 290 millones de dólares destinado a subvenciones para disminuir el porcentaje de familias con préstamos variables. Otro de los países que han ayudado a los hipotecados es Polonia, donde los hogares han visto duplicado sus facturas mensuales debido al incremento de los tipos de interés. A comienzos de 2022, el gobierno aprobó una moratoria durante 8 meses. De esta forma, se frenaron los beneficios económicos de las entidades bancarias, las cuales tuvieron que llevar a cabo provisiones por una cifra total de 2.780 millones de dólares. En el caso de China, se está experimentando una crisis inmobiliaria cada vez más pronunciada. Una crisis originada por la elevada tasa de impagos de prestatarios y promotoras que paralizan los cobros de préstamos para inmuebles pendientes de construcción. Una situación que también se está originando en otros países. Hasta en los países que gozaban de una gran fortaleza de su mercado inmobiliario como Suecia, los inmuebles han sufrido una caída del 8% de sus precios, la cual apuntan de que puede llegar a alcanzar el 15%. La recesión llega a su nivel máximo en Reino UnidoSi nos centramos en Reino Unido, el mercado inmobiliario también está experimentando una bajada en sus precios. El análisis realizado por Bloomberg señala que el precio de la vivienda permanece estable o se reduce en el caso de la mitad de los distritos pertenecientes a la ciudad de Londres. A pesar de ello, la entidad HSBC apunta que el país se encuentre en el punto álgido de una recesión, que causará una caída del 20% de la demanda de viviendas en 2023. Para ese año, casi 2 millones de hipotecados británicos tendrán que renovar su hipoteca. Aquellos que sufrirán más las consecuencias serán los compradores primerizos que compraron viviendas en verano de 2020, cuando los costes aumentaron debido a una exención fiscal del tributo de timbre. Una exención planteada para impulsar al sector inmobiliario. En cambio, la entidad estadounidense Goldman Sachs apunta que en el país americano los costes se mantendrán estables en 2023, a pesar de que se hayan registrado caídas en algunos estados. Los propietarios están reduciendo el precio de la vivienda en aquellas áreas donde en la pandemia los costes se dispararon a causa de la gran llegada de teletrabajadores. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En las zonas prime los precios son elevados y estables debido a no fluctuación de la demanda, por lo que sus precios no van a bajar por mucho que los alquileres sean elevados. La rentabilidad de la inversión inmobiliaria residencial oscilará entre el 3% y el 8% en 2023. El precio medio de la vivienda en España va a estabilizarse e incluso a registrar una ligera bajada debido a la merma del poder adquisitivo de la demanda. Los salarios no han aumentado en proporción a la inflación y el encarecimiento de la vida, lo que hace disminuir la capacidad financiera de los ciudadanos, que van a poder pagar menos por los mismos pisos. FIABCI España prevé un equilibrio entre oferta y demanda de la inversión inmobiliaria que, ligado a la subida de tipos, templará y saneará el mercado, evitando la aparición de burbujas en algunas zonas en las que el mercado tanto de compra como de alquiler ya estaba muy tensionado. Cambio de ciclo ligadoUn cambio de ciclo ligado al retroceso de la demanda inmobiliaria de la inversión inmobiliaria por la inflación y el encarecimiento de la vida que esta conlleva. En este sentido, las previsiones de FIABCI España para este año son positivas, especialmente para la segunda mitad del 2023. Pese al entorno macroeconómico convulso, la organización prevé un "equilibrio entre oferta y demanda que, ligado a la subida de tipos, templará y saneará el mercado, evitando la aparición de burbujas en algunas zonas en las que el mercado tanto de compra como de alquiler ya estaba muy tensionado". En este contexto, según el análisis de la entidad, el precio medio de la vivienda en el país va a estabilizarse e incluso a registrar una ligera bajada debido a la merma del poder adquisitivo de la demanda. Por un lado, los salarios no han aumentado en proporción a la inflación; por otro, el encarecimiento de la vida y el aumento de los tipos de interés hace disminuir la capacidad financiera de los ciudadanos. Es decir, van a poder pagar menos por los mismos pisos, lo que se va a traducir en una corrección lógica a la baja del mercado en lo que respecta a los precios para poder dar salida a las viviendas en venta y encontrar un comprador. Buen momento para la comprar y rentabilidades de hasta el 8%"Analizar el buen momento para la adquisición de una residencia depende de las necesidades de cada caso y, sobre todo, de la ubicación. Si bien hay regiones en las que es muy difícil encontrar lo que se busca, pues estamos en un momento de falta de oferta, quien prefiera esperar se expone a perder oportunidades de compra que difícilmente van a volver, por lo que aconsejo a los compradores que en vez de esperar, negocien", asegura Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España. "Invertir en ladrillo siempre ha sido interesante y seguro, pero todavía más en momentos como el actual, especialmente en aquellos casogestios en los que no haga falta financiación para la adquisición del inmueble. En el segmento residencial las zonas con menor demanda siguen siendo las más rentables debido a sus precios de compra más competitivos, alcanzándose rentabilidades de hasta el 8%. En las zonas prime los precios son elevados y estables debido a no fluctuación de la demanda, por lo que sus precios no van a bajar por mucho que los alquileres sean elevados, y las rentabilidades no pasan del 3-4%", indica la experta. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA) en informe, tacha las reformas del Plan de Recuperación del gobierno de "muy decepcionantes", debido a la utilización en exceso de medidas precipitadas y urgentes que hacen disminuir la calidad del plan. La crítica se centra en concreto en la Ley de la Vivienda en vigor desde el pasado de 26 Mayo La nueva Ley de la vivienda, en su afán por paliar la escases de oferta con estas medidas puede ser contraproducente ya que reduce la rentabilidad creando un clima de riesgo en el sector. Límites a los precios de alquilerSegún el informe de FEDEA un claro ejemplo de lo dicho son las medidas de control del alquiler en las llamadas zonas "tensionadas", catalogadas así por la CCAA y administraciones locales. En contra de la LAU , ahora la renta de arrendamiento de los nuevos contratos solo podrá aumentarse en función de una clausula de actualización del contrato anterior siempre que hablemos de zonas tensionadas. En casos de rehabilitación o mejora de la vivienda en los 5 últimos años la renta tendrá un margen de incremento del 10% máximo. Estas medidas , en opinión de Fedea, lejos de aliviar, empeoran el problema de la escasez de oferta inmobiliaria que padece nuestro país. El derecho a la vivienda de la ConstituciónLa nueva Ley, en su contenido referido al derecho a la vivienda que impone la Constitución no acaba de concretar demasiado y añade cuestiones delicadas que podría ser problemáticas como "los deberes asociados a la propiedad de la vivienda para asegurar su función social". Se corre el peligro de aumentar la inseguridad jurídica que ya sufren los propietarios y de esta manera afectar a algo tan importante y crucial como la inversión. Algunas medidas mal planteadas del Plan de Recuperación EconómicoComo ejemplos a lo decepcionante del Plan de Recuperación, Fedea en su informe, muestra las consecuencias de algunas de las medidas peor planteadas de la reforma: Reforma del Sistema Público de PensionesLa reforma del sistema público de pensiones que debería garantizar la sostenibilidad financiera , lejos de ello, tendrá en efecto contrario: supondrá una fuerte presión al alza sobre el gasto sin que se prevean a su vez unas medidas compensatorias. A pesar de la subida de las cotizaciones sociales prevista con la nueva clausula del (Mecanismo de Equidad Intergeneracional (MEI), FEDEA pronostica un aumento muy fuerte del déficit del sistema de pensiones que en el futuro absorberá gran parte de los ingresos tributarios. Innovaciones en el Estatuto Básico del Empleado PúblicoEstás reformas deberían mejorar el funcionamiento de la administración pública ya que supondrían una profesionalización de sus cargos directivos y una mejora en la incentivación del desempeño personal pero según FEDEA: "los avances son excesivamente tímidos, desvirtuándose, por ejemplo, el papel de las nuevas evaluaciones de desempeño a la vez que se introducen nuevos elementos de rigidez que tendrán efectos contrarios a los supuestamente buscados, como la exigencia de pactar por adelantado con los sindicatos cuestiones clave para el buen funcionamiento de las administraciones". El Proyecto de Ley de Familias; algo de mayor interésSe actualiza la idea de familia adecuándolo a la cambiante realidad social y las tradicionales ayudas a familias numerosas o parejas casadas se amplía a otros beneficiarios. FEDEA , no obstante, opina sobre el Proyecto de Ley de Familia: "se alarga innecesariamente con un voluntarioso catálogo de buenos propósitos que en muchos casos carecen de contenido o resultan redundantes por tratarse de derechos ya garantizados en otras normas vigentes". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4. Una Ley vivienda contraproducente La nueva norma busca dar contenido al "derecho a la vivienda" y establecer una regulación homogénea en toda España de los objetivos e instrumentos esenciales de las políticas públicas de vivienda, así como del derecho de propiedad de la vivienda, que se considera limitado por la función social de ésta. Aunque una cierta sistematización de las bases generales de la política de vivienda puede ser de cierta utilidad para ordenar en alguna medida la abundante legislación autonómica sobre el tema, el esfuerzo por avanzar hacia un "derecho efectivo" a la vivienda resulta fallido e incluso contraproducente en la medida en que, ignorando las lecciones de 8 nuestra historia no tan lejana y de la teoría económica,2 el texto apuesta por algunos instrumentos de política que sólo agravarán la insuficiencia de la oferta de vivienda en alquiler. El mismo efecto tendrá el debilitamiento de los derechos de propiedad sobre ciertos bienes inmuebles que se desprende de la nueva ley. Recuadro 2: Cambios con respecto al anteproyecto ________________________________________________________________________ El art. 8.a de la ley reitera la disposición constitucional en la que se establece el derecho de todos los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.4 De acuerdo con la Constitución y con la propia ley, sin embargo, no se trata de un derecho bien delimitado y directamente exigible, sino de algo que entraría en el ámbito de los llamados principios rectores que han de guiar la actuación de los poderes públicos. Esto es, con la nueva ley o sin ella, ningún ciudadano puede exigir a las administraciones públicas que le faciliten una vivienda de ciertas características en un plazo determinado y a un precio inferior a un porcentaje dado de sus ingresos, pero tales administraciones están obligadas a trabajar para facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos, y especialmente de las personas con menos recursos. Así, de acuerdo con el propio art. 8 del texto, el derecho a la vivienda habrá de ejercerse en los términos dispuestos por la propia ley y se concretará fundamentalmente en el derecho de los ciudadanos a inscribirse como demandantes de vivienda protegida y de acceder, en su caso y de acuerdo con la normativa relevante, a las prestaciones, programas y ayudas públicas en materia de vivienda que puedan establecerse. El grueso del texto se dedica a regular las políticas públicas que deben hacer efectivo el derecho a la vivienda. Estas políticas han de favorecer el acceso a la vivienda de las personas más vulnerables, especialmente si tienen menores a cargo, y de facilitar la existencia de una oferta suficiente y adecuada de vivienda en alquiler a precios asequibles y pueden instrumentarse mediante la creación y gestión de parques públicos de vivienda, ayudas y subvenciones al alquiler, compra o rehabilitación de viviendas, incentivos fiscales y medidas de colaboración con entidades privadas o entre administraciones públicas, incluyendo la cofinanciación por el Estado de los planes autonómicos de vivienda. Entre otras cosas, se regula el régimen básico de los parques públicos de vivienda, la vivienda protegida y la vivienda incentivada. La vivienda protegida debe destinarse a vivienda habitual de personas que no cuenten con otra vivienda o tengan ingresos superiores a un determinado umbral y habrá de asignarse mediante un procedimiento transparente de acuerdo con criterios objetivos. Se prohíbe la enajenación del parque público de vivienda social y la descalificación de la vivienda protegida para su venta o alquiler a precio libre durante un período mínimo de 30 años con el fin de favorecer la creación y mantenimiento de un parque suficiente de viviendas públicas o protegidas. Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, que contará con beneficios fiscales o de otro tipo a cambio de ser destinada a residencia habitual de personas de renta baja a precios asequibles. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A continuación le mostramos la nota de prensa de FAI acerca de las consecuencias de la intervención del gobierno en el mercado de alquiler de viviendas: El presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias recuerda que el mercado está soportando una dificultad para alquilar sin precedentes, y advierte que se verá agravado a partir del 1 de enero si el Gobierno no dota de incentivos y de más seguridad a los que tienen la posibilidad de poner oferta en el mercado Alfaro considera imprescindible que haya un diálogo constante con quienes conocen de primera mano la realidad del mercado inmobiliario para consensuar y articular medidas que permitan acabar de raíz con el problema del alquiler de viviendas. La actuación del gobierno repercute negativamente en la oferta y demanda de viviendasLa Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) asegura que las diferentes medidas que ha aprobado el Gobierno a lo largo de este 2023 para regular el mercado del alquiler, enfocadas a la limitación de los precios y sus prórrogas, o la falta de medidas compensatorias para los caseros ante los impagos y paralización de los desahucios, han provocado un retroceso en la oferta y el consiguiente estrangulamiento de la demanda de viviendas , que expulsará a más inquilinos del mercado de alquiler de viviendas. De hecho, el presidente de FAI, José María Alfaro, insiste en que cualquier cambio legislativo que genera inseguridad jurídica a los arrendadores conlleva un descenso de la oferta de alquiler de vivienda y un aumento de los precios, como ya está sucediendo. Datos en mano, ha recordado que, según el último estudio realizado por FAI, tras la entrada en funcionamiento la nueva Ley de la Vivienda12/2023, el 45,59% de las agencias consultadas indica que los arrendadores están endureciendo los requisitos exigibles a los potenciales inquilinos o suben el precio de la renta para atenuar la demanda y ante el temor y riesgo de impagos, el 15,44% indica que los propietarios trasladan su vivienda al mercado del alquiler temporal y el 13,07% indica que lo hacen al mercado de compraventa. Malos presagios para el mercado de alquiler de viviendasAsimismo, Alfaro recuerda que, actualmente, el mercado está soportando una dificultad para alquilar sin precedentes, y advierte que se verá agravado a partir del 1 de enero si el Gobierno no dota de incentivos y de más seguridad a los que tienen la posibilidad de poner oferta en el mercado. En este sentido, señala que en el 95% de los casos son pequeños caseros que necesitan de las rentas del alquiler para llegar a fin de mes o hacer frente a su economía doméstica. Al respecto, apunta que el mercado del alquiler es muy susceptible y ante cualquier cambio legislativo la oferta se contrae. Y esto, apunta, "hace que alquilar se esté convirtiendo casi en un lujo, ya que obliga al casero a blindar el arrendamiento con un casting muy severo o subidas de rentas, puesto que los dueños de los pisos o casas tienden a protegerse ante el miedo de impagos, ya que están en juego sus ingresos mensuales". Medidas urgentes que pasan por la voluntad de consensoAlfaro subraya que desde FAI coinciden con el Gobierno en que "hay que tomar medidas urgentes frente a la difícil situación habitacional que viven miles y miles de familias". No obstante, señala que "estas no pueden ser puestas en marcha sin que haya un diálogo constante con quienes conocen de primera mano la realidad del mercado para consensuar y articular medidas que permitan acabar de raíz con el problema del alquiler, porque estamos hablando de un auténtico drama social". Asimismo, considera que el hecho de que Vivienda tenga rango propio de Ministerio es una buena oportunidad para ello. En este sentido, señala que "confía en que haya voluntad de apostar por la vía de consenso y trabajo conjunto con los diferentes agentes sociales para que el alquiler salga del cuello de botella en el que ha entrado". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Madrid, martes 19 de julio de 2022.- El nuevo valor de referencia del catastro, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), incrementa un 17,11% de media nacional la tributación de las compraventas viviendas de segunda mano por encima de su valor real de mercado. Así lo recoge un estudio realizado por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) sobre el impacto de este nuevo sistema de valoración, que entró en vigor en enero de 2022, mediante una encuesta realizada entre 427 agencias inmobiliarias de las diferentes comunidades autónomas durante el primer semestre de 2022. Tal y como se desprende de la información recopilada por la FAI, un 76,11% de las agencias inmobiliarias encuestadas han intervenido en compraventas cuyo valor de referencia de mercado del catastro ha sido superior al valor de transmisión real en escrituras y que el incremento se ha dado en un 19,05% de éstas. (Se adjuntan al final de la nota las tablas por CCAA). Desde la FAI (Federación Nacional de Asociaciones inmobiliarias), remarcan que este nuevo sistema supone una injusta y nueva "carga fiscal" para los compradores. De la misma forma, supone un desembolso económico más para el comprador. Esto desincentivará o frenará una parte de las compraventas, sobre todo entre las personas que quieren adquirir su primera vivienda habitual. Todo esto en un contexto económico actual complejo marcado por una inflación en máximo históricos. Contenido [Ocultar]
El valor catastral no se corresponde con la realidadDel mismo modo, FAI insiste en que el acuñado ya como ´catastrazo´, impuesto vigente desde el 1 de enero, no se ajusta a parámetros reales de mercado, ya que no considera el estado de reforma de viviendas o la distribución interior de las viviendas, entre otros factores. Además, desde FAI señalan que el hecho que Hacienda haya traspasado al contribuyente la carga de la prueba para demostrar el valor del bien adquirido, cuando no está de acuerdo, podría interpretarse como poner en duda la veracidad de la fe pública notarial en las compraventas de mercado, que son la mayoría, y, en consecuencia, podría ser considerado como una práctica confiscatoria y anticonstitucional, como ya han alertado algunos expertos. En este contexto, la federación pide que se revise el nuevo sistema de cálculo del valor catastral para ajustarlo más a la realidad del mercado y que no prevalezca por encima del valor de transmisión en las escrituras de compraventa. Por otra parte, FAI considera que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo repetido en cada transmisión por compraventa. Por ello, debería quedar exento en el caso de una primera vivienda habitual no de lujo. Así, se favorecerá la emancipación y el acceso a una vivienda en propiedad. Datos sobre porcentaje del valor de referencia del catastro según las agencias inmobiliarias consultadas por FAI% de agencias inmobiliarias que han intervenido en compraventas cuyo valor de referencia del catastro ha sido superior al valor de transmisión real Porcentaje de compraventas en las que el valor de referencia catastral ha sido superior al valor real de la transmisión Promedio en % del incremento de valoración respecto del valor real de transmisión  | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
FAI propone un aval de hipotecas para la adquisición de la primera viviendaMadrid, miércoles 9 de noviembre de 2022.- La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) pide al Gobierno central un aval hipotecario para costear el 20% del valor de compra de la primera vivienda que no cubren las hipotecas. Una medida, explican, dirigida a los compradores de su primera residencia habitual y no de lujo. La acción facilitaría a los jóvenes la emancipación y adquirir una vivienda en un marco económico complicado como el actual. Desde FAI, recuerdan que los hipotecas de vivienda se financian, normalmente, con un máximo del 80% de lo que cuesta una vivienda y muchas personas, especialmente el colectivo de los más jóvenes, no tienen suficiente dinero ahorrado para pagar ese 20% restante, al que hay que sumar otros impuestos y gastos a los que tienen que hacer frente a la hora de comprar una propiedad. De la misma forma, concretan que se trataría de un aval dirigido a compradores con ingresos estables suficientes, pero sin ahorros y con carácter temporal; es decir, que cuando el beneficiario haya pagado el 20% del préstamo el aval se extinguiría. Desde FAI proponen que esta medida debe impulsarse desde la Administración central para unificar criterios en su aplicación en las diferentes comunidades autónomas, que sería quienes gestionarían los avales públicos hipotecarios. Además, subrayan que significaría avanzar hacia la homogeneización de políticas en materia de vivienda y se uniría a otras que se están adoptando, como el pacto bancario para prologar el plazo de pago de la hipoteca a familias que atraviesan una situación de vulnerabilidad, como consecuencia de la subida del Euríbor y la inflación. La actual inflación atrasa la emancipación de los jóvenesAsimismo, desde la federación aseguran que esta solución para eliminar la barrera económica que supone el pago de la entrada y facilitar la emancipación de los jóvenes cobra especial relevancia. Especialmente, señalan, cuando la capacidad de ahorro se está viendo reducida, en estos momentos. Una reducción causada por la elevada inflación. Además, se debe considerar que la fórmula de financiación más recurrente para adquirir una vivienda es la combinación de ahorro personal e hipoteca. Así lo recoge el último estudio del Perfil de Compradores realizado por FAI. En dicho estudio, se cifra la frecuencia de esta fórmula en el 49,1% de los casos. (Tabla método de financiación más frecuente para adquirir una vivienda) De esta forma, desde la federación aseguran que esta medida permitirá, a su vez, el equilibrio en el mercado del alquiler de las grandes ciudades. Se quitará presión de demanda al mercado al promover la salida de las viviendas para arrendar que dejarían los nuevos compradores. Y, en consecuencia, ayudando a estabilizar los precios de las rentas. Acceso completo a la Nota de Prensa de FAI acerca del aval hipotecario del 20% de primeras viviendas | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Una vez aprobada en el Senado la nueva Ley de la Vivienda (con PSOE, ERC, Bildu, Más Madrid, ASG, Compromis, Més per Mallorca y Teruel a favor, PP, PNV, Junts, Vox, Ciudadanos, PAR y UPN en contra y la abstención de PRC), se pone ya en funcionamiento su normativa estatal que afecta a aspectos inmobiliarios como: la actualización de los contratos de alquiler, las modificaciones en los procedimientos de desahucio, la regulación de la mínima información obligada en la compraventa de viviendas, el IBI en inmuebles vacíos o los contratos prorrogados para los más vulnerables.La fuga de propietarios de viviendas de alquiler hacia otros modos de negocio inmobiliario provoca que las agencias inmobiliarias atribuyan esta problemática a la entrada en vigor de la Nueva Ley de la Vivienda: Reacción de la FAI a las consecuencia de la nueva Ley de la ViviendaLa Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) afirma que "esta fuga ya ha sido detectada por las agencias inmobiliarias que trabajan con pequeños propietarios, y especialmente en grandes ciudades" Además FAI ya había denunciado en abril que "la primera Ley de Vivienda de la democracia era un experimento político que había ignorado todas las advertencias de los expertos" y anticipó que "los propietarios acabarían retirándose del mercado de alquiler y optando por incorporarse directamente al alquiler vacacional o coliving" Ahora, en voz de su presidente José María Alfaro, la FAI comenta "la elevada incertidumbre que existe, en estos momentos, entre los arrendadores", y lamenta que "las prisas electorales hayan dado luz verde a una ley que no ataja de raíz el grave problema que existe en España con la vivienda". Además, Alfaro advierte de que "la Ley de Vivienda terminará siendo contraproducente, perjudicando a los inquilinos y a los pequeños propietarios" Otras reacciones del sector inmobiliarioDe la misma forma otros integrantes del sector inmobiliario como Alquiler Seguro o Libre Mercado advierten sobre esta retirada de viviendas de alquiler del mercado o del anunciado y grave abandono de la inversión en alquiler de viviendas de importantes inmobiliarias como Merlin Properties, perteneciente al Ibex 35. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Montserrat Junyent, presidenta de FADEI: "Nos consta que los legisladores querían un registro obligatorio de los agentes inmobiliarios, pero no ha llegado a plasmarse en la ley. Ahora, tras dejarnos indefensos y sin regulación, se está haciendo una demonización injusta de la profesión inmobiliaria de manera". Agosto de 2023 ? La Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI) hace público su análisis sobre la nueva Ley de Vivienda. Montserrat Junyent, presidenta de la patronal inmobiliaria, considera que la nueva ley "nació en un contexto electoralista tras un largo letargo". "De forma precipitada, las fuerzas políticas desbloquearon su trámite y, lejos de fomentar el incremento de viviendas en el mercado, apuestan por medidas que, en su aplicación, reducirán la oferta, como ya pasara antes en Catalunya". La experta lamenta que el texto aprobado no contenga un marco regulatorio para la profesión inmobiliaria. "Nos consta que una amplia mayoría de los grupos parlamentarios querían un registro obligatorio de los agentes inmobiliarios, pero desgraciadamente no ha llegado a plasmarse en la ley, una carencia que perjudicará al consumidor. Ahora, tras dejarnos indefensos y sin regulación, se está haciendo una demonización injusta de la profesión inmobiliaria". Regular la profesión inmobiliaria para proteger al consumidorDesde FADEI se recuerda que los poderes públicos deben garantizar a los ciudadanos que la adquisición o alquiler de una vivienda se produzca en un contexto de seguridad jurídica adecuado y nunca por debajo de la que tienen en la compra o el uso de cualesquiera otros bienes. La organización reclama que debiera garantizarse por ley que cualquier operador cuente con la necesaria formación, la tenencia de un seguro de responsabilidad civil y una garantía de caución, entre otros. "Un sector que busca su propia regulación es un sector que apuesta por mejorar la calidad de los servicios que presta, elevar el nivel formativo de las empresas y ofrecer una seguridad que garantice las entregas de dinero de terceros y que cubra cualquier error que pueda producirse en el contexto de cualquier operación inmobiliaria", subrayan desde FADEI. "Ese trabajo les convierte en un operador privilegiado, perciben la situación del mercado, conocen de primera mano las inquietudes y necesidades de compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios. Sin embargo, la imagen que se proyecta de las empresas del sector inmobiliario es la de estar vinculadas a la especulación y posicionadas en la defensa de intereses espurios, cuando en realidad son garantía de un buen funcionamiento del mercado y un equilibrio en la defensa de los intereses de las partes", lamenta Junyent. Sobre FADEILa Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI) se constituyó el 31 de mayo de 2017 con la intención de crear una patronal fuerte y representativa del sector de la mediación inmobiliaria, sensible a todo tipo de empresas, grandes, medianas y pequeñas, y con el ánimo de posicionarlas en el lugar en que les corresponde. Es una federación sin ánimo de lucro y de ámbito nacional y está integrada por 13 entidades que representan a unas 5.000 agencias inmobiliarias. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En la última sentencia del 16 de noviembre de 2021, el TEAR se posiciona a favor de los contribuyentes. El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Castilla La Mancha señaló en dicha resolución los casos en los que la exención del IRPF por reinvertir en un domicilio habitual no se considera una opción tributaria, sino que es tratado como un derecho. Por ello, si el comprador de una vivienda comete un error tiene la posibilidad de rectificar posteriormente y aprovechar el no tener que tributar en la declaración de la renta. En dicha sentencia, el Tribunal distingue entre dos casos: aquel en el que el contribuyente reinvierta el dinero en la misma actividad en la que venda su domicilio y no incluya la exención en el IRPF; y aquel en el que el contribuyente solo busca rectificar su declaración con el objetivo de añadir su acuerdo de reinvertir la cantidad económica obtenido en los dos años posteriores. La resolución apunta que "en el supuesto, cual es el caso, de que se obtiene una ganancia patrimonial en la venta de una vivienda habitual y que el precio de dicha venta se reinvierte en el mismo ejercicio en la adquisición de una nueva vivienda habitual no nos encontramos ante una opción sometida a plazo, si no a una exoneración de tributación que de no ser ejercida habrá de estimarse que lo ha sido exclusivamente por error y que como tal entra en la previsión del artículo 120.3 de la LGT". Esta ley dictamina que "cuando un obligado tributario considere que una autoliquidación ha perjudicado de cualquier modo sus intereses legítimos, podrá instar la rectificación de dicha autoliquidación de acuerdo con el procedimiento que se regule reglamentariamente". Cabe señalar que en estos casos no se consideraría la actividad como una opción tributaria, ya que se consideraría un equívoco en la tributación, posteriormente a demostrar que dicha reinversión se realizó en la misma actividad, pudiendo aplicarse de esta forma la exención. Otro caso es aquel en el que el contribuyente busque añadir su acuerdo de reinvertir en los dos años posteriores en su declaración después de haber terminado el periodo de presentación. Respecto a esto, el TEAR aclara que si la reinversión no se produce en la misma actividad de la venta con la que se obtiene la cuantía que se quiere exonerar. En este supuesto, sí se consideraría como una opción tributaria, ya que no reinvierte en inmuebles ni se compromete a aplicar con un cobro de intereses la cuantía dejada de ingresas en el caso en el que no se vaya a realizar la reinversión en el periodo correspondiente. Por lo tanto, esta sentencia beneficia a los contribuyentes, a pesar de que también los perjudique al considerar que en los casos más corrientes como con el compromiso de reinvertir la exención por ello se trataría como una opción tributaria. La consideración de Hacienda contra los contribuyentesLa legislación del IRPF indica la opción de poder declarar exenta la cuantía económica obtenida por la venta de un inmueble cuando la ganancia obtenida en dicho proceso se dirija a adquirir un nuevo domicilio. Aunque este caso Hacienda lo considera como una opción tributaria y no como un derecho. Esto provoca que si el contribuyente no expone su compromiso de reinvertir, tras el fin del periodo de campaña de la renta no podrá realizarlo. Esta consideración de Hacienda es una problemática para aquellos contribuyentes que desean implantar la exención por reinversión después de haber finalizado el plazo de la declaración de la renta el 30 de junio. De esta forma, si un contribuyente declara la cuantía obtenida y la tributa en el IRPF, pero luego desea la exención por reinversión, Hacienda se opondrá a ello, debido a que no expuso en el periodo correspondiente la opción tributaria. Por ello, se le desestimará la petición de rectificación. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Dentro de la ley del IRPF, una gran mayoría de los contribuyentes españoles disfrutan de la exención por reinversión en domicilio habitual. A pesar de ello, existen diversos intentos por parte de la Agencia Tributaria de restringir dicho beneficio fiscal. Por ello, hay que conocer cuándo se puede acceder a este beneficio y cuándo no. Contenido [Ocultar] ¿En qué consiste el beneficio fiscal de la exención?La exención por reinversión en vivienda habitual está integrada dentro de la ley del IRPF donde se expone que aquellos usuarios que hayan vendido su hogar y que en un periodo de dos años tanto previos como post a la venta, hayan vuelto a invertir la cifra económica obtenida, no la ganancia, en una nueva compra, pueden acceder a este beneficio fiscal. De esta forma, estas personas no tienen que tributar en el IRPF dicha ganancia adquirida con la venta del hogar. Una vivienda habitual es el hogar que se ocupó durante un año a partir de su adquisición y durante una etapa de tres años sin interrupción. A su vez, también será considerada como tal cuando fue el domicilio habitual del usuario en un plazo mínimo de dos años previos a la venta. La cuantía económica adquirida con la venta tiene que reinvertirse para la adquisición de una nueva, ya sea parcial o totalmente. En el caso de ser total, se podrá obtener el total del beneficio. En cambio, el Tribunal Supremo ha sentenciado en numerosas ocasiones la flexibilidad de estas condiciones, dando la opción de acceder al beneficio en ocasiones en las que no se podía anteriormente. El Tribunal Supremo permite la exención a los contribuyentes en contra de HaciendaEn numerosas sentencias, el Tribunal Supremo ha abierto las puertas a los usuarios a acceder a la exención en casos en los que Hacienda no lo permitía. 1. Exención al adquirir una casa nueva con hipotecaEn la sentencia del 1 de octubre de 2020, se aprobó un nuevo requisito para acceder a este beneficio fiscal. Mientras que Hacienda solo permite reinvertir total o parcialmente en una adquisición nueva de hogar las cuantías obtenidas de hipotecas cobradas en los dos años previos o posteriores a la venta del domicilio, el Tribunal Supremo solo considera la cuantía total dirigida a la adquisición de un domicilio nuevo habitual, sin tener en cuenta la parcialidad o totalidad obtenida con el préstamo hipotecario. Con este requisito, se impulsará la seguridad en la declaración de IRPF, así como el número de rectificaciones o de retorno de cuantías indebidas en los cuatro años últimos, momento en el que no se accedió a la exención para separarlo de financiación ajena. Respecto a esto, en la sentencia, el Tribunal Supremo declara lo siguiente: "Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble". 2. Exención cuando una casa en construcción no finalice dentro del periodo de dos añosDe la misma forma, el 17 de febrero de 2021, el Tribunal Supremo volvió a establecer una nueva condición beneficiosa para los usuarios. En este caso, el periodo para reinvertir la cuantía adquirida con la venta del domicilio en una nueva que se encuentra en construcción será de dos años. Este plazo comenzará a partir de la transmisión de la vivienda con el objetivo de acceder a la exención, de esta forma, los usuarios no tendrán que tributar en el IRPF la ganancia adquirida en la venta. Cabe destacar que será válido cuando en este periodo el usuario reinvierta la cuantía propia sin tener que poseer el nuevo domicilio o sin que las obras hayan finalizado. A pesar de ello, la construcción debe terminar en un periodo máximo de 4 años a partir del momento de la inversión. Supuestos en los que hay que rectificar contra HaciendaAunque existan casos en los que el Tribunal se ha posicionado a favor del contribuyente, hay otros donde todavía los usuarios tendrán que enfrentarse a los criterios de Hacienda. A pesar de ello, hay argumentos suficientes para rebatir dichos criterios. Compra de domicilio finalizado en un periodo superior a dos añosEn esta ocasión, se refiere a aquel usuario que adquiere una casa en un periodo superior a dos años previos o posteriores a la venta de la vivienda. Sin embargo, el Tribunal ha dictaminado que dicho periodo es para reinvertir el dinero, no para apropiarse de una casa nueva, pudiendo aplicarse esto también a hogares ya finalizados. De esta forma, habría opción a la reinversión por cuantías aportadas "a cuenta", en el plazo de dos años previos y posteriores a la venta de la vivienda, sin considerar si se ha adquirido en tal periodo. Por ello, se podría adquirir la exención, ya que la reinversión de las cantidades entregadas se realizó en el periodo establecido. Además, la casa nueva tendría que adquirirse en términos jurídicos en un periodo de 4 años posteriores al momento de la inversión llevada a cabo. Debido a esto, se puede tributar según dictamina Hacienda, pero luego rectificar la autoliquidación y pedir el retorno de las cuantías indebidas. En una separación, ¿hay exención para el excónyuge que deje el domicilio habitual?A los casos de divorcio se le considera una situación dudosa, ya que los usuarios que dejen el domicilio habitual por motivo judicial, no tienen opción, como defiende Hacienda, a acceder a la exención si el plazo ha superado los dos años a partir de la fecha en el que abandonaron el antiguo domicilio, ya que el hogar dejó de ser la vivienda habitual. Esta injusticia está provocada por los usuarios que no tuvieron capacidad de vender el domicilio habitual después de abandonarlo, ya que su uso se le adjudicó por decisión judicial al excónyuge y a los hijos. Sin embargo, la Ley sí aprueba que puedan seguir disfrutando de la deducción, aunque abandonasen la vivienda siempre y cuando se compró el hogar previamente a 2013 y cuando se contribuye al cobro de la hipoteca. Para este supuesto, se recomienda tributar según Hacienda y rectificar luego la autoliquidación. El obstáculo a la hora de rectificar ante HaciendaCabe destacar que existe un obstáculo para los que quieran tributar según Hacienda y posteriormente rectificar, ya que Hacienda define esto como una opción tributaria, lo que conlleva que únicamente se pueda rectificar cuando se encuentre dentro del periodo para declarar el IRPF. Debido a ello, es mejor pedir la rectificación previamente a que termine el periodo de declarar el IPRF. En el caso en el que esto no sea posible, entonces no se debería considerar la exención como una posibilidad tributaria. En conclusión, en estos supuestos se podrá rectificar también a través de varios argumentos, pero primero habría que justificar que no se puede considerar como una opción tributaria. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En la actualidad, adquirir una vivienda supone un gran esfuerzo para la economía de los hogares españoles. En total, un hogar familiar tiene que destinar más de ocho años de su salario bruto para poder comprar una vivienda, el doble del esfuerzo en los años ochenta y noventa. Si lo comparamos con junio de 1987, el hogar solamente necesitaría menos de tres años para poder financiar su vivienda con su salario.  El último estudio del Banco de España concluye que desde marzo de 1987 hasta la actualidad, de los 142 trimestres estudiados, en 81 periodos se destinó más de 5 años del salario bruto a la adquisición de una vivienda. El dato más elevado corresponde previamente a la crisis de 2008 y a la burbuja inmobiliaria. Los meses de septiembre, junio y diciembre de 2007 registraron unos datos de 9,45 años, 9,37 años y 9,32 años de media, respectivamente. El precio de la vivienda ha incrementado un 10% más que los salariosPor otro lado, el último reportaje realizado por RTVE índice cómo los salarios han evolucionado a un ritmo diferente al del precio de la vivienda. Dentro del reportaje "Comprar una vivienda, cada vez más cuesta arriba" se hace patente el incremento de las dificultades de las familias a la hora de adquirir una vivienda. Poniendo en conjunto los datos del portal Fotocasa, especializados en alquiler y compraventa de viviendas, y de la plataforma Infojobs, especializado en el sector laboral, se visualiza la diferente de ritmo en la evolución de ambos factores. Desde 2016 hasta 2021, los salarios aumentaron por debajo de un 6%, mientras que el precio de la vivienda incrementó por encima de un 15%.
Cabe señalar que las entidades bancarias únicamente financian el 80% del precio de la adquisición de la vivienda. Por lo que, a pesar de las ayudas existentes en materia de vivienda, se debe tener ahorros para poder apropiarse de un hogar. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los datos aportados por Eurostat muestran que durante el cuarto trimestre de 2021 se alcanzó el mayor incremento del precio de la vivienda de toda la historia. En la zona euro, la vivienda aumentó su precio hasta un 9,4% interanual, mientras que en el tercer trimestre la cifra era del 8,8%. Estas cifras continúan preocupando a los sectores europeos que avisan sobre una posible ´burbuja inmobiliaria´. Si se analiza todo el territorio de la Unión Europea, el valor de las viviendas incrementó un 10% interanual durante el cuarto trimestre de 2021, continuando las continuas subidas que comenzaron hace seis trimestres. En términos interanual, es el incremento más alto desde 2005 en territorio europeo, fecha en el que se empezó a recoger los precios de las casas, y el más elevado en la Unión Europea desde 2006. Si se compara con el tercer trimestre del año pasado, en la Unión Europea la subida del coste de la vivienda fue de 2,1%, de un 1,9% en el caso de la eurozona. De los Estados miembros de la UE, 15 países obtuvieron en el cuarto trimestre subidas interanuales por encima del 10%. El único país que experimentó una bajada en los precios de las viviendas fue Chipre con un reducción del -5,3%. Chequia, Estonia y Lituania encabezan la tabla de países con mayores incrementos anuales con cifras de +25,8%, +20,4% y 19,8% respectivamente. En cuanto a las economías europeas más fuertes, Alemania obtuvo un incremento récord del precio de los hogares de un +12,2% en tasa interanual, al igual que lo hizo Países Bajos con un +18,7%. En Francia el aumento fue del 7%, una décima por encima del trimestre anterior, lo que continuó la tendencia al alzada del mercado inmobiliario francés situándose en las cifras más elevadas desde 2007. Italia obtuvo un incremento interanual del 4%, la segunda subida más alta registrada por detrás del 4,1% obtenido en el tercer trimestre de 2021. En el caso de España, del 4,2% del tercer trimestre, en el mercado inmobiliario español aumentaron los costes con una subida interanual con un 6,3%, el más elevado desde comienzos de 2019. En febrero, el Banco Central Europeo ya mostró su preocupación por una futura burbuja inmobiliaria en algunos de los estados europeos, donde las subidas del precio de la vivienda son demasiado elevadas. En este grupo, no se incluía a España. El vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, admitió que "España no es de los países donde haya habido incrementos más importantes de los precios de la vivienda, hay una recuperación del mercado inmobiliario". En su opinión, existen otros estados donde se hace más patente la sobrevaloración de la vivienda que conllevaría un "sobrecalentamiento" del sector inmobiliario. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según el articulo en Bloomber : "Europe?s Great Housing Crisis Is Only Getting Started" El crecimiento del sector inmobiliario y la oferta de viviendas parece lastrarse en los últimos tiempos en Europa debido a la fuerte inflación y otros factores como los excesivos costes de construcción, las rígidas normativas sobre eficiencia energética o la lenta burocracia que ralentiza los proyectos. El número de proyectos de obra nueva estás descendiendo en los países más poderosos de Europa: Reino Unido (25% ), Alemania ( 27%), Francia ( 28%). Algunos grandes proyectos del sector de la construcción parecen tambalearseLa gran constructora Vonovia SE en Alemania cesa su actividad indefinidamente y en Suecia algunos proyectos se paralizan por el miedo a la falta de trabajadores. Los grandes proyectos estatales se resienten así mismo y los gobiernos empiezan a no cumplir sus promesas en materia de vivienda. Este es el caso de Reino Unido donde se prometieron 300.000 nuevas viviendas al año en 2019 y no se está pudiendo llegar a esta cifra en ningún caso. En Alemania se intentó llegar a la creación de 400.000 viviendas asequibles , reto que no parece lograr cumplirse hasta 2026. Suecia incumple su propia normativa constitucional en lo que respecta a la vivienda asequible y mantiene muy altos los precios de la vivienda de alquiler. Consecuencias de no abordar la crisis inmobiliarias en Europa y sus causasLas familias cada vez tienen que emplear más ingreso en la vivienda lo cual puede provoca ansiedad y mayor desigualdad social. Se da cierto rechazo de la población a los inmigrantes que buscan vivienda, vislumbrándose una situación que podría llegar a ser ciertamente conflictiva. En Alemania por ejemplo la escasez de vivienda obligó a algunas personas a abandonar su hogar para dejar espacio a algunos refugiados. Alemania oriental por ejemplo sufre desigualdades frente a la Alemania occidental a la hora de adquirir vivienda, cuando en el pasado el régimen comunista se las proporcionaba. A pesar de haber superado la crisis inmobiliaria que duró hasta 2007, España y Portugal sufren una escasez de vivienda notable que se ve reflejada en la subida de lo9s precios de la vivienda. En Europa las medidas gubernamentales acaban volviendo al sector volátil y vulnerable Se da una situación intermedia entre el intervencionismo y el libre mercado que frena la inversión y descuida la necesaria vivienda asequible. Parece que la rentabilidad solo puede enfocarse hacia la vivienda de lujo. Incluso podría hablarse de una tendencia hacía la iniciativa privada en la vivienda que sin embargo carece de incentivos por la escasez de gasto adicional de los gobiernos debido a la inflación. Se está dando un incremento del cierre de empresas constructoras muy significativo en toda Europa. En Reino Unido han cerrado 45.000 constructores. En Suecia los cierres han crecido un 35% (1145 empresas en quiebra) y Es el caso de los 45.000 constructores residenciales de Reino Unido que han tenido que cerrar en los últimos cinco años. Suecia también ha sufrido estos cierres, con un incremento del 35% desde 2022 al declararse en quiebra alrededor de 1.145 compañías en los primeros 10 meses del año, según datos de Creditsafe. Intenciones políticas para atajar la crisis inmobiliariaAnte esta delicada situación del mercado inmobiliario la actitud de los políticos lejos de ser contundente se muestra cauta y temerosa. El partido laboralista en Reino Unido pretende acelerar los procesos y construir 1,5 millones de viviendas. Para Portugal lo importante sería un aumento de las viviendas para uso residencial motivando una mayor sencillez en los procedimientos de concesión de viviendas. Alemania a su vez se focaliza en impulsar la inversión pública y simplificar la normativa de construcción. Sin embargo la demora excesiva en desarrollar estás reformas puede tener un efecto contraproducente ya que los inversores se retraen esperando estos cambios, con el consiguiente bloqueo del mercado que puede producirse Mientras, los políticos se muestran cautelosos y prometen tibias actuaciones que poco se prevé que ayuden a aliviar el mercado. En Reino Unido, el Partido Laboralista ha prometido un paquete de reformas para acelerar los procedimientos y construir 1,5 millones de nuevas viviendas. En Portugal, se pretende aumentar el número de viviendas disponibles para uso residencial mediante la simplificación de los procedimientos de concesión de licencias. Mientras, Alemania ha prometido impulsar la inversión pública y hacer más sencillas las normas de construcción. Sin embargo, como afirma Wolfgang Schubert-Raab, presidente del grupo de presión del sector de la construcción ZDB: el hecho de que estos cambios se produzcan con cuentagotas corre el riesgo de provocar el efecto contrario, ya que muchas constructoras esperan para llevar a cabo sus proyectos a recibir subvenciones más interesantes, lo que continua lastrando al sector, como ha afirmado | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Europa está viviendo una entrada profunda en una recesión provocada por múltiples factores donde destacamos la inflación en alza, debido sobre todo a la desastrosa gestión del Banco Europeo con la impresión masiva de euros y el crecimiento anormal del endeudamiento de los Estados (España más de un 30% en 4 años), eso unido a la guerra de Ucrania y a la política suicida de Europa poniendo sanciones y restricciones de compra a los combustibles y materias primas de Rusia, que son claves para el crecimiento Europeo por su volumen y por su precio moderado, sin ellas Europa tiene un futuro incierto, entrando en recesión con Alemania a la cabeza. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los elevados datos de la inflación y de los precios de la energía están llevando a la situación económica de la UE a una posible contracción. Las últimas previsiones económicas realizadas por Bruselas reafirman la llegada de una recesión en el territorio europeo y del crecimiento económico de España. Unas previsiones que ha llevado a la UE a debatir acerca de una contracción económica para los siguientes seis meses. Se rebajan las previsiones de crecimiento del PIB españolEn contra de las previsiones del Gobierno español y del propio Ejecutivo europeo, los últimos datos disminuyen la estimación de crecimiento del PIB. Del 2,1% que se indicó en el mes de octubre, Bruselas señala que la expansión del PIB será únicamente del 1%. Un porcentaje que como señala el Ejecutivo comunitario en 2024 será del 2%, siendo España el país con mayor crecimiento económico de los estados miembros de la UE. A pesar de ello, Bruselas también señala que la tasa de déficit española continuará superando el 3%. Mientras que se prevé que España registre un significativo crecimiento económico durante 2022, de cara a 2023 el crecimiento se reducirá debido a la incertidumbre causada por el conflicto ruso-ucraniano. En cuanto a la inflación, Bruselas apunta que se originará una reducción de los niveles actuales en los próximos trimestres. España se posicionará como uno de los países que mayor ralentización económica experimente durante 2023. Una ralentización que sitúan de 3 puntos entre la expansión del PIB en 2022 y las previsiones del año que viene. Previsiones de crecimiento de cara a 2023 y 2024Por otro lado, los elevados costes de la energía también comenzarán a disminuir durante 2023 para dar lugar a una recuperación gradual de la economía. Una recuperación que se comenzará a notar en la segunda mitad de 2023. Además, se confía que sea impulsada por el Plan de Recuperación generado. Para 2024, el Ejecutivo comunitario ha anunciado que las previsiones apuntan a un mayor crecimiento del 2% causado por el impulso de las inversiones y de la demanda doméstica. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Reunión del consejo de gobierno del BCEEn la reunión del Consejo de Gobierno del BCE , se elevó el precio del dinero en 25 básicos para los tres indicadores de tipos de interés del euro (el nivel más alto desde 2007) , y tal y como se esperaba, la tasa de referencia para las operaciones de refinanciación se situará en el 4,25%, mientras que la tasa de depósito alcanzará el 3,75% y la de la facilidad de préstamo el 4,50%. Declaraciones en rueda de prensa de la presidenta LagardeEn rueda de prensa posterior la presidenta declaraba: "Tenemos la mente abierta en cuanto a cuáles serán las decisiones en septiembre y en reuniones posteriores, así que podríamos subir, y podríamos mantener, y lo que se decida en septiembre no es definitivo. Puede variar de una reunión a otra", Lagarde parece querer pausar la secuencia de subidas del precio del dinero y los tipos de interés, iniciada 9 reuniones atrás. Declaraba que según los datos que se tengan en Septiembre sobre la inflación y la transmisión monetaria: "se determinará si subir o no" En bromas añadía: "Lo que les puedo asegurar es que no vamos a bajar" Seguidamente Lagarde comentaba que una posible pausa en los tipos de interés sería temporal y en decisiones que se irían dando reunión a reunión. Ha recordado la buena labor realizada habiéndose conseguido disminuir la inflación del 10,6% hace 9 meses, hasta un 5,5% actual. "Sabemos que estamos cada vez más cerca, pero también sabemos que las opciones sobre la mesa son seguir subiendo o aguantar", explicaba. "Existe la posibilidad de una subida. Existe la posibilidad de una pausa (?) La carga de la prueba estará en los datos" y subrayando "el 2% es la meta y lo lograremos, pase lo que pase". Buenos datos de EspañaEn relación a España, Lagarde ha destacado que los recientes datos inflación, desempleo y crecimiento en nuestro país demuestran "la belleza de Europa y la heterogeneidad entre los 20 países de la zona euro", destacando que "obviamente, las cifras que vemos ahora para España con una inflación que tiende hacia el 2% y, con suerte, de manera sostenible, además de las cifras de desempleo más bajas que nunca, son un buen conjunto de cifras para España y para la economía en general" Pero la situación no es igual en todos los países de la eurozona. En algunos países la inflación sigue siendo muy alta y permanecerá alta más tiempo: "Son los que están impulsando nuestra perspectiva de inflación, que nos están ayudando a determinar nuestra política, pero también tenemos que mirar a cada miembro", ha explicado Lagarde. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Manteniendo las subidas de los últimos meses, el euríbor a 12 meses ha superado ya en su tasa diaria el 1%, una cifra que no se alcanzaba desde julio de 2012. Este índice de referencia para la mayor parte de las hipotecas llegó a situarse el pasado martes en el 0,957%, incrementándose dicha cifra el miércoles con un 1,067%, sobrepasando el límite del 1%. Durante la primera mitad de junio, la media mensual provisional se encontraba en 0,64%, cuando en mayo finalizó el mes con un 0,287%. Esta media son niveles de octubre de 2012, pero los incrementos significativos que a diario sufre el Euribor hace que se espere un aumento mayor. Este gran incremento aparece después de los mínimos históricos que alcanzó el Euribor con cifras de -0,5% e impulsado por las subidas que se esperan en los tipos de interés en los próximos meses por parte del Banco Central Europeo. En julio, el incremento llegará a ser de 25 puntos básicos, mientras que el dato de septiembre es incierto, a pesar de que analistas apuntan que se situará sobre el medio punto. A finales de 2022, se prevé que los tipos se sitúen entre el 1% y el 1,5%. En suma, como ha comunicado la institución, en julio terminarán las compras netas que se encuentran en el programa de compra de activos públicos, justamente en el mes donde se experimentarán los 25 puntos básicos de subida de los tipos. El aumento significativo perjudicará en gran medida a aquellas familias que posean hipotecas a tipo variable que estén referidas al Euribor, por lo que sufrirán el encarecimiento en sus tasas a la hora de revisar la hipoteca. En mayo, ya se experimentó una subida media de 600 euros al año en las revisiones, en tasa mensual 50 euros, aunque para junio se esperan incrementos más elevados en las revisiones dentro de este mes. Sin embargo, sobre el incremento del Euribor, Nadia Calviño, la ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, ha comentado que la subida será limitada, porque las hipotecas del tipo fijo han alcanzado una subida de su peso dentro de la estructura hipotecaria, además de que los indicadores acerca del esfuerzo histórico se encuentran en mínimos históricos, tal y como pronunció en el Congreso la semana pasada. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La Ley la de Propiedad Horizontal ha generado no pocos problemas en el reparto de los gastos de comunidad y vamos a intentar aclararlos. Para ello, vamos a ver, primero, lo que dice la LPH y, luego, cómo deberían cobrarse, puesto que una cosa es la realidad (de lo que se hace) y, otra, la verdad (que se deriva del contenido de la LPH y de las prácticas contables), que al poderoso interesa poco, por lo que, en la lucha entre la fuerza y la razón, nunca se logra imponer la lógica. PRIMERO.- En cuanto al contenido de la Ley la de Propiedad Horizontal, pasamos a analizar el contenido de los artículos 9.1.e, y 9.2, mediante el desglose de cada una de las normas que contienen y dando una somera explicación para cada una de ellas. La Ley la de Propiedad Horizontal dice: Son obligaciones de cada propietario:
La Propiedad Horizontal , en estos apartados, dice: 1º.- Que son obligaciones de cada propietario ? contribuir, ? a los gastos generales ? Y que se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales? De ahí se deduce que hay "gastos generales" y "gastos particulares" (o "no generales") que son aquellos gastos imputables a propietarios concretos por lo que el pago de su coste no es una obligación de todos los propietarios. 2º.- Que son obligaciones de cada propietario ? contribuir, con arreglo a la cuota ? a los gastos generales? que no sean susceptibles de individualización? De ahí se deduce que los "gastos generales", y no solo los "particulares", se deben cobrar, en principio, por consumos, solo, cuando no sea posible individualizarles, se cobrarán por coeficientes. 3º.- Que son obligaciones de cada propietario ? contribuir, con arreglo a la cuota ? o a lo especialmente establecido, a los gastos generales? De ahí se deduce que a ciertos propietarios, se les puede eximir del pago de algunos "gastos generales" (ordinarios y extraordinarios), debido que a que ni consumen ni utilizan ni disfrutan de ciertos suministros, servicios o instalaciones. 4º.- Que son obligaciones de cada propietario ? contribuir ? a los gastos generales ? sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes De ahí se deduce que el mantenimiento de ciertos elementos comunes deben sufragarle todos los propietarios aunque no los utilicen. Se trata de evitar que los pisos inferiores aleguen, por ejemplo, que no pagan gastos de tejado puesto que de la cubierta solo se benefician los de la última planta. SEGUNDO.- Sobre el cobro de los gastos a los propietarios: 1º.- La Ley la de Propiedad Horizontal establece, en el Art. 9 (apartados 9.1.e y 9.2), la forma de cobro de los gastos de comunidad. Pero, por lo que hemos visto, hay cierta confusión en la cuestión de la "individualización" de gastos, en la de los "gastos privados" (o sea, de los "gastos particulares") y en la de la exoneración de ciertos gastos a ciertos propietarios. Pero hay mucha mayor confusión en lo que es el "reparto" inicial de un gasto entre las secciones de la comunidad y su posterior "distribución" entre los propietarios. Porque no es lo mismo hacer el "reparto" de los gastos de una comunidad en la que solo haya viviendas, que en otra con viviendas y locales, porque, en la primera, todos los gastos van a la misma y única cuenta y hay una sola sección y un solo presupuesto. Pero, en la segunda, hay "gastos generales" y "gastos de viviendas" y, en general, hay dos secciones y dos presupuestos. Los "gastos de viviendas" son, en realidad, un tipo de los "gastos particulares", la de los propietarios que tienen pisos. Y hay otros "gastos particulares" que no son de viviendas, como los de devolución de recibos por parte de algún propietario, que son "gastos particulares" exclusivamente de ese propietario. Estos no suponen una tercera categoría de gastos, sino que son otra variante, aparte de los "gastos de viviendas", de los "gastos particulares", la de los "gastos particulares de uno o más vecinos concretos". En cuanto al "reparto" de gastos, en el primer caso de nuestros supuestos (bloque solo de pisos), la factura de reparación de una teja la pagan entre todos los propietarios, lo mismo que la reparación de una baldosa del portal. Pero, en la segunda comunidad (bloque de pisos y locales), mientras que la reparación de la teja la pagan todos, la baldosa (en general) solo la pagan los pisos. 2º.- Entonces, lo primero que se hace, y no se entiende bien a la hora de analizar el problema (por lo que se desconocen las consecuencias de este sencillo acto), es que se "reparten" las facturas entre esas dos "secciones" ?la "general" y la de "viviendas"?, pues la existencia de grupos distintos de propietarios ?formados por propietarios que deben hacer frente a unos gastos u otros?, genera la existencia de secciones comunitarias. En el segundo caso (bloque con pisos y bajos), la comunidad tiene una "sección general" y otra "sección de viviendas", y, cada vez que llega una factura, hay que establecer a qué sección va, lo que se denominamos "repartir". Pero ¿Qué pasaría si el albañil de nuestro caso reflejara, en una única factura, un coste de 100 ? por reparar la teja y, otro, de 200 ? por reparar la baldosa, en lugar de emitir dos facturas distintas? ¿Debería ir el importe de esa factura, en su totalidad, como gasto general? A cualquiera, con dos dedos de frente, se le habrá ocurrido que los 100 ? de la teja se contabilizarán como "gasto general" y que los 200 ? de la baldosa se contabilizarán como "gasto de las viviendas". Además, el IVA habría que repartirle entre las secciones en proporción a esos importes. Es decir, que el importe total de la factura habría que "repartirle", con un criterio objetivo, entre las dos secciones. ¿Y qué se debería hacer si la empresa de limpieza pasara una factura global por la limpieza de las escaleras y la de los garajes, en un supuesto en el que no todos los pisos tuvieran garaje? ¿La cargaríamos en su totalidad a la sección de garajes o preguntaríamos por el coste de cada labor? Nos encontramos con algo que no han contemplado seriamente los tribunales, la existencia de una "factura compartida", que puede tener, como en el caso del albañil, "conceptos específicos" e "importes específicos" para cada sección; o, como en el caso de la limpieza, un "importe global" por el total del "gasto compartido" por las dos secciones. El "reparto" de las facturas supone el "reparto del importe" de las facturas, por lo que una factura puede tener que "repartirse" entre dos secciones, a diferencia de lo que ocurre, en este tipo de casos, en la falsa realidad, en la que se imputa su importe total a una de las secciones (a la general). TERCERO.- Hemos visto que hay 1.0.- facturas de distintos tipos: 1.1.- por "gastos generales" y 1.2.- por "gastos particulares" (entre ellos, los de viviendas), que dan lugar, generalmente, a dos secciones en las cuentas comunitarias, por lo que 2.0.- las facturas que se reciben deben "repartirse" entre las secciones 2.1.- asignando su importe total a la sección correspondiente, cuando se trate de facturas que solo tengan "gastos específicos" de cada sección. Pero una factura puede contener "gastos generales" y "gastos particulares", que sería 2.2.0.- una "factura compartida" ya sea por contener 2.2.1.- "gastos específicos" de cada sección o 2.2.2.- un "gasto global" común a las dos secciones. Hecho el "reparto", se procede, para su cobro a 3.0.- la "distribución", del importe correspondiente de cada sección, entre los propietarios beneficiados por ese servicio o suministro; y sabemos que los gastos 3.0.- se pagan, en principio, 3.1.- por consumos, o 3.2.- por coeficientes (cuando no se puedan calcular los consumos individuales) o 3.3.- de otras formas aprobadas legalmente, incluyendo la posibilidad de exonerar a algún propietario del pago de algún gasto o de cobrarlos a partes iguales. "Repartir" entre secciones y "distribuir" entre propietarios son dos operaciones distintas. Por ello, es posible que un gasto cuyo importe no se pueda "individualizar por consumos" entre los propietarios beneficiados por ese servicio a la hora de proceder a su "distribución", pueda, previamente, tener que "repartirse", con un criterio objetivo, entre las diversas secciones, si se tratara de un "gasto compartido" que afectara a varias de ellas. Cualquiera que sea el gasto, siempre será posible "repartirle" correctamente entre las secciones y "distribuirle" entre los propietarios, pues ese gasto tendrá un origen y un beneficiario (todos ellos o algunos en particular), y, siempre, habrá un criterio para calcular a) qué parte de ese gasto consume cada sección, o b) si se trata de un gasto de propietarios determinados y c) si la distribución se hará por consumos o por coeficientes. Según la LPH, los gastos generales pueden ser objeto de "individualización por consumos" y no solo el agua o el gas, que son gastos particulares de los propietarios de los pisos, y de los que se habla siempre en estos casos sin hacer referencia 1º.- ni a los "gastos compartidos individualizables por consumos en el "reparto" entre secciones", como son el gasto del administrador y el del seguro; ni 2º.- a los "gastos generales individualizables por consumos en la "distribución" entre propietarios", como son los gastos por las copias de actas y convocatorias, o los gastos de correo. Si el administrador administra tanto los "gastos generales" como los "gastos de las viviendas" ¿Es razonable que a estas, al hacer el "reparto" entre secciones, no se las impute un gasto por una labor que tiene un coste económico y de la que se benefician en mayor medida que los locales? Dicho de otra forma, si los comercios situados en los bajos del edificio tienen, al igual que las viviendas, unos gastos de administración de sus facturas de agua, luz, limpieza? esos "gastos de administración de los gastos de los locales" ¿Son "gastos generales"? ¿No? Pero, entonces ¿Por qué los "gastos de administración de los "gastos de viviendas"" son "gastos generales"? Y si, por otra parte, cada vecino recibe una copia de cada acta, ¿Es razonable que (en la "distribución" entre propietarios) se cobren las copias por coeficientes cuando todos reciben la misma cantidad y se puede medir el "consumo" individual? Mario Rodríguez Guerras | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Desde la entidad financiera CaixaBank, se ha advertido de no dejarse caer en los extremos ante el complicado estado económico del mundo. Y en concreto, de la economía española. La entidad ha recalcado los positivos datos del verano y concluyen que en los primeros dos trimestres de 2023, el PIB evolucionará por la zona cero. Predicciones de CaixaBank del futuro estado económico de EspañaA pesar de que el presidente de la entidad bancaria, José Ignacio Goirigolzarri, admite que no prevén datos tan optimistas como las predicciones del Gobierno, tampoco esperan una significativa reducción del PIB. A nivel europeo, la Unión Europea visualiza una evolución del PIB español entre el 0% y el 1%. Además, el organismo europeo también prevé que los tipos de interés se sitúen alrededor del 3%. Otras predicciones son una continuación de los datos actuales del sector laboral y una inflación en torno al 4,5% y el 6%. Desde CaixaBank, defienden que "esta situación significa que hoy estamos un 2% por debajo del PIB prepandemia, lo que significa que no recuperaremos el nivel prepandemia hasta el año 2024". Factores negativos de la economía españolaGoirigolzarri señala a la productividad como el aspecto más perjudicial para la economía de España, además del nivel de vulnerabilidad de las cuentas públicas. El endeudamiento de las cuentas públicas está causando un déficit estructural con un porcentaje de deuda rondando el 110% y 115%. Respecto a la productividad, ha animado a implantar reformas exhaustivas y complejas para poder impulsar los niveles de productividad. Para ello, defiende que se mejore la formación y educación tanto de jóvenes como de trabajadores durante su etapa profesional. De esta forma, podrán evolucionan a medida que evolucionan las demandas del mercado laboral. A pesar de esta compleja situación, el presidente de CaixaBank declara que España se encuentra en un estado financiero más positivo que en 2009-2010. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La prensa internacional advierte sobre la okupación de las segundas residencias de los extranjeros en EspañaLos propietarios de segundas viviendas en nuestro país empiezan a sufrir la okupación y las consecuencias de una Ley de la vivienda que no les protege. The Times advertía, en un articulo que se hizo viral e inspirándose en el caso del fiscal Marc Robinson y su vivienda ocupada en Ibiza : "Están okupando las segundas residencias de los británicos en España, y la ley les ayuda a hacerlo" y añadía "Ya están más protegidos en España que en cualquier otro lugar del planeta, además con la nueva Ley se necesitarán dos años de Servicios Sociales antes de que puedas iniciar un desalojo" En el mes de marzo se dió otro caso en el que una familia de gitanos ocupó una vivienda que tenía en Barcelona Yue Zhang, un ciudadano Chino, que no pudo salir de su pais durante la pandemia. En redes sociales como Weibo ( en China ) o RedBook, decenas de internautas alarmados contaban su experiencia al ser okupados en España y algunos se preguntaban :"¿La propiedad privada occidental no es inviolable? ¿Mañana puedo ir a España de viaje y, si me apetece, entrar en una casa vacía y quedarme allí a vivir?" Consecuencias de artículos como el publicado por "The Times"Según "The Times", como decíamos, cuando Marc Robinson fue a la policía "Los agentes le dijeron que tendría que seguir pagando las facturas de agua y electricidad de los okupas hasta que consiguiera una orden de desalojo" y el periódico añadía que "las mafias se están aprovechando de la Constitución Española que otorga a todos los ciudadanos el derecho a una vivienda digna" , sobre todo desde la pandemia y la publicación del decreto antidesahucios del Gobierno. Es evidente que hay una gran población flotante de extranjeros con vivienda en España que enriquecen nuestra economía y publicaciones como el articulo en "The Times" puede pasar factura gravemente al sector inmobiliario. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La tasa de emancipación juvenil se sitúa en el 16,75% en el segundo trimestre de 2021, es decir, casi 17 de cada 100 jóvenes de entre 16 y 29 años residen fuera del hogar familiar. La tasa de emancipación juvenil ha ido disminuyendo a lo largo del siglo XXI y actualmente se sitúa en la cifra más baja registrada en este periodo. La presente edición del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE) registra la edad media de emancipación en España más alta de los últimos 20 años: 30, 3 años. Las personas jóvenes en España no pueden emanciparse hasta que dejan de ser jóvenes. Esto es un síntoma muy preocupante que demuestra que los problemas estructurales de la juventud siguen muy presentes y condicionan la vida adulta. Durante el segundo semestre de 2022 el porcentaje de población joven que se emancipaba residencialmente se estancó y las subidas en los precios del alquiler y la vivienda hacían que para una persona joven fuera imposible emanciparse sin sobreendeudarse. Mientras que en España la emancipación fue del 15,9 %, en la Unión Europea la tasa media de emancipación fue del 31,9 %, el doble que en nuestro país. Para las personas jóvenes españolas independizarse es prácticamente una quimera, siendo siempre más difícil para una persona joven española hacerlo que para una europea.
¿Por qué es casi imposible emanciparse en España?Tasa de paroLa tasa de paro juvenil aumentó exponencialmente en el segundo trimestre de 2020, ascendiendo al 30,01% respecto al 25,17% del primer trimestre de 2020. En el segundo trimestre de 2021 se ha reducido 1 punto porcentual la tasa de paro, situándose en el 28,8%. A pesar de este ligero descenso, la tasa de paro aún se encuentra por encima de los valores previos a la Covid-19. La tasa de paro juvenil aumentó exponencialmente en el 2020, ascendiendo al 30,19% respecto al 23,81% de 2019. En el segundo trimestre de 2021 se ha reducido ligeramente la tasa de paro, situándose en el 30,01%. A pesar de este ligero descenso, la tasa de paro aún se encuentra por encima de los valores previos a la Covid-19. Situación formativa y laboralTener empleo no es suficiente para poder acceder a una vivienda en España.Pese a que el salario medio de una persona joven subió un 4,6 %, estableciéndose en los 13.079,19 euros netos al año (o 1.089,93 euros netos al mes), el precio de las viviendas en alquiler lo hizo un 7,55 %. Así, el alquiler medio de una vivienda se establecía en 912 euros. Una persona joven tendría que dedicar el 83,7 % de su sueldo. Eso, sumado a los 141 euros de media que cuestan de media los suministros y servicios de una vivienda (como los recibos de agua, luz, gas, etc.), supondrían 1.053 euros al mes, el 96,6 % de su sueldo. Es decir, sólo le quedarían 36,93 euros para adquirir alimentos, comprar ropa y gastar en ocio, algo completamente inasumible. Una de cada cinco personas de menos de 30 años con un puesto de trabajo se encontraba en pobreza o riesgo de exclusión social. Este fenómeno, el de personas jóvenes que siguen siendo pobres, aunque trabajen, debería ser una de las prioridades de la clase política, ya que la imposibilidad de acceder a unas condiciones que permitan poder vivir de forma digna e independiente causa no solo problemas materiales en la juventud, sino que también afecta a su salud mental. El 48,8% de la juventud entre 15 y 29 años estudiaba en 2020, la cifra más elevada de los últimos 5 años y el 25,4% trabajaba, siendo la cifra más baja del último lustro. Además, el 8,5% trabaja y estudia y el 17,3% ni estudia ni trabaja. Tener estudios superiores tampoco garantizaba, en ningún caso, poder emanciparse.Tan sólo el 22,9 % de las personas jóvenes que habían completado enseñanzas de formación profesional de nivel superior o estudios universitarios se habían podido emancipar. Además, para las personas jóvenes que no continuaba estudiando la tasa de emancipación era similar entre quienes tenían estudios superiores y entre quienes no los tenían.
El mercado de alquiler en España continuó encareciéndose durante la segunda mitad de 2022. Ante la imposibilidad de alquilar en solitario, una de cada tres personas jóvenes que viven de alquiler se ven obligadas a hacerlo en una vivienda compartida. El alquiler medio de una habitación era a finales de 2022 de 282,19 euros, el 25,9 % del salario medio joven. Esta cifra está peligrosamente cerca de la recomendación a la que llegan la mayoría de los estudios, que establecen que el precio de la vivienda habitual no debería suponer más del 30 % del salario de una persona. El incremento del precio medio de compra de la viviendaLa opción de pagar una hipoteca tampoco era mucho mejor para las personas jóvenes. Lo primero, porque la entrada media de una vivienda se establecía a finales de 2022 en 49.852,20 euros, el equivalente a 3,8 años completos de sueldo de alguien que tuviera menos de 30 años. Y, por otra parte, para aquellas personas jóvenes trabajadoras que consiguieran acceder a una hipoteca, el importe medio de la primera mensualidad era de 661,33 euros, el 60,7 % del salario medio de una persona asalariada de menos de 30 años. La tasa de paro de las personas jóvenesSeguía siendo en 2022 mucho mayor que la de la población general: del 22,2 % frente al 12,9 %. Las personas jóvenes tenían a finales de 2022 una tasa de paro similar a la que se registró en 2008 con el estallido de la crisis económica y financiera. Tras la reforma laboral, se puede afirmar que la temporalidad, un problema tradicionalmente endémico de la población joven, se ha reducido importantemente, pasando de un 55,4 % de temporalidad a finales de 2021 a un 38,9 % en el último trimestre de 2022. Se ha disparado la contratación fija discontinuaAquellas personas jóvenes que tenían un contrato indefinido pero que sólo trabajaban, por la naturaleza de su empleo, determinados meses del año. En solo un año España ha pasado de tener 23.569 contratos fijos discontinuos firmados por personas jóvenes a 233.828, casi diez veces más. Además, se triplicaron los contratos indefinidos a tiempo parcial, cuando casi la mitad de las personas jóvenes bajo esta modalidad decían que preferirían tener un empleo a tiempo completo, pero no lo habían encontrado.
En palabras de Andrea González Henry, presidenta del Consejo de la Juventud de España: "El Consejo de la Juventud de España sigue alertando de la falta de acción en política de vivienda en España y las consecuencias negativas que eso ha provocado en la población general y, especialmente, entre la juventud, que sigue viendo como año tras año disminuye el porcentaje de emancipación por una pérdida de poder adquisitivo, situación que se solapa con la subida ininterrumpida de los precios de alquiler y compra de vivienda."Según palabras de Juan Antonio Báez, vicepresidente y responsable de socioeconómica y comunicación del CJE: "Las políticas de juventud en muchos casos se convierten en una huida hacia adelante que no entran a solucionar de manera estructural los problemas principales que preocupan a la juventud, como son la vivienda y el empleo, y que provocan grandes problemas de salud mental para la población joven, cuya principal causa de muerte es el suicidio." | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A comienzos de 2022, los impuestos como el de Sucesiones y Donaciones (ISyD) o el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) cuentan con una nueva base resultante del valor de referencia de Catastro. En suma, esta modificación de valor tendrá efectos en otros impuestos como la plusvalía municipal o el IRPF. Evitar las anulaciones de valoraciones con un nuevo valor de referenciaEl objetivo principal por el que se originó el valor catastral es disminuir la litigiosidad. Así se subraya dentro de la Ley 11/2021, de 11 de julio, donde se recogen las medidas para reducir y suprimir el fraude. Sin embargo, si se analiza los usuarios que estaban siendo perjudicados antes por la litigiosidad, se descubre la finalidad real por la que se introdujo el valor de referencia catastral. En la práctica, las comprobaciones de valor estaban siendo invalidadas por los Tribunales, que se posicionaban en contra de que la Administración realizase las valoraciones de las viviendas desde sus propias oficinas. Por este motivo, la Administración ha promovido el origen del valor catastral para esquivar las anulaciones de los Tribunales y poder realizar las valoraciones sin que sean posteriormente invalidadas. De esta forma, con los cambios realizados con el fin de no cambiar nada, la Administración ha conseguido llevar a cabo las comprobaciones de valor desde la oficina con una normativa que se lo permite, excepto si se demuestra que el valor resultante del cálculo sea el mismo valor del mercado. Aplicar el valor catastral en cualquier proceso inmobiliario bajo el pretexto de "fraude fiscal"Además, se ha argumentado el motivo de la aplicación en la seguridad jurídica del nuevo valor. Este motivo residía en dejar de realizar el cálculo a través de un "valor real" indeterminado, para llevarlo a cabo por medio de un sistema objetivo que se basa en estadísticas y datos propios del mercado. A pesar de esta afirmación, este nuevo sistema sigue fundamentándose en la valoración de viviendas sin obligación de visitarlos, es decir, igual que como se realizaba antes. El nuevo valor de referencia se ha introducido para recudir el fraude fiscal, por lo que la Administración ha comenzado a aplicarlo en cualquier operación inmobiliaria, considerando que en cada una de ellas existe cierto fraude. Sin embargo, en varias transacciones, según el bien que se adquiere o vende, resulta imposible que se aporte cuantías económicas en B. o que se dé fraude fiscal. Casos sin fraude fiscal donde se obliga el valor catastralA pesar de ello, la Administración continúa imponiendo este nuevo valor a los contribuyentes, tal y como se ha hecho patente en las últimas dos consultas que se han llevado a cabo a la Dirección General de Tributos. En estas consultas, la Administración ha decidido exigir la aplicación del valor catastral en casos como adquirir una vivienda a través de subasta pública o un inmueble de protección oficial. La DGT en el auto V0298-22 expone que el valor de un inmueble protegido no podrá superar al límite de venta impuesto, cuyo máximo valor es el correspondiente al valor de mercado. En caso de que el valor de referencia se sitúe por encima del valor de mercado (valor máximo) y que esto no le libre de llevar a cabo la autoliquidación por el primer valor, si el usuario considerase que el valor damnificase "sus intereses legítimos podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación en los términos establecidos en el artículo 10 del TRLITPAJD". Esto significa que el contribuyente tendrá que tributar acorde al valor catastral y si así lo considerase, podrá protestar. Respecto a aquellas viviendas que se han adquirido a través de una subasta pública, en la sentencia V0453-22 se señala que en caso de subasta, ya sea administrativa, notarial, pública o judicial, el valor de referencia será la base imponible en el momento del impuesto, excepto si el valor de adquisición de la vivienda o el impuesto por los interesados o ambos sea mayor que el valor de referencia cuya base se considerará la mayor de estos valores. Es decir, ni aunque exista un valor de adquisición exacto que se haya impuesto en la subasta, el contribuyente tendrá que seguir tributando acorde al valor. En estos dos casos, donde no hay fraude fiscal, la Administración dictamina seguir aplicando el valor de referencia, que en principio el único objetivo de esta medida es eliminar el fraude, un fraude que no existe en ninguno de estos supuestos. ¿Cómo combatir la imposición del valor catastral de referencia?Por este motivo, se puede determinar que la aplicación del valor catastral produce un aumento secreto de la tributación en los procesos inmobiliarios. Para combatirlo, no solo se puede justificar que el valor de mercado de la vivienda sea menor que el estipulado por el Catastro. Esto significaría que se acepta que se lleve a cabo una persecución del fraude, incluso cuando es inexistente, además de que con valoraciones llevadas a cabo sin visitas a la vivienda, el contribuyente puede contraatacar solamente con datos y documentos que prueben su inocencia y que el valor estipulado por el Catastro es superior al del mercado. También existe la opción de cuestionar los motivos de la aplicación del valor catastral, su imposición en todas las operaciones inmobiliarias, así como la violación del concepto de capacidad económica. Se puede considerar vulneración, ya que se impone a los contribuyentes a tributar con un valor superior al de mercado y obligándolos a tener que probar lo contrario. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La nueva Ley de la vivienda imponía un límite en la subida de los precios de alquiler de vivienda del 2 % para 2023, un 3% para 2024 y un posterior índice de referencia establecido a partir de 2025 que no dependería del IPC y si de los datos del INE Estas medidas formaban parte de las "medidas de excepción" impuestas por el gobierno frente a las consecuencias de la guerra de Ucrania y la subida progresiva de la inflación que sufría la economía general. Los datos de Octubre muestran que los precios de los alquileres , según los topes establecidos, han supuesto un aumento de 180 euros anuales (En viviendas tipo medio de 2 habitaciones) Subidas del precio de alquiler de viviendas por provinciasEn Barcelona, Madrid, San Sebastián, Palma, Valencia o Bilbao, la subida del precio del alquiler de viviendas con nuevos o renovados contratos superará los 210 euros al año ( hasta 290 en Barcelona) En el otro polo, en ciudades como Lugo o Ciudad Real el aumento del precio del alquiler de viviendas será apenas de 100 euros anuales. Si las subidas del precio del alquiler de viviendas hubieran seguido vinculadas al IPC como antes de las medidas de regulación, hubieran sido de más de 370 euros anuales de media nacional y cercanas a los 450 o 500 euros en capitales como Barcelona, Madrid o San Sebastián. Situación del precio de un nuevo alquiler de vivienda en Noviembre 2023En Noviembre de este año el precio del alquiler de una vivienda tipo medio de 2 habitaciones vendrá a ser de 765 euros mensuales aplicando la subida del 2% correspondiente a 2023. En capitales como Barcelona ,Madrid o San Sebastián las nuevas rentas de alquiler fluctuarán desde los 1000 a los 1300 euros. Por la cola, en Lugo o Ciudad Real, los alquileres costaran sobre los 408 euros. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El PP ya había manifestado que no pondría en funcionamiento estas medidas en sus CCAA. Incluso la misma Ley de la vivienda corre peligro en vistas del adelanto de las Elecciones Generales que podrían cambiar el signo de nuestro gobierno. En qué consiste la declaración de zona de mercado residencial tensionadoLa ley de la vivienda pretende regular el precio de los alquileres a través de, entre otras cosas, la declaración por parte de las CCAA y Ayuntamientos de las zonas de mercado residencial tensionado. Estas zonas se caracterizarían por tener un coste de hipotecas y alquileres que supera el 30% de los ingresos de los hogares y porque el precio de compra o alquiler haya subido, en ellas, en los últimos 5 años un 3% más que el IPC de la CCAA. El estudio de estas zonas por las comunidades autónomas y ayuntamientos y la memoria correspondiente se materializaría en un informe que sería subido a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) que aprobaría y publicaría con carácter trimestral la relación de zonas de mercado tensionado. No obstante todo parece indicar que estas medidas no se van aplicar en casi ninguna CCAA. Rechazo de las CCAA a limitar el precio de los alquileresLa Ley de la vivienda, atascada hasta antes de las elecciones, fue una de las bazas tanto de la derecha como de la izquierda de cara a sus campañas electorales. Ya anunciaba el PP que en sus CCAA no aplicaría la declaración de las zonas de mercado residencial tensionado. A las comunidades de Madrid, Andalucía, Galicia o Castilla y León , tras las elecciones, se unen Comunidad Valenciana, Cantabria, Baleares, Extremadura y Aragón, en su negativa a poner un tope a los alquileres. Tan solo La comunidad catalana, donde gobierna ERC, Asturias, Castilla-La Mancha y Navarra estarían dispuestas a aplicar la declaración de zonas de mercado tensionadas. En estas comunidades podría darse una huida de inversores a otras comunidades que no limiten sus inversiones en alquiler. Podrían crearse dos ritmos de inversión diferentes en España, algo poco deseable para la economía global. Efecto del adelanto de las elecciones generales sobre la Ley de la ViviendaPodría darse una derogación total de la Ley de la Vivienda en caso de victoria del Partido Popular en las elecciones adelantadas al 23 de Julio. Y es que el PP esta misma semana presentaba una proposición no de ley en la que pedía la derogación de la recién aprobada Ley de Vivienda y también la puesta en marcha de un plan ?antiokupación? que permita desalojos en un plazo de 24 horas. El PP justifica la derogación por suponer medidas intervencionistas y contrarias a la libertad individual que podrían perjudicar la oferta del mercado de la vivienda. Otra de las medidas que propone para favorecer el acceso de los jóvenes a la vivienda es un Pacto de Estado por la Vivienda, con apoyos económicos al alquiler y a la compra. Los interrogantes a la derogación de la Ley de la ViviendaLa derogación total de la Ley deja, no obstante, una serie de incógnitas en temas como la gestión de los desahucios o la actualización de los contratos de alquiler, y lo cierto es que no es fácil imaginar cómo serían abordados. En conclusión la seguridad de los propietarios e inquilinos quizás no debería depender del resultado electoral, ya que esto destruye oferta y dificulta en definitiva el acceso a la vivienda. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Supremo deberá decidir si las casas móviles requieren de licencia urbanística o se consideran vehículos y por lo tanto no la necesitarían, más allá de la licencia de actividad del camping. Las casas móviles ¿verdaderas viviendas o simples remolques?La idea de que a pesar de tener ruedas las "mobile home" ocupan suelo urbanístico susceptible de tener una licencia, que defiende el TSJ de Cataluña, se enfrenta al planteamiento del camping que considera remolques este tipo de viviendas de recreo y en base a esa condición no necesitarían la licencia. El Tribunal admite el recurso alegando que la problemática afecta a un gran número de situaciones que carecen de jurisprudencia, y repercute de forma suficientemente significativa en el régimen urbanístico de la propiedad del suelo. Será, la Sección Quinta de la Sala de lo Contencioso, la competente para determinar la naturaleza de las "mobile homes" en cuanto a la exigibilidad de licencia urbanística por uso del suelo. Y también si la licencia de actividad del camping ampara sufientemente la instalación de estas viviendas | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Presidentes y directores generales de organizaciones como el Consejo General de los COAPI de España, de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI), del Colegio de Arquitectos de Catalunya, la Asociación de Promotores de Catalunya (APCE), el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida, y destacados representantes de Deloitte, CaixaBank, Servihabitat, Tecnotramit, Culmia o el Foro de Economistas Inmobiliarios han intervenido en la VIII Tribuna Inmoscopia 2023. [caption id="attachment_16931" align="aligncenter" width="900"] Fondos Next Generation de la Unión Europea20 de enero de 2023 ? La llegada de los fondos Next Generation de la Unión Europea (UE) ha supuesto un importante impulso para la economía. Sin embargo, desde el sector inmobiliario advierten sobren sus limitaciones, pues estos aparecen como una medida extraordinaria e insuficiente para solucionar la falta de vivienda en España. Esta es alguna de las conclusiones que se han extraído en la VIII edición de la Tribuna Inmoscopia 2023, la jornada inmobiliaria organizada por los API de Catalunya que reúne a las principales personalidades y organizaciones del sector inmobiliario cada inicio de año. El director del Área Jurídica y nuevo portavoz de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el COAPI de Barcelona, Carles Sala, ha desempeñado las funciones de moderador en la mesa redonda "Necesidades de vivienda, fondos Next Generation y sostenibilidad del sector", en la que han participado el director general de Negocio de gestión patrimonial de Servihabitat, Juan Carlos Alvárez; el consejero delegado de Culmia, Francisco Pérez; y la reputada economista Carme Trilla. [caption id="attachment_16932" align="aligncenter" width="900"] En su intervención, el portavoz de Servihabitat ha destacado la falta de oferta que existe actualmente en el inmobiliario español y ha puesto el foco en las políticas públicas que se llevan a cabo en la actualidad, vistas como "parches" cortoplacistas: "Debemos buscar soluciones a largo plazo y fomentar la colaboración público-privada de forma que las acciones tengan una dirección clara más allá de las legislaturas". En esta misma línea se expresó Carme Trilla, quien señaló la falta evidente de inversión pública en vivienda. "El Ejecutivo no dedica ni un 0,2% de los Presupuestos Generales del Estado a esta área", ha lamentado. En lo que respecta a los fondos Next Generation, la economista celebró el elevado número de solicitudes (12.000), pero se mostró decepcionada por las pocas que acabaron siendo aprobadas (en torno a 3.000). "Es una pena porque todos los proyectos presentados son factibles, sobre suelos reales y operadores con capacidad. Esto evidencia la falta de recursos", añade Trilla. Mesa Redonda "Panorama macroeconómico y las expectativas del sector en 2023"Otra de las mesas redondas celebradas ha sido dedicada a analizar el "panorama macroeconómico y las expectativas del sector en 2023". En este caso, el encargado de moderar la conversación ha sido Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI y AIC, y en ella han participado el socio de Financial Advisory de Deloitte España, Rafael Arcas; la lead economist de Caixabank Research, Judit Montoriol; y el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, Julián Salcedo. Todos los expertos han coincididoTodos los expertos han coincidido en señalar que 2023 será un año marcado, en su primera mitad, por un cierto clima de inestabilidad. Para Rafael Arcas, las sensaciones son "un poco contradictorias" en lo que a transacciones se refiere. "Parece que se vienen curvas, pero no tan pronunciadas ni inmediatas como pensábamos. Esperamos un primer semestre más parado, para analizar el mercado y detectar tendencias, y a partir de ahí empezará el movimiento", ha explicado. Previsiones para 2023 en el Sector InmobiliarioHernández Reche ha destacado que las previsiones para 2023 han acabado siendo más positivas de lo que originalmente se pensaba, ya que el invierno no fue tan duro como parecía. Así, tal y como indican desde CaixaBank Research, en 2023 la economía podría experimentar una "pequeña relajación", situando así sus previsiones de crecimiento para el nuevo año en torno al 1%. "A diferencia de otros países, en España los principales indicadores económicos están fuera de la zona de preocupación y encontramos un mercado más equilibrado que nos hará empezar 2023 con buena inercia", revela. En última instancia, la VIII edición de la Tribuna Inmoscopia ha dedicado un espacio a hablar sobre "nuevas maneras de invertir y comercializar en el sector inmobiliario". En esta ocasión, la directora general de ANAI y AIC, Anna Puigdevall, ha moderado un encuentro entre el director de Financial Advisory en real estate de Deloitte, Miguel Ochoa; el CEO de Datacasas Proptech, Santiago Cabezas-Castellanos; y la socia de ECIJA Law & Technologies IT/IP, Cristina Villasante. "Históricamente, la inversión inmobiliaria estaba reservada para un perfil muy concreto de persona, pero las nuevas tecnologías nos permiten romper estas barreras", ha afirmado Puigdevall, quien considera que avances como la tokenización no sólo permiten "democratizar el sector", sino que "han venido para quedarse". Desde Deloitte, Miguel Ochoa ha explicado cómo funciona el proceso de tokenización de activos inmobiliarios: "No es más que aplicar tecnología sobre un activo. En este caso, un proceso de digitalización de un derecho real sobre un activo inmobiliario a través de Blockchain y Smart Contract. De esto modo podremos dividir el contrato de arrendamiento sobre una vivienda o local comercial en un conjunto de participaciones, que reciben el nombre de tokens". Final de JornadaPara concluir la jornada, Vicenç Hernández Reche y Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona, protagonizaron un sentido discurso de despedida en el que pusieron en valor la importancia de este tipo de encuentros dentro del sector para mejorar las relaciones y comenzar nuevos proyectos. "El colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria es muy importante, tanto desde el punto de vista inmobiliario como económico, y este tipo de eventos no hace más que reforzar esta vocación de servicio por y para vosotros", han concluido ambos presidentes. Sobre la AICLa Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) es una asociación de derecho privado que agrupa al colectivo de agentes inmobiliarios asociados y lo representa ante la sociedad. Como asociación inmobiliaria, su finalidad esencial es garantizar al consumidor un servicio profesional excelente. Cuenta con más de 3.500 miembros. Tiene entre sus asociados fundadores en 2010:
Sobre el COAPI BarcelonaEl Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona es una corporación de derecho público que agrupa al colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y lo representa ante las instituciones públicas y la sociedad en general desde hace más de 65 años. Como colegio profesional, su finalidad esencial es defender la profesión, los intereses profesionales de los agentes colegiados y proteger a los consumidores. Por este motivo, todos sus agentes colegiados, y asociados a la AIC, están debidamente inscritos en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Catalunya, obligatorio para el ejercicio de la actividad inmobiliaria en Catalunya, y se someten de manera voluntaria a un código de conducta y disciplina. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Presidentes y directores generales de organizaciones como el Consejo General de los COAPI de España, de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI), del Colegio de Arquitectos de Catalunya, la Asociación de Promotores de Catalunya (APCE), el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida, y destacados representantes de Deloitte, CaixaBank, Servihabitat, Tecnotramit, Culmia o el Foro de Economistas Inmobiliarios han intervenido en la VIII Tribuna Inmoscopia 2023. [caption id="attachment_16931" align="aligncenter" width="900"] Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI y AIC (izquierda), y Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona (derecha), durante la clausura de la VIII Tribuna Inmoscopia[/caption]Fondos Next Generation de la Unión Europea20 de enero de 2023 ? La llegada de los fondos Next Generation de la Unión Europea (UE) ha supuesto un importante impulso para la economía. Sin embargo, desde el sector inmobiliario advierten sobren sus limitaciones, pues estos aparecen como una medida extraordinaria e insuficiente para solucionar la falta de vivienda en España. Esta es alguna de las conclusiones que se han extraído en la VIII edición de la Tribuna Inmoscopia 2023, la jornada inmobiliaria organizada por los API de Catalunya que reúne a las principales personalidades y organizaciones del sector inmobiliario cada inicio de año. El director del Área Jurídica y nuevo portavoz de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el COAPI de Barcelona, Carles Sala, ha desempeñado las funciones de moderador en la mesa redonda "Necesidades de vivienda, fondos Next Generation y sostenibilidad del sector", en la que han participado el director general de Negocio de gestión patrimonial de Servihabitat, Juan Carlos Alvárez; el consejero delegado de Culmia, Francisco Pérez; y la reputada economista Carme Trilla. [caption id="attachment_16932" align="aligncenter" width="900"] Mesa redonda de la VIII Tribuna Inmoscopia 2023. De izquierda a derecha: Francisco Pérez, Carme Trilla, Carles Sala y Juan Carlos Álvarez.[/caption]En su intervención, el portavoz de Servihabitat ha destacado la falta de oferta que existe actualmente en el inmobiliario español y ha puesto el foco en las políticas públicas que se llevan a cabo en la actualidad, vistas como "parches" cortoplacistas: "Debemos buscar soluciones a largo plazo y fomentar la colaboración público-privada de forma que las acciones tengan una dirección clara más allá de las legislaturas". En esta misma línea se expresó Carme Trilla, quien señaló la falta evidente de inversión pública en vivienda. "El Ejecutivo no dedica ni un 0,2% de los Presupuestos Generales del Estado a esta área", ha lamentado. En lo que respecta a los fondos Next Generation, la economista celebró el elevado número de solicitudes (12.000), pero se mostró decepcionada por las pocas que acabaron siendo aprobadas (en torno a 3.000). "Es una pena porque todos los proyectos presentados son factibles, sobre suelos reales y operadores con capacidad. Esto evidencia la falta de recursos", añade Trilla. Mesa Redonda "Panorama macroeconómico y las expectativas del sector en 2023"Otra de las mesas redondas celebradas ha sido dedicada a analizar el "panorama macroeconómico y las expectativas del sector en 2023". En este caso, el encargado de moderar la conversación ha sido Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI y AIC, y en ella han participado el socio de Financial Advisory de Deloitte España, Rafael Arcas; la lead economist de Caixabank Research, Judit Montoriol; y el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, Julián Salcedo. Todos los expertos han coincididoTodos los expertos han coincidido en señalar que 2023 será un año marcado, en su primera mitad, por un cierto clima de inestabilidad. Para Rafael Arcas, las sensaciones son "un poco contradictorias" en lo que a transacciones se refiere. "Parece que se vienen curvas, pero no tan pronunciadas ni inmediatas como pensábamos. Esperamos un primer semestre más parado, para analizar el mercado y detectar tendencias, y a partir de ahí empezará el movimiento", ha explicado. Previsiones para 2023 en el Sector InmobiliarioHernández Reche ha destacado que las previsiones para 2023 han acabado siendo más positivas de lo que originalmente se pensaba, ya que el invierno no fue tan duro como parecía. Así, tal y como indican desde CaixaBank Research, en 2023 la economía podría experimentar una "pequeña relajación", situando así sus previsiones de crecimiento para el nuevo año en torno al 1%. "A diferencia de otros países, en España los principales indicadores económicos están fuera de la zona de preocupación y encontramos un mercado más equilibrado que nos hará empezar 2023 con buena inercia", revela. En última instancia, la VIII edición de la Tribuna Inmoscopia ha dedicado un espacio a hablar sobre "nuevas maneras de invertir y comercializar en el sector inmobiliario". En esta ocasión, la directora general de ANAI y AIC, Anna Puigdevall, ha moderado un encuentro entre el director de Financial Advisory en real estate de Deloitte, Miguel Ochoa; el CEO de Datacasas Proptech, Santiago Cabezas-Castellanos; y la socia de ECIJA Law & Technologies IT/IP, Cristina Villasante. "Históricamente, la inversión inmobiliaria estaba reservada para un perfil muy concreto de persona, pero las nuevas tecnologías nos permiten romper estas barreras", ha afirmado Puigdevall, quien considera que avances como la tokenización no sólo permiten "democratizar el sector", sino que "han venido para quedarse". Desde Deloitte, Miguel Ochoa ha explicado cómo funciona el proceso de tokenización de activos inmobiliarios: "No es más que aplicar tecnología sobre un activo. En este caso, un proceso de digitalización de un derecho real sobre un activo inmobiliario a través de Blockchain y Smart Contract. De esto modo podremos dividir el contrato de arrendamiento sobre una vivienda o local comercial en un conjunto de participaciones, que reciben el nombre de tokens". Final de JornadaPara concluir la jornada, Vicenç Hernández Reche y Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona, protagonizaron un sentido discurso de despedida en el que pusieron en valor la importancia de este tipo de encuentros dentro del sector para mejorar las relaciones y comenzar nuevos proyectos. "El colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria es muy importante, tanto desde el punto de vista inmobiliario como económico, y este tipo de eventos no hace más que reforzar esta vocación de servicio por y para vosotros", han concluido ambos presidentes. Sobre la AICLa Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) es una asociación de derecho privado que agrupa al colectivo de agentes inmobiliarios asociados y lo representa ante la sociedad. Como asociación inmobiliaria, su finalidad esencial es garantizar al consumidor un servicio profesional excelente. Cuenta con más de 3.500 miembros. Tiene entre sus asociados fundadores en 2010:
Sobre el COAPI BarcelonaEl Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona es una corporación de derecho público que agrupa al colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y lo representa ante las instituciones públicas y la sociedad en general desde hace más de 65 años. Como colegio profesional, su finalidad esencial es defender la profesión, los intereses profesionales de los agentes colegiados y proteger a los consumidores. Por este motivo, todos sus agentes colegiados, y asociados a la AIC, están debidamente inscritos en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Catalunya, obligatorio para el ejercicio de la actividad inmobiliaria en Catalunya, y se someten de manera voluntaria a un código de conducta y disciplina. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los datos que se aprecian en el mercado inmobiliario en esta última etapa del año parecen indicar que no se producirán bajadas de los precios de la vivienda hasta ya entrado 2024. Acabaremos 2023 en una estabilización de los precios de la vivienda. El mercado en este momento se está contrayendo y como en otras ocasiones habrá que esperar un tiempo para ver un proceso deflacionista del precio de la vivienda. En 2022 subieron los precios un 3%, este año la subida será de un 2% , es decir será menor. Parece darse un cierto equilibrio entre la oferta y la demanda pese al encarecimiento de la vida y la financiación que sufrimos. Bajan las compraventas pero menos de lo esperado y el mercado de alquiler se tensiona. Mercados territorialesEn las grandes capitales es donde más se aprecia ya una al ajuste y a la bajada de precios de la vivienda. Los mercados más dinámicos en materia de vivienda serán los de las capitales Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Sevilla o Bilbao, así como sus áreas metropolitanas, y los litorales de la Comunidad Valenciana, Andalucía y Murcia. Los mayores niveles de compraventa de viviendas en los años que llegan se darán en la cornisa cantábrica fundamentalmente por su clima y sus precios Baleares y Canarias por su parte han entrado en un periodo de cierta estabilidad en sus datos. La inversión inmobiliariaSe empieza a apreciar una bajada en la inversión inmobiliaria sobre todo a pequeña y mediana escala. La Ley de la vivienda no estimula a los inversionistas que se retraen ante el intervencionismo y los límites que la Ley impone al mercado. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
España se coloca en la novena posición en la UE; la misma posición que el año pasado. El SMI en España ha subido un 75% desde 2014, año en el que se situaba en 752,85 ? en 12 pagas. Las subidas del salario SMI en España han sido progresivas hasta 2024. Estos datos proporcionados por Eurostat utilizando paridades de poder adquisitivo (PPA) para el gasto de consumo final de los hogares dividen a los países de la UE en tres grupos :
Existen algunos países como son Dinamarca, Italia, Austria, Finlandia y Suecia que no utilizan el medidor de Salario Mínimo ya que evalúan el poder adquisitivo en los diferentes sectores y los salarios se establecen por negociación colectiva. En términos absolutos los países con mayor y menor salario mínimo serían Bulgaria y Luxemburgo respectivamente. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Durante el segundo trimestre del año, el crecimiento del PIB y de la economía española avanzó un 1,5%. Un dato que supera la previsión realizada en julio de 1,1%, así como al porcentaje registrado en los primeros tres meses, situado en 1,7 puntos por debajo del actual. Así lo ha transmitido el Instituto Nacional de Estadística a través de su último estudio de Contabilidad Nacional. A su vez, el PIB o Producto Interior Bruto también superó el dato del trimestre anterior en tasa interanual. Del 6,7%, se ha alcanzado en el segundo trimestre un 6,8%. De igual manera, se han superado las previsiones de julio en cinco décimas respecto al crecimiento del PIB. Parte del avance interanual del PIB es gracias a la apertura de la economía al exterior y a la demanda nacional. Los datos apunta que el sector exterior contribuyó 4.9 puntos al PIB de abril a junio, 2,1 puntos por encima del último dato registrado. Estos 4,9 puntos suponen la mayor aportación de la demanda desde el 2000. En cambio, la demanda nacional ofreció 1,9 puntos, cayendo 1,9 puntos en comparación a los primeros meses del año. En las previsiones que se aportaron en el mes de julio, los datos registrados solamente llegaban hasta el mes de mayo. Por tanto, los nuevos datos indican la evolución económica completa de abril a junio, plazo en el que ya estalló la guerra rusa-ucraniana. Por otro lado, en el mercado laboral, se ha experimentado un avance interanual del 5,2%, una décima por debajo de lo anotado en el primer trimestre. Este porcentaje representa la creación anual de 939.000 empleos a tiempo completo. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El avance de datos de Contabilidad Nacional que publica el INE muestra como España acelera tres decimas el crecimiento de su economía , hasta el 2,4% en 2024 superando las previsiones que situaban el PIB en torno al 1,5%. La economía creció un 0,7% en los tres primeros meses del año. Este crecimiento trimestral del PIB se basó fundamentalmente en el sector exterior, que apuntó cinco de las siete décimas. En los dos últimos trimestres los hogares incrementaron su consumo un 0,3% respectivamente. La inversión tras dos trimestres en negativo creció un 2,6% entre enero y marzo. El gasto público, que en 2023 con las pensiones fue el mayor de la historia, mostró su primera tasa negativa trimestral desde el segundo trimestre de 2022 y se contrajo un 1%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Un nuevo índice de referencia de los precios de alquiler permitirá a las CCAA regular sus zonas tensionadas y, como establece la ley, lo hará solo sobre los grandes tenedores de viviendas. El índice también es aplicable a las viviendas que no hayan estado en alquiler en los últimos cinco años. Así mismo se establecen desgravaciones fiscales para los pequeños propietarios. Hasta ahora solo Cataluña ha establecido sus zonas tensionadas, considerando 140 municipios que tendrán limitados los precios de alquiler de sus viviendas o deberán modificar su régimen de prorrogas.. Queda por lo tanto la publicación trimestral por parte del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) de una resolución en la que se recogerá la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas de acuerdo con el procedimiento. Esta resolución periódica deberá concretar el periodo de vigencia de la citada declaración de zonas de mercado de alquiler tensionado así como las particularidades que cada CCAA consideré respecto a ellas. El índice oficial de precios de la vivienda de alquilerSe establecen unos valores máximos y mínimos de precios de alquiler de vivienda que serán el principal instrumento a la hora de fijar las rentas de alquiler de vivienda en los nuevos contratos. El índice solo se aplica para viviendas situadas en edificios de tipología residencial colectiva de más de cinco años de antigüedad, y cuya superficie construida no sea inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2 Sobre quiénes recae el índice oficial de precios de la vivienda de alquilerSolo podrá aplicarse este índice sobre nuevos contratos de arrendadores considerados grandes tenedores de vivienda, es decir, toda persona física o empresa que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos o de más de 5 viviendas en una misma zona tensionada, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso . En concreto para nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores se aplicará el precio menor entre la referencia del contrato anterior o el valor superior del índice de precios Nueva aplicación para obtener el rango de valores de alquilerEl Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) explica los pasos a seguir para obtener el rango de valores de alquiler de vivienda a través de una nueva aplicación en su web: 1-Introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda en cuestión para identificar la sección censal en la que se encuentra. Detallar las características de la vivienda y del contrato de arrendamiento. Podemos ayudarnos en tiempo real por la base de datos del Catastro Inmobiliario. La dirección o referencia catastral de la vivienda y la localización de la sección censal en la que se encuentra nos indicará si la vivienda se encuentra o no en una zona de mercado residencial tensionado. Las viviendas de Navarra y País Vasco no aparecen en el buscador, dado su carácter foral. 2-Tras haber introducido las características de la vivienda a alquilar , la aplicación ofrece inmediatamente un rango de valores de referencia del alquiler de la vivienda. El usuario podrá descargar un pdf con los valores de referencia expresados en euros. Los agentes responsables de establecer los precios de alquiler de viviendaLos precios de alquiler se han establecido a través grupo de trabajo interdisciplinar con participantes de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, de la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Función Pública, del Instituto Nacional de Estadística, de la Secretaría General de Asuntos Económicos y G20 de Presidencia del Gobierno, del Banco de España, del Colegio de Registradores, de la Asociación Española de Análisis de Valor y del Consejo General de Economistas. Contratos ya en vigor y de pequeños propietarios en zonas tensionadasLos contratos de alquiler de vivienda ya en vigor no tendrán que acogerse a las limitaciones que establece el sistema estatal de referencia, aun estando ubicada la vivienda en zona tensionada. La renta seguirá siendo la pactada y la subida de la renta no podrá superar el 3% en 2024 como estable la normativa. En 2025 las posibles renovaciones de estos contratos, si no hay acuerdo en la renta, se regirán por un índice que establecerá el INE . Para los nuevos contratos entre particulares y pequeños propietarios en zonas tensionadas, la renta que se pacte al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda. Se aplicará, eso sí, la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Excepciones de contratos en zonas tensionadas en que se permite una subida de más del 3% acordadoSegún la Ley de Vivienda 12/ 2023 se podrá incrementar hasta un máximo del 10% más allá del 3% máximo de actualización de la renta en contratos de alquiler de vivienda habitual en los siguientes casos: a)?Si existe una rehabilitación de la vivienda en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento. b)?Si en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de En el caso de rehabilitaciones o mejora de la vivienda, en los 2 años anteriores a un nuevo contrato de arrendamiento, en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%. Serán necesarios dos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la rehabilitación o reforma. c)?Cuando se hayan realizado mejoras de la accesibilidad, debidamente acreditadas en los 2 años anteriores al nuevo contrato de arrendamiento de vivienda. d)?En el caso de contratos de arrendamiento de 10 o más años, o que establezcan un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita prorrogar el contrato en los mismos términos y con las condiciones durante un periodo de 10 o más años. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cumpliendo el compromiso que el Gobierno fijó con la Ley de la Vivienda de Mayo12/2023-24 mayo , el renovado Ministerio de la Vivienda pretende una serie de actuaciones de cara a regular los alquileres de vivienda temporal. El objetivo es hacer eficiente la nueva normativa y evitar el fraude de los propietarios a la hora de alquilar sus viviendas. La ministra Isabel Rodríguez convocó al Consejo de Colegios de Administradores de Fincas, el Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, los sindicatos CC.OO. y UGT, la CEOE, el sindicato de inquilinas e inquilinos. la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y las Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas. La intención de dicha convocatoria era la redacción de una nueva normativa para los contratos de alquiler de menos de un año a estudiantes y trabajadores temporales, tenemos que recordar que son los únicos contratos que la Ley de Arrendamientos Urbanos ( LAU) considera para uso distinto a la vivienda. El sector inmobiliario y el colectivo de inquilinos ya advirtieron en su momento que la Ley dejaba fuera la regulación de los contratos de alquiler de vivienda de temporada que a su vez aumentaban como opción muy rentable y como forma de escapar de la intervención estatal sobre el alquiler tradicional de vivienda. Este tipo de contratos de duración menor a un año podían pactarse sin cortapisas entre arrendador y arrendatario en lo que respecta a las rentas de alquiler, así se evitaba el sometimiento a prorrogas forzosas. La nueva normativa intentará limitar el uso del contrato temporal de alquiler de la vivienda, mediante un mayor control de los participantes y de las condiciones del contrato. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha anunciado la aprobación de la creación de más de 14.900 inmuebles destinados al alquiler asequible y social sobre terreno público. Estas viviendas llegarán para los años 2025 y 2027 con la visión de incrementar el número de estas hasta 34.000 en un periodo de 10 años. Esta medida pertenece al paquete de acciones que tanto CCAA como ayuntamientos están llevando a cabo para incrementar en 100.000 viviendas el parque público. Dicho objetivo busca aumentar el porcentaje actual de parque público de viviendas para el alquiler social o asequible en un 25%. Actualmente, este porcentaje se sitúa en España por debajo del 2% del número total de viviendas residenciales. Creación de 34.000 viviendas de cara a 2032El primer grupo de viviendas se crearán en las ciudades que mayor oferta de viviendas en alquiler necesitan. Ciudades como Valencia, Málaga, Madrid, Sevilla o Ibiza. A parte de este grupo, el Ministerio también ha confirmado la creación de un paquete extra de viviendas que se repartirán a lo largo del territorio español. Esta medida permitirá al estado construir un número de 34.000 viviendas durante la próxima década, aunque esperan que esta cifra no sea definitiva. Respecto a ello, la ministra de Vivienda, Raquel Sánchez, ha declarado lo siguiente. "En definitiva, el 60% de las viviendas ya las tenemos en desarrollo. Creemos que este país, si queremos que sea un país digno donde todos tengan un lugar donde poder desarrollar su proyecto vital y hacer realidad sus sueños, hay un elemento fundamental que es disponer de un hogar". El Ministerio de Vivienda exige la aprobación inmediata de la Ley de ViviendaCon las antiguas leyes de viviendas, el número total de inmuebles destinados al alquiler social se ha situado en 52.000 viviendas. Para aumentar dicha cifra, la futura Ley de Vivienda prohibirá la venta del parque público. Una ley que desde el Ministerio de Vivienda solicitan que se apruebe cuanto antes para que la población española pueda acceder a las medidas planteadas en ellas. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La convocatoria de elecciones generales anticipadas justo a continuación de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, supuso una pausa en el normal devenir del sector inmobiliario pues conllevó una inmediata paralización de la oferta de alquiler, así como de la compra para inversión. Esta Ley nació en un momento de interés puramente electoralista, y se aprobó de manera precipitada. Además, de su contenido se desprende una técnica legislativa deficiente, una redacción que deja de lado o no regula cómo se van a poner en práctica o cómo se van a articular los mecanismos para su aplicación, una invasión de competencias de las CC.AA., una manifiesta desigualdad entre territorios, y definitivamente una ruptura del mercado. Toda esta situación supuso una gran inestabilidad en el sector inmobiliario, y la convocatoria de elecciones generó unas expectativas de cambio para aquellos propietarios que estaban dejando las viviendas sin alquilar y para aquellos que querían invertir en inmuebles; inestabilidad que se hizo más patente a la vista de los anuncios electorales de dos partidos políticos que procedieron a comunicar su intención de proceder a la inmediata derogación de la Ley de Vivienda si accedían al gobierno así como tras los anuncios de recursos de inconstitucionalidad de la Ley por parte de las CC.AA. de Madrid y Andalucía. Una de las causas principales de este parón en la oferte de alquiler, fue el apartado de la Ley que limitaba el precio de los alquileres en las denominadas "zonas tensionadas". Como ya he manifestado en otras ocasiones, tratar de limitar el precio de los alquileres es siempre negativo además de intervencionista, y no resuelve el problema de la vivienda, antes al contrario, como se ha podido comprobar en aquellas ciudades europeas donde ya se ha intentado poner en práctica: Berlín, Estocolmo, París, etc. y dentro de nuestro país en Cataluña donde ya se vivió un detrimento de la oferta de alquiler y consiguiente aumento de precios de los inmuebles destinados a este fin ante el incremento de demanda y descenso de oferta generalizada. La Ley si no se deroga o, al menos, modifica sustancialmente, va a llevar a que el propietario de vivienda la deje vacía, la destine a arrendamiento de temporada o a alojamiento turístico o directamente proceda a venderla. Lo que realmente no se va a conseguir es incrementar la oferta de alquiler sino más bien todo lo contrario. Desde el Ejecutivo se debería promover un marco legislativo para la vivienda más estable, que responda a las verdaderas necesidades de unos sectores como son la construcción y el mercado inmobiliario, que permita un funcionamiento ordenado y acorde a las necesidades de todos los sectores involucrados en el mismo promoviendo el consenso y aportando soluciones reales, ágiles y eficaces. Corresponde pues al nuevo Gobierno que finalmente se forme en España intentar poner remedio a esta situación creada y estas elecciones generales, lejos de aportar claridad, con sus resultados lo único que han hecho ha sido contribuir a que este clima de incertidumbre e inseguridad en el mercado se mantenga. Esperemos que, pase lo que pase políticamente, en esta materia acabe imperando el sentido común por el bien de todos. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los datos del Banco Internacional de Pagos muestran ya caídas en la vivienda en términos nominales en Hong Kong (-13,5%) Nueva Zelanda (-10%), Suecia (-3,7), Australia (-3,2%), Alemania (-3,6) la caída supera el 10% en Europa. El mercado de la vivienda en una calma relativaEEUU muestra indicios de estabilización del sector inmobiliario. Por ejemplo el indicador de inicio de vivienda que sube un 2,2% en Abril. Esta subida también ocurre con otros indicadores como demandas de hipoteca o venta de viviendas en países como Canadá o Australia. La escasez de vivienda nueva y la inflación en los materiales, desde la pandemia, ha motivado además aumento de los precios. Los economistas se posicionan:?Allianz en un informe destaca: "En cuanto a las viviendas existentes, los hogares aún no han sentido la necesidad de vender y las medidas extraordinarias de protección (por ejemplo, la moratoria de desahucios) han reducido igualmente la oferta; el rápido aumento en el coste de los materiales también ha alejado la demanda de casas que necesitan renovación". Innes McFee, Economista Jefe Global de Oxford Economics en una nota de investigación comenta: "Los mercados de la vivienda se han visto afectados por los elevados tipos de interés en los últimos trimestres, con una caída de los precios en la mayoría de los mercados y un desplome de las transacciones, ya que los elevados tipos desaniman a los nuevos compradores. Sin embargo, la solidez del mercado laboral y la mayor prevalencia de las operaciones a tipo fijo entre los prestatarios actuales han contribuido, hasta ahora, a limitar las consecuencias",. Vicky Redwood, de Capital Economics "Varios factores podrían explicar esta mejora de los mercados inmobiliarios. En primer lugar, los prestatarios parecen estar soportando bien la subida de los tipos de interés, lo que refleja en parte la resistencia de los mercados laborales. Como resultado, todavía hay relativamente pocos vendedores forzosos, lo que ha mantenido baja la oferta" y prosigue: "En segundo lugar, aunque los tipos de las nuevas hipotecas han seguido subiendo en muchos países, la caída de los tipos de las nuevas hipotecas desde principios de año en EEUU y, sobre todo, en el Reino Unido (a medida que "la prima Truss" se ha deshecho) puede haber apoyado a esos mercados. En tercer lugar, los precios de la vivienda ya han bajado mucho en muchos países -por ejemplo, Nueva Zelanda-, lo que, en igualdad de condiciones, habrá mejorado considerablemente la asequibilidad. En cuarto lugar, el repunte de la migración neta en algunos países, sobre todo en Australia y Canadá, podría estar impulsando la demanda de vivienda" Lo cierto es que los condicionantes del precio de la vivienda acaban en una confrontación final de la oferta contra la demanda .¿Quién acabará imponiéndose? Cuidado con los tipos de interés , aun no han dado la cara totalmenteLos bancos centrales endurecen sus políticas en estos momentos por lo que el impacto de la subida de los tipos de interés en la economía tardara un poco en sentirse. En general la intención es mantener el precio del dinero en niveles altos y se esperaría una bajada de la inflacción. Aunque es evidente que se detiene la caída del mercado inmobiliario es cuestionable que esto esté marcando la realidad de fondo de el mercado ya que la subida de los tipos aun no ha dado la cara y los precios de la vivienda podrían seguir bajando. Redbook opina: "Dudamos que la reciente estabilización/mejora de los mercados de la vivienda vaya a durar mucho en la mayoría de los lugares. Incluso tras las caídas de los precios de la vivienda observadas hasta ahora, las medidas de asequibilidad siguen siendo muy ajustadas". La asequibilidad va a mejorar pero se duda que alcance los niveles deseados Las diferentes economías solo han podido notar una parte del impacto de la subida de los tipos de interés por lo que el crecimiento económico debería ser débil en este año, y habría un aumento del desempleo, frenos innegables del mercado inmobiliario. Tras observar los análisis del boletín mensual del Banco Central Europeo, vemos como la economía y el crecimiento del PIB se verán afectados por las previsiones negativas para el sector inmobiliario y en concreto la inversión en vivienda: el endurecimiento de las condiciones de financiación, subida de tipos de interés o el endeudamiento de las familias. La subida en España de los precios podría simplemente reflejar una fuerte compensación a la bajada que sufrieron tras la crisis de 2008 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Compro una vivienda ¿tengo que pagar IVA o ITP?Impuesto aplicable a la compra de viviendas nuevas y usadas Concepto de vivienda y primera entrega de viviendas (viviendas nuevas)La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA. Tradicionalmente, la Dirección General de Tributos define la vivienda como "edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica". Se entiende por "primera entrega" de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes. Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, nos encontramos ante una "primera entrega", no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas. Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas. ? La venta de viviendas nuevas por el promotor (primeras entregas de viviendas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). ? La venta de viviendas usadas por parte de empresarios (segundas y ulteriores entregas de viviendas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP). ? La venta de viviendas por particulares tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP) La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido, resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública. ? 10% con carácter general, La compra de una vivienda usada supone para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que ingresará él mismo en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en que se halle situado el inmueble. En los contratos de arrendamiento con opción de compra de viviendas nuevas, incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos situados en el edificio que se arrienden conjuntamente, antes de ejercitar la opción, el arrendamiento (prestación de servicios) tributará por IVA, aplicándose los tipos impositivos del 10%, y del 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. Para determinar si una compra de vivienda tributa por IVA o ITP puedes utilizar el Calificador inmobiliario, accediendo al enlace que figura arriba, en "Herramientas de IVA" Alquilo una vivienda, ¿tengo que ingresar IVA?Infórmate de cuándo se aplica IVA en el alquiler de vivienda El arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no deberá repercutir este impuesto. No se aplicará la exención y el arrendador repercutirá IVA: ? Si se atribuya a la vivienda un uso mixto, como vivienda y como despacho profesional. El tipo será del 21% ? Cuando el arrendatario sea un agente inmobiliario u otro empresario, aunque éste lo alquile a particulares para su uso como tal, siendo el tipo aplicable el 21%. No obstante, si el arrendatario es una empresa y cede el uso a sus empleados, el arrendamiento estará exento cuando en el contrato de arrendamiento figure de manera concreta y específica, la persona/s usuaria/s del inmueble. ? En el caso de viviendas amuebladas, cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.). El tipo será del 10%. Alquilo un apartamento turístico ¿tengo que ingresar IVA?Infórmate de cuándo se aplica IVA en el alquiler de apartamentos con fines turísticos Quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene, a efectos del IVA, la condición de empresario (art 5.uno.c LIVA). No obstante, están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA. En caso de prestarse servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento del IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10% como un establecimiento hotelero (art 91.uno.2. 2º LIVA). Por tanto, debe diferenciarse el alquiler turístico de los servicios de hostelería. En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración. No se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera:? Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario. ? Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario. ? Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles). ? Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos. ¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas?Información sobre tipos aplicables a las distintas obras en viviendas Obras de construcción o rehabilitaciónTributan al tipo reducido (10%) las siguientes operaciones: ? Ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes y anejos, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista. (No se aplica el tipo reducido a las subcontratas). Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a dicho uso. ? Ventas con instalación de armarios de cocina y baño y armarios empotrados para viviendas, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor de la construcción o rehabilitación y el contratista. ? Ejecuciones de obra directamente formalizadas con Comunidades de Propietarios para la construcción de garajes en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, siempre que se realicen en terrenos comunes y el número de plazas a adjudicar a cada propietario no exceda de dos. La entrega sin instalación de puertas, ventanas, armarios, muebles de cocina, etc, para la realización de obras en edificaciones tributarán en todo caso al tipo general del 21%, dado que no tiene la consideración de ejecución de obra. Se considera construcción, y se aplica el 10%, a la ampliación de una vivienda siempre que aumente la superficie habitable. Las obras de reforma interior de una vivienda no se consideran construcción. Obras de rehabilitaciónPara determinar si las obras realizadas son de rehabilitación y tributan al tipo reducido del 10%, deberán cumplirse dos requisitos: 1. Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. 2. Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras totales debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo. Obras análogas a las de rehabilitacióna. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica. b. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados. c. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante. d. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores. e. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados. Obras conexas a las de rehabilitaciónSe considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada: a. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería. b. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios. c. Las obras de rehabilitación energética. Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables. Obras de renovación o reparaciónComo norma general, el tipo aplicable será el general (21%). Sin embargo, tributarán al tipo reducido (10%) las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, si se cumplen los siguientes requisitos: Que el destinatario sea una persona física y utilice la vivienda para su uso particular. Si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional (aún de forma parcial), no se aplica el tipo reducido. Que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos dos años antes del comienzo de las obras de renovación o reparación. Por ejemplo: La colocación del suelo de una vivienda por 10.000 ?, correspondiendo 3.000 ? a materiales aportados por quien realiza la obra, tributa toda ella al tipo reducido. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La subida del precio de los paquetes turísticos estivales y de los carburantes, y los precios del vestido y el calzado que en Julio han bajado menos de lo que lo hicieron en el mismo mes de 2022 motivan un alza en el IPC que subió en Julio un 0,1% respecto al mes anterior y a su vez un 2,3% interanual. El INE detecta que además en julio bajaron los precios de la electricidad y el gas, frente al repunte que experimentaron en el mismo mes del año pasado. La inflación subió hasta un 2,3 % y tb la inflación subyacente ( la que no contempla precios de alimentos no elaborados ni productos energéticos) llegando esta hasta un 6,2%. No obstante la economía española se alza en un 0,4% trimestral. Avance de los datos del IPC previstos para AgostoNadia Calviño, vicepresidenta primera del Gobierno y ministra de Asuntos Económicos en funciones destaca en los medios de comunicación en un avance de los datos del IPC (que ese esperan para el 18 de agosto) que : " todo apunta a una progresiva estabilización de los precios, con la inflación en el entorno del 2% y la subyacente en el entorno del 6%" y añade : "Nuestra política económica funciona, como demuestra el fuerte crecimiento, la creación de empleo y la estabilidad de los precios que contrasta con la situación de los países de nuestro entorno en beneficio de las empresas y familias españolas" Para el gobierno el mantenimiento de la inflación en torno al 2% "favorece la competitividad de las empresas españolas y la ganancia de poder adquisitivo de los salarios" Destacando que la inflación se ha reducido 8,5 puntos desde julio de 2022. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El descenso del Euribor en los últimos meses ha provocado un segundo mes consecutivo de bajada de los tipos de interés en las hipotecas libres a tres años concedidas pero con valores superiores a los registrados al cierre de 2022 ( 3,11%), es decir 1,03 puntos de diferencia. En hipotecas concedidas con amortizaciones entre uno y cinco años a final de 2024 los tipos de interés subieron hasta el 4.31% frente al 3,04% de 2022. Como se preveía el Euribor baja en 2024. El dato del Euribor a doce meses en el mes de Diciembre fue del 3,679% frente al 4,022% de noviembre y el 3,018% de diciembre de 2022. Por su parte la media de Euribor se situó en 3,86%, y el tipo medio de referencia cerró Diciembre de 2024 en el 3,99%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Debido a la inflación y el interés por formas más sostenibles de viaje el intercambio de casas se sitúa como una modalidad de vivienda vacacional muy relevante en 2023. Por ejemplo, la plataforma Home Exchange, una de las más relevantes en esta fórmula inmobiliaria, cuenta con 120.000 usuarios a nivel mundial, y 17.646 en España, según la portavoz de la compañía, Pilar Manrique. Las pernoctaciones derivadas del intercambio de casas se situaron en 254.017 en el primer semestre de 2023, lo que supone un 46,7% más que durante los primeros seis meses de 2022. Las reservas de verano, que suponen cerca de la mitad del total anual, han sido superiores en 2023 respecto al año anterior creciendo un 17%. El cierre de año también debería mejorar al de 2022, cuando se alcanzaron las 601.838 pernoctaciones, el 37% sobre los datos precovid, en 2019. Manrique comenta que "En los últimos años siempre ha ido en alza, a excepción de 2020, por la pandemia. Ahora, estamos consiguiendo los números más altos de nuestra historia. Esperamos que 2023 sea año récord" Intercambio de casas es sinónimo de sostenibilidadHome Exchange comenta que "La emergencia climática ha hecho que cada vez más gente se plantee su forma de visitar un sitio. El intercambio de casas es una opción de futuro, ya que implica la utilización de recursos ya existentes y no el uso de nuevos" El hecho de no pagar, comenta también Home Exchange, evita la repercusión en los precios de alquiler y la tensión en las zonas de alojamiento. Otra plataformas como Home for Home o Loveswap en las que se hace el intercambio abonando una cuota anual, tienen presencia en más de cien países TrustedHouseSitters, junto al alojamiento pide el cuidado de la mascota del propietario. Son , sin duda la creciente digitalización en las búsquedas de residencia vacacional, el aumento de los precios de los hoteles y la voluntad de los usuarios de viajar de una manera más sostenible lo que ha motivado el crecimiento en el intercambio de casas. Cataluña, País Vasco y Andalucía son las comunidades preferidas para esta modalidad vacacional y Francia, y son Reino Unido y Países Bajos los países favoritos. Protección ante el riesgo a los desperfectosHomeExchange ofrece un seguro que cubre desperfectos de más de 500 euros Si los daños son inferiores, los paga el invitado. Sin embargo Manrique comenta que "Del 99,6% de los intercambios que se han producido de enero a día de hoy no se ha reportado ninguna incidencia" y sigue diciendo que "La plataforma se caracteriza por el respeto. Al final, si yo quiero que mi casa esté bien, debo cuidar las demás" Aunque las plataformas apelan a la confianza entre las dos partes de la operación hay páginas que ofrecen modelos de contrato para confirmar el acuerdo entre los usuarios | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los propietarios deben enfrentarse a uno de sus temores a la hora de alquilar su vivienda, un inquilino moroso que no paga la renta. Cuando el inquilino comienza a no abonar la renta, el arrendador debe mandar un aviso a través de un burofax. En numerosas ocasiones, el inquilino no llegaba a recoger el aviso, lo que causaba una situación complicada para el dueño del inmueble. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha dado respuesta a este suceso con la sentencia dictada el pasado mes de junio. En dicho auto, el Supremo aclaró que el hecho de que el inquilino no acepte la recepción del requerimiento de pago no provocaría la ineficacia del aviso. Esto permite que el propietario no deba volver a notificar el requerimiento para obtener la eficacia jurídica del aviso. Cabe resaltar que esta sentencia se limita únicamente a este supuesto y que en caso de que el inquilino no haya sido capaz de acceder al requerimiento, nos encontraríamos ante otro hecho. Si el dueño de la vivienda desea acreditar que ha notificado al arrendatario el aviso de impago, el requerimiento de pago es la herramienta ideal para legalizar dicho acto a través de burofax. Esto gracias a que se aporta todos los datos necesarios para su legalización. Datos como la identidad del emisor y receptor, del domicilio, la ubicación y el resultado del envío. En el supuesto planteado por la sentencia, el correcto envío del burofax se efectuó sin ningún problema, por lo que el inquilino pudo recoger el requerimiento. Debido a ello, no se pudo justificar un envío erróneo o en contra de lo que estima la justicia. Tal y como dictamina el auto, un burofax siempre será eficaz en aquellos casos de frustración originados por la tácita o la voluntad expresa del arrendatario o por la negligencia, pasividad, error o desinterés del arrendatario. Contenido [Ocultar]
¿Cuándo dispone el inquilino de la opción de enervación de desahucio?El inquilino tiene como obligación abonar siempre la renta correspondiente al propietario. Además, la legislación le ofrece la opción al inquilino de no ser desahuciado si abona la duda pendiente en un periodo de 10 días. Este caso se denomina como enervación de la acción de desahucio y provoca el final del proceso judicial iniciado para expulsar al inquilino. Esta opción de enervación solamente estará disponible para el arrendatario una vez. Además, se encontrará vinculado al inquilino moroso que previamente enervó el proceso de desalojo, excepto en el caso en el que el pago no se llevó a cabo debido a motivos imputables al propietario. Se procederá a la enervación en el momento en el que el arrendatario, a quién le han requerido el pago previamente al proceso de desahucio, no ha devuelto la cuantía económica pendiente en el periodo de un mes. Esta enervación se encuentra regulada por el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En dicho artículo, se expone el procedimiento como: "Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél (...), el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio". Condiciones para efectuar legalmente el requerimiento de pagoEn el supuesto del impago de renta, el dueño posee dos opciones de actuar ante ello: por un lado, emitir por burofax el requerimiento de pago o comenzar el proceso de desalojo. Lo aconsejable es la primera opción, excepto si el caso en concreto requiere la actuación de los tribunales. Emitir el requerimiento permite justificar que se ha producido un impago coyuntural y que el arrendatario tiene la voluntad de abonar la renta pendiente. En suma, es especialmente útil para impedir que el arrendatario proceda a la enervación del desalojo si se llega al proceso de desahucio. Con el objetivo de evitar la enervación, se debe cumplir una serie de condiciones a la hora de requerir el cobro al arrendatario. Unas condiciones que el Tribunal Supremo ha impuesto con su última sentencia:
Cabe señalar que el Alto Tribunal apunta que el propietario solamente está obligado a solicitar el retorno de la renta impagada. Por lo tanto, no tiene la responsabilidad de asesorar al inquilino. No tendrá que notificar al arrendatario que el acuerdo finalizará ni que podrá acceder a la enervación del desahucio si no abona la cuantía pendiente. El propietario solamente tendrá que cumplir con lo estipulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 22. Acceso completo a la sentencia del Tribunal Supremo del 22 de junio 2022 sobre el requerimiento de pago a un inquilino moroso | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Al ser el INE una institución gubernamental podría estar influenciada por el ejecutivo. Esta situación crearía una tensión política que no debería sufrir a la hora de determinar el índice de precios de alquiler. El índice acabaría no reflejando objetivamente la realidad del mercado y perjudicando de esta forma tanto a propietarios como a inquilinos. Una Ley de la vivienda muy cuestionableEsade continua explicando que La Ley de la vivienda sustituye el IPC como referencia para regular el alquiler y establece topes del 2% en 2023, 3% en 2024 , y un nuevo índice que establecería el INE a partir de 2025. Esto podría afectar negativamente, reduciéndose la oferta de viviendas de alquiler , aumentando los precios de alquiler en las zonas tensionadas y provocando incluso injusticias en la redistribución La aplicación de la Ley para Esade será un verdadero reto administrativo que podría limitar su eficacia:Es muy costoso en recursos la categorización de propietarios, grandes tenedores de más de 5 viviendas. La ocultación de la propiedad o división en estructuras societarias supone altos incentivos que dificultarán el monitoreo continuo. Las CCAA tiene competencia para establecer o no el control de cada zona , según criterios políticos. Esto puede alejar las actuaciones de la esencia y objetivo de la Ley. En conclusión: misión imposiblePor su parte es difícil de imaginar un parque público del 20% de viviendas públicas en tan solo 20 años, teniendo en cuenta que no todas vendrían del sector público. Esade concluye :"Esta condición solo sería válida si todas las viviendas añadidas al parque español en las próximas dos décadas fueran públicas, algo que no va a suceder en la medida en que seguirá existiendo un mercado de vivienda privado. Para que la proporción pase al 20%, por tanto, al menos 9 de cada 10 viviendas sumadas deberían ser públicas. Algo que se antoja improbable y virtualmente imposible" | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Bajo la superficie el panorama empeoraSi profundizamos un poco, subyacen muchas más consecuencias negativas, promesas que no se han cumplido y actuaciones contraproducentes. De su intento de crear un parque de vivienda de alquiler social solo encontramos 11.500 viviendas de este tipo de las 800.000 que existen en Barcelona. Otro ejemplo de la mala gestión lo vemos en la intención de la alcaldesa de reservar un 40% de las nuevas construcciones de más de 600 m2. El resultado no es ni más ni menos que la caída en el numero de visados de obra nueva concedidos en la ciudad. Ante la obligación de que 4 de cada 10 viviendas se reserven los promotores abandonan sus proyectos. Las consecuencias de todo esto evidentemente son: un aumento desmesurado del precio que pagan los inquilinos (que aumentó un 20%) y aumento del precio del m2 de suelo, dando máximos históricos. Desastre generalizadoLa distancia entre el discurso político de Colau y los resultado es abismal : Además inseguridad jurídica provocada por la expropiación de viviendas , proteger a los okupas y perseguir el alquiler turístico | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Gobierno elimina el paquete de medidas que se lanzaron para hacer frente a las consecuencias económicas de la guerra de Ucrania. En concreto se elimina la posibilidad de extender automaticamente, seis meses, la vigencia de los contratos de alquiler de vivienda, en las mismas condiciones del contrato en vigor. Esta medida fue ideada para evitar subidas excesivas de precios y desahucios. La extensión automática de seis meses de los contratos de alquiler no aparece ya en el real decreto-ley que prorroga las medidas anticrisis que caducan el 30 de Junio. Nadia Calviño , ministra de asuntos económicos y transformación digital, justifica esta ausencia señalando que ya en la nueva Ley de la vivienda se prevé una prorroga de un año en los contratos de alquiler de vivienda para personas vulnerables. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Pedro Sánchez, en rueda de prensa, ha anunciado la aprobación de un decreto con el paquete de medidas "escudo social" previstas para luchar contra los efectos de la inflación, la crisis de la energía y la guerra de Ucrania. Estas medidas proponen la suspensión de los desahucio de viviendas hasta 2025 en determinadas circunstancias que más adelante detallaremos. El "Escudo social": medidas propuestas por el gobiernoEntre las medidas del citado decreto destacan:
Retirada gradual de las rebajas fiscales vinculadas a la electricidad y el gasSe tiene previsto por parte del gobierno la retirada progresiva en un plazo de 6 meses de las ventajas fiscales relacionadas con la electricidad y el gas que sirvieron para combatir los efectos de la guerra de Ucrania. El IVA actual que bajó de un 21% al 5%, se situará en junio en un 10% y el IVA del gas volverá al 21% inicial. El impuesto sobre la producción eléctrica, inicialmente del 7% y actualmente suspendido se recuperará poco a poco así como el impuesto especial eléctrico (ahora en el 0,5% frente al 5,1% inicial). Se mantendrán durante 6 meses las ayudas a las familias vulnerablesLas medidas de protección a la vulnerabilidad, como los bonos sociales de luz, agua se mantendrán durante 6 meses, así como los límites impuestos actualmente a las subidas de los precios en el gas y las bombonas de las familias. Los trenes de cercanías seguirán siendo gratuitos y las autonómicos un 50% más baratosSe confirma que durante 2024 los trenes de cercanías y media distancia mantendrán su gratuidad. Además se mantiene una rebaja del 50% en el resto de transportes públicos. Las CCAA tendrán que cubrir el 20% de dicha rebaja para poder mantener en marcha los abonos y títulos multiviajes. La gratuidad se extiende además a viajeros de autobuses cuya competencia es estatal y para viajeros habituales. Otras medidas que siguen en vigor durante el primer semestre de 2024
Paralización de los desahucios. Beneficiados.Serán ampliadas las medidas de protección frente a los desahucios de vivienda habitual exclusivamente para familias que sufran vulnerabilidad económica, u hogares donde existan personas víctimas de violencia de género o menores a cargo. El procedimiento deberá contar siempre con la implicación de los órganos judiciales y los servicios sociales . Podrá suspenderse un lanzamiento o desahucio de vivienda o tomar otras medidas de protección por un juez, bajo la valoración de los Servicios Sociales, siempre que el propietario sea considerado gran tenedor, es decir que posea más de 10 viviendas. Circunstancias en que no se podrá suspender de ninguna manera un desahucio de viviendaNo podrá suspenderse un desahucio cuando:
Posibles efectos negativos de la prorroga a los desahuciosEs muy posible que la consecuencia más inmediata de estas medidas de protección del gobierno frente a los desahucios de viviendas sea la eliminación de una oferta de vivienda asequible en el mercado ante el miedo de los propietarios a la morosidad y la demora en la recuperación de sus viviendas y la situación de vulnerabilidad en la que quedan ante ella. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Se tiene previsto valorar en el Consejo de Ministros un informe del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para poner fin a la ?Golden Visa?, pero las fechas de la entrada en vigor de estos cambios de normativa aun están por discutir. Lo cierto es que en 2022 tan solo se concedieron 136 permisos residenciales que fue el 0,14% de las compras totales de viviendas por extranjeros, beneficiando principalmente a compradores rusos y chinos y fundamentalmente en las provincias de Palma de Mallorca, Madrid, Barcelona, Málaga y Alicante. Todos estos datos dejan además de las restricciones a las Golden Visa que ya se hicieron en muchos paises dejan entrever el muy cuestionable impacto que puede tener la desaparición de las Golden Visa en el mercado inmobiliario. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Fondo Monetario Internacional (FMI) y la Comisión Europea ven imposible una tasa de paro en España del 8% para 2027 como tiene previsto el gobierno en el "Pacto de Estado por el Pleno Empleo". El FMI y Bruselas sitúan una tasa de paro media en España para 2024 y 2025 cercana al 11,5 %, muy lejos de las expectativas del Gobierno. El descenso del paro irá moderándose hasta su nivel estructural del 11% con la normalización de las afluencias migratorias. De confirmarse estas previsiones la tasa de paro (paro juvenil y de larga duración sobre todo) sería la mitad que en 2013 (26%) y la más baja desde 2007 pero una tasa muy alejada no obstante de la media europea. Este paro juvenil es una de las causas de la falta de acceso a la vivienda de los jóvenes. El Banco de España (BdE) y la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF) no avalan los datos del GobiernoPara el Banco de España (BdE) y la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF) en sus últimas previsiones de marzo se prevé un paro del 11,6% en 2024, del 11,5% en 2025 y del 11,3% en 2026. Para el Banco de España la moderación que se espera en la creación de empleo y el crecimiento de la población activa impedirán un nivel de paro inferior al 11% hasta 2026%. La Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF), por su parte, no prevé una bajada del 11% del paro hasta 2026 en que podría situarse en un 10,8% y bajar en 2028 al 10,7%. Y justifica: "que existen ciertos desajustes entre los perfiles de los desempleados y las características de las vacantes de las empresas" En general, los diversos organismos ven imposible el pleno empleo a corto plazo sin reformas adicionales en el mercado laboral y en el sector educativo | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La caída en las hipotecas de viviendas que se está produciendo responde a una demanda de viviendas que se retrae. Los tipos de interés hipotecario que se situarán entre el 2% y el 4% son percibidos como altos pero que no deben considerarse desproporcionados. En realidad responden al contexto económico y geopolítico actual. El 80% de cobertura que ofrecen los bancos con sus hipotecas de viviendas no satisface a una gran parte de la población a la que no le sobran los ingresos. La realidad es que las previsiones de futuro sitúan al Euribor en unos niveles entre el 2% y el 4%. Estos porcentajes entran dentro de la lógica inmobiliaria actual según los expertos.
Caída del mercado hipotecario de un 22% anual por la incertidumbre de los bancosVeamos las conclusiones ante las cifras dadas a conocer por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre el número de hipotecas sobre viviendas de octubre. La prudencia de las entidades bancarias hace que ofrezcan tan solo un 80% de cobertura de sus hipotecas de viviendas sobre el precio total de la vivienda. Esto está ocurriendo por el clima de incertidumbre y los altos niveles de morosidad que se perciben en el mercado de la vivienda. Esto es un problema para un sector de la población maltratada por la inflación y los altos tipos de interés. Pero lo cierto que esta caída del mercado hipotecario (22.3 % de hipotecas menos anual en Octubre de 2023) era previsible dado los altos cifras registradas en años anteriores. Además el importe medio de dichas hipotecas también cayó un 5,3%, mientras que las hipotecas siguieron subiendo de precio. El tipo de interés medio aumentó más de un punto porcentual respecto al año anterior, hasta el 3,32%. La caída de las hipotecas de viviendas son un problema coyuntural más que una señal de alarmaLas decisiones deflacionistas del BCE sobre los tipos de interés y los conflictos bélicos han hecho caer los indicadores inmobiliarios . Esto según algunos expertos no debe ser señal de alarma de crisis inmobiliarias en nuestro país. Se trataría de una situación coyuntural. Lo anormal seguramente serían los bajos niveles del Euribor en años anteriores. Lo normal al hacer una compra de la importancia vital de de una vivienda es pagar unos intereses, no que el prestamos solicitado sea gratuito. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En el supuesto caso de hipotecas de 150.000? a 30 años, las hipotecas que se revisen semestralmente experimentarían una bajada de 40 euros en sus cuotas mensuales ya que el Euribor ha bajado respecto a los seis meses anteriores, pero las hipotecas revisadas anualmente experimentarían un aumento de 24 euros en las cuotas, ya que la bajada del Euribor actual sigue situándolo más alto que hace un año. Será en primavera 2024 cuando todas las hipotecas empiecen a experimental la bajada de sus cuotas ya que el Banco de España da por acabada la subida de intereses. Según los expertos el verdadero cambio se dará en el segundo trimestre de 2024. Con respecto a la evolución del Euribor en los próximos meses las previsiones son cautas y se espera cierta estabilidad en el Euribor sin cambios al alza o a la baja. En cualquier caso todo dependerá de la fecha en que el BCE bajé los intereses. Esta bajada del precio del dinero supondrá una caída fuerte del Euribor igual que fuerte fue la subida con las 10 alzas consecutivas de intereses que provocó el banco europeo. En general la mayoría de entidades bancarias de España sitúan al Euribor en 2024 rondando el 3%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En el mes de marzo, el euríbor a 12 meses ha aumentado en gran medida. En la mayor parte de las hipotecas de España, la media mensual durante marzo ha alcanzado el -0,237%, la cifra más elevada desde junio de 2020, después de que en febrero se alcanzase un -0,335%. Este dato de marzo consiste en la tercera subida consecutiva, después de que en diciembre se situase en mínimos históricos debido a la posibilidad de que la política montería se modificase dentro de la eurozona. Para los meses siguientes, tal y como prevén los agentes del sector económico, el BCE aumentará los tipos de interés debido a las continuas subidas de la inflación. En estos próximos meses, las entidades bancarias como Bankinter o Funcas esperan que el euríbor se sitúe en números positivos. Esto provocará que los precios de las hipotecas variables aumenten, un tipo de hipoteca que en España constituye las tres cuartas partes del número total de hipotecas. En suma, las hipotecas que tengan que ser revisar sus cláusulas tomando en cuenta la cifra de marzo sufrirán los aumentos de la cuota. Si se trata de una hipoteca media, el incremento se situará en 16 euros mensuales, que supondrá en tasa anual 200 euros más. Si se compara con 2021, el indicador se encontraba en un -0,487%. En cambio, las hipotecas que poseen un importe mayor, la subida de la cuota será de hasta 350 euros al año. Estos números seguirán subiendo durante el mes de abril, ya que según los indicadores del euríbor a 12 meses, la tasa diaria de este se sitúa ya en -0,1%. Mientras que no deja de subir el indicador hipotecario, las entidades bancarias están actuando a través de medidas impulsoras para la oferta de sus préstamos variables. Entre estas medidas se encuentra el encarecimiento de las hipotecas de tipo fijo, las cuales alcanzaron datos récords en 2021 y que han seguido situándose en cifras máximas durante el inicio de 2022. Tal y como registró el INE, por primera vez las hipotecas fijas supusieron el 70% de los nuevos préstamos recogidos en un mes. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El mes pasado el Euribor pasó del 3,862% de mayo al 4,007% de Junio. El indicador sigue en máximos desde noviembre de 2008, cuando se colocaba en el 4,350%.De esta manera, una persona con hipoteca variable de 150.000? a 30 años y con un diferencial del 0,99% más euríbor, en Mayo debería pagar 265 euros más de cuota hipotecaria. Pasaría de pagar 500 euros a pagar 818 al mes en términos absolutos, es decir: 3180 euros más al año. Para el mes de Agosto según las decisiones tomadas por el BCE de subir el euríbor 25 puntos básicos hasta elevarlo al 4,25% se mantendrá la tendencia de ascenso. Pero esta tendencia de subida de los tipos de interés podría empezar a pausarse si se dan las tendencias económicas adecuadas respecto a la inflación. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Por primera vez desde 2009, el índice de referencia de hipotecas Euribor a doce meses ha vuelto a situarse en un 2,778%. Una cifra elevada que deja ver la rapidez con la que está aumentando el índice de hipotecas. Este ritmo no se registró ni durante la burbuja inmobiliaria. El último incremento registrado causará un encarecimiento de las hipotecas medias alrededor de los 584 euros en 189 euros. Este encarecimiento de las hipotecas lo experimentarán aquellos clientes que deban revisar su préstamo hipotecario con el Euribor actual. Esto se debe a que las últimas revisiones tuvieron que llevarse a cabo con la tasa del Euribor de mayo, situado en un 0,28%.
Aunque se comenzó a registrar un aumento del Euribor a comienzos de año, desde junio el ritmo de las subidas de las hipotecas ha incrementado sustancialmente. Esto debido a los incrementos anunciados por el Banco Central Europeo respecto a los tipos de interés. Unos incrementos que se aprobaban por primera vez desde 2011. A esta primera subida del interés, le han seguido más subidas a medida que la inflación continuaba su tendencia alza. Debido a la elevada inflación, el Banco Central Europeo ya prevé un nuevo aumento de los tipos de interés para la próxima semana. En esta ocasión, será una subida de 75 puntos básicos. La preocupación por la inflación presionará aún más la evolución ascendente del Euribor. Y esta no será la última subida que se registre, ya que el sector financiero espera la llegada de una recesión a nivel europeo. Una recesión a la que el BCE pretende controlar con unos tipos de interés elevados. De cara a 2023, Funcas prevé que el promedio de Euribor a doce meses se sitúe en 2,51%. Estos niveles del Euribor están alejando a los posibles compradores de realizar cualquier operación inmobiliaria en el mercado. Respecto a esto, Fotocasa apunta que de los potenciales demandantes de inmuebles, un 24% han tenido que paralizar la operación por la escalada del Euribor. El sector debate medidas para aliviar a los hogaresCon este panorama, los que salen más perjudicados son los propios hipotecados, consumidores que tendrán que destinar su renta a abonar su tasa hipotecaria. La elevada inflación y la reducción del poder adquisitivo ha llevado a la banca a planear medidas para evitar una escalada de impagos. Medidas que consigan facilitar a los hogares con una renta más baja hacer frente a la situación actual. Una de las medidas propuestas con mayor alcance es la anunciada por Caixabank. La entidad propone una congelación temporal de las tasas hipotecarias en un año. O, por el contrario, en caso de que el préstamo hipotecario supere la barrera del 30%, extender el periodo de devolución. El sector financiero también tantea como opción las moratorias de pago para aquellas familias en situación de paro. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Durante el mes de abril, el Euribor, el mayor índice de referencia en España para los préstamos hipotecarios, ha finalizado en números positivos la tasa mensual superando el 0%, llegando al 0,013%. Este dato supone la primera vez desde 2016 que se termina un mes en cifras positivas. En el último día hábil de abril, el 29, el Euribor llegó a colocarse en la tasa diaria en un 0,166%, un dato muy superior comparado con los datos obtenidos en marzo cuya tasa se posicionaba en el -0,237% o con las cifras alcanzadas en 2021 donde se registraba una tasa del -0,483%. Este 0,166% está causado en gran medida por el futuro incremento que se espera de los tipos de interés en el área europeo. La recuperación del Euribor se ha acelerado en los últimos meses, dejando a un lado los mínimos históricos que se alcanzó a finales de 2021 donde el Euribor se posicionaba en un -0,5%. A mitad de abril, el Euribor en su tasa diaria a un año logró obtener números positivos. Los máximos responsables del Banco Central Europeo han declarado que esperan impulsar el índice a un 0,1%, además de un posible aumento en este verano de los tipos de interés. Dentro del mercado, se comienza a descontar el encarecimiento del coste del dinero en un momento donde la gran inflación estructural y el conflicto bélico ucraniano-ruso están perjudicando la economía mundial. Debido a esta situación, aquellos hipotecados cuyo préstamo enlazado al Euribor a tipo de interés variable que tengan que revisar las cláusulas experimentarán un aumento de los costes en las tasas mensuales. Este encarecimiento podrá oscilar entre los 25 y los 30 euros mensuales para hipotecas medias. En la cuota anual, la diferencia será de 300 hasta 360 euros extras que tendrán que abonar por el encarecimiento. Afectará al consumo y al ahorroA lo largo de este año, el sector económico espera que se produzca numerosos incrementos de los tipos de interés, un hecho que provocará que el Euribor continúe subiendo. A pesar de las constantes subidas, se espera que el ritmo se vaya suavizando, finalizando 2022 con un Euribor del 0,4%. Para el año que viene, las cifras del Euribor pueden alzarse hasta el 0,8%, una previsión que variará según el curso de la inflación. Sin embargo, un hecho que sí se producirá será el incremento de las hipotecas variables y sus tasas, una subida que provocará que las familias sufran una disminución en sus rentas y a su vez, esto afectará al consumo y ahorra para equilibrar el aumento de los préstamos. Respecto a esto, los incrementos podrían superar a las previsiones actuales, lo que ha llevado a alertas a las familias a no endeudarse, a amortizar a largo plazo las hipotecas y a traspasar los préstamos variables a fijos. Los préstamos fijos se están convirtiendo en la primera opción de numerosos particulares, ya que no se modifican las cuotas en ningún momento, aunque poseen unas tasas de intereses más altos. En cuanto a esto, los estudios realizados por el INE concluyen que del total de las hipotecas registradas en febrero, un 74% representa a hipotecas fijas, un dato histórico de este tipo de préstamos. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El mes de Diciembre está dando un respiro a los hipotecados maltratados durante todo el año por un Euribor que llegó a sobrepasar el 4% y que por fin baja el último mes del año al 3,5%. No obstante según los expertos esta bajada no se verá todavía reflejada en un recorte en las cuotas hipotecarias. Parece que el Euribor ha llegado a su máximo y ya solo puede bajar. Según las predicciones de Bankinter, empieza un nuevo ciclo y el Euribor a 12 meses irá decreciendo hasta un 3,25% en 2024 y un 2,75 % en 2025. Caixabank por su parte lo sitúa al 3,06% en 2024 y al 2,45% en 2025. Nuevo ciclo: los bancos se anticipan y bajan sus intereses e hipotecas de viviendaEl BCE marca la pauta con sus bajadas en los tipos de interés. El Euribor ya ha empezado a descontar estas bajadas previstas para 2024. El Euribor a largo plazo muestra menor interés que el Euribor a corto plazo. Los bancos europeos bajan ya sus intereses para operaciones a un año , anticipando las bajadas de tipos del BCE previstas para 2024 Subidas vertiginosas del Euribor en 2023A pesar de acabar 2023 con recortes del Euribor, este año la subida del Euribor ha sido constante y vertiginosa, llegando a alcanzar el nivel máximo, un 4,228 en septiembre . En los dos anteriores ciclos de subida en el año 200 y en 2008 el Euribor llego a situarse al 5,248% y al el 5,393% respectivamente. Si bien en 2023 no se ha llegado a tanto , la subida ha sido la más rápida y potente de la historia. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Durante el mes de septiembre, el Euribor a 12 meses ha registrado un aumento récord en su media mensual. Una tasa que seguirá incrementando en los próximos meses. El Euribor ha alcanzado en el mes pasado un porcentaje mensual del 2,233%. Mientras que en agosto, el índice de referencia por excelencia para las hipotecas en España anotó un 1,249%. Esto supone la mitad de lo registrado en septiembre. El 2,233% es la cifra récord del indicador desde principios de 2009, además del mayor incremento en la historia del Euribor. En suma, la tasa mensual continúa la racha de seis meses consecutivos de un Euribor positivo desde el mes de abril. Desde 2016, el Euribor se ha situado en cifras negativas hasta que en abril volvió a números positivos. Por otro lado, los préstamos de tipo variable cuya revisión se deba realizar experimentarán un gran encarecimiento.
De esta forma, una hipoteca variable de 30 años de 300.00 euros que posea un diferencial del 0,99%, experimentará un incremento en su tasa mensual de 400 euros, incluyendo el porcentaje actual del Euribor. A nivel anual, la subida supondrá un encarecimiento de 4.800 euros. Impactos diferentes según el tipo de hipotecaDentro de la subida de la tasa mensual, intervienen numerosos factores. Factores como el año de la firma, la cuantía del préstamo o el tipo de interés. Cabe destacar que un gran porcentaje de los préstamos de tipo variable de España poseen el sistema de amortización "francés". Esto conlleva que en los primeros años de la hipoteca la mayor parte de la tasa mensual es para el cobro del tipo de interés. El resto se dirige al principal. Sin embargo, con el paso de los años, estos dos factores se invierten, disminuyendo poco a poco el porcentaje de la hipoteca destinado a pagar el interés. Debido a esto, el aumento del Euribor tiene efectos diferentes para una hipoteca firmada en 2005 que para otra firmada en 2021. Las cifras que está registrando el Euribor en estos meses se debe en gran medida a las modificaciones que el Banco Central Europeo ha realizado en su política monetaria. Tanto en septiembre como en julio, el BCE incrementó el interés para alzarlo hasta un 1,25%. Este cambio en su política, a su vez, está motivado por la elevada inflación en números máximos, la cual quiere frenar el BCE aumentando los tipos de interés. Más subidas del Euribor en 2022 y 2023Ante esta situación, el mercado inmobiliario teme mayores aumentos del precio del dinero. Bankinter en su último estudio estima que a finales de 2022 el Euribor alcanzará el 2,8%, una cifra seis décimas por encima de la tasa actual. Para 2023, la entidad financiera apunta que se llegará al 3% de Euribor, mientras que en 2024 el porcentaje disminuirá hasta el 2,1%. En cambio, Asufin, la asociación de usuarios financieros, sitúa el porcentaje de Euribor para finales de 2022 ya en el 3%. Además, la asociación recalca que ninguna empresa de análisis estimo un porcentaje del Euribor por encima del 1% en 2022. Ante estos incrementos inesperados del Euribor, Funcas ha señalado que esta situación afectará a la demanda de viviendas. Una demanda que, además, se verá reducida debido a la incertidumbre económica y a la caída del poder adquisitivo de las familias. A pesar de todo ello, no se teme una crisis inmobiliaria como la experimentada en 2008. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El ahorro en las cuotas, en actualizaciones de las condiciones hipotecarias anuales, en un principio será simbólico ya que teniendo en cuenta los datos de abril de 2023 (3,757%), las cuotas de una hipoteca media bajarían solo 5 € ( 60€ al año). Será a partir del verano cuando el ahorro sea significativo ya que el indicador marcaba por encima del 4% en 2023 por esas fechas. El BCE marca la pauta del ahorro en las hipotecasEs el Banco Central Europeo (BCE) en última instancia el que marcará el ritmo del ahorro de los hipotecados. El índice de referencia no registrará grandes cambios hasta empiecen a bajar los tipos de interés. Para la mayoría de expertos junio podría ser el mes en que empiecen a bajar los tipos (septiembre para otros como por ejemplo Bankinter). En lo que están todos de acuerdo es que habrá tres bajadas en lo que queda de 2024 y el euribor no va a bajar del 3%. Los hipotecados a interés variable notarán menos el ahorro que los nuevos hipotecados, ya que la competencia entre entidades ha provocado que se hayan reducido los diferenciales para nuevas hipotecas y así continuarán el resto del año. Como conclusión, la mayoría de los expertos consideran demasiado optimista una caída brusca del Euribor y apuestan como el Banco de España que se mantendrá estable el interés en 2024 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Las previsiones sobre tipos de interés y Euribor para 2024En general el mercado considera que la inflación está todavía muy por encima de los niveles adecuados del 2% y no alcanzará este nivel plenamente hasta 2025. Los recortes en los tipos de interés no comenzarán hasta Junio 2024. Con los niveles actuales en el 4% se espera una bajada al 3% en el 2º semestre de 2024, hasta llegar al 2% deseable en 2025 y 2026. No obstante hay quien opina que el BCE pudiera hacer una pausa en la subida este verano para frenar el impacto de la subida en el crédito y el enfriamiento de la demanda. Otro de los aspectos relevantes de la situación actual es el salto (GAP) que existe entre los tipos de interés del euro y del dólar. La Reserva Federal de EEUU inició antes que Europa su política de tipos de interés con lo cual se crea un desfase que fortalece al dólar frente al Euro y encarece nuestras facturas de gas y petróleo que se pagan en dólares. El euríbor se mantendrá cerca del 4% hasta 2025El Euribor como vemos se mantendrá en una media del 4.35% o incluso el 4.50% este año y 4% en 2024, manteniendo así su presión sobre los hipotecados. Las cuotas de las hipotecas variables seguirán altas aunque dejarán de aumentar con tanta intensidad. El miedo de los hipotecados a una subida al 5% es manifiesto ya que la alta inflación causante de esta situación es difícil de dominar. Repercusión en los consumidores con menor poder adquisitivoLas subidas de los tipos de interés previstas por el BCE van a incidir especialmente en los compradores con menores recursos económicos que se verán fuera del mercado y por consiguiente afectará al número de hipotecas concedidas. Habrá una subido en los impagos sin llegar no obstante a una situación de morosidad grave como en otras crisis padecidas. En Abril solo el 44% de compras de viviendas se realizaron a través de hipotecas aumentando las compras a través de ahorros o con el dinero de la venta de otro inmueble. Los bancos además extreman la prudencia a la hora de conceder hipotecas para evitar la morosidad dificultando el acceso a los compradores con mayor riesgo de endeudamiento. Las políticas del BCE contra la inflación están sin duda afectando a las condiciones de las hipotecas y los costes de financiación, lo cual supone una contracción de la demanda. Subida de las amortizaciones anticipadasLos hogares con ahorros, ante las subidas de los tipos de interés, tratan de reducir el pago de sus cuotas e intentan una amortización anticipada de sus hipotecas. La devolución anticipada de los préstamos empieza a superar a las nuevas formalizaciones y afecta al saldo total de hipotecas (504.355 millones de euros en el total de entidades bancarias) situándose en mínimos desde 2021) Otras formulas hipotecarias; en especial el tipo mixtoEn el mercado hipotecario se está imponiendo la renegociación de las condiciones de hipotecas con su propio banco (novaciones) o a subrogación a otras entidades. Se produce un cambio de hipotecas variables a hipotecas fijas o mixtos. Hay que tener encuentra que con el Euribor al 4% aun existen ofertas de tipo fijo o mixto al 3% o menos. La posibilidad aun existente de hipotecas atractivas de tipo variable pasa por encontrar buenas ofertas negociadas y personalizadas. Los bancos se defenderán de la situación negativa con ofertas agresivas mixta, con plazos cortos entre 3 y 5 años, para atraer clientes de otros bancos o necesitados de financiación. La opción mixta , que diversifica el riesgo, es una clara opción actual al menos hasta que bajen los tipos de interés. Para algunos profesionales un 4% de interés no es una mala opción si miramos el pasado pero las familias tienden a hipotecarse a 30 años llevando al límite las cuotas. Además las familias gastan el 40% o 50% de sus ingresos en hipotecas cuando lo aconsejable es no sobrepasar el 33% de gasto familiar en vivienda. En definitiva parece que lo que nos espera son menos hipotecas y viviendas mucho más caras. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cada vez más, el esfuerzo financiero que las familias deben realizar para comprar una vivienda va aumentando. Con los últimos aumentos de los tipos de interés que realizó el Banco Central Europeo en los pasados meses, se ha producido un encarecimiento en los requisitos financieros. Un encarecimiento que ha llevado a aumentar el esfuerzo de los hogares para adquirir un inmueble. En 2021, la tasa de esfuerzo financiero de media para que una familia pudiese comprar una vivienda se encontraba en 20,1%. Sin embargo, tras el mes de septiembre, dicho porcentaje ha aumentado hasta el 23,5%, aumentando un 3,4%. Cuatro capitales superan el 35% en tasa de esfuerzo financieroLos profesionales del sector indican que la tasa de esfuerzo de las familias no puede superar el tercio de los ingresos que obtienen. A pesar de ello, en cuatro capitales de provincia, el nivel de esfuerzo sí supera el tercio de los ingresos. Este es el caso de Barcelona, la capital con mayor cuota de esfuerzo. En la ciudad catalana, las familias deben destinar el 49,7% de sus ingresos para adquirir una vivienda. En suma, la capital experimenta el mayor aumento de todas las capitales con una subida del 14,3%. Es decir, en 2021, el nivel de esfuerzo en Barcelona se encontraba en un 35,4%. Por metro cuadrado, los usuarios que quieran adquirir una vivienda en Barcelona tendrán que abonar 4.121 euros. Sin embargo, la capital con el precio más caro de vivienda es San Sebastián con un coste por metro cuadrado de 5.144 euros. En cambio, Madrid posee una tasa de esfuerzo del 41,3% tras incrementarse respecto al año pasado en un 7,6%. El precio de la vivienda por metro cuadrado en la capital madrileña se encuentra en 3.992 euros. La última de las capitales que supera el tercio de los ingresos familiares en tasa de esfuerzo es Bilbao. En este caso, el nivel de esfuerzo se sitúa en 37,3%. En cuanto a las capitales con menor tasa de esfuerzo, nos encontramos con Jaén, Lugo y Cáceres con un nivel del 16,2%, 16,3% y del 16,6% respectivamente.
Barcelona y Madrid de las provincias con mayor tasa de esfuerzoEn cuanto a las provincias, en las primeras posiciones con mayor tasa de esfuerzo se encuentran Guipúzcoa, Barcelona y Madrid. Las tres provincias poseen un nivel de 39,1%, 29,4% y del 27,2% respectivamente. Todas ellas registrando un gran incremento respecto al año pasado. Por el lado contrario, las provincias con menor tasa de esfuerzo son Cuenca, Teruel y Lugo con un 12%, 12,3% y 13,5% respectivamente.
Cabe destacar que este nivel de esfuerzo se corresponde a la cuantía económica que las familias deben aportar de sus ingresos. En el caso de Idealista, esta tasa se calcula por el precio de la vivienda y por las estimaciones de los ingresos netos de los hogares. Por ello, en el último estudio del portal inmobiliario, se calcula tanto los ingresos de las familias como el precio de venta de vivienda en septiembre y los gastos financieros. Estudio al que puedes acceder por el siguiente enlace. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Este acuerdo ratificado por el Gobierno y comentado por el presidente del gobierno, supondrá más de 50 actuaciones en comunidades autónomas y en Ceuta y Melilla, sobre 8 millones de metros cuadrados con el objetivo último del alquiler social o asequible. La ambiciosa operación tendrá un coste de 620 millones de euros que suministrará Hacienda para ir creando el tan deseado parque de vivienda social. La coyuntura entre Invied y el Sepes se articulará a través de convenios que corresponderán con las diferentes actuaciones previstas. Continuidad en la política de viviendaLa ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez manifiesta la dificultad del proyecto ya que algunas actuaciones requerirán más tiempo debido a que algunos suelos implicados están aun pendientes de urbanización. Para el presidente Pedro Sánchez estos proyectos son la continuación de otros ya iniciados como la Operación Campamento en Madrid , con el cuartel de Son Busquets en Palma. A las 12000 viviendas de la Operación Campamento se unirían las 20000 previstas de las que el 60% serán de carácter público. Desde defensa se justifica la contraprestación económica acordada , por la imposibilidad legal de ceder los terrenos y la necesidad de fondos para cubrir la defensa nacional. En palabras de Margarita Robles "no se puede demonizar la compra de vivienda; es una buena medida que complementa a otras muchas" Avales del ICOEl gobierno también ha lanzado unos créditos ICO que cubrirán el 20% del crédito hipotecario de familias con menores a cargo y jóvenes de hasta 35 años . Avalarán la parte que piden los bancos al comprador y estos avales no tendrán coste para los beneficiarios y podrán solicitarse hasta el 31 de diciembre de 2025, prorrogable dos años más. Perspectiva positiva del GobiernoConcluyendo, Margarita Robles ha negado que estas iniciativas puedan equipararse con el llamado programa "Help to buy (ayuda a la compra)" del Reino Unido y ha afirmado que "No puede leerse como una medida aislada. Es una medida oportuna y positiva, que no desvirtúa el objetivo y las prioridades del Gobierno" y calcula que podrá beneficiar a unas 50.000 personas. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Este ajuste en negativo del cómputo trimestral viene marcado por la caída de un 23,6% experimentada en marzo, con un valor absoluto de 1.101.570 t, que ha supuesto una pérdida de 339.869 t respecto a Marzo-Abril del pasado año. "Es conveniente reseñar dos variables externas que, aunque coyunturales, inciden de manera significativa en el consumo: por un lado, el efecto calendario, al tener más festivos que años anteriores por la celebración de la Semana Santa en marzo en lugar de abril; y por otro, el efecto lluvia, ya que las precipitaciones del pasado mes duplicaron las habituales, siendo uno de los meses de marzo más lluviosos de las últimas décadas, según la AEMET", explica el director general de Oficemen, Aniceto Zaragoza. Por lo que respecta a los datos acumulados de año móvil, en los últimos 12 meses (abr?23-mar?24), la caída se sitúa en un 6,4%, con un consumo total en volumen absoluto de 14.133.701 t, casi un millón de toneladas menos que en el mismo período anterior. "Al margen de la situación coyuntural de marzo, los datos de año móvil reflejan una tendencia en negativo, fruto de 10 meses en retroceso, que resulta preocupante, aunque acorde con nuestras previsiones que estimaban un arranque del año en negativo, con una tímida recuperación a lo largo del segundo semestre, siempre y cuando la coyuntura internacional y local se mantenga estable", añade Zaragoza. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Tribunal Constitucional en una nueva sentencia ha declarado que la Ley Catalana de alquiler es inconstitucional, debido a que se apropia de competencias pertenecientes al Estado. Después de no aprobar la medida por la que se limitaba los precios de los alquileres, el Constitucional ha fallado en contra de obligar los grandes tenedores a aportar un alquiler social como método de realojo para los colectivos vulnerables previamente a que se comience el desahucio. Tras el recurso de inconstitucionalidad que presentó el Gobierno catalán contra la Ley autonómica del alquiler, el Tribunal Constitucional ha reafirmado su posición, ya que la legislación pretende apropiarse de competencias de derecho civil del Estado, sobre todo, en los contratos de alquiler de viviendas. Hace un mes, el Constitucional falló contra la normativa catalana tras el recurso que presentó el Partido Popular por la inconstitucionalidad de 11 puntos pertenecientes a dicha ley. Dentro de estos artículos, se encontraban la medida por la que se pretende limitar los precios del arrendamiento en las áreas tensionadas. Una medida que el TC declara que pertenece al Estado fijar tal limitación. En este último fallo, se ha declarado nulos e inconstitucionales los siguientes artículos:
Sin embargo, respecto a la tramitación de la Ley de Vivienda Estatal, las dos sentencias del Constitucional coinciden con ella. Dentro de las medidas planteadas en esta se encuentra limitar los alquileres en áreas tensionadas. Unidas Podemos presentó una serie de enmiendas ante el Congreso de los Diputados a la tramitación de la legislación de vivienda que promovieron en el Ejecutivo. Dentro de estas medidas planteadas se encuentran:
Respecto a esta última enmienda, la regulación del Gobierno propone considerar a un área como tensionada cuando se produzca en una comunidad autónoma un incremento de 5 puntos superior al IPC de los precios en los últimos cinco años. La medida planteada por Podemos propone que los 5 puntos se reduzcan solamente a dos. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los colegios de economistas CEMAD de Madrid y Colegio de Economistas de Cataluña, en una jornadas organizadas conjuntamente, coincidieron en cuestionar los topes al alquiler de vivienda en zonas tensionadas y el nuevo índice de referencia de los precios de alquiler que el gobierno ha impuesto, y que ya fueron planteados en la Ley 12/ 2023 de la vivienda. Ambos Colegios de economistas se manifestaron contrarios a la penalización y el control de rentas como solución al problema del alquiler. Los incentivos a la oferta de viviendas de alquiler serían la solución más adecuada, así como un consenso en las políticas en el sector que de estabilidad al mercado. Destacamos las manifestaciones de algunos de los intervinientes en las jornadas: Carles Puig de Travy decano del Colegio de Economistas de Cataluña argumentó que "La vivienda es un derecho fundamental y está maltratado por los políticos. Se dedica sólo el 1% del gasto público a la vivienda" remarcando que "ante la falta de oferta, hay que hacer políticas expansivas. En materia de vivienda la colaboración pública-privada es muy importante" y que "La regulación sobre la vivienda tiene que consensuarse con el sector". Amelia Pérez Zabaleta la decana del CEMAD, , reconoció la importancia del acceso a la vivienda para los jóvenes; "Además de los problemas económicos, el paro, la sanidad o la educación, la vivienda se ha posicionado como una inquietud creciente", y sobre el nuevo índice de precios de alquiler manifestó: " los efectos adversos que este tipo de medidas puedan tener sobre el mercado". Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid planteó que "la solución no pasa por la penalización y por el control de precios, sino por la creación de incentivos que incrementen la oferta de vivienda a medio y largo plazo". En relación a la declaración de zonas tensionadas y la polémica situación actual (esta medida solo se ha aplicado en Cataluña) comentó que "las administraciones tienen que elaborar planes específicos como exige la ley y esos planes tienen que ser realistas, que tengan un calendario y estén consensuados con todos los actores involucrados". Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) sobre la Ley 12/2023 de la vivienda declaraba: "Esta ley surge de la necesidad del apoyo de Podemos a los Presupuestos Generales del Estado. Creemos que la aprobación de una ley de estas características va a tener un efecto contrario al deseado, vulnera el derecho a la propiedad y produce unos efectos asimétricos entre propietarios y grandes tenedores" añadiendo que "en un país que necesita viviendas, sobre todo nueva, estamos asistiendo a la marcha de la inversión internacional. Aquellas zonas donde se está reforzando la seguridad jurídica es donde más inversión atraen. Estamos a las puertas de entrar en una dinámica de difícil retorno. Las políticas de la vivienda tienen que plantearse desde un punto de vista pragmático y no ideológico". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los propietarios en los últimos meses han experimentado un incremento de los okupas ilegales en sus viviendas. Este hecho causa pérdidas económicas al propietario que debe esperar durante un largo periodo de tiempo hasta que los tribunales aprueben el desalojo por medio de una sentencia. Un periodo de tiempo que cada vez es más largo. Este plazo de tiempo de espera hasta que se dicte la sentencia del desahucio en España tiene una media de 18,1 meses tal y como recoge el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). En estos datos, se tienen en cuenta "los procedimientos verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas" correspondientes a los Juzgados de 1ª Instancia e Instrucción en lo civil (9,6 meses) y "las apelaciones de sentencias de juicios verbales" procedentes de las Audiencias Provinciales (8.5 meses). Por ello, los actuales actos referentes al desahucio de okupas ilegales tardan en dictaminarse más de un año y medio. El CGPJ aclara que estos procesos verbales posesorios debido a una okupación ilegal de un inmueble son "para que las personas físicas, y las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseer una vivienda, que sean titulares legítimas de ésta, y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social, que se ven privados ilegalmente y sin su consentimiento de la posesión de su vivienda, puedan recobrar la posesión en los supuestos de ocupación ilegal de viviendas". Debido a esta definición, los procedimientos de impago de rentas del alquiler no aparecen incluidos en los procesos expuestos, ya que se identifican "como procedimiento verbal arrendaticio". Contenido [Ocultar] El plazo medio de respuesta, un 20% más en tasa interanualEste periodo de tiempo de 18 años es especialmente grave, debido a que la okupación ilegal afecta en España a 100.000 propietarios con 40 okupaciones diarias, tal y como apunta la Plataforma de Afectados por la Ocupación. Las denuncias por ocupación incrementaron un 20% en tasa interanual el año pasado, con 13.400 denuncias. Un incremento al cual le tenemos que sumar el aumento del plazo de respuesta por parte de los tribunales. En 2018, este plazo se situaba en 11,7 meses, mientras que en la actualidad se superan los 18 meses. En cuanto a comunidades autónomas, más de la mitad no llegan a los 18,1 meses de plazo de respuesta. Asturias y Navarra registran los plazos más cortos con 9,3 y 9,7 meses, respectivamente. Sin embargo, la media aumenta debido a comunidades como Castilla y León, Canarias o Murcia, las cuales poseen un periodo de 30,8 meses, 22 y 21 meses respectivamente. Medidas para disminuir la okupación ilegalPara evitar que estos plazos sean tan extensos, España debe fijarse en las medidas tomadas por otros países. Medidas como continuar el proceso judicial de desahucio con los okupas ya expulsados de las viviendas; responsabilizar a los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado del desahucio de okupas sin necesidad de poseer una autorización judicial; o incrementar las sanciones por usurpación con penas de cárcel menor y no multas económicas. La oposición a favor de un pacto de EstadoAnte este incremento de los desahucios, el Partido Popular ha presentado una proposición de ley. En esta, se plantean varias acciones con las que reducir el número de ocupación ilegal:
Además del ámbito político, el sector inmobiliario también se ha movilizado contra la okupación ilegal. El COAPI (Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) se ha posicionado en contra de la normativa actual en cuanto a okupación, debido a la escasez de claridad de esta. Por ello, solicitan un acuerdo entre técnicos, políticos y agentes sociales para garantizar el derecho a la propiedad privada. Además, buscan suprimir la okupación ilegal que tanto perjudica a la economía nacional como al sector inmobiliario. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El gobierno tiene previsto ampliar los fondos a las CCAA para el Bono Alquiler Joven .La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez ha pedido a las CCAA que "también asuman corresponsablemente complementar esa aportación del Estado". La intención del gobierno es analizar por qué el Bono no ha llegado de la misma forma a todas las comunidades. Los datos que se barajan respecto a la emancipación de los jóvenes y el acceso a la vivienda son muy negativos. Solo una media del 16% de jóvenes en España consiguen independizarse cuando en Europa rondan el 32% de media. Los jóvenes para acceder a una vivienda de alquiler en España deben emplear casi el 100% de su salario neto anual. Esto supone uno de los principales problemas de nuestro país ante el que deben tener conciencia, tanto el gobierno como la sociedad civil y el sector empresarial. El Bono Alquiler Joven: requisitos para solicitarloEl Bono de Alquiler Joven tiene una cuantía de 250 euros y está regulado por el Real Decreto 42/2022," Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025" que fue aprobado por el Gobierno el 18 de enero de 2022. Con un presupuesto de 200 millones de euros, los 6000 euros de ayuda en 24 mensualidades están destinados a personas de entre 18 a 35 años y deberían llegar a 70000 jóvenes que cumplan los siguientes requisitos:
Esta ayuda es compatible con otras ayudas para personas con bajos ingresos, como el Ingreso Mínimo Vital, y se solicita en las comunidades autónomas. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La subida volverá a impulsar el Euribor, que crece en tres puntos en un año, de vital importancia en el sector inmobiliario ya que es el indicador referencial principal de la gran mayoría de prestamos para viviendas. El BCE justifica las correcciones como necesarias ante el nivel alto de inflación que padece la economía en la UE. Por su parte la RESERVA FEDERAL en EEUU se estabiliza y no anuncia cambios inmediatos. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La desaceleración económica y el incremento de los precios están causando que las instituciones europeas estén aprobando políticas fiscales que están impulsando la demanda, pero agravando la inflación. Mientras tanto, el Banco Central Europeo pretende llevar a cabo lo contrario con sus políticas. La incongruencia entre la política monetaria y la fiscal podría provocar que el BCE incremente aún más los tipos de interés para suprimir la inflación. Por ello, el BCE ha solicitado a los gobiernos europeos que sean cautos a la hora de aprobar nuevas medidas fiscales. Los gobiernos están aplicando a gran escala las subvenciones públicas ofrecidas para contrarrestar los efectos de la crisis climática. Una decisión que estaría aumentando la inflación y perjudicando la transformación de la energía europea. Si continúa esta política fiscal, los datos señalan que se podría alcanzar un precio del dinero del 3% en el tercer trimestre de 2023. Un dato propiciado por un histórico IPC en un 9,1% y por el encarecimiento de la energía y del euro frente al dólar, un aumento que seguirá incrementándose a corto plazo. A lo largo del año, el Banco Central Europeo ha aumentado el interés en 0,75%. Una subida que espera un nuevo impulso en el mes de octubre de entre 50 y 75 puntos básicos. De cara al futuro, se espera que el BCE incremente los tipos hasta un 4,5%. Un aumento que causaría una recesión en Europa que reduciría los costes. Sin embargo, esta subida seguiría siendo insuficiente para acabar con la inflación. En suma, el BCE debe tener en cuenta el diferencial con la política monetaria estadounidense para evitar una depreciación del euro y un nuevo impulso de la inflación. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Desde el Banco de España se estima que en los próximos meses se producirá una desaceleración de la actividad económica. Una caída originada en gran medida por los cada vez más requisitos financieros, la inflación, la crisis energética o la incertidumbre. Aunque durante los meses de verano se haya experimentado una temporada turística positiva, la actividad económica comienza a dar señales de desaceleración. Señales como los indicadores de consumo y producción, de empleo o de confianza. De la misma forma, el PIB ha mostrado un crecimiento por encima del previsto, un hecho que ha registrado datos positivos gracias a la reapertura económica. A pesar de ello, al igual que el PIB ha aumentado, la inflación continuó incrementándose en todos los sectores. Unos números tan elevados de la inflación que el Banco de España ya avisa de que permanecerán en esos niveles durante un largo periodo de tiempo. Según apuntan las últimas previsiones, en 2022 el crecimiento del PIB se situará en un 4,1%. En el caso de 2023 el aumento decrecerá hasta un 2,8%. En cambio, la inflación apunta a que alcanzará en este año el 7,2% y el 2,6% el año que viene. Con estos datos y previsiones del panorama económico, el Banco de España apunta que la recuperación española volverá a los niveles prepandémicos a finales de 2023. A nivel europeo, a pesar de haber registrado un primer semestre positivo, las previsiones señalan que se estancarán en 2022 y en 2023. Esta desaceleración económica provocada por la elevada inflación y a su consistencia. Efectos de la subida de los elevados tipos de interésAcerca de los efectos del endurecimiento de los requisitos financieros, los tipos de interés incrementados de los préstamos hipotecarios actuales no llegan a los niveles máximos alcanzados en etapas previas de incremento de tipos de interés. Por el momento, los nuevos préstamos del sector privado siguen registrando niveles estables. A pesar de ello, hay tres elementos que tomarán protagonismo en las decisiones de las familias respecto a su inversión y consumo. Estos tres elementos son el incremento de los tipos de interés, la subida de los costes de la energía y la caída de la confianza. Un hecho que también se dará en las empresas, a pesar de haber mejorado sus beneficios y actividad tras la etapa complicada de la pandemia. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Desajuste entre la oferta y la demanda de viviendasEl mercado de la vivienda se ve afectado por los desajustes actuales entre la oferta y la demanda .La inflación, las condiciones de financiación o la política monetaria son factores que provocan un desequilibrio entre ambas. El impacto del aumento de los tipos hipotecarios (por la subida del Euribor, que es de 100 puntos básicos) sobre los visados de vivienda nueva, la compraventa y los precios no es el mismo para cada variable. Mientras que este impacto es del 11% sobre los visados y del 3% sobre la compraventa en un periodo de 8 trimestres, sobre los precios es apenas del 2% en 2 años. Con la fuerte subida de la inflación , sigue apuntando el Banco de España, el precio de la vivienda lleva cayendo desde 2021 tanto en vivienda de segunda mano como nueva. Serán los flujos migratorios los que marquen el futuro . Según el INE debería aumentar el números de hogares hasta 2024, lo que podría tensionar determinadas zonas y mercados al no corresponder la oferta con la demanda de viviendas de las familias. En general, el desajuste es más acentuado en áreas de mucha población En definitiva, ante tal desajuste sería necesaria una revisión de la gestión del suelo para poder generar las viviendas demandadas. Presión alcista sobre los precios de la viviendaEl informe del Banco de España muestra, a nivel nacional, como se recupera la demanda pero la oferta se mantiene aun rígida, este desequilibrio presiona al alza los precios de la vivienda. Regionalmente ocurre algo similar, dificultades en la oferta frente a la demanda y mayor subida de precios en las regiones con mayor escasez de oferta. En lo relativo a vivienda nueva, la oferta sigue en cifras bajas. El encarecimiento de los materiales de construcción y la escasez de mano de obra hacen estragos ; además de la falta de disponibilidad de suelo. La consecuencia es un desplazamiento de la demanda hacia otras tipos de vivienda como la de segunda mano, alzándose de la misma forma los precios. Aunque la oferta de vivienda usada aumentó con el aumento de la vivienda heredada, su influencia en los precios no fue tan significativa como la de los factores anteriormente citados, influencia frenada quizás por la recuperación del turismo y el consiguiente giro del mercado hacia el alquiler turístico y vacacional. La demanda, además, aumentó primero en los compradores nacionales y posteriormente en los extranjeros. Hay que puntualizar como hace el estudio del Banco de España que el comprador español suele ser de edad mediana (30-39 años) un nivel económico alto y de estudios superiores. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Durante la pasada conferencia realizada por el Consejo General de Economistas, Luis de Guindos, vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), confirmó que el índice del paro no se encontrará dentro de las prioridades de la institución económica. Luis De Guindos afirma que los objetivos de la política monetaria continuarán centradas en frenar los efectos de la inflación a pesar del peligro de una posible recesión. Además, apuntó que el incremento en los tipos de interés no tiene incidencia en los costes de los alimentos ni de la energía. El BCE busca estabilizar los precios a medio plazoEl Banco Central Europeo ha reconocido que durante sus previsiones, observan los niveles de desempleo o el tipo de cambio. Sin embargo, su principal objetivo es estabilizar los precios a medio plazo. En suma, el Banco Central Europeo defiende que las decisiones en materia fiscal de los gobiernos no entren en conflicto con la política monetaria de la institución. De esta forma, se evita que se originen fuertes desequilibrios entre ingresos y gastos. La estrategia seguirá enfocada en aumentar los tipos de interés y el precio del dinero para enfriar a la economía. En suma, el Banco Central Europeo confía en que de cara a 2024, la inflación se moderará hasta situarse en un 2% en la eurozona. Durante el pasado mes de septiembre, la inflación alcanzó números récords situándose en el 10% en comparación a septiembre de 2021. La política monetaria de la FED sí incluye al paroPor el contrario, la Reserva Federal de Estados Unidos (FED) sí incluye al paro entre sus objetivos prioritarios, garantizando siempre que sus decisiones no afectarán al incremento del desempleo. Las decisiones de la FED están consiguiendo que los salarios hayan aumentado un 7%, mientras que los incrementos en los tipos de interés están impulsando la rentabilidad de los activos en dólares. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La Comunidad de Madrid tendrá que ratificar el texto en un plazo máximo de cuatro meses después de este Pleno municipal. Borja Carabant, el delegado de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, comenta que estas nuevas normas impulsarán, según sus palabras, "la creación de 4.182 empleos e incrementará en 215 millones el PIB de esta ciudad al introducir agilidad administrativa". La oposición se ha mostrado en contra de las nuevas normas urbanísticas, y Más Madrid ya ha avanzado que llevará a los tribunales las normas urbanísticas modificadas. El PSOE mientras tanto comenta que la nueva normativa "volverá a beneficiar a los mismos: la construcción, las finanzas y los seguros" Contenido de las principales modificaciones de la normativa urbanisticaEn líneas generales las modificaciones se resumen en la prohibición de construcción de viviendas nuevas de menos de 40m2 y la regulación de nuevos modelos residenciales como el "cohuosing" y el "Coliving". La modificación de las normas también afectará a la implantación de cocinas industriales, a los pisos turísticos y a los locales de apuestas, entre otras cosas. Módelos emergentes de vivienda compartida o colaborativa : ?coliving? y ?cohousing?El "coliving" se caracteriza por la dotación de espacios comunes, y la reducción de las unidades de alojamiento privativas de las viviendas. Éstas no podrán ser inferiores a 15 m2 para una persona, ni a 10m2 por persona cuando esté prevista para más de una. El ?cohousing?, son viviendas privadas que fomentan el contacto social aumentando los espacios comunes hasta abarcar todas las zonas de estancia y ocio mientras que las viviendas dispondrán de las piezas que considere cumpliendo el programa mínimo de vivienda, salvo la estancia comedor, que será libre. La superficie mínima de la vivienda será en este caso de 30 m2, compensando el resto hasta los 40 m2 con las zonas comunitarias. Regulación de los tendederos, trasteros y zonas comunitariasLas nuevas normas incluyen la regulación de los tendederos, trasteros y zonas comunitarias. Desde este momento no será necesaria la separación física entre cocina y tendedero y se admite la planta baja para los trasteros sin computar edificabilidad. Transformación de locales a viviendasSe garantiza que se respeten las condiciones de habitabilidad, confort, seguridad, accesibilidad y salubridad exigibles a las viviendas de nueva construcción en las transformaciones de locales en viviendas. Elementos excluidos del cómputo de edificabilidadMejoras en la eficacia energética como son las galerías bioclimáticas, chimeneas solares, locales de generación, almacenamiento y distribución de energías renovables, y el incremento del espesor de cerramientos para aislamiento acústico y térmico, a partir de ahora se excluyen del cómputo de edificabilidad. También se excluyen elementos de seguridad en caso de incendio como son escaleras adicionales y las zonas de refugio que se deban disponer. Se admite la posibilidad de disponer terrazas sobre el espacio libre de parcela sin computar edificabilidad cuando estén descubiertas en al menos dos plantas. Se incluye la incorporación de balcones y balconadas, incrementando su saliente (hasta 0,75 metros frente a los 0,45 de hasta ahora) La exclusión de los miradores del computo de edificabilidad se mantiene, pero mejorando su comportamiento bioclimático con la incorporación de persianas y otros elementos de protección solar. Además, se abren a cornisas a nivel de todas las plantas como elementos de protección solar. Nuevo parámetro de edificabilidad: ?el factor verde?Se trata, según el texto "de aumentar la superficie verde total en la edificación mediante cubiertas y fachadas verdes, y en el espacio libre de parcela mediante su arbolado y ajardinamiento" Así se reducen las islas de calor y mejora la calidad del aire.. Se aplicará a las obras de nueva planta, sustitución, ampliación y en las de reestructuración y acondicionamiento generales. Restauración de edificaciones en los patios de manzanasSe pretende la recuperación de las edificaciones de los patios de manzana mejorando sus condiciones medioambientales. Según el área de Urbanismo del Ayuntamiento, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1997 "no ha logrado dotarles de vida útil y se ha degradado y deteriorado afectando a sus condiciones ambientales e higiénicas". Destaca el Consistorio: "La difícil implantación de nuevos usos en las edificaciones que ocupan los patios de manzana y espacios libres en el ámbito de la Norma Zonal 1 ha provocado el desuso y abandono de edificaciones existentes o su infrautilización como espacios residuales almacenes o cuartos de instalaciones", Como medidas de recuperación se plantean obras de reestructuración general o de nueva edificación o condiciones para flexibilizar el régimen de usos permitidos en los patios. Aprovechamiento de solares sin uso durante cuatro añosLas normas urbanísticas permitirán aprovechar solares vacantes para distintos usos que respondan a intereses generales para los ciudadanos, tanto de recreo y esparcimiento, como dotacionales, siempre con carácter provisional y mientras no se estén utilizando. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Previamente a alquilar un inmueble, el arrendador debe comprobar si el inquilino tiene el nivel económico necesario para poder abonar las rentas y las cuantías económicas necesarias. Por ello, en ocasiones se suele pedir documentos para demostrar la capacidad económica del arrendatario como nóminas o contratos con el objetivo de dar garantías al propietario. Sin embargo, existen otras garantías que se pueden aportar para evitar os peligros de impago, expuestos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicha normativa en su artículo 36.5 expone que: "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". En este ámbito es donde nace el avalista, el profesional encargado de responder a los derechos del inquilino ante el propietario en el caso de incumplimiento. El contrato de alquiler debe incluir claramente las funciones del avalista, concretando si dará respuesta solamente al impago de rentas o a otros aspectos como impagos de la comunidad de vecinos, suministros o incluso, a los daños causados en la vivienda posteriormente a la conclusión del contrato. Además, dentro del contrato se puede determinar una cifra máxima y un aval límite al que podrá dar respuesta el avalista cuando el inquilino incumpla tales cuantías. Por este motivo, es necesario que todos estos datos aparezcan expuestos en el contrato de alquiler, debido a que si no aparecen, se tendrá que responder con los bienes presentes y futuros. Los principales tres derechos del avalistaLa función del avalista es dar respuesta cuando el inquilino incumple lo acordado, aunque debido al derecho de orden, el propietario del inmueble debe comunicar al arrendatario su obligación de cumplir con la deuda pendiente. En el caso en el que el inquilino lo incumpla, este será el único momento en el que el dueño de la vivienda actuará en contra del avalista. A pesar de ello, el avalista puede recurrir también a su derecho de excusión. Este fuerza al arrendador a actuar en contra de los bienes del inquilino. Sin embargo, en aquellos casos en los que no se pueda recurrir al embargo de estos bienes, ya que no llegan a la cuantía económica necesaria, o cuando no existan los bienes, se podrá pedir el embargo al avalista de sus bienes. De la misma forma, cuando dentro del mismo contrato de alquiler haya dos o un número mayor de avalistas que lo garanticen, se puede acudir al beneficio de división. Este beneficio sostiene que el arrendador únicamente podrá solicitar a cada uno de los avalistas la cuantía económica que les corresponda, excepto si los avalistas llegan a un acuerdo para garantizar entre ellos la solidaridad. Estos tres derechos pueden ser aplicados siempre que el avalista dentro del contrato firmado no haya renunciado a uno de estos derechos. Si renuncia, el propietario tendrá la oportunidad de actuar en contra de los bienes del avalista, sin tener que actuar antes en contra del inquilino. El plazo de respuesta de un avalista de sus deberesEn cuanto al plazo que posee el avalista para poder responder, este plazo tiene que estar expresado directamente en el contrato. El tiempo de respuesta puede abarcar hasta que sus funciones finalicen tras concluir el plazo original acordado, independientemente de si se prórroga o no, o, por el contrario, el avalista puede responder mientras que el contrato del alquiler esté vigente. Según estipula el Código Civil en su artículo 1851, en el supuesto en el que no se exprese el plazo de respuesta en el contrato "la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza". De esta forma, el deber del avalista no estará presente en dichas prórrogas del contrato. A pesar de lo que indica el Código Civil, hay Audiencias Provinciales que no cumplen con lo expuesto en su artículo 1851. Por el contrario, declaran que la obligación del avalista sí llega hasta las prórrogas que impone forzosamente el propietario según los derechos que ofrece la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 9. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Debido al incremento de las cláusulas abusivas dentro de las hipotecas, cláusulas como las cláusulas suelos o los gatos hipotecarios, se ha producido un nuevo punto de vista respecto a la protección de los clientes ante esta problemática. En cambio, cabe destacar que existe una clasificación de cláusulas en la que se indica que hay ciertas cláusulas que se consideran nulas por simplemente ser abusivas. Un ejemplo de ello son las cláusulas de vencimiento anticipado o las de garantía solidaria, ambas incluidas dentro del aval hipotecario, que pueden llegar a ser muy perjudiciales para el cliente. Estas dos cláusulas se repiten considerablemente en la mayoría de los préstamos que los bancos ofrecen por medio de cláusulas preimpresas, unos préstamos que poseen numerosas cláusulas abusivas. Contenido [Ocultar]
Efectos perjudiciales de las cláusulas hipotecariasEl mayor conflicto reside en lo perjudicial que son estas cláusulas para los consumidores que no obtienen ningún beneficio de ellas. En caso de no tener los recursos para pagar el préstamo, el consumidor podría terminar en situación de impago, indicándolo esto en el informe crediticio y complicando las posibilidades de obtener futuros préstamos. Los créditos destinados al consumo lo conceden entidades profesionalizadas en la oferta de préstamos tales como cooperativas de crédito o entidades bancarias. Estos créditos se ofrecen a familias o particulares para destinarlos a gastos personales. Para ofrecer una garantía para un préstamo hipotecario, se está recurriendo a pignorar un bien del prestamista por si este incumple con sus pagos. Esto se realiza por medio de una póliza de seguro, una cuenta de ahorros o una línea de crédito con garantía hipotecaria. Todas estas cláusulas hipotecarias tienen características comunes entre sí con independencia del banco que los ofrece:
Estos contratos no se acuerdan entre el prestamista y el consumidor, al contrario son impuestos como un requisito para contratar el préstamo, siendo la entidad financiera la responsable de probar que dicha cláusula no supone un requisito para contratarlo. El aval, según el Banco de España, se considera un "contrato por el que una persona física o jurídica garantiza o asegura el cumplimiento de obligaciones, asumiendo la obligación de pagar una deuda de otra persona si esta última no lo hace. Mediante el contrato de aval, el avalista garantiza el cumplimiento de determinadas obligaciones del avalado, asumiendo frente a un tercero, el compromiso de cumplir dichas obligaciones si el avalado no lo hace." Proceso de solicitud de la nulidad del préstamo hipotecarioPara la cláusula de garantía solidaria, existe la opción de solicitar que sea declarada nula por ser abusiva. Para declarar la nulidad, la persona que lo solicita debía desconocer o no tenía capacidad de prever que tendría que responder solidariamente ante las responsabilidades y deudas correspondientes a otras partes. La nulidad del aval hipotecario puede ser declarada por motivos de injusticia en el momento en el que se añade una cláusula de garantía solidaria en el acuerdo. Esta cláusula obliga que las partes implicadas en el acuerdo tengan la responsabilidad de cumplirlo, a pesar de no haber contribuido a su ejecución o creación. Es decir, si una parte incumple con sus obligaciones según lo estipulado en el acuerdo, el resto de partes tendrán que seguir responsabilizándose de su parte de tales obligaciones. Razones para declarar un préstamo como nuloA pesar de que los avalistas pueden enfrentarse a las entidades bancarias y existen motivos para considerar nula a la cláusula garantía hipotecaria, hay otras razones que también lo avalan:
Los tribunales son los únicos que poseen voz para declarar las cláusulas abusivas o nulas de un acuerdo. Esto provoca que si el avalista quiere anular la garantía hipotecaria, tendrá que recurrir obligatoriamente al proceso judicial que conllevará la participación de procuradores y abogados. En dicho proceso, se tienen que exponer las razones expuestas anteriormente para efectuar el procedimiento. Cabe destacar que para proceder a la nulidad de la garantía, no es necesario encontrarse ante una situación de impago, si todos los cobros están efectuados, también se puede actuar. En cambio, si es un caso de impago del prestatario, el acreedor podrá reaccionar por la totalidad de la cuantía económica pendiente. Respecto a los pasos a seguir por el consumidor para solicitar la nulidad de la garantía solidaria de un préstamo, la sentencia 56/2020 del 27 de enero expone las acciones a desarrollar. En primer lugar, para demostrar la transparencia de dicha cláusula es necesario que el avalista solidario tenga constancia de que en caso de impago por el deudor, él asumirá la responsabilidad como avalista y el acreedor podrá ir en contra de él solicitándole el cobro total pendiente. La sentencia indica que: "... Dada la subsunción de los contratos de fianza en que el fiador actúe como consumidor en el ámbito de la Directiva 13/93/CEE, cabe la posibilidad de extender los controles de incorporación y transparencia material a las cláusulas de los contratos de fianza y, entre ellas, a la cláusula de renuncia de los beneficios de excusión, orden y división (arts. 1831 y 1837), en cuanto afectantes a las obligaciones de pago del fiador, en conexión con las normas vigentes en cada momento sobre las obligaciones de información en la fase precontractual (claramente reforzadas, en particular respecto de los garantes, en la reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), la claridad de su redacción, y el tratamiento secundario o no dado a la misma en el contrato, a fin de permitir el conocimiento por el fiador de las consecuencias jurídicas y económicas de la cláusula (cfr. STS 314/2018, de 28 de mayo), aunque en este caso la finalidad de dicha información no es tanto permitir comparar ofertas - pues en puridad en la fianza gratuita no hay prestación correspectiva a cargo del acreedor -, cuanto permitir al fiador conocer el alcance del riesgo asumido». Sentencias que han declarado cláusulas como abusivasLa sentencia del 13 de diciembre de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia de San Cristóbal de la Laguna declaró numerosas cláusulas nulas pertenecientes a préstamos hipotecarios concedidos por CaixaBank S.A. Ante esto, el Juez determinó que no existió una negociación, provocando un desequilibrio entre las partes implicadas. En suma, previamente a esta, el 30 de septiembre de 2015 se dictaminó otra sentencia por la Audiencia Provincial de Guipúzcoa que también declaró nula la cláusula de garantía. En esta ocasión, el motivo fue la desinformación de los avalistas de las consecuencias causadas por la renuncia de derechos, así como la inexistencia de una negociación de los requisitos del aval. La Audiencia Provincial de Álava también declaró nula dicha cláusula, debido a que obligaba al prestatario a asumir un número mayor de responsabilidades en comparación a las asumidas por la entidad bancaria. Estos casos son significativos, ya que los tribunales han establecido una jurisprudencia por la que dictaminar cuáles son las cláusulas abusivas dentro de los préstamos hipotecarios y las razones de ello. Jurisprudencia del Tribunal Supremo contra las cláusulas abusivas de préstamos hipotecariosEl Tribunal Supremo también ha dictaminado en la sentencia 745/2021 del pasado 2 de noviembre respecto a los avales ofrecidos en las hipotecarias como garantía adicional a la garantía hipotecaria. Esta sentencia unida a otras dictaminadas por el Tribunal Supremo han esclarecido la impugnación por los avalistas de las cláusulas y la garantía de los contratos de préstamos hipotecarios. El Tribunal Supremo ha afirmado que un avalista de un consumidor tiene la capacidad de impugnar las cláusulas abusivas de las hipotecas. Si el deudor no es un consumidor, sino su avalista, es posible que el consumidor que asume el papel de avalista puede impugnar las cláusulas que se han declarado como abusivas. Cláusulas como la de vencimiento anticipado. En suma, hay otras cláusulas de contratos que pueden impugnarse como abusivas:
Por otro lado, cabe destacar que el Tribunal Supremo ha señalado que no existe ninguna limitación ni condición para solicitar la nulidad de un contrato por incluir cláusulas abusivas, pudiendo declarar el contrato como nulo. En suma, para solicitar un contrato como nulo por abusivo, el Tribunal Supremo en su sentencia 56/2020 aclaró los diferentes criterios de las audiencias provinciales, señalando que aunque sea un contrato autónomo en comparación al de préstamo, esto no es un obstáculo para proceder al proceso judicial de la abusividad. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Con un mercado inmobiliario marcado por la insuficiente oferta de viviendas y los precios de la vivienda en alza constante, las personas que buscan una vivienda y muy en especial los jóvenes cada vez optan más por la opción de compartir pisos. El auge de los alquileres turísticos de viviendaEl boom de los alquileres de vivienda turísticos está motivando una escasez considerable de viviendas de alquiler para largas temporadas y un aumento en los precios que afecta incluso a las habitaciones compartidas. En las grandes ciudades las habitaciones pueden alcanzar los 500 o 600 euros, lo cual es un grave problema para jóvenes y familias que carecen de ingresos suficientes. Por ejemplo se está dando una situación en que hay más estudiantes que habitaciones o viviendas disponibles, es decir mucha menos oferta que demanda de alquiler de vivienda. Los precios de la vivienda en general , además, parece que seguirán subiendo hasta fin de 2023. Alquiler turístico de vivienda: mayor rentabilidad para los propietariosLa clave del problema de la conversión de pisos de alquiler o pisos para estudiantes en viviendas turísticas está en que en la actual situación del mercado, el alquiler turístico de las viviendas de mayor rentabilidad para los propietarios . Esta modalidad permite acomodar los precios con flexibilidad en función de la demanda de vivienda, la duración de la estancia de los inquilinos o la época del año . Los precios de los alquileres turísticos de vivienda pueden variar y esto resulta más beneficioso que un precio fijo en largas temporadas para el que alquila, que además tiene la ayuda de muchas inmobiliarias especializadas que facilitan los trámites para el alquiler turístico de viviendas. La nueva Ley de la Vivienda diferencia además entre las habitaciones compartidas y el alquiler de vivienda en su normativa, permitiendo el desajuste existente entre ambas modalidades de alquiler. La vivienda compartida no dejará de crecer en 2024La opinión generalizada ante esta situación es que la opción de alquiler pisos de habitaciones compartidas seguirá creciendo en 2024 sobre todo en grandes ciudades. Junto a ella proliferarán opciones como el "coliving" ( huéspedes o residentes se instalan en una habitación o estancia privada y comparten las restantes zonas de la vivienda ) o los" alojamientos flexibles" (que ofrecen una serie de servicios personalizados a los inquilinos sin exigir compromiso de permanencia y sobre todo esquivando los límites en los precios que marca la Ley de la vivienda a las viviendas de alquiler) Parece que la tendencia obligará a los demandantes de vivienda de alquiler a largo plazo a desplazarse a la periferia de las grandes ciudades en busca de alquileres más asequibles. La colaboración de lo público y lo privado podría ser la gran opción para corregir estos desajustes entre oferta , demanda y precios de la vivienda. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Durante los últimos años, los alquileres de viviendas en España han experimentado una continua evolución dentro de la actividad inmobiliaria. En este sentido, el arrendamiento basado en periodos cortos poco a poco fue ganando terreno como una opción de creciente interés tanto para los propietarios como para los inquilinos. El alquiler de temporada, comparado con el de una vivienda habitual, representa una opción beneficiosa para el propietario y también cubre las necesidades del inquilino que, de forma transitoria, busca residir en un inmueble. En este marco, se destaca la agencia inmobiliaria DFLAT Madrid con su servicio de alojamiento temporal ajustado para cada cliente. Los beneficios que incluye el alquiler de temporadaAlquilar una propiedad se establece como una forma de obtener ingresos permanentes, pero también puede suponer un problema al propietario por diferentes motivos. En ese sentido, resulta necesario evaluar qué tipo de modalidad de arrendamiento es la más adecuada, en función de los intereses particulares, de las características del inmueble y las regulaciones legales. El alquiler por temporada conlleva varias ventajas para los propietarios e inversores. De primera medida esta fórmula posibilita conseguir mayores ingresos que los alquileres tradicionales, con valores superiores al 30%, ya que al mayor valor de renta hay que añadir el menor gasto de mantenimiento, ratio de impagos entre otras ventajas. En el arrendamiento de vivienda habitual una de las preocupaciones más comunes para los dueños de inmuebles es el de hallar inquilinos responsables y cumplidores. En la modalidad temporal, por ejemplo, prevalecen los arrendatarios pertenecientes al ámbito corporativo que en general son más respetuosos. Además, debido a que el alquiler en temporada suele involucrar a trabajadores desplazados, cuando contrata una empresa no hay problemas de impago, ya que la ocupación y las rentas puede correr por cuenta de la empresa. De esta manera, el arrendador que renta su inmueble por una agencia inmobiliaria, tiene que lidiar con menos responsabilidades. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
España que está a la cabeza en cifras de paro juvenil en la UE con el 28% de los jóvenes menores de 25 años encontrándose en situación de desempleo, sufre un grave problema en la adquisición de primera vivienda por parte de estos, siendo poco a poco expulsados del mercado una parte importante de los menores de 25 años. Se da una caída en el poder adquisitivo ante la creciente inflación y una creciente subida en los precios del alquiler que aumentó un 7,46% en términos interanuales, situándose en 10,95 euros el metro cuadrado. La consecuencia evidente es un retraso en la edad de la emancipación. Los jóvenes están muy lejos de emplear el 35% de sus ingresos en su vivienda como recomiendan los expertos. La Ley de la vivienda además no ayuda a desarrollar una oferta de vivienda que decrece progresivamente. El desempleo juvenil por regionesLas regiones que más acusan el paro juvenil son Extremadura, Canarias o Andalucía, donde las cifras superan el 30% y se aproximan peligrosamente al 40% (38,91% en Canarias). Las regiones más caras para vivir de alquiler son Baleares (15,91 ?/m²), Madrid (15,01 ?/m²), Cataluña (12,34 ?/m²), País Vasco (10,22 ?/m²) y Canarias (10,11 ?/m²), todas ellas con una tasa de paro juvenil por encima del 19%. Difícil divisar una adecuada soluciónIncluso los jóvenes que tiene un trabajo no ven fácil la adquisición de viviendas. Su salario medio es de 1089 ?-13.0979? al año. Estos datos llevan a los jóvenes a optar por compartir vivienda ya que tendrían que aportar un 80% de su salario a la vivienda, lejos del 35% aconsejado por los expertos. No parece fácil el abandono de los jóvenes del hogar familiar. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según el nuevo estudio "Observatorio de Emancipación" del Consejo de la Juventud de España, el acceso al alquiler de los jóvenes es uno de los principales problemas que tenemos en España. Un joven para alquilar una vivienda debería emplear más del 95% de su salario sin contar otros gastos adicionales cuando lo aconsejable sería emplear no más del 30% de su sueldo. En España solo el 16,3% de los jóvenes consiguen emanciparse frente al 32% que se emancipan de media en Europa. La situación parece mejorar ligeramente respecto a 2022 en que no se llegaba al 16% actual de tasa de emancipación , pero está aun lejos de los datos de 2008 en que la tasa de emancipación se situaba en 25%. [caption id="attachment_20889" align="alignnone" width="751"] Tasa de emancipación 2006-2023[/caption]Los precios de alquiler de vivienda suben pero los salarios noEl alquiler es la forma más común de emancipación de los jóvenes pero los precios de la vivienda en alquiler no dejan de subir, situándose en el 1er semestre de 2023 en 944 euros al mes, la cifra máxima que se ha registrado. Los salarios sin embargo no suben al mismo ritmo. Alquilar un vivienda más los gastos de luz, gas, agua y suministros en general ronda los 1.100 euros al mes sobrepasando la media del salario de los jóvenes los 944 euros citados. [caption id="attachment_20890" align="alignnone" width="616"] Precio medio alquiler 2006-2023[/caption]Los datos son contundentes: en un año ha aumentado un 9,3% el precio de la vivienda en alquiler. Sin embargo los sueldos medios de los jóvenes solo han aumentado un 5% anual y con la subida de los precios de alquiler el poder adquisitivo de los jóvenes ha bajado un 3,3%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La inclusión en los ficheros de morosos es un problema para muchos ciudadanos que ven cómo por este hecho no tienen acceso a un préstamo o crédito y, en ocasiones, hasta tienen problemas y dificultades para la obtención de tarjetas bancarias o acceder a determinados contratos, subvenciones o beneficios fiscales, suponiendo todo ello además un descrédito a su honor, su dignidad y su fama. Por ello, y tratándose de un tema tan delicado es especialmente importante comprobar que la inclusión en estos ficheros se hace de acuerdo con el marco legal y, lo que es igualmente importante, que se suprimen dichos datos cuando desaparece la causa que motivó la inscripción. En España ya la Constitución establece en su art. 18.1 el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar, y a la propia imagen. Tras ella se dictó la Ley Orgánica 1/1982, de protección civil del derecho al honor, la cual, junto con la Ley 3/2018, de 5 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales, constituye el marco normativo en esta materia. Es precisamente esta última Ley la que regula los requisitos de inclusión en el fichero de morosos, estableciendo que el tratamiento de datos de carácter personal con esta finalidad es ilícito en general salvo que concurran los siguientes requisitos: 1º.- Que la persona en cuestión tenga deudas ciertas, vencidas y exigibles: ello significa que cuando se trata de deudas que se encuentran en litigio ante los tribunales o han sido objeto de reclamación administrativa no se pueden computar a estos efectos. Esta cuestión normalmente no es comprobada por las empresas de ficheros de morosos de manera que la inclusión puede no ser legal. 2º.- Que el acreedor haya informado con antelación al afectado. Esta notificación debe ser fehaciente y llegar al destinatario para que se pueda entender bien notificada, aunque algunas empresas optan por enviar tan sólo un correo electrónico o un mensaje de texto al móvil, sin apercibirse siquiera de si el cliente sigue siendo titular de ese número de teléfono o esa cuenta de correo. Si no se acredita ello se causa indefensión e inseguridad jurídica al ciudadano y vulnera la legalidad. Por ello las empresas actualmente optan por incluir un apartado en el mismo contrato del que proviene la deuda, autorizando expresamente a la inclusión en el fichero, a fin de que sea aceptado de antemano por el cliente. 3º.- Que la deuda siga vigente, de manera que, si ha sido abonada, deben ser suprimidos los datos del fichero. Si la inclusión en el fichero se realiza no cumpliendo estos requisitos, ¿qué puede hacer el ciudadano? Lo primero que ha de hacer es una reclamación extrajudicial ante la empresa encargada del fichero por no cumplir los requisitos de inclusión o tratarse de una deuda ya pagada. Dado que normalmente las empresas no responden a este requerimiento, al ciudadano no le queda otra salida que acudir ante los Tribunales presentando demanda judicial al efecto. Esta demanda se presenta ante el Juzgado de 1ª Instancia del domicilio del demandante, de acuerdo con lo establecido en el art. 52.1.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en la misma se podrá pedir no sólo esa retirada del fichero sino también la indemnización procedente por esta indebida inclusión. El tipo de procedimiento (ordinario o verbal) vendrá determinado por la cuantía de la indemnización solicitada. La demanda puede ser presentada tanto por el propio interesado como por sus herederos, caso de fallecimiento pues todos ellos tienen legitimación activa para el ejercicio de esta acción. Caso de que la solicitud se haga por persona solicitante de concurso de persona física al amparo de la Ley de Segunda Oportunidad, la solicitud de exclusión del fichero de morosos debe hacerse conjuntamente con la solicitud de exoneración del pasivo insatisfecho (EPI). ¿Cómo se computa esta indemnización?Según establece la Jurisprudencia, la cuantía de la misma se determina en función del daño causado el cual estará en correlación con la cuantía de la deuda, el tiempo de inclusión en el fichero de morosidad, visualizaciones reales en el fichero (este dato puede ser obtenido directamente por el interesado sin necesidad de pedirlo a través del Juzgado) o los perjuicios realmente ocasionados al cliente (pérdida de un crédito, o de una señal de compraventa si de este modo no se obtiene hipoteca, etc.), entre otros factores que puedan concurrir. Es muy conveniente que para probar el daño se aporte informe pericial elaborado al efecto para que el Juez tenga acceso a los datos objetivos tenidos en cuenta a la hora de cuantificar la deuda. Reclamación al Banco de España:Siempre en materias como esta existe la opción de hacer una reclamación al Banco de España pero en este caso resulta poco útil. Al tiempo que tardan en atender una reclamación, hay que sumar que la respuesta nunca es contundente, manifestando este organismo por lo general, aun siendo un caso claro, que "podría ser dudosa" la inclusión en el fichero pero no suele afirmarlo de manera contundente. Si a ello unimos que las resoluciones o dictámenes no son vinculantes, podemos comprobar cómo no es la mejor opción ante una indebida inclusión en el fichero de morosos. Sentencia Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 2022:Si bien en esta materia, la Jurisprudencia en ocasiones ha sido oscilante, existiendo diferentes pronunciamientos de las distintas Audiencias Provinciales, el Tribunal Supremo ha ido perfilando los requisitos de inclusión en varias sentencias. La última más relevante dictada al efecto es la de 20 de diciembre de 2022 en la que este Tribunal analiza los dos requisitos más relevantes de inclusión en el fichero de morosos realizando una interpretación más restrictiva de los mismos en perjuicio del consumidor, y concluyendo que: "El hecho de que el importe de la deuda que se comunicó a dicho fichero fuera superior al realmente adeudado no basta para considerar que la inclusión de sus datos en el fichero vulneró su honor, pues hasta ese momento el deudor no había intentado restituir el capital recibido ni había manifestado a la acreedora su disconformidad con la cantidad reclamada por la demandada, por lo que no había duda de que existía una deuda y el demandante había incurrido en mora. Y habida cuenta de las circunstancias expresadas, no puede considerarse que la comunicación de sus datos al fichero supusiera una presión ilegítima del acreedor para zanjar una disputa sobre la existencia o cuantía de la deuda. El requisito del requerimiento previo de pago establecido en el art. 38.1.c del Reglamento aprobado por el Real Decreto 1720/2007 sigue siendo exigible tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre que no ha derogado aquel precepto reglamentario puesto que no existe incompatibilidad entre uno y otro. Pero ya no es indispensable que en ese requerimiento se advierta al deudor de la posibilidad de comunicar sus datos al fichero de morosos si tal advertencia se ha hecho al celebrar el contrato. Que en esa advertencia no se informara al deudor de los sistemas de información crediticia en los que participa el acreedor no determina, por sí solo, que la comunicación de los datos a uno de esos sistemas constituya una vulneración del derecho al honor del deudor". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El sector inmobiliario está entrando en una nueva etapa tras años de fortaleza. Como muestra de este cambio de periodo, Estados Unidos ha experimentado su primera caída del precio de la vivienda desde 2012. Esta bajada de los precios ha tenido lugar en las 20 ciudades más grandes del país norteamericano. En el mes de julio, la caída fue del 0,44%. Ante la elevada inflación, la Reserva Federal ha optado por una estrategia agresiva. En 2022, el interés ha duplicado sus tasas, reduciéndose la demanda de viviendas y en consecuencia, la caída de las ventas. El precio de la vivienda aumenta un 15,8% respecto a 2021En julio, los precios se incrementaron en un 15,8% en tasa interanual, mientras que la desaceleración económica registró un 18,1% en el mes de junio. Por otro lado, cabe destacar los altos números de demanda acumulada que existe de inmuebles. En el mes de agosto, el Gobierno estadounidense visualizó un incremento inesperado de la venta de inmuebles de obra nueva en el país. Una subida que fue el mayor aumento registrado de ventas de obra nueva desde el mes de marzo. Este incremento se debe a la rapidez de los compradores de adquirir una vivienda antes de que continúen aumentando los tipos de los préstamos y disfrutando de las reducciones de precios de las empresas constructoras. Al igual que la venta de obra nueva incrementó en todas las zonas de Estados Unidos, la caída de los precios de los inmuebles también se ha registrado en todo el país. Sin embargo, ha sido especialmente notable en las áreas más inasequibles. Caída del número de viviendas disponibles en el mercadoLa caída de la demanda está causando que las viviendas en venta estén más tiempo anunciadas, incrementándose el stock. El único factor que puede favorecer a un precio de la vivienda elevado es la reducción del número de inmuebles disponibles en venta o en alquiler. Adquirir una vivienda en la actualidad significaría para los ciudadanos estadounidenses renunciar a un préstamo más barato. Por ello, aquellos que no necesitan mudarse, se quedarán en sus casas. La baja de la demanda, por tanto, ha causado que el anuncio de nuevos inmuebles en el mercado cayese también un 23% en el mes de agosto. Con este panorama complicado en la economía mundial y en los precios de la vivienda, la Reserva Federal continúa aumentando los tipos de interés. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La Ley por el Derecho a la Vivienda 12 /2023 ha creado gran incertidumbre en el sector inmobiliario y se teme una desmotivación de los inversores ante la inseguridad jurídica que inunda el sector. Las agencias no tienen claros los honorarios del alquiler de vivienda, la información que deben ofrecer sobre los inmuebles que ofrecen, y no se atisban con facilidad las consecuencias de los límites que establece la Ley de la vivienda 12 /2023 sobre los precios de la vivienda de alquiler en las zonas tensionadas. Se está produciendo un claro giro de las agencias hacia el sector compraventa en detrimento del alquiler de viviendas que es cada vez menos rentable. Se producen despidos de personal, caídas de la producción e incluso el cierre de agencias. Detallamos algunos aspectos de la Ley de la vivienda que no están claros para muchos agentes inmobiliarios: Consecuencias de la Ley de la vivienda 12/2023 en la rentabilidad de las inmobiliariasLa Ley de la vivienda 12/ 2023 respecto a los gastos generales en la compraventa o alquiler de vivienda plantea la posibilidad de un pacto entre las partes para afrontarlos. No obstante los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato según la Ley correrán a cargo del arrendador (anteriormente y según CCAA se podían repartir o incluso recaían en el arrendatario). Hay que matizar que esto solo es aplicable al caso de la vivienda habitual. En otros tipos de inmuebles como los contratos de temporada, de viviendas suntuarias, de uso turístico, y de uso distinto del de vivienda como locales, oficinas y despachos, los gastos de gestión inmobiliaria podrán pactarse entre las partes. Esta nueva situación puede crear nuevos tipos de gestión inmobiliaria que pueden diversificar los honorarios de agencias. Sería el caso de un cambio de titularidad en los gastos generales de la vivienda, por ejemplo. La nueva Ley no resuelve la subida de los precios de alquiler y la escasez de oferta inmobiliaria de alquiler por lo que las empresas inmobiliarias optarán por otras modalidades de alquiler, como el alquiler de viviendas por temporada, el alquiler turístico, , o el alquiler de habitaciones, oficinas o garajes que escapan además de la tributación ordinaria y la regulación estatal. En definitiva el alquiler residencial se acabará convirtiendo en algo minoritario. Sin respuestas ante la escasa profesionalización del agente inmobiliarioLa Ley de la vivienda 12/2023 no aborda la falta de profesionalización de las agencias inmobiliarias que padece el sector. . La Ley no exige un Registro obligatorio de agentes inmobiliarios como ya hay en Cataluña o en la Comunidad Valenciana y permite a cualquier persona sin experiencia dedicarse a la venta o alquiler de viviendas. Se está produciendo un claro giro de las agencias hacia el sector compraventa en detrimento del alquiler de viviendas que es cada vez menos rentable. Se producen despidos de personal, caídas de la producción e incluso el cierre de agencias. Mínima información obligatoria que hay que ofrecer al clientePlantea la Ley que los compradores o arrendatarios de vivienda, antes de abonar cualquier cantidad de dinero a cuenta, tiene derecho a recibir información detallada de las condiciones de la compraventa y de las características del inmueble y el edificio en que se encuentre. Deben aportarse además los datos de identificación del vendedor y la información sobre la situación jurídica de la vivienda. Esta información no está claro si vulnera la protección de datos y además podría ser muy útil para terceros que pudieran hasta okupar la vivienda si está vacía. ¿Qué es la exclusividad inmobiliaria?Una de las clausulas muy importantes en los contratos de intermediación inmobiliaria se refiere a la exclusividad inmobiliaria. Esta clausula compromete al cliente con la inmobiliaria durante un periodo determinado de tiempo y establece una penalización en caso de incumplimiento por parte del usuario, que pudiera vender por su cuenta o por cuenta de un tercero, por ejemplo. Esta penalización se deberá cumplir siempre que aparezca clara y expresa en el contrato de intermediación inmobiliaria. Efectos de la declaración de zona de mercado residencial tensionadoOtro de los aspectos fundamentales de la Ley de la vivienda 12 /2023 es la declaración de zona de mercado residencial tensionado que sufrirán una limitación en la subida de las rentas de alquiler. Pero esta normativa, apenas instaurada (solo en Cataluña) provoca confusión entre los propietarios y los inquilinos que no tienen claro a qué tienen derecho u obligación respecto a los precios de alquiler de la vivienda. La consecuencia parece ser la reticencia de los propietarios a ofrecer vivienda de alquiler en estas zonas problemáticas ya de por sí para el acceso a la vivienda de alquiler. Además la experiencia de utilizar índices para limitar los precios en Europa o Cataluña en 2020 parece haber sido un fracaso. El derecho de desistimiento o renuncia del consumidor en su contrato con la agencia inmobiliariaEl consumidor, tendrá derecho al desistimiento del contrato de intermediación en una compraventa en un plazo de 14 días sin necesidad de dar motivo y sin coste por ello Este plazo se amplía a 30 días si se realizan visitas de carácter comercial a la vivienda del consumidor o viajes para promocionar o vender bienes. El desistimiento será válido siempre que el consumidor cumpla como tal, es decir sea persona físicas que actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión y que el contrato se celebre fuera del establecimiento mercantil del empresario. En estos casos se anulan además cualquier tipo de clausulas en el contrato de intermediación que supongan penalización por el desistimiento o la renuncia. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Lo primero sería realizar una comprobación registral
y ver si la titularidad registral del piso es la titularidad
real de la vivienda, esto es, que los dueños reales del piso estén
en el registro de la propiedad como tales. Podría darse el
caso por ejemplo de un fallecimiento con lo que tendríamos que realizar una
adjudicación de herencia para poder vender la vivienda. También debemos ver si existe alguna hipoteca antigua ya liquidada a la que por
alguna razón no se le hubiese hecho la
cancelación registral. Para cancelar dicha hipoteca, debemos
de tener en cuenta dos factores: - Para hipotecas
liquidadas hace mas de 20 años, se hace una instancia al registro,
pidiendo la cancelación de dicha hipoteca por caducidad, con lo que nos
ahorraríamos muchos gastos. - Si por el
contrario, fue hace menos de 20 años, tenemos que pedir al banco, certificado
de deuda cero, llevar posteriormente ese certificado al notario y preparar
la escritura de cancelacion registral, para posteriormente, una vez
que la haya firmado el banco, llevarlas al registro para su cancelación
registral. Dado estos pasos ya podríamos vender nuestra
vivienda. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Busca
una inmobiliaria o agente inmobiliario Una inmobiliaria va a permitirte evitar todas las gestiones que la venta de una vivienda conlleva. En
INMOBILIARIAX te ayudaremos a
conseguir el mejor precio y, lo mejor de todo, sin molestias para ti. Además,
tendrás la confianza de trabajar con profesionales con más de 28 años de
experiencia en el sector, que te atenderán de forma personalizada y se
adaptarán a tus necesidades. Puedes
no estar presente durante la visita de los compradores Si te pones en manos
de profesionales, además de gestionar la venta de tu vivienda, se encargarán de
mostrarla a los clientes sin que sea
necesaria tu presencia. De esta manera los clientes se sentirán más cómodos
a la hora de la visita y más receptivos para la compra. Esto lo sabemos bien en
INMOBILIARIAX y forma parte
fundamental de nuestro modo de hacer. Ten
claro tu futuro comprador Si pensamos en las
características de nuestra vivienda, podemos intuir a qué tipo de comprador le puede interesar en mayor medida..
Por ejemplo, si tenemos un apartamento o estudio en POBLACIONX, este tipo de vivienda puede ser muy adecuado para una
pareja joven o para un soltero/a, pero no tanto para un matrimonio con hijos,
dado que resultará pequeño. Por ello, dirígete a ese público objetivo de cara a
la venta. Será más eficaz. Subraya
las potencialidades de tu vivienda Si quieres agilizar
la venta de tu vivienda, céntrate en
destacar sus potencialidades. ¿Está situada en una zona con todo tipo de
servicios? Muéstralo. Señala que los futuros compradores tendrán cercano a su
vivienda colegios, hospitales, zonas recreativas (parques), paradas de
autobuses... servicios que pueden resultar interesantes a familias con hijos, a
trabajadores sobre todo en una gran ciudad como es POBLACIONX. , Otros aspectos
atractivos a destacar para la compra son si tiene ascensor, si se trata de un
piso de nueva construcción o ha sido reformado . A veces estas prestaciones
pueden acabar siendo más importantes para el comprador que el mismo precio de
compra de la vivienda. Fijar
un precio de venta Es importante que
comiences por marcar un precio de venta antes de poner en marcha cualquier
acción. Debes hacerlo siendo realista y
sin olvidar las características de tu vivienda: ubicación, antigüedad, estado,
etc. En realidad se trata de hacer una tasación ventajosa pero eficaz. En INMOBILIARIAX tenemos gran experiencia
en estos aspectos fundamentales y
estamos a tu disposición si lo deseas. Muéstrate
flexible con precio fijado Si necesitas vender
tu vivienda con cierta inmediatez
debes ser flexible y mostrarte abierto
a contraofertas de los posibles compradores. No se trata de malvender o
vender por debajo de su valor real, pero si de estar dispuesto pequeñas
concesiones que faciliten la venta.Todo dependerá de tus necesidades. Ten en
cuenta que hay zonas en POBLACIONX
donde la disponibilidad de viviendas en venta es alta, por lo que la
competencia será mayor. Internet,
redes sociales, páginas de compra-venta, apps, foros Internet hoy por hoy es una herramienta fundamental
para ayudarte en la venta de tu vivienda. Existen páginas especializadas en compra y venta
de vivienda y también apps para móviles. Las redes sociales te permiten además
realizar anuncios delimitando su alcance, es decir, puedes hacer que sea
visible sólo para aquellas personas que viven en POBLACIONX y alrededores además de otros parámetros que puedes
definir. Los foros de usuarios interesados en la compra de viviendas en POBLACIONX te pueden permitir contactar
directamente con ellos y mostrar tu oferta de venta a posibles interesados. Fotos
del piso Las fotos de tu vivienda son la verdadera
carta de presentación de tu oferta por lo que deben ser atractivas. La oferta a través
de Internet deberá incluir fotos de calidad, nítidas y con buena
iluminación. Es conveniente que sean tomadas con cámaras o móviles con
cámara de alta resolución . El escenario que mostramos debe estar en orden y
verse acogedor. Hay que captar el interés del posible comprador. Además de mostrar en
nuestras fotos la vivienda en sí, también puede ser importante mostrar las
vistas que pueden observarse desde ellas. Cualquier imagen de lugares
interesantes de POBLACIONX que pueda
verse desde la vivienda vale la pena mostrarlo en nuestro álbum de fotos. Prepara
la vivienda para las visitas Debes mantener tu piso limpio y ordenado en cada
visita. Demasiados muebles pueden hacer que parezca más pequeño. Despeja la
vivienda en la medida de lo posible, mantenla ventilada y cuida los olores. La iluminación no debe
faltar en ninguno de sus espacios. Ten
toda la documentación necesaria en el momento y
que puedas necesitar en trámites posteriores. Puede darse el caso que una vez que se llega a un acuerdo de
venta, éste no pueda continuar por faltar documentación relativa a la vivienda.
Nos referimos a las escrituras, a los
últimos recibos de estar al corriente con la Comunidad y el IBI, entre otros
documentos y recibos cuya titularidad vaya a pasar a nombre del comprador.
Por eso, recopílalos y resérvalos de cara a la venta. Si tienes alguna duda estaremos encantados de
atenderte sin ningún tipo de compromiso
en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
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Datos del informe del INE sobre evolución de hipotecas en MayoDatos sobre hipotecas registradasEl número de hipotecas registradas fue de 33.398 ( 24% menor que en 2022) El importe medio en Mayo fue de 141.798 euros, con una disminución del 4,6%. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) fue de 164.430 euros, un 3,4% superior al del mismo mes de 2022. El plazo medio de las hipotecas fue de 23 años. El valor de las hipotecas sobre fincas urbanas alcanzó los 7.141,1 millones, un 19,7% menos que en mayo de 2022 En viviendas, se sitúa en 4.735,8 millones, con un descenso anual del 27,5%. A tipo de interés variable hubo un 40,6% de hipotecas con interés medio del 3,22% . A tipo interés fijo un 59,4% de hipotecas con interés medio del 3,74%. Hipotecas sobre viviendasEl tipo de interés medio de hipotecas sobre viviendas subió hasta un 3.15%, con una subida de 1,34 puntos respecto al del mismo mes de 2022 y el plazo medio de 25 años y el tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en mayo fue del 3,50% El 38,0% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron a interés variable con interés medio del 2,79% y el 62% de hipotecas sobre viviendas se constituyeron a interés fijo y a un interés medio del 3,4%. Datos de hipotecas con cambios registralesLas hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad fue de 12.414, un 9% menos que en mayo de 2022: -Novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera) Fueron 9.796 con un descenso anual del 13,3%. -Subrogaciones al deudor Subió un 19,5% el número de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado -Subrogaciones al acreedor Aumentó un 10,4% el número de operaciones que cambian de entidad. De las 12.414 con cambios registrales un 36,4% se debieron a modificaciones en los tipos de interés. Tras las modificaciones el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 13,4% al 37,4%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuyó del 85,6% al 61,3%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Consejo General del Notariado calcula que se podrían llegar a autorizar y firmar por vía online más de 3,2 millones documentos notariales al añoDesde el 9 de noviembre los notarios pueden, por primera vez en su historia, tramitar contratos, constituir sociedades o nombrar administradores de forma telemática, sin necesidad de una visita presencial a sus oficinas. Estos trámites se pueden hacer ya por videoconferencia, realizando la autorización y firma de los documentos requeridos a través de la sede electrónica notarial, accesible desde el Portal Notarial del Ciudadano. Esta modificación llega con la transposición de la directiva europea 2019/1151, por la cual la UE exige que cualquier ciudadano pueda constituir una sociedad limitada en otro país miembro sin necesidad de presencia física. La norma fue incorporada en la legislación española el pasado 9 de mayo, pero ha entrado en vigor ahora, ya que se le daba a los notarios seis meses para adaptarse. El Consejo General del Notariado calcula que se podrían llegar a autorizar y firmar por vía online más de 3.200.000 documentos notariales al año con la misma seguridad jurídica que cuando se acude a notaría. Entre los escritos que se podrán firmar de forma online están los actos societarios, pólizas mercantiles, diversos tipos de poderes notariales, cartas de pago, cancelación de garantías, testimonios de legitimación, los testamentos en situación de epidemia y en algunos casos conciliaciones y actos y negocios jurídicos, entre otros. También se podrán constituir sociedades limitadas ante notario vía online. No obstante, el presidente del Consejo General del Notariado, José Ángel Martínez Sanchiz, señala que será solo una "vía alternativa" y que, por el momento, los actos y negocios que se podrán autorizar a distancia serán fundamentalmente los unilaterales y aquellos en los que se considera que la presencia física puede ser sustituida por la electrónica. De la lista de trámites online están excluidos los que realizan con mayor frecuencia los particulares, como la firma de compraventas, préstamos o el testamento. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La Generalitat junto al gobierno de España amplían la limitación de los precios de alquiler contenida en la Ley de la vivienda 12/ 2023 hasta 140 municipios que serán considerados a partir de febrero zonas de alquiler tensionadas. Consecuencias de la limitación del precio de la vivienda de alquiler en CataluñaPara muchos profesionales del sector inmobiliario , estas medidas con las que la Ley de la vivienda 12/2023 buscan hacer más asequibles las viviendas de alquiler tendrá un claro efecto contraproducente. La limitación de los precios de la vivienda de alquiler está provocando en Cataluña una bajada de la oferta de vivienda. Esta circunstancia unida a una demanda de vivienda de alquiler que no deja de crecer hará que los precios sigan en escalada (Subieron un 20% en 2023 en Barcelona) y dificultará a las familias más vulnerables económicamente el acceso a la vivienda de alquiler. Los arrendadores en este clima de inseguridad están optando por alquileres de vivienda de modalidad temporal, como los pisos vacacionales o turísticos o los alquileres por temporadas lo cual está perjudicando a quienes buscan una opción de vivienda habitual. Huida de las inversiones y carencia de vivienda socialOtra de las consecuencias negativas de estas medidas en Cataluña es la migración de las inversiones a otras regiones en las que no sea tan acusado el intervencionismo estatal; posibilidad cierta ya que la vivienda tiene una competencia autonómica bastante relevante. Una de las claves de esta problemática situación es sin duda la carencia de vivienda social en España. No es probable que esto vaya a resolverse por la limitación en los precios del alquiler. La solución pasaría por la creación de un parque de vivienda social suficiente que pudiera satisfacer a las familias con economías más precarias. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
-Desde que firmas el contrato de alquiler de
vivienda y te conviertes en inquilino, el propietario no puede entrar en la
vivienda sin tu consentimiento. La vivienda se considera inviolable como
recoge la constitución.
La Ley fija
el depósito de la fianza en el valor correspondiente a un mes de renta o dos en otros tipos de
alquiler como podría ser el de
locales comerciales. La fianza será
devuelta el mes siguiente a la entrega de llaves por parte del inquilino. En caso de retraso podrían reclamarse intereses de
demora .
-Las reparaciones en la vivienda que tengan que ver
con el suministro ( tuberías, calefacción, puertas etc) y cuyo deterioro no haya sido causado por el
inquilino, correrán a cargo del propietario.
-Si el propietario tiene intención de vender la
vivienda que te está alquilando, tú
tendrás preferencia sobre ella frente a los demás compradores, en caso de
estar interesado, por ser el último inquilino que la habita. -Como inquilino tienes derecho a realizar obras de reforma en la vivienda siempre
que cuentes con el consentimiento de propietario. Las obras podrán ser de
mejora o adaptación en caso de necesidad por discapacidad. -El
abandono de la vivienda de alquiler por parte del inquilino puede darse pasados un mínimo de seis meses y siempre que se notifique con un mes de antelación
al propietario. a partir del sexto mes de contrato como consta
en la reforma de la Ley de
Arrendamientos Urbanos. La salida no será penalizada sino se refleja en el
contrato de arrendamiento y aun así la
penalización nunca será superior a una mensualidad. -En caso
de cambio de propietario de la vivienda pueden darse las siguientes
situaciones: .Si la vivienda
está inscrita en el Registro de la Propiedad por el inquilino, puede
mantener el contrato con las mismas condiciones. .Si el nuevo propietario quiera hacer uso de
la vivienda., el inquilino puedes exigir
continuar viviendo durante tres meses más haciendo frente a los gastos. .Tambien
está la posibilidad de exigir al
vendedor que te indemnice por daños y perjuicios.
Si tienes más dudas estaremos encantados de
atenderte sin ningún tipo de compromiso en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
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-Fijar el precio del alquiler: El arrendador tiene el derecho a fijar el precio del alquiler de su vivienda, puede evidentemente negociarlo con tu futuro inquilino, pero es él quien establece el precio.
-Fijar una fianza: al igual que el
arrendador fija la cuantía del alquiler de la vivienda, puede establecer el pago de una fianza y las
condiciones de pago de la misma. Lo más frecuente es establecer como fianza el
equivalente a una mensualidad del alquiler, aunque puedes fijar la cantidad que
decidas, siendo consciente de que si es excesiva puede hacer que los futuros
inquilinos rechacen alquilar tu vivienda en POBLACIONX
-Hacer
uso de la fianza, es uno de los derechos que conlleva exigir una
fianza a tus inquilinos, que podrás hacer uso de ella en el caso de que el
inquilino ocasione desperfectos en la vivienda o adeude mensualidades de los
servicios contratados.
-Actualizar
el precio del alquiler en función del IPC: Puedes incluir en el
contrato de arrendamiento una cláusula que indique que la mensualidad será
revisada anualmente en función de la subida que experimente el IPC y dentro de
los límites que impone la nueva Ley de la vivienda.
-Cobrar
el alquiler puntualmente: por defecto, el cobro de la renta del alquiler de la vivienda será mensual y se cobrará en los primeros 7
días del mes. No obstante, arrendador y arrendatario podrán pactar condiciones
distintas en este aspecto.
-Exigir
el pago de la mensualidad por adelantado: no es en sí un derecho, puesto que sólo
puedes exigir a tu inquilino el pago de una mensualidad del alquiler de la vivienda
por adelantado. -Desgravarse el alquiler: es otro de los derechos que
posee el propietario de la vivienda,
pero no incluirá gastos de luz, gas, agua, el seguro o reparaciones.
-Denunciar
y solicitar el desahucio de inquilinos que no pagan las
rentas de alquiler de vivienda tras 10
días desde la denuncia y si el impago es permanente.
En INMOBILIARIAX te atenderemos para cualquier tipo de asesoramiento inmobiliario que necesites. Te esperamos en POBLACIÓNX. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En la sentencia 316/2022 de 20 de abril de 2022, el Tribunal Supremo ha declarado que se deniegue a aquel local de negocio que sea objeto de un contrato de alquiler la licencia de actividad y de cualquier otro permiso perteneciente a la Administración. El caso en concreto hace referencia a la demanda interpuesta por la sociedad Pescat i Fet SL a la empresa Inmoni SL por incumplimiento de las responsabilidades expuestas en el contrato de alquiler de un local acordado. La demanda fue originada por la oposición del Ayuntamiento de Valencia de modificar la titularidad del permiso de actividad, prohibiendo que se desarrollase cualquier actividad con sus garantías legales correspondientes. El conflicto proviene a que ni la antigua propietaria del local ni el actual Inmoni SL poseían la titularidad de la actividad, ya que la primera arrendadora cedió la licencia a la sociedad Rodríguez Buenposada S.L. Esta imposibilidad probaba la resolución del acuerdo, ya que no existía ninguna relación jurídica con la sociedad titular. Debido a esto, se pidió la anulación, así como la resolución del acuerdo de alquiler, el retorno de la cuantía económica aportada como fianza y el cobro de una indemnización. A pesar de haber sido estimada en un principio, los intentos de apelación finalizaron con la desestimación. Con la resolución del Tribunal Supremo, este indica que en supuestos como este el arrendador debe aportar al arrendatario el objeto fin del acuerdo y a conservar la paz del alquiler durante el tiempo de su duración. En este sentido, el arrendatario, cuando esta decisión se incumpla, tendrá la opción de pedir la resolución y una indemnización por daños y perjuicios, o únicamente esto último, manteniendo el acuerdo subsistente. En suma, el incumplimiento del objetivo del arrendatario al acceder al alquiler, en el caso de que no se pueda desarrollar la actividad de negocio expuesta en el contrato en el local, supondrá motivo legítimo para la función de la acción resolutorio. Es decir, la entrega del local alquilado sin los requisitos imprescindibles para cumplir el objetivo acordado se considerará un incumplimiento de las responsabilidades del arrendador que permiten la acción resolutoria. Además, si el arrendador incumple sus responsabilidades estipuladas en el art. 1554.3 CC para impedir cualquier vulneración de derecho que por no haber obtenido la licencia requerida para el ejercicio de la actividad en el negocio, estará bajo la verificación por parte de la administración la cual podrá impedir el desarrollo de la actividad. En este caso de falta de oportunidades para el ejercicio, no se puede establecer la vigencia del contrato, el cual no se puede llevar a cabo, en el supuesto de que su resolución ha sido impulsada por un motivo concreto a merced del CC. De esta forma, el Tribunal declara la resolución del acuerdo por tal motivo como legítima, considerando completamente las pretensiones del arrendatario, ofreciendo la oportunidad a la resolución contractual en casos con conflictos similares, cuando estos impidan llevar a cabo el ejercicio de la actividad indicada en el contrato. Acceso completo a la sentencia del Tribunal Supremo del 20 de abril 2022 sobre la denegación de la licencia | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El 6 de abril comenzó a aplicarse la Campaña de la Renta 2021 que está formada, entre otras cosas, por una serie de deducciones fiscales destinadas a las reformas de hogares. Dicha medida seguirá siendo aplicable hasta el 31 de diciembre de 2023. Ante esta campaña y estas nuevas rebajas, la Agencia Tributaria ha expresado que serán "temporales aplicables en la cuota íntegra estatal del IRPF por las cantidades invertidas en obras de rehabilitación que contribuyan a alcanzar determinadas mejoras de la eficiencia energética de viviendas (habitual o arrendada), y en los edificios residenciales, que sean acreditadas a través de certificado de eficiencia energética". Contenido [Ocultar] Tres deducciones para mejoras de eficienciaEl Real Decreto-ley 19/2021 incluye las tres mencionadas deducciones que serán aplicadas según las obras de rehabilitación desarrolladas:
Requisitos y condiciones de las deduccionesDeducción por obras para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeraciónDurante la aplicación de esta normativa cuya fecha final se sitúa en el 31 de diciembre de este año, se podrá acceder a la deducción del 20% para aquellas reformas destinadas a disminuir los niveles de refrigeración y de calefacción del domicilio habitual o de otra vivienda que tenga alquilada o en pensamiento de ser posteriormente arrendada. Respecto a este último supuesto, la deducción se aplicará cuando el domicilio sea arrendado previamente a la fecha del 31 de diciembre de 2023. Como máximo, la deducción podrá alcanzar en tasa anual los 5.000 euros. Se considerará que se ha disminuido los niveles de refrigeración o de calefacción del domicilio cuando la reducción conjunta de la demanda de refrigeración y de la calefacción sea como mínimo del 7% dentro del certificado de eficiencia energética del domicilio que emita el profesional técnico responsable posteriormente a la conclusión de las reformas, en comparación con el certificado anterior. Durante la etapa impositiva en la que el certificado de eficiencia energética se expida tras la conclusión de la rehabilitación, se adjudicará la deducción. En el caso en el que la expedición del certificado en una etapa impositiva tenga lugar después de la fecha en la que se aportó la cuantía económica para el desarrollo de las obras, se adjudicará la deducción en este último periodo según las cifras aportadas a partir de la aplicación del Real Decreto-ley 19/2021. Este real decreto se encuentra dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y cuenta con medidas urgentes cuyo objetivo es aumentar las reformas edificatorias. Independientemente del caso, previamente al 1 de enero de 2023 se tendrá que expedir el certificado. Deducción por obras para la mejora en el consumo de energía primaria no renovableLa deducción del 40% será aplicable a contribuyentes cuando se realicen reformas dentro del plazo de aplicación de la normativa destinadas a reducir los niveles de consumo de la energía primaria no renovable del domicilio habitual o de otra vivienda que tenga alquilada o en pensamiento de ser posteriormente arrendada. Respecto a este último supuesto, la deducción se aplicará cuando el domicilio sea arrendado previamente a la fecha del 31 de diciembre de 2023. Como máximo, la deducción podrá alcanzar en tasa anual los 7.500 euros. Se considerará que se ha reducido los niveles de consumo de la energía primaria no renovable del domicilio cuando la reducción sea como mínimo del 30% del indicador de tal consumo, o cuando se alcance una calificación energética mejor dentro de la misma tabla de clasificación, ya sea clase «A» o «B». Esto tiene que estar acreditado a través de un certificado de eficiencia energética que expida el profesional técnico responsable posteriormente a la conclusión de las reformas, en comparación con el certificado anterior. En cuanto a la adjudicación de la deducción, se practicará durante los mismos períodos impositivos mencionados anteriormente. Deducción por obras de rehabilitación energéticaLa deducción del 60% estará disponibles para aquellos contribuyentes que posean titularidad de domicilios que estén localizados dentro de edificios residenciales donde se hayan realizado reformas para la rehabilitación energética dentro del plazo de aplicación del Real Decreto-ley 19/2021. El límite máximo de la deducción se sitúa en 15.000 euros. Se considerará que se ha impulsado la rehabilitación energética del edificio cuando se impulse la eficiencia energética de este, a través de una acreditación por medio del certificado de eficiencia energética del edificio. Este certificado tiene que ser expedido por un profesional técnico responsable posteriormente a la conclusión de las reformas. Dentro de la acreditación, se tiene que demostrar que se ha disminuido como mínimo un 30% de los niveles de consumo de energía primera no renovable o que se ha mejorado la calificación energética dentro de la misma tabla de clasificación, obteniendo una clase «A» o «B». Al igual que el domicilio, los trasteros y los garajes también serán considerados al ser obtenidas con la vivienda. La deducción no será practicada en aquellos casos en los que se hayan llevado a cabo obras en domicilios donde se desarrolle una actividad económica. Se adjudicará la deducción durante los períodos impositivos desde 2021 hasta 2023, según las cifras aportadas en cada año siempre y cuando se haya expedido el certificado de eficiencia antes de que haya finalizado el período impositivo en el que se adjudicó la deducción. En el caso en el que la expedición del certificado en una etapa impositiva tenga lugar después de la fecha en la que se aportó la cuantía económica para el desarrollo de las obras, se adjudicará la deducción en este último periodo según las cifras aportadas a partir de la aplicación del Real Decreto-ley 19/2021. Este real decreto se encuentra dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y cuenta con medidas urgentes cuyo objetivo es aumentar las reformas edificatorias. Independientemente del caso, previamente al 1 de enero de 2024 se tendrá que expedir el certificado. Casos excepcionales y normas comunesDentro de las deducciones del 20% y del 40%, únicamente son aplicables respecto a las cuantías aportadas para las reformas de la vivienda, sin incluir viviendas donde se desarrolla una actividad económica, trasteros, parques, plazas de garajes, instalaciones deportivas, jardines, piscinas o cualquier otro elemento. La Agencia Tributaria expone que en ningún caso, una misma reforma llevada a cabo en un domicilio aportará derecho a acceder a las deducciones del 20% y del 40%. Tampoco se aplicarán cuando las reformas y las cifras aportadas estén dirigidas a todo un edificio y pertenezcan al grupo de requisitos correspondientes a la deducción del 60%. En cambio, respecto a las normas comunes que compartes las tres deducciones, Hacienda subraya que "las cantidades deben ser satisfechas, mediante tarjeta de crédito o debido, transferencia bancaria, cheque normativo o ingreso en cuentas de entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen tales obras, así como a las personas o entidades que expidan los citados certificados, debiendo descontar aquellas cuantías que, en su caso, hubieran sido subvencionadas a través de un programa de ayudas públicas o fueran a serlo en virtud de resolución definitiva de la concesión de tales ayudas." "En ningún caso, darán derecho a practicar deducción las cantidades satisfechas mediante entregas de dinero de curso legal". Estas cantidades satisfechas serán todas aquellas necesarias para el desarrollo de las obras, "incluyendo los honorarios profesionales, costes de redacción de proyectos técnicos, dirección de obras, coste de ejecución de obras o instalaciones, inversión en equipos y materiales y otros gastos necesarios para su desarrollo, así como la emisión de los correspondientes certificados de eficiencia energética". Sin embargo, no accederán a la deducción las cantidades satisfechas por gastos relacionados con sustituir o instalar equipos que hagan uso de combustibles fósiles. Como última norma, Hacienda señala respecto a los certificados de eficiencia energética que "deberán haber sido expedidos y registrados con arreglo a lo dispuesto en el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios". En suma, el Real Decreto expone que se contará como válido aquellas expediciones de certificados realizados previamente al comienzo de las reformas siempre y cuando no hayan pasado dos años desde el momento de expedición hasta el comienzo de las obras. Aplicar deducción en Renta WebDentro de Renta Web, Hacienda ha incluido una sección donde da la opción de declarar las tres deducciones por reformas destinadas al impulso de la eficiencia energética de una vivienda. Para encontrarlas, debemos acceder a la categoría ´deducciones generales de la cuota´. En esta, se encuentran otros tipos de deducciones como las de por alquiler, por inversión en domicilio habitual, por donativos...
Una vez hayamos accedido, tenemos que pulsar la deducción que se desee y solamente una de ellas, ya que no son compatibles. En la categoría de cada deducción, existe una serie de casillas donde exponer los datos de los certificados expedidos por el profesional responsable antes y después del desarrollo de las reformas.
Como forma de facilitar este proceso, en la sección ´Información de Campaña de Renta´ se adjunta un texto en el que se expone los requisitos de cada deducción. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Sumario-Exposición de motivos-Artículo 1 Licencia urbanística previa para la destinación de las viviendas al uso turístico-Artículo 2 Municipios donde la vivienda de uso turístico se encuentra sujeta al régimen de licencia urbanística previa-Artículo 3 Revisión periódica-Disposiciones TransitoriasDisposición transitoria primera Municipios con problemas de acceso a la vivienda o en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico Disposición transitoria segunda Régimen transitorio de las viviendas de uso turístico debidamente habilitadas a la entrada en vigor del Decreto ley -Disposiciones finalesDisposición final primera Modificaciones del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto Disposición final segunda Entrada en vigor -AnexoRelación de municipios donde la vivienda de uso turístico se encuentra sujeta al régimen de licencia urbanística previa Sea notorio a todos los ciudadanos y ciudadanas que el Gobierno ha aprobado y yo, de acuerdo con el artículo 67.6.a del Estatuto de autonomía de Cataluña, promulgo el siguiente Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre de Cataluña sobre viviendas de alquiler de uso turísticoExposición de motivosI Las medidas que se proponen en este Decreto ley responden a las necesidades de regulación del creciente mercado de viviendas de uso turístico que ha proliferado en el territorio de Cataluña como consecuencia de la concurrencia de una serie de factores, como son la explosión de la modalidad del turismo urbano, la aparición de plataformas de comercialización de alojamientos y el contexto regulatorio de la Unión Europea relativo a la libre prestación de servicios, que han sido los detonantes y han ayudado a esa expansión. Se ha demostrado que la aparición del fenómeno de las viviendas de alquiler de uso turístico en Cataluña tiene efectos directos sobre la dimensión del mercado de alquiler de vivienda permanente y habitual. Las viviendas de uso turístico no se crean como resultado de la construcción de nuevas viviendas, sino que aparecen como cambios de destino de viviendas ya existentes, lo que implica que la oferta de viviendas no es elástica a corto plazo. Por consiguiente, el crecimiento de viviendas de uso turístico es una de las causas de disminución del potencial mercado de viviendas de carácter permanente y habitual. La confluencia de los diversos factores mencionados y la situación de Cataluña como destino turístico en el ámbito europeo favorecen el cambio del uso residencial de las viviendas en el uso turístico, lo que comporta una disminución de la oferta de viviendas destinadas a uso residencial habitual; oferta de viviendas que, de conformidad con los datos existentes actualmente, es ya insuficiente para cubrir la demanda residencial habitual existente en Cataluña, y más teniendo en cuenta el crecimiento poblacional actual de Cataluña, muy por encima de la media europea. Esta situación de urgencia ya ha provocado que del orden del 20 % de los municipios que se relacionan en el anexo de este Decreto ley, y que representan un 50 % de la población de estos, ya hayan regulado la ordenación de las viviendas de uso turístico, dado que la proliferación de esta modalidad ya ha tenido incidencia en el acceso a la vivienda. Conviene destacar que la regulación de las viviendas de uso turístico no es un fenómeno aislado de Cataluña, sino que también afecta a varias ciudades y municipios de Europa e incluso de Estados Unidos; ejemplos paradigmáticos son la reciente regulación de las viviendas de uso turístico en las ciudades de Florencia o Nueva York. A esta situación descrita de necesidad extraordinaria y urgencia, se ha añadido la urgencia derivada de la aprobación, el pasado 24 de mayo, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda BOE Nº 124 (publicada en el BOE en fecha 25 de mayo de 2023), que contiene una serie de medidas para fomentar la congelación o abaratamiento de los precios de alquiler en las zonas de mercado tensionado y que conllevan de forma directa la limitación de la actualización de los precios de alquiler de vivienda. En consecuencia, se prevé que la contención de estos precios puede abocar a un éxodo de las viviendas que en principio estaban ofrecidas dentro del mercado del alquiler de vivienda habitual hacia otras modalidades de tenencia, como la propiedad, el alquiler turístico o el alquiler de temporada. En este sentido, debe tenerse en cuenta que la Resolución TER/2940/2023, de 11 de agosto, declara zona de mercado residencial tensionado 140 municipios. Asimismo, hay que tener en cuenta que el fuerte incremento de viviendas de uso turístico contribuye a la saturación turística o el turismo de masas (overtourism), que tiene fuertes consecuencias negativas, como el deterioro de la convivencia vecinal, la proliferación de actividades turísticas y de ocio que rompen el equilibrio del entorno urbano, dado que generan un funcionamiento anómalo en la zona al no estar destinadas a residentes locales, la gentrificación turística, la transformación social de los barrios a través del deterioro del paisaje urbano y la saturación de las infraestructuras y servicios de la ciudad, entre otros. Este hecho ha obligado al Gobierno de la Generalitat a adoptar medidas urgentes para hacer frente al impacto que este incremento de las viviendas de uso turístico supone tanto para el parque de viviendas de alquiler como para la gentrificación o pérdida de identidad de los municipios donde se sitúan. Asimismo, debe tenerse en cuenta que, de conformidad con el artículo 3.4 del Real decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del suelo y la rehabilitación urbana, artículo que según la disposición final segunda de la misma norma tiene carácter de condición básica, el suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho de disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los términos que disponga la legislación en la materia. En este sentido, a fin de que los derechos y deberes comprendidos en dicha normativa sean reales y efectivos, los poderes públicos adoptan las medidas de ordenación territorial y urbanística adecuadas para asegurar el resultado pretendido a través de los procesos de ocupación y transformación del suelo. Por todo lo expuesto, dado que las viviendas de uso turístico pueden sustraer un número importante de viviendas del parque residencial habitual previsto por el planificador para cubrir las necesidades habitacionales de un municipio, y dado que una alta concentración de viviendas de uso turístico pone en riesgo el equilibrio del entorno urbano, queda patente que el Gobierno de la Generalitat está no solo legitimado sino también obligado a promover la ordenación urbanística necesaria para conciliar el destino de determinadas viviendas a uso turístico con la capacidad de priorizar las necesidades habitacionales y sociales de una población. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los inmuebles de uso habitual y sus adquisiciones adjuntas como los trasteros o los garajes que como máximo pueden llegar a ser dos no producen renta inmobiliaria. Cabe destacar que para aquellas viviendas adquiridas previamente a 2013, podrán acceder a la deducción por inversión en vivienda siempre y cuando cumplan con las condiciones legales que se requieren. En el caso de haber comprado una plaza de garaje externa a la vivienda o que se encuentre separada de la vivienda, la plaza se interpretará como un inmueble más, por lo que será reconocida por su referencia catastral y será tributada como un inmueble más en manos de su propietario. Contenido [Ocultar]
Cálculo de rendimiento para viviendas de uso habitual arrendadasPara calcular el rendimiento, hay que restar los costes deducibles obtenidos durante el arrendamiento de los ingresos y posteriormente, aplicar la deducción del 60%. Con este supuesto, se puede obtener un rendimiento neto negativo. Los costes deducibles serán aquellos que se requieran para adquirir el rendimiento, y los costes de propiedad de la vivienda. En cambio, los gastos no deducibles serán aquellos relacionados con siniestros originados en el domicilio. Otro gasto no deducible será el coste de las reformas realizadas, independientemente de si recuperamos el importe a través de amortizaciones. En el caso de la deducción de los costes de conservación y reparación, de capitales ajenos o costes de financiación, el precio límite de ella no podrá estar por encima del importe del Rendimiento íntegro del derecho o del bien. Para equilibrar el excedente, se podrá realizar en un plazo posterior de 4 años con la misma cuantía máxima. Para los arrendamientos de habitación, se debe recurrir al mismo proceso, pero repartiendo proporcionalmente los costes por el espacio aportado. Saldos dudososDebido a la situación sanitaria, el plazo para que las cuantías aportadas por los propietarios (a partir del primer cobro) sean identificadas como saldo de cobro dudoso para posteriormente deducirlas del rendimiento disminuye de seis meses a tres. Se llevará a cabo la misma deducción en caso de que el inmueble esté destinado a una actividad. No será necesario imputar ingresos para los pactos sobre reducir, aplazar o no cobrar la renta en ciertos meses del año pasado, aunque los costes sí podrán ser aplicados. El cálculo de los ingresos se llevará a cabo por lo pactado con el propietario. Con la entrada en vigor el 11 de julio de 2021 de la nueva Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, y según estipula su artículo número 3.2, la deducción por el alquiler de viviendas dirigidas a un uso habitual de ellas debido al Covid-19 únicamente podrá ser aplicada en el rendimiento neto positivo computado en la declaración. De esta forma, no será necesario aplicarlo sobre dicho rendimiento obtenido en los trámites de algún proceso. Rendimiento de segundas residenciasA pesar de las limitaciones de movilidades que han evitado la utilización de viviendas de segunda residencia, esto deberá ser declarado en la renta por lo obtenido en 2020. Como norma general, la renta imputable por una vivienda urbana se lleva a cabo a través de la aplicación del 2% en el valor catastral de la vivienda que aparezca en el certificado del IBI. En caso de viviendas con un valor catastral modificado, determinado o revisado a través de un proceso de valoración colectiva que tuviese lugar durante el período impositivo o en los últimos 10 períodos impositivos, el porcentaje se reducirá al 1,1%. Cómputo de renta en caso de divorcios y separacionesAunque esta clasificación de inmuebles no ofrece renta inmobiliaria, tendrá que estar adjunta la confirmación de que su uso como domicilio habitual pasará a uno de los dos cónyuges o a uno de los hijos en el texto de divorcio o separación legal. En cambio, si cumplimos con todas las condiciones y si poseemos el derecho, tendremos la opción de disfrutar la deducción por inversión en vivienda en el supuesto de que el inmueble haya sido el domicilio habitual durante la validez del matrimonio. Por otro lado, si la vivienda no posee un valor catastral o se desconoce en el momento de vencimiento del impuesto, será aplicado el 1,1%, pero sobre la mitad del mayor valor de los dos: el obtenido por la Administración para otros impuestos o el coste del inmueble en el proceso de adquisición. Cabe destacar que no se llevará a cabo la reducción de costes sobre la cifra obtenida de la aplicación del porcentaje correspondiente en cada supuesto. En caso de que existan varias personas que poseen la propiedad de una vivienda, deberán imputar cada uno de ellos en la renta la cuantía correspondiente según su porcentaje de participación en la propiedad del bien. Deducciones en viviendas con desarrollo de una actividadViviendas de uso habitualPara aquellos días en los que se haya llevado a cado la actividad económica desde la vivienda en la pandemia, no se podrá reducir la parte de los costes de suministros obtenidos en la vivienda, excepto en el supuesto en el que influya en la actividad. En caso de hacer uso de un espacio concreto del inmueble de uso habitual para llevar a cabo la actividad, se podrá reducir los costes causados por la propiedad del inmueble según el espacio ocupado del inmueble afectado. Costes como por ejemplo la comunidad de vecinos, los intereses incluidos en la adquisición, amortizaciones, impuestos de basuras o el IBI. En suma, se puede reducir en un 30% los suministros de electricidad, Internet, agua, telefonía o gas dependiendo de las dimensiones del espacio dirigido al desarrollo de la actividad económica del inmueble. Hay que resaltar que debe haber una correlación entre los costes y los rendimientos. Inmuebles de no uso habitualSi desarrollamos la actividad económica en una vivienda que no es la de uso habitual, no se produce renta inmobiliaria, ya que se considera una vivienda urbana destinada a la actividad. En este caso, se podrá reducir también los suministros y costes de la propiedad del domicilio. Viviendas para alquiler turísticoSi se ofrecen servicios de hostelería, la actividad pasará a considerarse como empresarial. En este supuesto, no se deducirá el 60%, provocando que el rendimiento neto esté en números negativos. Rendimiento de locales arrendadosEl cómputo del rendimiento se lleva a cabo con el mismo procedimiento que el resto de arrendamientos, pero no se deduce el 60%. En suma, se considerará a las plazas de garaje como bienes inmuebles accesorios, por lo que se declararán como tales. Inmuebles obtenidos a título gratuitoEl pasado 15 de septiembre, el Tribunal Supremo declaró en la sentencia que se estipulará como requisito interpretativo que, a esperas de establecer la amortización correspondiente para viviendas obtenidas gratuitamente por donación o herencia, el gasto de adquisición será el valor de la vivienda obtenida según lo que dictan la normativa sobre Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o el valor resultante expuesto en estos tributos (sin incluir el cálculo del coste del terreno). A esto se añadirá los costes e impuestos propios a la adquisición relacionados con la construcción y las cuantías de las reformas e inversiones realizadas en los inmuebles obtenidos. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Si fallece una persona sin hacer testamento, habría
que hacer una declaración de herederos de esa persona. Para
ello se necesitaría la siguiente documentación para hacer la declaración de
herederos en una notaría: - Certificado de fallecimiento - Certificado de últimas voluntades - Libro de familia Con esa documentación se haría la declaración de herederos y la herencia de esa persona seria: - 2/3 partes,
serían para sus descendientes( hijos) - 1/3 parte, sería el usufructo vitalicio de esa 1/3 parte como cuota viudales, al
cónyuge, y la nuda propiedad de esa 1/3
para los descendientes. Como ejemplo: una
persona fallece y deja un piso a nombre suyo y de su cónyuge. Al hacer
la declaración de herederos y adjudicación posterior, la proporción como
propietario sería la siguiente: | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Es posible encontrar hipotecas de vivienda , sobre todo mixtas , con un interés inicial de hasta el 2,5%; algo realmente atractivo dado que el Euribor está en torno al 4%. Estos intereses tan bajos , sin embargo, suelen compensarse con una serie de servicios adicionales que es necesario comprar como: planes de pensiones, seguros, fondos de inversión, tarjetas., etc. Los productos asociados suponen una bonificación de interesesLas entidades bancarias plantean que los servicios que el comprador debe asumir suponen una bonificación de los intereses de la hipoteca de vivienda. Según la Ley, además, los bancos están obligados a informar si los intereses están rebajados o no, bajo la condición de contratar otros servicios, es decir , deben informar si el precio del préstamo está o no bonificado y en caso de estarlo deben especificar el tipo que aplican tanto si se reúnen esos requisitos como si no. La bonificación por los productos asociados no tiene por qué resultar rentableEs necesario estudiar a fondo la bonificación y el número de productos asociados a la hipoteca. Puede haber una con unos intereses más altos pero que no lleven tantas bonificaciones y productos asociados y que acabe siendo más rentable que otra aparentemente más ventajosa por sus bajos tipos de interés. En general cuando existen más de tres de productos vinculados a la hipoteca de vivienda es muy posible que esta acabe siendo más cara que otra con un menor número de extras. Por ejemplo, pongamos que una persona necesita 150.000 euros a devolver en 30 años y pide la hipoteca mixta de vivienda con la máxima bonificación, con un interés del 2,40% durante los primeros cinco años, así que sus primeras 60 cuotas serían de casi 585 euros mensuales, pero vemos que con el coste de la tarjeta, del fondo de pensiones y los seguros sería de 545 euros al año, por lo que el total a pagar por este préstamo sería de unos 37.825 euros durante el primer lustro. Si esa misma persona opta por otra supuesta hipoteca con un interés más alto 2,45% pero que solo obliga a domiciliar la nómina y contratar los seguros de hogar y vida de la entidad , las primeras 60 mensualidades serían de casi 589 euros pero el coste anual de los servicios al año sería menor que en el anterior caso, 380€. El total a pagar durante el primer lustro sería de alrededor de 37.240 euros Productos asociados que indirectamente pueden ser perjudiciales.Yendo incluso más allá, la obligatoriedad de contratar una serie de productos asociados a la hipoteca de vivienda puede suponer un prejuicio indirecto para el comprador. Por ejemplo tener una cantidad de dinero bloqueada que podría generar beneficios, en caso de un fondo de pensiones por ejemplo, o tener un seguro de vida que solo beneficiaría a los herederos y que con el paso de los años irá siendo más costoso. En resumen no es complicado averiguar que hipoteca es más ventajosa. Es tan sencillo como calcular y compara el precio total que se pagará por la hipoteca teniendo en cuenta sus cuotas, sus comisiones y el coste de sus productos asociados. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Normalmente se tiene que dar una cantidad por la
opción a compra, además de las cantidades que se entregan por el
alquiler.Dicho esto, se tiene que determinar qué cantidad de lo que pagas es
destinada a la opción a compra y cuál va destinada al alquiler en sí. Esto
normalmente se pacta entre las partes en el momento del acuerdo. En esta modalidad de alquiler como dijimos existe un peligro para el propietario. Se
trata del caso de que el contrato de alquiler esté rescindido y
la opción de compra vigente, con lo que el perjuicio para el
propietario sería enorme. Si tienes alguna duda estaremos encantados de
atenderte sin ningún tipo de compromiso
en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
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El pasado jueves 26 de Mayo del 2022, se celebró en Granada una ponencia impartida por el señor Eduardo Terrón Gómez de Liaño, abogado y funcionario de la Junta de Andalucía, experto en VPO, sobre las principales dudas y cuestiones prácticas sobre la vivienda de protección oficial en Andalucía. Fue organizada por el Consejo Andaluz de API en colaboración con el colegio provincial Api de Granada y el colegio de Administradores de Finca. Don Francisco Javier García, presidente del Consejo Andaluz de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Andalucía, realizo la presentación del evento. Contenido [Ocultar]
Autorización y comunicación de la VPODon Eduardo Terrón empieza su exposición indicando la obligación de solicitar autorización o comunicación, en el caso de desear vender, alquilar o cualquier otra acción que afecte al objeto de la vivienda de Vpo, como reformas, cambios de distribución... Esa autorización se realiza ante la Junta de Andalucía menos cuando es una enajenación con un periodo inferior a 10 años que también hay que solicitarla al ayuntamiento. El cuál desde hace unos años es la entidad encargada de las calificaciones de VPO. Grupos de Viviendas de Protección OficialExiste dos grupos de VPO, promoción Pública realizadas por la Junta de Andalucía, con unos regímenes especiales y las de promoción privada, donde hay tres tipos de viviendas, en régimen especial que son las realizadas por empresas públicas y ayuntamientos, las del precio limitado, que son incentivadas por iniciativas autonómicas o municipal y por último las del régimen general. ¿Desde cuándo se tiene en cuenta el tiempo transcurrido desde la adquisición de una vivienda de VPO?Siempre se tendrá en cuenta desde la fecha de escritura de la adquisición de la vivienda de VPO, salvo que hayan existido retrasos en la firma, permutas u otras circunstancias. Nunca se tendrá en cuenta la fecha calificación definitiva de la VPO. Prohibición de disponer viviendas VPO de menos de 10 años o devolución de subvenciones, excepciones de impuestos y ayudas financierasLas viviendas de menos de 10 años desde la adquisición tienen la prohibición de disponer de las mismas, salvo que se cumpla unos requisitos que marca la ley y haya una justa causa, como por ejemplo una enfermedad, un cambio de domicilio laboral? En caso de transmitir una vivienda habría que devolver todas las cantidades que se hayan recibido, subvenciones, las excepciones de impuestos aplicadas por ejemplo si se aplica el IAJD pasaría por del 4% al 8% o si es el IVA se anularía su excepción y se cancelarían las ayudas recibidas por las entidades financieras en la concepción de préstamos para la compra del VPO y la reducción de los gastos notariales y de registro. Además de devolver las ayudas, tiene que ser autorizado tanto por la Junta de Andalucía como por el ayuntamiento. A partir de 10 si se puede disponer pero con limitaciones y a partir de 15 años se puede disponer libremente. Hasta los 15 años el precio de venta son los mismos, a partir de los 15 años el precio de venta es el máximo limitado, aunque varía por provincia y poblaciones, según tipo de promoción y localidad. ¿Cómo realizar el trámite de segunda y posteriores transmisiones de VPO para los supuestos que no hayan recibido ayudas o son mayores de 10 años?Se deberá comunicar a la Junta de Andalucía el deseo de la transmisión de la vivienda acogida en VPO, para que ella analice si es correcta y si desea ejercer el derecho de tanteo y retracto sobre la misma. Para realizar la comunicación hay que acudir al procedimiento 865, donde expone los formularios que se deben de rellenar https://www.juntadeandalucia.es/servicios/sede/tramites/procedimientos/detalle/ Destacamos el formulario Anexo IA. Comunicación de la persona propietaria de la vivienda protegida de su decisión de transmitirla, arrendarla o ceder su uso por cualquier otro título. Nº: 001671/5D (Obligatorio) Hay que rellenarlo entero, si se deja preguntas en blanco, se considerará nulo y se exigirá su rectificación. En conveniente dar la autorización al funcionario, para que pueda consultar las rentas, nuestra situación laboral, identificación...etc. En el formulario Anexo IB. Comunicación de la persona interesada en la adquisición de la titularidad o del uso por cualquier otro título de la vivienda protegida, o de su arrendamiento. Nº: 001672/5D (Obligatorio) La documentación a aportar viene en el procedimiento pero destacamos la nota simple de Registro de la propiedad con una antigüedad de 1 mes, escritura de adquisición, los ingresos económicos del adquiriente, los datos de representación si actuamos en nombre de un tercero...etc. Para evitar retrasos hay que aportar documentación adicional en el caso que sea necesario como la escritura de la separación matrimonial y quién se asignó la vivienda, aunque no lo hayamos inscrito en el registro de la propiedad o la escritura de herencia en caso de muerte. Normalmente el plazo medio de respuesta es de un mes y por orden estricto de entrada. Hay que recordar que si el precio es muy bajo la Junta de Andalucía puede ejercer el derecho de tanteo y retracto. Hay que cumplir todos los requisitos impuestos al nuevo adquiriente, condiciones económicas, que su residencia sea habitual y permanente, mediante empadronamiento...etc Nº Expediente de la VPO es un dato imprescindibleSe destaca que además de la fecha de calificación es imprescindible aportar el nº de expediente de la Vpo, para facilitar su localización por parte de los organismos públicos.
Régimen jurídico para las viviendas que tienen más de 30 años o anteriores al 79, libres y sin obligación de comunicarA partir del año 79 se estipulo 30 años para quedar desafecto el régimen de Vpo en la promoción privada, aunque hay excepciones. La promoción pública también ha asimilado este hecho, quedando libre también, aunque puede variar el régimen de una provincia a otra. Cuando una vivienda tiene más de 30 años se pide el régimen jurídico; pero el problema viene en las anteriores al 78 ya que el que la regulación indicó que no había que comunicar , ni tenía precio máximo, aunque en ningún lado indica que fueran libres, provincias como Sevilla se lo asimilan; pero en Granada por ejemplo no. Realmente el único efecto que provoca es que en el registro seguirá saliendo que es vivienda de VPO; pero de forma práctica tiene libre enajenación, sin obligación de comunicar, ni con precio máximo. Si un expediente es anterior al 79, los notarios o registradores, no deben poner pegas, ya que son libres en todos los aspectos, sin necesidad de cambiar el régimen jurídico, ni comunicar a la administración pública. Si es posterior al 79, hay que saber el régimen jurídico que se aplica a la Vpo Precios y rentas máximo en segundas o posteriores transmisiones de vivienda protegidaEn las viviendas de protección oficial, el precio de la transmisión no puede superar el máximo legal. En el caso de alquiler, la renta máxima se determinará aplicando al precio máximo de la vivienda el porcentaje que establezca el plan de vivienda vigente en el momento de celebrar el contrato para el programa o régimen asimilable. Actualmente este porcentaje es el 4%, este porcentaje podrá elevarse a 4,5% cuando la vivienda se alquila amueblada. El precio de referencia se obtiene como el resultado de multiplicar el módulo ponderado por la superficie útil de la vivienda o el alojamiento y por un coeficiente que, según las categorías definidas en el artículo 20 del Decreto 91/2020, de 30 de junio , se fija en:
Para la determinación del precio, se puede tener en cuenta la repercusión de la superficie útil destinada a estancias o servicios comunes excluidos los de mero tránsito, hasta un máximo del 30 por ciento de la superficie privativa, cuando el uso sea exclusivo para las personas residentes, pudiéndose alcanzar hasta un total de 90 metros cuadrados. El precio máximo en Viviendas de protección oficialLo primero que tenemos que tener en cuenta es que las viviendas de protección oficial, están sujetas a limitaciones de precio tanto en el precio de venta como de alquiler, en base a unos criterios determinados como son años de adquisición, tipo de promoción, provincia... La Junta de Andalucía pone a disposición unas calculadoras para su estimación. https://www.juntadeandalucia.es/export/drupaljda/anexov_coeficientes_territo Cálculo de precio máximo de viviendas protegidas para segundas o posteriores transmisionesLa Junta de Andalucía nos pone a nuestra disposición una calculadora sencilla donde indicando los aspectos concretos de la vivienda de protección oficial como el coeficiente territorial por municipio, la fecha calificación el régimen (general, especial, de precio limitado), superficies...etc nos saldrá el precio máximo aplicable. Hay que recodar que siempre hay que poner que se transmite el 100% y que se puede subir un 10% del precio indicado por mejoras justificadas. En el siguiente link accederemos a la calculadora de precios https://www.juntadeandalucia.es/fomentoyvivienda/portal-web/web/areas/vivienda/calculo_vp Actuaciones previas a la comunicación de la transmisión de una vivienda protegida:Autorización antes de los 10 años de la compra de la vivienda, Liquidación de ayudas previa a la transmisión, determinación del precio/renta máximo/a.El procedimiento 15828 nos va a ayudar a entender las diferentes circunstancias que debemos saber antes de comunicar la transmisión de una vivienda protegida, que hacer en cada caso. El formulario en ANEXO III del RVP ofrece varias posibilidades:
https://www.juntadeandalucia.es/servicios/sede/tramites/procedimientos/detalle Anexo III. Solicitud actuaciones previas a la comunicación de la transmisión: autorización antes de los 10 años, liquidación de ayudas y determinación del precio máximo. Nº: 002852/1/A02D (Obligatorio) Transmitir o poner en alquiler una vivienda protegidaLas personas propietarias de una vivienda protegida que estén interesadas en transmitir o ponerla en alquiler antes de que finalice su periodo de protección, deberán proceder según lo indicado en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, y el Reglamento de Vivienda Protegida aprobado por Decreto 149/2006, de 25 de julio, modificado por el Decreto 161/2018, de 28 de agosto. Durante el período de protección, la vivienda está sujeta a un precio máximo y las personas destinatarias, pese a no tener la obligación de estar inscritas en el Registro de Demandantes, deberán cumplir con el resto de requisitos necesarios para acceder a una vivienda protegida. ¿Cuándo puedo transmitir o poner en alquiler una vivienda protegida?La persona propietaria podrá transmitir la vivienda o ceder su uso una vez hayan transcurrido diez años desde la fecha de formalización de la escritura pública o, en el caso de promotores individuales para uso propio, desde la fecha de la calificación definitiva. Esta condición puede exceptuarse en los siguientes casos, contemplados en el artículo 26 del Reglamento de Viviendas Protegidas:
Personas destinatariasEl comprador o futuro inquilino deberá reunir los siguientes requisitos y obligaciones:
En el siguiente enlace se acceden a los procedimientos que se deberán aplicar: Puntualización: Adquisición de una vivienda de Vpo por una sociedad en SubastaPor último nos recuerda que las sociedades al no poder beneficiarse del régimen jurídico de la Vpo, deberán comunicar su adquisición a la administración pública que lo dará a conocer en el registro de demandante, para que sea asignada nuevamente a un beneficiario autorizado. Acceda al vídeo completo de la jornada "Cuestiones prácticas sobre vivienda protegida en Andalucía"Álvaro Conde Alonso Economista Liberal CEO Digital | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Los datos publicados por el el Instituto Nacional de Estadística (INE) en Octubre muestran un número total de 340.424 viviendas turísticas en España lo cual supone un 1,3% del total de las viviendas en nuestro país y un aumento del 9,2% respecto a 2022. Estas cifras superan las de 2020 cuando se contabilizaron 321.496 pisos turísticos , un 1,28 % del total de viviendas en España. La ocupación de las viviendas turísticas fue muy similar a la cifrada en 2022 , cercana al 90% del total. El número promedio de plazas por piso turístico en 2023 es de 5.1 algo menor que las 5.9 a qué llegó en años anteriores. El total de plazas en pisos turísticos alcanzó en octubre de este año el número de 1.737.509 cifra algo mayor que las 1.627.277 en la misma fecha de 2022 La comunidad autónoma con mayor número de apartamentos turístico es Andalucía con 79.065. Le siguen la Comunidad Valenciana (58.337) , Cataluña (52.026), Canarias (44.376), Baleares (26.507), Madrid (16.970) y Galicia (18.080). Cataluña e Islas Baleares son a su vez los destinos turísticos preferidos por los extranjeros. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Precio razonable del alquiler Cuando vamos a alquilar una vivienda queremos que
sea un acuerdo rentable en el que el precio es el principal objetivo. Pero debemos
ser razonables con el precio del alquiler de la vivienda, sobre todo si queremos alquilar nuestra
vivienda pronto. A la hora de establecer el precio del alquiler de la
vivienda debemos tener en cuenta aspectos como el estado de conservación de la vivienda, sus dimensiones, así como la
zona donde se encuentra ubicado en POBLACIONX. Es una buena opción realizar
un sondeo de cuál es el precio medio del alquiler en tu zona. De este modo,
tendrás un precio orientativo para fijar el tuyo. Zonas poco atractivas para el arrendatario No todos los barrios de POBLACIONX
despiertan el mismo interés para la vivienda ni todas las viviendas son
adecuadas al barrio en el que se ubican. Es importante
tener esto en cuenta a la hora medir la
viabilidad de nuestro alquiler. INMOBILIARIAX te ponemos un ejemplo: Una pareja joven con varios hijos que
busca vivienda en barrio de POBLACIONX, en
los que saben que existen muchas zonas verdes y residenciales para el disfrute
de sus pequeños. Puede que tengas una vivienda para alquilar en esa zona, pero
un inconveniente que encuentra en tu vivienda el cliente objetivo de dicha zona
es que es demasiado pequeña y sólo tiene una habitación, por lo que resulta
escasa para acoger a toda su familia. En el ejemplo que te acabamos de mostrar, la
vivienda en cuestión puede que tarde en ser alquilada porque generalmente en
esa zona se buscan pisos de grandes dimensiones para familias. Quizás en otras
zonas de POBLACIONX sería más fácil alquilarla ya que quizás el alquiler de
viviendas aquí pudiera ser más caro y el perfil de cliente también podría ser
distinto, no tan familiar. La importancia de la publicidad La falta de publicidad de la vivienda en alquiler
suele ser un error frecuente ya que se conocen bien los canales de información.
Es recomendable ponerse en manos de profesionales que te ayuden a gestionar
el alquiler. En INMOBILIARIAX te
ofrecemos este servicio. Además, es frecuente que los arrendatarios acudan a
inmobiliarias para encontrar alquiler de viviendas en POBLACIONX. Demasiados requisitos para el alquiler de la
vivienda Otra cuestión relevante a tener en cuenta a la hora
de alquilar nuestra vivienda es la documentación que debemos exigir para asegurarnos que no
tendremos problemas con nuestros arrendatarios de cara al cobro de las mensualidades.
Estas exigencias pueden ser molestas para muchos de ellos y hacer que descarten
nuestra vivienda. Además, a veces puede que no cuentan con estos requisitos que
se exigen como son avales, una nómina o
afrontar el abono de una alta fianza. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Diversos perfiles de inquilinos tienen en común que desean encontrar
aquella vivienda que mejor se ajuste a sus necesidades. Por ello, os
vamos a dar una serie de consejos generales para que encontréis la mejor opción
de alquiler en POBLACIONX.
Pide ayuda a los profesionales Es el punto más lógico pero también el más efectivo. La experiencia
que te puede aportar una inmobiliaria como INMOBILIARIAX, te garantizará que
accedes a un alquiler que se ajusta a tus parámetros, así no
tendrás que preocuparte por otras cuestiones que puedes escapar a tu
alcance. Además, accederás a los pisos disponibles para alquilar de modo
inmediato, ya que están registrados en nuestra base de datos.
Marca un precio Pregunta o investiga
un poco para saber cuál es el precio medio del alquiler en la zona, así podrás
actuar y valorar con criterio los pisos que visites. Mira varios inmuebles No te dejes llevar por las prisas en alquilar tu vivienda en POBLACIONX y haz varias
visitas. Investiga varios inmuebles y no te quedes exclusivamente con su
precio y con las fotos que ves en Internet. Visítalos, ya que pueden
sorprenderte, tanto para bien como para mal. Para evitar en la medida de lo
posible esas sorpresas, en INMOBILIARIAX
os mostramos una panorámica de 360º de los inmuebles para que puedes realizar
una visita virtual bastante real. No son buenas las prisas pero ponte en marcha.
Tómate tu tiempo para
alquilar tu vivienda en POBLACIONX,
pero si crees que has encontrado el piso que buscabas, no tardes en confirmar. Como te decíamos, hay determinadas épocas
del año donde la demanda de alquiler es altísima, por lo que si te ha parecido
una opción muy buena, apresurate o podrías perderla en breve. Formaliza tu vivienda de alquiler mediante contrato Lo mejor es que firmes un contrato de alquiler. Es más, es tu derecho.
Guardar una copia del mismo y fíjate en las condiciones y cláusulas que incluye
antes de firmarlo. En INMOBILIARIAX gestionamos y formalizamos el
contrato con una y otra parte con la conformidad de ambos. Si aún así tienes dudas o te sientes inseguro a la
hora de alquilar una vivienda en POBLACIONX,
no dudes en ponerte en contacto con INMOBILIARIAX. Te acompañaremos en este
proceso para que sea lo más cómodo para ti. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Mostramos nota de prensa de Consejo General de los COAPI de España: El mercado de la vivienda muestra síntomas de agotamiento en la fase final del 2023: "El ritmo de caída en el número de compraventas de viviendas se está viendo acelerado en los últimos meses del año por la larga duración de un contexto económico y financiero desfavorable para la adquisición de viviendas, ya sea como vivienda habitual o como inversión". "Llevamos dos años con tasas de inflación muy elevadas y año y medio con el Euribor en tasas positivas. Si a esto le sumamos la inestabilidad política general del país y el vaivén legislativo que está sufriendo el mercado de la vivienda, nos encontramos con que las familias retrasan la toma de decisiones económicas, incluyendo las relativas a la vivienda".
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos sobre el número de compraventas de viviendas registrados en el mes de septiembre en España, en el que se registró un descenso del 23,7% interanual, hasta un total de 44.086 operaciones, su cifra más baja en este mes desde 2020, año marcado por la pandemia del coronavirus. Con este retroceso interanual, que amplía en más de nueve puntos el registrado en agosto (-14,4%), la compraventa de viviendas encadena ocho meses de tasas interanuales negativas. Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se destaca que "el mercado de la vivienda muestra síntomas de agotamiento en esta fase final del 2023, pues el ritmo de caída en el número de compraventas se está viendo acelerado en los últimos meses del año por la larga duración de un contexto económico y financiero desfavorable para la adquisición de residencias, ya sea como vivienda habitual o como inversión". "Llevamos dos años con tasas de inflación muy elevadas y año y medio con el Euribor en tasas positivas, lo que ha encarecido la financiación a muchos españoles. Si a esto le sumamos la inestabilidad política general del país y el vaivén legislativo que está sufriendo el mercado residencial, nos encontramos con un escenario de inestabilidad e incertidumbre en el que, en muchos casos, las familias están retrasando la toma de decisiones económicas, incluyendo las relativas a la vivienda". El organismo entra en materia: "Sigue acentuándose la desaceleración en los principales mercados del país, pues las zonas con mayor dinamismo inmobiliario suelen ser avanzadilla de los cambios de tendencia. Así pues, las autonomías de Canarias (-40,1%), Catalunya (-28,8%), Baleares (-27,2%), Andalucía (-26,6%), País Vasco (-25,6%) y la Comunidad de Madrid (-23,8%) registran los mayores descensos interanuales de España en lo que a compraventas se refiere, listado en los que también se cuelan Extremadura (-40,4%) y Aragón (-31,1%), autonomías con menor tamaño muestral y, por ende, más expuestas a cambios de tendencias variables", indican desde el Consejo General. El Consejo General de los COAPI de España añade que "el mercado inmobiliario es cíclico y las cifras registradas en el período 2016-2019 y 2021-2022 fueron muy positivas, por lo que resulta lógico que se produzca una estabilización de los datos macroestadísticos". "Por otra parte, la evolución de la tasa de desempleo muestra signos favorables, por lo que resulta probable que en los próximos años el número de operaciones inmobiliarias tienda a la normalización pese a que los descensos en esta parte final del año sigan siendo notables y vayan al alza". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Consejos para vender un
piso con rapidez Publicita correctamente los pisos
Debes familiarizarte
cuanto antes con la red de Internet
para tu publicitación inmobiliaria. Los compradores suelen recurrir mucho a ver
pisos en portales inmobiliarios y utilizar internet, en general, para buscar piso, Internet se ha convertido en
el principal medio de información inmobiliaria. Las redes sociales y las apps
para móviles se unen cada vez más a las páginas web en la labor publicitaria. Acondiciona el piso
para venderlo Antes de hacer las fotos de tu vivienda para su
venta debes acondicionarla adecuadamente: -Limpia y ordena tu vivienda -Despersonalízala . Evita fotos familiares, imágenes
o símbolos religiosos o políticos . -Quita los muebles que puedas; esto dará sensación
de amplitud en la vivienda. -Vacía trasteros para poder ver sus dimensiones. -Deja el coche en tu plaza de garaje. Así se verá su
dimensión. -Moderniza la vivienda. Repara desperfectos,
grietas, humedades. Esto no debería llevar mucho tiempo (en una semana o
dos puede estar hecho) ni suponer una gran inversión. Acondicionando
adecuadamente tu vivienda puedes evitar
tener que bajar unos cuantos de miles de euro de su precio. Mostrar el inmueble con
inteligencia Es necesario enseñar
los pisos con empeño. Se trata de resaltar los puntos fuertes de la
vivienda a la par que nos ganamos a los futuros compradores. Existen algunos
trucos para meterse en el bolsillo a los visitantes: -Puntualidad. No olvides llegar a tu cita a la hora convenida o incluso unos
minutos antes. Un retraso da una primera imagen negativa al comprador. -No olvides resaltar
los beneficios y puntos fuertes de la propiedad: si tiene balcones, la
luminosidad, azoteas , garaje o cualquier punto fuerte que tenga el piso. -Aportar información sobre el entorno: la
proximidad de servicios como centros médicos o colegios y de servicios como
farmacias, comercios o supermercados suele ser positivo y va a favorecer la
decisión de la compra. -Cuenta las
condiciones. Aunque se suelen dejar para el final, obviarlas y no contarlas
no es lo más adecuado porque los clientes pueden sentirse engañados o
estafados. Busca el cierre de la
venta de la vivienda Cerrar un trato con un cliente es difícil e
importante. Desde INMOBILIARIAX te
aconsejamos que: -Des un pequeño "empujoncito" aportando información adicional como un beneficio único de la
propiedad o una oferta para que el cliente acabe tomando una decisión. -Intenta averiguar qué es lo que le impide a los
compradores a decidirse hablando con ellos. Para ello lo mejor es ser claros y directos aunque sin ser
agresivos. Conoce la legislación Para vender un piso conviene estar al tanto de los
cambios legislativos nacionales y regionales.. Entre las leyes que afectan al
sector inmobiliario se encuentran la Ley
de Arrendamientos Urbanos o la Ley de Propiedad Horizontal y también la nueva
Ley de la vivienda También cabe
tener en cuenta el punto de vista jurídico, a consultar con un abogado.
Ten claro tu objetivo Sin perder de vista tu objetivo debes tener calma en la negociación y saber escuchar a la otra parte. Hay
compradores a los que les gusta tener la
sensación de control. Debe parecer que son sus decisiones las que imponen las
reglas. Con paciencia habrás conseguido
ganarte a un comprador difícil fácilmente. La flexibilidad es fundamental Antes de comenzar las negociaciones y de llegar a tu
cita con el comprador establece unos límites en tu posible negociación. Una postura inflexible no lleva a ningún
lado ya que el cliente recibe muy mala impresión pero ser flexible no
significa que debas ceder en todo.
Errores que debemos evitar Falta de transparencia No intentes engañar o manipular a nadie. Si el piso está en buen estado, la transparencia
será el mejor camino porque con unas condiciones claras siempre conseguiremos visitantes que estén más
que interesados y, entre ellos, a nuestro futuro comprador. Poner precios
imposibles Antes de fijar el precio de nuestro piso, conviene
repasar los portales de pisos de segunda mano
para hacernos una idea de cómo está el mercado Escucha, además, las quejas
de los futuros compradores para no perder dinero ni tiempo y cerrar pronto la
venta. Si tienes alguna duda estaremos encantados de atenderte sin ningún tipo de compromiso en INMOBILIARIAX en POBLACIONX
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Nuestra experiencia probada nos dice que aplicando ciertos principios básicos, la probabilidad de éxito aumenta de forma considerable -Hacer un sondeo de los precios de venta por esa zona, teniendo en cuenta el tiempo que llevan a la venta esas viviendas, o hablar con diferentes profesionales de la zona que te transmitan seriedad y confianza. - Respecto al precio, es aconsejable
ajustarse bastante al último precio de venta deseado, y no inflar el precio de
la vivienda demasiado porque esperan
posibles ofertas a la baja. No obstante , al comprador siempre le gusta que se
le baje algo el precio y hay que tenerlo en cuenta. - Como propietario de tu vivienda, hay que saber cuáles
son las mejores horas para su visita. Es bueno observar cuales son las
mejores horas para visitarla, teniendo en cuenta la orientación de
la vivienda, si es este o sur, mejor verla por la mañana o tarde, si es
oeste, mejor verla por la mañana, ya que por la tarde le da mucho sol, etc. Si tienes alguna duda estaremos encantados de
atenderte sin ningún tipo de compromiso
en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
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Desafectación de la vivienda del portero Si ya tenemos el consenso de la comunidad de vecinos
habría que hacer la desafectación de esa vivienda, es decir, tendríamos que crear
una nueva vivienda para poder venderla. Haríamos la descripción
completa de la misma, con sus linderos y dependiendo de los metros,
deberíamos hacer el nuevo reparto de los
coeficientes de los pisos en toda la comunidad, añadiendo los coeficientes
de la vivienda del portero. Una vez que tenemos ya los nuevos coeficientes y la descripción de la finca, así como, el certificado de la comunidad estaríamos en
disposición de llevar toda esa documentación a la Notaría para que nos prepare la
Escritura de desafectación y venta al nuevo propietario. Cuidado con el trasvase de las posibles cargas Antes de quitar coeficientes a los pisos existentes
para dárselo al que estamos creando, hay que ver si los pisos existentes tienen
algún tipo de carga ya que nos podemos encontrar que la vivienda que
estamos creando tenga todas las cargas de los pisos del bloque. Eso tiene una
solución, aunque no fácil, pero sí os permitiría que esa vivienda esté libre de
cargas: La solución sería pedir todas las Notas simples de las viviendas del Bloque,
ver las que tienen hipotecas e ir una a una a cada entidad, para que la responsabilidad
hipotecaria recaiga sólo sobre la finca origen, no sobre la nueva. La entidad bancaria extendería certificado o
acudiría a la firma para certificar que la finca nueva no tiene ninguna
responsabilidad hipotecaria. Si tienes alguna duda estaremos encantados de
atenderte sin ningún tipo de compromiso
en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
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Aislamiento
térmico en suelos, paredes, y techos
Además de cambiar las ventanas de la vivienda, también puede rehabilitarse la fachada y cambiarse los cerramientos del edificio . Otra
solución muy útil y buena consiste en incorporar aislantes
térmicos en paredes, suelos y techos. Pero, ¿dónde instalar estos
materiales? En el caso del suelo, ¿por encima o por debajo de las losas? ¿Y en
la pared o el techo? La mejor respuesta la dará un experto. En cuanto a los materiales para aislar la casa, los más conocidos quizá sean la espuma de poliestireno y la espuma fenólica. Quienes deseen un aislante para el tejado pueden decantarse por materiales como el corcho o el algodón, aunque el primero es más conocido que el segundo para hacer de tu hogar un lugar más confortable. Para aislar las paredes existen tres maneras de hacerlo:
-Muros con cámara de aire: este sistema crea una cámara de aire de unos 10 centímetros entre dos paredes de ladrillo u hormigón. Actualmente se utiliza este método para aislar la vivienda en la mayoría de las nuevas construcciones. Pero si las paredes de tu casa únicamente tienen una sola capa, puedes aislarlas recurriendo a alguno de los otros dos métodos que exponemos a continuación. -Revestimientos: consiste en incluir una capa aislante adicional (mediante planchas metálicas o mediante mortero) por el exterior de la fachada. Así se tapan los puntos de escape de la pared evitando la "pared fría", algo bastante habitual en viviendas de construcción anterior a 1980. Si quieres optar por madera de palet, recuerda pintarla y barnizarla antes a tu gusto para después forrar la pared con ella utilizando una pistola de clavos. ¡Ideal para viviendas rústicas! Pero si no te termina de convencer la idea de "forrar" las paredes con madera, siempre podréis optar por planchas de vinilo autoadhesivas, cuya instalación es más fácil e igual de resistentes y duraderas. -Trasdosados: es un tipo de aislamiento realizado sobre la parte
interior de una pared. Para ello se levanta en el interior de la vivienda una doble pared a base de perfilería y planchas
de yeso laminado. Con esta solución conseguirás aislar tu vivienda tanto
térmica como acústicamente pero eso sí, te quitará algunos centímetros de
espacio interior. Recuerda que en cualquiera de estas tres
opciones se recomienda intercalar entre ambas paredes algún tipo de aislante
como lana de roca o espuma de
poliuretano. Aislamiento de las ventanas mejorado Aunque no es la única relacionada con el
aislamiento sí es clave para afrontar mejor la caída de temperaturas: con unas
ventanas en adecuadas condiciones no entrará el frío ni se escapará el calor, ni
tampoco entrará aire caliente del exterior en verano. Conservarlas
en buen estado es fundamental, así que si puedes permitirte una pequeña reforma
en casa, no dudes en cambiar las ventanas y
sustituirlas por otras que sí garanticen un total aislamiento térmico. Las más
recomendables son las de doble vidrio y las oscilobatientes.
Pero también hay que prestar atención al material con el que están fabricados
los marcos, puesto que es mejor que sean de madera o de PVC y con
rotura de puente térmico. Existen
otras opciones más económicas para mejorar el estado de tus
ventanas. Por ejemplo: sellar los huecos que
quedan entre el marco y la pared con
espuma de poliuretano; aislar los
marcos con burletes de caucho o espuma o colocar un panel aislante . Recubrir los cristales con papel de burbujas (quedando las burbujas al lado
del vidrio) puede ayudar aunque no es muy estético.. Otra opción económica pasa
por poner unas cortinas interiores opacas y gruesas (a ser
posible con aislante térmico) que reduzcan la entrada del frío y la
pérdida del calor o unos estores con tejido screen (un tejido
sintético compuesto de filamentos de PVC y fibra de vidrio que tamiza la luz
creando una barrera contra el calor, ofreciendo un ahorro energético de entre
el 25 y el 34% tanto en verano como en invierno).
Toldos en ventanas y balcones En verano resulta imprescindible tener toldos en las ventanas y balcones, especialmente si tu vivienda está orientada al sur o al este (donde más pega el sol). Puede parecer que un toldo es una simple lona que da sombra, pero gracias a ellos y si escoges una buena lona se puede reducir la temperatura interior hasta 10 grados. Es importante escoger un tejido que no genere un "efecto invernadero" (almacena calor en lugar de repelerlo), por lo que debemos evitar los colores oscuros. Actualmente existen tejidos "anti-calor" para proteger mejor nuestra vivienda: -Fibra de vidrio: puede llegar a eliminar entre un 76 y un 95% de la radiación solar. -Fibra de poliéster de alta tenacidad recubierto con plastisol (mezcla de PVC,
plastificante y aditivos): elimina entre un 70 y un 97% de la radiación solar. -Hilos de poliéster de alta tenacidad recubiertos con plastisol: elimina entre un
77 y un 96% de la radiación solar.
En INMOBILIARIAX en POBLACIONX te esperamos para asesorarte en cualquier aspecto relacionado con la vivienda. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Hacer un testamento es una de las prácticas más
aconsejables que existen para evitar los frecuentes conflictos familiares que
surgen a la hora de repartir una herencia. Es muy común incluso en familias que
se llevan bien que surjan problemas por
no haber previsto con claridad el reparto de los bienes y patrimonio de un
familiar fallecido. La Ley establece unas normas obligatorias en la
repartición. La llamada " legitima" establece quienes son los herederos
forzosos y que les corresponde por Ley: -Un tercio de la herencia irá destinada forzosamente
a hijos y descendientes. -Otro tercio de la herencia, "tercio de mejora"
podrá destinarse como una mejora a uno de los herederos legítimos. -El último tercio podrá destinarse a cualquier persona que el fallecido
hubiera decidido.
Si tienes alguna duda estaremos encantados de atenderte sin ningún tipo de compromiso en INMOBILIARIAX en POBLACIONX. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según el Ministerio de la Vivienda los okupas afectan a unos 100.000 inmuebles en todo el país, produciéndose diariamente más de 30 nuevas okupaciones de viviendas. Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana y Madrid como las regiones más afectadas del país por este fenómeno de la okupación. La ocupación de vivienda, es un gran trastorno económico para sus propietarios ya que además de impedir el uso legítimo de la propiedad, puede provocar un alto coste en el pago de los suministros de las viviendas ocupadas, gastos comunitarios y gastos de desperfectos, sin olvidar los gastos jurídicos que conlleven la tramitación procedimientos judiciales. Consejos para evitar una OkupaciónPara evitar que le ocupen su vivienda, a continuación exponemos unos sencillos consejos:
Consejos a seguir con una OkupaciónA continuación exponemos los principales consejos para aminorar el perjuicio que supone una okupación:
Reforma urgente de la Legislación vergonzosa contra la propiedad privadaLa legislación protege de forma totalmente absurda a los okupas, produciéndose una periodo medio de desalojo de 18 meses según el TS provocando una gran inseguridad en el mercado inmobiliario y sobre todo para los inversionistas. No existen medidas disuasorias ningunas, ya que solo se aplican multas económicas y no penas de prisión. Es imprescindible la reformar la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Enjuiciamiento Penal, para que los procedimientos de desahucio se deben de llevar a cabo directamente por los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado sin esperar a la autorización judicial o incluso en los casos más claros sin la intervención judicial, como por ejemplo ocupación de vivienda, sin contrato de alquiler, ni recibos de pago o prueba de ningún tipo. No solo multas económicas, también penas de prisión menor para los okupas. Actualmente la ocupación de una vivienda, solo lleva aparejada una simple multa económica. O, sino, en su caso una reclamación de los daños producido en la vivienda o los suministros consumidos. Esto es totalmente ineficaz, sobre todo considerando que los okupas normalmente son personas sin recursos, por lo cual es necesario reformar el Código Penal para que el delito de usurpación de vivienda, conlleve además de la multa económica, penas de prisión menor. Unificar en toda España el delito de usurpación de vivienda flagrante, y cuáles son los plazos que tienen los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad para echar a los inquilinos sin intervención Judicial. Debe considerarse delito flagrante de usurpación cuando los okupas no les hayan dado tiempo a tomar posesión del inmueble, mediante el empadronamiento en la vivienda o el pago de suministros o comunidad. El plazo de 24-48 horas es un bulo, siempre habrá delito fragante de usurpación, si no demuestran la posesión de la vivienda. Seguir el ejemplo de otros paísesExisten numerosos ejemplos de actuación contra la ocupación de viviendas en los países del entorno, que son mucho más garantistas y protectores de la propiedad privada. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cuidado con ciertos
características de la vivienda Existen ciertas características de nuestra vivienda que , aunque carezcan de
importancia a simple vista, pueden hacer que la calificación energética del
inmueble sea baja: una caldera antigua,
ventanas que no cierran bien, suelos y paredes que resultan fríos, roturas y
grietas. Unas ventanas y puertas mal selladas pueden hacer perder hasta un
25% de la energía térmica de la vivienda. Si el problema reside en las paredes
(alguna que tenga un mal aislamiento, por ejemplo) se puede perder hasta un 35%
de la energía del hogar. Si la vivienda presenta estas características, se
puede decir que tiene la peor calificación energética posible (G), que es la
que más consume (alrededor de 2.100 euros anuales o más en energía). Sin
embargo, con una calificación C (la tercera mejor) se pueden ahorrar más de
1.200 euros al año y con la calificación B casi 1.700 euros. Suena interesante,
¿verdad? Préstamos "verdes" para reformas en la vivienda Mejorando los puntos flacos de la vivienda,
ahorraremos más además de vivir con mayor comodidad aunque esto conlleve una
pequeña obra. Pero, ¿qué podemos hacer para mejorar la calificación energética
de nuestro hogar si no contamos con suficientes ahorros o ingresos? Algunas entidades
bancarias están lanzando préstamos "verdes": créditos que financian reformas
eficientes y coches eléctricos. ¿Interesan realmente o tendrán comisiones
más altas que las de un préstamo convencional? Son una opción interesante puesto que los préstamos
para mejorar la eficiencia energética de nuestro hogar tienen un interés bajo y
menos comisiones y será menor cuanto mejor sea la calificación de la
vivienda. Así, si la calificación de la casa es baja pueden llegar a
aplicar un interés de hasta el 7% TAE mientras que con una mejor calificación
puede reducirse hasta un 2% TAE. Cabe recordar que al solicitar dicho crédito hay que aportar la documentación de
la calificación que tenga el inmueble en ese mismo momento, además el
presupuesto de la reforma que se desee hacer para mejorarla. Hipotecas "verdes" para
casas eficientes Pero los bancos no sólo ofrecen préstamos para
realizar reformas y mejoras con el fin de que el hogar sea más eficiente. Quien
esté pensando en adquirir un inmueble o si éste necesita una reforma integral,
puede solicitar información sobre las hipotecas "verdes" en cualquier entidad. En este caso, el tipo de interés
va asociado a la calificación energética del inmueble a comprar. De
este modo, para viviendas que tengan una nota baja, hay hipotecas con un tipo
variable de Euribor más un porcentaje variable de interés (que se suele situar
sobre el 1?26%) mientras que para las que tienen una calificación de A+ ofrecen
hipotecas con Euribor más 1%. Esto significa que cuanto más eficiente sea el
piso o casa a comprar, el préstamo será menor.
Trucos para conseguir mayor eficiencia en casa Una reforma es una buena solución pero económicamente puede ser un gasto de
consideración. No obstante, también existen trucos sencillos y de bajo coste
para conseguir mayor eficiencia en casa, como el uso de bombillas LED, que alumbran más a la par que consumen mucha
menos energía, además de recurrir a la luz natural (España es un país con mucha
luz solar) que ilumina y puede hacer que la temperatura de la habitación suba
un par de grados. Para ahorrar luz y gas se pueden desconectar algunos electrodomésticos y
enchufes (cargador de móvil, ordenador?) que tengamos conectados
permanentemente o utilizar el modo "eco" si lo tienen. También hay que tener en
cuenta la cantidad de ropa o de
cacharros que se meten en la lavadora en el lavavajillas: poner una carga
baja supone un gran despilfarro de luz y agua pero si cargamos estos
electrodomésticos más de la cuenta, necesitarán más energía para mover el agua,
además de que no limpiará tan bien. En INMOBILIARIAX en POBLACIONX estaremos encantados
de asesorarle en esta y cualquier otra cuestión acerca de su vivienda. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El alquiler de
vivienda, no obstante, presenta riesgos.
El principal el posible impago de las
rentas por parte del inquilino. Desde
INMOBILIARIAX y desde nuestra
amplia experiencia en alquileres de vivienda, te mostramos algunas claves para alquilar un piso de forma segura.
Busca el
inquilino adecuado Lo ideal es encontrar
un inquilino que cuide la casa y el mobiliario y que además sea puntual en el
pago. Para ello de puede revisar su
solvencia a través de una copia de su
contrato de trabajo o una de la nómina para comprobar si cuenta con
ingresos regulares que permitan que el pago se realice puntualmente. No es buena señal que
el inquilino se muestra como el "inquilino
perfecto", pues existen personas que a primera vista causan muy buena impresión
pero tras un cierto tiempo dejan de cumplir con sus pagos mensuales .Tampoco
será muy fiable si paga varias mensualidades de golpe, ya que el inquilino
algún día podría "olvidar" pagar. Como INMOBILIARIAX, hoy
en día hay muchas inmobiliarias que realizan estudios de viabilidad antes de
alquilar una propiedad. Para ello necesitarás el DNI del futuro titular del contrato de alquiler, además de
información para conocer sus ingresos declarados: nóminas, declaraciones de la renta, pensiones y todo aquello que
pueda servir como garantía de cumplimiento del pago. Determinar un precio justo de la vivienda en alquiler
Para ayudarle a fijar
el precio, puedes realizar varios estudios
de mercado de la zona con datos de alquileres semejantes. Es un argumento
que no suele fallar para negociar el precio final. Existen aplicaciones,
como Tercero B (desarrollada por el
portal inmobiliario Idealista), recomendada para agentes inmobiliarios, que
recoge datos de todas las propiedades españolas gracias a los datos de fuentes
como el Ministerio de Hacienda y el catastro. Si el propietario cree
que recibirá pocos ingresos por esta operación, puedes sugerirle que realice
mejoras en la vivienda. Además de resultar más atractiva para alquilar, los
futuros inquilinos la cuidarán mejor que si está estropeada. Cumple con la normativa vigente
No intentes añadir cláusulas abusivas o tus inquilinos podrían
denunciarte. La ley de arrendamientos urbanos y la Ley de la vivienda 2023 se muestran
claras en aspectos como los plazos de obligado cumplimiento del contrato de
alquiler o los plazos para que el inquilino pague. En los últimos años se han
realizado varias modificaciones en dicha ley, destacando:
-La duración del contrato ha bajado de 5 a 3 años (prorrogables otro año
más en caso de acuerdo entre las partes). -El periodo de obligado cumplimiento del contrato es de 6 meses y se pueden
pedir indemnizaciones si se incumple. -El plazo para pagar es del 1 al 7 de cada mes. -En zonas de mercado tensionadas se establecen topes a la actualización de
las rentas del 2% (2023), 3%(2024) -La actualización de la renta se hará conforme al IPC que cada mes emite el
Instituto Nacional de Estadística. -En el contrato se especifican los gastos que se incluyen y quién debe
asumirlos. Redactar un buen contrato
Es recomendable consultar con un profesional que
conozca bien las leyes inmobiliarias y que
además sea capaz de defender los intereses de ambos (propietario e inquilino)
para que el contrato sea justo y adecuado:
-Si el propietario no realiza un inventario haciendo fotos del mobiliario,
electrodomésticos y demás objetos de su propiedad, antes de entregar las
llaves al inquilino, y éste es firmado
por ambos, las reclamaciones al final del contrato de alquiler pueden ser
bastante complicadas.
-Debe realizarse un depósito de fianza en el organismo oficial
correspondiente. Este trámite es obligatorio. Si el propietario no hace
este trámite, puede ser multado. Además estén trámite debe ser informado al
inquilino.
-El inquilino debe estar al corriente del pago del Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales (algunas Comunidades Autónomas no exigen su pago).
-Es importante no olvidar contratar
un seguro del hogar que incluya la responsabilidad civil. Entrega el piso en buenas condiciones de habitabilidad
Aunque la Ley no
obliga a ello, evitaremos la entrega del piso de alquiler con goteras o cualquier desperfecto y al entregar las llaves ha de estar en buenas condiciones de limpieza y habitabilidad. Tampoco dice la ley
que sea el propietario quién deba contratar los suministros. Normalmente están
ya contratados y se hace un cambio de
titularidad. Este cambio puede llegar a costar hasta 300 euros. Es muy
aconsejable informar al inquilino de ello ya que es un gasto con el que
seguramente no contaba.
Petición de garantías al
inquilino
La ley solamente
establece una garantía de un mes de
fianza, por lo que muchos propietarios suelen exigir garantías adicionales
como depósitos o avales ejecutables. Reformas y mejoras en la vivienda de alquiler
En caso de que alguno
de los inquilinos sea mayor de 70 años o tenga discapacidad física la Ley permite la realización de obras de
reacondicionamiento, si bien el propietario puede exigir también que la
vivienda le sea devuelta al final del contrato como estaba al inicio del
arrendamiento. La realización de
obras debe certificarse al propietario con sus consiguientes facturas. Las
reformas pueden tener desgravaciones fiscales que habrá que justificar por
escrito.
Establecer
una buena relación con nuestro inquilino El alquiler puede ser
muy rentable siempre que tengamos una buena relación con el inquilino. No es
aconsejable regatear con las
reparaciones o negarnos radicalmente a una bajada razonable del precio del
alquiler. Otro aspecto
importante en este sentido es respetar
totalmente la intimidad del inquilino. Si hubiera cámaras de seguridad
dentro o fuera del inmueble debemos informarle de ello escrupulosamente, o
incluso proceder a su retirada. Una vez finalizado el
contrato de arrendamiento y cuando el inquilino abandone la vivienda, como
medida adicional de seguridad, puedes cambiar el bombín de la cerradura y las
llaves.
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ANALISIS SENTENCIA TJUE 16 MARZO 2023La comisión de apertura de los préstamos hipotecarios ha venido siendo, desde hace unos años, sometida al control judicial a través de innumerables sentencias dictadas por los Tribunales de Justicia. No obstante, diferentes interpretaciones dieron pie a una Jurisprudencia en ocasiones oscilante, lo que determinó que finalmente fueran elevadas varias cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que, hace tan sólo unos días, publicó la Sentencia de 16 de marzo de 2023 resolviendo las mismas y dejando más claro el panorama nacional al respecto. Así, dicha Sentencia ha resuelto las siguientes cuestiones (algunas de las cuales ya tenían encaje en Jurisprudencia anterior como se comenta a continuación): 1º.- La comisión de apertura no constituye la prestación principal del contrato de préstamo hipotecario y como tal puede ser objeto de control de su contenido.El Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de enero de 2019 determinó que la comisión de apertura era parte esencial del préstamo hipotecario y por tanto no podía ser sometida a control judicial. Por el contrario, la Jurisprudencia comunitaria falló en sentido opuesto, determinado que se trata de una cláusula no esencial como retribución accesoria susceptible de que se le aplique el control de abusividad y, obviamente, sobre la que la carga de la prueba en el ámbito del derecho de consumo debe recaer en la entidad bancaria. Al respecto se pronunció la Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, de 16 de julio de 2020, disponiendo al efecto:
La Sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023, ha vuelto a confirmar este extremo, estableciendo, que "habida cuenta de la obligación de interpretar de manera estricta el artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13, no puede considerarse que la obligación de retribuir los mencionados servicios forme parte de los compromisos principales que resultan de un contrato de crédito, según los identifica la Jurisprudencia que se ha recordado en el apartado 18 de la presente sentencia, es decir, por un lado, la puesta a disposición de una cantidad de dinero por parte del prestamista y, por otro, el reembolso de esa cantidad, por regla general con intereses, en los plazos previstos. En efecto, resultaría contrario a dicha obligación de interpretación estricta incluir en el concepto de "objeto principal del contrato" todas las prestaciones que simplemente están relacionadas con el propio objeto principal y que, por ello, son de carácter accesorio, a los efectos de la Jurisprudencia que se ha recordado en el apartado 17 de la presente Sentencia". 2º.- La comisión de apertura puede ser objeto del control de transparenciaEspecialmente y dado que el consumidor se sitúa en un plano de inferioridad con respecto a la entidad bancaria, el banco debe cumplir con su obligación de información. Y esta exigencia no sólo impone que la cláusula en cuestión sea comprensible para el consumidor en un plano gramatical, sino también que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate, de manera que el consumidor esté en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se derivan para él. Es pues el Banco quien ha de acreditar la existencia de información previa al efecto. La Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, de 16 de julio de 2020 ya estableció que:"Por otra parte, el Tribunal de Justicia ha destacado que la exigencia de redacción clara y comprensible que figura en el artículo 5 de la Directiva 93/13 se aplica en cualquier caso, incluso cuando una cláusula está comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 4, apartado 2, de esa Directiva y aun cuando el Estado miembro de que se trate no haya transpuesto esta disposición. Tal exigencia no puede reducirse únicamente al carácter comprensible de la cláusula contractual en un plano formal y gramatical (Apartado 66). Por el contrario, dado que el sistema de protección establecido por la Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional en lo referente, en particular, al nivel de información, la mencionada exigencia debe entenderse de manera extensiva, esto es, en el sentido de que no solo impone que la cláusula en cuestión sea comprensible para el consumidor en un plano gramatical, sino también que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate, así como, en su caso, la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas, de manera que el consumidor esté en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se deriven para él (Apartado 67)". La Sentencia TJUE de 16 de marzo de 2023 va aún más allá en este punto y así establece:
Ante lo anterior, la Sentencia indicada concluye que "el artículo 5 de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que, para valorar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual que estipula el pago por el prestatario de una comisión de apertura, el Juez competente deberá comprobar, a la vista de todos los elementos de hecho pertinentes, que el prestatario, está en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se derivan para él de dicha cláusula, entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella y verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen". 3º.- Debe existir un servicio efectivo por parte de la entidad que justifique el cobro de esta comisiónpues, aunque la sentencia comunitaria no establece a priori que la comisión de apertura produzca un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, sí que determina de manera tajante, que la existencia del mismo ha de ser evaluada y objeto de control efectivo por el Juez nacional competente. Y aquí hemos de tener en cuenta que el examen de documentación de solvencia del cliente, la solicitud de nóminas y demás garantías, el estudio y tramitación del préstamo, etc. constituye el trabajo habitual de la entidad bancaria previo a la concesión de cualquier tipo de préstamo, debiendo acreditarse por parte de esta de manera clara y fehaciente que el trabajo realizado excede el normal de su actividad habitual y por tanto ha de ser objeto de un cobro al consumidor por este concepto. Uniendo lo anterior al hecho de que, en la gran mayoría de las ocasiones, el importe de la comisión de apertura constituye un porcentaje sobre el importe del capital prestado, lo cual implica que de solicitarse un préstamo de mayor o menor importe la comisión también es mayor o menor aunque los pretendidos gastos y/o servicios son, por razones obvias, los mismos, la comisión de apertura es nula en estos casos al no justificar el gasto o coste real que la misma ha supuesto para la entidad bancaria. Articulo Comisión Apertura Prestamos Hipotecario | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según Colliers, a pesar de la contracción de la demanda experimentada este año, el mercado de la vivienda mantendrá su dinamismo en 2024 aunque con diferentes intensidades según mercados y tipología de producto
Colliers (NASDAQ: CIGI; TSX: CIGI), líder global en servicios de asesoramiento y gestión de inversiones en real estate, ha presentado su informe sobre El Sector Residencial en España 2023 en el que analiza el mercado de la vivienda a nivel nacional y los indicadores de los principales mercados: Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. La demanda de viviendaLa demanda de vivienda en el año 2023 no ha continuado con la buena inercia del año 2022. El encarecimiento del coste financiero de las hipotecas y el endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito, han provocado una disminución de la demanda. Aunque durante el primer semestre las transacciones de viviendas realizadas (328.894) fueron la segunda mejor cifra desde el año 2007, se percibe cierto agotamiento que se reflejará en los datos de cierre del año. El mercado de obra nueva también se ha visto afectado con una disminución de operaciones en el primer semestre del 13,7% respecto a las cifras del año anterior registrando 29.829 viviendas. Las transacciones de vivienda nueva alcanzaron una cuota de mercado de 9,1%, en línea con el dato del año pasado (9,2%). Según las estimaciones de Colliers, para el conjunto del año 2023 se cerrarán en torno a 625.000 operaciones de viviendas, disminuyendo la cifra anterior un -12,5%, y en el mercado de obra nueva se alcanzarán las 63.700 viviendas (-5,5% vs 2022). Madrid continúa liderando la demanda en el mercado de obra nueva con una cuota del 16,6%, le siguen Alicante (8,6%) y Barcelona (8,4%), mientras que en cuarta y quinta posición se sitúan Valencia (6,7%) y Málaga (5,4%) respectivamente. En el mercado de segunda mano, la provincia de Madrid también capta el mayor número de operaciones (11,6%), seguido de Barcelona (9,6%), Alicante (8,5%), Valencia (6,3%) y Málaga (5,7%). La demanda extranjera en el primer semestre del año 2023 también registro descensos (6,9% vs 2022) pero fueron inferiores a los registrado por la demanda nacional. Alicante sigue siendo la provincia más elegida por los extranjeros. El 23,3% de las compras de viviendas realizada por extranjeros se registró dicha provincia. Málaga, con una cuota del 11,3%, fue la segunda provincia preferida por los compradores foráneos, le siguen Barcelona (7,2%), Valencia (7,0%) y Madrid (6,1%). Las islas canarias con sus dos provincias (8,8%) y Baleares (4,5%). Producción de viviendaEn el primer semestre del año 2023, la actividad promotora ha continuado con fuerza y ha mantenido la inercia del año anterior. Se visaron 55.472 uds (+6,3%), se iniciaron 49.795 uds (+5,7%) y se entregaron 40.707 uds (+5,0%). Sin embargo, como ya se ha indicado, se está produciendo una reducción de la demanda de compra de vivienda, consecuencia del fuerte incremento del coste financiero. Los promotores inmobiliarios están actuando con mucha cautela ante este escenario, reduciendo la actividad para mitigar los efectos de las incertidumbres en la demanda, por lo que los datos de final de año deberían reflejar también una disminución de la producción. Desde Colliers estimamos que a cierre de 2023 98.000 viviendas habrán recibido el visado de obra nueva, un -10% respecto a 2022, el número de viviendas iniciadas debería alcanzar las 92.200 uds (-5%) y el de viviendas terminadas aumentar un 20%, alcanzando las 96.000 uds, como consecuencia del importante número de promociones en curso. Evolución de los precios de venta y alquiler de viviendaLos precios en venta de vivienda experimentaron un importante crecimiento durante el año 2022 (+3,3% respecto a 2021). Sin embargo, durante el año 2023 se han estabilizado y hemos observado una ligera disminución en provincias como Madrid o Barcelona. Para los próximos meses esperamos que continúen en ligero descenso en línea con la disminución de la demanda. Por el contrario, los precios en el mercado de alquiler han mantenido una fuerte tendencia alcista durante los 3 primeros trimestres del año 2023. (+5,4% respecto al mismo periodo de 2022). De cara al último trimestre se espera una estabilización de precios tras el fuerte crecimiento experimentado en prácticamente todas las capitales de provincia. Alicante, Valencia y Palma de Mallorca son las ciudades en las que más ha crecido el precio del alquiler, donde de nuevo destaca Alicante con un incremento próximo al 20% interanual. La inversión en el sector residencialEl residencial, ha sido el segundo sector con mejor comportamiento en términos de volumen de inversión hasta el tercer trimestre de 2023, sólo por detrás del sector hotelero. Si bien, ha tenido un descenso del 22% respecto al año anterior, ha alcanzado una cifra significativa de 1.768 M?, con una cuota de mercado del 26,2% respecto al total de inversión inmobiliaria. El segmento más afectado probablemente está siendo el mercado institucional de la vivienda para alquiler. A pesar de haber acumulado transacciones por 1.447 mill. de ? hasta el tercer trimestre, el BTR no atrae nuevos inversores y cada vez son menos los proyectos a desarrollar de acuerdo con este modelo. Otros mercados como el Coliving y el PRS (Private Rented Sector) han obtenido discretos volúmenes de inversión, 121 y 200 mill de ? respectivamente. El incremento de las rentabilidades exigidas (yields), de entre 150-200 pbs, ha provocado un descenso del precio teórico de los portfolios y activos BTR y los inversores no han podido competir con un mercado de BTS (Build to Sell) que sigue funcionando y con demanda embalsada. Adicionalmente, el incremento de los costes de financiación ha provocado un efecto de negative leverage para todos los activos core ya que el coste de la financiación supera el de la rentabilidad. Por su parte, el mercado de lujo de obra nueva residencial mantiene unos fundamentales positivos en las actuales circunstancias de elevada inflación y subida de tipos de interés. La escasa oferta, especialmente en el segmento High-End, provoca que tanto los ritmos de venta como la demanda se mantengan sólidos. Además, seguimos percibiendo que existe voluntad de compradores extranjeros de pagar un premium por invertir su dinero en un activo singular, en divisa euro y en un país donde todavía puede existir recorrido en precios. Retos y previsiones para el sector residencial en 2024La situación macro-económica y política en España envuelve el sector residencial en un entorno de inestabilidad marcado por la incertidumbre respecto a la evolución de los tipos de interés y de los costes de construcción, la escasez del suelo finalista a un coste adecuado para abordar nuevos proyectos o el ruido político en torno a la intervención de este sector. "Desde Colliers estimamos que en 2024 la demanda de viviendas de obra nueva se mantendrá relativamente estable en relación con el año 2023, aunque con diferentes intensidades por mercados y calidades del producto. Sin embargo, la demanda de segunda mano seguirá reduciéndose alrededor de un 10 %, por los altos tipos de interés y por el agotamiento de los ahorros derivados de la pandemia. En conjunto ambos efectos provocarán que el volumen de transacciones de vivienda sea muy similar al de 2023, con caídas globales entre un 5 y un 10% como máximo" comenta Mikel Echavarren, CEO de Colliers. Por su parte, Antonio de la Fuente, Managing Director de Corporate Finance en Colliers añade "esperamos que el precio del alquiler siga aumentando durante los próximos meses. La situación económica y las medidas legislativas en vigor provocarán que la inversión para desarrollo de nueva vivienda en alquiler se mantenga en niveles relativamente bajos como los de 2023. Esto, unido a las incertidumbres que provoca una nueva intervención de este mercado por parte del nuevo gobierno, llevará a que 2024 concluya con menos oferta de vivienda disponible en alquiler y a un precio mayor en los principales mercados." | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
-Tras seis meses de caídas consecutivas, mayo y junio experimentan un mayor dinamismo, con incrementos del 3% y el 12%, respectivamente, lo que arroja un saldo positivo del 4% para el segundo trimestre del año -La superficie visada para rehabilitación residencial y no residencial aumenta un 7,1% -La obra nueva retrocede un 4,2% hasta situarse en 12.202.385 m2 (-528.450 m2) -La presidenta del CSCAE lamenta que los niveles de rehabilitación "son todavía muy bajos para cumplir con los objetivos de descarbonización y dar respuesta a las necesidades de la población" y pide a las Administraciones más agilidad en la resolución de las convocatorias de ayudas y una apuesta decidida por la inversión en vivienda pública para estimular la obra nueva
La superficie visada para obra nueva y rehabilitación en el primer semestre de 2023 se mantiene en los niveles del mismo periodo del año pasado. De acuerdo con las estadísticas de visado de los Colegios de Arquitectos, entre enero y junio se han visado en nuestro país 16.776.072 metros cuadrados (en adelante, m2), lo que supone una ligera pérdida de 224.647 m2 (-1,32%). Sin embargo, a diferencia del año pasado, tras seis meses de caídas consecutivas, en los meses de mayo y junio se registraron incrementos del 3% y del 12%, respectivamente, arrojando un saldo positivo para el trimestre del 4%. Un dato que, sin marcar tendencia todavía, sintoniza con el dinamismo que ha mostrado la economía española en el segundo trimestre del año
En concreto, la principal causa de esa estabilización de la construcción que reflejan las estadísticas de los Colegios de Arquitectos en el primer semestre del año responde al mejor comportamiento que ha experimentado el sector de la rehabilitación. Las 19.856 viviendas visadas entre enero y junio representan un aumento del 6,9% (+1.287 unidades). Y, en concreto, en el segundo trimestre, a excepción del mes de abril, que registró una leve caída del 0,2%, la vivienda visada para rehabilitación creció un 21,8%, en mayo, y un 5,7%, en junio. En consonancia con estos datos, la superficie visada para rehabilitación residencial y no residencial ha alcanzado los 4.573.687 m2. Este volumen supone un incremento del 7,1% (+303.83m2) respecto al mismo periodo del año pasado y es el mejor dato de los últimos cinco años, con un crecimiento del 41,9% respecto a 2019. La presidenta del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), Marta Vall-llossera, recuerda que la "gran asignatura" en nuestro país es el mantenimiento y la conservación de las viviendas y edificios que integran el parque residencial. Por eso, valora el crecimiento en materia de gran rehabilitación, si bien lamenta: "Estos niveles son todavía muy bajos para cumplir, por un lado, con los objetivos de descarbonización establecidos por Europa en 2030 y 2050 y para dar respuesta, de forma óptima, a las necesidades de una población que tiene hábitos culturales muy distintos a los de las generaciones anteriores y que, cada vez, reclama más mejoras de la accesibilidad y la funcionalidad de sus viviendas".
Cabe recordar que la tasa de rehabilitación del parque residencial en España se sitúa entre 8 y 10 veces por debajo de la media de los principales países de nuestro entorno, con niveles de renovación del 1,5%, en Alemania, y del 2%, en Noruega, Eslovaquia, Francia o Austria, que la Unión Europea está recomendando elevar al 3% para mitigar los efectos del cambio climático. Por esta razón, la presidenta del CSCAE ha vuelto a pedir "agilidad" a las Administraciones Públicas en la convocatoria y la resolución de los fondos europeos Next Generation y "unidad de acción" al conjunto de los agentes del sector de la edificación para apostar por la rehabilitación integral de nuestras viviendas y lograr que España alcance los objetivos comprometidos con Europa mediante una transformación profunda del parque edificado. De forma desagregada, la superficie residencial para rehabilitación ha aumentado un 7,1% hasta los 2.332.162 m2 visados. Son 155.236 m2 más que en el mismo periodo del año pasado, lo que supone un incremento del 69,7% respecto al mismo periodo de hace cinco años. En cuanto a la superficie visada para rehabilitación no residencial, se ha incrementado un 7,1% hasta los 2.241.525 m2 (+148.567 m2). La obra nueva sigue sin remontarFrente a los datos que ofrece la rehabilitación, las 50.729 viviendas visadas para obra nueva en el primer semestre de lo que va de año representan una caída del 5% respecto al mismo periodo del año pasado. Comparativamente, han dejado de construirse 2.651 inmuebles, aunque tanto en abril como en junio se han registrado incrementos (del 4,4% y del 10,7%, respectivamente, que han hecho que el segundo trimestre concluya con un leve crecimiento del 1,4%. En correlación con la caída registrada en vivienda nueva, la superficie visada residencial y no residencial ha retrocedido un 4,2% hasta situarse en 12.202.385 m2 (-528.450m2 en comparación con el mismo periodo del año pasado). Es la mayor caída registrada en el último lustro (-11,2%), a excepción del año anómalo de 2020 debido a la pandemia de Covid19. De forma desagregada, la superficie residencial ha registrado un descenso del 4,2%. Se han visado 8.969.483 m2 para obra nueva (395.214m2 menos que en los meses de enero y junio de 2022). Supone un retroceso del 10,1% en el último lustro. Considerando las dificultades, cada vez mayores, que tienen amplias capas de la población para acceder a una vivienda digna, adecuada y asequible, la presidenta del CSCAE señala la importancia de "impulsar la iniciativa pública y la colaboración público-privada para incrementar el parque de vivienda allí donde sea necesario y estimular la creación de empleo en el sector de la obra nueva, atendiendo a las demandas de la ciudadanía". La superficie visada para obra nueva de carácter no residencial ha caído un 4%. Se han perdido 133.236 m2 hasta alcanzar los 3.232.902 m2 visados entre enero y junio. Una evolución desigual por territoriosLa superficie visada para obra nueva y rehabilitación en el primer semestre del año retrocede en la mayoría de los territorios del país en comparación con el mismo periodo del año pasado, aunque de forma diferente. Las principales caídas se han registrado en Ceuta (-78,72%), Galicia (-25,99%), Extremadura (-25,15%), Castilla-La Mancha (-23,18%), Comunidad Valenciana (-20,45%) y Navarra (-19,72%). También disminuye en Islas Baleares (-11,65%), Castilla y León (-9,67%), Asturias (-8,76%) y Catalunya (-5,96%). Por el contrario, la superficie visada ha aumentado en Cantabria (+125,11%), Murcia (+63,34%), Canarias (+17,05%), Aragón (+16%), Andalucía (+14,11%), Madrid (+7,41%), País Vasco (+6,72%) y La Rioja (+6,54%). Por sectores, la superficie visada para rehabilitación residencial y no residencial ha evolucionado de una forma muy desigual por territorios. Ha aumentado, de forma importante, en La Rioja (+88,28%), Comunidad de Madrid (+44,01%) y Murcia (+43,93%), y también ha crecido en País Vasco (+22,36%), Catalunya (+21,33%), Galicia (+9,72%) y Navarra (+5,96%). Sin embargo, ha descendido en Castilla y León (-18,83%), Andalucía (-18,01%), Islas Baleares (-13,24%), Castilla-La Mancha (-8,77%), Asturias (-5,87%), Extremadura (-4%) y Comunidad Valenciana (-2,69%). En el ámbito de la obra nueva, la superficie visada de carácter residencial y no residencial ha retrocedido en la mayoría de las regiones. Las mayores caídas se han registrado en Galicia (-37,72%), Extremadura (-33,32%), Navarra (-28,59%), Castilla-La Mancha (-25,29%) y Comunidad Valenciana (-25,01%). Aunque en menor porcentaje también ha caído en La Rioja (-16,83%), Catalunya (-14,51%), Asturias (-10,78%), Islas Baleares (-9,27%), País Vasco (-7,87%) y Castilla y León (-5,77%). Ha aumentado en Murcia (+69,31%), Cantabria (+48,21%), Aragón (+40,34%), Canarias (+25,59%) y Andalucía (+20,18%). De forma desagregada, la superficie visada para obra nueva residencial ha crecido en Murcia (+63,14%), Cantabria (+54,46%), Canarias (+32,18%), Andalucía (+10,61%), Aragón (+10,61%) y Madrid (+4,25%). Ha disminuido en Ceuta (-83,58%), Extremadura (-31,85%), Galicia (-30,81%), La Rioja (-26,36%), Comunidad Valenciana (-25,14%), Castilla-La Mancha (-20,79%), País Vasco (-15,31%), Catalunya (-13,08%), Asturias (-10,05%), Islas Baleares (-9,25%) y Castilla y León (-4,46%). | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A continuación mostramos la nota de prensa publicada por FIC 2023 acerca de : "COAPI Tenerife alerta de que la falta de profesionalización del sector inmobiliario puede amparar prácticas fraudulentas en Canarias"
9 de junio, Guía de Isora Registro de agentes inmobiliarios voluntarios en Canarias"Desde los colegios de APIs seguimos viendo el tema de la profesionalización con muchísima inquietud en toda España, porque somos conscientes que es un factor que va a marcar el futuro del sector", sostiene Jesús Martín López Samaniego, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la provincia de Santa Cruz de Tenerife (COAPI Tenerife), que participó recientemente en el Foro Inmobiliario y de la Construcción de Canarias en Abama Resort Tenerife, donde se abordó este tema. Canarias ha conseguido tener un registro agentes inmobiliarios voluntario, de carácter público, gratuito y de naturaleza administrativa, adscrito al Instituto Canario de la Vivienda del Gobierno regional, que COAPI considera como "un paso positivo, pero insuficiente". El objetivo es que sea obligatorio para que constituya una garantía de una mayor profesionalización en el Archipiélago en defensa de los consumidores, ya que dicho registro implica cumplir una serie de requisitos entre los que se encuentran unos mínimos de formación, solvencia económica, experiencia, seguros de responsabilidad civil, de caución, etcétera. Por otra parte, indica el responsable de API Tenerife, "el Gobierno canario tampoco se ha dedicado a crear conciencia sobre la conveniencia de elegir profesionales que estén en el registro por las garantías que pueden ofrecer al consumidor, de ahí que la obligatoriedad sea especialmente significativa". El RAIC cuenta con 79 profesionales registrados en estos momentos, cuando se estima que la cifra de profesionales que operan en el mercado inmobiliario podría acercarse al millar. Situación del registro de agentes inmobiliarios en EspañaLa mayor parte de comunidades autónomas funcionan a través de registros voluntarios. Algunas ni siquiera los han puesto en marcha. Son casos excepcionales Cataluña, Valencia y Andalucía (aunque en esta última no se ha desarrollado), que han impuesto la obligatoriedad de los mismos. El ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital vetó este año la creación del registro obligatorio, que estaba previsto incluirse en la ley de Vivienda, y que había recibido el respaldo del ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y de las asociaciones de consumidores, alegando la protección de la competencia. "Aún no vivimos una gran crisis reputacional porque, por suerte, a nivel individual y como colectivo nos preocupamos de que nuestra imagen como profesionales se vea reforzada, tanto los profesionales independientes como las agencias inmobiliarias, pero la falta de obligatoriedad en el RAIC permite la llegada de supuestos agentes inmobiliarios que sí que generan una inseguridad en el proceso de negociación y compraventa por ciertas prácticas nada éticas que pueden tener cabida en el mercado inmobiliario", sostiene López Samaniego. "En momentos de auge encuentras brokers hasta debajo de las piedras. Cualquier persona con contactos se mueve libremente en este mercado. Es el desorden que surge en momentos de pico de ventas", contextualiza. "La falta de transparencia deja a los consumidores indefensos ante los falsos intermediarios y en manos de personas sin ninguna formación ni garantía económica cuando van a realizar la que seguramente será la mayor inversión de su vida", argumenta. El mercado inmobiliario requiere, estabilidad, seguridad jurídica, transparencia y operadores formadosSegún traslada la institución colegial, el mercado inmobiliario requiere de estabilidad, seguridad jurídica, transparencia, y de la necesaria identificación de los operadores que actúan en su contexto, exigiendo para ellos la formación adecuada. "Siempre he dicho que para estar detrás de una barra y servir una hamburguesa hace falta un título, que es el carnet de manipulador de alimentos, pero para intermediar en el sector inmobiliario no hace falta saber leer ni escribir. ¿Quién sale perjudicado? Pues todo el sector", asegura, y explica que esto permite que se multipliquen supuestas estafas. Venta de inmuebles inexistentes, ventas a varios interesados a la vez, ventas con cargas ocultas, pérdida de cantidades entregadas a cuenta, anuncios falsos o falsos inmobiliarios o brokers, son algunos de las mas comunes. ¿Exclusividad o no exclusividad?En el Foro Inmobiliario y de la Construcción (FIC) de las Islas Canarias, organizado por Arum Group y Abama Luxury Residences, en Abama Resort Tenerife, se trataron otros temas como el de la exclusividad, una cláusula que suele incluirse en los contratos e implica que la agencia es la única autorizada para vender y publicitar la propiedad. Por tanto, si la operación se cierra a través de otra inmobiliaria o de forma particular, la agencia original tendrá derecho a reclamar sus honorarios. Según López Samaniego, "este es un tema siempre polémico. El propietario pone el producto, por lo que es importante destacar qué ofrece la agencia a cambio de esa exclusividad. Deben ganar las dos partes. Si la agencia tiene la exclusividad, puede invertir más en marketing, en colocar el producto en varios canales de comercialización, en su presentación...lo que no puede ser es que por tener la exclusividad una agencia se acomode".
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Cabe recordar que los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria son Corporaciones de Derecho Publico, que se rigen, por la Ley 2/1974, de 13 de febrero de Colegios Profesionales, por las Leyes Autonómicas de Colegios Profesionales, por lo dispuesto en los Estatutos Generales aprobados por el Ministerio de Vivienda según R.D. 1294/2007 del 28 de septiembre, y en sus Estatutos propios. Entre las obligaciones de los Agentes de la Propiedad inmobiliaria están: ? Realizar las actuaciones con eficacia, ética y deontología profesionales, reserva y legalidad, observándola adecuada diligencia en el ejercicio de la profesión.? Observar las disposiciones legales sobre protección del consumidor en materia de compraventa y de arrendamientos inmobiliarios, en cuanto incida en su actividad profesional. ? Cumplir fielmente los preceptos de la normativa reguladora de la actividad profesional ? Actuar con responsabilidad directa en el ejercicio de las funciones profesionales ? Colaborar con organismos públicos y entidades privadas de protección al consumidor en la emisión de informes, dictámenes y estudios sobre aspectos relacionados con su actividad profesional. ? Actuar con toda lealtad y diligencia respecto a sus clientes considerándose obligado a proteger los intereses de los mismos. Sobre la nueva Ley Estatal de la Vivienda 2023Vaya por delante que una Ley de Vivienda Estatal resulta necesaria, y está debidamente enfocada en cuanto a su objetivo de garantizar el acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible, y dirigida más concretamente a aquellos sectores más vulnerables, tanto económica como socialmente. No obstante, consideramos que la aplicación de esta Ley puede conllevar efectos contrarios al deseado, y por ello nos vemos en la obligación de transmitir nuestra opinión: 1. ? INSEGURIDAD JURÍDICA GENERAL, por la aprobación de numerosos decretos y leyes en poco espacio de tiempo, más aún cuando se anuncian posibles recursos, al margen de ello, y dado que la declaración de zonas tensionadas corresponderá a las CCAA, provincias o Municipios, esto generará disparidad de regímenes entre diferentes territorios, e inseguridad jurídica en los propietarios por el desamparo en el incumplimiento de los contratos de arrendamiento de vivienda en cuanto al plazo de cumplimiento, la limitación de la renta en zonas tensionadas, y aumento la prórroga de los desahucios para hogares vulnerables. Consideramos que la función social de la vivienda debe recaer en las Administraciones Públicas no en los propietarios privados sean grandes o pequeños tenedores. Esto provocará una bajada de inmuebles destinados al alquiler, y una huida de los inversores que no construirán para alquilar, incluso pude que se de una huida de capital (y actividad) hacia otro territorio "competidor" a nivel inmobiliario cuyas restricciones 2.- LIMITACION DE PRECIOS. La experiencia contrastada como es el caso de la ley de la vivienda en Cataluña, ha demostrado que a medio plazo, los precios han aumentado y se ha reducido la oferta de viviendas en alquiler residencial, resultando por tanto una medida absolutamente negativa y contraproducente. Teniendo en cuenta esta limitación, junto a la inseguridad jurídica de los propietarios, éstos optarán por alquilar sus viviendas con el máximo de garantías posibles, lo cual favorecerá a las rentas más altas, alterando el principio de proporcionalidad y destino de viviendas a colectivos más necesitados. Esta medida generará desincentivación de la inversión, sobre todo a nivel de particulares, con una importante merma del mercado de compraventa en el que muchos compradores ven la vivienda como un bien seguro de inversión, que luego introducen en el mercado de alquiler; pero también provocará un estrangulamiento de la cartera de oferta de inmuebles en alquiler, un incremento desmesurado de precios de oferta sin capacidad de negociación, y un importante retroceso en el mercado de la construcción y reforma 3.- AUSENCIA DE REGULACION LEGAL DEL SECTOR INMOBILIARIO, en pro de la defensa de los derechos del consumidor. Resulta incomprensible que esta Ley no prevea la regulación del Sector de Intermediación Inmobiliaria, cuando la inversión en vivienda es, para la vivienda habitual, la más importante de la vida de las familias; y en caso de inversión, el mejor recurso para fomentar el ahorro. "Se necesitan profesionales 4. ? PAGO DE GASTOS DE GESTION INMOBILIARIA Y LOS DE FORMALIZACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A CARGO DEL ARRENDADOR. Actualmente éstos gastos se distribuyen en función de la costumbre de la zona geográfica y del mercado inmobiliario. Obligar por Ley a que éstos gastos sean soportados por el arrendador, creará mayor desprotección al inquilino, al entenderse la figura del profesional como un mandatario del arrendador, por lo que se deberá a la defensa de los intereses de éste. Interesa que el profesional sea un mediador, y asesore a ambas partes tanto en las actuaciones previas a la firma del contrato como a las posteriores que vayan surgiendo. Esta obligación, impide además que los agentes inmobiliarios acepten encargos por parte de clientes interesados en el arrendamiento de viviendas, puesto que no les podrán repercutir sus honorarios, con lo cual se infringe el principio de libre pacto. Otra consecuencia del aumento de gastos al arrendador, será un aumento en el precio de la renta de alquiler. 5. ? VIVIENDA ASEQUIBLE INCENTIVADA. La Ley introduce esta nueva figura pendiente de desarrollo que podría ser una de las soluciones al problema de la vivienda, pero la inseguridad jurídica puede peligrar con este nuevo concepto. 6. ? CONSTRUCCION DE VIVIENDA PROTEGIDA. Esta Ley no asegura su creación. Consideramos que las Comunidades Autónomas deberían blindar al menos un mínimo de un 2% de su presupuesto anual para el cumplimiento y desarrollo de estas viviendas con caracter social. Las administraciones competentes deberán garantizar un mínimo de creación anual de vivienda protegido, resultado de su planificación estable para lograr el mínimo del 20% de vivienda protegida en 20 años. La Ley no tiene memoria económica. 7. ? PRINCIPIOS BASICOS CONSUMIDOR. Resulta incongruente establecer una serie de obligaciones y responsabilidades al propietario, bajo la protección de los principios básicos de los derechos y facultades del consumidor y usuario, y por otro lado obligarle a hacerse cargo de los honorarios de los profesionales que pueden garantizar su cumplimiento. Cabe recordar que tan consumidor y usuario es el arrendatario como el arrendador. 8.- ENTIDADES GESTORAS. Definir las entidades gestoras de vivienda en alquiler, debiendo las Administraciones cumplir con el principio de transparencia, y presentar una memoria contable anual sobre estas entidades gestoras, debiendo licitar la gestión con otras entidades, asociaciones o colegios sin ánimo de lucro, cuya gestión sea más eficiente, cualificada y garantice la protección a los consumidores y usuarios. 9.- ALQUILER HABITACIONAL. Es necesaria la inclusión en la misma Ley, la regulación del alquiler habitacional, mediante su inclusión dentro de la LAU, por su incidencia sobre el mercado, y por la repercusión inmediata que tendrá la aprobación de la Ley sobre este tipo de destinos. 10.? REGISTRO INMUEBLES ADMINISTRACIONES. En cumplimiento con el principio de transparencia ,sería conveniente que las Administraciones elaboraran y mantuviera actualizado un inventario de todos los inmuebles, (viviendas, suelo, edificios, locales, oficinas) que estén bajo su titularidad y de sus entes adscritos o dependientes, indicando el estado y uso, debiendo procurar darle uso a todos sus inmuebles, bien sea Colegios Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que firman el comunicado:Albacete, Alava, Alicante, Almería, Aragón, Asturias, Baleares, Bizcaya, Burgos, Cáceres, Córdoba, Granada, Guadalajara, La Coruña, Lugo, Huelva, Jaén, Pontevedra, Segovia, Sevilla, Toledo, Valencia, Valladolid, Zamora
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A continuación exponemos la nota de prensa Consejo General de los COAPI de España que analiza la Ley de Vivienda tras su aprobación definitiva en el Senado: Madrid, 18 de mayo de 2023 ? El Consejo General de los COAPI (Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) de España ha analizado hoy las consecuencias que traerá consigo la nueva Ley de Vivienda tras producirse ayer su aprobación definitiva en el Senado, último trámite antes de su aplicación. Lo ha hecho en una rueda de prensa celebrada en la sede del organismo, ubicada en la calle de la Princesa de Madrid. Se trata de la principal corporación pública del sector inmobiliario y cuenta con 75 años de historia y presencia en todas las provincias españolas. Al acto oficial han asistido Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General y del COAPI de Barcelona, Carles Sala, asesor jurídico especializado en políticas públicas de Vivienda, y Montserrat Junyent y José Merino, asesores jurídicos del Consejo General. Durante el encuentro se ha hecho entrega a los periodistas de un compendio sintetizado de manifestaciones de muchos presidentes de COAPI provinciales, así como de reconocidos abogados, economistas, profesores universitarios, sociólogos e incluso de periodistas de opinión habituales en importantes medios de comunicación. Sobre el Consejo General de los COAPI de EspañaEl Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España es una Corporación de Derecho Público que representa y defiende los intereses de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados y de los COAPI en los que se hallan inscritos, ante la Administración General del Estado, las comunidades autónomas, otros poderes u órganos del Estado y las instituciones internacionales. Representa a 46 colegios de toda España y a unos 10.000 agentes. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según nota de prensa de Coapi Madrid: Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General: "Las inmobiliarias ofrecerán una gama aún más amplia de servicios para prestar todo el asesoramiento profesional que, ahora más que nunca, va a necesitar el propietario de un inmueble en arrendamiento para cumplir con la nueva legalidad vigente y adaptarse a la misma". El organismo no cree que vayan a producirse cierres masivos de agencias inmobiliarias debido a las modificaciones de la ley, pero no descarta que algunas agencias que sólo trabajaban el segmento del alquiler deban cambiar su modelo de negocio a partir de ahora e incluso entrar en el segmento de la compraventa. El Consejo General alerta de que, ante la nueva legislación, se ha producido una caída considerable de la oferta de viviendas en alquiler en los portales inmobiliarios, por lo que los inquilinos van a tener más difícil el encontrar una vivienda para arrendar. Sin duda, acudir a un profesional inmobiliario les podrá facilitar mucho esta tarea.
Junio de 2023 ? Se cumple un mes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, que introdujo una serie de medidas para la regulación del mercado inmobiliario que ya está influyendo de manera directa en el funcionamiento del sector residencial. Una de esas medidas aprobadas es la de cobrar al propietario en vez de al inquilino los honorarios de los profesionales inmobiliarios por los servicios de intermediación prestados en operaciones de alquiler. En este contexto, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España analiza cómo está afectando esta nueva regulación a las agencias inmobiliarias. El organismo oficial incide en que a partir de ahora los agentes inmobiliarios deben ofrecer más y mejores servicios, ser más profesionales y ahondar en los aspectos que exige la ley en lo referente a su actividad, tanto en operaciones de compraventa como de alquiler. En este sentido, Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General y presidente del COAPI de Castellón, descarta una "guerra de precios" por parte de las inmobiliarias para atraer a los propietarios en materia de alquileres. "Las inmobiliarias ofrecerán una gama aún más amplia de servicios en cuanto a documentación necesaria, gestión de tributos o contratación de servicios como seguros de impago o instalación de alarmas, entre otros, con el objetivo de prestar todo el asesoramiento profesional que, ahora más que nunca, va a necesitar el propietario de un inmueble en arrendamiento para cumplir con la nueva legalidad vigente y adaptarse a la misma". "Somos un sector que se adapta rápidamente al medio y a las circunstancias, por lo que creo que cierres habrá pocos", asegura Nomdedeu. En este contexto, el propietario va a necesitar, más que nunca, un servicio profesional para cumplir con la legalidad vigente en aspectos relativos a la información de la vivienda: datos catastrales, información sobre superficie y antigüedad, certificado de eficiencia energética, cédulas de habitabilidad, etc. Una documentación que a los propietarios por sí solos les puede resultar complejo reunir, por lo que probablemente apuesten por la contratación de un servicio integral que incluya todo el proceso de la operación inmobiliaria: servicio de fotografía, publicación del anuncio, estrategia comercial y visitas, intermediación, negociación, trámites burocráticos y documentación necesaria para la firma del contrato. Además, el Consejo General alerta de que se ha producido una caída considerable de la oferta de viviendas en alquiler en los portales inmobiliarios, por lo que los inquilinos van a tener más difícil el encontrar una vivienda para arrendar. Sin duda, acudir a un profesional inmobiliario les podrá facilitar mucho esta tarea para que les ayuden a encontrar una vivienda que cumpla con sus deseos, necesidades y presupuesto.
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La ciudadanía sigue teniendo miedo al Euríbor a pesar de sus datos de enero y no se conforma con las condiciones que firmó al principio. Más del 58% de las hipotecas se firmaron a tipo fijo pese a ser cuatro décimas más alto que el variable. Mientras, el 48,9% de las hipotecas que cambiaron de condiciones modificaron el tipo de interés y los cambios de entidad aumentaron un 34,4% Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos las hipotecas de vivienda registradas en el mes de enero en España, mes en el que el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad fue de 33.128, un 10,3% menos en tasa anual. El importe medio de las hipotecas sobre viviendas disminuyó un 2,7% y se situó en 138.149 euros. El tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 3,46%. Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se considera que "resulta evidente que el impacto de la inflación tardará más en atenuarse en las hipotecas que en las compraventas de viviendas". "Los datos de enero en lo que a operaciones se refiere fueron mejores que los obtenidos en contratos hipotecarios firmados porque la ciudadanía sigue evitando pasar por el banco si puede hacerlo". "Teniendo en cuenta que hace sólo dos años el Euríbor estaba en tasas negativas y que ya han trascendido los planes del BCE de detener la subida de los tipos para empezar a bajarlos, es lógico que una parte de la demanda esté postergando su decisión de compra de una vivienda, ajustando a la baja su presupuesto o buscando vías alternativas a la espera de un escenario de financiación hipotecaria más favorable", subrayan desde la entidad. El organismo entra en materia: "La ciudadanía sigue teniendo miedo al Euríbor y no se conforma con las condiciones que firmó al principio. Más del 58% de las hipotecas se firmaron a tipo fijo pese a ser cuatro décimas más alto que el variable. Además, resulta indicativo que el 48,9% de las hipotecas de viviendas que cambiaron de condiciones en enero se debieron a modificaciones en los tipos de interés, mientras que los cambios de entidad aumentaron un 34,4% en enero". El Consejo General de los COAPI de España prevé que "el mercado hipotecario español se mantenga estable en los próximos meses, registrando leves aumentos interanuales de forma paulatina, de la mano de las políticas monetarias impulsadas desde Europa y con especial atención al efecto dinamizador de medidas autonómicas que incentiven la compra de viviendas como las puestas en marcha en la Comunidad de Madrid". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
También se ha llevado a cabo un ejercicio comparativo con los márgenes del índice catalán, que supondría un menor descenso de las rentas de alquiler, de entre el 10% y el 15%. De usarse el índice de referencia medio catalán (el que utilizaba la Ley 11/2020), el descenso de las rentas escalaría prácticamente hasta un 25% por debajo del precio comercial propuesto. Los API lamentan el "espectáculo de descoordinación y desconcierto" generado por las Administraciones a raíz de los continuos anuncios incumplidos sobre la puesta en marcha del área tensa, que vienen produciéndose desde junio de 2023. El colectivo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Catalunya alerta de que el cálculo del sistema de índices de referencia estatal produce una gran distorsión entre los precios de oferta comercial existentes en el momento de la presentación del índice, con descensos entre el 4% y el 42%, y que la tendencia es una reducción media del 20% de las rentas de alquiler. Esta es una de las principales claves que se extrae de un estudio en el que los API han comparado la renta comercial de viviendas en alquiler con el precio que proporciona el nuevo sistema de índices estatal, que afecta a las viviendas de los grandes tenedores y a las nuevas que entren en el mercado de alquiler. El índice de referencia en CataluñaTambién se ha llevado a cabo un ejercicio comparativo con el índice catalán, el cual supondría un menor descenso de las rentas de alquiler, de entre el 10% y el 15%. Por otra parte, los API informan de que la propuesta de utilizar el índice de referencia medio catalán (el que utilizaba la Ley 11/2020), que no responde a las características de la vivienda ni del edificio debido a que valora exclusivamente ubicación y superficie de la vivienda, es la propuesta que supondría una mayor presión a la baja de las rentas de alquiler, que sería hasta 5 puntos superior a la media resultante del índice estatal. Así, el descenso de las rentas escalaría hasta un 25% por debajo del precio comercial propuesto. Carles Sala, portavoz de los API de Catalunya, analiza así los retos de la regulación del mercado del alquiler: "La contención de rentas para los pequeños propietarios, basada en la renta del contrato anterior incrementada con la cláusula de actualización prevista, no debería ser la causa de que las viviendas salieran del mercado de alquiler. Además, se deberían analizar las nuevas bonificaciones fiscales para viviendas ubicadas en zonas declaradas tensas y la propuesta de incremento de rentas para las viviendas con nuevas medidas de accesibilidad o con contratos de larga duración". Perjuicio a los grandes tenedores de viviendasPor otra parte, Sala subraya que en las propiedades de las personas jurídicas consideradas grandes tenedores es donde reside el principal riesgo de salida de viviendas del mercado de alquiler tradicional, ya que la propuesta de rebajar las rentas por encima del 20% puede hacer poco rentable la pervivencia de estos inmuebles como viviendas de alquiler residencial de uso habitual. "Hay que diferenciar entre los grandes tenedores que son persona física y los grandes tenedores que son persona jurídica. En el primer caso, la obligada reducción de la renta hace que sean beneficiarios directos de la reducción del rendimiento neto positivo de las rentas de alquiler. En el segundo, son ajenos a los beneficios fiscales y, por tanto, los principales candidatos a no mantener sus viviendas en el mercado de alquiler residencial destinado a familias", destaca el portavoz de los API de Catalunya. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Coapi España: El 2024 se confirma como un año de inflexión que el sector debe aprovechar para crecerEl contexto económico y político es más favorable que en el 2023, por lo que es lógico que con el paso de los meses se registren cifras al alza, especialmente en las comunidades menos afectadas por la inflación. Los pequeños ahorradores necesitaban estabilidad para comprar viviendas y perderle el miedo al Euríbor. Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos sobre las compraventas de viviendas del mes de febrero 2024 en España, las cuales aumentaron un 5,8% interanual. Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se destaca que "como ya predijimos con los datos de las operaciones realizadas en el mes de enero, el 2024 se confirma como un año de inflexión en el que se dejará paulatinamente atrás un escenario de pesimismo generalizado debido a la inflación y al encarecimiento de las hipotecas por la subida drástica de los tipos de interés". El organismo entra en materia: "La obra nueva sigue tirando del mercado inmobiliario español, algo que reflejan los datos: el número de operaciones sobre viviendas nuevas aumentó un 20,8% por un discreto 2,2% de las usadas. En el análisis territorial, las comunidades autónomas que presentaron los mayores aumentos fueron Navarra (50,6%), Galicia (38,4%) y Murcia (19,5%). Por su parte, mercados muy importantes como Canarias (-12,0%), Baleares (-10,3%), Andalucía (-1,5%), Madrid (+0,4%), País Vasco (+1,4%) o Catalunya (+6,8%) registraron cifras mucho más discretas debido a que son los más afectados por el encarecimiento de la vida y la financiación, pues el precio medio de compra en estas autonomías es mucho más elevado". El Consejo General de los COAPI de España celebra que "la tendencia bajista en el número de compraventas ya se haya empezado a revertir en este 2024". "El contexto económico y político es más favorable que en el 2023, por lo que con el paso de los meses se van a registrar cifras al alza, especialmente en las comunidades menos afectadas por la inflación. Los pequeños ahorradores necesitaban estabilidad para comprar viviendas y perderle el miedo al Euríbor". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El contexto económico y político es más favorable que en el 2023, por lo que con el paso de los meses iremos registrando cifras ligeramente al alza que confirmen la mayor seguridad de los pequeños ahorradores, que necesitan estabilidad para comprar viviendas Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos sobre las compraventas de viviendas del mes de enero en España, las cuales disminuyeron un 2,1% interanual. Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se destaca que "una leve caída del 2,1% en el primer mes del año y autonomías como Catalunya o Canarias con cifras interanuales positivas en sus operaciones son un claro síntoma de que este año el volumen de operaciones irá al alza de la mano de la relajación paulatina de los tipos de interés determinada desde el Banco Central Europeo (BCE)". El organismo entra en materia: "Las operaciones sobre viviendas nuevas aumentó un 3,6%, mientras que el de usadas bajó un 3,4%, por lo que la obra nueva vuelve a aguantar mejor la bajada de la demanda en el segmento residencial. Y es que el interés por comprar viviendas de primera mano va en aumento desde la pandemia. Las comunidades autónomas con mayores aumentos fueron Castilla-La Mancha (25,8%), Castilla y León (21,1%) y Galicia (20,5%), mercados de precios competitivos que han notado menos el efecto de la inflación y la subida de los tipos. Por eso regiones con precios más elevados como la Comunidad de Madrid (-11,6%), País Vasco (-11,5%), Baleares (-10,7%) o Andalucía (-10,5%) registraron caídas más abultadas". El Consejo General de los COAPI de España celebra que "la tendencia bajista en el número de compraventas se está empezando a revertir en este 2024, tal y como predijimos". "El contexto económico y político es más favorable que en el 2023, por lo que con el paso de los meses iremos registrando cifras ligeramente al alza que confirmen la mayor seguridad de los pequeños ahorradores, que necesitan estabilidad para comprar viviendas". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Estamos convencidos de poder contribuir a la elaboración de una propuesta de medidas que, aunque complejas, extirpen dudas de la legalidad de los contratos en aras de evitar el fraude de ley que parece venir produciéndose desde de la aprobación de la Ley de Vivienda. El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España ha participado, junto a otras entidades del sector como la patronal inmobiliaria FADEI, en la segunda reunión del Grupo de Trabajo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana sobre la regulación de los contratos de temporada, en la que ha remarcado que "la contratación de forma temporal de una vivienda es una tipología necesaria de contrato que responde a una casuística de los diferentes motivos que puedan concernir en esa necesidad: estudiantes universitarios, profesores, opositores, tratamientos médicos, etc.". En este sentido, desde la organización se ha solicitado que no se modifique ni su naturaleza jurídica ni su realidad fáctica de utilidad a los colectivos que desde hace tiempo utilizan esta tipología contractual para dar solución a la necesidad temporal de vivienda. "Si en el último año se ha producido una fuga hacia este tipo contractual será por una inadecuada regulación de la contratación arrendaticia de vivienda habitual y no por modificaciones en el contrato de alquiler de temporada", aseguran desde el Consejo General. "Estamos convencidos de poder contribuir a la elaboración de una propuesta de medidas que, aunque complejas, extirpen dudas de la legalidad de los contratos para evitar el fraude de ley que parece que viene produciéndose a partir de la aprobación de la Ley de Vivienda". En este sentido, los API han realizado propuestas de medidas regulatorias como las siguientes:
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Ángel Martínez León, vocal del Consejo General: "Está siendo un verano de incertidumbre en lo político y, por tanto, de cierta inestabilidad en lo económico, siendo esto perjudicial para cualquier mercado". Las zonas menos afectadas por la caída de las operaciones serán las grandes capitales de provincia y sus respectivas áreas metropolitanas: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla, Zaragoza, Murcia o Bilbao Tras un primer semestre convulso y las recientes elecciones generales, El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España hace públicas sus previsiones sobre el mercado inmobiliario residencial de cara a la segunda parte del año. El máximo organismo de representación del colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria vaticina que "el mercado de la vivienda va a seguir evolucionando bajo la misma tendencia que en la primera parte del año, especialmente por el resultado del 23-J". Tal y como asegura Ángel Martínez León, vocal del Consejo General, "está siendo un verano de incertidumbre en lo político y, por tanto, de cierta inestabilidad en lo económico, lo que es perjudicial para cualquier mercado". En cuanto a los precios, el experto indica que "si la situación no se estabiliza, el precio medio podría llegar a registrar bajadas en el cierre en las operaciones de compraventa, sobre todo en las de segunda mano". En este contexto, el organismo subraya que "los precios de la vivienda durante el primer semestre han sufrido un estancamiento debido a la subida en los tipos de interés, que tiene un impacto en los bolsillos de los consumidores y de las familias". Para la segunda parte de 2023, el Consejo General prevé que el sector de la vivienda esté "a merced de los efectos de la incertidumbre política y económica, así como las pautas monetarias del Banco Central Europeo y del Banco de España, pues la compra de inmuebles depende, en un alto porcentaje, de la financiación bancaria a las familias". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Legislación injusta e ineficaz: "Se presenta como una Ley de la vivienda pensada para los ciudadanos y defensora de los consumidores y nos encontramos con un texto ineficaz que se olvida del propietario y provocará el efecto contrario al deseado por el legislador". "Se necesita dotar de capacidad económica a los programas de vivienda de las comunidades autónomas y del Estado para aumentar el parque residencial. No se puede utilizar esta ley en clave electoral, generando expectativas de difícil cumplimiento. Arrastramos un ?tsunami? legislativo desde hace años que desestabiliza el normal funcionamiento del mercado". Definición equivocada de "gran tenedor": "La responsabilidad social de las personas con un patrimonio inmobiliario superior al de la media debe estar basada en su mayor aporte fiscal, no en el injusto cumplimiento de obligaciones que vulneran sus derechos ni en asumir una función que corresponde al sector público y no al privado". El Gobierno de coalición ha llegado a un acuerdo para sacar adelante la nueva Ley de Vivienda. El nuevo texto amplía la duración de los topes a las actualizaciones del alquiler, define al gran tenedor por número de viviendas en propiedad y acaba con el pago de los honorarios de las inmobiliarias por parte de los inquilinos, entre otras cuestiones. En este contexto, el Consejo General de los COAPI de España advierte que "la nueva ley desestabiliza el sector, genera desconfianza y no hará más que entorpecer el avance y profesionalización del mercado del alquiler con un objetivo electoral basado en el populismo y sin un criterio definido en función del conocimiento sobre el funcionamiento del sector de la vivienda". El organismo nacional que representa a todos los agentes inmobiliarios colegiados lamenta que "las medidas que se pretende implementar denotan desconocer la realidad del mercado y, muy especialmente, el perfil de los diferentes operadores que actúan en él". "Se presenta como una Ley pensada para los ciudadanos y defensora de los consumidores y nos encontramos con un texto ineficaz que se olvida del propietario y provocará el efecto contrario al deseado por el legislador". Y es que con medidas como revertir al arrendador el pago de los honorarios de las inmobiliarias se incrementa aún más la carga que debe asumir la propiedad. "Por un lado, debe soportar el límite de la renta y el incremento de los costes de reparación y mantenimiento; por otro, el coste de contratación reiterada de una misma vivienda derivado de su rotación por debajo del plazo de duración establecido. Estas circunstancias reducen considerablemente la justa rentabilidad que permitiría al propietario mantener la vivienda en el mercado de alquiler en idóneas condiciones de habitabilidad en lugar de decidir otro destino, produciéndose el efecto contrario al deseado por el legislador", detalla la organización. Intervenir el precio de los alquileres de la vivienda, una mala decisión Las medidas de la nueva ley que más influencia van a tener en el mercado residencial español están vinculadas a la regulación del mercado del alquiler y de sus precios. Desde el organismo se alerta de que, tal y como está definido el texto en estos momentos, va a generar el efecto contrario al deseado. "Desde el punto de vista de las personas que ya viven de alquiler, la contención de las rentas será contraproducente a medio y largo plazo, mientras que para aquellos que buscan acceder al mercado del alquiler la nueva regulación será muy negativa, pues aumentará el precio medio del alquiler al verse reducida la oferta", aseguran. Una equivocada definición del concepto "gran tenedor" Desde el Consejo General de los COAPI de España también se avisa de que la nueva definición de "gran tenedor", que reduce a cinco las viviendas en propiedad de un particular para ser considerado con ese calificativo, desvirtúa el concepto en sí y su finalidad reguladora. "La responsabilidad social de las personas con un patrimonio inmobiliario superior al de la media debe estar basada en su mayor aporte fiscal, no en el injusto cumplimiento de obligaciones que vulneran sus derechos ni en asumir una función que corresponde al sector público y no al privado". Según las cifras conocidas, hasta 72.000 particulares pasarán a ser considerados grandes propietarios con la nueva ley, con una elevada concentración de casos en Catalunya, la Comunidad Valenciana, la Comunidad de Madrid y Andalucía. El Consejo General de los COAPI de España incide en la necesidad de gestionar correctamente los recursos públicos disponibles en vez de poner el foco en los propietarios. "La Administración Pública ha de ser la que, con la aportación fiscal que recauda de los ciudadanos, gestione sus recursos de manera eficiente para poder impulsar políticas de vivienda social y dé prioridad al problema habitacional. Algo que no está pasando, pues los presupuestos destinados a políticas públicas de vivienda son absolutamente ridículos. Además, no se puede permitir que el derecho a la propiedad se vulnere para proteger el derecho a la vivienda. El mercado inmobiliario está siempre en primera línea del debate parlamentario y en la última del debate presupuestario". La solución: aumentar el parque residencial de viviendas Tal y como ya se ha señalado en reiteradas ocasiones desde el colectivo API, la clave para poner fin al problema de acceso al mercado residencial pasa por la promoción de nuevas viviendas y el impulso de políticas de alquiler social con recursos propios de la Administración. "Lo que se necesita es dotar de capacidad económica a los programas de vivienda de las comunidades autónomas y del Estado para poder aumentar el parque de vivienda. No se puede utilizar esta ley como una baza electoral. El mercado necesita estabilidad. Un vaivén legislativo en materia de vivienda como ya se ha producido con políticas como las de educación o sanidad traerá consecuencias de mucha gravedad para la economía española", avisan desde el organismo. "Arrastramos un ?tsunami? legislativo desde hace varios años que desestabiliza el normal funcionamiento del mercado, afectado por circunstancias imprevistas como la pandemia. Además, tras la crisis financiera del año 2008 no se destinó la dotación presupuestaria necesaria en materia de vivienda. La limitación y control de las rentas no servirá para facilitar el acceso a la vivienda de los colectivos vulnerables, pues se reducirá la oferta y los propietarios venderán sus productos antes de verse inmersos en un mercado inseguro", concluye la entidad. Sobre el Consejo General de los COAPI de España El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI) de España es una Corporación de Derecho Público que representa y defiende los intereses de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados y de los COAPI en los que se hallan inscritos, ante la Administración General del Estado, las comunidades autónomas, otros poderes u órganos del Estado | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El momento de relativa certidumbre que estamos atravesando ha de ser aprovechado por las Administraciones públicas para relanzar un sector que ha sufrido muchos vaivenes económicos y legislativos en muy pocos años. Deben aplicarse políticas fiscales que fomenten la inversión inmobiliaria e inviten al capital privado a promover y mejorar un sector que, hasta el momento, lo único que ha recibido son cambios en su regulación y una fiscalización excesiva. Cuando ya se cumplen los 50 primeros días de año, el sector inmobiliario español vive en un clima de cierto optimismo. Las mejores previsiones macroeconómicas para España, las cada vez más próximas bajadas de los tipos de interés hipotecario, la estabilidad política y legislativa en un año sin apenas elecciones electorales y una tasa de paro inferior al 12% configuran un escenario en el que el mercado de la vivienda cuenta con un contexto favorable. Así pues, recientemente el Gobierno de España ha anunciado la puesta en marcha de las ayudas ICO para la compra de viviendas de los jóvenes mientras todavía contempla una regulación del precio del alquiler. Medidas que el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España considera "insuficientes e ineficaces". Y es que el máximo organismo de representación de los agentes inmobiliarios colegiados entiendo que "el momento de relativa certidumbre que estamos atravesando ha de ser aprovechado por las Administraciones públicas para relanzar un sector que ha sufrido muchos vaivenes económicos y legislativos en muy pocos años". "Los avales ICO son una medida que es interesante pero que, en más del 60% de los casos, no permitirá la compra real de una vivienda, pues muchos de los que reúnen las condiciones necesarias para obtener la ayuda pública no cumplirían con los requisitos de las entidades bancarias ni pasaría un futuro estudio de solvencia financiera para la concesión del préstamo hipotecario. Es decir, los ICO acaban siendo una medida insuficiente para que los más jóvenes puedan acceder al mercado de compra", alertan desde el Consejo General. Por otra parte, el organismo avisa de que la limitación de los precios del alquiler a nivel nacional "provocaría un ?efecto dominó? a lo que ya ha ocurrido en Catalunya: una reducción de la oferta disponible y un aumento del precio medio de las rentas, es decir, un resultado diametralmente opuesto al que persigue la medida. Por no hablar del deterioro que sufrirá el parque inmobiliario privado, pues los propietarios dejarán de invertir en el correcto mantenimiento de sus viviendas para seguir obteniendo una mínima rentabilidad por su alquiler". Además, el Consejo General añade que el aprovechamiento de los fondos europeos Next Generation sigue estando por debajo de lo que el sector necesita: "Para aumentar y modernizar nuestro parque residencial hemos de aprovechar esos recursos para implementar ayudas, pero también políticas fiscales que fomenten la inversión inmobiliaria e inviten al capital privado a promover y mejorar un sector que, hasta el momento, lo único que ha recibido son cambios en su regulación y una fiscalización excesiva".
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Según la nota de prensa de COAPI España: Los honorarios de la inmobiliaria en operaciones de alquiler: el Consejo General de los COAPI de España descarta una "guerra de precios": Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General: "Las inmobiliarias ofrecerán una gama aún más amplia de servicios para prestar todo el asesoramiento profesional que, ahora más que nunca, va a necesitar el propietario de un inmueble en arrendamiento para cumplir con la nueva legalidad vigente y adaptarse a la misma". El organismo no cree que vayan a producirse cierres masivos de agencias inmobiliarias debido a las modificaciones de la ley, pero no descarta que algunas agencias que sólo trabajaban el segmento del alquiler deban cambiar su modelo de negocio a partir de ahora e incluso entrar en el segmento de la compraventa. El Consejo General alerta de que, ante la nueva legislación, se ha producido una caída considerable de la oferta de viviendas en alquiler en los portales inmobiliarios, por lo que los inquilinos van a tener más difícil el encontrar una vivienda para arrendar. Sin duda, acudir a un profesional inmobiliario les podrá facilitar mucho esta tarea.
Se cumplen tres meses desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, que introdujo una serie de medidas para la regulación del mercado inmobiliario que ya está influyendo de manera directa en el funcionamiento del sector residencial. Una de esas medidas aprobadas es la de cobrar al propietario en vez de al inquilino los honorarios de los profesionales inmobiliarios por los servicios de intermediación prestados en operaciones de alquiler. En este contexto, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España analiza cómo está afectando esta nueva regulación a las agencias inmobiliarias. El organismo oficial incide en que a partir de ahora los agentes inmobiliarios deben ofrecer más y mejores servicios, ser más profesionales y ahondar en los aspectos que exige la ley en lo referente a su actividad, tanto en operaciones de compraventa como de alquiler. En este sentido, Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General y presidente del COAPI de Castellón, descarta una "guerra de precios" por parte de las inmobiliarias para atraer a los propietarios en materia de alquileres. "Las inmobiliarias ofrecerán una gama aún más amplia de servicios en cuanto a documentación necesaria, gestión de tributos o contratación de servicios como seguros de impago o instalación de alarmas, entre otros, con el objetivo de prestar todo el asesoramiento profesional que, ahora más que nunca, va a necesitar el propietario de un inmueble en arrendamiento para cumplir con la nueva legalidad vigente y adaptarse a la misma". El Consejo General no cree que vayan a producirse cierres masivos de agencias inmobiliarias debido a esta modificación de la ley, pero no descarta que algunas agencias que sólo trabajaban el segmento del alquiler deban cambiar su modelo de negocio a partir de ahora e incluso entrar en el segmento de la compraventa. "Somos un sector que se adapta rápidamente al medio y a las circunstancias, por lo que creo que cierres habrá pocos", asegura Nomdedeu. En este contexto, el propietario va a necesitar, más que nunca, un servicio profesional para cumplir con la legalidad vigente en aspectos relativos a la información de la vivienda: datos catastrales, información sobre superficie y antigüedad, certificado de eficiencia energética, cédulas de habitabilidad, etc. Una documentación que a los propietarios por sí solos les puede resultar complejo reunir, por lo que probablemente apuesten por la contratación de un servicio integral que incluya todo el proceso de la operación inmobiliaria: servicio de fotografía, publicación del anuncio, estrategia comercial y visitas, intermediación, negociación, trámites burocráticos y documentación necesaria para la firma del contrato. Además, el Consejo General alerta de que se ha producido una caída considerable de la oferta de viviendas en alquiler en los portales inmobiliarios, por lo que los inquilinos van a tener más difícil el encontrar una vivienda para arrendar. Sin duda, acudir a un profesional inmobiliario les podrá facilitar mucho esta tarea para que les ayuden a encontrar una vivienda que cumpla con sus deseos, necesidades y presupuesto. Sobre el Consejo General de los COAPI de EspañaEl Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España es una Corporación de Derecho Público que representa y defiende los intereses de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados y de los COAPI en los que se hallan inscritos, ante la Administración General del Estado, las comunidades autónomas, otros poderes u órganos del Estado y las instituciones internacionales. Representa a 46 colegios de toda España y a unos 10.000 agentes | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Como ya ocurriera con la pandemia, el dinero es miedoso y el contexto actual está muy marcado por grandes interrogantes a futuro. Más allá de factores políticos y macroeconómicos, la sociedad ya es muy consciente de que la tecnología va a cambiar nuestra forma de vivir para siempre, y los inversores diversifican cada día más sus inversiones hacia segmentos que hace apenas unos años ni siquiera existían 29,6% de caía interanual hipotecas de viviendasNuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos las hipotecas sobre vivienda registradas en el mes de septiembre en España, mes en el que el número de hipotecas sobre viviendas inscritas fue de 31.054, un 29,6% menos en tasa anual. Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se considera que "estas cifras son un claro reflejo del momento que vivimos y de la caída de la demanda para la compra de viviendas debido al encarecimiento de la vida y de la financiación hipotecaria, así como al escenario de incertidumbre a nivel mundial". "Los efectos de la inflación y de los conflictos bélicos internacionales siguen siendo muy notables y dificultan la toma de decisiones económicas por parte de las familias. En España, el contexto político convulso generado en torno a la investidura de Pedro Sánchez y la inseguridad jurídica generada por la Ley de Vivienda han provocado mucha desconfianza hacia un mercado de la vivienda cuyas previsiones para este año ya eran a la baja". El organismo entra en materia: "Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en septiembre fueron Andalucía (5.900), la Comunidad de Madrid (5.854) y Catalunya (5.291) por su mayor masa demográfica y unos precios más elevados. De hecho, en los tres casos se han registrado caídas interanuales en el número de hipotecas por encima del 25%. Además, el tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas sube más de un punto respecto al año anterior, hasta el 3,26%. Es decir, que se firman menos hipotecas y más caras, una situación que no parece que vaya a revertirse en los próximos meses debido a las políticas monetarias impulsadas desde el Banco Central Europeo (BCE)". Por otra parte, el Consejo General destaca que "como ya ocurriera con la pandemia del coronavirus, el dinero es miedoso y el contexto actual está muy marcado por grandes interrogantes a futuro". La organización añade que "más allá de factores políticos y macroeconómicos, la sociedad ya es muy consciente de que la tecnología va a cambiar nuestra forma de vivir para siempre, y los inversores diversifican cada día más sus inversiones hacia segmentos que hace apenas unos años ni siquiera existían" | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
"Aquellos que pueden retrasar la compra de una vivienda prefieren hacerlo y quedar a la espera de que la situación se estabilice y los tipos de interés dejen de subir. Además, la banca está tomando más precauciones a la hora de conceder préstamos hipotecarios , con el consiguiente enfriamiento de la demanda". "Estas cifras son lógicas en un contexto de tipos de interés más elevados para contener la inflación. El mercado inmobiliario es muy sensible a los cambios, y un entorno económico, político y legislativo de cierta inestabilidad tanto en España como fuera de nuestras fronteras no transmite confianza a los compradores". "No es de extrañar que la caída se acentúe en los principales mercados del país, pues suelen ser la punta de lanza de los cambios de tendencia, ya sean al alza o a la baja. Así pues, las autonomías de Baleares (-37,7%), Canarias (-25,6%), Madrid (-22,9%), Catalunya (-17,1%) y Andalucía (-16,5%) registran los mayores descensos".
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos sobre el número de compraventas de viviendas registrados en el mes de agosto en España, en el que se produjo una caída del 14,4% interanual hasta un total de 49.252 operaciones, lo que supone un descenso acumulado en lo que va de año del 6,5%. Es la cifra más baja en un mes de agosto desde el 2020. Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se considera que "estas cifras son lógicas en un contexto de tipos de interés más elevados para contener la inflación". "El mercado inmobiliario es muy sensible a los cambios, y un entorno económico, político y legislativo de cierta inestabilidad tanto en España como fuera de nuestras fronteras no transmite confianza a los compradores. Por eso, aquellos que pueden retrasar la compra de una vivienda prefieren hacerlo y quedar a la espera de que la situación se estabilice y los tipos de interés dejen de subir. Además, la banca está tomando más precauciones a la hora de conceder préstamos hipotecarios, con el consiguiente enfriamiento de la demanda". "No es de extrañar que la caída se acentúe en los principales mercados del país, pues las zonas con mayor dinamismo inmobiliario suelen ser la punta de lanza de los cambios de tendencia, ya sean al alza o a la baja. Así pues, las autonomías de Baleares (-37,7%), Canarias (-25,6%), Madrid (-22,9%), Catalunya (-17,1%) y Andalucía (-16,5%) registran los mayores descensos interanuales de España en lo que a compraventas se refiere", indican desde el Consejo General. El organismo entra en materia: "Con este retroceso interanual, que amplía en casi cuatro puntos el registrado en julio (-10,5%), la compraventa de viviendas encadena siete meses de tasas interanuales negativas. En concreto, la compraventa de viviendas usadas bajó un 15,9% en el octavo mes del año, hasta sumar 39.827 operaciones, mientras que las transacciones realizadas sobre pisos nuevos disminuyeron un 7,3%, hasta las 9.425 operaciones". Por otra parte, el Consejo General añade que "el mercado inmobiliario es cíclico y las cifras registradas en el período 2016-2019 y 2021-2022, fueron muy positivas, por lo que es normal una estabilización de los datos macroestadísticos". "Si a eso le sumamos que la evolución de la tasa de desempleo muestra signos favorables, resulta probable que en los próximos años el número de operaciones inmobiliarios tienda a la normalización". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
"España ha entrado en recesión inmobiliaria porque ahora la ciudadanía puede pagar menos. No porque haya una alta tasa de paro ni porque al sector económico le vaya mal, sino por el problema principal que afecta a la venta de viviendas: el crédito". "La banca ha entrado en pánico inmobiliario por posibles repuntes en la morosidad en detrimento de sus beneficios. Pese a que las entidades están presentando cifras récord, no ofrecen hipotecas al 90-100% del valor de la vivienda, se dan por el 80% y a perfiles cuyos ingresos netos mensuales triplican el coste de la cuota". Especulación inmobiliaria: "En las grandes ciudades españolas se está especulando con el precio de la vivienda y se está ahogando a la clase media, pidiéndoles 350.000 euros por un piso de 50m2, un precio de 7.000?/m2 que antes estaba reservado para el sector lujo". Análisis macroeconómico: "La guerra entre Gaza e Israel no va a tener impacto en el mercado inmobiliario español. Alemania está en clara recesión y sigue sin recuperar su PIB previo a la pandemia. Mientras, China tiene una burbuja inmobiliaria mucho más elevada que España en el 2006 y Estados Unidos no llegará a entrar en recesión, pero la está bordeando".
El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España celebró un año más el día de Santa Teresa de Jesús, la patrona de los agentes inmobiliarios y de la ciudad de Ávila, donde el organismo llevó a cabo una jornada inmobiliaria que contó con la presencia del economista Gonzalo Bernardos. El acto fue conducido por Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General, quien estuvo acompañado de Sonsoles Prieto Hernández, teniente de alcalde del Ayuntamiento de Ávila, y de Lola Alcover, secretaria del Consejo General. Los tres hicieron entrega de medallas de oro al mérito profesional a Emilio Sánchez Suñe, presidente del COAPI de Ciudad Real; Juan Carlos Moreiras Pérez, presidente del COAPI de Ourense; y a Javier Polvorosa Mies, presidente del COAPI de Palencia. Por su parte, Bernardos hizo balance en su intervención de la situación actual del mercado y destacó que España ha entrado "en recesión inmobiliaria porque ahora la ciudadanía puede pagar menos". "No porque haya una alta tasa de paro ni porque al sector económico le vaya mal, sino por el problema principal que afecta a la venta de viviendas: el crédito". El economista subrayó que "los tipos de interés han subido y la predisposición de los bancos para conceder hipotecas ha bajado". "La banca ha entrado en pánico inmobiliario por posibles repuntes en la morosidad en detrimento de sus beneficios y está siendo muy prudente. Pese a que las entidades están presentando cifras récord de beneficios, no hay hipotecas al 90-100% del valor de la vivienda. Se dan por el 80% del valor y a perfiles cuyos ingresos netos mensuales tripliquen el coste de la cuota hipotecaria", apunta el experto. Bernardos lamentó la "falta de educación financiera de los españoles". "El año pasado era un chollo contratar una hipoteca y muchos no lo vieron. De hecho, en junio de 2022 las cifras de contratación de hipotecas a tipo variable eran elevadas cuando el tipo fijo ya era muy favorable por la subida exponencial de los tipos de interés". Los precios bajarán un 5% a cierre de 2023 y las transacciones un 15%Según las previsiones de Bernardos, este contexto de encarecimiento de la vida y de la financiación, la baja de la demanda llevará a una reducción interanual del precio medio de la vivienda a la venta del 5% a cierre de 2023 y del 3% a cierre de 2024. Además, las transacciones bajarían un 15% este año y un 10% interanual el año que viene. "La bajada de la demanda se ha notado en todos los principales mercados del país. Por eso en ciudades como Barcelona y Madrid la presencia de extranjeros aumenta su protagonismo porque la demanda nacional baja", afirma el economista. Por otra parte, el experto alertó de que en las grandes ciudades españolas "se está especulando con el precio de la vivienda y se está ahogando a la clase media, pidiéndoles 350.000 euros por un piso de 50m2, un precio de 7.000?/m2 que antes estaba reservado para el sector lujo". En este sentido, Bernardos incidió en que el mercado va a "tener falta de oferta, pues sólo se ha promocionado nuevo suelo para la construcción de viviendas en las áreas metropolitanas de Madrid y Málaga". "Las promesas de Sánchez para la promoción de sólo son fruto del frenesí legislativo del Gobierno para captar al voto joven, pero no se cumplirán", aseguró. España sobrevive a la inestabilidad macroeconómicaEn otro orden de cosas, según el análisis de Gonzalo Bernardos, "la guerra entre Gaza e Israel no va a tener impacto en el mercado inmobiliario español salvo que aumenten las sanciones a Irán y deje de exportar su cuota del 3% del petróleo mundial". No obstante, tal y como recordó Bernardos, Arabia Saudí ya ha anunciado que cubrirá lo que dejen de exportar otros países. Por otra parte, el economista puso el foco en la delicada situación económica de Alemania. "Es un país vital en Europa que está en clara recesión y sigue sin recuperar su PIB previo a la pandemia. Mientras, China tiene burbuja inmobiliaria mucho más elevada que España en el 2006 y Estados Unidos no llegará a entrar en recesión, pero la está bordeando. Todo esto conllevará a un descenso de la inflación a partir del 2024 y una bajada del precio de las materias primas. A partir de mayo de 2024 se producirá la primera bajada de los tipos de interés al 4,25% y cerraremos el año que viene en el 3,5%", aseguró el experto. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España considera un "resultado positivo respecto a enero del año anterior" las cifras publicadas hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre las compraventas de viviendas registradas en el mes de enero. Aumento de transmisiones inscritas en los RegistrosLos números arrojan un aumento de transmisiones inscritas en los Registros de la Propiedad del 0,5% y un aumento mensual del 23,6%, siendo el mayor el aumento en lo que respecta a las compraventas, con un 1,4% anual y un 27,9% mensual. Cabe destacar que, de las viviendas transmitidas, el 80% son viviendas usadas, aunque las compraventas de viviendas nuevas siguen subiendo en proporción. Por comunidades autónomas destacan Andalucía, Catalunya, la Comunidad Valenciana y la Comunidad de Madrid por número de operaciones, con especial crecimiento porcentual para Navarra, Murcia y la Comunidad Valenciana. Para Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General, "el balance es positivo pero discreto, considerando el aumento de transmisiones respecto al mes de enero del año anterior, con predominio de las compraventas de viviendas urbanas de renta libre de segunda mano". El experto hace hincapié en que "el mercado inmobiliario sigue activo y creciendo a pesar de la subida del precio de la electricidad, de los tipos de interés, de la crisis de los carburantes y la guerra de Ucrania". Sobre el Consejo General de los COAPI de EspañaEl Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI) de España, actualmente presidido por Gerard Duelo -también presidente del COAPI de Barcelona-, es una Corporación de Derecho Público que representa y defiende los intereses de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados y de los Colegios en que estos se hallan inscritos, ante la Administración General del Estado, las Comunidades Autónomas, otros poderes u órganos del Estado y las instituciones internacionales. Representa a 46 colegios de toda España y a unos 10 mil agentes. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A continuación mostramos nota de prensa de COAPI de España sobre el mercado inmobiliario en España: El clima de pesimismo está dejando paso a un contexto de crecimiento económico y de mayor estabilidad política en España. En Europa, con las bajadas de tipos de interés en el horizonte, el escenario también invita al optimismo. Las principales amenazas vendrán desde China, Estado Unidos y Rusia. Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos de las compraventas de vivienda y las hipotecas sobre vivienda registradas en España durante el mes de diciembre y, por ende, en el conjunto del 2023. En el pasado ejercicio se llevaron a cabo 586.913 compraventas de viviendas, una caída interanual del -9,7%, y el número de hipotecas fue de 381.560, un -17,8% interanual. Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se considera que "con los datos de diciembre se cierra un 2023 en el que vivimos un ciclo bajista debido al encarecimiento de la vida en general y de la vivienda y las hipotecas en particular". "El clima de pesimismo está dejando paso a un contexto de crecimiento económico y de mayor estabilidad política en España. En Europa, con las bajadas de tipos de interés en el horizonte, el escenario también invita al optimismo. Las principales amenazas vendrán desde China, Estado Unidos y Rusia". El organismo considera "lógica" la caída en los dos principales indicadores del comportamiento del mercado de la vivienda: "Era previsible que, si financiarse costaba más que antes y el precio de la vivienda seguía estable, muchas familias iban a retrasar la decisión de comprar o invertir en el sector inmobiliario. De hecho, la ciudadanía cogió miedo al Euríbor y optó por no comprar o ajustar su presupuesto y pretensiones inmobiliarias para no tener que pasar por el banco". "En todo el pasado año los efectos de la inflación y de los conflictos bélicos internacionales tuvieron un impacto muy claro en el mercado inmobiliario, pero ha sido un ?año bisagra? que ha dado lugar a un nuevo escenario. En España, el contexto político convulso generado en torno a la formación de Gobierno y la inseguridad jurídica generada por la Ley de Vivienda 12/ 2023 dificultaron la toma de decisiones financieras por parte de las familias y provocaron mucha desconfianza hacia un mercado de la vivienda cuyas previsiones para el 2023 ya eran a la baja". Como cerraron 2023 las compraventas e hipotecas de vivienda en los diferentes territoriosEn el análisis territorial, los principales mercados del país registraron notables caídas en el número de compraventas en 2023: Baleares un -19,9%, la Comunidad de Madrid un -16%, Canarias -14,4%, Andalucía -11,3% y Catalunya un -10,7%. La Comunidad Valenciana apenas notó el efecto de la inflación y la subida de tipos, apuntándose un discreto -3,9%. Las principales autonomías registraron bajadas en el número de hipotecas sobre vivienda en 2023 todavía más abultadas: Baleares un -21,5%, la Comunidad de Madrid un -20,5%, la Comunidad Valenciana un -19,4%, Catalunya un -19,2% y Andalucía un -14,4%. "Resulta interesante apreciar que Canarias, autonomía que ha registrado las mayores caídas en sus compraventas tanto este año como en los anteriores debido a la pandemia, es la que ha registrado el mejor dato de todo el país, con un descenso del -9,9% en el número de hipotecas", subrayan desde el Consejo General | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El importe medio de las hipotecas firmadas por extranjeros fue de 157.637 ?. Los mayores datos medios por nacionalidades correspondieron a alemanes (308.636 ?), estadounidenses (300.440 ?), suecos (271.916 ?), británicos (208.639 ?) y neerlandeses (196.696 ?). Los API de Catalunya y FIABCI España han celebrado hoy una nueva edición del Inmointer, jornada que ha reunido a un centenar de profesionales del sector inmobiliario en el API Center, espacio recientemente inaugurado que sirve de punto de encuentro entre agentes inmobiliarios y la sociedad en general. Ambas organizaciones han presentado un informe sobre la nacionalidad de los compradores de vivienda en España durante el año 2023 y la financiación hipotecaria que requirieron para hacerlo. En este sentido, durante el pasado año se produjeron 87.340 compras de vivienda por extranjeros, el 15% de las operaciones totales. y , un incremento de 1,23 puntos porcentuales respecto al 2022 y nivel máximo de la serie histórica. En el primer trimestre 2023 las compraventas de viviendas por extranjeros ocuparon el 20,5%. Baleares, Comunidad Valenciana y Canarias encabezan la listaEn el análisis territorial, el mayor protagonismo en la compra de vivienda por extranjeros se produjo en Baleares (31,50%), Comunidad Valenciana (29,26%), Canarias (28,54%), Murcia (23,84%), Catalunya (15,79%) y Andalucía (14,95%). Por provincias, Alicante (44%), Santa Cruz de Tenerife (35,7%), Málaga (33,7%), Baleares (31,5%), Girona (29,9%), Murcia (23,8%) y Las Palmas (22,1%) fueron las que notaron un mayor peso de compra de vivienda por extranjeros. Los extranjeros no residentes siguen comprando las viviendas más carasEl precio medio de las viviendas adquiridas por extranjeros fue de 2.095 ?/m², con un aumento anual del 1,6%. Las diferencias entre extranjeros residentes y no residentes siguieron siendo notables, con un importe medio en los residentes de 1.676 ?/m² muy por debajo de los 2.598 ?/m² de los no residentes. Los precios más altos se dieron en Baleares (3.945 ?/m²), Madrid (3.130 ?/m²), Catalunya (2.433 ?/m²), País Vasco (2.385 ?/m²) y Canarias (2.378 ?/m²). Británicos, alemanes y franceses son protagonistasLas nacionalidades con mayor número de compras de vivienda en España durante el último año fueron británicos (9,53%), alemanes (7,27%), franceses (6,66%), marroquíes (5,39%), belgas (5,32%), italianos (5,23%), rumanos (5,03%), neerlandeses (4,84%) y polacos (3,57%). El precio medio por nacionalidades estuvo encabezado por suecos (3.036 ?/m²), daneses (2.930 ?/m²), estadounidenses (2.921 ?/m²), suizos (2.813 ?/m²), alemanes (2.725 ?/m²) y noruegos (2.584 ?/m²), correspondiendo a nacionalidades con elevados niveles de renta per cápita. Los extranjeros necesitan cada vez menos financiaciónPor otra parte, el número de hipotecas sobre vivienda formalizadas por extranjeros durante el 2023 fue de 28.919, con un descenso del -5,2% interanual, aunque manteniendo cuantías próximas a niveles máximos de la serie de resultados. Este número de hipotecas supone el 7,5% del total, un peso que no guarda proporción con las compras realizadas por este tipo de comprador, que acapara el 15% del total. Es decir, que los extranjeros necesitan menos financiación que los españoles para comprar una vivienda. El importe medio de hipoteca por extranjeros fue de 157.637 ?, registrando un descenso anual del -7,8%, la menor cuantía media de los tres últimos años. Los mayores importes medios registraron en Baleares (336.514 ?), la Comunidad de Madrid (212.164 ?), Andalucía (185.800 ?) y Catalunya (166.827 ?). Los mayores importes medios de hipoteca por nacionalidades correspondieron a alemanes (308.636 ?), estadounidenses (300.440 ?), suecos (271.916 ?), británicos (208.639 ?) y neerlandeses (196.696 ?). | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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El Estado ofrece la opción del proceso de desahucio a los propietarios de viviendas por el que pueden expulsar a un inquilino moroso del domicilio. Contenido [Ocultar] Pasos previos a la demandaUna vez que se haya recurrido a interponer una demanda para proceder al desahucio, el segundo paso consiste en acudir a un abogado. Es recomendable que el abogado sea especializado en desahucios, ya que conocerá los entramados de estos. Dicha demanda consiste en un texto donde solicitamos que el inquilino sea condenado por el juez por tres posible motivos:
Decreto de admisión y aviso al inquilinoComo norma general, transcurre un mes desde que se interpone la demanda hasta que el juzgado lo pasa a trámite a través del decreto de admisión donde se expone tanto la fecha del desahucio como la fecha del juicio. Sin embargo, uno de los procesos que mayor tiempo de espera conlleva es la notificación del desahucio al inquilino. Para que la espera no se extienda demasiado, es recomendable que sea el propio procurador el encargado de llevar a cabo la notificación de la demanda en vez del juzgado, cuya carga de trabajo es mayor, por lo que la duración del trámite será mayor. Si el juzgado nos permite que nuestro procurador sea el encargado de notificar, el proceso de aviso durará entre dos o tres días. En cambio, si finalmente es el juzgado el encargado, el proceso se alargará hasta uno o dos meses. Si la demanda no llega a notificarse porque el inquilino no se encuentra en el domicilio o no lo quiere recoger, solicitamos al juzgado que establezca la demanda dentro del tablón edictal. De este modo, quedaría como notificado la demanda al inquilino, incluso si desconoce que se le haya avisado a través de dicho tablón. Oposición o no del inquilinoTras ser notificado, el inquilino puede proceder a actuar de dos formas diferentes:
Si se opta por la segunda opción, el proceso de demanda se alargará, ya que se procederá a juicio, posteriormente a una sentencia y por último se desarrollará el desahucio. Por el contrario, si el inquilino no se opone, automáticamente y aunque no haya juicio, el juzgado nos dará la razón y se procederá al desahucio. En este caso, la demanda no se finalizará con una sentencia, en cambio se firmará un decreto de archivo cuya validez es la misma que una sentencia, ya que se condena de la misma forma a ser desahuciado y a abonar la deuda al inquilino. Transcurso del juicioSin embargo, si se opone y si llega a juicio, el abogado del dueño de la vivienda tendrá que presentar los motivos por los que se ha procedido a interponer la demanda, es decir, el no pago del arrendamiento. En suma, el abogado del inquilino también tendrá que presentar el por qué se ha decidido a oponerse a la demanda. Después de ambas presentaciones, el juez procederá a tomar una decisión en la sentencia del juicio. Si se concluye en beneficio al propietario, la sentencia obligará al inquilino tanto a ser desahuciado como a abonar al dueño del domicilio la deuda pendiente y los gastos del proceso, tal y como se solicitó. Momento del desahucioTras ello, el juzgado fija una fecha en el que se desarrollará el lanzamiento o desahucio del inquilino. En esta ocasión, interviene tres figuras distintas:
Si el inquilino no abre la puerta por voluntad propia, el cerrajero lo hará. Normalmente, el inquilino desaloja la vivienda antes del desahucio, por lo que el lanzamiento se realiza en poco tiempo y sin problemas. Sin embargo, otras veces el inquilino continúa estando dentro del domicilio. En estos supuestos, si una vez se solicite que abandone el edificio y se niega, los representantes del juzgado podrán llamar a la policía para que procedan a expulsarlo. Todo lo ocurrido quedará plasmado en el acta de lanzamiento donde los representantes del juzgado van anotando todo lo que va sucediendo. ¿En qué consiste la demanda ejecutiva?Si ya se ha recuperado la vivienda, el propietario puede interponer una demanda para embargar al inquilino a través de la demanda ejecutiva. Esta decisión se puede tomar una vez que la sentencia sea firme, pero normalmente se espera hasta la fecha del desahucio. Esta demanda solicita al juez que investigue el patrimonio del inquilino, obteniendo información de su saldo, cuentas bancarias, bienes o nóminas... Si existe bienes o cualquier otra cosa para embargar, el juez lo autorizará para que la deuda sea pagada al propietario. El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es la norma que permite interponer una demanda de desahucio por motivos de impago. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Tras llevar el proyecto de ley más de un año bloqueado en el Congreso y estando en vísperas de las citadas elecciones, el Gobierno ha decidido acelerar el proyecto en la última semana. Entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, a pesar de que el texto del Proyecto de Ley puede sufrir modificaciones durante el resto de su tramitación parlamentaria. Veamos como los expertos del despacho de abogados de Cuatrecasas exponen los aspectos clave contenidos en la norma. Más info: https://www.inmonews.es/claves-nueva-ley-vivienda-efecto-propietarios-promotores-fondos/ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cualquier tipo de gasto de servicios cuantificados en aparatos contadores serán a cuenta del inquilino. Los gastos de la vivienda que no puedan individualizarse, como dice la LAU ( Art.20), mediante pacto entre las dos partes, podrán ser asignados al arrendatario. La ley de la vivienda exige que cualquier pacto de repercusión figure por escrito en el contrato de arrendamiento detallando el gasto que pudiera significar para el inquilino. Gastos incluidos o no en el contrato de alquilerQué gastos no se pueden incluir como claúsulas del contrato de alquilerLa Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) deja claro que nunca podrán repercutirse al inquilino gastos anteriores a la firma del contrato , los gastos de gestión de las inmobiliarias (gastos de intermediación, captación, muestra de viviendas etc) y los gastos de formalización del contrato ( notariado, abogados, Api, etc). Qué gastos sí se pueden incluir conforme a la Ley de ViviendaSi podrían incluirse en contrato otros gastos repercutidos al inquilino, posteriores a la formalización que supusieran una serie de servicios o beneficios para este, siempre que se pudieran acreditar. Claúsulas relativas a la actualización, duración de los contratos y seguros del alquiler de la viviendaDuración del alquilerUn alquiler de vivienda se puede acordar con cualquier duración, suelen ser de un año, pero con la obligatoriedad de posible prórroga de hasta 5 o 7 años (personas físicas o jurídicas). Este plazo que impone la Ley puede ser muy perjudicial tanto para propietario como para inquilino. Uno sería penalizado si resuelve el contrato con anterioridad y el otro no podría disponer de su vivienda durante esos 5 o 7 años. Actualización de los alquileresJosé Ramón Zurdo, director general de ANA respecto a la actualización de los contratos de alquiler declara que la ley deja claro que este año 2023 la subida del alquiler no podrá ser superior al 2%, en 2024 superior al 3% y para 2025 será según un nuevo índice de vivienda el que sustituya al actual IPC , calculado a partir de los datos del INE No se podrá por lo tanto marcar en el contrato de alquiler una subida según el IPC ya que las variaciones de éste podrían ser también a la baja lo cual sería un perjuicio para el inquilino según la LAU ( Art. 6) En concreto: -Si el propietario es gran tenedor de vivienda (más de 10 viviendas), la actualización será pactada entre las partes y no mayor del 3% en 2024: En caso de no haber pacto el precio del alquiler será congelado. -Si el propietario no fuera un gran tenedor, la actualización de las rentas se determinará por acuerdo con un límite del 3% de subida o congelada si no existiese acuerdo. -Si el nuevo índice de referencia no estuviera listo a finales de 2024 se recomienda referirse en los contratos al IPC u otro índice oficial, mostrando, eso sí, una voluntad actualizadora. Los seguros de impago de rentas y de responsabilidad civilLos seguros de impagos y los de responsabilidad civil pueden repercutir en los inquilinos pero habría que preguntarse como resolverían los jueces casos de inquilinos que pagan las rentas pero dejan de pagar dichos seguros. Esta situación es muy común a partir del segundo año de alquiler. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Las entidades financieras utilizan en numerosas ocasiones las cláusulas abusivas con el objetivo de adquirir grandes beneficios, aunque ello conlleve un posible incumplimiento de la Ley, así como engañar a sus clientes. Cláusulas potencialmente abusivas como:
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Consecuencias de las cláusulas abusivasLas cláusulas abusivas son aquellas condiciones que una de las partes impone en el contrato con la aprobación del hipotecado y que se interponen a la buena fe. Estas cláusulas pueden provocar graves prejuicios en las obligaciones y derechos de las partes implicadas. Hay que destacar que los préstamos hipotecarios no son considerados acuerdos equitativos, ya que en ellos se imponen unos requisitos que el hipotecado debe aceptar para poder obtener el préstamo. Si no los acepta, no lo recibirá. Estas condiciones tienen grandes efectos negativos en los clientes, los cuales deben abonar elevadas cuantías económicas, entrando en varios casos en deudas interminables. En suma, en determinados casos, las entidades financieras no informan a sus clientes de todas las condiciones del acuerdo, ocultándoles estas cláusulas abusivas. Dentro de los préstamos hipotecarios, hay un elevado número de cláusulas abusivas que son comunes en cada uno de ellos. Para poder oponerse a estas cláusulas, tras haberse suscrito el préstamo hipotecario y se haya obtenido el documento correspondiente, se abrirá un período de 10 días para reclamar. En numerosos supuestos, estas cláusulas son consideradas abusivas por los tribunales, por ello solo habría que determinar cuál es el daño ocasionado. El informe será rectificado por un Perito Economista, que detallará toda la información acerca de los daños, así como el cálculo de préstamos. Puntos clave de un préstamo hipotecarioPreviamente a determinar las cláusulas abusivas, hay que conocer los puntos que componen el préstamo hipotecario:
Clasificación de las cláusulas abusivas más comunesAntes de analizar cada una de las cláusulas abusivas, cabe destacar que la mayoría de ellas han sido declaradas por diversas sentencias como cláusulas nulas. Cláusula sueloEsta cláusula abusiva y completamente reclamable abandona la reducción de los tipos de interés, ya que existe un bajo porcentaje suelo en el que no puede incluirse el interés. TAEEsta tasa anual equivalente está vinculada a un interés concreto. Dentro del cálculo, inciden el tipo de interés, el periodo y la comisión de apertura. En el caso de que exista una fluctuación de la TAE, se puede estar realizando un abuso, un hecho que requerirá de un Perito Economista que lleve a cabo el cálculo y la comparación con lo que se esté aplicando. SegurosEl banco no puede imponer a sus clientes contratar seguros de insolvencia, invalidez, desempleo o de vida, ya que recurriría a una acción ilegal. Sin embargo, sí es legal exigir al suscriptor de la hipoteca que posea uno de estos seguros, que lo podrá contratar con la entidad que desee. Respecto a los seguros de daños, estos estarán vinculados al inmueble. Años de 360 días en lugar de 365Las entidades financieras obtienen más dinero al considerar años de 360 días y no de 365 días. Intereses de demora abusivosLos intereses de demora tienen como coste máximo el tripe del interés legal de dinero. Sin embargo, en varios préstamos hipotecarios se supera este límite, lo que supone que la cifra no pagada y los intereses se sitúen en cifras muy elevadas para el hipotecado. Comisiones, tasas y costasDentro de esta cláusula abusiva, encontramos varios aspectos claves:
VencimientoEn el caso de que el deudor incumpla sus responsabilidades de pago, el acreedor tiene la opción de vencer el préstamo con anticipación. Esta cláusula es abusiva y nula, ya que se aplica por falta de cobro de una simple cuota. Capitalización de interesesAl haberse vencido los intereses sin haber sido cobrados, estos se añaden al capital total del préstamo, un hecho que es ilegal, debido a que el capital es un término muy diferente al de los intereses de demora pendientes. FueroSe puede reclamar la renuncia a los tribunales de nuestro municipio. Liquidación unilateral de la deuda impagadaLa entidad financiera tiene la opción de presentar la liquidación de su cuantía económica con el objetivo de comenzar el proceso de ejecución hipotecaria. IRPHEsta cláusula puede ser ilegal, ya que este índice puede superar en gran medida al del Euríbor y en algunos casos, los bancos pueden manipularlo. Redondeo al alzaIncluir cláusulas dentro de los préstamos hipotecarios con las que la entidad bancaria realiza un redondeo por lo alto para calcular los intereses. Analizar el préstamo hipotecario en busca de usos abusivosPara determinar cuáles son las cláusulas abusivas en un préstamo, es recomendable que un perito analice, sobre todo, tres partes fundamentales del contrato de hipoteca. Condiciones financieras abusivasEstas cláusulas están relacionadas con las cifras dentro del contrato que incluyen:
Si queremos encontrar las cláusulas abusivas de las entidades bancarias, hay que prestar atención a los siguientes casos:
Condiciones no financieras abusivasSon aquellas cláusulas que no están relacionadas con cuantías económicas o números. En general, se refieren a las garantías de devolución cuando se produzca un incumplimiento.
Avisos notarialesEstas cláusulas están relacionadas con la transparencia en los requisitos económicos o financieros dentro de las contrataciones y préstamos hipotecarios. Proceso de reclamación de cláusulas abusivasLa aplicación de cláusulas abusivas es una acción muy recurrente por los bancos, por ello, es importante revisar, si se cuenta con una hipoteca activa, si esta posee alguna cláusula abusiva. Condiciones que pueden provocar que el hipotecado tenga que abonar todos los costes de formalización del préstamo hipotecario. Para reclamar estas cláusulas, se debe seguir los siguientes pasos:
Modificaciones legislativas en las cláusulas abusivasEn los últimos años, se han presentado numerosas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que han modificado el contexto nacional: 2013 - Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Esta sentencia modificó los términos de la Ley Hipotecaria (1/2013), que ofrecen la opción al ejecutado de alegar la oposición por diversas razones:
2014 - Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Los suscriptores a hipotecas que hayan presentado demandas judiciales en contra de sus correspondientes entidades financieras por aplicar cláusulas abusivas no se les podrán desahuciar. 2015 - Tribunal Supremo. Dictamina que la cláusula con la que se obliga al hipotecado a acarrear los costes, comisiones o tributos frutos del préstamo hipotecario se considerará abusiva. El resultado puede alcanzar los miles de euros por hipotecado. 2016 - Tribunal de Justicia de la Unión Europea. El juez nacional está obligado a estudiar las cláusulas abusivas pertenecientes a un préstamo hipotecario 2016 - Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Retroactividad completa con la devolución de la cuantía obtenida por la entidad financiera como consecuencia de la cláusula suelo. Proceso de reclamación de costes indebidosEn varias de las sentencias expuestas, se dictaminaba que algunas cláusulas abusivas se consideraban como tal por obligar al hipotecado a abonar todos los costes al completo del préstamo hipotecario. Para reclamar, hay que seguir los pasos previamente expuestos. El proceso de reclamación se puede realizar sin acudir a un perito, pero los cálculos deben estar realizados minuciosamente para obtener la aprobación de la vía judicial. De los costes del préstamo para la formalización de este, se pueden reclamar los siguientes:
Desde que el préstamo hipotecario es vigente, se abre un periodo de reclamación de 4 años. ¿En qué consiste el informe pericial?Existe la opción de reclamación a las entidades bancarias por motivo de costes hipotecarios o cláusulas abusivas. Para llevar a cabo la reclamación, se recomienda poseer un informe pericial sobre los costes, por ejemplo, de inscripción o de constitución de hipoteca. Este informe pericial es el resultado de un análisis exhaustivo de las posibles abusos cometidos por la entidad como contratación de seguros irregular, compensación de deudas, comisiones improcedentes o cláusulas abusivas. Si en la reclamación se confirma la existencia de cláusulas abusivas, es recomendable volver a calcular los gastos y la indemnización reclamada, así como la nulidad de la cláusula. Finalidades del informe pericialEl informe pericial resulta especialmente útil en los siguientes casos:
Cursos de formación Fiscalidad para InmobiliariasEn nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a agencias inmobiliarias. Su objetivo es aportar a los profesionales inmobiliarios de los conocimientos fiscales suficientes en el desarrollo de su actividad de intermediación inmobiliaria, pudiendo aportar una asesoría fiscal especializada en las operaciones de bienes inmuebles. Álvaro Conde Alonso Economista Liberal CEO Digital | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona: "la falsificación de nóminas y contratos de trabajo lleva a los arrendadores a querer acceder a los movimientos bancarios del inquilino antes incluso de enseñar la vivienda en alquiler". La experta apunta que "no es ilegal, pero se necesita su autorización". La ley de la vivienda desprotege el alquilerLa letrada insiste en que "se ha llegado a este punto porque la actual Ley de Vivienda ha dejado a los propietarios desprotegidos", añadiendo que "para blindarse ante un posible impago, las garantías que se piden actualmente casi se equiparan a las que el banco pide por conceder una hipoteca". En la última década, la propiedad ha ido perdido terreno a favor del alquiler de vivienda. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), los hogares en régimen de arrendamiento han pasado de suponer el 13,5% del total en 2011 al 15,9% en 2021. Sin embargo, a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Esta fórmula de acceso a la vivienda está sujeta a limitaciones respecto a las subidas del precio. Así los desahucios de personas vulnerables han llevado a los caseros a retirar ofertas. En el mejor de los casos, se elevan los requisitos para asegurar la solvencia tratando de evitar a los inquilinos morosos. Los inquilinos permiten acceder a los movimientos bancarios ante la tensión del mercado y la escasez de oferta de viviendas de alquilerPrimero es entregar documentación que demuestre tener un puesto de trabajo estable que proporcione ingresos fijos todos los meses. Acceder además a los movimientos bancarios de los inquilinos es una práctica que está comenzando a extenderse. Según Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona, "la falsificación de nóminas y contratos de trabajo lleva a los arrendadores a exigir ver los movimientos bancarios antes incluso de enseñar la vivienda en alquiler". A través de las redes sociales, muchos inquilinos en busca de un piso en alquiler están compartiendo su disconformidad con esta exigencia, calificándola de una violación de su privacidad. La experta apunta que "Acceder a los movimientos bancarios de los inquilinos no es ilegal, siempre y cuando se cuente con el consentimiento expreso. El inquilino deberá firmar una autorización". En cualquier caso, Goenaga opina que "el mercado está tan tensionado que muchos acaban accediendo porque no pueden permitirse dejar pasar la oportunidad de alquilar un piso, dada la elevada competencia que existe: si ellos no lo hacen, otros lo harán". Los propietarios tratan de blindarse ante el impago en el alquiler de la vivienda"Las malas experiencias propias o ajenas hacen que los caseros se piensen dos veces si alquilar la vivienda o mantenerla cerrada. Los que se deciden por lo primero, extreman las precauciones", comenta la portavoz de Círculo Legal Barcelona. Este exceso de celo ha llegado hasta tal punto que "las garantías que se piden actualmente para alquilar casi se equiparan a las que el banco pide por conceder una hipoteca para la vivienda", afirma Goenaga. A las solicitudes habituales, como el contrato laboral y las últimas nóminas, se le suman ahora los movimientos bancarios, e incluso, la declaración de la renta. En ocasiones, se llega más allá y "se realiza una consulta en bases de datos de morosidad. Se consulta lo0s datos no solo de inquilinos, sino de otras fuentes que faciliten información sobre cualquier tipo de deuda. Para ello se necesita también la autorización del inquilino", puntualiza Goenaga. Para la experta, la Ley de Vivienda es la responsable de haber cambiado las reglas del juego. "La alarma social respecto a la inquiokupación -inquilinos con contrato que no pagan sus rentas- hace que los propietarios traten de blindarse ante un posible impago". La abogada admite que "el proceso de desahucio puede alargarse más allá de los dos años. La vivienda, una vez recuperada, puede estar en unas condiciones pésimas, por lo que habrá que invertir en una reforma". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Para Arantxa Goenaga, socia y abogada del despacho Círculo Legal de Barcelona, se trata de un nuevo "reclamo electoral" por el adelanto de las elecciones autonómicas y asegura que "lo único que hará es perjudicar al mercado y que los inversores no quieran permanecer aquí". A dos semanas de la celebración de las elecciones autonómicas de Cataluña, el Govern de la Generalitat ha aprobado este miércoles un Decreto Ley para ampliar el tope de los precios del alquiler a los arrendamientos temporales para ampliar el tope de los precios del alquiler a los arrendamientos temporales cuya finalidad no sea vacacional o de ocio, una medida que, desde el despacho Círculo Legal Barcelona, tildan de electoralista y perjudicial para el sector. "Lo primero a destacar del decreto ley publicado hoy en el DOGC (Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya) es que la justificación de urgencia para aprobarlo por esta vía no es nada creíble o consistente, dado que se remiten a leyes y situaciones de hace meses (Ley de la Vivienda 12 /2023 y decreto sobre los pisos turísticos) que demuestran que no existe esta urgencia. La urgencia viene si lo utilizan como reclamo electoral dado el adelanto de las elecciones autonómicas", explica la abogada y socia del despacho, Arantxa Goenaga. En este sentido, la experta va más allá y explica por qué considera que esta no es la vía ni la forma adecuada para abordar esta problemática, y es que "amplían el derecho de tanteo y retracto de la Generalitat sin justificar el porqué de esta medida excepcional". Del mismo modo, continúa la letrada, se pedirá a partir de ahora depositar una documentación en el INCASOL (Instituto Catalán del Suelo) que en muchos casos ni existirá. "¿Cómo vas a justificar que quieres un apartamento para vacaciones durante cuatro meses?", se pregunta Goenaga, quien sentencia: "nos encontramos, de nuevo, ante medidas que lo único que hacen es perjudicar al mercado y que los inversores no quieran permanecer aquí". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Gobierno de España, tras casi un año de negociaciones, aprueba el tope a los precios del mercado del alquiler de vivienda en zonas tensionadas, al que de momento solo se ha adherido Cataluña y que entrará en vigor el próximo 13 de marzo. Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona, recuerda que "estamos ante un nuevo caso en el que el Gobierno, en vez de proponer medidas efectivas y ayudar de forma exacta y directa al mercado inmobiliario, se limita a hacer anuncios que no tienen un impacto real". Después de un largo proceso de negociaciones, el Gobierno de España ha determinado cual será el índice por el que se regirán los nuevos topes del mercado del alquiler en las denominadas zonas tensionadas. Una medida, aseguran desde el despacho Círculo Legal Barcelona, que genera muchas más dudas que certezas. "Estamos ante un nuevo caso en el que el Gobierno, en vez de proponer medidas efectivas y ayudar de forma exacta y directa al mercado inmobiliario, se limita a hacer anuncios que no tienen un impacto real", explica la abogada y socia del despacho, Arantxa Goenaga, quien recuerda que estas medidas ya se aplicaron en el pasado en Cataluña y no hicieron más que "tensionar el mercado y reducir la oferta de viviendas en alquiler". Falta de consenso Gobierno/ Autonomías ante los cambios que propone la Ley de la Vivienda 12/ 2023En este sentido, la experta se ha mostrado crítica con los tiempos establecidos por el Ejecutivo, pues tras el anuncio "a bombo y platillo" de la aprobación de la nueva Ley de Vivienda 12/2023, se ha demorado casi un año la publicación de dichos índices, además de otros seis en establecer los procedimientos de conciliación con los grandes tenedores en relación a los procedimientos de desahucio. Goenaga, quien ha recordado que ni siquiera ha habido un consenso claro entre el Gobierno central y el Govern de la Generalitat a la hora de establecer los topes, echa en falta un cambio de estrategia por parte de los poderes públicos. "Seguimos con el mismo criterio, muchos anuncios, pero ninguna medida real. El Gobierno no cuenta con los operadores necesarios para dar con medidas reales que puedan ser buenas y adecuadas para agilizar el mercado y que todos los ciudadanos tengan acceso a una vivienda digna", concluye. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Una de las mejores opciones para ganar espacio en tu vivienda y para eliminar el ruido de fuera es cerrar la terraza. Para ello, hay que conocer los términos que estipulan la ley, así como los permisos requeridos. Contenido [Ocultar] Documentos requeridos para el cierreAntes de proceder al cierra de la terraza de la vivienda propia, se debe leer los estatutos de la comunidad del vecindario. En estos textos se expondrá si se permiten los cierres y la clasificación de estos en el edificio. Tras esto, se debe comunicar al presidente el día en el que se iniciarán las obras. Cabe destacar que si existen antecedentes de otros vecinos que hayan cerrado sus terrazas sin obstáculo ninguno, la persona interesada también lo podrá hacer a partir de los preceptos de no discriminación y de igualdad. Para aquellos cierres que no afectan a la fachada o que no requiere de obras, no se necesita ninguna licencia ni ningún permiso. Por el contrario, aquellos que sí, sí tendrán que obtener un permiso para proceder con las obras. La Ley de Propiedad Horizontal, encargada de regular estos aspectos, estipula en su artículo 10.3 que para poder obtener todas las garantías legales con las que poder cerrar la terraza se necesita que 3/5 partes de los participantes en la junta de propietarios voten a favor del cierre. Si hay propietarios que no han hecho acto de presencia, pero se han opuesto, en un plazo de 30 días podrán manifestar su voto en contra a partir del día de la junta donde se expuso el tema en cuestión. En cuanto a los permisos necesarios que el ayuntamiento debe aportar, estos dependen según del municipio. Si se contrata a una empresa de cierres con experiencia en la localidad, esta será conocedora de los entresijos legislativos respecto a los cerramientos de terraza y podrá asesorar más efectivamente. Solamente se requiere tener el permiso del ayuntamiento y de la comunidad de propietarios para poder cerrar la terraza, debido a que estos permisos son requeridos para la concesión de la licencia de obras. Pasos a seguir para legalizar el cierreEl proceso legal para cerrar la terraza privativa de una vivienda consta de tres acciones:
Dos vías por las que denunciar un cierre ilegalUn cerramiento ilegal es aquel que se lleva a cabo sin contar con los permisos requeridos o sin las licencias necesarias y que perjudica a otras zonas individuales como terrazas o zonas comunes como patios o jardines. De todas formas, el cierre siempre afectará al aspecto visual de la fachada. Para poder proceder a denunciar un cierre ilegal, existen dos opciones:
Plazos de prescripción de cierresEn el caso en el que un propietario haya cerrado su terraza sin contar con el permiso del resto de vecinos, se organizará una junta en la que se estipulará un plazo para que se proceda con la demolición de la obra, regresando a la terraza original. Si no lleva a cabo la demolición y el plazo ha terminado, existe la opción de demandarlo. Cabe destacar que si el tiempo pasa y nadie actúa en contra del cierre de la terraza, el propietario adquiere el derecho del cierre sin poder oponerse nadie. Existe un periodo de cinco años, que comienza a computarse desde el inicio de la obra, para que los vecinos se opongan al cierre. Proyecto de legalización de un cierreEn el caso en el que el cierre tenga menos de 10 años, hay que realizar un proyecto de legalización que debe firmar un especialista y pedir la licencia de obras. Cuando se haya adquirido esta última, se tendrá que abonar las cuotas y tributos necesarios y consultar una notaría para registrar el cierre en el Registro de Propiedad. Por el contrario, si el cierre lleva más de 10 años, solamente se requiere el proyecto de legalización, no la licencia de obras, pero sí se debe registrar el terreno nuevo. Prescripción de un cierre ilegalSegún la obra y la localidad, la prescripción tendrá un plazo u otro. Si se ha llevado a cabo el cierre de forma ilegal sin la aprobación del resto de propietarios, el plazo oscila entre los cuatro hasta los 30 años. Habitualmente, el plazo medio se sitúa en los cinco años. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En las alegaciones presentadas, el sector se queja de la falta de participación de los ayuntamientos. Las entidades más representativas de la promoción, la intermediación y la administración de viviendas han presentado alegaciones a la resolución de la secretaria de Vivienda del Departamento de Territorio de la Generalitat de Cataluña, publicada en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC) el 22 de junio de 2023. La resolución propone el control de precios del alquiler en 140 municipios, donde residen el 80,6% del total de la población catalana, declarados como zonas de mercado residencial tenso (ZMRT). Las alegaciones del sector inmobiliario se centran, principalmente, en el incumplimiento del procedimiento establecido en la Ley de la Vivienda (LDV). Una ley que exige el control de precios del alquiler como única medida para reducir el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en diferentes municipios, renunciando a la actuación de los poderes públicos para la resolución del acceso a la vivienda. El primero de los problemas de procedimiento que se encuentran en la resolución de la Generalitat de Cataluña es que no existe una memoria justificativa para ninguno de los 140 municipios. El artículo 18.2a de la LDV recoge que es necesario presentar un procedimiento preparatorio para obtener la información relacionada con la situación del mercado residencial, pero en ningún momento se ha hecho referencia a este documento. Otro de los puntos que genera controversia en la resolución del DOGC es la falta de un plan específico con las medidas necesarias para corregir el desequilibrio entre la oferta y la demanda, tal como recoge el artículo 18.4 de la Ley de la Vivienda. De hecho, el propósito de la declaración de ZMRT no es, en sí mismo, controlar el precio de los alquileres, sino orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda. Por tanto, el plan específico debe ser un elemento integrado de la declaración de ZMRT e indispensable para declarar una zona como mercado residencial tenso. Por otro lado, la resolución de la Generalitat de Cataluña establece que el sistema de índice de precios de referencia a aplicar en Cataluña de las ZMRT es el elaborado por la Agencia de Vivienda de Cataluña. Este índice de referencia es un grave error de la resolución, ya que la Ley de la Vivienda, recoge, de manera muy clara, que el sistema de índice de precios de alquiler que se debe utilizar debe ser el elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). En el improbable caso que el Ministerio homologue el índice catalán, la nueva LDV pide que el sistema de índices recoja las características y condiciones de la vivienda y del edificio en el cual se ubica. Esta petición solo se da si se tienen en cuenta los márgenes superiores e inferiores del índice catalán. Por tanto, sería ilegal usar únicamente el valor central que responde exclusivamente a superficie y localización. Además, el artículo 18.3 de la LDV remarca los requisitos para poder declarar, formalmente, una ZMRT: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto de la unidad de convivencia más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos o de la renta media de los hogares y que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un incremento superior en al menos un 3% el porcentaje de crecimiento acumulado del IPC en Cataluña. El principal problema se encuentra en la selección de los indicadores, ya que es sesgada y no corresponde con la definición que hace la LDV. Por ejemplo, la resolución calcula la carga media de la hipoteca sobre el 80% del precio de venta (cuando la media es del 64%) y selecciona estadísticas referentes al año 2020 (que no recogen lo sucedido con los alquileres y la inflación en el periodo 2020-2022). El acuerdo de declaración como ZMRT de 140 municipios se ha hecho sin haber consultado ni informado a los ayuntamientos de las localidades, lo que vulnera el principio de autonomía local que establece el artículo 140 de la Constitución. Es una incongruencia una actuación concertada de Generalitat-municipio sin contar con la participación activa de los municipios, conocedores de la realidad de la problemática de la vivienda en su ámbito. Las entidades del sector inmobiliario, en paralelo a las alegaciones presentadas, reconocen la existencia de crecientes desequilibrios entre oferta y demanda de vivienda en el Área Metropolitana de Barcelona y en grandes ciudades. Además, desde el sector inmobiliario se entiende que el control de precios del alquiler no es una solución óptima. De hecho, esto ya quedó demostrado durante el control del alquiler que se dio durante la ley del 1964, en la falta de oferta de vivienda de alquiler asequible (protegido y libre) y con los resultados de la ley 11/2020 de la Generalitat de Cataluña en relación con la contención de rentas. Uno de los principales problemas de la vivienda en Cataluña es que la Administración no ha producido viviendas de protección oficial. De hecho, entre el 60% y el 80% de las viviendas de protección oficial han sido impulsadas por promotores privados. Además, durante el periodo de enero de 2014 a abril de 2023 en Cataluña sólo se han calificado 1.883 viviendas de protección oficial en régimen de alquiler, de las cuales el Instituto Catalán del Suelo (INCASÒL) solo ha iniciado un 30%. El mandato constitucional indica que "los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para que todos los españoles puedan disfrutar de una vivienda digna y adecuada". No obstante, la realidad es que las obligaciones del estado del bienestar se han trasladado a los propietarios privados. Finalmente, las entidades del sector inmobiliario manifiestan la voluntad de plena colaboración con las administraciones competentes en materia de política de vivienda, de tal manera que se puedan desplegar políticas de vivienda efectivas y que los ciudadanos puedan disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Sector inmobiliario que firma la nota de prensa:Associació d?Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cada vez más, la sociedad demanda un mayor número de casas prefabricadas. Estas viviendas son económicas, su diseño se adapta a cualquier gusto y son fáciles de instalar en periodos cortos de tiempo. Sin embargo, respecto a los terrenos y las regularizaciones para las casas prefabricadas existen numerosas dudas. En cuanto al terreno, en la mayoría de casos los suelos no urbanizables no permiten la construcción de viviendas. Sin embargo, hay excepciones con las casas prefabricadas móviles, las cuales sí permiten su instalación en terreno rústico debido a un "vacío legal". En primer lugar, hay que diferenciar dos conceptos, ?mobil home? y suelo rústico. El suelo rústico es un terreno considerado por la normativa territorial como no urbanizable. Este tipo de terrenos no posee las infraestructuras urbanísticas ni el abastecimiento básico como agua, alcantarillado o alumbrado. En cambio, una casa prefabricada móvil es una vivienda con posibilidad de reubicación y transportación, ya que posee ruedas y chasis. Son consideradas como bienes muebles, aunque también pueden ser consideradas como edificación al poseer servicios que les obligan a obtener una licencia urbanística municipal. Sin esta licencia, no se puede instalar una casa móvil en cualquie25r tipo de terreno, incluido en rústico. Esto causará dos procesos sancionadores: uno debido a la falta de licencia y otro que puedo proceder a la demolición si se considera la restauración del terreno a su estado previo a la instalación de la vivienda. El autoabastecimiento, clave para instalar una vivienda móvilIndependientemente del tipo de vivienda, prefabricadas o no, no se puede construir en suelo rústico, excepto cuando la vivienda se dirija a actividades ganaderas y agrícolas y cuando el suelo posea una orografía y superficie concreta. Esto cabe destacar que variará según la comunidad autónoma. En cuanto a las casas prefabricadas móviles que no necesitan obras, la instalación o no en suelo rústico dependerá de su capacidad de autoabastecimiento. Si sí es capaz, pasará a considerarse la vivienda como una "caravana". Una vivienda con tales peculiaridades y con autosuficiencia no necesita ni cimentación ni obras. Son viviendas que poseen su propio sistema de reciclaje de vertidos, depósitos de agua, paneles solares. Estas viviendas aprovechan el vacío legal, debido a su capacidad de reubicación, aunque la legalidad de instarlas en terreno rústico variará según la comunidad autónoma correspondiente. Normativa autonómica decide la instalación de las ´mobil home´Esta opción de reubicación de las casas móviles depende de la normativa autonómica, ya que cada comunidad puede indicar diferencias entre la altura del inmueble, la superficie mínima, el volumen de edificabilidad... Por ello, no es posible dar una respuesta general sobre si se puede ubicar una casa prefabricada móvil en terreno rústico o no. Cabe señalar que hay suelos rústicos donde sí se puede edificar una vivienda, independientemente de si es prefabricada o no. Casos como los campings, las viviendas sí tienen que ser móviles. En general, las viviendas móviles no se encuentran reguladas, por lo que pasan a ser algo alegales. En el caso de casas móviles pequeñas, se puede justificar fácilmente como bien mueble. El problema reside que al no haber una legislación que lo regule, un técnico será el responsable de determinarlo. En el supuesto de denuncia, esto puede causar un conflicto, que provocaría la reubicación de la vivienda. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Muchas comunidades autónomas están recurriendo la Ley de la Vivienda ante el TC por considerar que invade competencias autonómicas. Canarias anuncia que lo hará, Madrid, Andalucía y el País Vasco ya recurrieron la Ley de la vivienda, Baleares está preparando el recurso y Galicia ha pedido modificaciones en la Comisión Bilateral entre CCAA y Estado. Cataluña se ha sumado la última ha esta petición mayoritaria. Fernando Clavijo (CC) presidente del Gobierno de Canarias, acerca de la Ley, comentaba en rueda de prensa que "Anunciaremos en el Consejo de Gobierno que la vamos a recurrir al Constitucional porque invade las competencias de la comunidad autónoma. Al final hay gente que prefiere no alquilar por los problemas de si pagas o no pagas. [...] Tienen miedo" Añadía que "no sabe si son 200.000, si son 20.000, o 15.000 las viviendas que están cerradas y sin alquilar en las islas", pero dijo "que la realidad es que hay que dotar al alquiler de seguridad tanto a quien la alquila como al arrendador" Clavijo opina que para evitar que la oferta de viviendas disminuya como consecuencia de la nueva Ley, habría que conseguir que tanto el sector público como el privado vuelva a construir VPO. Concluye el presidente que "Hemos empezado regulando el alquiler vacacional, porque yo comparto plenamente que el alquiler vacacional, no en todos sitios, pero en determinadas zonas tiene un impacto directo sobre el precio del alquiler" | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El encarecimiento de los precios de las viviendas en Canadá y su cada vez más complicado acceso está causando una etapa histórica para el sector inmobiliario norteamericano. Desde 2020, se está experimentado un incremento del precio medio de los inmuebles. Un precio que en la actualidad se encuentra en 475.000 euros. Este aumento del coste medio tiene su origen en las subidas de los tipos de interés por parte del Banco de Canadá. Los niveles del interés y del coste de las viviendas son muy elevados en comparación con los ingresos de los hogares. Sumando los gastos totales al adquirir una vivienda (incluida la hipoteca), estos costes suponen el 60% de los ingresos de las familias. Una cifra que supera el nivel récord al que se llegó en 1990 con un 57%. Debido a ello, adquirir una vivienda en Canadá se está convirtiendo en una tarea muy complicada para los ciudadanos. El aumento de cientos de dólares en las hipotecas y del precio de la vivienda está perjudicando la situación del sector inmobiliario canadiense. Futuro esperanzador para el sector inmobiliario canadienseA pesar del estado actual del inmobiliario, se espera que de cara a la segunda mitad de 2023 las viviendas experimenten una caída del 5% en sus precios. Una caída que según las últimas revisiones, podría ser de hasta un 15%. Dichas revisiones han tenido en consideración la inflación persistente y la estrategia agresiva del Banco de Canadá. Por estos dos factores, se declara una bajada de precios mayor de la esperada en un principio. Tras las primeras previsiones realizadas, el Banco de Canadá optó por volver a incrementar los tipos de interés con una subida histórica. En julio, el banco central aumentó las tasas en 1 punto y volvió a aprobar otra subida en septiembre de 0.75 puntos. A pesar de que se espere una corrección de los costes de las viviendas del 40%, de cara a finales de 2023 la vivienda seguirá teniendo unos costes por encima de los registrados previamente a la pandemia. Aún con unos precios elevados en comparación a años anteriores, desde el sector financiero se afronta con optimismo el futuro del sector inmobiliario. La corrección de los costes inmobiliarios se está llevando a cado a un ritmo mayor del esperado. Una indicación de que podrían cambiar las previsiones realizadas por el Banco central de Canadá. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Retroceso de las compraventas de viviendaHemos dejado atrás un año 2022 en el que la demanda de vivienda batió todas las expectativas, con cerca de 650.000 compraventas (+14,7%), la cifra más alta desde el año 2007. El inicio del ciclo de subidas de los tipos de interés de referencia en verano de 2022 por el BCE apenas conllevó un ligero descenso del ritmo de compraventas en el tramo final del año, con más de 150.000 compraventas en el último trimestre.1 Es previsible, sin embargo, que el aumento de los tipos de interés, junto con el menor crecimiento de la renta bruta real disponible de los hogares, siga debilitando la demanda de vivienda. A su vez, la demanda de inversión está adoptando una postura de esperar y ver (wait and see). En este contexto, prevemos un retroceso en el número de compraventas hasta las 480.000 viviendas en 2023, un nivel notablemente inferior al de 2022 pero todavía superior al promedio histórico desde 2007 (460.000). Por segmentos, prevemos que el descenso de las compraventas de vivienda se concentre en la vivienda de segunda mano. Las compraventas de vivienda de obra nueva se mantendrán gracias al elevado porcentaje de preventas de las promociones actualmente en construcción y la relativa escasez de esta tipología de vivienda. De hecho, el fuerte repunte del número de compraventas de 2022 se debió íntegramente al mercado de segunda mano: se vendieron un 17,7% más de viviendas de segunda mano que en 2021 (532.000 viviendas, un 82% del total). En cambio, el número de compraventas de vivienda nueva se mantuvo en un rango similar al del año anterior (117.000 viviendas, un 2,6% más que en 2021).
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Según el Informe Sectorial de Caixa Bank Research acerca sector inmobiliario español: Desde la publicación del anterior número del Informe Sectorial Inmobiliario en julio de 2023 de Caixa Bank Research, se han sucedido varios acontecimientos en el ámbito económico que nos permiten ser más optimistas sobre la evolución del sector inmobiliario español en 2024. Por un lado, el descenso de la inflación en la eurozona desde el pasado otoño ha supuesto un giro importante en la trayectoria prevista de los tipos de interés, y se espera que el BCE empiece a bajarlos antes del verano. Por otro lado, el desempeño de la economía española ha sido sustancialmente mejor de lo pronosticado: el PIB de España creció un 2,5% en 2023, cuando a inicios de año preveíamos un avance del 1%. El balance del mercado inmobiliario en 2023 también ha sido más positivo de lo que se presumía. Aunque el número de compraventas de vivienda descendió alrededor de un 10%, el retroceso fue más suave de lo anticipado y, de hecho, se convirtió en el segundo mejor registro en 15 años (el primero fue en 2022, con 650.000 compraventas). El precio de la vivienda también se desaceleró en el primer semestre de 2023, pero en el segundo semestre aceleró el ritmo de avance y creció un 5,3% interanual en el 4T 2023. Por el lado de la oferta, la estabilización de los costes de construcción permitió cerrar el año con un número de visados de vivienda nueva similar al de ejercicios anteriores (en torno a las 110.000 viviendas). Para el primer semestre del año, prevemos que esta senda de suave desaceleración continúe, como consecuencia de unos tipos de interés todavía elevados y un contexto económico relativamente débil. No obstante, en el segundo semestre de 2024, a medida que se afiance la senda descendente de los tipos de interés y la actividad económica gane tracción, esperamos que el mercado inmobiliario recobre vigor y dibuje una trayectoria ascendente. Así, 2024 será un año de transición para dar paso a un 2025 en el que prevemos que el sector inmobiliario vuelva a expandirse. Desde CaixaBank Research, hemos mejorado las previsiones para el mercado inmobiliario español para 2024-2025: prevemos un incremento del precio de la vivienda del 2,7% y del 2,5%, respectivamente, y un número de compraventas en torno a las 550.000 unidades por año. En el primer artículo de este informe, detallamos este nuevo escenario de previsiones. El buen comportamiento del mercado inmobiliario español se explica en gran medida por la resiliencia de la demanda a pesar del difícil contexto económico. En el segundo artículo de este informe, analizamos uno de los factores principales que ha impulsado la demanda de vivienda en España en los dos últimos años: el crecimiento poblacional. Entre 2022 y 2023, los flujos migratorios han sido muy significativos y la población española ha aumentado cerca de 1 millón de personas, unas cifras que no se habían registrado desde el boom migratorio de la primera década del siglo xxi. Donde más ha crecido el precio de la vivienda ha sido en aquellas provincias y municipios que han experimentado un mayor crecimiento demográfico, como son las zonas turísticas, y las grandes ciudades y sus áreas urbanas de influencia. Mientras tanto, el precio de la vivienda se mantiene estancado en las zonas que sufren despoblación. En el tercer artículo de este informe, investigamos cómo han respondido los mercados inmobiliarios de las principales economías avanzadas al endurecimiento de las condiciones financieras. En conjunto, a pesar de que se observan diferencias significativas entre países, se puede afirmar que el precio de la vivienda ha resistido bastante bien a la subida de los tipos de interés por el momento. La escasez de vivienda nueva en los principales mercados desarrollados explica gran parte de la resistencia a la baja de los precios de la vivienda. Las restricciones regulatorias para aumentar la oferta y la falta de inversión pública en la gran mayoría de países de la OCDE estarían agravando los problemas de accesibilidad a la vivienda en las localizaciones que están experimentando una mayor demanda, como las grandes ciudades. En el último artículo de este Informe Sectorial, ponemos el foco en el mercado inmobiliario comercial español. Después de registrar caídas muy significativas en las cifras de inversión en 2023, se espera que se vaya reactivando a medida que avance 2024, gracias al descenso previsto de los tipos de interés y a una evolución favorable de los fundamentales que determinan el comportamiento de los diferentes segmentos. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Sin embargo, algunos de esos mercados inmobiliarios han empezado a corregirse en el actual contexto de mayores tipos de interés y erosión de la renta real disponible de los hogares. El mercado inmobiliario es una de las principales correas de transmisión de la política monetaria a la economía real. El endurecimiento de las condiciones financieras se traslada a los tipos de interés hipotecarios y enfría la demanda de vivienda. Además, el alza de la inflación merma el poder adquisitivo de los hogares y también debilita la demanda de vivienda por esta otra vía. Dado el notable endurecimiento de la política monetaria en los últimos trimestres, a continuación, documentamos el cambio de tendencia que ya se está empezando a producir en algunos mercados inmobiliarios internacionales y analizamos la magnitud del ajuste que podría quedar por delante. Diagnóstico: ¿qué mercados inmobiliarios acumularon mayores desequilibrios?En muchas economías desarrolladas, hace años que el precio de la vivienda venía subiendo de forma muy significativa, y la tendencia se aceleró durante la pandemia (por cambio de preferencias, política fiscal y monetaria expansiva, oferta limitada, etc.). El precio de la vivienda global pasó de crecer un 2,8% en 2019 a un 4,5% en 2020 y aceleró hasta el 11,8% en 2021, en términos nominales (1,4%, 3,5% y 8,6%, respectivamente, en términos reales).1 Esta tendencia alcista se frenó en 2022, sobre todo en términos reales (avance del 4,1% interanual en el 3T 2022) (véase el primer gráfico). El repunte del precio de la vivienda fue muy superior a la evolución de la renta de los hogares y conllevó una notable sobrevaloración en algunos mercados. Así, según el Exuberance Indicator de la Fed de Dallas, 12 de los 25 países analizados mostraban signos de sobrevaloración en el 3T 2021.2 1. Indicador del precio de la vivienda global construido a partir de 25 países avanzados. Véase: https://int.housing-observatory.com/. 2. La corrección de precios experimentada desde el verano pasado en muchas economías ya ha enfriado algunos de estos mercados, de modo que en el 3T 2022 solamente cinco países mostraban signos de sobrevaloración. Los países que más preocupan son aquellos en los que el repunte de precios vino acompañado por un incremento de la deuda de los hogares (que ya se encontraba en niveles elevados en algunos casos). En este grupo, destacan Nueva Zelanda, Canadá, Australia y EE. UU. En Europa, los casos señalados son Países Bajos, Luxemburgo, Suecia, Dinamarca y Noruega. Además, en estos países dominan las hipotecas a tipo variable, lo que implica que los hogares recientemente hipotecados son más vulnerables al incremento de los tipos de interés. En un segundo grupo aparecen Portugal, Alemania y el Reino Unido, países que también registraron fuertes crecimientos del precio de la vivienda durante la pandemia y un aumento del endeudamiento de los hogares. Situación actual: cambio de tendencia en los mercados inmobiliariosLos mercados inmobiliarios de varias economías avanzadas empezaron a corregirse a mediados de 2022, en un contexto de mayores tipos de interés y erosión de la renta real disponible de los hogares. Los mercados que registran los mayores descensos en el precio de la vivienda desde su máximo (con datos hasta diciembre de 2022 o febrero de 2023, según el país) son Australia (?9,7%), Suecia (?9,6%), Canadá (?10,4%), EE. UU. (?5,9%), Alemania (?5,7%), Nueva Zelanda (?5,0%) y Noruega (?2,8%). A pesar de estas caídas, el precio de la vivienda en todos estos países se encuentra todavía por encima del nivel prepandemia. Asimismo, las compraventas caen a tasas de dos dígitos en términos interanuales en varios de estos países: Australia (?47%), Noruega (?38%), Suecia (?35%), EE. UU. (?33%) y Nueva Zelanda (?31%).3 Las señales de enfriamiento son algo más modestas en el Reino Unido y Países Bajos, con caídas de precios inferiores al 5%, pero el retroceso de la actividad empieza a ser evidente (caída interanual de compraventas del 18,2% en el Reino Unido y del 15,5% en Países Bajos en febrero de 2023). 3. Variación interanual promedio de los últimos tres meses con datos disponibles. La fecha del último dato corresponde a diciembre, enero o febrero de 2023, según el país. Perspectivas futurasLa tendencia descendente del precio de la vivienda debería continuar en los próximos trimestres, a medida que el endurecimiento de la política monetaria se traslada a la economía real.4 La velocidad e intensidad del ajuste en los distintos mercados inmobiliarios dependerán en gran medida de los desequilibrios que se hayan acumulado en la fase expansiva del ciclo inmobiliario. En consecuencia, las correcciones deberían ser más abultadas en aquellos mercados en los que: (i) los precios de la vivienda crecieron con más intensidad, por encima de la renta de las familias (mercados sobrevalorados), (ii) el endeudamiento de los hogares es elevado y ha mantenido una tendencia ascendente en los últimos años, y (iii) el coste de financiación para la compra de vivienda ha subido más con las actuaciones de los bancos centrales en los últimos trimestres. Para valorar el ajuste potencial en el precio de la vivienda que podría llegarse a producir en estos mercados, en el Focus «Los mercados inmobiliarios de las economías avanzadas ante el endurecimiento de la política monetaria (parte II)» de este mismo informe, analizamos en detalle la presión ejercida por el tensionamiento de la accesibilidad y por el aumento de los tipos de interés. Los ejercicios que realizamos apuntan a correcciones potenciales (para el promedio de los países analizados) cercanas al 15%. Más allá de esta cifra, hay dos matices importantes. En primer lugar, la corrección estimada no es abrupta, sino que se estima que se puede producir en un horizonte de dos años. En segundo lugar, hay diferencias no desdeñables entre países, con un mayor potencial de ajuste en las economías anglosajonas (en concreto, EE. UU., Australia y Canadá) y cierta heterogeneidad dentro de Europa. En este sentido, cabe destacar que el mercado inmobiliario español se encuentra en una buena posición, tanto en términos relativos como absolutos. Asimismo, debe tenerse en cuenta que los ejercicios realizados nos dan una medida de la caída potencial de los precios de la vivienda en aquellos países en los que los desequilibrios son más pronunciados, pero son ejercicios ilustrativos, que no controlan por todos los factores relevantes y, por lo tanto, ofrecen más una medida del riesgo que no una previsión. De hecho, hay varios factores que ofrecen apoyo al mercado inmobiliario. Por encima de todo, destaca el buen desempeño del mercado laboral, generalizado entre las economías analizadas, y que ofrece apoyo a la renta de los hogares y, por lo tanto, ayuda a mitigar los problemas de accesibilidad y limita las ventas forzadas. Asimismo, los hogares cuentan con balances más saneados y los bancos cuentan con amplios colchones de capital para absorber las potenciales pérdidas sin que se activen mecanismos de retroalimentación de caída de precios. Con todo, la corrección de los mercados inmobiliarios donde más desequilibrios se han acumulado no deja de ser un riesgo cuando la política monetaria cambia de rumbo de forma súbita. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según el informe económico de noviembre que publica Caixa Bank Research: En un mes en el que desgraciadamente el protagonismo lo vuelve a tener el riesgo geopolítico, repasamos en el Dossier de Perspectivas 2024 las principales claves y previsiones para el próximo año. La primera idea es precisamente lo compleja que será la vuelta a una macroeconomía en equilibrio en un mundo con unos niveles de inestabilidad geopolítica no vistos en muchas décadas. Es cierto que nuestro escenario central contempla un aterrizaje suave de la economía mundial que permitiría reducir la inflación en los países desarrollados del 4,6% al 2,6%, con un coste asumible en términos de crecimiento del PIB (2,9% en 2024) y empleo; pues tras el estancamiento del primer semestre en buena parte de la OCDE, la actividad se iría recuperando en la segunda parte del año. Pero la fragilidad del ciclo de negocios tras las perturbaciones de los últimos años es muy elevada, sobre todo teniendo en cuenta el potencial desestabilizador a través de expectativas y mercados energéticos que tiene la confluencia en el tiempo de los conflictos bélicos de Oriente Medio y Ucrania. En este contexto, con los tipos de interés en máximos de los últimos 15 años, uno de los supuestos principales de nuestro escenario central de previsión es la continuidad del proceso desinflacionista, pues por una parte podría dar un buen soporte a los mercados financieros una vez se consoliden las expectativas de un giro monetario, a la vez que seguiría contribuyendo a mejorar la capacidad de compra de los agentes económicos. El problema es que también la evolución de la inflación está sujeta a una elevada incertidumbre, tanto por el comportamiento de factores que escapan al control de los bancos centrales (como el precio del petróleo o el tono de la política fiscal) como por las dudas sobre la inercia de los componentes más tendenciales de la cesta en un contexto en el que no han desaparecido los riesgos de efectos de segunda ronda. En este sentido, el segundo artículo del Dossier de Perspectivas 2024 de este informe concluye que el momentum ?variación anualizada y desestacionalizada del IPC promedio de tres meses respecto a los tres meses anteriores? de los componentes no sensibles a la energía en la eurozona (40% de la cesta en estos momentos) se sitúa cerca del 3%, muy por debajo de los máximos de 2022, pero todavía un escalón por encima del nivel existente antes de la pandemia y del objetivo del BCE. Por tanto, el impacto directo e indirecto del shock energético poco a poco se va desvaneciendo en Europa, aunque se debe mantener la cautela por la complejidad del escenario geopolítico y el riesgo de que algunos precios hayan adquirido una mayor inercia que en el pasado. Esa cautela se puede traducir en el mantenimiento de los tipos de interés en los niveles actuales hasta la segunda mitad del año que viene, cuando veríamos un cambio de tendencia en el ciclo monetario (anticipando el retorno de la inflación al objetivo en 2025), aunque todavía con unas condiciones financieras claramente en zona restrictiva. El próximo año también vendrá cargado de desafíos para la economía española, como repasamos en el último artículo del Dossier de este mismo informe. Tras una primera parte de 2023 en la que la actividad se vio apoyada por el buen comportamiento del turismo y la bajada de los precios de la energía, a partir del verano hemos asistido a una desaceleración provocada por el impacto de los mayores tipos de interés, la subida del precio del petróleo desde julio y la marcada debilidad del crecimiento en la eurozona, lo que pensamos que llevará a cerrar este ejercicio con un crecimiento medio del 2,4%. Para 2024, nuestro escenario central contempla un avance del PIB del 1,4%, pues es previsible que se mantengan inicialmente los vientos de cara que han debilitado la economía española en los últimos meses, teniendo en cuenta los retardos con los que se transmiten las decisiones monetarias a la actividad, las malas perspectivas para las principales economías de la eurozona (al menos hasta el 2T) y los efectos de una política fiscal algo más neutral, teniendo en cuenta la retirada de las medidas fiscales realizadas para compensar los efectos de la guerra de Ucrania. Es cierto que los riesgos a la baja del escenario son importantes considerando la incertidumbre ligada al comportamiento de los precios de la energía y de los tipos de interés, pero también hay factores mitigantes en el lado positivo, como el buen comportamiento de la renta disponible y de la tasa de ahorro de las familias en los últimos trimestres y la tracción que puedan ejercer sobre la actividad los fondos europeos. Es en este equilibrio inestable en el que nos moveremos el próximo año. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
CaixaBank Research en su estudio de la evolución del Euribor no espera más subidas de tipos de interés ni del valor de las hipotecas de vivienda ( al menos hasta mediados de 2024), pero tampoco caídas. El Euribor se situará por encima del 3% en 2024 Relajación en noviembre del euríbor a 12 meses. El Banco Central Europeo (BCE) frena los tipos de interés situando el precio del dinero en el 4,5%. Según Caixa bank Research "no se espera que los tipos de interés de referencia del BCE suban más y, de hecho, es probable que empiecen a bajar a partir de mediados de año. En este contexto, el euríbor a 12 meses podría haber tocado techo ya, y durante el próximo año las expectativas de mercado apuntan a que podría moderarse hasta cerrar alrededor del 3%" Esto va a repercutir en las hipotecas de vivienda irremediablemente. La media anual del índice rondará el 4% en diciembre bajando suavemente en 2024 . A pesar de ello el Euribor nunca estará por debajo de los niveles medios desde el año 2000 No obstante, si sus previsiones se cumplen, el euríbor seguirá por encima de los niveles de 2022 . Escenario Euribor 2024 con cierta incertidumbreNo hay unanimidad en las opiniones de los expertos acerca de nuevas posibles subidas del Euribor en 2024. Para algunos sería posible en función de cómo evolucione la inflación y el impacto que puedan tener las tensiones geopolíticas en el precio de la energía, entre otros factores. En conclusión lo prudente sería situar las posibles bajadas del Euribor ya bastante adentrados en 2024.
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A continuación mostramos la nota de prensa de CAIXA BANK acerca de "Banco Santander, BBVA y CaixaBank se alían para luchar contra el fraude financiero" : Las tres entidades financieras acuerdan colaborar en el intercambio de información que facilite la lucha contra el fraude. Una vez desarrollada la fase inicial del proyecto, se valorará la entrada de otros bancos y empresas para ampliar su alcance. Banco Santander, BBVA y CaixaBank se han unido para hacer frente a uno de los grandes retos a los que se enfrenta el sector bancario, el fraude financiero. Las tres entidades españolas están trabajando en herramientas para intercambiar información y datos relevantes que ayuden a prevenir el crimen financiero Bajo el nombre de FrauDfense, se ha constituido la compañía que aglutinará iniciativas antifraude de las tres entidades y que ha sido presentada ante los diferentes supervisores y reguladores competentes. En una primera fase, la alianza abordará la creación de una herramienta de intercambio de información que permitirá compartir ?modus operandi? fraudulentos y medidas de respuesta satisfactorias frente a ellos. En todo momento preservará la seguridad y la privacidad de la información compartida Un objetivo comúnEl proyecto abarca la lucha contra diferentes prácticas fraudulentas, que pueden ser muy diversas y sofisticadas, como el fraude de admisión, en el que se compromete información de los clientes suplantándolos para la contratación de productos, y el fraude digital o de pagos con tarjeta. Esta ambiciosa colaboración, que comenzará en España, estará abierta a la incorporación de otras empresas y entidades, tanto financieras como de otros sectores, interesadas en poner en común información contra el fraude, con el fin de proporcionar una mayor protección a los clientes, a las entidades y a la sociedad en general Carlos Requena será el director general de FrauDfense. El consejo de administración está compuesto por dos representantes de cada entidad: Carles Solé Pascual, chief information security officer (CISO) de Banco Santander España, y Daniel Barriuso, group chief transformation officer de Banco Santander; Natalia Ortega, responsable global de Prevención del Crimen Financiero, y Sergio Fidalgo, responsable global de Seguridad Corporativa, en representación de BBVA, y Sofia Karapatsiou, directora de Gobierno del Fraude, y Lorenzo Malo, CISO de CaixaBank. Natalia Ortega, de BBVA, es la primera presidenta de FrauDfense, cargo que se irá renovando cada dos años entre los miembros de las tres entidades integrantes del proyecto Acerca de Banco SantanderBanco Santander (SAN SM, STD US, BNC LN) es un banco comercial líder fundado en 1857 con sede en España. Cuenta con una presencia relevante en 10 mercados clave en las regiones de Europa, Norteamérica y Sudamérica, y es uno de los mayores bancos del mundo por capitalización bursátil. Santander aspira a ser la mejor plataforma abierta de servicios financieros para particulares, pymes, empresas, entidades financieras y gobiernos, y tiene la misión de contribuir al progreso de las personas y de las empresas haciendo las cosas de forma sencilla, personal y justa. Santander está avanzando en banca responsable y para ello se ha puesto varios objetivos, entre ellos facilitar 220.000 millones de euros en financiación verde de 2019 a 2030. En el primer trimestre de 2023, Banco Santander tenía 1,2 billones de euros en recursos totales de la clientela, 161 millones de clientes, 9.000 oficinas y 210.000 empleados Acerca de BBVABBVA es un grupo financiero global fundado en 1857 que cuenta en la actualidad con más de 68 millones de clientes activos y cerca de 117.000 empleados. La entidad está presente en más de 25 países, tiene una posición de liderazgo en el mercado español, es la mayor institución financiera de México y cuenta con franquicias líderes en América del Sur y Turquía. BBVA contribuye a través de su actividad al progreso y bienestar de todos sus grupos de interés: accionistas, clientes, empleados, proveedores y la sociedad en general. En este sentido, BBVA apoya a las familias, los emprendedores y las empresas en sus planes de futuro, y les ayuda a aprovechar las oportunidades que proporcionan la innovación y la sostenibilidad. Asimismo, BBVA ofrece a sus clientes una propuesta de valor diferencial, apalancada en la tecnología y en los datos, ayudándoles a mejorar su salud financiera con una información personalizada en la toma de decisiones financiera Acerca de CaixaBankCaixaBank es el grupo financiero líder en España con un volumen de activos de más de 618.000 millones de euros y una posición relevante a nivel europeo. Además, CaixaBank tiene una fuerte presencia en Portugal, donde controla el 100% de BPI. El grupo cuenta con más de 20 millones de clientes, la mayor red de oficinas y cajeros en España y Portugal, y el liderazgo en banca digital, con más de 11 millones de clientes digitales. CaixaBank es una entidad con un fuerte vínculo histórico con el impacto social de su actividad. Por ello, asume la responsabilidad de impulsar una economía positiva para el bienestar de las personas. Además, la tecnología y la innovación son clave para la entidad, que trabaja cada día para desarrollar nuevos modelos que le permitan dar respuesta a las demandas y necesidades de sus clientes y que acerquen los productos, los servicios y la cultura financiera a todos los ciudadanos. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Con la nueva Ley de la Vivienda se trata de ofrecer soluciones a esta situación con medidas para incrementar la oferta de vivienda asequible y estableciendo control de los precios en las llamadas zonas de mercado tensionado. Evolución reciente del mercado del alquiler: ¿cuánto ha subido el precio del alquiler en España?La evolución del precio de la vivienda se ha analizado desde varios paradigmas con resultados diferentes pero con la conclusión común de una fuerte subida de los precios del alquiler de vivienda entre 2015 y 2023. - Según el índice de precios de la vivienda en alquiler (IPVA), una estadística experimental publicada por el INE, el crecimiento acumulado del precio del alquiler entre 2014 y 2021 fue del 13,0%, con la contención comprensible en época de pandemia y la recuperación posterior del incremento en los precios hasta nuestros días. En 2021 según INE se produjo un incremento del 1,6%. -Por su parte, el índice de referencia del precio del alquiler del MITMA registró incrementos en torno al 23% entre 2015 y 2021 en los tres indicadores disponibles (mediana, percentil 25 y percentil 75). -Estos indicadores oficiales, sin embargo, solo están disponibles hasta 2021. En este sentido, resulta muy útil el indicador del precio del alquiler de CaixaBank Research, que ofrece datos con solo unos pocos días de decalaje después del cierre de cada mes, mediante técnicas de big data. Según este indicador, el precio del alquiler aumentó un 22,7% entre 2017 y mediados de 2023. A pesar de las diferencias entre indicadores, lo más relevante es que todos coinciden en señalar un incremento significativo del precio del alquiler desde 2015. Este crecimiento de los precios de alquiler ha sido superior al aumento de los ingresos y salarios de las familias y ello ha generado cierta tensión en el mercado del alquiler en las zonas más demandadas y que ha afectado de forma más contundente a los hogares de rentas más bajas. Según la Encuesta de condiciones de vida de 2022, los hogares que viven en alquiler a precio de mercado tenían una renta neta promedio de 21.271 euros anuales, un 28,4% inferior a la renta neta de los hogares que tienen su vivienda principal en propiedad (29.704 euros). El 44,8% de los españoles que residían en viviendas de alquiler a precio de mercado estaban en riesgo de pobreza o de exclusión social . Evolución del precio del alquiler por comunidades autónomasUsando el citado índice del alquiler de CaixaBank se observan incrementos significativos en el precio del alquiler entre 2015 y 2023 superiores a la subida de las rentas en casi todas las CCAA . Solamente Asturias y Galicia presentan unos incrementos de alquileres y salarios más alineados pero que en definitiva en los últimos años siguen superando el crecimiento de los salarios El auge de la demanda de vivienda en alquiler en EspañaUn factor que explica el fuerte incremento del precio del alquiler en los años recientes es la elevada demanda de vivienda en alquiler. Entre 2015 y 2019 el aumento del número de hogares en alquiler a precio de mercado (610.000) superó con creces la creación neta de hogares en estos cinco años (385.000) a causa del retroceso de la vivienda en propiedad (?93.000) y del alquiler inferior a mercado o cesión gratuita (?132.000). En cambio, entre 2019 y 2022 la evolución ha sido muy distinta: de los 454.000 nuevos hogares, solamente unos 5.000 fueron en alquiler a precio de mercado, mientras que el grueso se concentró en vivienda en propiedad (341.000). En resumen, el porcentaje de hogares que viven en alquiler a precio de mercado en España aumentó de forma significativa entre 2014 y 2019 (del 12,4% al 15,4%), pero desde 2019 se ha mantenido bastante estable, alrededor del 15% del total de hogares. La evolución del porcentaje de hogares que viven en alquiler a precio de mercado es similar en todos los grupos de edad con la excepción de los hogares jóvenes (de 16 a 29 años) que ya tenían un elevado porcentaje de alquiler (47,4% en 2014) Sin embargo, el número de hogares jóvenes en alquiler ha descendido en los años recientes como consecuencia de la evolución demográfica La Ley por el Derecho a la Vivienda y su impacto sobre el mercado del alquilerQueda claro que la prioridad de las políticas públicas de vivienda debería ser promover un aumento del parque de viviendas de alquiler social y asequible en España, ya que el actual es muy reducido. La Ley por el Derecho a la Vivienda incluye algunos aspectos positivos para lograr dicho objetivo, como dotar de carácter indefinido a la vivienda protegida Asimismo, la ley también contempla incentivos fiscales a los propietarios que pongan en alquiler sus viviendas a precios asequibles, una medida que también puede ayudar a contener los incrementos del precio del alquiler. Sería deseable que todo eso se complementara con medidas que fomenten la seguridad jurídica de los propietarios, así como con una revisión de las regulaciones urbanísticas que permita aumentar la disponibilidad de suelo. Por otro lado, la ley también establece algunas medidas que actúan sobre los precios, que incluyen limitaciones a la actualización de las rentas del alquiler y la posibilidad de limitar los precios del alquiler en zonas tensionadas. La experiencia internacional con esta regulación de los precios muestra unos resultados muy poco satisfactorios. A corto plazo, se suele producir un descenso moderado del precio del alquiler pero a medio y largo plazo se reduce la oferta de vivienda en alquiler, aumenta el precio del alquiler en las zonas no reguladas cercanas a las reguladas, el parque de viviendas se deteriora y se reduce la movilidad residencial. Zonas de mercado residencial tensionadoEl primer paso para poder aplicar la regulación del precio del alquiler es declarar como tensionada una zona residencial a petición de cada comunidad autónoma. Estas zonas, que se designan por tres años, deben cumplir una de las siguientes condiciones: que la carga media en la compra o en el alquiler de vivienda más los suministros supere el 30% de los ingresos de un hogar medio, o zonas en las que el precio de compra o alquiler de vivienda acredite un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos 3 p. p. por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC en los últimos cinco años. Según cálculos realizados con datos internos de CaixaBank sobre el importe del recibo del alquiler y otros suministros el 12,3% de los municipios tendrían un esfuerzo del alquiler superior al 30%, pero alrededor del 60% de los hogares reside en ellos. Cataluña ha sido la primera comunidad que ha solicitado la declaración de 140 municipios catalanes como «zonas tensionadas» en los que se pretende aplicar las medidas de contención de rentas previstas en la ley estatal En todo caso, la aplicación de esta ley queda sujeta a la voluntad de los distintos gobiernos regionales y su permanencia depende en gran medida del Gobierno que surja de las elecciones del 23 de julio.
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CaixaBank: Euribor y tipos de interésCaixaBank en boca de su consejero delegado, Gonzalo Gortázar, declaró que "La subida de los tipos de interés llega a su fin" . Esto se notará en el precio de las hipotecas para viviendas . Aunque El BCE insinuó el fin del alza tras la última subida de los tipos de interés al 4,25%, para Gortazar habrá una subida más en estos meses. El Banco estima que el Euríbor "va a bajar del 4%", el próximo año. "El problema va a ir a menos a partir de mediados del año que viene, las hipotecas van a repreciar en términos negativos", El consejero destacó una "caída relevante" en los crédito a vivienda del 2,6% "por el factor de subida tipo de interés". Las nuevas hipotecas firmadas este año, se han reducido un 21% y Gortázar consideró que esa será la tendencia para todo el año que incluso podría ir a más. Medidas de los bancos ante la subida de los tipos de interésCon respecto a las medidas puesta en marcha por el banco y el sector inmobiliario para hacer frente a los efectos de la subida de los tipos de interés en los bolsillos de los ciudadanos, Gortazar estima que han disminuido el número de clientes que se han acogido a las medidas del código de buenas prácticas (5600 solicitudes) y al margen se han realizado 10.000 refinanciaciones desde la subida de tipos para aliviar el efecto de los tipos en el mercado de la vivienda. Beneficios de CaixaBankCaixaBank elevó su beneficio hasta 2.137 millones de euros, un 35,8% más semestralmente. Gortazar comentó sobre los beneficios del primer semestre del año: "fue un semestre positivo" destacando una subida de recursos de clientes de 2,7%. No obstante estos beneficios no son los mejores resultados de CaixaBank: "Rotundamente no, no es el mejor año de la historia, el banco ahora es mucho más grande de lo que era hace unos años, más del doble y debería ganar más del doble". Se pasó de un 20% de rentabilidad hace una década a un 10% en la actualidad. Insistiendo en que "seguimos por debajo del coste de capital", que situó entre el 11,5% y el 12,%. Impuestos a la bancaSobre el impuesto a la banca Gortazar se preguntó: "¿Por qué las entidades financieras deben contribuir con un tipo fiscal de un 40% cuando el resto de empresas contribuyen con un 25%? Y se posicionó diciendo: "Personalmente creo que no tiene sentido gravar a la banca más que a otros sectores y perjudica a todo el país, no es bueno para la banca, pero no es bueno para toda la economía". Consecuencias tras las elecciones 2023Respecto a la situación política tras las elecciones , el consejero-delegado dejó claro que "incertidumbre y retrasos no son buenas noticias para la economía" añadiendo que "tenemos que de alguna manera normalizar una situación que puede no gustarnos" , Terminó diciendo : "Creo que esta tiene que ser una prioridad, mantener un crecimiento positivo" y "priorizar y asegurar que el dinero de los Next Generation llegan bien y llegan a tiempo, que no nos afecta el calendario que hay que cumplir por la situación de Gobierno". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Alemania sufre en la actualidad una de las mayores crisis del sector inmobiliario en décadas. Los datos registrados por Oficina de Estadística alemana muestran que el precio de la vivienda no deja de bajar sufriendo una caída del 10,2% en el 3er trimestre de 2023 frente al mismo periodo de 2022. En concreto caen la vivienda unifamiliar un 12,7% y los apartamentos un 9%. El país germano vivía en una burbuja respecto a los precios de la vivienda. La situación se sustentaba en los tipos bajos de interés y el crecimiento inmobiliario en Europa pero con la inflación y la subida de en los costes de financiación que sumió a Europa en crisis inmobiliaria la situación se ha revertido. Las promotoras congelan sus operaciones al carecer de financiación bancaria y en algunos casos llega la insolvencia y la quiebra. Según la Federación Alemana de la Industria de la Construcción esta situación negativa ha llevado y a una subida en el precio de los materiales de construcción y una caída de la producción de hasta un 6,3% en octubre respecto al mes anterior y con la consiguiente pérdida de empleo en el sector de la construcción. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Coapi España: la tendencia bajista del sector inmobiliario se revertirá este 2024Según Consejo General de los COAPI de España "esta caída en la compraventa de viviendas no debe suponer una alarma, la tasa intermensual, la compraventa de viviendas subió un 2,1%, lo que va aplanando la evolución a la baja de las operaciones. Si bien las cifras interanuales negativas se van a seguir produciendo en los próximos meses hasta encontrar una cierta estabilización a mediados de 2024, cuando el mercado entrará en una fase de equilibrio debido a la normalización de los precios y unos tipos de interés menos fluctuantes". Indica que "El número de operaciones sobre viviendas nuevas bajó un 11,1% respecto a noviembre de 2022 y el de usadas un 16,0%, por lo que la obra nueva vuelve un mes más a aguantar mejor la bajada de la demanda en el segmento residencial. Y es que el interés por comprar viviendas de primera mano va en aumento desde la pandemia" Por último COAPI de España prevé que "la tendencia bajista del sector inmobiliario se revierta este 2024" y resta importancia a los datos macroestadísticos registrados durante el 2023. "Teniendo en cuenta que el contexto económico, político y legislativo no ha sido el idóneo hasta el momento, es normal que un mercado tan sensible como el de la vivienda haya notado los efectos. El dinero es miedoso, sobre todo en el caso de los pequeños ahorradores, que necesitan estabilidad para la toma de decisiones financieras tan importantes" Cae las vivienda usada un 16% y la obra nueva un 11%Analizando los datos del informe podemos destacar, que la caída de la compra de vivienda del 10% interanual, ya acumula 10 meses de bajadas, con operaciones inferiores a 600.000 compra venta de inmuebles anuales. Las caídas afectan sobre todo a la vivienda usada, que cae un -16%, mientras que la obra nueva solo cae un -11%". Andalucía, Valencia y Cataluña son las más afectadasSegún el informe Andalucía, Valencia y Cataluña son las más afectadas por volumen de caídas de compra venta de vivienda con cerca de 10.000 (-15%), 8.000 (-12,5%) y 7.500 (-16%). En porcentaje la Extremadura cayó un 34% o la Rioja con un 38% o Madrid con un 26%. Destacamos que en Asturias, Cantabria y Castilla la Mancha no ha caído la compraventa de viviendas. La caída de la compraventa de vivienda no se traslada a los precios de momentoEsta desaceleración del mercado inmobiliario, junto a la caída de las hipotecas concedidas, no se ha trasladado a los precios, la evolución del Euribor, flexibilización en las condiciones hipotecarias y las consecuencias de la Ley de Vivienda 3/2023 marcarán el devenir del mercado inmobiliario para 2024. Informe detallado del INE sobre la compraventa de inmuebles en Noviembre 2023El número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) en el mes de noviembre fue de 179.355, lo que supuso un 4,2% menos que en el mismo mes de 2022. En el caso de las compraventas de fincas registradas, el número de transmisiones fue de 93.927, con una disminución anual del 10,3%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según se entrevé del informe: ?Efectos de la crisis en los órganos judiciales? del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ): El número de desahucios ya practicados durante el primer trimestre de 2023, alcanzó la cifra de 6.579, lo que supone un descenso del 40,6% respecto al año anterior. Datos según la fuente de procedencia de los desahuciosLos desahucios derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fueron 4860, es decir 2 de cada 3 desahucios. Estos descendieron un 36,3% desde 2022. Los derivados de ejecuciones hipotecarias fueron 1.308 y fueron los que más disminuyeron respecto a 2022. 411 desahucios llegaron por otras vías; un 40,6% menos que en 2022. Numero de desahucios por CCAACataluña ( 1715) seguida de Andalucía ( 1.279) Comunidad Valenciana (1010) y Madrid (661) fueron las comunidades autónomas con más desahucios DE la misma forma Cataluña (1.240) , Andalucía (853) , la Comunidad Valenciana (675), Madrid (573) lideran los desahucios derivados de la LAU Sin embargo en cuanto a los desahucios derivados de ejecuciones hipotecarias es Andalucía (323) la que lidera la lista , seguida de la Comunidad Valenciana(304) Cataluña (299) y Madrid (72) Las ejecuciones hipotecarias se reducen un 10,3%Disminuyen las ejecuciones hipotecarias del primer trimestre de 2023 respecto a 2022 Este año se presentaron 5.751 ejecuciones hipotecarias, una disminución del 10,3% respecto al primer trimestre de 2022. Andalucía, copó el 25,1% del total nacional de ejecuciones inmobiliarias con 1.446. La Comunidad Valenciana, con 1.042; Cataluña, con 865; y Madrid, con 521. Si se observa el número de ejecuciones en función de la población son la Comunidad Valenciana con 20 de cada 100.000 habitantes y Murcia con 19,1 Las sentencias de cláusulas suelo, estimatorias en su mayoríaFueron estimatorias el 97,8% de las 19.024 sentencias de clausulas suelo dictadas en 2023. En comparación con 2022 quedaron en tramitación 151.583, un 24,6% menos y se resolvieron 22.283, un 38,3% menos . Llegaron a los juzgados 16.758 asuntos relacionados con cláusulas suelo hasta marzo, lo que representa un 32,9% menos que en igual trimestre de 2022. Demandas por ocupación ilegal de viviendasEncabeza en número de demandas por ocupación ilegal Andalucía 145, un 23,1% del total nacional, tras ella la Comunidad Valenciana, con 104, Cataluña, con 94 y Madrid, con 71 En datos totales ingresaron en los órganos judiciales juicios verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas de personas físicas, entidades sin ánimo de lucro con viviendas sociales un total de 669, un 15% menos que en 2022 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Reino Unido se ha convertido en el punto de mira de numerosos compradores de vivienda, debido a la reducción de los precios de la vivienda británica. La situación actual del país cada vez se complica aún más. Tras la retirada de la primera ministra Truss, el país debe afrontarse a un inflación del 10,9% y con previsiones de superar el 11% a finales de año. Una inflación a la que el Banco de Inglaterra ha respondido elevando en 75 puntos básicos los tipos de interés hasta situarlos en un 3%. Esta subida de los tipos de interés se presenta como el mayor aumento de tipos en 33 años. Los compradores estadounidenses se presentan como los compradores potenciales dentro del país británico. Esto se debe a la pronunciada caída de la libra ante el dólar. Una caída causada por la gran reducción de impuestos en Reino Unido, una situación que está generando viviendas muy baratas para los ciudadanos estadounidenses. Londres ha sido la ciudad que mayor reducción de precios de la vivienda ha experimentado. La incertidumbre económica causa una caída de los precios de la vivienda del 0,9%En octubre, los precios sufrieron una caída del 0,9%. Esto llevó a que el valor medio de la vivienda inglesa se situase en 309.500 dólares. Un dato que contrasta con el valor de la vivienda de a principios de 2022, donde registró números récords. De cara a los próximos meses, la proveedora de hipotecas más importante de Inglaterra, Nationwide Building Society, avisa de que se podría experimentar una caída del 30% de los costes de vivienda. Una reducción originada por la incertidumbre económica y el incremento de las tasas. En cambio, otros portales inmobiliarios reducen dicha caída entre el umbral del 5% y del 10%. Sin embargo, como indica Bloomberg, el Banco Santander ha declarado que no prevén que la vivienda británica experimente una significativa caída de sus precios de cara a 2023 y 2024. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La bajada de las hipotecas sobre viviendas firmadas en junio ha sido de un 21, 9% y concediéndose un total de 33478 préstamos hipotecarios, moderándose respecto al mes de mayo (25%) .Los tipos de interés siguen subiendo hasta un 3,19% y no bajan del 3% desde hace tres meses, la cifra más alta desde 2017. Datos sobre hipotecas fijas y variablesLos datos del INE muestran también que un 40% de los préstamos hipotecarios corresponde al tipo variables y un 60% al tipo fijo.´El tipo de interés medio en hipotecas de tipo variable fue del 2.48% y en hipotecas de tipo fijo del 3,45 En cuanto al tipo al que está contrata la hipoteca, los datos del INE señalan que el 40% de los préstamos sobre viviendas se constituyeron a tipo variable, mientras que el 60% se firmaron a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,84% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,45% en el caso de las de tipo fijo. Desde Fotocasa indican que "En un escenario en que el euríbor aumenta diariamente, por encima del 4%, no es de extrañar que la mayoría de las hipotecas se sigan firmando a tipo fijo. Muchas familias prefieren cerrar una hipoteca a tipo fijo que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en un futuro". Se han incluido en los registros de la propiedad un total de de 11.176 hipotecas que han cambiado sus condiciones un 24,9% menos que en junio de 2022. Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo variable aumentó 0,3 puntos y el de las hipotecas a tipo fijo subió 0,2 puntos. La mayor parte de hipotecas variables se referencian con el Euribor tanto antes de la política contra la inflación del BCE (81,1%) como después) (57,8%). Datos de hipotecas por regionesAndalucía (7.043) encabeza la región con mayor número de hipotecas, Comunidad de Madrid (5.675) y Cataluña (5.336) le siguen. Canarias fue la única región con variación anual positiva en hipotecas (5,4%). Las regiones con máximos descensos fueron La Rioja (?64,7%), Castilla y León (?41,2%) y Aragón (?33,0%) Hipotecas sobre fincas rústicas y urbanasPor último los datos del INE muestran que el número de hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas) bajó un 22,4% en junio respecto al mismo mes de 2022, hasta un total de 43.538 préstamos. El capital de los créditos hipotecarios concedidos descendió un 16% en junio hasta los 7.310,2 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas aumentó un 8,3% y sumó 167.904 euros. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Ejecutivo de Castilla-La Mancha ha anunciado la aprobación del bono de alquiler de viviendas para 2022 y 2023. El bono consistirá en una subvención de 250 euros mensuales a jóvenes desde los 18 años hasta los 35 que hayan firmado un contrato de alquiler. A través de la sede electrónica de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, se podrá solicitar el bono, a la vez que presentando en la Delegación Provincial de la Consejería de Fomento el Anexo VI donde se reconoce la subvención. Para acceder al abono, la persona solicitante debe haber firmado un contrato legal de arrendamiento, ya sea alquiler de habitaciones o de vivienda. Condiciones requeridas para acceder al bonoEn suma, el solicitante debe cumplir las siguientes condiciones para poder acceder al bono joven de alquiler:
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En 2022, la cifra de inversión en proyectos BTR o carteras de PRS ascendió a 2.560 millones de euros, cifra que representa un incremento del 52% sobre 2021. En 2022, un contexto favorable para la inversión inmobiliaria, la compraventa de viviendas registró en 2022 un incremento anual del 14,7% hasta las 649.712 operaciones. El ejercicio 2023 ha comenzado de manera muy positiva, registrándose 56.372 ventas en el mes de enero, un 30% más que en diciembre y un 6,6% más que en enero de 2022. Es el mejor dato desde septiembre y el mejor enero desde 2008. En estas cifras, las protagonistas absolutas han sido Andalucía, con más de 135.000 transacciones; Cataluña, con más de 102.00; y la Comunidad Valenciana, que roza las 100.000. Málaga, una de las ciudades más deseadas para vivir tras su crecimiento económico y empresarial, que destaca por su crecimiento del 37% las transacciones de segunda mano en Málaga. El mercado residencial vive en los últimos años un escenario de especial interés sobre los activos por parte de compradores e inversores internacionales. Según datos del Colegio de Registradores, los extranjeros protagonizaron 22.085 compraventas de vivienda en España durante el cuarto trimestre del año 2022, representando un 14% de la demanda, porcentaje más elevado de los últimos 10 años. Un parque BTR atractivo para la inversión con alta rentabilidadEn el global del año 2022, la cifra de inversión en proyectos BTR o carteras de PRS ascendió a 2.560 millones de euros, cifra históricamente más elevada de este sector en España y que representa un incremento del 52% sobre el periodo 2021. Si se analiza la actividad inversora registrada en el último trimestre del año, se observa cómo el mercado residencial en alquiler ha sido el más activo. Se contabilizaron operaciones por un volumen total de 672 millones de euros, cifra que supone el 28% de la inversión trimestral. En el global del año, la cifra de inversión en proyectos BTR o carteras de PRS ascendió a 2.560 millones de euros, cifra históricamente más elevada de este sector en España y que representa un incremento del 52% sobre el periodo 2021. Si se analiza la inversión registrada en el año 2022 por mercados o ubicaciones, se observa cómo Madrid representó el 45% del capital invertido, Cataluña por su parte canalizó el 24% de la inversión, donde destacó la compra por parte de Patrizia a BeCorp de 10 promociones de BTR (1.500 viviendas). Analizando el tipo de operación de inversión en residencial desde el año 2018 hasta el 2022, se observa un cambio de tendencia muy clara. El periodo en el que empezó a incrementarse la actividad considerablemente (2018 y 2019), la inversión se canalizó a través de carteras de vivienda o edificios existentes y alquilados (PRS). A partir del año 2020, se observó la llegada del fenómeno Build to Rent (BTR), nuevos proyectos que se desarrollan para alquilar las viviendas. Posiblemente, en los próximos meses puedan empezar a rotar carteras de BTR estabilizadas y la figura del PRS vuelva a ganar cuota al mercado en 2023. Demanda creciente para una oferta a la alturaEl aumento de la demanda residencial de los últimos años ha provocado un descenso notable de la oferta existente, especialmente de la obra nueva. El stock de obra nueva sin vender ha descendido un 23% en los últimos 10 años (dic 2021 vs dic 2012). El stock de viviendas de obra nueva en España, a fecha 31 de diciembre de 2021 ascendía a 448.809 viviendas. En el año 2021, casi la mitad del stock nacional se acumula en tres comunidades autónomas: Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El sector Retail, con 832 millones de euros, se sitúa como cabeza de la inversión con un 38% del total. El sector ha conseguido duplicar los niveles registrados en el anterior trimestre y multiplicar por 3,5 la inversión contabilizada en el mismo periodo del 2023
La consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate presenta su informe de inversión inmobiliaria correspondiente al primer trimestre del año. Según datos de la consultora, la inversión ha alcanzado los 2.214 M?, cifra que representa un ajuste del 14% respecto al mismo periodo del 2023 y prácticamente replicar las cifras del trimestre anterior. De momento y con las cifras registradas en el primer trimestre de año, se observa a los inversores más centrados en incrementar las rentas de sus inmuebles y en gestionar los mismos de manera más eficiente, con el objetivo de incrementar sus rentabilidades. No obstante, se empieza a ver operaciones de volúmenes importantes, principalmente en los sectores del retail (centros comerciales) y la logística, donde los "market makers", inversores que marcan la senda del camino, empiezan a hacerse más notables. "En un contexto económico de relativa calma en Europa, predomina un optimismo prudente. La inflación está bajando considerablemente, lo que allana el camino para recortes de los tipos de interés oficiales a finales de año que puedan facilitar la reactivación del mercado. Después de dejar en el camino un año 2023 complicado, nos adentramos en un periodo 2024 que se presenta, cuanto menos, retador. Se prevé una recuperación del mercado lenta y controlada durante los seis primeros meses del año, siendo más acentuada en la segunda parte del ejercicio" ha declarado Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate en España. El Retail, protagonista indiscutible del primer trimestreSi nos fijamos en el resultado por sectores, vemos que el Retail, con 832 millones de euros, es el que sostiene la inversión de este primer trimestre del año sumando el 38% del total. Gracias al protagonismo de los centros comerciales con más del 55% de la inversión en retail, el sector ha conseguido duplicar los niveles registrados en el anterior trimestre y multiplicar por 3,5 la inversión contabilizada en el mismo periodo del 2023. El sector residencial por su parte alcanza una cuota de mercado del 19% y una inversión contabilizada de 421,5 millones de euros. Esta cifra supone un incremento del 48% respecto al trimestre anterior. El buen momento por el que pasan los fundamentales del mercado, con una demanda sólida, una tendencia creciente de las rentas y unos niveles de oferta limitados, continúan atrayendo inversores al sector residencial en España. Dentro del contexto europeo, destacan tres mercados nacionales, Madrid, Barcelona y Valencia, donde las perspectivas de crecimiento de rentas y valores capitales para los próximos tres años son muy positivas. Teniendo en cuenta estos dos indicadores, Madrid se postula como el mercado más atractivo para la inversión en Europa, por encima de Valencia, Rotterdam y Berlín. El sector de los HOTELES en España continúa atrayendo a un gran número de inversores, registrándose operaciones por un volumen total de 356 millones de euros en el primer trimestre. Esta cifra representa un incremento del 10% trimestral. Si se analiza la inversión por zonas geográficas, se observa como Canarias, Cataluña y Baleares han aglutinado gran parte de la inversión del comienzo del año. La actividad inversora registrada en el sector de las OFICINAS en el primer trimestre del año ha sido baja con 210 millones de euros, cifra que refleja un ajuste del 61% respecto al comienzo del 2023. La actividad se ha centrado principalmente en Madrid y Barcelona, siendo la operación más destacada por representatividad, la compra de tres plantas de oficinas en el Paseo de Recoletos 27, de Madrid por un volumen de 19 millones de euros, por parte de un patrimonio privado alicantino. La actividad registrada en el sector de la LOGÍSTICA no ha sido muy elevada, con una inversión contabilizada de 283 millones de euros. No obstante, esta cifra supone un incremento del 15% respecto al mismo periodo del año anterior. Probablemente, estemos ante el sector donde las expectativas de vendedores y compradores institucionales se estén acercando cada vez más, habiéndose registrado ya operaciones relevantes en el mercado que van a marcar la senda de actividad inversora de cara a los próximos meses. Los Fondos Institucionales, el perfil de inversor más activo en el primer trimestreEl informe de BNP Paribas Real Estate contempla, también, un análisis sobre la tipología del inversor según su nivel de actividad. Los Fondos Institucionales, siguen siendo la tipología de inversor que más ha operado en este primer trimestre del año, con un volumen aproximado de 1.090 millones de euros alcanzando el 49% de la inversión. A pesar de mantener una cuota de mercado importante, el número de operaciones registradas por los fondos institucionales ha bajado sustancialmente. Por otro lado, los Patrimonios Privados (Family Office) siguen aprovechado la situación actual del mercado, en la que tienen menos competencia en los procesos, les afecta menos la subida de tipos de interés y pueden negociar mejores condiciones para incrementar su cuota de mercado y protagonismo. En el primer trimestre alcanzan una cuota de mercado del 17% sobre el total de la inversión y del 32% del número de operaciones. Cabe destacar también, el volumen invertido por parte de las Compañías Inmobiliarias y Socimis cuya cuota de mercado se ha situado en el 22% de todo el volumen trimestral, con un volumen aproximado de 484 millones de euros. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El sector inmobiliario se enfrenta a un periodo de recesión a nivel mundial. Pero, cabe destacar, que hasta los mercados menos asequibles también van camino de una extraña recesión con una caída de precios. Previsiones para 2022 y 2023Así lo recoge Goldman Sachs en su último estudio donde recoge sus previsiones acerca del mercado inmobiliario de Hong Kong. Entre estas, el banco de inversión estadounidense prevé una pronunciada reducción de los costes de inmuebles en Hong Kong. Para finales de 2022, se anticipa que la caída de precios será de -15%, al igual que en 2023 que volverá experimentarse una bajada del -15%. Estas últimas previsiones están justificadas en el gran incremento de las tasas bancarias de Hong Kong, el Hibor. Estas tasas de cara a tres meses han registrado su tasa más elevada desde 2008, debido a que la política monetaria de la región está supeditada a las decisiones de la Reserva Federal de EEUU. Del total de las hipotecas, más del 90% se encuentran ligadas al Hibor. El origen de la recesión económica de Hong KongLa recesión de la región se debe en gran medida a tres factores. Por un lado, el incremento de los tipos de interés, la desaceleración económica y la huida de ciudadanos residentes. En suma, el cada vez más endeudamiento podría causar la tasa más baja de la asequibilidad del sector inmobiliario. Un hecho que podría revertirse si se experimenta una caída de los precios de la vivienda. La elevada tasa de los tipos está alejando a los inversores de este mercado inmobiliaria. Para que la asequibilidad regrese a su nivel positivo, los precios tendrían que caer un 20% para volver a atraer a los compradores y en un 35% para los inversores. Para descubrir más información, acceda al artículo de la revista internacional Bloomberg en su artículo "Goldman Says Hong Kong Home Prices May Fall 30%". | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Prensa ibérica ha organizado el I Foro de Banca en el que Peoi Belausteguigoiti, responsable de BBVA en España declaraba que a pesar de la caída en 2023 del 15% en la compraventa de viviendas frente a 2022 se superará a fin de año los niveles de 2019. Ni la fuerte inflación, ni la incertidumbre por la subida de los tipos de interés, han podido frenar estos datos positivos en las compraventas de viviendas respecto a 2019, entresacados por BBVA de la evolución comercial de sus productos y el segmento de crédito. La entidad bancaria pide un año de espera para sacar conclusiones acerca del comportamiento del mercado debido al comportamiento inestable y de brusca variabilidad que vivimos en el entorno de los tipos de interés. Actualmente los tipos se sitúan en el 4% pero están a merced de las decisiones del BCE en función de cómo evolucione la inflación. En el plazo de un año se podrá afirmar con más certeza como va a comportarse el sector familiar y empresarial y en concreto el entorno de la compraventa de viviendas en nuestro país. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
BBVA Research, en informe destaca que es probable que el BCE mantenga los tipos de interés en los niveles actuales hasta final de 2023 y recorta al 1,8% la previsión de crecimiento económico para 2024. Se trata de una "desaceleración cíclica" que resentirá el crecimiento de la economía previsto para el año que viene, cuando el PIB caerá hasta el 1,8%, tres décimas menos respecto a las anteriores previsiones. Este año el PIB crecerá un 2,4%, la misma previsión que en el informe anterior. Más concretamente, para Europa se mantiene una previsión de crecimiento del PIB en 2023 hasta el 2,4%, pero se revisa a la baja la de 2024 desde el 2,1% hasta el 1,8% dado el deterioro moderado de las perspectivas globales en este mencionado entorno de elevada incertidumbre. En España, el crecimiento se desacelerará paulatinamente mientras la política monetaria será restrictiva durante más tiempo del habitual para reducir la inflación. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El mercado no espera cambios por parte del BCE en los tipos de interés en 2024 lo cual mantendrá estable el Euribor. Se descarta una caída fuerte del indicador a pesar que ya empiezan a bajar las cuotas hipotecarias de tipo variable y de revisión semestral. En concreto el Euribor apenas se reducirá en 4 décimas de aquí a fin de 2024. En Diciembre se reducirán 75 puntos básicos. En 2025 se espera a su vez que el Banco europeo baje los tipos de interés otros 100 puntos básicos (hasta el 2,75%), lo que situaría el euríbor a 12 meses en niveles del 2,4% a finales de 2025. Todas estas previsiones de estabilidad del euribor hacen presagiar que las cuotas de las hipotecas variables referenciadas en este indicador van a bajar menos de lo que se esperaba a principios de año. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) ha presentado un nuevo sistema de referencia de los precios de alquiler que ya estaba previsto en la Ley de la Vivienda 13/ 2023 con el fin de ajustar los precios de alquiler en los nuevos contratos, solo en las zonas de mercado inmobiliario tensionado y en el caso de grandes tenedores de vivienda. Cataluña como ejemplo ya ha declarado 140 municipios como zonas tensionadas a las que aplicar estas medidas. BBVA Research en su informe declara que "Las políticas de impulso a la demanda de vivienda o de fijación de precios pueden tener efectos nocivos a largo plazo en el sector" Además, la entidad explica con referencia a los topes a los precios del alquiler del Gobierno que "pueden incluso incentivar la salida del mercado de viviendas, en un entorno donde los costes de mantener una casa en condiciones habitables se están incrementando considerablemente (sin mencionar los de mejorar su eficiencia energética)" Avales ICO ¿A quién favorecen realmente?Los avales ICO fueron aprobados por el Gobierno con una inversión de 2500 millones de Euros para ayudar a la compra de la primera vivienda a jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo, avalando el 20% y el 25% del precio de la compra de la primera vivienda. Los avales aun no se han puesto en marcha y no se conocen aun muchos detalles que dependen del posicionamiento de la banca. Pero la valoración de BBVA Research de los avales ICO tampoco es muy favorable ya que estas ayudas podrían estar obligando al sector financiero a tomar demasiados riesgos y podrían estar favoreciendo a las clases pudientes y no tanto a los jóvenes y familias vulnerables. Citando textualmente "la medida sufre de varios problemas. Por un lado, se encuentra diseñada con los mismos defectos que aquejan a otras y que pueden generar desigualdad", BBVA Research afirma igualmente que "al poner límites rígidos a la edad (35 años), al ingreso (37.800 euros anuales) o para solicitar el crédito (31 de diciembre de 2024), se discrimina en contra de aquellas personas que apenas sobrepasan esas barreras (o que quieran comprar a partir de 2025). Asimismo, es muy posible que la medida termine beneficiando a jóvenes que en la actualidad ganan menos que la renta especificada, pero que en el futuro tendrán unos ingresos por encima de la media. Aunque se requieren límites al patrimonio acumulado por los compradores, no se exige lo mismo para el de los padres, lo que, nuevamente, podría terminar favoreciendo a hogares de rentas altas" y añade que "no es recomendable incentivar créditos que financien el 100% del valor de la vivienda, ya que puede llevar a un incremento en la toma de riesgo de las entidades financieras". Por último el BBVA opina que "Sin políticas que incrementen la oferta de vivienda, las ayudas a la compra llevarán a incrementos en los precios, sin mejorar la accesibilidad de los jóvenes", Subida del PIB en 2024 pero incertidumbre de 2025 en adelante.Las estimaciones sobre el crecimiento del PIB en 2024 que plantea BBVA hablan de una subida del 1,5% al 2,1% provocado por las exportaciones y el consumo privado. En 2024 se espera crecimiento económico , bajarán los tipos de interés , la inflación y los precios de las energías. Los fondos europeos ´Next Generation EU" y la política fiscal motivarán una bonanza económica. Sin embargo el PIB en 2025 descenderá de un 2,5% a 2,0% motivado por los ajustes económicos y una menor dinámica económica en la eurozona. Concluye BBVA Research que "No conocemos la senda de ajuste, pero todo indica que países como España tendrán que hacer un esfuerzo de consolidación importante durante los próximos años que podría quitarnos fácilmente del orden de unas tres décimas de crecimiento en 2025". Y advierte la entidad bancaria sobre los efectos futuros de la falta de mano de obra cualificada y la debilidad de la inversión privada y de la productividad que motivarán un escenario económico diferente al de 2024 y lleno de incertidumbres.
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A continuación exponemos el análisis que hace BBVA sobre las posibles variaciones en la compraventa y el precio de la vivienda en 2023-2024: Básicamente, para el resto de 2023 y 2024, se espera un descenso y contracción de las operaciones de compraventa pero no de los precios de las viviendas. Los precios de la vivienda no se contraenEl precio de la vivienda se espera que baje menos de un 4% en España, porcentaje cercano al nivel de equilibrio que se prevé para el largo plazo. Hay que tener en cuenta que los precios desde 2008 se ajustaron considerablemente y no ha habido subidas importantes hasta la fecha; el margen de corrección por lo tanto es muy pequeño. Las compraventas de viviendas descenderánSegún BBVA las compraventas descenderán hasta un 30% interanual, sobre todo en lo que se refiere al mercado residencial de viviendas de segunda mano. Esto vendría motivado en parte por las medidas contra la inflación del Banco Central Europeo (BCE), el menor crecimiento económico a nivel global, el mayor precio del dinero y la reducción en los ahorros acumulados por las familias en la pandemia. Estos factores que incidirán significativamente en los compradores harán que se les exija un gran esfuerzo para acceder a la vivienda. En datos , se prevé una venta de más de 500.000 viviendas entre 2023 y 2024 , cifra acorde con los pasados años, a excepción de la subida que se experimentó con la burbuja inmobiliaria. Oferta de viviendas de nueva construcciónSe espera un descenso en el número de visados para obra nueva del 9% al 10%, debido a la subida en los costes de financiación, la falta de mano de obra cualificada, la incertidumbre ante las normas de regulación futuras y el aumento de los salarios. No obstante este descenso debería tener un impacto limitado en el sector inmobiliario ya que para 2024 tendría que haber ya un repunte de entre el 4% y el 5% en las ventas, del 2% en el precio y del 6% en la oferta de nueva vivienda y los visados. En resumenEn resumen , cuidado con la inflación elevada, la falta de suelo y mano de obra cualificada y la inestabilidad en las políticas económicas , porque son factores adicionales que pueden romper las citadas expectativas . | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Estimamos precios de vivienda -5% y transacciones -20% en los próximos 2 años.Los precios de vivienda deberían entrar en fase de ajuste, tras 10 años consecutivos de subidas. Mantenemos nuestra previsión de caídas del -3% 2023e y -2% en 2024e. Esto implicaría un retroceso acumulado superior al -12% en términos reales (ajustado por inflación). Los principales detonantes de dicho ajuste serán: (i) Mayor coste de financiación hipotecaria; (ii) Menor tasa de ahorro de los hogares; y (iii) Pérdida de atractivo la inversión en vivienda para alquiler. La actividad inmobiliaria también debería enfriarse, con transacciones -14% 2023e y -7% 2024e, aunque desde niveles máximos de 15 años. Se trata de un ajuste, que nada tiene que ver con lo ocurrido en 2007. La tasa de esfuerzo es razonable (36% actual vs >50% en 2007) y oferta y demanda están equilibradas. Los activos patrimonialistas sufrirán rebajas de valoraciones.Prevemos caídas generalizadas en valoraciones de activos en 2023. Los bancos centrales suben tipos de interés en prácticamente todas las geografías y se incrementa la rentabilidad de activos alternativos, como bonos soberanos. Esto lleva al inversor a exigir mayor rentabilidad a los activos inmobiliarios. Por otra parte, aunque las rentas están vinculadas por contrato a la inflación, la capacidad de trasladarla será menor en un entorno de frenazo económico. Los activos más penalizados serán oficinas y centros comerciales, con demanda a la baja por el auge del teletrabajo y el comercio electrónico. Los que tienen mayor capacidad de subida de rentas son logístico, centros de datos y salud (residencias de tercera edad y hospitales). Todavía es pronto para entrar en inmobiliario cotizado, aunque detectamos algunas oportunidades con perspectiva de largo plazo.El inmobiliario cotizado continuará lastrado en los próximos meses. La más que probable rebaja de valoraciones de activos, llevará a un incremento de ratios de apalancamiento y a un posible recorte de dividendos. Si bien, detectamos algunas oportunidades para inversores de largo plazo y alta tolerancia al riesgo, como Vonovia, Welltower, Prologis y Digital Realty Trust. Las SOCIMIs españolas presentan menor atractivo por elevada exposición a oficinas y centros comerciales. Tan sólo tenemos recomendación de Compra en Inm. Colonial. El sector promotor tampoco ofrece atractivo en este entorno de caída de precios y costes al alza. Vivienda: Entramos en fase de ajuste de preciosPrevemos caídas en precios de vivienda de -5% en 2 años. Los precios de vivienda en España cerraron 2022 con una subida del +5,5% a/a (vs+5,1% estimado), aunque aflojando de forma significativa desde el +7,6% en 3T 2022. En el último trimestre del año cayeron -0,8% t/t (vs +1,7% anterior). Es la mayor caída intertrimestral de los últimos 10 años, excluyendo la de 4T 2020, debida al COVID.Mantenemos nuestra previsión de caída de precios de vivienda del -3% en 2023e y -2% en 2024e. Esto supondría un recorte nominal del -5% en 2 años y superaría el -12% en términos reales, dado que estimamos IPC del +4,6% 2023e y +2,6% 2024e. De esta forma, la relación entre precios de vivienda e ingresos familiares medios se reduciría a niveles próximos a 7,0x, frente a 7,8x actual y una media histórica (20 años) de 7,5x. No descartamos una corrección algo mayor si el entorno de tipos elevados se prolonga más allá de 2024. No debemos alarmarnos. Se trata de un pequeño ajuste, que dista mucho de lo ocurrido en 2007. La principal diferencia es que no existe el sobre apalancamiento de entonces y, por tanto, no habrá tanta presión vendedora: (i) La tasa de esfuerzo hipotecario está en el 36% vs >50% en 2007; (ii) La relación entre precios de vivienda e ingresos familiares se sitúa en 7,8x vs 9,5x en 2007; y (iii) De las hipotecas firmadas en los últimos 5 años, cerca del 50% son a tipo fijo. Los principales detonantes del ajuste son: -Mayor coste de financiación hipotecaria. El Euribor 12 meses ha pasado del -0,5% en diciembre de 2021 al +3,9% actual, niveles que prevemos se mantengan al menos hasta final de año. Esto se traduce en un incremento superior a los 450? al mes para un nuevo crédito hipotecario (145.000? de media en España). Como consecuencia, la tasa de esfuerzo seguirá elevándose hasta niveles próximos al 40%, por encima de la media histórica del 35%. ? Menor tasa de ahorro de los hogares. La inflación supera con creces el incremento de los salarios (+3,0% en 2022 a/a), reduciendo por tanto el poder adquisitivo y la tasa de ahorro de los hogares. ? El fuerte repunte de TIR del bono español a 10 años resta atractivo a la inversión en vivienda para alquiler. La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se ha reducido ligeramente hasta el 3,5% de media en España, mientras la rentabilidad del bono español a 10A se incrementa de forma significativa (3,4% actual vs 0,55% dic-2022). De esta forma, el diferencial de rentabilidades es prácticamente inexistente en estos momentos (vs ~70p.b. medio de los últimos 20 años). Además, la nueva Ley de Vivienda limitará el incremento de los alquileres al 2% este año y 3% en 2024 y fijará una nueva referencia distinta al IPC para las revisiones a futuro. Las transacciones podrían caer -20% en 2 años? desde niveles máximos de 15 años.Las transacciones de vivienda alcanzaron las 650k unidades en 2022 (máximos desde 2007), apoyadas en la fortaleza de la demanda doméstica y la vuelta del comprador extranjero. Este no sólo recupera los niveles previos al virus si no que está en máximos de los últimos 10 años. De cara a los próximos años, prevemos un enfriamiento del mercado inmobiliario, con caídas de transacciones del -14% en 2023e y 7% en 2024e. A partir de entonces debería estabilizarse en torno a 500k transacciones al año, nivel que consideramos sostenible a medio plazo. A diferencia de la crisis inmobiliaria de 2007, en esta ocasión no apreciamos exceso de oferta. Viviendas Iniciadas y Creación de Hogares se encuentran equilibrados en niveles próximos a las 100k al año. Además, si se cumplen las previsiones del INE, la creación de hogares podría incrementarse hasta superar las 150k al año, impulsado por llegada de extranjeros y reducción del número de personas por hogar. Los precios de suelo se han estancado en 2022 (-0,1% vs 2021) y deberían sufrir también caídas en 2023 y 2024, tanto en precios como en transacciones. Las promotoras extremarán la prudencia y tratarán de proteger sus márgenes a futuro, en un entorno de caída de precios de vivienda, e incremento de costes de construcción y financiación. Oficinas: Mayor rentabilidad exigida y rentas con escasa capacidad de crecimiento.Al auge del teletrabajo y el frenazo económico, están produciendo una caída de la demanda de superficie de oficinas. Aunque gran parte de los contratos de alquiler están vinculados a la inflación, parece complicado que en este entorno las rentas se incrementen, y ni mucho menos a ritmo de la inflación. Como podemos ver en el Cuadro 7, aunque los activos prime consiguen mantener ocupaciones elevadas, las rentas se incrementan menos del 2%, con inflación del +5,7% en 2022. Fuera de estas zonas de negocios, sufren caídas tanto en ocupaciones como en rentas. El incremento de tipos de interés también juega en contra. Por un lado, suben los costes de financiación, reduciendo significativamente los beneficios del apalancamiento. Por otra parte, el fuerte incremento de TIR en bonos soberanos, llevará a exigir mayores rentabilidades a los activos (yield). Como consecuencia, la rentabilidad bruta de los activos prime en España se ha incrementado hasta el 4% (vs 3,25% anterior) y prevemos que continúe haciéndolo hasta niveles cercanos al 5% en 2023. Las valoraciones de activos han caído de media -5% en 2022 y prevemos que puedan retroceder otro -10%/-15% entre 2023 y 2024. Los activos en ubicaciones prime deberían verse menos afectados. Su demanda sufrirá menos por proximidad al cliente e imagen de marca. Centros comerciales: Presión a la baja en valoración de activosEn un entorno de posible recesión económica, prevemos que le consumo se resienta, sobre todo por el lado de los bienes. La inflación supera con creces el incremento de los salarios (+3% en 2022 a/a), lo que unido a unos mayores costes de financiación, está erosionando el poder adquisitivo de los hogares y el sentimiento del consumidor. La Confianza del Consumidor se mantiene en niveles bajos, a pesar de haber recuperado en los últimos meses, lo que lleva a un estancamiento de las ventas minoristas (+0,7% a/a en 2022). Además, los centros comerciales se ven penalizados por el auge del comercio electrónico, que continúa ganando cuota de mercado. De esta forma, las ventas de centros comerciales cayeron -2,4% a/a en 2022. En este entorno, el principal reto de los centros comerciales es mantener niveles de ocupación elevados y tasas de esfuerzo de los comercios en niveles razonables. Para ello, renunciarán probablemente a la revisión contractual de las rentas en base a inflación y no descartamos incluso posibles rebajas en algunos casos. Los más vulnerables son los centros comerciales no dominantes en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde la oferta es más elevada. Según nuestros cálculos, las valoraciones de activos de centros comerciales ya han caído cerca de -12% a nivel global desde 2020 (8% en España). Prevemos nuevas rebajas en 2023 y 2024, motivadas en esta ocasión por el fuerte repunte en rentabilidad de los bonos soberanos. Recomendamos evitar exposición a centros comerciales y tiendas a pie de calle. Logístico: Demanda creciente y capacidad de subida de rentasLa demanda de activos logísticos es creciente, favorecida sobre todo por: (i) el auge del comercio electrónico, cuyo crecimiento se prevé sea próximo al +10% anual en los próximos años; (ii) el comercio internacional de mercancías se ha incrementado +1% en 2022, a pesar de las mayores tensiones geopolíticas y desaceleración económica global, y podría crecer +3% en 2023e; (iii) Los problemas en las cadenas de suministro de los últimos años han puesto de manifiesto la importancia del espacio de almacenamiento, de cara a evitar roturas de stock. Por otra parte, la oferta es todavía reducida, sobre todo en activos con superficie de más de 20.000m2, que son las más demandadas por los grandes operadores logísticos, y los costes de reposición se incrementan. Otro atractivo de esta tipología de activos es su gran capacidad de incremento de rentas. Esto se debe a que el alquiler de instalaciones tan sólo representa en torno al 5% sobre la base de costes totales de las empresas logísticas, por lo que una subida de rentas del 20% tan sólo representarían un incremento del 1,0% sobre los costes totales de estas compañías. Es decir, la actividad empresarial es relativamente poco sensible a la renta. En 2022, las rentas se incrementaron cerca de +30% y el principal operador a nivel global (Prologis) prevé crecimientos próximos al +10% en 2023. Este incremento de rentas, por encima incluso de la inflación, debería dar soporte a las valoraciones de activos, a pesar del incremento que prevemos en las rentabilidades exigidas a estos activos, en un entorno de mayores tipos de interés. Hoteles: Mejores perspectivas darán soporte a las valoraciones de activos.El turismo recupera con más fuerza de lo previsto, a pesar del frenazo económico y las tensiones geopolíticas. En España, prevemos que recupere ya este año los niveles previos al virus (vs 2024 estimado anteriormente). Cabe recordar que 2019 marcó un máximo histórico de visitantes en España, con 84M de turistas extranjeros. Revisamos, por tanto, al alza nuestras estimaciones de pernoctaciones hoteleras hasta 346M 2023e vs 309M estimado anteriormente. Además, el sector ha mostrado una gran capacidad de incremento de precios, que permiten más que compensar el incremento de costes. En consecuencia, prevemos que los ingresos hoteleros superen este año los niveles previos al virus entre +15% y +20%, con márgenes estables e incluso superiores en algunos casos. Las buenas perspectivas sobre los hoteles deberían dar estabilidad a las valoraciones de activos, que son las que mayores recortes han sufrido en los últimos años, hasta -15% en algunos casos, por la situación de venta forzosa en la que han quedado algunos hoteles tras la pandemia y las necesidades de liquidez del sector. Los mayores costes de financiación continuarán fomentando el proceso de desapalancamiento, vía operaciones de sale&lease y sale&management. Inmobiliario cotizado todavía en fase de ajuste, aunque hay oportunidades a largo plazoEl sector inmobiliario se encuentra en fase de ajuste, ante el fuerte incremento de tipos de interés. Por un lado, activos alternativos como los bonos soberanos, ofrecen ahora retornos más atractivos, lo que lleva al inversor a exigir mayor rentabilidad por dividendo. Por otro, existen dudas sobre la sostenibilidad de los mismos, por menor crecimiento económico global y mayores costes de financiación. Además, las compañías pierden capacidad de desapalancamiento vía venta de activos, al reducirse la actividad inversora. Consideramos que todavía es pronto para entrar en el sector. Continuará lastrado en los próximos meses, por previsión de rebajas de valoraciones de activos, que podrían incrementar los niveles de apalancamiento y llevar a rebajas de dividendos, como ya hemos visto en algunos casos. Desde una perspectiva histórica, la rentabilidad por dividendo media del sector está todavía por debajo de la media de los últimos 20 años (4,8%). Si bien, detectamos algunas oportunidades para inversores de largo plazo y alta tolerancia al riesgo. Vonovia, líder europeo de residencial en alquiler, descuenta ya un escenario excesivamente negativo, con rentabilidad por dividendo próxima al 5%, a pesar de haberlo rebajado ya a la mitad para reducir endeudamiento, y descuento del 66% sobre valoración de activos (NAV). En EE.UU, destacamos: (i) Welltower, relacionada con salud, sobre todo residencias de ancianos; (ii) Prologis, líder mundial de activos logísticos; (iii) Digital Realty Trust, especializada en centros de datos. Las principales SOCIMIs cotizadas españolas (Inmobiliaria Colonial, Merlin Properties y Lar España) presentan menor atractivo en este entorno, por su elevada exposición a oficinas y centros comerciales, con demanda a la baja, menor capacidad de incremento de rentas y riesgo de rebajas en las valoraciones de activos. Tan sólo tenemos recomendación de Comprar en Inm. Colonial, cuyas rentas y valoraciones podrían sufrir menos por la ubicación prime de sus activos. Su rentabilidad por dividendo próxima al 4,5% 2023e y cotiza con un descuento superior al 50% sobre NAV. El sector promotor tampoco ofrece fundamentales atractivos. Prevemos precios de vivienda a la baja (-5% en 2 años) y costes de construcción al alza, lo que llevará a una caída de márgenes. La actividad comercial se verá también afectada por mayores costes de financiación y menor demanda inversora de vivienda para alquiler (Build to Rent). Anexo 1. Valoraciones de activos (GAV y NAV).El Net Asset Value (NAV) o valor neto de los activos corresponde al valor liquidativo del activo o cartera de activos, es decir, lo que se obtendría de su venta, después de repagar deuda y otros pasivos (circulante, etc?). Se basa en valoraciones externas, que determinan el GAV o valor bruto de los activos. ¿Qué factores influyen en las valoraciones de activos? Son generalmente 2: -Rentas: Las rentas que genera un activo inmobiliario dependen de la ocupación del activo y el precio del alquiler. Ambos están generalmente vinculados a inflación y crecimiento económico, entre otros factores intrínsecos a cada tipología de activos. ? ?? -Rentabilidad exigida (yield): Está vinculada a la evolución de los bonos soberanos, sobre los que se exige un diferencial en función de la tipología de activo y su riesgo. El mejor escenario para las valoraciones de activos es el de inflación por encima del 2%, con previsión de crecimiento económico y tipos de interés estables. Incluso aunque los tipos de interés suban ligeramente, las valoraciones salen favorecidas en entornos de inflación. Por eso, siempre se ha dicho que los activos inmobiliarios protegen frente a la inflación. En esta ocasión, sin embargo, no ha sido así por: (i) la falta de crecimiento económico, que impide trasladar la inflación a las rentas y (ii) la brusca subida de tipos de interés. Anexo 1. Valoraciones de activos (GAV y NAV).El Net Asset Value (NAV) o valor neto de los activos corresponde al valor liquidativo del activo o cartera de activos, es decir, lo que se obtendría de su venta, después de repagar deuda y otros pasivos (circulante, etc?). Se basa en valoraciones externas, que determinan el GAV o valor bruto de los activos. ¿Qué factores influyen en las valoraciones de activos? Son generalmente 2: -Rentas: Las rentas que genera un activo inmobiliario dependen de la ocupación del activo y el precio del alquiler. Ambos están generalmente vinculados a inflación y crecimiento económico, entre otros factores intrínsecos a cada tipología de activos. ? ?? -Rentabilidad exigida (yield): Está vinculada a la evolución de los bonos soberanos, sobre los que se exige un diferencial en función de la tipología de activo y su riesgo. El mejor escenario para las valoraciones de activos es el de inflación por encima del 2%, con previsión de crecimiento económico y tipos de interés estables. Incluso aunque los tipos de interés suban ligeramente, las valoraciones salen favorecidas en entornos de inflación. Por eso, siempre se ha dicho que los activos inmobiliarios protegen frente a la inflación. En esta ocasión, sin embargo, no ha sido así por: (i) la falta de crecimiento económico, que impide trasladar la inflación a las rentas y (ii) la brusca subida de tipos de interés. Anexo 1. Valoraciones de activos (GAV y NAV).El Net Asset Value (NAV) o valor neto de los activos corresponde al valor liquidativo del activo o cartera de activos, es decir, lo que se obtendría de su venta, después de repagar deuda y otros pasivos (circulante, etc?). Se basa en valoraciones externas, que determinan el GAV o valor bruto de los activos. ¿Qué factores influyen en las valoraciones de activos? Son generalmente 2: -Rentas: Las rentas que genera un activo inmobiliario dependen de la ocupación del activo y el precio del alquiler. Ambos están generalmente vinculados a inflación y crecimiento económico, entre otros factores intrínsecos a cada tipología de activos. ? ?? -Rentabilidad exigida (yield): Está vinculada a la evolución de los bonos soberanos, sobre los que se exige un diferencial en función de la tipología de activo y su riesgo. El mejor escenario para las valoraciones de activos es el de inflación por encima del 2%, con previsión de crecimiento económico y tipos de interés estables. Incluso aunque los tipos de interés suban ligeramente, las valoraciones salen favorecidas en entornos de inflación. Por eso, siempre se ha dicho que los activos inmobiliarios protegen frente a la inflación. En esta ocasión, sin embargo, no ha sido así por: (i) la falta de crecimiento económico, que impide trasladar la inflación a las rentas y (ii) la brusca subida de tipos de interés. DESCARGA DEL INFORMEAcceso completo al Informe inmobiliario de Bankinter: cambio de ciclo en el sector inmobiliario. Los precios de vivienda en caída. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Nuestros analistas ponen a tu disposición su análisis y recomendaciones sobre el mercado inmobiliario en 2022 y 2023. Contenido [Ocultar] Estimaciones del sector inmobiliario en 2022 y 2023Prevemos precios de vivienda -5% y transacciones -18% en los próximos 2 añosTras un 2022 todavía al alza en precios de vivienda (+5% estimado), deberían entrar en una fase de ajuste. Prevemos caídas del -3% 2023e y -2% en 2024e (vs +1% y 0% estimado anteriormente). Esto sería suficiente para ajustar la sobrevaloración que apreciamos respecto a los salarios, teniendo en cuenta además que estos últimos se incrementarán a ritmos superiores a lo habitual, en un entorno de elevada inflación. Los principales detonantes de dicho ajuste serán:
La actividad inmobiliaria también debería enfriarse, con transacciones -13% 2023e y - 5% 2024e, aunque desde niveles máximos de 15 años. El BCE apunta a un ajuste mayor para el conjunto de la Eurozona (-9% en precios de vivienda y -15% en transacciones en los próximos 2 años).
Los activos patrimonialistas sufrirán rebajas de valoracionesPrevemos caídas generalizadas en valoraciones de activos en 2023. Los bancos centrales suben tipos de interés en prácticamente todas las geografías y se incrementa la rentabilidad de activos alternativos, como bonos soberanos. Esto lleva al inversor a exigir mayor rentabilidad a los activos inmobiliarios. Por otra parte, aunque las rentas están vinculadas por contrato a inflación, la capacidad de trasladarla será menor en un entorno de recesión económica. Los activos más penalizados serán oficinas y centros comerciales, dado además el auge del teletrabajo y el comercio electrónico. Los que tienen mayor capacidad de subida de rentas son logístico, centros de datos y salud (residencias de tercera edad y hospitales). Todavía es pronto para entrar en inmobiliario cotizado, aunque detectamos algunas oportunidades con perspectiva de largo plazoEl inmobiliario cotizado continuará lastrado en los próximos meses por mayores subidas de tipos, TIR de bonos soberanos al alza, inflación persistente y menor crecimiento económico. Si bien, detectamos algunas oportunidades para inversores de largo plazo y alta tolerancia al riesgo, como Vonovia, Welltower, Prologis y Digital Realty Trust. Las SOCIMIs españolas presentan menor atractivo por elevada exposición a oficinas y centros comerciales. Tan sólo tenemos recomendación de Compra en Inm. Colonial. Por otra parte, bajamos recomendación al sector promotor a Neutral desde Comprar. Acceso completo al Informe inmobiliario de Bankinter "Entramos en fase de ajusta. Los precios de vivienda podrían caer un 5% en dos años" | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La escasez de oferta y la presión sobre la demanda de viviendas está creando grandes dificultades a los jóvenes y sectores con menor renta para acceder a la vivienda y ha provocado que el gobierno trate de proteger a los inquilinos y los hogares hipotecados, controle los precios del alquiler, avale la compra de viviendas de los jóvenes y establezca ayudas fiscales a los compradores. Todas estas medidas son analizadas por el Banco de España en su informe, detallando las contraprestaciones que pueden tener. Tope a los precios del alquiler de viviendaSobre el control sobre los precios del alquiler de vivienda que aparece en la Ley 12 / 2023 de la vivienda , la entidad bancaria comenta que "su anuncio y aplicación sostenida en el tiempo pueden generar nuevos problemas de accesibilidad a la vivienda" ya que , citamos literalmente ,"las mejoras de accesibilidad se concentran principalmente entre los hogares con contratos vigentes, cuyo efecto sería transitorio, y en los posibles nuevos contratos que se realizaran bajo esas nuevas condiciones" Además la experiencia en Europa demuestra los problemas que pueden surgir si no se acompaña el control de los precios con unos cambios estructurales que aumenten la oferta de viviendas de alquiler. El resultado de los topes al alquiler además de un descenso en el mantenimiento adecuado de las viviendas por parte de los propietarios supone el trasvase del alquiler de viviendas al alquiler por temporadas y vacacional que resulta más rentable. Fijación de precios máximos de alquiler de viviendaEsta medida podría tener "efectos distributivos regresivos y aumentos en el sobresfuerzo entre el segmento de hogares con menor renta" es decir subir los precios de los pisos que estén por debajo de los de referencia (los inquilinos con menores ingresos) y bajar los que estén por encima. La protección de los inquilinosSi bien estas medidas "habrían mejorado las condiciones de los hogares con contratos vigentes y, de acuerdo con la literatura económica, contribuido a reducir la incertidumbre y la volatilidad de los precios en el mercado del alquiler" también, apunta el Banco de España, "algunas de estas actuaciones pueden generar efectos no deseados en el nivel y en la composición de la oferta de vivienda en alquiler, así como en los precios de los nuevos contratos" ya que "se eleva el riesgo de impago para los propietarios, lo que podría resultar en un incremento del precio del alquiler -por una mayor prima de riesgo- o en una reducción de la oferta de alquiler disponible para estos hogares vulnerables" Avales a la compra de vivienda de los jóvenesEsta medida que algunas CCAA aplican con la aprobación del Gobierno también podría suponer una subida en los precios teniendo en cuenta el mercado tensionado que sufrimos. Ademas declara el banco de España que "una parte significativa de los potenciales solicitantes de este programa de avales tendría dificultades para lograr que su petición de préstamo fuera aceptada por los bancos, dado que la ratio entre la cuota y la renta supera los umbrales prudentes". Deducciones Irpf 2024 con la ley de la viviendaEl Banco de España considera en su estudio que esta medida que pretende aumentar la compraventa de viviendas, en el contexto de mercado tensionado y escasa oferta que vivimos podría ser contraproducente y provocar una subida en los precios de venta y alquiler. Protección de los hogares hipotecadosEl alcance de esta medida ha sido sin duda de poca envergadura. Los hogares, con el aumento del empleo y la subida de los salarios, no están tan desprotegidos. Además los bancos son desde hace ya unos años mucho más prudentes a la hora de conceder créditos hipotecarios. Conclusiones del Informe del Mercado de la Vivienda del Banco de España en 2023El estudio del Banco de España da importancia a las medidas políticas que deben tomarse para paliar el problema del acceso a la vivienda de los jóvenes y los sectores más desfavorecidos pero concluye que "sería deseable que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las distintas administraciones públicas con responsabilidades en materia de vivienda y pongan un foco especial en el estímulo de la oferta de vivienda, sobre todo en el mercado del alquiler y el alquiler social" y "estas medidas deberían priorizar la asignación de los recursos entre los colectivos más vulnerables y considerar otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda, como los relativos al funcionamiento del mercado de trabajo, al dinamismo de la productividad de la economía y a las políticas tributarias y de transporte" | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según informe de Banco de España, la concesión de hipotecas acelera su desplome. La Caída dramática del crédito hipotecario de viviendasLas últimas estadísticas del Banco de España nos marcan la tensión que se está produciendo en mercado inmobiliario debido a la subida de tipos de interés. En el mes de marzo la contratación de hipotecas para la vivienda fue de 5.340 millones de euros, lo que ha supuesto una caída interanual del 17,84% que se encadena a cuatro meses a la baja, recordemos que la caída en enero fue del 8,1% y la de febrero 17,5%. Esta paralización del mercado hipotecario no se venían desde que la pandemia del Covid. Desplome de la demanda en todo EuropaEl Banco Central Europeo, en su último informe indicó una caída histórica de la demanda durante el primer trimestre provocada por la inflación, siendo las entidades españolas las que indicaron un mayor retroceso. La caída de la demanda se atribuye a la baja confianza de los consumidores por la situación económica y estancamiento, unido al encarecimiento de la financiación y las débiles perspectivas del sector inmobiliario que está ralentizando su inversión. Euribor, cambio de cicloEl Euribor ha dejado atrás años de zona negativa ha pasado del mínimo histórico en el -0,502% a final de 2021, hasta el 3,76% de abril del 2023. El crecimiento del Euribor en los próximos meses está condicionado a la política monetaria del BCE para la contención de la inflación. El traslado de las subidas de Euribor a las hipotecas ha subido de una media del un 1,50% TAE a finales del 2021 al 3,73% el pasado mes de marzo. Las entidades financieras estiman un caída anual de entre el 30 y 35% en la financiación nueva hipotecaria para la vivienda. Hogares disminuyen las hipotecas de viviendas y las renegocianLos hogares están disminuyendo su deuda a ritmo superior para disminuir el aumento del coste de las hipotecas, pasando el stock hipotecario máximo que fue de 516.242 millones de euros en julio del 2022 a 505.193 millones del pasado mes de marzo. El 8% de las nuevas hipotecas son renegociaciones, ya que se está buscando mejores condiciones ante la subida de las mismas. En marzo la cuantía total fue de 1.018 millones triplicando los 311 millones de marzo del año anterior. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El índice euríbor a un año, que es utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas, subió en abril hasta el 3,757% desde el 3,647 % del mes anterior.Tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registra un ascenso de 3,744 puntos. Evolución del euríbor a un año en los últimos 12 meses 2 El 1 de febrero de 2021, el Banco de España amplió la difusión mensual de los tipos de interés oficiales, al incluir los índices basados en diferentes plazos del euríbor (a una semana, a un mes, a tres meses y a seis meses) establecidos por la Orden ETD/699/2020, con el objeto de aumentar las alternativas de tipos de interés oficiales que tienen las entidades, tanto para utilizarlos en la concesión de préstamos como para incluirlos como sustitutivos en dichos contratos Adicionalmente, el Banco de España inició en junio de 2021 la publicación del tipo de interés oficial de referencia basado en el ?STR, según lo establecido por la Orden ETD/699/2020, tras la publicación de la Orientación (UE) 2021/5652 del Banco Central Europeo (BCE), que especificó la elaboración (mediante la utilización de la información histórica de los valores diarios del ?STR) y la difusión de este tipo de interés. Este nuevo índice de referencia, cuya determinación ha sido concretada por el Banco de España3 , se define como el valor que tenga el último día hábil del mes a efectos de TARGET2 el tipo de interés medio compuesto a distintos plazos (una semana, un mes, tres meses, seis meses y 12 meses) que es elaborado y difundido por el BCE. Tipos de interés oficiales de referencia para los préstamos hipotecarios a tipo variable 4 Abril de 2023Euríbor a una semana 2,883 %Euríbor a un mes 2,961 % Euríbor a tres meses 3,179 % | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La mayor parte de las hipotecas de los pisos españoles ya se han revalorizado lo cual a estas alturas se ha compensado con un crecimiento de las rentas en los hogares. La carga financiera de las familias en 2023 solo subió 1,1 puntos situándose los tipos en un 3,2% en diciembre. El crecimiento de hogares con carga financiera elevada (más de un 40% de sus rentas) ha decrecido hasta 0,7 puntos entre 2020 y finales de 2023; actualmente son un 11,2% los hogares endeudados en una posición financiera vulnerable. Bajada relativa del gasto financieroA partir de este momento el valor de las hipotecas empieza a bajar con los tipos de interés ya por debajo del 4% .Sin embargo es difícil que estos tipos de interés vuelvan a los valores anteriores a 2022 cuando comenzó el ciclo de endurecimiento del BCE para combatir la inflación. Los valores serán según el Banco de España significativamente superiores a los de 2021 y la carga financiera de las familia será por lo tanto relativamente alta. Previsiones sobre el mercado inmobiliario y financiero para 2024El Banco de España observa una moderación en el en los precios de la vivienda y en el flujo de nuevo crédito y y también un incremento en la reducción del crédito hipotecario. Los especialistas financieros aconsejan la monitorización de las exposiciones bancarias para evitar acumulaciones de riesgo. No obstante no parece probable una nueva crisis financiera siempre que haya un control adecuado por parte de las entidades bancarias.
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Los bancos, más estrictos en criterios de concesión y condiciones aplicadas a los préstamosEn el caso de los criterios de concesión, el endurecimiento en la financiación a empresas y de los prestamos hipotecarios habría sido más moderado de lo que las entidades anticipaban hace tres meses, mientras que en el crédito a hogares habría sido algo más intenso. La disminución de la oferta de crédito respondería al aumento de los riesgos percibidos por las entidades financieras y a una menor tolerancia a los mismos, vinculada, fundamentalmente, al deterioro de las perspectivas macroeconómicas y de la solvencia de los prestatarios, así como al incremento de sus costes de financiación (véase gráfico 2). En línea con esta evolución de la oferta, el porcentaje de solicitudes rechazadas aumentó en todas las modalidades. El endurecimiento de las condiciones aplicadas a los préstamos habría sido muy intenso, sobre todo el aumento del coste, lo que se traduciría en un cierto incremento de los márgenes, tanto en la financiación a empresas como en la concedida a hogares4. Reducción de la demanda de créditoPor su parte, la demanda de préstamos descendió , tanto por parte de las empresas como de los hogares para compra de vivienda y para consumo y otros fines. Esta caída de la demanda habría sido particularmente acusada en el caso de los créditos a familias para adquisición de vivienda. Las entidades financieras ya anticiparon hace tres meses una evolución descendente de las solicitudes, aunque las previsiones eran menos pesimistas de lo que ahora han reflejado los resultados para el primer trimestre del año, salvo en el caso del crédito a hogares para consumo y otros fines, donde los resultados han coincidido con las expectativas negativas manifestadas entonces. El descenso de las peticiones de fondos por parte de las empresas se explicaría principalmente por el aumento de los costes de financiación y por las menores inversiones. En el caso de los hogares, influiría también la menor confianza de los consumidores Expectativas para el segundo trimestrePara el segundo trimestre de 2023, las entidades financieras encuestadas esperan que se produzca, de nuevo, una reducción generalizada de la oferta, aunque más moderada que la del primer trimestre, y un descenso de la demanda de crédito, que sería también de menor intensidad que el registrado durante los tres primeros meses del año. Empeoramiento de las condiciones de acceso a la financiación de los bancos Asimismo, los bancos españoles señalaron que, durante el primer trimestre de 2023, continuaron empeorando las condiciones de acceso tanto a los mercados minoristas como a los mayoristas En este último caso, el deterioro fue generalizado, aunque particularmente intenso en los mercados de valores a largo plazo, en los de titulización, y en la capacidad de transferir riesgo fuera de balance. Para el segundo trimestre de 2023, las entidades anticipan que las condiciones de acceso a los mercados de financiación seguirán empeorando.
Impacto de la política monetaria sobre los bancosLos bancos encuestados destacaron también que el fin de las compras netas en el marco de los programas de compras de activos del Eurosistema habría tenido, durante los últimos seis meses, un impacto negativo sobre la rentabilidad y liquidez de las entidades de crédito y sus condiciones de acceso a la financiación. Por otra parte, la amortización y los cambios en las condiciones de los fondos obtenidos en las operaciones de financiación a plazo más largo con objetivo específico (TLTRO III) habrían tenido también un impacto ligeramente negativo sobre su rentabilidad y sobre sus condiciones de financiación, al tiempo que habrían favorecido el cumplimiento de los requerimientos regulatorios (véase gráfico 6). El impacto de las dos medidas anteriores sobre la política crediticia y el volumen de financiación concedido habría sido nulo en los últimos seis meses | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Mensajes principales del Informe anual 2023 del Banco de España
Evolución reciente de la compraventa de viviendas
Evolución reciente del mercado del alquiler residencial
Principales factores determinantes de la demanda de viviendas
Principales factores determinantes de la oferta de viviendas
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De la encuesta del Banco de España se desprende que el desequilibrio entre gastos e ingresos es mayor entre los individuos con menores recursos; como aquellos con un nivel de educación inferior a bachillerato (32%), los desempleados (43%), quienes residen en hogares con rentas menores de 15.000 euros (43%) o aquellos que residen en hogares que no son propietarios de su vivienda principal (37%) . La vulnerabilidad y falta de capacidad de ahorro se da especialmente en hogares en régimen de alquiler, en extranjeros y en mujeres más que en hombres. En función de la edad la variación en porcentaje de vulnerabilidad es escasa aunque alcanza el 29% entre los individuos de 45 a 54 años. Por comunidades autónomas este desfase del gasto frente a los ingresos se da más en Andalucía, Cataluña y Murcia, (entre un 29% y un 30% de hogares) que en Asturias, Castilla y León, Galicia, Navarra y País Vasco (con menos de un 20%) Formas de financiación del gasto que excede a los ingresosEl 50% de las familias financiaron sus gastos excedentes con ahorros y el 35% los financiaron con el crédito informal ,el que proveen amigos o empleadores. Un 14% ha recurrido a crédito con garantía real o tarjeta de crédito y un 13% a descubiertos o a retrasar pagos, mientras que un 8% ha hecho uso de préstamos personales. El recurso menos utilizado fue el de ayudas públicas o privadas (3%). El ahorro como fuente de financiación crece en porcentaje con el nivel educativo y es también mayor entre los que trabajan o están jubilados que entre los desempleados e inactivos así como es mayor en los que residen en hogares que poseen otra propiedad además de su vivienda principal que entre quienes residen en hogares que no poseen su vivienda o, poseyéndola, no disponen de otra propiedad inmobiliaria. Por último el ahorro es utilizado más en los hogares con mayores rentas. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Con la pandemia la renta per cápita siguió por debajo de los principales países europeos situándose en 2020 en 27.860?. Salvo Aragón, Asturias, Castilla-La Mancha y Murcia que se acercaron, ninguna comunidad recupero sus niveles de PIB anteriores al covic. En estadísticas generales la renta per capita media es de un 15% , es decir muy por debajo de los datos en la UE ( 23% en las 18 economías de la eurozona) Además la brecha de PIB entre la Comunidad de Madrid y Cataluña se ensanchó durante la pandemia. Las huellas de la pandemiaPero si ya había una distancia con Europa antes de la pandemia España sufrió especialmente los estragos económicos del covic debido a lo asociadas a la socialización que estas sus actividades económicas y la importancia de los espacios exteriores en este sentido. En concreto, la renta per cápita en España pasa de los 25.180 ? antes del Covid, hasta los 24.590 ?. A su vez la renta per cápita de los países de la eurozona ha avanzado desde los 31.300 euros a los 31.830 euros y la de la UE desde los 28.050 euros a cerca de los 29.000. 20 años ya lejos de los números europeosAlemania azotada por la pandemia y por la guerra de Ucrania ( por su dependencia energética con Rusia) pierde renta per cápita que pasa de 35.950 euros en 2019 a 35.860 euros en 2022. Francia recupera el PIB de antes del covic a Italia lo supera. Sin embargo, España no ha recuperado la renta per capita de 25.180? de 2018 e incluso en los siguientes años hasta la actualidad ha perdido 590?. Y lo peor, se auguran dificultades para recuperarse. La española es la única economía europea atascada en termino de renta per cápita. Solo Islandia la iguala que, tras aumentar su renta un 20% tras una peligrosa crisis económica, en los últimos 5 años no ha progresado y se mantiene en 38.000? actualmente. El estancamiento del bienestar en España desde 2009 es un lastre que nos impide converger con la UE. Hay que remontarse al intervalo 2002-2008 para encontrar a España por encima de los datos medios europeos. Los datos de renta per cápita en 2022 nos sitúan en un 85 % de la media en la eurozona, teniendo en cuenta los costes de la vida en cada país. Estos datos son los peores desde hace 20 años. Nos superan países más recientes en la UE como Lituania, República Checa o Eslovenia. No digamos entonces la diferencia con esos países con los que hace un tiempo nos quisimos comparar. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según informe del Banco de España sobre los niveles del PIB : Tras la falsa euforia económica provocada por la burbuja inmobiliaria, que hizo declarar en 2007 a Zapatero que Espàña superaría a Alemania en renta per capita , sobrevino la crisis financiera mundial , España cayó en picado por debajo de Alemania e Italia y no recuperó su renta per capita hasta 2017. Con la pandemia la renta per cápita siguió por debajo de los principales países europeos situándose en 2020 en 27.860?. Salvo Aragón, Asturias, Castilla-La Mancha y Murcia que se acercaron, ninguna comunidad recuperó sus niveles de PIB anteriores al covic. En estadísticas generales la renta per cápita media es de un 15% , es decir muy por debajo de los datos en la UE ( 23% en las 18 economías de la eurozona) Además la brecha de PIB entre la Comunidad de Madrid y Cataluña se ensanchó durante la pandemia. Las huellas de la pandemiaPero si ya había una distancia con Europa antes de la pandemia España sufrió especialmente los estragos económicos del covic debido a lo asociadas a la socialización que están sus actividades económicas y la importancia de los espacios exteriores en este sentido. En concreto, la renta per cápita en España pasa de los 25.180 ? antes del Covid, hasta los 24.590 ?. A su vez la renta per cápita de los países de la eurozona ha avanzado desde los 31.300 euros a los 31.830 euros y la de la UE desde los 28.050 euros a cerca de los 29.000. 20 años ya, lejos de los números europeosAlemania azotada por la pandemia y por la guerra de Ucrania ( por su dependencia energética con Rusia) pierde renta per cápita que pasa de 35.950 euros en 2019 a 35.860 euros en 2022. Francia recupera el PIB de antes del covic a Italia lo supera. Sin embargo, España no ha recuperado la renta per capita de 25.180? de 2018 e incluso en los siguientes años hasta la actualidad ha perdido 590?. Y lo peor, se auguran dificultades para recuperarse. La española es la única economía europea atascada en termino de renta per cápita. Solo Islandia la iguala que, tras aumentar su renta un 20% tras una peligrosa crisis económica, en los últimos 5 años no ha progresado y se mantiene en 38.000? actualmente. El estancamiento del bienestar en España desde 2009 es un lastre que nos impide converger con la UE. Hay que remontarse al intervalo 2002-2008 para encontrar a España por encima de los datos medios europeos. Los datos de renta per cápita en 2022 nos sitúan en un 85 % de la media en la eurozona, teniendo en cuenta los costes de la vida en cada país. Estos datos son los peores desde hace 20 años. Solo nos superan países más recientes en la UE como Lituania, República Checa o Eslovenia. No digamos entonces la diferencia con esos países con los que hace un tiempo nos quisimos comparar. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Banco de España informa de la primera caída real del precio de la viviendaEl Banco de España es su pasado informe del mes de enero, calculó un descenso en el precio de la vivienda en términos reales (descontando la inflación) del 0,6% en el tercer trimestre de 2022, la primera desde marzo de 2014, es decir hace ocho años y medio. Revalorización nominalLa revalorización nominal de la vivienda entre junio y septiembre de 2022 fue del 7,6%, de acuerdo con la estadística del INE que emplea el Banco de España para sus cálculos. Al ser este 7,6% inferior a la inflación del 8,2% en el mismo periodo, significa que bajo un 0,6% en términos reales. No ha existido una bajada nominal del precio de la vivienda desde el primer trimestre de 2014 que fue del -1,7%, según consta en los indicadores del mercado inmobiliario que publica el supervisor bancario. Cambio del ciclo en el mercado inmobiliario, inflación, tipos de interés, pandemia, recesión, demasiados factores en contraSe está produciendo ya un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario, acentuado por la inflación y la subida de precios que está presionando a la demanda a soluciones de alquiler de la vivienda en vez de la compra. Mercado InmobiliarioEl mercado inmobiliario se está ralentizando, debido a numerosos factores donde se destaca la elevada inflación que padecemos desde hace dos años, que erosiona la capacidad adquisitiva de los hogares y las fuertes y rápidas subidas de tipos de interés del Banco Central Europeo, que han provocado el encarecimiento de la financiación, aunque no el endurecimiento de las condiciones de acceso que se han mantenido sin grandes cambios. En Noviembre según el Consejo General del Notariado, se produjo un descenso del 8,2% interanual de las compraventas de inmuebles y una bajada de precios en términos reales del 5,6% ya que los precios subieron un 1,2%; pero la inflación interanual fue del 6,8%. En Octubre ya se detecto la primera caída de las operaciones después de 20 meses de subidas consecutivas que llevaron al mercado a rozar en 2022, las cifras del 2007, en plena burbuja inmobiliaria. Los principales analistas inmobiliarios, esperan un ajuste moderado en toda Europa, con bajadas de precios entre un 3% al 7%, sin grandes cataclismos inmobiliarios. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Pedro Sánchez, lanza una línea de avales a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para garantizar el 20% de la hipoteca de una primera vivienda para jóvenes menores de 35 años. Requisito para las nuevas ayudas para vivienda a los jóvenesEl límite de ingresos es de 37.800 euros y se duplica si son dos las personas a adquirir la vivienda. Si existen menores a cargo, los limites de ingresos no cambian y no se establece límite de edad . Se ofrecerán mejoras según el número de hijos. En familias monoparentales se aumentará el límite de ingresos. La ayuda a los jóvenes en las diferentes regionesLas ayudas de este tipo ya fueron adoptadas por algunas comunidades con anterioridad: Ayudas para el acceso a la vivienda de los jóvenes en MurciaMurcia lanzó una línea de avales del 20% del valor de la tasación del inmueble para que la entidad bancaria.(las entidades bancarias que se adhieren a este plan son Cajamar, Bankinter, Caja Rural Central y Caja Rural Regional) pueda financiar el 100% del importe a menores de 35 años. La vivienda a comprar no puede tener un valor mayor de 175.000 euros y puede ser tanto nueva , de segunda mano o de autopromoción. Los impuestos y gastos de registro o notariales no computan dentro del limite económico. Ayudas para el acceso a la vivienda de los jóvenes en la Comunidad de MadridEn la Comunidad de Madrid se han concedido casi medio millar de hipotecas bajo el plan Mi Primera Vivienda, impulsado por la presidenta madrileña Isabel Díaz Ayuso en 2022, habiéndose beneficiando ya más de 650 jóvenes. Para beneficiarse de esta ayuda hay que ser menor de 35 años y demostrar residencia en la Comunidad de Madrid durante al menos los dos últimos años. La vivienda debe ser además la primera propiedad del interesado. El precio de la vivienda no debe superar los 390.000 euros sin incluir gastos e impuestos y el joven debe tener solvencia económica. Ayudas para el acceso a la vivienda de los jóvenes en AndalucíaAndalucía pretende destinar 20 millones de euros para el programa Garantía Vivienda Joven, Se va a avalar el 15% de una hipoteca para una vivienda a jóvenes menores de 35 años. El precio limite en principio se traza en 250.000 euros, pero si la vivienda tiene una clasificación energética A o B, podrá incrementarse en un 20%. La vivienda deberá ser habitual y permanente al menos durante 2 años. Ayudas para el acceso a la vivienda de los jóvenes en GaliciaGalicia por su parte ofrece a menores de 36 años avales para la compra de su primera vivienda. El presupuesto con el que se cuenta es de hasta 5 millones de euros. El precio de la vivienda no podrá superar los 240.000 euros en A Coruña, Santiago, Vigo, Pontevedra y Ourense, 180.000 euros si se localiza en Lugo y Ferrol y 130.000 euros en el resto de municipios gallegos El aval podrá cubrir el 20% del precio la vivienda, que debe utilizarse como residencia habitual y permanente por lo menos durante el periodo del aval. El límite se solvencia económica de los jóvenes interesados debe ser de entre 16.800 euros y 46.200 euros y 54.600 euros si la adquisición se realiza por parte de más de una persona. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Se trata de una partida de 2.500 millones de euros para poder pagar el 20% de la entrada de su primera vivienda. Como aparece en el Real Decreto-ley 5/2023 "para hacer frente a las consecuencias económicas de la guerra en Ucrania y a otras situaciones de vulnerabilidad", el objetivo de estas ayudas es facilitar la adquisición de unas 50.000 viviendas. El comprador solo tendrá que aportar los gastos de de gestión de la compraventa y de formalización de la hipoteca ( más o menos el 10% de la hipoteca), pudiendo acceder a una hipoteca 100%. El plazo del aval será por un máximo de 10 años más allá de la duración de la hipoteca o de que exista periodo de carencia o no. Requisitos para pedir los avales ICOLos requisitos para acceder a los avales ICO son: -Residir en España y contar con DNI o NIE-Ser menor de 35 años. Si existen menores a cargo, se elimina el límite de edad. -La compra debe ser de la primera vivienda.. -Tener ingresos inferiores a 37.800 euros brutos anuales. Si son dos los beneficiarios, serán 75.600 euros en total. Si se trata de familias con hijos menores a cargo, la cuantía aumentará un 0,3% por cada hijo. En el caso de las familias monoparentales, el aumento será del 70%. -Tener perfil financiero apto para solicitar la hipoteca. -La cuantía del aval se adaptará a los precios de la zona en que se ubique la vivienda. -Si la vivienda a adquirir dispone de una calificación energética mínima D o superior, se podrá avalar hasta el 25% del principal del préstamo. -La fecha máxima para solicitar el aval será el 31 de diciembre de 2025, con posibilidad de prórroga de dos años en función de la demanda y las circunstancias económicas. -Esta ayuda es compatible con la solicitud y concesión de otros planes de acceso a la vivienda de algunas Comunidades Autónomas. Solicitud de los avales ICOLos interesados podrán solicitar estos avales directamente a través la entidad bancaria o financiera con la que contraten una hipoteca. En su página web, el ICO indica dónde solicitar los avales. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Según información del portal Pisos.com: En un mercado del alquiler tan cambiante como el actual, se dan cada vez más dificultades a la hora de encontrar una casa como inquilinos. En este sentido, la Ley de Vivienda ha disparado el alquiler por habitaciones en pisos compartidos, una tendencia relativamente nueva y peligrosa. La renta media nacional de estas habitaciones se sitúa en en 405 euros al mes en junio. Por ciudades Barcelona lidera con una renta media de 631 euros al mes (+ 8,97% en términos trimestrales), Madrid (477 ?/mes), Palma (473 ?/mes) o Vitoria-Gasteiz (448 ?/mes). La nueva Ley de Vivienda supone inestabilidad del mercado inmobiliarioLa regulación de los precios de alquiler de vivienda es uno de los aspectos más polémicos de la Ley de la vivienda ya que para muchos no parece que haya funcionado bien en otros países. Pero en los contratos de alquiler por habitaciones los propietarios parecen poder sortear esta regulación que se aplica solo a viviendas habituales y de larga duración. Esto plantea una serie de retos para poder hacer efectiva la nueva normativa. Hacen falta unas reglas del juego más claras y acordes a la realidad del mercado actual. En definitiva al desarrollar la nueva Ley se debe buscar un equilibrio entre los intereses de inquilinos y propietarios. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Hacienda ha anunciado que comenzará considerar como operaciones distintas el cambio de un préstamo hipotecario de un banco a un segundo préstamo distinto. Esta consideración causará la pérdida del derecho a acceder a la deducción por inversión en vivienda habitual. Esta pérdida la experimentarán los consumidores que conservasen hasta el momento dicha deducción en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Más concretamente, el Ministerio de Hacienda niega el derecho a tal deducción en varios casos. En el "supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y en otro momento indeterminado posterior sin conexión directa con dicha cancelación, el contribuyente contratara un nuevo préstamo o crédito. Incluso pudiendo ser con la garantía de los mismos bienes o igual número de vencimientos que quedaban pendientes del precedente, sin concatenación entre ambos". La excepción para no perder el derecho a la deducción de la viviendaEsta pérdida de derecho a la deducción no tendría lugar si simultáneamente la cancelación del primer préstamo se produjese a la misma vez que se firmase el nuevo crédito. Siempre y cuando para el nuevo contrato se utilizase parcial o totalmente el primer crédito. Si efectivamente se produce de forma simultánea, se considerarán como deducibles los costes por la cancelación del primer préstamo y por la contratación del nuevo crédito. Proceso de acreditación de pruebasEn cuanto a la relación de la nueva hipoteca con la anterior, el consumidor deberá justificar el vínculo entre ambas con la entidad bancaria. Si la Agencia Tributaria lo exige, tendrá que acreditar a su vez el destino del préstamo a la vivienda y los motivos de la devolución. Para llevar a cabo dicha acreditación, se podrá realizar, empleando los medios de prueba admitidos por la ley. La valoración de las justificaciones expuestas anteriormente corresponderá a los departamentos de inspección y gestión de la Administración Tributaria. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En numerosas ocasiones, las cláusulas más importantes que aparecen en los contratos de intermediación inmobiliaria son desconocidas por el vendedor, que por diversos motivos en el momento de la venta pasa por alto. Esto provoca que cuando la agencia inmobiliaria proceda a posponer automáticamente el contrato de intermediación inmobiliaria, solicite el pago de sus honorarios previamente a la venta de la vivienda o el de su tarifa posteriormente a las arras, el vendedor quede confuso. Estas prácticas causan cierta incertidumbre entre los usuarios, ya que se preguntan si esto es legal o ilegal. Sin embargo, en la mayor parte de los casos, consiste en una práctica legal, ya que aparecen expuestas dichas cláusulas en el contrato. Es por esta razón por la que se recomienda previamente a firmar leer íntegramente cualquier tipo de documento, sobre todo aquellas condiciones que están explícitas en el contrato y que pueden causar discrepancias entre las agencias y los usuarios. Contenido [Ocultar] ¿Cuándo se debe abonar los honorarios?En todos los contratos inmobiliarios, aparecen todas las cláusulas para proceder con la venta, como, por ejemplo, el precio del inmueble. Es habitual que algunas agencias especifiquen que solicitarán el pago de sus honorarios en el momento de proponer una oferta al usuario que cumpla con los requisitos expuestos, independientemente de si el dueño de la vivienda decida no venderla. Por ello, si un propietario firma un contrato de intermediación con una agencia y luego opte por no vender su vivienda, el dueño tendrá que pagar los honorarios que reclamará la agencia, ya que así se expuso en el acuerdo. Según la agencia, algunas de ellas sí comunican a sus usuarios los precios de sus servicios. Esto lleva al vendedor a conformarse sin proceder a la lectura de la letra pequeña del contrato. Prestar atención al precio y al momento del cobro de los honorariosDos de los aspectos que hay que tener en cuenta acerca de los honorarios es tanto el precio como el ´cuando´. El primero de ellos, el precio, se debe a que habitualmente se informa sobre la cuantía económica sin aplicar el IVA. Esto puede originar que el dueño de una vivienda prevé abonar 6.000 euros de comisión, pero al no aplicarse en el contrato los gastos por impuestos, finalmente pagará 7.470 euros. En cuanto al otro aspecto, el ´cuándo´ cobras los honorarios, las inmobiliarias admiten solicitar el pago en el momento de la venta. Sin embargo, en la realidad, dependiendo siempre de los requisitos expuestos en el contrato, las tarifas se cobran el 50% en la firma de la escritura de compraventa y el otro 50% en arras o el 100% en las arras. Duración del contrato y prórrogas automáticasUn aspecto que también se tiene que tener en cuenta reside en el plazo y en la prórroga tácita del contrato. Habitualmente, los procesos de venta son firmados con una duración que oscila entre los 3 o 6 meses con opción a prórrogas automáticas, excepto cuando una de las partes implicadas decida prescindir del contrato, avisando con un plazo de entre 7 y 20 días, según lo que indique la agencia. En los supuestos en los que los dueños de la vivienda estén en desacuerdo con la gestión que realiza la agencia inmobiliaria contratada, hay que prestar atención, debido a que cuando decidan cambiar de agencia, puede ser tarde. Esto se debe a que los contratos al prorrogarse automáticamente, el proceso de venta continuará estando gestionado por la primera agencia contratada. En este caso, se recomienda optar por tres opciones:
Estas cláusulas con algunos ejemplos de las condiciones que se exponen en la letra pequeña del contrato de intermediación inmobiliario. Ante todo, los usuarios deben leer y analizar cada una de las cláusulas para asegurarse de que está de acuerdo con el contrato al completo.
Ignacio Morales. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Asval ha informado sobre el aviso que han lanzado los propietarios de las viviendas en alquiler sobre la "indefensión" que están sufriendo a consecuencia del escudo social pospuesto para frenar los desahucios de familias sin contar con una alternativa para otro hogar. Desde Asval, recuerdan que "un 40% de los propietarios necesitan alquilar su vivienda para cubrir necesidades personales y/o familiares". El RDL 37/2020 y el RDL 1/2021, aprobados el 22 de diciembre de 2020 y el 19 de enero de 2021 respectivamente, han sido prorrogados por el Consejo de Ministros para frenar con los desahucios. La prórroga de la prohibición de desahucios sin opción alternativa se extenderá hasta el 30 de septiembre y hasta el 30 de junio la prohibición de cortar suministros energéticos, ambas medidas pertenecientes al ´escudo social´ con el que se protegió a los colectivos vulnerables en su momento de aplicación durante la pandemia. Sin embargo, los dueños de las viviendas en alquiler no están de acuerdo con esta prórroga. Asval defiende: "Las medidas de paralización de desahucios, que estaban contempladas como herramientas extraordinarias en el contexto del Estado de Alarma por el coronavirus, se extienden hasta el próximo 30 de septiembre. Esto es, que la prórroga aprobada hoy concluirá un año y cuatro meses después de que estuviera previsto el fin de su vigencia". "Desde Asval insistimos en que las sucesivas prórrogas de estos decretos no son la solución al problema de accesibilidad que tenemos en España. Es necesario ampliar la oferta de vivienda en alquiler y, en especial, el parque de vivienda pública en alquiler social. Este es un aspecto en el que presentamos un claro déficit frente a nuestros vecinos europeos". En suma, esto podría provocar una "clara desprotección a los propietarios, que en los momentos más duros de la pandemia han sabido poner de su parte sin recibir ayuda pública alguna". Además, el Gobierno no medita prorrogar las medidas presupuestarias para beneficiar y compensar a los dueños de viviendas económicamente a consecuencia de la apropiación temporal del derecho de uso. Incertidumbre en el mercado de la viviendaTal y como apunta el estudio realizado por Asval, estas prórrogas constantes de los decretos comentados "generan inseguridad jurídica en el mercado de la vivienda, lo que impedirá el desarrollo de más oferta, y agravará el problema de accesibilidad. Recuerdan que "muchos de estos propietarios han sufrido impagos durante los últimos meses, y un 40% de los propietarios necesitan alquilar su vivienda para cubrir necesidades personales y/o familiares". Asval anima a que el Ejecutivo apruebe medidas que solucionen el origen del problema, la falta de oferta de hogares en arrendamiento, en mayor medida, las viviendas sociales y con un precio asequible.
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Con la vista puesta en los últimos datos obtenidos por el euríbor, Asufin, la Asociación de Usuarios Financieros, ha indicado el porcentaje de encarecimiento de los préstamos hipotecarios. El denominado euríbor que se presenta como el índice de referencia en España continúa oscilando el 1% en cuanto a tasa diaria, una cifra elevada que no se alcanzaba desde los meses de verano en 2012. Por otro lado, la media obtenida en el mes de junio se sitúa también números máximos desde 2014 en el 0,64%. Cabe recordar que en 2020, el euríbor se encontraba en cifras negativas que fueron mínimas históricas, situado en un -0,5%, por lo que se ha experimentado un incremento de hasta un punto porcentual. Este incremento originado por los aumentos que el Banco Central Europeo va a implantar en los siguientes meses a los tipos de interés, provocará un sobrecoste de casi 1.000 euros, algo que variará según la fecha en la que las familias deban repasar los requisitos de sus hipotecas. Respecto a esto, Asufin prevé que si los préstamos variables deben ser revisados ahora, estos aumentarán 830 euros, mientras que si la fecha es a final de año, el coste subirá hasta los 1.127 euros. En este momento, la Asociación estima que el Euribor se sitúe en un 1,5%. En cuanto a 2023, Asufin indica la posibilidad de que el indicador llegue a alcanzar el 1,9%, lo que supondría que el tipo de interés se encuentre en el 3% en el caso de un préstamo de 100.000 euros con un 1% de diferencial a 25 años. Para este supuesto, Asufin señala la relevancia de seleccionar o préstamos variables o de tipo fijo, ya que el encarecimiento se está experimentando sobre todo en los tipos fijos, los cuales se encontraban en mínimos históricos en los últimos años. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Con la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 1/2015 de 27 de febrero, comenzó la aplicación dentro del Ordenamiento Jurídico de la Ley de la segunda oportunidad. Esta normativa ofrece la opción a las personas físicas que cumplan con las condiciones legales y realicen correctamente los trámites del proceso correspondiente, de lograr el perdón de las deudas a las que no pueda hacer frente debido a la escasez de patrimonios o activos. A día de hoy, la legislación que lo regula es el Texto Refundido de la Ley Concursal del Real Decreto Legislativo 1/2020 de 5 de mayo. Sin embargo, se está redactando un nuevo Proyecto de Ley que modificará el Texto Refundido de la Ley Concursal, una modificación que si finalmente se apruebe, tendrá sus efectos en la norma de la segunda oportunidad. Antes de llevar a cabo los trámites correspondientes al expediente que comenzará a través del Acuerdo Extrajudicial de Pagos, se debe realizar la valoración de la remisión. En el caso en el que dicho acuerdo no siga adelante, el proceso seguirá a través de la vía judicial con un concurso de acreedores. Contenido [Ocultar]
Perfil del solicitante de la segunda oportunidadSegún lo que estipula la normativa actual en el Texto Refundido de la Ley Concursal, la tramitación de la norma de la segunda oportunidad la puede comenzar el deudor que debe ser considerado una persona natural de buena fe, independientemente de si son autónomos o no, y cumplir con las siguientes condiciones obligatorias. El proceso de tramitaciónAl principio de la tramitación, la duración de la petición podrá decidir si se podrá acceder en un futuro al perdón de las deudas o no. Por este motivo, cuando el usuario se encuentre en dificultades económicas no debe esperar sin tener que llegar a un estado de insolvencia real para pasar a la tramitación. Para ello, el usuario tendrá que recoger la documentación e información necesaria de las razones que le han llevado o que le van a llevar a ese estado de insolvencia. De esta forma, se justifica que no ha sido intencionada la caída a esa situación, además de la buena fe del solicitante. Será necesario crear una memoria del curso económico del deudor junto a una lista de acreedores o de los bienes que posee. Debido a esto, se recomienda que el deudor conozca y controle su estado económico para evitar obstáculos e impedimentos en su solicitud. En este proceso, el usuario tiene que tener cuidado de los bienes que posee y en la medida de lo posible abstenerse de ellos. Para la disposición del patrimonio, hay que recurrir al asesoramiento necesario para evadir perjuicios por parte de los acreedores y futuros impedimentos que puedan afectar al patrimonio. Así lo expone el Texto Refundido de la Ley Concursal en su artículo 226 del Real Decreto-Ley 1/2020. Puntos clave del proceso de ley de la segundad oportunidadSiempre el proceso de tramitación tiene que empezar con el acuerdo extrajudicial de pagos realizado por un mediador concursal que lo establece un notario siempre y cuando el deudor no sea un profesional o un empresario. El mediador informará a todos los acreedores acerca del estado económico del solicitante. Si llega la conclusión del proceso sin éxito, se dará comienzo al concurso de acreedores. El solicitante tendrá que comparecer en este procedimiento, por lo que se recomienda que esté asesorado por un abogado previamente al comienzo del acuerdo extrajudicial de pagos. La Ley Concursal en su artículo 488 es la encargada de regular el acuerdo extrajudicial de pagos. Este proceso es el paso a la petición de remisión de las deudas independientemente de si no se llega a un acuerdo. Esto podría llevar a que la condición de buena fe no se cumpla y al no acceso al BOPI o al beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho. Una vez que se alcance la etapa procesal correcta, el juez expedirá una resolución en la que se apruebe el pasivo insatisfecho, es decir, el perdón de las deudas, solamente cuando los deudores posean buena fe. ¿Qué se considera como buena fe?Para ser considerado un deudor de buena fe, el solicitante tendrá que cumplir las siguientes condiciones:
Dos posibles conclusiones al proceso del expedienteSegún el estado económico del deudor y del activo que posee, el comienzo del expediente puede terminar en el acuerdo de pagos o en la exoneración de la deuda. Existe una clasificación de tres posibles afectados debido a insolvencia:
Acciones que pueden llevar a cabo los acreedoresCabe destacar que los acreedores tienen la opción de negarse a la declaración de exoneración del pasivo insatisfecho. El juez podrá dictaminar lo que provenga. En el caso en el que el concursado se encuentre en un régimen económico matrimonial de gananciales o en un régimen económico de otra comunidad sin haber tenido lugar la liquidación de tales régimen, el cónyuge del concursado será al que se le extienda el beneficio de la exoneración, independientemente de que no haya expuesto su propio concurso, respecto a la deuda previa al concurso que tendría que haber contestado la masa activa común. Por otro lado, los acreedores afectados tendrán la opción de solicitar la derogación de la segunda oportunidad en el caso en el que haya pasado cinco años tras la obtención de dicho beneficio, se confirmase la existencia de activos, ingresos o derechos ocultados por el deudor o en el supuesto de que su estado económico progresase a través de una donación, una herencia o juegos del azar que le posibilitase satisfacer sus deudas conservando su nivel necesario de alimentación. También se puede anular la exoneración en aquellos casos en los que se haya logrado un plan de pagos para el cobro de los créditos privilegiados y contra la masa activa cuando el solicitante haya quebrantado tal plan, mejorando su estado económico con el que poder satisfacer la deuda o cuando el deudor haya realizado un acto que le prohibiese acceder al perdón de su deuda. Esta remisión de deudas insatisfechas da la opción al solicitante de emprender nuevos proyectos profesionales y empresariales sin los obstáculos de tener que abonar diferentes pagos o de experimentar un embargo que impidiese el desarrollo de la actividad. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Mostramos la nota de prensa de API de Cataluña sobre: Recurso alzada zonas tensionadas Las entidades representativas de los profesionales y empresas del sector inmobiliario de Catalunya han presentado un recurso de alzada ante la consejera del Departamento de Territorio de la Generalidad de Cataluña, por la resolución de la Secretaría de Vivienda, declarando zona de mercado residencial tenso a 140 municipios de Catalunya. Las entidades entienden que la resolución es contraria a lo que establece la ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, y presentaron alegaciones el pasado 27 de julio. Estas alegaciones se centran en el incumplimiento del procedimiento establecido en la Ley de la Vivienda como: -La falta de una memoria justificativa por cada uno de los 140 municipios. Por qué motivo considera la administración que ese municipio en concreto debe ser declarado como ZMRT. -Carencia de un plan específico con las medidas necesarias para corregir el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Es decir, ¿qué actuaciones (públicas, privadas y/o público-privadas) debería llevarse a cabo en cada municipio en concreto para dar respuesta a las necesidades de vivienda. También alegaban que la selección de los requisitos para poder declarar formalmente una Zona de Mercado Residencial Tenso que recoge la resolución es sesgada y no corresponde a la definición que hace la Ley de la Vivienda en un tema tan sensible como calcular cuál es la carga en concepto de vivienda que pueden soportar las familias El recurso de alzada presentado por las entidades en vía administrativa es previo a la interposición del recurso contencioso-administrativo. Los firmantes del recurso de alzada son:
Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Catalunya (APCE) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Informe de la Asociación Nacional Española de Fabricantes de HormigónEl último informe de la Asociación Nacional Española de Fabricantes de Hormigón Preparado (ANEFHOP) confirma el descenso de la actividad el pasado año, que se estime cierre 2022 con una bajada de un 5-7% Madrid, 10 de enero de 2023. La producción de hormigón mantiene la tendencia descendente, según el informe del tercer trimestre de la Asociación Nacional Española de Fabricantes de Hormigón Preparado (ANEFHOP), con una bajada del 9,2% respecto al mismo periodo del año anterior. De esta forma, el dato acumulado alcanza los 18,58 millones de m³, un 4,7% menos que en 2021. Un dato anual que se espera, a falta de los datos finales del último trimestre, se mantenga por debajo de 2021 en un 5-7%. Un comportamiento que los expertos estiman se vaya a estabilizar y el volumen de producción para 2023 sea similar al de 2022.
Las cifras de crecimiento"Las cifras de crecimiento del PIB para 2022 y 2023 se están ajustando a la baja, pero también se está viendo que la falta prevista de fuentes de energía para este invierno se está subsanando mejor de lo esperado. Aunque haya cierta ralentización en la aparición de proyectos nuevos, sí esperamos para 2023 un incremento de actividad de los ya iniciados y de aquellos bajo los requisitos de los Fondos Europeos", explica Carlos Peraita, director general de ANEFHOP. Factores que explican este descenso de la producciónEntre los factores que explican este descenso de la producción, además de los incrementos de costes sufridos durante todo el curso, son la ralentización e incluso paralización de los proyectos, la renuncia de muchas empresas para no suministrar a pérdidas, y el gran número de licitaciones desiertas. "Datos recientes cifran en 1.455 millones de euros las licitaciones desiertas correspondientes al periodo de enero a septiembre de 2022. La falta de un modelo de ajuste de costes en los procesos de licitación ha provocado que muchos de estos proyectos de ejecución no sean viables a los costes inicialmente previstos", señala. Descenso en las CCAA con mayor volumen de actividadEsta tendencia a nivel nacional se ve reflejada también en el comportamiento regional, donde solo 3 Comunidades Autónomas han conseguido superar la cifra de producción de 2021: Castilla La Mancha, Murcia, y Ceuta y Melilla. Pese a que en el dato anual acumulado son 9 CCAA las que todavía mejoran sus cifras, se ha producido un descenso marcado en aquellas de mayor volumen. "Es en estas Comunidades donde más está constando recuperar el nivel de actividad, como son Madrid, Andalucía y Cataluña que se sitúan un 10, 9 y 4% por debajo, respectivamente, a sus datos de 2019". Perspectivas para el último trimestre de 2022 y 2023Una vez terminado el año, aunque no dispongan de las cifras definitivas del cuarto trimestre, desde ANEFHOP adelantan que la previsión del último periodo del año no es buena. Se aprecia por parte de los empresarios cierta parada de la actividad, a la que se unen las fuertes lluvias que detuvieron la producción por varios días en diciembre. En cuanto a 2023, además de la incertidumbre del volumen, se va a producir un incremento de costes de materias primas en el mes de enero, por lo que habrá que ver cómo puede afectar esta subida a la ejecución de los proyectos y a la rentabilidad de las empresas. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La demanda internacional creció un 30% en 2022 y la nacional un 2,2% Los extranjeros compraron más de 133.000 viviendas El 65% de las ventas a foráneos se dieron en la Comunidad Valenciana , Andalucía y Cataluña Comentan los expertos: "La recuperación de la demanda extranjera se produce un momento delicado para el mercado residencial de nuestro país, en que ya se acusa cierta contracción como resultado de la incertidumbre internacional y el encarecimiento del acceso al crédito hipotecario por el alza de los tipos de interés" Análisis de la subida de las ventas a extranjeros por territoriosAnalizando por territorios los extranjeros prefieren la Comunidad Valenciana (repunte de la 7,4% en las ventas) y Canarias (Sube 6,2%) En zona media suben su venta a extranjeros Andalucía (3,2%), Madrid (2,7%), Murcia (2,7%) y Cataluña (2,5). El resto suben por debajo del 2% hasta incluso estabilizarse en algunos casos: Baleares (1,8%), Asturias (1,2%), Castilla-La Mancha (1%) o Castilla y León (0,9%). En términos absolutos Baleares encabeza las ventas a extranjeros abarcando 4 de cada 10 viviendas, le siguen Canarias 3,7 y La Comunidad Valenciana 3,6%. La venta a extranjeros se concentra en unas zonas muy concretasSolo tres comunidades acaparan el 65% de las ventas de viviendas a extranjeros :la Comunidad Valenciana: el 30%, Andalucía el 21% y Cataluña el 14%. Tras ellas se sitùan Canarias, con un 9%, Comunidad de Madrid (6%), Baleares (6%), Murcia (5%), Castilla-La Mancha (2%), Castilla y León (2%) y Aragón (1%) Galicia, País Vaco, Asturias, Navarra, Cantabria, La Rioja y Extremadura cubren en su conjunto el 5% de ventas a foráneos. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
MADRID - 29 de marzo de 2021.- La Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI) considera que la medida que ha anunciado el Gobierno y que previsiblemente se acuerde hoy en Consejo de Ministros se suma a las medidas intervencionistas del ejecutivo que contribuyen a cargar sobre el derecho de propiedad, únicamente y una vez más, la solución de los males derivados de una política errática en materia de acceso a la vivienda. Conflictividad jurídica y subida de renta futura para compensar pérdidasEl Secretario General de AMADEI, Jesús Manuel Martínez Caja, estima que se darán tres efectos adversos con esta medida: En primer lugar, generará una doble conflictividad judicial ya que, por un lado, la medida afecta al derecho de la propiedad y, en consecuencia, el Ejecutivo deberá indemnizar a los propietarios que reclamen si no adopta medidas compensatorias. Y por otro, es muy dudoso que quepa limitar los efectos del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite actualizar la renta en función de la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo. Además, a esta inseguridad jurídica se sumará que toda intervención en el mercado del alquiler se traduce en futuros incrementos de las rentas en los nuevos contratos, dado que los arrendadores buscarán compensar la limitación de las actualizaciones con subidas en los precios. Y por último, a la vista de que el Gobierno ha ido prorrogando en el tiempo las medidas anti desahucios incluso de los okupas, acordadas desde que se inició la pandemia, se teme que esta medida limitativa de la actualización de los alquileres, que en principio es provisional durante tres meses, pueda seguir prorrogándose en el tiempo al igual que las medidas de escudo social como consecuencia de la pandemia. Miguel Ángel Gómez Huecas: "El mercado inmobiliario siempre tiende a autorregularse con efectos positivos"El Presidente de AMADEI, Miguel Ángel Gómez Huecas, señala que "el Ejecutivo vuelve a abordar medidas que contribuirán a desincentivar a los propietarios a la hora de poner sus inmuebles en el mercado o incluso a retirarlos, reduciendo así la oferta cuando, en realidad, ya el propio mercado estaba regulando las actualizaciones de las rentas buscando el debido equilibrio, pues no en vano la mayoría de arrendadores estaban aplicando subidas parciales o incluso congelando los incrementos, de manera que los inquilinos no se vieran afectados con pagos desproporcionados por efecto del incremento del IPC". Además, concluye el Presidente de AMADEI que "el Gobierno debe saber que el mercado inmobiliario siempre tiende a autorregularse con efectos positivos y no necesita de medidas intervencionistas que solo crean inseguridad jurídica y conflictividad judicial." Sobre AMADEI (Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias)La Comunidad de Madrid es el pulmón inmobiliario de España. AMADEI proporciona a los asociados un entorno moderno, con servicios a la altura, formación constante, acuerdos competitivos, espacios de intercambio, siempre bajo una visión innovadora. AMADEI contribuye a que la práctica profesional sea eficiente, efectiva y ética. Una Organización crucial para su éxito empresarial. Acceso completo a la Nota de Prensa "Limitar al 2% la subida de los alquileres" de AMADEI | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La incertidumbre económica y el incremento del tipo de interés todavía no han supuesto la desaceleración que el sector inmobiliario espera. Los números de compraventa de viviendas y de contratación de hipotecas todavía se mantienen en cifras positivas. Esto supone el décimo octavo mes consecutivo en el que se incrementa tanto las compraventas como las hipotecas. Agosto mejora los datos de julio, mes en el que se anticipaba la ralentización durante el octavo mes del año. El INE ha hecho público el Estudio de Transmisiones de Propiedad y de firma de hipotecas. Un estudio donde se plasma el esfuerzo del sector en resistir y continuar con el dinamismo al alza de meses anteriores. La compraventa de viviendas aumenta un 14,9% interanualA pesar de experimentarse un freno en el incremento de compraventas en junio, en agosto aumentaron un 14,9% interanual, en comparación al 8% registrado en junio. En total, se inscribieron 57.327 compraventas, el dato más elevado en agosto desde 2007. Por el momento, el aumento del interés del BCE no está afectado al mercado inmobiliario. La compraventa de viviendas usadas aumentó un 17%, mientras que los de obra nueva un 6,1%. A su vez, respecto a julio, se registró un incremento del 6,7% de dichas operaciones, la mayor subida desde 2017. Estos números récords se han registrado, debido a que la población ha adelantado la compra de vivienda previamente a que el Banco Central Europeo siga aumentando los tipos de interés en próximos meses. Con la evolución actual, 2022 podría cerrarse con un número total de compraventas de 600.000. Esto posicionaría a 2022 como el mejor año en cuanto a compraventas desde 2007. Las hipotecas también revivieron en agosto pero con retroceso del tipo fijoRespecto a las hipotecas, en julio se experimentó un incremento 10 puntos menos que en junio. Mientras que en agosto, se ha vuelto a disparar con una subida del 10,5%. Las 36.721 operaciones de agosto supone el mejor dato en agosto desde 2010. De la misma forma, los préstamos hipotecarios han aumentando en un 5,4% interanual su valor medio. Dicho importe se ha situado en los 145.287 euros, mientras que el interés medio ha registrado un valor del 2,52%, tres décimas por detrás del valor de 2021. En suma, el plazo medio se encuentra en 24 años.
En cambio, los datos récords del Euribor sí comienzan a afectar a los tipos fijos de hipoteca. Este tipo de interés ha experimentado una disminución de cuatro puntos con el porcentaje máximo registrado en julio del 75,4%. En agosto, la contratación de hipotecas variables fue del 28,1%, mientras que la de préstamos de tipo fijo fue del 71,9%.  Hay que recalcar que el encarecimiento de las hipotecas está experimentando un incremento a mayor ritmo que en 2008. Esto a causa de las continuas subidas del Euribor y de los tipos de interés. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
La Ley-5-2019- de Contratos y Crédito Inmobiliario introducía el "Acta de transparencia" como un documento notarial que potenciaba la seguridad jurídica del usuario que recibe un préstamo hipotecario, estableciendo con claridad la información que debe ponerse a su disposición antes y durante el procedimiento y asegurando su concordancia con la información que aparece en el contrato. El objetivo final del "acta de transparencia" es asegurar que los particulares conocen y entienden el alcance y condiciones del préstamo hipotecario que van a suscribir. El acta de transparencia es aplicable en la fase precontractual a cualquier formalización de préstamos (o cualquier otro derecho) con garantía hipotecaria sobre un inmueble de uso residencial, como viviendas, trasteros, garajes y cualquier otro que cumpla una finalidad doméstica, o préstamos cuya finalidad es adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos construidos o por construir, siempre que el prestatario sea un consumidor. La Ley-5-2019- de Contratos y Crédito Inmobiliario establece que el acta de transparencia es obligatoria no solo para los deudores sino también a fiadores o avalistas y los hipotecantes no deudores, que son aquellos que hipotecan un inmueble de su propiedad en garantía de la deuda de otra persona. El papel del notario en el "acta de transparencia"Es el notario el responsable de intervenir en la fase precontractual del préstamo, verificando la legalidad de la documentación entregada, la adecuación de los plazos y su ajuste a la posterior escritura que se firme. Con anterioridad a la firma del acta de transparencia, la entidad bancaria deberá entregar y explicar al particular toda la documentación exigida por la ley. Se realizará un asesoramiento personalizado al consumidor por parte del notario sin presencia de la entidad acreedora. Así mismo el notario realizará un test para asegurarse que el usuario ha comprendido el alcance y las responsabilidades que conllevan el préstamo que va a asumir. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
En un esfuerzo por abordar la compleja emergencia habitacional en Canarias, la Desde ACEGI, se reconoce la importancia de modificar la regulación de la vivienda Entre los puntos positivos del anteproyecto, ACEGI valora positivamente la Desde ACEGI celebran que se haya atendido una larga reclamación de la Asimismo, indican que la necesidad de obtener permiso expreso de la comunidad Además, ACEGI plantea preocupaciones sobre el principio de unidad de | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Las estadísticas que todos los meses realiza el INE para Septiembre de 2023 muestran una octava caída consecutiva interanual en la compraventa de viviendas. El retroceso a lo largo del año asciende ya a un -6,6%. Las fincas transmitidas registradas en el mes de Septiembre de este año fueron un 13,2% menores que en Septiembre de 2022 Se aprecia una caída mayor en la compraventa de vivienda usada ( 24,5%) que en la vivienda nueva ( 19,7) Compraventa de vivienda por territoriosEl mayor número de operaciones inmobiliarias de da en Andalucía (8.554 operaciones), la Comunitat Valenciana (7.623 operaciones) y Cataluña (6.670 operaciones). En último lugar se sitúa La Rioja con 333 transacciones. En general apreciamos que se cumple lo previsto para 2023 en el sector inmobiliario sobre todo en lo que se refiere a compraventa de vivienda. El asunto de los precios es diferente ya que mantiene aun una tendencia a la subida considerable. En función de las decisiones políticas del nuevo gobierno, entre otros factores, esta tendencia al alza podría atenuarse a principios de 2024. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Contenido [Ocultar] IntroducciónEl pasado 31 de marzo se publicó el Real Decreto-ley 6/2022 (152 páginas), entre cuyas medidas se incluía la aprobación de una nueva línea de avales ICO de hasta 10.000 millones de euros y cuyas condiciones fueron publicadas el pasado 11 de mayo de 2022.
DestinatariosLa primera entrega de 5.000 millones de euros será destinada a autónomos y empresas. Plazo de solicitudPodrán solicitarse hasta 1 de diciembre de 2022 y deberán formalizarse antes del 31 de diciembre. Requisitos
¿Qué préstamos pueden avalarse?Dos posibilidades: Apartado 2.1.Los avales cubrirán el 80% de principal de la operación y con carácter general, hasta 400.00 euros; si se trata de empresas del sector primario, acuicultura o pesca, 35.000 euros. El plazo del aval emitido coincidirá con el plazo de la operación hasta un máximo de 10 años. La remuneración de los avales será de 20 puntos básicos sobre el saldo del importe nominal avalado. La comisión por aval se devengará anualmente por anticipado. Apartado 2.2.Cuando el préstamo supere el importe nominal antes señalado, el aval no podrá superar el mayor de:
En este caso, si la empresa no es una pyme, el aval cubrirá como máximo el 70% del principal de la operación. El plazo máximo será de 8 años. Los avales tendrán el siguiente coste:
CarenciaTodas las operaciones contarán, a solicitud del deudor, con un periodo de carencia inicial del principal de 12 meses y las entidades financieras deberán mantener abiertas las líneas de circulante de sus clientes hasta el 31 de diciembre de 2022. Tipo de interésLas entidades financieras se comprometen a que los costes para los beneficiarios de las nuevas operaciones no superen el coste para las entidades, incluyendo los costes para ellas de la operación en términos de balance, los costes de administración y gestión y el coste de aval, sin aplicar margen adicional. Buenas prácticasLos bancos deberán aplicar los mejores usos y prácticas en beneficio de sus clientes y no podrán condicionar la aprobación de los préstamos a la contratación de ningún otro servicio o producto Normativa aplicable:
Descárguese al completo el Informe de Picossi ´Nuevos préstamos con aval ICO´ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 Hipotecas constituidas en Noviembre de 2023[/caption]Tipo de interés de las hipotecas sobre viviendasPara las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 3,27% y el plazo medio de 24 años. El 46,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 53,2% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio fue del 3,03% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,53% para las de tipo fijo. Hipotecas con modificaciones registralesEl número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad subió un 8,7% en noviembre en tasa anual. Las novaciones (o modificaciones con la misma entidad financiera) aumentaron un 4,1%, las subrogaciones al deudor (cambia el titular) un 59,5% y las subrogaciones al acreedor (cambia de entidad) un 22,8%. [caption id="attachment_20960" align="alignnone" width="729"] Hipotecas con cambios registrales , noviembre de 2023[/caption]El 38,9% de las 11.663 hipotecas con cambios en sus condiciones se debieron a modificaciones en los tipos de interés. Variaciones en hipotecas por comunidades autónomasLas únicas comunidades con tasa de variación anual positiva en el número de hipotecas sobre viviendas en noviembre fueron Castilla - La Mancha (40,9%) y Cantabria (8,0%). La Rioja registró el mayor descenso, del 53,4%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
¿Que sucede
cuando el usufructo lo posee otra persona distinta? ¿Cómo se
valora el usufructo? Calculo
del valor del usufructo de una vivienda Si tengo 60 años, poseo el
usufructo de una vivienda y esa vivienda se vende, tendría el 29% del valor de
esa vivienda, al calcular 89-60=29, que sería el % que tendría de esa vivienda. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 7.141,1 millones de euros, un 19,7% menos que en mayo de 2022. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 4.735,8 millones, con un descenso anual del 27,5%.
Hipotecas constituidas por naturaleza de la finca
Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual del año 2023 es del 27,8%.
Tipo de interés de las hipotecas
Hipotecas con cambios registrales
Hipotecas con cambios en sus condiciones de tipo de interés
